Секреты покупки недвижимости в Италии: какие гарантии покупателю дает участие нотариуса?

Теги: Италия

Какую роль играет нотариус в сделке? Что входит в обязанности государственного юриста, а в чем он не сможет вам помочь? И какие ошибки часто допускают покупатели недвижимости в Италии? Разбираемся в тонкостях итальянского законодательства вместе с экспертами компании «Второй Дом».

Рассказывает эксперт компании «Второй Дом» Жанна Плетнева.


Наверняка каждый, кто когда-либо интересовался вопросом приобретения недвижимости в Италии, знает, что заключение договора купли-продажи невозможно без участия нотариуса. Иными словами, переход права собственности влечет договор, заключенный в письменной нотариальной форме и зарегистрированный в Едином Реестре прав на недвижимое имущество (Conservatiria dei Registri Immobiliari). Никакие соглашения сторон иного характера не ведут к переходу права собственности (есть небольшие исключения, например, решение суда).

В Италии фигура нотариуса является крайне важной. Нотариус – это представитель государственной власти, призванный соблюдать законность сделки и обеспечить права всех ее участников!

Деятельность нотариуса кроме Гражданского кодекса регулируется также Законом «О Нотариате» (Legge Notarile) и целой серией подзаконных актов.

Строго говоря, в гражданско-правовых отношениях деятельность нотариуса проявляется в трех основных направлениях:

  1. Регистрация юридических лиц, а также иные действия, связанные с изменением или прекращением их деятельности;
  2. Участие нотариуса в гражданско-правовых отношениях физических лиц, в том числе по вопросам семейных отношений. Например, оформление и публикация завещаний, составление брачных договоров, составление доверенностей, заверение подписей и т.д.;
  3. Заключение сделок, объектом которых является недвижимое имущество и права на него.

К слову замечу, что еще несколько лет назад регистрация прав на автомобиль также происходила при участии нотариуса, но в дальнейшем эта функция была передана специальным аккредитованным агентствам.

Деятельность нотариусов лицензируема. Причем количество лицензий строго ограничено. Каждый муниципалитет может иметь определенное количество нотариусов в зависимости от численности жителей. Получить лицензию нотариуса очень сложно, часто ждать приходится много лет. Но это также является дополнительным условием надлежащего исполнения нотариусом своих обязанностей, нарушения случаются действительно крайне редко!

Кроме того, деятельность нотариусов ограничена территориально, но не в рамках одного муниципалитета, а в пределах региона. Что это значит? Например, нотариус из Милана по желанию сторон может заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной в Риме, но подписание этого договора должно происходить строго на территории региона Ломбардия, центром которого является Милан. Т.е. покупатель и продавец должны будут явиться для заключения договора в регион Ломбардия.

Еще одним гарантом деятельности нотариуса является обязательное наличие у него страхового полиса с высоким страховым покрытием на случай ошибки или недобросовестного исполнения своих обязанностей.


Пример из практики. Один из клиентов приобретал сложный объект недвижимости с несколькими долговыми обременениями продавца. Такие сделки всегда требуют особого внимания. В процессе подготовки договора служащая нотариальной конторы ошиблась, сделав выписку из Единого Реестра о наличии долговых обременений заранее и не повторив ее в день подписания договора.

В процессе заключения сделки были удовлетворены требования кредиторов, заявленные в законном порядке. Покупатель стал собственником этого объекта недвижимости, а по прошествии нескольких месяцев он получил требование об уплате долга одному из кредиторов бывшего владельца дома.

В процессе разбирательства выяснилось, что требования указанного кредитора были заявлены в установленном законом порядке за день до подписания договора купли-продажи, но не были учтены, поскольку выписка из Реестра не была обновлена. Здесь налицо ошибка в работе нотариуса, который также отвечает за деятельность своих сотрудников.

В этой неприятной ситуации в рамках обязательного страхования гражданской ответственности нотариуса страховая компания полностью оплатила заявленное долговое требование, а также сопутствующие расходы. Таким образом, интересы покупателя были полностью защищены.


Часто покупатели недвижимости допускают одну ошибку, они убеждены, что участие нотариуса в заключении договора полностью гарантирует их права и интересы. Это не совсем так.

Закон устанавливает обязанность нотариуса совершать определенные проверки, но это обязательство не распространяется на все условия договора.

Давайте более детально разберемся в этом вопросе. Прежде всего, нужно учитывать, что нотариус – это юрист, который выполняет свои функции в рамках правового поля, на основании документов, предоставленных сторонами, а также данных, содержащихся в Кадастре и Едином Реестре прав собственности на недвижимое имущество.

Первой обязанностью нотариуса является установление личности участников сделки и их дееспособности, а точнее понимания совершаемых ими действий, свободы принятия решения, отсутствия давления со стороны 3-х лиц; это особенно важно, когда в сделке участвуют пожилые люди.

Вторая важная функция нотариуса это – проверка правоустанавливающей документации, ее полноты, отсутствия дефектов права собственности; проверка юридической чистоты объекта, наличие/отсутствие ипотек, требований кредиторов, прав третьих лиц или обременений иного рода.

Регистрация платежей, сбор налогов и дальнейшее их внесение в казну, а также, конечно, регистрация самого договора в Едином Реестре и внесение изменений в Кадастр.

Еще одной функцией нотариуса является проверка соответствия кадастровых данных данным Единого Реестра, в Италии часто бывают несовпадения, в таком случае продавец обязан привести в соответствие Кадастровые записи до заключения договора.

Нотариус запрашивает градостроительную документацию на объект – строительные лицензии или амнистии. И здесь, обратите на это внимание, нотариус не проверяет фактическое соответствие объекта недвижимости кадастровым планам и строительным разрешениям! Все эти данные фиксируются в договоре в форме заявления сторон. Нотариус не проводит проверку на месте, прежде всего, потому что это работа технического характера, а не юридического. Здесь покупателю рекомендуется быть очень внимательным или, что еще более правильно, обращаться за помощью к техническим специалистам. Особенно это касается сложных объектов недвижимости, которые имеют несколько строительных разрешений и амнистий, статус памятников или находятся в природоохранной зоне.
 

Если вы невнимательно отнесетесь к технической проверке объекта, в случае выявления нарушений, нотариус не несет за них ответственности.

Еще одно условие договора, которое составляется на основании заявлений покупателя, это использование налоговых льгот. В данном случае покупатель в процессе заключения договора заявляет о своем намерении использовать налоговые льготы, а также о наличии у него для этого необходимых предусмотренных законом характеристик. В дальнейшем контролирующие функции осуществляет налоговая инспекция, нотариус также не должен осуществлять проверку верности заявлений покупателя.

Как видите, нотариус не может нести ответственность за все условия договора, есть целый ряд аспектов, которые не входят в его компетенцию. Поскольку ответственность в дальнейшем возлагается на нового собственника, то есть покупателя, ему необходимо очень серьезно отнестись к вопросу заключения договора и процессу покупки в целом, обращаться к услугам экспертов и грамотных специалистов.

Общая законодательная тенденция в Италии – это ужесточение требований к работе нотариусов и возложение на них дополнительных контролирующих функций. Это несколько увеличивает объем работы, нотариальные договоры становятся все более сложными и включают в себя новые положения, которых не было еще совсем недавно. Но в этом, на мой взгляд, и заключается залог успеха, поскольку процедура покупки объекта недвижимости в Италии и передача прав собственности заслуженно считаются одними из самых надежных в Европе.

Закажите бесплатную консультацию с экспертом по недвижимости Италии и оформлению ВНЖ.

 

Благодарим компанию «Второй Дом» за помощь в подготовке материала.

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

С какой целью вы интересуетесь недвижимостью за рубежом?

Статьи
Личный опыт: небольшая квартира с видом на море. Италия

Федор из Москвы без сожалений променял дачу в Подмосковье на небольшую квартирку в пригороде Сан-Ремо. Его не смутили ни высокие цены, ни дорогое сопровождение сделки, ни почти полная неизвестность по поводу будущих затрат на содержание итальянского жилья. Чем же его так покорила Италия? Читать

Личный опыт: содержание дома за €100 000 с видом на море. Сан-Ремо, Италия

Если хочется хорошо сэкономить, можно купить недвижимость под реконструкцию. Так и получилось у нашей героини Анны, которая два года назад приобрела частный дом в итальянском Сан-Ремо. В какую сумму ей обошлись ремонт и перепланировка, и сколько стоит содержание недвижимости в Италии, москвичка рассказала порталу Prian.ru. ​ Читать

Личный опыт: дом за €100 000 с видом на море. Сан-Ремо, Италия

Италия – не самая доступная страна для покупки недвижимости. Тем более если речь идет об известных курортах Лигурии. Москвичке Анне удалось воплотить в жизнь давнюю мечту и приобрести частный дом в Сан-Ремо. Да еще и собственными силами организовать перепланировку. Наша героиня рассказала о том, во сколько ей обошлась покупка, как проходила сделка, и какую роль в ее выборе сыграл знаменитый музыкальный фестиваль. Читать

Греция, Италия, Испания – занимательная статистика о жизни, отдыхе и недвижимости

Это самые популярные страны Южной Европы у тех, кто ищет недвижимость за рубежом. Любопытно посмотреть, в чем они схожи, а чем отличаются. Сравнивать будем на основе международных индексов. Вряд ли эти цифры повлияют на ваше окончательное решение о выборе нового места жительства. Но, согласитесь, интересно узнать, на каком месте в рейтингах находится страна, которая греет душу. И тело. Читать

Дью Дилидженс: для чего нужно юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Италии?

В процессе покупки недвижимости в Италии у покупателей часто возникают сложности и сомнения. И это объяснимо, ведь для большинства это первый опыт оформления сделки в условиях незнакомой законодательной системы другого государства и, зачастую, не вполне понятного нам итальянского менталитета. Так что же больше всего беспокоит российских покупателей? Какие сомнения возникают? И как их решить? Читать