Почему нельзя построить «дачу» в Италии: ограничения в градостроительных законах

В проблеме помогает разобраться Жанна Плетнева, эксперт компании «Второй Дом».

Рекомендуем покупателям тщательно проверять соответствие объекта требованиям градостроительного законодательства.

Этот факт достоверно определяет только наличие Строительного Разрешения или Разрешения на Амнистию, выданного техническим отделом муниципалитета (для объектов, построенных после 1 сентября 1967 года см. ниже).

Кадастровый план в данном вопросе не является доказательным. Иногда случается, что отображение объекта в кадастровом плане соответствует его фактическому состоянию, но не соответствует строительной лицензии.

Специфика Италии заключается в том, что земель, которые имеют строительное назначение (terreni edificabili), не много. Кроме того, каждый участок, пригодный для строительства, имеет свое назначение и коэффициент; они определяют, какой именно объект может быть построен (жилой, коммерческий, индустриальный и т.д.) и в каком ограниченном объеме.

Эти данные содержит план земельных участков (Piano Regolatore del Comune), который отличается в каждом муниципалитете. На основании этих сведений технический специалист готовит проект, который надо утвердить в муниципалитете и получить строительное разрешение. (Permesso di Costruire)

Возведение строений на участках земли сельскохозяйственного назначения (terreni agricoli) по закону запрещено, за редкими исключениями, которые касаются в основном фермеров.

Построить «дачу» в Италии на участке земли, в привычном для нас понимании, по закону нельзя.

А можно ли узаконить дом, построенный без строительного разрешения или с его нарушением?

В Италии узаконить незаконную постройку можно только посредством строительной амнистии (Sanatoria Edilizia), а проведение строительной амнистии регулируется на уровне национального закона.

С 1967 года всего было принято 3 закона о строительной амнистии – в 1985 (Legge n. 47/85), 1994 (Legge n.724/94) и 2003 (Legge n.269) годах. Кроме того, некоторые ограниченные возможности урегулировать строительные нарушения или законным способом увеличить площадь дома предусматривает один из последних законов, разработанных правительством Берлускони – Пьяно Каза («Piano Casa»).

Каждый закон устанавливает свой порядок подачи заявления, сроки, размер оплаты санкций, а также условия, при которых объект не подлежит амнистии. Положительное решение при рассмотрении заявления об амнистии должно обязательно сопровождаться получением в муниципалитете Разрешения на строительную амнистию (Concessione Edilizia in Sanatoria).

Какие градостроительные нарушения встречаются чаще всего?

1. Использование объекта полностью или частично не по назначению – это одно из самых распространенных нарушений, которое часто встречается, в том числе, в новостройках.

   Например, цокольный этаж, который не является жилым помещением, а зарегистрирован как гараж или подсобное помещение, используется как таверна с кухонным углом. Ситуация встречается очень часто. По факту, это нарушение строительной лицензии, так как кухня в нежилом помещении по закону не предусмотрена. Или другой пример: в мансарде, которая зарегистрирована как чердак или как прачечная, т.е. как нежилое помещение, обустраиваются спальные комнаты.

2. Несанкционированное открытие оконных или дверных проемов (в некоторых случаях можно урегулировать постфактум).
3. Остекление балконов и террас или пристройка веранды считаются увеличением площади и так же являются незаконными.
4. Увеличение площади, предусмотренной проектом и строительным разрешением. Например, реализация дополнительных комнат, этажей или расширение периметра дома.
5. Самым грубым нарушением является возведение без разрешения полностью незаконного строения на сельскохозяйственном участке земли. Это дом, который по закону не существует, он не регистрируется в кадастре и формально остается участком земли. Хотела бы предостеречь покупателей от возможного приобретения такого объекта, даже если цена является очень выгодной.

Недонесение этой информации до покупателя совсем не обязательно является злым умыслом продавца. Зачастую люди сами не знают, что сделали что-то противоречащее закону, они уверены, что продают объект полностью в соответствии с его требованиями.

Приведу пример из моей практики работы в Италии. Ко мне обратился продавец, желающий продать свой дом. Во время первого осмотра объекта сразу же возник вопрос о наличии градостроительной документации, поскольку район, в котором находился дом, входит в состав сельскохозяйственного земельного фонда, в данном случае наличие разрешения на строительную амнистию является обязательным.

Продавец был абсолютно уверен в том, что дом полностью соответствует требованиям закона, поскольку он приобрел его с наличием разрешения на амнистию и никаких изменений больше не делал. Однако, при проверке графических планов, выяснилось, что большая часть гостиной дома не была указана предыдущим собственником в заявлении на амнистию и осталась неурегулированной.

К сожалению, даже при наличии документов дом так и не был полностью узаконен, продавец об этом даже не подозревал, более того, он неожиданно выяснил, что сам купил дом с наличием нарушений.

• Читайте также: Секреты покупки недвижимости в Италии - как узнать справедливую цену и не переплатить

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Почему же проверка законности строения так важна для покупателя?

Дело в том, что установлена серьезная ответственность за градостроительные нарушения:

• штрафы;
• обязанность сноса объекта полностью или в части, которая не соответствует строительному разрешению;
• уголовная ответственность.

Об этом обязательно должен знать покупатель, который соглашается на такую покупку. Приобретая объект с нарушениями, он берет на себя ответственность за их создание. Кроме того, в последние годы законодательство идет по пути ужесточения мер, поэтому в дальнейшем у собственника могут возникнуть серьезные проблемы при продаже объекта, вплоть до полной невозможности заключения договора по отчуждению имущества.

Покупатель часто уверен в том, что нотариус, заключающий договор, полностью обеспечивает его интересы и возникновение такой ситуации невозможно, но это не совсем так. Нотариус обязан проверить наличие у объекта документов на застройку, но его обязанностью не является проверка соответствия фактического состояния объекта градостроительной лицензии, этот факт удостоверяют покупатель и продавец, заявляя об этом в договоре.

Поэтому рекомендую всем покупателям недвижимости в Италии до заключения договора удостовериться в отсутствии у объекта нарушений, в том числе, прибегая к услугам технических специалистов на месте. Эта простая мера поможет вам в дальнейшем избежать сложностей при эксплуатации и последующей продаже объекта недвижимости.

Закажите первую бесплатную консультацию с нашим экспертом по недвижимости Италии и оформлению ВНЖ.

Автор статьи Жанна Плетнева, компания «Второй Дом».

Фото: pixabay.com: tpsdave

Условия цитирования материалов Prian.ru