Версия
для печати
для печати
На фото - Роман, руководитель компании "ТайИнвест", во время отпуска в Таиланде
- Роман, с чего все начиналось? Как вы в первый раз оказались в Таиланде?
- Друзья подарили нам на свадьбу путевку в Таиланд. Это был 2007 год. Поехали на три недели, побывали в Бангкоке, Паттайе и в нескольких местах на Пхукете. На Пхукете были в двух разных 5-звездочных отелях, так как на эти сроки лучшие гостиницы были раскуплены и не нашлось ни одной свободной на весь срок пребывания. Но это даже плюс – так мы посмотрели разные пляжные курорты. Хочу отдать должное моим друзьям – на отели они действительно не поскупились и купили самое лучшее из того, что было!
- И чем вас впечатлила страна?
- Да хотя бы атмосфера – с нашей не сравнить. Мы улетали из хмурой зимней Москвы, прибыли в аэропорт и, как только вышли на улицу, меня буквально шокировала тропическая жара. Климат – просто вау! Это первое.
Ну, и дальше – улыбчивость людей, дешевизна экзотических фруктов, экскурсии, красота моря, дайвинг, острова изумительной красоты, крокодиловые фермы, океанариумы, на слоне покататься, погулять среди пальм, выпить кокос… Это же такая экзотика для нас. В первый раз впечатления фантастические. Тем более, я сразу попал в 5-звездочный отель, смог оценить классный сервис, даже водитель тук-тука, который вез нас, восхищался той гостиницей.
Влюбились в Таиланд с первой поездки. С тех пор несколько раз в год там бываем.
На фото - тайский батюшка служит в православном храме в Таиланде
- Многие всю жизнь ездят на отдых, но так на покупку квартиры и не решаются. Что вас подтолкнуло?
- Я не из тех людей, до которых все долго доходит. Буквально во время первой же поездки стал узнавать, что и как там с жильем.
Первая мысль была – о вилле на берегу моря. Рисовалась картина, как из фильма – ты сидишь под пальмой у личного бассейна и созерцаешь, как солнце закатывается за морской горизонт.
Но очень скоро я выяснил, что мест, где можно купить виллу на первой линии, в Таиланде мало. А если они и встречаются, то по бешеным ценам.
- Счет ведется на миллионы?
- Да. Найти можно, но я к таким ценам был не готов.
Начал узнавать, что там с квартирами. А вот здесь оказались интересные предложения. Чтобы вы понимали: в 2007 году в Таиланде за 400 000 рублей можно было взять неплохую квартиру в новостройке.
А сегодня меньше чем с 900 000 бат и не подходи. А это около 1 700 000 рублей. Можете себе представить темпы роста цен на недвижимость!? И это не предел. Азиатский регион еще не набрал обороты.
- Ничего себе! Вы когда услышали о ценах, сразу же купили квартиру?
- Нет, я стал прорабатывать вопрос. Основное, что меня остановило – это то, что по законам Таиланда, иностранцы не имеют права владеть недвижимостью на 100%. Как только я об этом узнал, решил не связываться.
- Это тогда были такие законы? Сейчас же россияне активно покупают недвижимость в Таиланде…
- Законы и сейчас такие, просто застройщики нашли выход.
Иностранец в Таиланде имеет право владеть 49% любой собственности. Остальное должно принадлежать гражданину Таиланда или юридическому лицу, где все те же 51% уставного капитала у тайцев и 49% у иностранцев.
Соответственно, чтобы взять квартиру в уже построенном доме, ты должен был оформить юрлицо, войти в эту фирму в качестве директора, найти тайцев соучредителей, отдать им 51% доли, а себе оставить 49%. Потом получить за вознаграждение от тайцев отказную от претензий на все имущество и материальные ценности фирмы, заверенную у нотариуса, и только после этого ты мог ощущать себя владельцем квартиры в Таиланде!
На фирму можно купить любое количество недвижимого имущества. Но это, во-первых, лишние заморочки, во-вторых, расходы – фирму же содержать надо. Отчеты , балансы, налоги и т.д. В общем «...не АЙС...».
На фото - жилой комплекс в Таиланде
- Какой же выход они нашли?
- Однажды я попал на экскурсию к застройщикам, где молодая девочка принялась меня убеждать, что можно оформить квартиру в полную собственность. Я сразу не поверил, но согласился встретиться с их экспертом, интересно же. Оказалось, действительно так.
Приведу простой пример. Допустим, строится комплекс из 4 домов на 1000 квартир. 510 квартир идут в продажу тайцам, а 490 – резервируются для зарубежных собственников. Получается, что закон тот же: 51% – местным, 49% – иностранцам. Но эти 49% выделяются из общего количества квартир в кондоминиуме, а не в отдельно взятой квартире, и благодаря этому, конкретный объект недвижимости ты получаешь в полную собственность.
Тогда я и подумал: зачем платить каждый раз по 150-200 тысяч рублей за отдых в отелях, если можно купить свое?
Это был 2014 год. К тому моменту я уже видел, как растет интерес к Таиланду, как быстро развивается страна и местный рынок недвижимости, разузнал, сколько люди там зарабатывают на квартирах, и понял, что это еще и отличный инвестиционный вариант.
Дал свой телефон застройщику, объяснил, чего хочу, мы проехались по курортам, посмотрели комплексы. В нескольких проектах я выбрал хорошие квартиры, внес задатки и начал проплачивать.
- Что значит «хорошие квартиры в Таиланде»? По каким параметрам вы их оценивали?
- Если честно, то брал те, которые на душу легли, чтобы самому хотелось там отдыхать. Плюс, следил, чтобы объекты были востребованными у туристов, а значит, в будущем приносили мне доход. При этом подбирал комплексы на разный вкус.
Купил несколько квартир в курортных комплексах –Seven Seas Cote d'Azur в районе пляжа Джомтьен и Siam Oriental Plaza на холме Пратамнак. И еще мне очень понравился комплекс Whale Marina Condo, там прямо перед окнами своей квартиры можно ставить у причала свою яхту, причем для собственников это абсолютно бесплатно. Впечатляюще будет выглядеть и, конечно, такое место будет только расти в цене. Там тоже купил несколько квартир. Ну, и последнее приобретение – это квартира на острове Пхукет в кондо Mai Khao Beach.
- Правильно ли я поняла вашу стратегию: вы хотели разделить инвестиции, т.е. купить не одну дорогую виллу, а несколько более дешевых квартир?
- Да, как говорится, если одно что-то не пойдет, то сработает друге. Старался не класть все яйца в одну корзину.
Причем застройщики Таиланда предлагают очень выгодные условия оплаты. Сначала, чтобы закрепить за собой квартиру, платишь 20-25%. Потом по мере строительства выплачиваешь оставшееся. Графики у разных застройщиков отличаются: где-то до конца стройки надо заплатить 80%, а, например, в Whale Marina Condo – сразу платишь 20%, потом 10% на все время строительства, а 70% – только когда ключи получаешь, то есть риски минимальные.
Я покупал квартиры на самых ранних стадиях строительства. По моему опыту: в Таиланде очень выгодно вступать в стройку в самом начале.
Во-первых, ты можешь выбрать лучшие квартиры. Во-вторых, цены на первые апартаменты намного ниже. И в-третьих, реально выбить у застройщика всякие бонусы – от графика выплат до мебельного пакета в подарок.
В начале 2018-го и в 2019 году первые комплексы, в которых я купил квартиры, – Whale Marina Condo и Seven Seas Cote d'Azur – сдадут в эксплуатацию. И тогда можно будет начать зарабатывать на аренде.
У застройщиков в Таиланде есть программы гарантированных выплат. При заключении контракта застройщик берет в упраление вашу квартиру на разные сроки от 3 до 10 лет, ежемесячно или ежегодно выплачивает вам от 7% до 10 % годовых.
Например, при покупке в Whale Marina Condo я сразу заключил договор о гарантированной аренде на три года. Как только комплекс сдадут, застройщик выплатит мне 7% от цены объекта за весь год вперед, по прошествии года, если договор продлевается, то опять застройщик выплачивает 7% годовых за год вперед... Вот так это работает.
Но главное, сама стоимость объектов уже выросла.
На фото - вид на закат из жилого комплекса
- Сколько стоил «квадрат» на первых стадиях строительства?
- От 60 000 бат. В зависимости от района и близости к морю – были варианты и за 110 000 бат, и выше, но это в элитных высотках.
Еще цена зависит от этажа: обычно, чем выше этаж, тем дороже, но в комплексах класса-резорт, где с первого этажа есть выход к бассейну, цены квартир на первом этаже намного выше. В таких домах, выйдя на балкон своей квартиры, вы прямо с балкона можете окунутся в бассейн, с удовольствием расположиться у воды почитать, выпить коктейль или просто поваляться на своем лежаке.
Я вкладывал именно в эти комплексы, потому что увидел в них хороший потенциал. Можно было взять те, которые подходили к завершению строительства, чтобы уже на следующий год сдавать их в аренду. Но посудите сами…
Когда вы берете на начальном этапе, вы платите 20% первоначальный платеж. При цене квартиры в 3 млн бат – это только 600 тыс. бат. Можно растянуть выплаты на все время строительства, два или три года. За это время цена поднимается на 20-30% от общей стоимости, т.е. от трех миллионов. А вы вложили пока еще 600 тыс. бат, купив контракт. То есть вы можете начать продавать квартиру, пока комплекс еще не сдан, и вам вообще не надо выплачивать всю сумму. За полгода до конца стройки застройщик будет продавать такие же квартиры за 3,6 млн, а вы поставите 3,4 млн, чтобы у вас быстрее купили.
Получается, вы вложили 600 тыс. бат, и заработали 400 тыс. Это значит, вы увеличили ваш капитал почти на 70% всего за пару лет.
Я брал недвижимость, чтобы в последующем зарабатывать на аренде, получать пассивный доход. Но пересмотрел свои приоритеты. Часть квартир оставляю для сдачи в аренду (на сегодняшний день это 3 квартиры на Пратамнаке в кондо Siam Oriental Plaza), а часть буду перепродавать ближе к завершению строительства.
Все та же цель: «не складывать яйца в одну корзину». А высвободившиеся средства после реализации квартир продолжу вкладывать в новые перспективные объекты на стадии проектной документации.
На фото - еще один закат в Таиланде
- Интересно. И что это повсеместно в Таиланде так растет стоимость объектов по мере завершения строительства или только в определенных комплексах?
- Повсеместно. Вот, например, сейчас есть просто шикарный вариант на Пхукете кондо Mai Khao Beach. У меня уже свободных денег почти нет, но и то, не удержался, купил и там квартиру. Долго думал, сейчас же курс бата к рублю вырос (был один к одному, а сейчас – один к двум), дороже для нас стало, и все равно купил, уж слишком выгодное предложение.
На начальном этапе квартиру, которая к концу стройки будет стоить 4 млн, они отдают за 2 млн бат. Это акция сейчас такая.
И еще при покупке можно заключить договор с застройщиком, по которому они на 5 лет берут эту квартиру в управление и гарантируют собственнику доход в 10% годовых. К тому же владелец сможет 2 недели в году бесплатно в ней отдыхать.
Кроме того, на этот кондоминиум уже получена лицензия отельного типа, и заключен договор на 15 лет с американской туристической компанией. Они будут сдавать эти квартиры как номера в 5-звездочном отеле. И когда 5-летний договор с застройщиком закончится, можно будет его легко продлить с этой управляющей компанией.
Но главное: сейчас ты вкладываешь 2 млн, а к концу строительства – оно рассчитано на год и три месяца – продашь за 4 млн. Здесь нет никаких накруток – это официальная цена застройщика, которая даже ниже, чем в соседних комплексах.
Пусть 100 000 бат ты заплатишь агентству, которое будет продавать квартиру. Еще скидочку сделаешь в 100 000 бат – чтобы покупатели взяли у тебя, а не у застройщика. Но все равно – это прибыль в 100%! Меньше, чем за 2 года!!!
Если оставишь квартиру себе, то при гарантированном доходе в 10% получаешь еще миллион за пять лет.
Проект великолепный – первая линия, вокруг заповедник и пятизвездочные отели, на территории 12 бассейнов, все изыски. Одна беда в нем в том, что надо очень быстро действовать. 19 сентября они вышли на стройплощадку – была цена 1.99 млн бат. Как только забьют сваи и зальют первый этаж, цена сразу же повышается на 10%. И с каждым этапом – очередное повышение.
И еще одна фишка есть у этого застройщика. При покупке недвижимости у него на сумму от $290 000. Застройщик помогает получить пожизненную инвестиционную визу покупателю и всем членам его семьи. Согласитесь, отличный бонус. Меня очень хорошо поймут те, кто прорабатывал вопрос получения гражданства или долгосрочных виз.
Были бы у меня сейчас еще свободные деньги, взял бы несколько квартир в этом комплексе. Даже не для продажи – это всегда можно успеть – а для гарантированной аренды.
- Да, Роман, звучит просто фантастически! Когда такое слышишь, первая мысль – а в чем подвох? Ну, не бывает такой доходности без рисков.
- Подвоха нет. Застройщик ваши деньги использует как инвестицию. Ему это выгоднее, чем брать кредит в банке под 12-15%.
Да, бывают в Таиланде затяжные стройки. Но прежде, чем самому инвестировать и людям предлагать, я все узнаю о застройщике. Смотрю, сколько он проектов построил, какие они, в каких местах. Срывал ли он сроки, все ли условия выполнял ранее, как быстро реагирует на замечания при приемке квартир, и много других факторов. И только после этого я принимаю решение. Даже если цены очень выгодные, я не буду инвестировать в его проект и тем более не предложу его покупать моим клиентам, если когда-то ранее он проштрафился.
Слава Богу, в тех застройщиках, в проекты которых я инвестировал, я не ошибся! И пока все идет по плану.
За исключением одного проекта Seven Seas Cote d'Azur. Где из-за внесения изменений в тайское законодательство по приему на работу иностранных граждан строительство было приостановленно и немного выбилось из графика. Но повода для беспокойства нет.
Тайские застройщики дорожат своим именем как раз для этого – чтобы на ранних стадиях привлекать деньги, и никто не подумал, что они не смогут закончить стройку.
- Вы сказали, что помогаете другим людям инвестировать. Когда вы открыли компанию? И в чем заключается помощь?
- Да буквально сразу, как понял, что на этом можно зарабатывать. Сам разобрался с этим рынком, вложился в разные проекты, поговорил с застройщиками, они предложили комиссионные за продвижение их комплексов. Тогда и открыл компанию «ТайИнвест».
Все наши услуги для покупателей бесплатные. Застройщику выгодно, чтобы я продвигал его проекты. Клиенту – чтобы он купил по цене, как у застройщика, или дешевле.
Некоторые покупатели видят нашу рекламу, а потом идут к застройщику напрямую. В этом нет смысла – цена будет такой же, они ничего не выиграют от этого, а только потеряют.
Для наших клиентов мы оказываем дополнительные услуги – встречаем в Таиланде, помогаем с открытием счета, рассказываем, как правильно перевести деньги, катаем по лучшим местам и объектам, помогаем урегулировать спорные вопросы, уменьшаем размер платежа для бронирования квартиры. Если какая-то ситуация произойдет, наш представитель в Таиланде всегда на связи.
Помогаем торговаться с застройщиком. Если покупатель придет с улицы, застройщик ему не предложит сам дополнительных бонусов, а мы знаем, с какой компании, что можно взять: где скидочку, где установку стиральных машин , дополнительный телевизор или что-то еще.
Плюс, в дальнейшем, если вы просрочите платежи, застройщик просто выпишет вам штраф. А когда через нас работа идет, мы можем договориться. Застройщик заинтересован поддерживать с нами хорошие отношения, поэтому и к нашим покупателям будет относиться более лояльно.
На фото - Роман и Алексей, представитель компании в Паттайе
- А управлением квартирами занимаетесь?
- Обязательно. В Таиланде сейчас реально работают три способа заработка на недвижимости. Первый – покупка на ранней стадии строительства и продажа в конце строительства или на поздних стадиях. Второй – заключение договора с управляющими компаниями застройщика на гарантированную аренду. Там есть свои нюансы – в этом случае жить в квартире можно ограниченный период времени (обычно 2-3 недели в году). Если же вы хотите проводить в Таиланде 2-3 месяца, а в оставшееся время сдавать, можно воспользоваться третьим вариантом – самостоятельная сдача в аренду. Вот с этим мы как раз и помогаем.
На самом деле, мне пришлось создать отдел по аренде, чтобы получать доход от собственных квартир в Паттайе. Можем сдавать в аренду и квартиры клиентов, которые с нашей помощью их купили.
Но мы будем работать не с гарантированной ставкой 7-10%, как застройщики, а по фактическому результату – сколько квартира сдавалась, столько и получит собственник. Результат может быть, как выше, так и ниже – в зависимости от того, сколько месяцев будет сдаваться конкретная квартира. Цену для сдачи вы определяете сами, а мы лишь рекламируем, находим клиентов, расселяем и следим за сохранностью имущества, исправностью техники, коммунальными платежами.
Плюс, если человек не хочет, чтобы в его квартире кто-то жил, можем просто за ней присмотреть: приехать, проверить, все ли в порядке, долить воду в канализационных сливах, потому что она быстро пересыхает и квартира начинает наполняться неприятными ароматами, подать вовремя данные по счетчикам, сделать легкую уборку. Цена за эти услуги будет мизерная, а собственник будет спокоен.
- Может, у вас и акции есть для покупателей?
- Как же без акций! Вот, например, наша постоянная акция – «Квартира по цене ниже, чем у застройщика». Всегда есть частные инвесторы, которые покупают объекты на ранних стадиях. Когда приходит время продавать, они снижают цену, чтобы взяли у них, а не у застройщика. Даже при демпинге инвесторы все равно выигрывают, получая отличную прибыль. Сейчас у нас в базе полтора десятка комплексов с квартирами по ценам ниже, чем у застройщиков. Но даже если ни один не понравится, мы подберем другой вариант.
Вот еще акция – «Поживи в квартире 14 дней и прими решение, покупать в этом комплексе или нет». Здорово помогает разобраться, подходит ли тебе этот курорт, что с инфраструктурой, какой там стиль отдыха. Это относится к уже готовым комплексам. Но если вы выбираете строящийся дом, можем подобрать квартиру рядом, в максимально похожем здании.
Есть акция «Получи в подарок 3-летнюю оплату коммунальных платежей за квартиру», к праздникам дарим нашим клиентам скидки на покупку в дополнение к тем, что сможем «отжать» у застройщика, да и много других приятных моментов.
Например, у меня скоро день рождения, и в честь этого на все варианты сделок по иностранной квоте в проекте Whale Marina Condo дарим скидку от меня лично – 200 000 рублей – всем, внесшим залог на покупку квартиры или студии с 20 ноября по 30 ноября. Будут и новогодние скидки. Так что – обращайтесь.
Тел: +7 495 066-32-73
Whatsapp/Viber: +7 903 779-60-16
E-mail: [email protected]
www.taiinvest.com
Беседовала Анастасия Фалей
Фото предоставлены собеседником
Понравилась статья? Нажмите «Подписаться на канал», чтобы читать Prian.ru в ленте Яндекса.
