Версия
для печати
для печати
Потенциальные инвесторы, особенно начинающие, любят спрашивать про возможную доходность… О каких реальных показателях в Германии можно говорить? Банки предлагают сейчас вклады с доходностью ниже 1%. Сами готовы кредитовать под 2,0-2,5%. Поэтому когда объект недвижимости приносит доход в 3-4% – неудивительно, что да, эта цифра считается хорошей. Для Баварии, особенно для ее южной части, это вообще максимум. На севере некоторые объекты могут приносить по 5-6%.
***
Иногда мне задают вопросы, можно ли получить доходность 9-10%. От текущей аренды, скорее всего, нет. Зачем владельцу продавать такой прибыльный объект? Но если предмет инвестиций выбран правильно и выгодно профинансирован в немецком банке, то значительный доход можно получить при перепродаже такого объекта со значительным плюсом.
***
Первое, что важно понять, – какая у вас – инвестора – цель. Сформулируйте ее сразу. Ведь каждый для себя определяет слово «инвестиции» по-своему. Покупка недвижимости – серьезное решение, сопряженное со значительными расходами. Чем выше маржа, тем выше и риск, поэтому Германия – страна для более консервативных инвесторов, предпочитающих высокий уровень надежности и правовой защищенности для своих вложений.
***
Второе, с чем вы должны определиться, – все-таки бюджет. Какой объект вы готовы купить и есть ли возможность его профинансировать? Чем конкретнее сумма, тем проще подобрать что-то реальное, учитывая особенности рынка в различных регионах Германии. Если у вас 100 тысяч евро, то квартира в Мюнхене – не вариант, но в некоторых восточных регионах вы сможете стать владельцем недвижимости за эту сумму.
***
Тем не менее именно Мюнхен и Бавария пользуются самым большим спросом… Со стороны это может показаться странным: хоть и не столица, но намного дороже Берлина. Важно понимать, что основная причина повышения цен на недвижимость – приток качественной рабочей силы. С увеличением населения растет спрос на квартиры, офисы, гостиницы, магазины. Потому в Мюнхене и самые высокие цены, и стабильный рост цены на вашу недвижимость, и – очень важный фактор – абсолютная ликвидность.
***
Если рассуждать о перегреве цен, то пока застоя и тем более снижения не предвидится. Стабильность германской экономики, интегрировавшей большое количество мигрантов в последние годы и не теряющей статуса мирового лидера по экспорту, вряд ли резко изменится в ближайшее время. Именно эти факторы обеспечивают высокий спрос на рынке. Пока в страну прибывает рабочая сила, никакая стагнация рынку не грозит. Но, конечно, стратегически разумно не инвестировать в регионы, где количество населения уменьшается.
***
По моему опыту, те, кто вкладывает деньги в Германию, интересуются не только цифрами доходности. У людей с покупкой недвижимости связаны, как правило, и другие интересы. Возможно, учеба детей, возможно, медицинское обслуживание, развитие собственного бизнеса и не в последнюю очередь – получение ВНЖ на основе создания юридического лица. Для ускорения мы предлагаем покупку готовых компаний с хорошей кредитной историей, проверенных адвокатами и налоговой. Более того, мы расширили свое предложение по готовым действующим предприятиям, гостиницам, где нужно участие инвестора в ведении дел, а не просто аренда.
***
Количество стоящих предложений ограничено, а цены постоянно растут. В начале года объект стоил €1,5 млн, клиенты не приняли решение, сомневались, созрели к сентябрю… и поняли, что за эти деньги они уже ничего не получат. Поэтому если уж решили, что вариант вам подходит, не затягивайте.
***
Оптимальная инвестиция на полмиллиона евро сегодня – это, на мой взгляд, четыре-пять квартир в студенческом городке. Абсолютно понятен круг и интерес арендаторов, понятны расходы на управляющую компанию. Если вы готовы инвестировать около миллиона евро, можно рассмотреть иные варианты с жилой недвижимостью.
Купить коммерческий объект за эти деньги трудно, относительно велики будут расходы на управление, и в результате большой прибыли у вас не будет. Скорее можно рассчитывать на какую-то долю в проекте. А крупный объект стоит подбирать, имея более €2 млн собственных средств; здесь уже появляется возможность выбора.
Лично мне очень интересна работа с необычными бизнесами, ведь в Германии вы можете купить, например, часть футбольного клуба…
***
Основная конкуренция на немецком рынке – внутренняя. Последние два года основные покупатели – сами немцы. И еще китайцы пробуют зайти на рынок, но они, как правило, покупают крупные объекты: многоэтажные дома, большие отели и торговые центры. Ведь в Германии в законодательстве практически нет ограничений для зарубежных инвесторов.
***
Тенденция последнего года – высокий спрос на объекты, которые нужно перестраивать. Возможный доход здесь до 25%, поэтому предложения уходят быстро. Конечно, это гораздо более сложные инвестиции, чем покупка нескольких квартир. Нужно иметь не только сильных партнеров, но и солидных подрядчиков, ведь маржа во многом зависит от стоимости и качества строительства. Участвовать в таких проектах удаленно невозможно. Поэтому такие варианты интересны в первую очередь для тех, кто готов создать фирму и плотно связать свою судьбу с Германией.
***
Ваша покупка должна быть абсолютно сознательной. Вам нужно принимать серьезное решение. Наша задача – представить вам несколько объектов, подходящих под ваши запросы. В каждом показать и плюсы, и минусы. Итоговое решение клиент всегда принимает сам. Мне же важно заранее понять вашу цель и правильно посоветовать. Я радуюсь, когда ко мне обращаются по рекомендации.
Конечно, в инвестиционном бизнесе нельзя предусмотреть абсолютно все. Но важно стратегическое видение, основанное на понимании развития немецкой экономики и государства, да и, пожалуй, мира в целом.
Это статья из книги "Гид на жительство – 2018". Спрашивайте на выставках по зарубежной недвижимости.
