Инвестиции в Германии: сначала цель, потом решение

Германия уже давно является одним из лидеров в области инвестиций в недвижимость. Если раньше многие планировали приобретение недвижимости для проживания в этой стране, то сейчас Германия в первую очередь привлекательна для зарубежных покупателей в качестве надежного рынка для вложения средств в экономику. Соответственно, и вопросы здесь особенные. Отвечая на них, своими размышлениями и опытом делится директор компании MIP Mirina International Projects Ирина Малкмус.

Потенциальные инвесторы, особенно начинающие, любят спрашивать про возможную доходность… О каких реальных показателях в Германии можно говорить? Банки предлагают сейчас вклады с доходностью ниже 1%. Сами готовы кредитовать под 2,0-2,5%. Поэтому когда объект недвижимости приносит доход в 3-4% – неудивительно, что да, эта цифра считается хорошей. Для Баварии, особенно для ее южной части, это вообще максимум. На севере некоторые объекты могут приносить по 5-6%. 

***

Иногда мне задают вопросы, можно ли получить доходность 9-10%. От текущей аренды, скорее всего, нет. Зачем владельцу продавать такой прибыльный объект? Но если предмет инвестиций выбран правильно и выгодно профинансирован в немецком банке, то значительный доход можно получить при перепродаже такого объекта со значительным плюсом.

***

Первое, что важно понять, – какая у вас – инвестора – цель. Сформулируйте ее сразу. Ведь каждый для себя определяет слово «инвестиции» по-своему. Покупка недвижимости – серьезное решение, сопряженное со значительными расходами. Чем выше маржа, тем выше и риск, поэтому Германия – страна для более консервативных инвесторов, предпочитающих высокий уровень надежности и правовой защищенности для своих вложений.

***

Второе, с чем вы должны определиться, – все-таки бюджет. Какой объект вы готовы купить и есть ли возможность его профинансировать? Чем конкретнее сумма, тем проще подобрать что-то реальное, учитывая особенности рынка в различных регионах Германии. Если у вас 100 тысяч евро, то квартира в Мюнхене – не вариант, но в некоторых восточных регионах вы сможете стать владельцем недвижимости за эту сумму.

***

Тем не менее именно Мюнхен и Бавария пользуются самым большим спросом… Со стороны это может показаться странным: хоть и не столица, но намного дороже Берлина. Важно понимать, что основная причина повышения цен на недвижимость – приток качественной рабочей силы. С увеличением населения растет спрос на квартиры, офисы, гостиницы, магазины. Потому в Мюнхене и самые высокие цены, и стабильный рост цены на вашу недвижимость, и – очень важный фактор – абсолютная ликвидность. 

***

Если рассуждать о перегреве цен, то пока застоя и тем более снижения не предвидится. Стабильность германской экономики, интегрировавшей большое количество мигрантов в последние годы и не теряющей статуса мирового лидера по экспорту, вряд ли резко изменится в ближайшее время. Именно эти факторы обеспечивают высокий спрос на рынке. Пока в страну прибывает рабочая сила, никакая стагнация рынку не грозит. Но, конечно, стратегически разумно не инвестировать в регионы, где количество населения уменьшается.

***

По моему опыту, те, кто вкладывает деньги в Германию, интересуются не только цифрами доходности. У людей с покупкой недвижимости связаны, как правило, и другие интересы. Возможно, учеба детей, возможно, медицинское обслуживание, развитие собственного бизнеса и не в последнюю очередь – получение ВНЖ на основе создания юридического лица. Для ускорения мы предлагаем покупку готовых компаний с хорошей кредитной историей, проверенных адвокатами и налоговой. Более того, мы расширили свое предложение по готовым действующим предприятиям, гостиницам, где нужно участие инвестора в ведении дел, а не просто аренда. 

***

Количество стоящих предложений ограничено, а цены постоянно растут. В начале года объект стоил €1,5 млн, клиенты не приняли решение, сомневались, созрели к сентябрю… и поняли, что за эти деньги они уже ничего не получат. Поэтому если уж решили, что вариант вам подходит, не затягивайте. 

***

Оптимальная инвестиция на полмиллиона евро сегодня – это, на мой взгляд, четыре-пять квартир в студенческом городке. Абсолютно понятен круг и интерес арендаторов, понятны расходы на управляющую компанию. Если вы готовы инвестировать около миллиона евро, можно рассмотреть иные варианты с жилой недвижимостью.

Купить коммерческий объект за эти деньги трудно, относительно велики будут расходы на управление, и в результате большой прибыли у вас не будет. Скорее можно рассчитывать на какую-то долю в проекте. А крупный объект стоит подбирать, имея более €2 млн собственных средств; здесь уже появляется возможность выбора.

Лично мне очень интересна работа с необычными бизнесами, ведь в Германии вы можете купить, например, часть футбольного клуба…

***

Основная конкуренция на немецком рынке – внутренняя. Последние два года основные покупатели – сами немцы. И еще китайцы пробуют зайти на рынок, но они, как правило, покупают крупные объекты: многоэтажные дома, большие отели и торговые центры. Ведь в Германии в законодательстве практически нет ограничений для зарубежных инвесторов.  

***

Тенденция последнего года – высокий спрос на объекты, которые нужно перестраивать. Возможный доход здесь до 25%, поэтому предложения уходят быстро. Конечно, это гораздо более сложные инвестиции, чем покупка нескольких квартир. Нужно иметь не только сильных партнеров, но и солидных подрядчиков, ведь маржа во многом зависит от стоимости и качества строительства. Участвовать в таких проектах удаленно невозможно. Поэтому такие варианты интересны в первую очередь для тех, кто готов создать фирму и плотно связать свою судьбу с Германией.

***

Ваша покупка должна быть абсолютно сознательной. Вам нужно принимать серьезное решение. Наша задача – представить вам несколько объектов, подходящих под ваши запросы. В каждом показать и плюсы, и минусы. Итоговое решение клиент всегда принимает сам. Мне же важно заранее понять вашу цель и правильно посоветовать. Я радуюсь, когда ко мне обращаются по рекомендации.

Конечно, в инвестиционном бизнесе нельзя предусмотреть абсолютно все. Но важно стратегическое видение, основанное на понимании развития немецкой экономики и государства, да и, пожалуй, мира в целом.

Это статья из книги "Гид на жительство – 2018". Спрашивайте на выставках по зарубежной недвижимости.

Условия цитирования материалов Prian.ru

Теги: Германия, Инвестиции, Анализ рынков
Подписаться:
Нина Морозова 15.05.2018 21:23:52
Интересно!

Читайте также

Альтернатива Германии. В каких странах инвестиции в недвижимость более интересны
Стоит ли инвестору искать другую страну для приложения своих капиталов.
Выбираем доходный дом в Германии. Предложения в прямом эфире
О чем говорили эксперты на вебинаре Prian.ru
Где в мире недвижимость дорожает сильнее всего
Италия, Россия и Украина в отстающих.
Зачем покупают, где ищут, чего ждут… покупатели зарубежной недвижимости
Филипп Березин о тенденциях рынка зарубежной недвижимости в 2018-19 годах
Есть мнение: «Почему иностранцам не запретят покупать в Берлине»
Мюллер возражает Мюллеру – страсть как интересно.
Доходные квартиры в Германии – что важно знать
Инвестировать в немецкую недвижимость можно даже с небольшим бюджетом. Самое очевидное решение...

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Дома (виллы) в Германии Элитная недвижимость в Германии Аренда недвижимости в Германии Земельные участки в Германии

Новости и статьи по теме «Германия»:

В Германии хотят «раскулачить» домовладельцев: кому это выгодно?
  • 2259
По-немецки это звучит грозно – Enteignung. Русский термин пугает ещё больше – «экспроприация».
При прочих равных: как анализировать доходные дома с практически одинаковыми параметрами
  • 458
Что может заставить вас выбрать меньший доход