Слышали, но не в курсе: кто такой оценщик недвижимости

Это интервью – часть четырехсерийного проекта, посвященного инвестиционным перспективам недвижимости Германии и других европейских стран.

Ольга Мюллер

Об эксперте

Ольга Мюллер, дипломированный юрист-экономист

Член королевской академии профессионалов недвижимости RICS

Доцент европейской академии оценщиков недвижимости ESA

Независимый оценщик недвижимости PersCert TÜV и EN ISO/IES 17024

Управляющий партнер IIG Real Estate GmbH и MSI R.E.S. GmbH

– Ольга, оценка недвижимости – одна из сфер вашей деятельности. Но что реально делает оценщик? Его услуги требуются не всегда?

– Да, к услугам оценщика нет необходимости прибегать при каждой покупке. Во-первых, он нужен, когда требуется сравнить несколько объектов по разным параметрам. Или выявить реальную стоимость, если есть подозрение, что она по каким-то причинам завышена или занижена. Во-вторых, оценщик поможет найти аргументы при ведении переговоров о стоимости объекта. В-третьих, при банковской оценке, когда недвижимость берется в залог и нужно понять залоговую стоимость объекта. Наконец, услугами оценщика пользуются налоговики – например, чтобы высчитать величину налога на дарение или на наследство.

– С каким вопросом обращается к оценщику заказчик – «сколько стоит объект»?

– Обычно да. Другой вариант, если, например, вы хотите купить участок и построить на нем жилой дом, который должен приносить доход. Вам важно понимать, сколько должен стоить участок, чтобы проект окупился. Соответственно, задача оценщика шире – полностью просчитать стоимость строительства.

Смотрите также: Недвижимость Германии. Ждем рост или падение?

– А что такого мне скажет оценщик, чего не скажет маклер или риэлтор?

– Он покажет полную картину, так как может объективно оценить объект. Возьмем Кипр. Рост стоимости недвижимости на острове в некоторой степени обусловлен тем, что в стране можно получить ВНЖ и гражданство. Но как определить, сколько реально стоит тот или иной объект, если исключить влияние действующих эмиграционных программ? Сколько будет стоить объект через пять лет, если программу вдруг отменят? Ведь инвестору интересно оценить этот риск, чтобы понять, за сколько он «покупает» гражданство.

– Оценка – точная наука?

– Достаточно точная, хотя диапазон возможных погрешностей широк – до 30% в ту или иную сторону. То есть это, конечно, математика, но данные, которые мы используем, – рыночные, и поэтому погрешность допустима. Только оценка должны быть обоснована. Нельзя взять цифру и применить ее, если она не подтверждена документально.

– Может ли оценка учитывать личные пристрастия и пожелания заказчика?

– Ни в коем случае. Я не могу учитывать пожелания вроде «оцените мне дороже» или «оцените мне дешевле».

– Вы оцениваете объекты и в Германии, и в Австрии, и в России, и в Эстонии по одним и тем же критериям?

– Да, используется одна и та же структура.

– Окей, в Германии проблем с получением сведений нет. А в других государствах? Откуда вы берете данные по странам, где нет многолетней базы цен на недвижимость?

– В европейских странах есть коллеги, которые занимаются оценкой. Я запрашиваю или покупаю информацию у них. Есть набор вопросов, на которые они должны ответить. Если ответа нет, задаю наводящие вопросы, чтобы самой лучше разобраться в ситуации… Но, если я приду к выводу, что мне недостаточно данных – хотя в моей практике такого не было, – придется прекратить работу над заказом и сообщить об этом партнеру.

– Как вы оцениваете объект за пределами Германии? Садитесь на самолет и летите туда?

– Да, оценщик должен обязательно осмотреть объект, иначе представление о нем будет неполным. Также нужны данные по рынку – сравнительная стоимость объекта, ставка дисконтирования и прочее.

Смотрите также: Альтернатива Германии. В каких странах инвестиции в недвижимость более интересны

– Оценка нынешней стоимости объекта в значительной степени определяется тем, что с объектом будет происходить в дальнейшем. Каким образом будущие события закладываются в оценку в настоящем?

– То, что может случиться в будущем, не закладывается в оценку. Это уже вопрос стратегического дью-дилидженса. Поэтому задачу надо ставить более конкретно, ведь я оцениваю объект на сегодня.

Если же возникает вопрос, сколько будет стоить объект через десять лет, – я могу сделать эту оценку через дисконтирование денежного потока и стоимости объекта. На ставке дисконтирования напрямую отражаются, например, риски революции и военной ситуации в конкретной стране. А вот оценить влияние политических событий на рынок недвижимости в отдаленном будущем я не смогу. Это не входит в мою компетенцию.

Оценщик обязан опираться на факты сегодняшнего дня. То есть: у нас сейчас условия такие-то, стоимость объектов – такая-то, ставка дисконтирования такая-то…