Поток инвесторов переключается на Канаду

Канада – своеобразная страна, в том смысле, что места в ней много, а людей негусто. Значит, есть, где строить, и есть куда ехать. И слухи о суровости канадского климата сильно преувеличены. Самый северный населенный пункт Канады — Элсмир, находится на широте 82˚ с.ш., севернее широты Москвы (56˚ с.ш.) там почти никто не живет. Торонто - крупнейший город Канады – находится ровно на широте Сочи. Давайте начнем прямо с этого города.

Торонто: элитное жилье дорожает
Торонто, напомним, — столица крупнейшей канадской провинции Онтарио. По словам торгового представителя компании Remax Unique Inc. Николая Конкина, выступавшего на семинаре в рамках 18-й международной выставки Domexpo International, Торонто, как и вся провинция Онтарио, уже 11 лет подряд испытывает строительный и покупательский бум. По его оценкам, рост стоимости объектов недвижимости за прошедший год составил 10-15 процентов в зависимости от сегмента, наибольший рост отмечается в сегменте супердорогой и элитной недвижимости. Если в Лондоне, по словам директора агентства «1st Property Investment» Энди Смита, цены на недвижимость стагнируют именно в элитных районах, то в Торонто и других городах провинции Онтарио именно элитка переживает наибольший приток инвестиций.

Американский ипотечный кризис, последствия которого аукнулись уже и в Европе, чудесным образом пока щадит северного соседа Соединенных Штатов. Более того, ни происходящее в настоящее время свертывание промышленного производства, ни увеличение с января 2008 года налога на покупку недвижимости, не отражается на количестве покупателей. Увеличение налога было задумано мэром Торонто Дэвидом Миллером для того, чтобы приостановить рост цен. Однако юрисдикция мэрии не распространяется на города-спутники, и часть инвестиционных потоков хлынула в пригороды — в Richmond Hill, Markham, Mississauga, Vaughan, Brampton и Whitby.

В чем же причина роста? Американский, а за ним и европейский инвестор, видя бесперспективность вложений в недвижимость на территории США, начал искать альтернативные рынки. Одним из таких рынков и оказалась Канада. В Онтарио не выдавались дешевые бесконтрольные ипотечные кредиты – здесь этого просто не позволяют местные законы и правила. Поэтому падения цен на недвижимость в Онтарио не прогнозируется.

Особенность нынешнего момента — покупатель переключился с домов на квартиры. Традиционно в Онтарио в качестве жилья доминировал отдельно стоящий дом. Квартиры же не столько покупались, сколько арендовались. Однако теперь отчетливо вырисовывается тенденция делить строящиеся небоскребы на кондоминиумы и распродавать их по частям. В 2007 году в Торонто было продано 33 300 квартир, а в этом году, возможно, продадут 41 600 квартир.

Квебек: украинские иммигранты не дадут ценам упасть
Франкоязычная провинция Квебек - промышленная территория, которая в основном, производит продукцию «на экспорт» - в Америку. Сейчас канадские экспортеры испытывают трудности из-за снижения покупательной способности американцев и падения курса американского доллара.

Результат этого явления довольно плачевный. В промышленной отрасли экономики идет сокращение производства и массовые увольнения, что увеличивает число тех, кто не может платить ипотечные взносы за свои дома.

Тем не менее, по словам Светланы Щетининой из монреальского агентства «Immobilier & Hypothécaire», за последние 15 лет цены на недвижимость в Квебеке выросли в 2,3 раза, а рост цен за 2007 год составил 9,2%. Эксперты полагают, что спрос на жилье поддерживается за счет иммигрантов, «понаехавших» в Квебек со всех концов необъятной Украины. Именно они, продав квартиру в Житомире или Бердичеве, вносят деньги в поселенческий фонд, оплачивают въездную пошлину, которая, кстати говоря, в Квебеке одна из самых низких в Канаде, остатки суммы используют на то, чтобы внести первоначальный взнос и взять квартиру в ипотеку.

Благо, условия ипотечного кредитования достаточно приемлемые: при первоначальном взносе 10-15% от всей стоимости покупки банковский процент обычно составляет примерно 3,5-5,2%. В Канаде считается, что нельзя тратить на ипотеку больше 30% своих доходов, но иммигранты с удовольствием превышают эту планку, лишь бы не превратиться в вечных арендаторов. Но банки, как правило, назначают иммигранту, не имеющему кредитной истории, гораздо больший процент и больший процент первоначального взноса.

По наблюдениям Светланы Щетининой, количество выходцев из бывшей нашей братской славянской республики увеличилось именно с момента Оранжевой революции. Украинцы и выходцы из других стран СНГ и принесли в Канаду моду на покупку квартир, а не домов, ведь квартиры все-таки дешевле. Если односемейный дом с общей площадью от 200 кв.м. и участком от 400 кв.м. стоит от CAD 170 000, то односпальная квартира в многоэтажном доме площадью от 60 кв.м. стоит от CAD 120 000. По украинским меркам это вполне привычная двушка, и в нее с радостью заселяется семья из четырех человек.

Что касается расходов владельцев жилья, то в Монреале они составляют в среднем 140 долларов (канадский доллар примерно равен американскому, колебания курса составляют 1-2%). В эту сумму включены и коммунальные платежи, и налоги.

Ипотечные же платежи при стоимости жилища в 200 тысяч канадских долларов составляют примерно 1400 канадских долларов. Арендная же плата за такую квартиру составляет примерно 1500 долларов, включая коммунальные платежи.

Однако официальные данные не согласуются с мнением Светланы Щетининой. На первом месте по числу иммигрантов прочно стоят китайцы, на втором – хиндустанцы, а вот за третье украинцы сейчас с переменным успехом борются с албанцами. Такой поток иммигрантов и обеспечивает спрос на недвижимость в Квебеке.

Британская Колумбия: нефтяное благосостояние
Теперь перенесемся с Атлантического побережья на Тихоокеанское. Чьей нефтью питается Америка? Вы думаете, что аравийской? Нет, Саудовская Аравия лишь третий по важности поставщик. На втором месте находится Мексика, а первое занимает Канада. Именно она поставляет в США 2,3 миллиона баррелей в день, обеспечивая 11,5% американских потребностей.

Нефтяные запасы Канады сосредоточены в основном в западной части страны – в Альберте и в Британской Колумбии. Туда и хлынул поток шальных нефтедолларов в 2003 году. Этот поток, увеличивающийся год от года на протяжении последних пяти лет, с одной стороны, поднял курс канадского доллара, с другой, поднял и продолжает поднимать цены на всё, включая, естественно, и недвижимость.

Что же касается цен, то Британская Колумбия держит первенство по ценам на недвижимость. Сегодня здесь средняя цена типичного жилья составляет $500.000. И дело не только в нефти: в Ванкувере в 2010 году пройдут зимние олимпийские игры, а это, как нам известно, по сочинскому примеру, отнюдь не способствует снижению спроса.

Однако, несмотря на продолжающийся рост цен, аналитики из соседнего американского Сиэтла не рекомендуют своим клиентам инвестировать свои средства в ванкуверскую недвижимость. Так, Роберт Б. Стивенсон, управляющий партнер компании «S&B», считает, что цены на недвижимость в Британской Колумбии явно дутые. Они подогреты притоком нефтедолларов и спекулятивными манипуляциями местных риэлтеров. Как только в 2009 году упадут цены на нефть, реальные доходы ванкуверцев неизбежно снизятся, и, пытаясь сбросить с себя ставшее непосильным бремя ипотеки, они массовом порядке выставят свои дома на продажу. Тогда-то цены на недвижимость пойдут резко вниз, а те недальновидные инвесторы, которые позарились сейчас на быстро растущие цены, в итоге окажутся в минусе.

Впрочем, даже от такого развития событий может и выиграть другая канадская провинция – Квебек. Ведь, с падением цен на нефть упадет и канадский доллар, а это оживит экспорт и вернет промышленным провинциям прежнюю инвестиционную привлекательность.

Резюме:
Прикидывая для себя, стоит или не стоит покупать жилье в Канаде, имейте в виду те три причины сегодняшнего роста цен, которые назвали аналитики. Первая — инвесторы, напуганные кризисом, покидают Америку и Европу и перебираются сюда. Стоит задуматься о том, что кризис все-таки не вечен и когда-нибудь он кончится. Куда направится инвестор? Вторая причина — Канада остается излюбленной страной для иммигрантов из Восточной Европы и стран СНГ, и, вероятно, конца этому процессу не предвидится. Наконец, третья причина — давление нефтяных денег на недвижимость. Цены на нефть падать не должны, но даже если на нефтяном рынке начнутся какие-то негативные процессы, то канадская промышленность от этого не проиграет.

Стоимость квадратного метра в Канаде
Провинция	Город	Цена в US$
Онтарио	Торонто	3600-4000
Квебек	Монреаль	2800-3200
Британская Колумбия	Ванкувер	4500