Версия
для печати
для печати
На севере Болгария граничит с Румынией, на юге – с Турцией и Грецией, на западе – с Сербией и Македонией; на востоке омывается водами Черного моря. Самыми крупными городами страны являются София (более миллиона жителей), Пловдив (340 тыс.), Варна (313 тыс.), Бургас (210 тыс.) и Русе (162 тыс.). По климатическому типу можно выделить три зоны: на севере Болгарии – континентальный климат, к югу от Балкан – средиземноморский, на побережье Черного моря – морской. Для курортов Болгарии в весенне-летние и осенние месяцы характерна теплая мягкая погода с продолжительным купальным сезоном с мая по октябрь. Средняя температура воздуха в мае – 20 оС, в июне и сентябре – 25 оС, в июле
и августе – 26–28 оС. Температура воды в июле и августе – 24–25 оС.
Побережье Болгарии традиционно делится на северное, где находятся крупнейшие курорты Золотые Пески и Албена, и южное, известное Солнечным Берегом. Северное – более престижно, поэтому недвижимость здесь стоит дороже.
Черноморское побережье Болгарии считается едва ли не самым чистым в Европе: многие его пляжи украшает голубой флаг – международный экологический «знак качества». Дно моря здесь очень пологое, поэтому даже самые маленькие дети могут спокойно купаться.
1 января 2007 года Болгария вступила в ЕС, а в 2009 году должна войти в шенгенскую зону. На данный момент валютой страны является болгарский лев, в зону евро Болгария должна войти в 2010 году.
Ну и, наконец, Болгария – это страна с удивительно гостеприимным характером и простыми манерами. Директор болгарского агентства недвижимости BG Hot Property Ltd Сергей Наталенко подчеркивает: «Культурно-историческая связь между Болгарией и Россией остается сильной еще со времен СССР. Гостеприимство и уважение – это, пожалуй, две основные черты болгар при встрече русского».
Недвижимость в наличии
Все, кто интересуется зарубежной недвижимостью, знают, что недвижимость в Болгарии на сегодняшний день является одной из самых дешевых в Европе: цены на нее начинаются от 600–700 евро за квадратный метр. Причина этого, по мнению директора агентства DRJ Real Estate Андрюса Буткуса, кроется в том, что Болгария пока все-таки является страной с развивающейся экономикой: уровень жизни здесь невысок даже по сравнению с российским (имеются в виду Москва и Петербург). После вступления страны в ЕС ее экономика будет лишь расти, уровень жизни – повышаться, но и цены тоже устремятся вверх.
По данным Андрюса Буткуса, в 2007 году количество агентств недвижимости, предлагающих на продажу болгарские объекты, увеличилось на петербургском рынке примерно в пять раз.
В результате этого в списке стран – лидеров по количеству предложений о продаже недвижимости, составляемом интернет-порталом PRIAN.RU, на 12 марта 2008 года Болгария занимала первую строчку — 8396 предложений. Для сравнения: в Латвии на продажу выставлялось 4306 объектов, на Кипре – 2965, в Испании – 2323, в Черногории – 1302, в Хорватии – 557, а в Великобритании – 62.
Данные московского агентства «Евроконсалт» свидетельствуют о том, что с весны 2006 года до конца 2007-го продажи объектов недвижимости на территории Болгарии выросли более чем на 50 %. «И это притом, что рынок только входит в фазу своего роста», – подчеркивают эксперты агентства.
По данным компании «Валенсия», наиболее перспективный сегмент рынка болгарской недвижимости – «комплексы закрытого типа», которые предлагают много удобств в одном месте. Наибольшим спросом пользуются квартиры, которые находятся в закрытом комплексе с развитой инфраструктурой и различными услугами – фитнес-, spa-центрами, теннисными кортами, ресторанами и т. д. Этот сегмент рынка благодаря зарубежным инвестициям развивается очень быстро.
По данным Всемирного доклада по инвестициям Конфедерации ООН по торговле и развитию, по результатам 2007 года Болгария занимает 7-е место по привлечению иностранного капитала. Зарубежные инвестиции в экономику Болгарии в прошлом году составили около пяти миллиардов евро. Ожидается увеличение притока иностранных вливаний в 2008 году на 30–40 %. Инвесторов привлекают преимущественно объекты на Черноморском побережье и в горных курортах, а болгар – новые апартаменты и бизнес-офисы в Софии.
Со справочником и калькулятором
Иностранные граждане могут свободно приобретать в Болгарии недвижимость, но не землю. «Если покупатель хочет приобрести землю в Болгарии, то ее нужно будет оформить на фирму, – рассказывает Андрюс Буткус. – Открытие бизнеса в Болгарии стоит от 500 левов (250 евро) и занимает 7–10 дней. Самой простой формой предприятия является общество с ограниченной ответственностью (OOD). Перед подачей документов на регистрацию OOD нужно открыть счет в банке и перевести на него начальный капитал компании – минимум пять тысяч левов. Эти деньги могут быть сняты со счета, как только фирма будет зарегистрирована. Личного участия учредителя во всех этих процессах не требуется, он лишь должен подписать учредительные документы.
«Право собственности в Болгарии является одинаковым как для граждан, так и для иностранцев, – добавляет Сергей Наталенко. – С приобретением недвижимости клиент может подать документы на получение визы типа Д, которая дает возможность, помимо пребывания в стране до шести месяцев, ее продления в течении пяти лет уже в Болгарии (для этого обязательно пребывать на территории Болгарии не менее 180 дней в году). По истечении этих пяти лет клиент имеет право претендовать на статус постоянно проживающего иностранца».
Учтите, что иностранцам в любом случае запрещено покупать землю, приобретенную предыдущим владельцем при наследовании по закону. В качестве выхода из положения изобретен следующий способ: заключить договор аренды участка земли на длительный срок за символическую плату. Минимальный срок аренды по болгарским законам – четыре года, максимальный не установлен.
Покупка недвижимости проходит в несколько этапов. После выбора объекта обычно требуется внести залог в размере 5–10 % от его стоимости на вторичном рынке или 1000–1500 евро за объект первичного рынка. Затем заключается предварительный договор, который не требует нотариального заверения. В нем указывается, какая именно недвижимость резервируется за покупателем, и оговаривается индивидуальная схема оплаты.
Покупать квартиру в строящемся доме лучше через риелторскую фирму, которая проверит права застройщика. Деньги вносятся частями в период строительства, которое длится примерно год. Стандартная схема оплаты при покупке первичного объекта такова: 30 % после подписания предварительного договора, еще 30 % – при готовности объекта под отделку и последние 40 % – после подписания нотариального акта.
Размер госпошлины на сделку составляет 2 %, нотариальный сбор – 0,2 %. Также расходов потребуют проверка документов, консультации, ведение переговоров, составление договора, регистрация недвижимости в налоговой службе. В общей сложности расходы могут составить 6–7 % от стоимости объекта.
Покупая квартиру в жилом комплексе, клиенты обязательно должны знать, что на каждого обитателя комплекса приходится еще и общедолевая собственность, за которую, во-первых, надо заплатить при покупке квартиры и содержание которой, во-вторых, должно оплачиваться в дальнейшем.
Покупку лучше оформлять не на загранпаспорт, а на общегражданский, так как загранпаспорт имеет ограниченный срок действия, по истечении которого недвижимость придется переоформлять.
Для нерезидентов в Болгарии существует возможность и получения ипотечного кредита. Обычно под залог приобретаемой недвижимости можно получить кредит на сумму от 60 до 70 % от ее рыночной стоимости на срок до 20 лет под 7–9 % годовых. Расходы на оформление кредита составят 1–1,5 % от общей суммы, а на его обслуживание – порядка 100 евро в год.
Налоги и «коммуналка»
Владельцы болгарской недвижимости должны платить ежегодные налоги. Поэтому в двухмесячный срок со дня приобретения объекта они обязаны задекларировать его в налоговой службе. В декларации дается подробное описание объекта.
Налогооблагаемая база для фирм рассчитывается по балансовой стоимости недвижимости, а для частных лиц определяется территориальной налоговой службой. Ставка налога одинакова и для физических, и для юридических лиц – 0,15 %.
Если речь идет об основном жилье частных лиц (где владелец и члены его семьи проживают большую часть года), то налог снижается на 50 %.
Коммунальные платежи составляют от 100 левов в месяц (за квартиру-студию в отопительный сезон). Причем квартплаты как таковой не существует: ежемесячно по показаниям счетчиков оплачиваются израсходованная вода, электроэнергия, в домах, где проведено центральное отопление, – тепловая энергия. Приведем коммунальные тарифы за вторую половину 2007 года: электроэнергия – 0,10 евро/кВт/ч; вода – 0,50 евро/м3; плата за вывоз бытовых отходов, охрану, уборку территории – 10–20 евро в год за кв. метр.
Ценовая динамика
По оценке Сергея Наталенко, за 2007 год цены на недвижимость в Болгарии повысились на 30,6 %, и эта тенденция сохранится еще некоторое время.
На побережье стоимость недвижимости зависит от местоположения как курорта, так и объекта. Диапазон цен – от 550 до 3000 евро за квадратный метр.
На крупных курортах в объектах среднего класса, расположенных в 200–400 метрах от моря, квадратный метр стоит порядка 1000–1200 евро, в более маленьких курортных городках – 700–900 евро.
В больших городах – Варне, Пловдиве, Бургасе – диапазон цен на не-движимость составляет 400–1800 евро/кв. метр, в Софии – 700–3700 евро/кв. метр. «Как мы видим, в одном и том же регионе цены различаются в несколько раз, что дает клиенту широкий выбор», – говорит Сергей Наталенко.
Прогноз ценовой динамики сделать затруднительно, но предполагается, что 30-процентный рост в 2008 году вряд ли продолжится; можно ожидать роста на уровне порядка 15–17%. Как бы то ни было, покупка недвижимости в Болгарии в следующие несколько лет будет оставаться прибыльным вложением капитала.
Автор - Алексей КРЫЛОВ
Городское Обозрение Недвижимости
