Казахстан: Долевое безучастие

B крупных городах Казахстана заявила о себе новая социальная прослойка – обманутые участники долевого строительства. Лишь обладая большим воображением, можно назвать этих людей первыми жертвами глобального кризиса ликвидности и связанного с ним спада в строительной отрасли. Да, есть дольщики компании «Куат», которая заморозила большую часть своих объектов аккурат осенью прошлого года, то есть временные рамки глобального кризиса и начало проблем у застройщика совпадают. Но первые признаки неблагополучия появились задолго до осени 2007 года (см. «Пирамидостроение по-казахстански», «ЭК» № 30 от 20 августа 2007 г.). Мы встречались с дольщиками, дома которых застройщик обязался сдать еще в декабре 2005−го, когда пузырь недвижимости только-только начал раздуваться. Можно вспомнить двухлетней давности скандалы со столичными ЖК «Москва» и «Жамихан». Тогда среди дольщиков оказались депутаты мажилиса и другие непростые казахстанцы, благодаря стараниям которых республика впоследствии получила закон «О долевом участии в жилищном строительстве». Но вступил он в действие с 1 января 2007 года, а договоры по проблемным объектам были подписаны задолго до этой даты. Закон же, как известно, обратной силы не имеет. Так что большая часть обманутых дольщиков не подпадает под его действие. Теперь люди в отчаянии – многим из них не приходится рассчитывать и на государственную помощь. Правительство выделяет деньги только на объекты в стадии готовности от 10 до 90%. А у многих компаний, собравших деньги с людей, не было даже земельного участка под строительство. Дольщики уже перепробовали все средства – от обращений в акиматы и правительство до судебных исков. Не помогло.
Теперь они пытаются докричаться до властей на митингах и пикетах.

Под Лениным честят

Не многие алматинские дольщики в дождливый вторник 18 марта доехали до 4−го микрорайона, чтобы принять участие в пикете. Хотели собраться у городского акимата, где была надежда быть услышанными чиновниками, однако пикетчиков, как обычно, отправили с глаз долой – за кинотеатр «Сары-Арка», к памятнику вождю революции. Здесь собрались отчаявшиеся клиенты призрачных компаний «Верный kz» и «Алматыинвестстрой», а также будущие жители куатовского «Сайрана». Даже новость о том, что «Куату» выделили госбюджетные средства на завершение строительства, не успокоила их: куатовцы опасаются, что деньги не дойдут по назначению.
Бибигуль, молодая мама, пришла на площадку с малышом и больше выглядит любопытствующей прохожей. Оказалось, они с мужем оплатили квартиру в одном из кварталов «Сайрана». «Сейчас на месте будущего дома только котлован, к строительству так и не приступали. Мы даже не знаем, выкуплена ли земля. В «Куат» дозвониться не можем. На днях читала в Интернете, что компании выделили деньги, но нашего дома в списках нет. Я очень надеюсь, что произошла ошибка, и на самом деле деньги и на нас дали», – говорит она.
А вот строителю Нурисламу «повезло» больше. Его дом в 29−м квартале физически существует. Только коммуникации не подведены. «Ни воды, ни света, ни тепла, канализация не работает, – рассказывает дольщик. – По большому счету, жить там нельзя, но я там зимовал. Просто пришлось охранять свою собственность. Мне разрешили жить в нем, но предупредили: мы не несем ответственности за вашу безопасность и сохранность вашего имущества». Живет он в своей квартире не только в антисанитарных условиях, но и фактически незаконно: правоустанавливающих документов на квартиру он, как и другие жильцы дома, еще не получил. Но другого выхода у него нет. Нурислам, как и Бибигуль, на покупку квартиры взял кредит в банке. В месяц платит 100 тыс. тенге. Денег на съемную квартиру не хватает.
«Куат», по словам Нурислама, предлагал вернуть дольщикам деньги. «Отказывайтесь, говорят, от квартир, мы вам деньги вернем. Но мы платили по 945 долларов за кв. метр, а сейчас цены выросли, к тому же мы сделали в квартирах ремонт плюс оплачиваем кредит, а там огромные проценты. Я согласен – пусть они вернут мне деньги, но с учетом затрат на ремонт и процентов банку», – говорит он. Отметим, что примерно половина дольщиков 29−го квартала вложилась в долевое строительство, продав свои квартиры, или за счет банковских кредитов. Многие снимают жилье или, в лучшем случае, теснятся в одной квартире с родными.
Владимиру Николаевичу приходится делить небольшую «двушку» с семьей сына. «Дети продали однокомнатную квартиру и отдали деньги – более 6 млн тенге – компании “Алматыинвестстрой”», – рассказывает он. – Когда первые дольщики стали возмущаться, что никто не собирается строить обещанных домов, деньги им возвращали и тут же собирали у других. Сейчас говорят, что дольщики сами в этом виноваты. Но ведь у компании все документы были в порядке. По-моему, “Алматыинвестстрой” пять лет занималась этим мошенничеством, и ни прокуратура, ни финансовая полиция на это внимания не обращали. Разве дольщики виноваты, что ни одной проверки не было?»
Дольщики «Верного kz» пришли на пикет с заранее заготовленными плакатами. Вот только кроме журналистов их никто не увидел – ни руководители компаний, ни представители городских властей не пришли к пикетчикам.
Обреченные на обман
Анастасия Новикова из инициативной группы СК «Верный kz» видит истоки нынешнего положения дел с соинвесторами в строительном буме. Реальный спрос на жилье был подогрет спекулятивным спросом. «Квартиры шли как горячие пирожки, – говорит г-жа Новикова. – Продажи строительных компаний росли день ото дня».
В такой ситуации наряду с надежными компаниями не могли не появиться фирмы, которые использовали долевое строительство в мошеннических целях. По словам правозащитника Сергея Уткина, представляющего интересы дольщиков компаний «Алматыинвестстрой» и «Верный kz», застройщики собирали по 15–20 млн долларов на строительство домов. Теперь денег нет, готовых домов нет. В каждой из этих компаний один учредитель – физическое лицо. При этом уставной фонд «Верного kz», например, составлял всего 150 тыс. тенге, разрешения на строительство не было. Тем не менее компании удалось собрать 400 дольщиков, заплативших за квартиру в среднем по 30 тыс. долларов.
По мнению Анастасии Новиковой, жертвами недобросовестных застройщиков в основном стали люди со средними доходами, те, кому пришлось продать квартиру, занять деньги в банке. В меньшей степени от них пострадали спекулянты. «С теми деньгами, которые у меня были на покупку квартиры, я в любом случае оказалась бы там, где оказалась, – делает вывод она. – И вместе со мной – вся среднеценовая категория дольщиков, не имеющих денег на покупку квартиры у известных компаний».
Слепое око государево
Сергей Уткин считает, что в отличие от других компаний, которые испытывают сейчас трудности, ситуация с «Алматыинвестстроем» и «Верным kz» – наиболее тяжелая, потому что они вообще ничего не строили. «Программа помощи строительному сектору со стороны государства не распространяется на компании, где уже все растащили. Банки не будут их кредитовать: понятно, что деньги им не вернут. Сегодня упал интерес к недвижимости в целом, да и самим застройщикам малоинтересен этот бизнес, потому что уже невозможно получить 100−процентную прибыль», – говорит правозащитник.
Можно упрекнуть дольщиков в том, что они не смогли отличить хорошего застройщика от плохого, что они подписывали заведомо кабальные договоры, не проверяли наличие у застройщика лицензии на строительство. Если перечислить все ошибки, допущенные дольщиками, список получится очень длинным. Но прав дольщик «Куата», партнер юридической компании Нурлан Кожанбердиев: чтобы стать участником долевого строительства, не нужно быть финансистом или юристом. По его мнению, вина лежит прежде всего на государственных органах, с попустительства которых появлялись застройщики, подобные «Алматыинвестстрою» или «Верному kz». «Граждане не должны быть профессиональными юристами, аудиторами, чтобы проверить финансовое состояние компании, соответствие законодательству всех документов. Для этого есть уполномоченные органы. Они должны контролировать соблюдение законности при долевом строительстве», – уверен г-н Кожанбердиев.
Например, «Алматыинвестстрой» с 2003−го по 2004 год получил от акимата города 4 участка под застройку. При этом ни на одном из них не только не было начато строительство, но и не осуществлен выкуп земель под застройку. Городские власти не ведали, что творят, год за годом выделяя застройщику участки?
Участники инициативных групп считают, что ответственность с недобросовестными застройщиками должны разделить чиновники, с чьего молчаливого согласия происходил масштабный обман граждан. Уж слишком легко компании получали лицензии и участки под строительство, «Я не только не исключаю, я уверен, что фактор коррупции имел здесь решающее значение, – говорит Нурлан Кожанбердиев. – Компании получали разрешение на строительство, не имея в собственности земельного участка, что прямо противоречит закону об архитектурной и градостроительной деятельности, где четко написано черным по-русски, что заявитель, обращаясь за разрешением, обязан иметь в собственности или в пользовании этот участок. Этот вид деятельности лицензируемый, чтобы получить лицензию, нужно соответствовать пруденциальным нормативам. Я понимаю, что для получения разрешения нужно иметь спецтехнику в собственности или в аренде. Каким образом были получены лицензии, я не знаю, могу только предполагать».
К сожалению, нам так же, как и дольщикам, не удалось достучаться ни до Генпрокуратуры – нам посоветовали обращаться в местные органы, мол, там ситуацию лучше знают, ни до прокуратуры Алматы: запрос от нас приняли, но ответа за три недели, прошедшие с момента подачи запроса, так и не дали.
В поисках клада
Как помочь пострадавшим дольщикам? В любом правовом государстве все спорные вопросы решаются через суд. У нас такая практика тоже существует. Дольщики одного из жилых комплексов «Куата» выиграли иск о понуждении компании к выполнению договорных условий путем выкупа земельного участка и выдачи документов на квартиры.
Против учредителя ТОО «Алматыинвестстрой» Сергея Дмитриенко заведено уголовное дело, передано в суд, но суд принял решение вернуть дело на доследование. По словам г-на Уткина, подсудимый признался на суде, что деньги дольщиков он проиграл в казино. «Это же просто бред. На мой взгляд, государство не заинтересовано в поиске этих денег, иначе их бы давно обнаружили. Можно было покопать его связи – родственные, деловые и прочие. Но полиция не проверяла, соответствует ли его заявление действительности», – говорит юрист.
Представители инициативных групп дольщиков считают, что правоохранительные органы должны выяснить, каким образом уводились средства, установить все аффилированные компании, а также лица, на которые могли быть переписаны эти средства. Они уверены, что эти активы где-то существуют, и найти их – задача полиции. Если деньги утеряны в результате невыгодных для компании контрактов, можно в судебном порядке их обжаловать и признать недействительными.
Но поможет ли все это? «Я четко понимаю, что на сегодня ситуация с проблемными объектами не имеет своего юридического решения как такового, – считает Нурлан Кожанбердиев. – Даже попытки изменить законодательство о долевом строительстве уже неактуальны. Нет в этом большого смысла. По всей видимости, юридического решения ситуации тоже не существует. Необходима политическая воля руководства страны, конкретно акиматов. Не должны государство как гарант стабильности, президент как гарант соблюдения Конституции допустить такой ситуации, когда мошенническим способом изымаются деньги граждан».
Навалились сообща
А вот дольщики ЖК «Акмарал» компании «Алматыпромстрой», не дожидаясь милостей от правительства, сами решили достроить свои дома.
Застройщик обещал сдать комплекс еще в декабре 2005 года, но в 2006−м была готова только коробка, и у компании кончились деньги. Соинвесторы заметили, что строительство практически замерло. Затягивание сроков сдачи стало ударом для многих из них. Как и другие участники долевого строительства, они продали квартиры, живут у родственников или снимают квартиры. Начали они с судебного иска, суд обязал учредителя достроить дома и передать их дольщикам. Однако у компании (знакомая история) кончились деньги. Мало толку от судебной системы, когда не работает институт судебных исполнителей.
В июне прошлого года дольщики решили достроить ЖК собственными силами. И главное, за свой счет. Люди собрали дополнительно по 250 тыс. тенге и на эти деньги провели все внутриплощадочные коммуникации – водопровод, канализацию, тепло, проложили электрокабель. Сейчас ищут подрядчика, который бы взялся проложить газопровод.
Все решения принимаются коллективно, каждую субботу дольщики приходят на объект, чтобы обсудить насущные вопросы и посмотреть, как там «поживает» их квартира.
По словам одного из дольщиков, Петра Орлова, работы осталось на два месяца. Однако дело застопорилось из-за получения разрешения на подключение домов к городским сетям «Горводоканала». «Постоянно обращаемся в горакимат, а они нам только отписки присылают. Мы просим, чтобы нам дали разрешение, технические условия по воде и канализации, чтобы подключить дома. А они нам говорят – у вас строительно-монтажные работы выполнены на 100%, но мы об этом знаем, потому что сами их выполняли. А разрешения нам не дают из-за того, что наш застройщик обязался принять участие в реконструкции городских сетей, – рассказывает Петр Фомич. – Мы считаем, что нам незаконно отказывают в разрешении к подключению, ведь обязательства брал на себя застройщик, а не дольщики. Компания украла наши деньги, а мы еще и должны отвечать по ее обязательствам. Мы на собственные деньги достраиваем дом не от хорошей жизни».
На завершение строительства нужно еще 80 млн тенге. На фоне миллиардов, которые выдаются из госбюджета на другие объекты – деньги небольшие. Но собрать всю сумму дольщикам не под силу. И сейчас у них одна проблема – подключить дома к канализации и водопроводу – и можно заняться отделкой квартир. На ремонт тоже деньги нужны, как и на благоустройство двора. Дольщики готовы взять на себя и расходы, и работу. Но даже после того как все работы будут закончены, останется самое трудное, считает Петр Фомич, – сдача ЖК в эксплуатацию.