Версия
для печати
для печати
«Сейчас Болгария является самым динамичным сегментом европейского рынка недвижимости, – говорит Елена Вишенкова, директор инвестиционно-строительной компании «БулРос Инвест». – Высокодоходность инвестиций, низкие риски и неограниченные на данный момент возможности привлекают сюда инвесторов из всех стран мира. Плюс либеральная политика, конституционные изменения в части собственности, устойчивая тенденция улучшения бизнес-климата. В связи со всем этим неуклонно растет интерес россиян к Болгарии».
«Болгария продолжает быть одной из самых доступных по цене на недвижимость европейской страной, – говорит Татьяна Коченкова, менеджер проекта компании Coastline LTD. – Конечно, при выборе страны для инвестиций играет роль не только доступность цены, но и традиционно хорошее отношение местного населения к российским гражданам. Более того, недавнее вступление этой страны в Европейский Союз только усиливают ее инвестиционную привлекательность для россиян. Неудивительно, что по статистике 15% тех, кто сегодня приобретает недвижимость в Болгарии, – наши соотечественники.
Интерес россиян к Черноморскому побережью Болгарии не падает, но многие начинают интересоваться недвижимостью в крупных городах и на бальнеологических курортах, – продолжает Татьяна Коченкова. – По числу минеральных источников и лечебной грязи Болгария является одним из лидеров в Европе. В развитии своих бальнеокурортов Болгария заинтересована на правительственном уровне».
Елена Вишенкова также отмечает, что с каждым месяцем объемы инвестиций увеличиваются. «Это связано с тем, что люди хотят не только отдыхать на побережье Болгарии, но и еще иметь бизнес в стране, – говорит она. – Если раньше россияне покупали объекты недвижимости с целью постоянного проживания, то сейчас эти объекты покупаются для получения ежемесячного дохода и для вложения средств. С той же целью многие покупают по два-три небольших апартамента недалеко от моря. Все чаще и чаще покупают виллы или домики в красивой горной местности, в болгарских селах, в 15–20 км от моря. По нашей статистике наибольшим спросом пользуется курортный город Поморие. Это самый большой и развивающийся бальнеокурорт на побережье Болгарии, с природным грязевым озером, с хорошей организацией курортного лечения, санаториями с новейшим оборудованием, с прекрасно развитой инфраструктурой. И что еще немаловажно – всего 10 км до аэропорта Бургас».
Правда за последнее время, согласно экспертным оценкам, цена на недвижимость здесь увеличилась как минимум на четверть, а в отдельных районах даже удвоилась.
«При интеграции Болгарии в Евросоюз цены заметно выросли, следующее не столь крупное увеличения цен на недвижимость стоит ожидать при вхождении Болгарии в Шенгенскую зону, – считает Татьяна Коченкова. – Курортные комплексы, построенные на первой линии, могут вырасти в цене уже с мая текущего года. Это связано с введенным запретом на застройку прибрежной зоны».
Впрочем, увеличение цен на недвижимость – общеевропейская тенденция. Рост цен на недвижимость в Европе не превышает в среднем 5%, как считает Елена Вишенкова. Так, в Испании он составляет 3%, в Италии – 4%, в Голландии – 7%,а в Англии – 4,4%. По ее словам, согласно прогнозам подъем цен в Европе составит не более 10%.
Кроме того, Елена Вишенкова отметила, что, по мнению экспертов, влияние глобального кризиса на рынок недвижимости в Болгарии будет очень слабым, тогда как некоторое замедление роста цен в начале этого года – временное явление. До настоящего момента с начала нового года цены выросли на 15–20%. Спада роста цен в Болгарии, по мнению экономистов и брокеров не ожидается.
Однако даже несмотря на это, по сравнению с другими европейскими странами, недвижимость по-прежнему более чем доступна, особенно с учетом низкой – менее 2% – налоговой ставки на владение недвижимостью.
«Что касается частных российских инвестиций в болгарскую недвижимость, то ее привлекательность, как для инвестиций и получения дохода, так и просто для вложения временно свободных средств, уже давно не вызывает сомнений», – считает Елена Вишенкова.
Словом, выгода от вложений видна не вооруженным глазом. Что же нужно россиянам для приобретения недвижимости в братской Болгарии?
Если в роли инвестора выступает частное лицо, то этому человеку необходимо представить прежде всего загранпаспорт. В свою очередь, лицо юридическое должно представить пакет учредительных документов компании. При этом факт сделки подтверждается нотариально, путем оформления соответствующего акта с детальным описанием приобретаемой недвижимости, финансовыми условиями, а в случае со строящимися объектами – и сроки их сдачи. Кстати, тем, кто осуществляет инвестиции в новостройки, рекомендуется убедиться в наличии у компании-застройщика всех разрешительных документов, посетить уже возведенные ею объекты – в общем, сделать все то, что делает практичный инвестор, в том числе и в России.
Начинать рекомендуется с оформления предварительного договора купли-продажи, в котором, как правило, подробно оговариваются наиболее существенные моменты. Причем, заключая такое соглашение, будьте готовы внести задаток. Он чаще всего составляет 10% от общей стоимости приобретаемой недвижимости. В принципе, по обоюдному согласию сторон предварительный договор можно не заключать, что весьма удобно в ситуации, когда покупатель располагает всей необходимой суммой.
Следует также подчеркнуть, что по действующему в Болгарии закону об иностранных инвестициях россияне, вкладывающие средства в недвижимость этой страны, обладают такими же правами, как и собственные граждане. К инвестициям, в частности, относится и право собственности на здание. Таким образом, при покупке квартиры или дома у россиянина, как законного владельца недвижимости, есть варианты – сдать жилплощадь в наем или открыть на своих квадратных метрах фирму и даже обустроить офис.
Не менее важно и то, что, приобретая в собственность, например, квартиру, получаешь возможность оформить официальные документы и на часть земли под домом или квартирой.
«При покупке недвижимости в Болгарии нужно обратить особое внимание на подсчет площадей, – рекомендует Татьяна Коченкова. – В Болгарии, как и в России, балконы (террасы) считаются жилой площадью. При покупке квартиры или апартамента вы получаете в собственность помимо идеальной части, то есть земли, на которой построен комплекс, разделенной пропорционально квартирам в этом комплексе, также и общие части. В них входят лестничные пролеты, коридоры, подъезды. Размер общих частей составляет в среднем 8–12%. Следует также обратить внимание на подсчет «чистой площади» апартамента. Многие компании в Болгарии считают жилую площадь с учетом толщины стен. При приобретении апартамента в собственность ознакомьтесь с архитектурным планом квартиры и разрешением фирмы на строительство этого объекта. Конечно, перед покупкой правильнее всего будет съездить в Болгарию и посмотреть заинтересовавшую вас недвижимость».
Допустим, у вас нет возможности сразу выкупить недвижимость. На этот случай болгарское законодательство предоставляет иностранным гражданам право на ипотеку. Кредит – как правило – можно получить сроком на двадцать лет. Причем процентная ставка составит 6,2% в год. Правда, его сумма не превышает половины стоимости предполагаемой покупки. Естественно, при желании вполне реально погасить кредит досрочно – уже через пять лет. Что касается обязательных условий оформления ипотеки, то для этого граждане России должны предоставить нотариально заверенные в нашей стране трудовой договор с компанией и официальную справку о доходах, а также справку из российской же налоговой инспекции.
И еще одна немаловажная деталь: планируя инвестиции в недвижимость, а точнее, в тех случаях, когда речь идет о приобретении земельный участок, есть смысл заранее выяснить его статус.
Есть два различных варианта. Первый – дорогой – «земля в регуляции», иными словами, та, на которой разрешено строительство, а рядом проложена дорога и проведены коммуникации – системы водоснабжения и электроснабжения. Второй – более дешевый – «земля не в регуляции», т.е. земледельческая, что означает необходимость ее перевода в описанный выше статус, после чего, кстати, ее стоимость заметно увеличивается. Весь процесс занимает до полугода, ведь необходимо составить генплан участка, причем не самостоятельно, а с привлечением соответствующих специалистов – инженеров и архитекторов. После чего следует сдача этого документа в официальные инстанции – местные власти, со всеми вытекающими последствиями: рассмотрение вопроса, принятие решения и т. д. Затем, при благополучном исходе – проведение джентльменского набора коммуникаций и, естественно, внесение платежей в казну.
А стоит ли игра свеч? Рост цен на землю, как мы уже писали, в Болгарии продолжится. В первую очередь это коснется участков, расположенных в пяти километрах от моря и рядом с дорожными магистралями. В то же время говорят, что инвестиции в районы, перспективные с точки зрения развития туристического бизнеса, со «светлым курортным будущим» буквально за несколько лет приносят весьма существенный доход. Верить ли этому и инвестировать ли деньги в недвижимость Болгарии, в конечном итоге каждый решает сам.
Текст: Алексей Журавлёв
