Casus balticus: кризис от изобилия

Хотя именно пример государств Балтии, при всей его специфике, может многое рассказать и о функционировании рынка недвижимости, и о характерных для него «подводных камнях».
Кризис на рынке недвижимости Балтийских государств, скорее всего, попадет в учебники истории. Он не породил столь же глобальных последствий, как внешне похожие процессы в США, но и масштабный обвал цен, и проблемы, испытываемые сейчас инвесторами, застройщиками и риэлторами, и запущенная кризисом цепная реакция – все это еще долго будет привлекать к себе внимание аналитиков и исследователей. Ведь предпосылками кризиса послужили явления, поначалу свидетельствовавшие сугубо в пользу Риги и Таллинна.
Так, спад производства в Латвии и Эстонии окончился уже в 1995 году, и обе страны немедленно приступили к восстановлению утраченных ранее позиций. Без проблем, конечно, не обходилось – например, российский дефолт десятилетней давности ударил по местным экономикам очень сильно, но в целом динамика все равно оставалась беспрецедентно положительной. Так, в 2006 году экономический рост в Эстонии составил 10,9%. В Латвии аналогичная отметка достигла уровня 11%. На фоне среднего тогда по ЕС показателя в 2,1% эти результаты говорили сами за себя.
Однако у столь стремительных темпов был один важный недостаток – постоянная угроза перегрева экономики. Как правило, с последней можно успешно бороться. Китай, например, искусственно занижает темпы роста уже не первый год. В станах Балтии же угрозу, как ни странно, недооценили не только местные власти, но и международные эксперты. Так, французская группа Coface, занимающаяся страхованием кредитных рисков, поставила Эстонию и Латвию в список проблемных стран только в 2007 году, не снизив, кстати, их рейтинга средних рисков по краткосрочным непокрытым платежам. Впрочем, диагноз эксперты все равно поставили абсолютно правильно: чрезмерное увеличение объема выданных кредитов.
Действительно, после вступления в ЕС базовые ставки по ипотечным займам быстро опустились на средний уровень 3,5%. К тому же ряд банков, например, учреждения, входящие в шведскую группу SEB, начали выдавать еще и долговременные кредиты сроком на 40 лет. Естественно, жители Эстонии и Латвии, получив доступ к внешним заимствованиям на столь выгодных основаниях, спешили воспользоваться этой возможностью. Только в 2005 году рост кредитования в Латвии составил 93%, в Эстонии – 70%.
Одновременно, застройщики в Эстонии и Латвии выводили на рынок все новые и новые фонды, порождая на нем избыточное предложение. Негативные последствия строительного бума не оставались незамеченными. Международное агентство Moody’s Investors Service (штаб-квартира в США), к примеру, заострило на них внимание еще в начале прошлого года. В 2006 году в одной только Латвии было сдано 812,6 тысяч квадратных метров жилплощади.
В итоге какое-то время два процесса: скупка эстонцами и латвийцами недвижимости в благоприятных для этого условиях и инвестиционный бум в сфере недвижимого имущества шли параллельно. Однако постепенно между спросом и предложением начал образовываться зазор. Поначалу он был незаметен, но когда потенциальные клиенты стали обращать внимание на слишком высокую стоимость жилой недвижимости (последняя в условиях бума перманентно росла, например, в Эстонии за 2006 год на 29%, в Литве за тот же период – на все 69%), то зазор немедленно дал о себе знать. Покупка обычной серийной недвижимости по средней латвийской цене 1 405 евро за квадратный метр на конец 2006 года переставала быть рациональной. Справедливым это утверждение было и для Эстонии, где в январе 2007 средняя цена квадратного метра во вторичном сегменте достигла 1 538 евро. Количество сделок начало снижаться.
Игроки на рынке попытались дать ответ на новую тенденцию и запустили механизм обвала цен. Так, начале того же 2007 году крупнейшая строительная компания Эстонии YIT Ehitus в попытке привлечь покупателей понизила цену выведенных на рынок фондов на 27%. Вскоре за ней последовали и другие фирмы, однако покупатели, следя за тенденцией, уже не спешили делать новые приобретения, рассчитывая на дальнейшее падение цен. В итоге рынок недвижимости, еще недавно бывший одним из самых динамично развивающихся секторов местных экономик, столкнулся с постоянным падением спроса на фоне падающей же стоимости жилья. И Латвия, и Эстония по итогам 2007 года внезапно оказались одними из мировых лидеров по темпам падения цен на недвижимость. Падение составило, по расчетам портала GlobalPropertyGuide, в Латвии – 1,7%, в Эстонии – 3,91%. Естественно, с учетом достигнутых ранее высот – таким образом, масштабы негативной ценовой динамики можно назвать беспрецедентными. Впрочем, главное состоит в следующим: падение продолжается и весь этот год.
В результате пострадали не только спекулянты-перекупщики, сыгравшие свою отрицательную роль в создании условий для кризиса, но и вся отрасль в целом. Так, в начале этого года в Латвии были инициированы дела о неплатежеспособности 35 строительных компаний, в феврале количество таких застройщиков увеличилось до 55.
При оценке произошедшего эксперты разнятся во мнениях: одни называют это полномасштабным кризисом, другие – закономерным, неизбежным и отнюдь не фатальным периодом коррекции цен и возвращения их к реальности. Последней относительно оптимистичной точки зрения придерживаются в частности Сергей Иванов из эстонского агентства Kinnisvarakeskys и Роман Голубев из латвийского журнала Kvadratmetrs. Однако в оценке сроков стабилизации они рознятся: по мнению Сергея негативные процессы продлятся еще несколько лет, в то время как Роман утверждает, что падение цен должно остановится уже в следующем году, после чего они будут колебаться в диапазоне плюс-минус 1,5–2%. Причем главные надежды оба специалиста возлагают на одно и то же: постепенное замещение фондов советской постройки новыми, что должно оживить спрос и рынок в целом.

Текст: Евгений Кузнецов