Casus balticus: кризис от изобилия

15 мая 2008 года

Когда речь заходит об ипотечном кризисе или обвале цен на недвижимое имущество, сказанное почти всегда по умолчанию проецируется на положение дел в США, которое сейчас у всех на слуху. А вот географически гораздо более близкий к нам регион, испытывающий проблемы на том же рынке недвижимости, часто упускается из виду.

Хотя именно пример государств Балтии, при всей его специфике, может многое рассказать и о функционировании рынка недвижимости, и о характерных для него «подводных камнях».

Кризис на рынке недвижимости Балтийских государств, скорее всего, попадет в учебники истории. Он не породил столь же глобальных последствий, как внешне похожие процессы в США, но и масштабный обвал цен, и проблемы, испытываемые сейчас инвесторами, застройщиками и риэлторами, и запущенная кризисом цепная реакция – все это еще долго будет привлекать к себе внимание аналитиков и исследователей. Ведь предпосылками кризиса послужили явления, поначалу свидетельствовавшие сугубо в пользу Риги и Таллинна.

Так, спад производства в Латвии и Эстонии окончился уже в 1995 году, и обе страны немедленно приступили к восстановлению утраченных ранее позиций. Без проблем, конечно, не обходилось – например, российский дефолт десятилетней давности ударил по местным экономикам очень сильно, но в целом динамика все равно оставалась беспрецедентно положительной. Так, в 2006 году экономический рост в Эстонии составил 10,9%. В Латвии аналогичная отметка достигла уровня 11%. На фоне среднего тогда по ЕС показателя в 2,1% эти результаты говорили сами за себя.

Однако у столь стремительных темпов был один важный недостаток – постоянная угроза перегрева экономики. Как правило, с последней можно успешно бороться. Китай, например, искусственно занижает темпы роста уже не первый год. В станах Балтии же угрозу, как ни странно, недооценили не только местные власти, но и международные эксперты. Так, французская группа Coface, занимающаяся страхованием кредитных рисков, поставила Эстонию и Латвию в список проблемных стран только в 2007 году, не снизив, кстати, их рейтинга средних рисков по краткосрочным непокрытым платежам. Впрочем, диагноз эксперты все равно поставили абсолютно правильно: чрезмерное увеличение объема выданных кредитов.

Действительно, после вступления в ЕС базовые ставки по ипотечным займам быстро опустились на средний уровень 3,5%. К тому же ряд банков, например, учреждения, входящие в шведскую группу SEB, начали выдавать еще и долговременные кредиты сроком на 40 лет. Естественно, жители Эстонии и Латвии, получив доступ к внешним заимствованиям на столь выгодных основаниях, спешили воспользоваться этой возможностью. Только в 2005 году рост кредитования в Латвии составил 93%, в Эстонии – 70%.

Одновременно, застройщики в Эстонии и Латвии выводили на рынок все новые и новые фонды, порождая на нем избыточное предложение. Негативные последствия строительного бума не оставались незамеченными. Международное агентство Moody’s Investors Service (штаб-квартира в США), к примеру, заострило на них внимание еще в начале прошлого года. В 2006 году в одной только Латвии было сдано 812,6 тысяч квадратных метров жилплощади.

В итоге какое-то время два процесса: скупка эстонцами и латвийцами недвижимости в благоприятных для этого условиях и инвестиционный бум в сфере недвижимого имущества шли параллельно. Однако постепенно между спросом и предложением начал образовываться зазор. Поначалу он был незаметен, но когда потенциальные клиенты стали обращать внимание на слишком высокую стоимость жилой недвижимости (последняя в условиях бума перманентно росла, например, в Эстонии за 2006 год на 29%, в Литве за тот же период – на все 69%), то зазор немедленно дал о себе знать. Покупка обычной серийной недвижимости по средней латвийской цене 1 405 евро за квадратный метр на конец 2006 года переставала быть рациональной. Справедливым это утверждение было и для Эстонии, где в январе 2007 средняя цена квадратного метра во вторичном сегменте достигла 1 538 евро. Количество сделок начало снижаться.

Игроки на рынке попытались дать ответ на новую тенденцию и запустили механизм обвала цен. Так, начале того же 2007 году крупнейшая строительная компания Эстонии YIT Ehitus в попытке привлечь покупателей понизила цену выведенных на рынок фондов на 27%. Вскоре за ней последовали и другие фирмы, однако покупатели, следя за тенденцией, уже не спешили делать новые приобретения, рассчитывая на дальнейшее падение цен. В итоге рынок недвижимости, еще недавно бывший одним из самых динамично развивающихся секторов местных экономик, столкнулся с постоянным падением спроса на фоне падающей же стоимости жилья. И Латвия, и Эстония по итогам 2007 года внезапно оказались одними из мировых лидеров по темпам падения цен на недвижимость. Падение составило, по расчетам портала GlobalPropertyGuide, в Латвии – 1,7%, в Эстонии – 3,91%. Естественно, с учетом достигнутых ранее высот – таким образом, масштабы негативной ценовой динамики можно назвать беспрецедентными. Впрочем, главное состоит в следующим: падение продолжается и весь этот год.

В результате пострадали не только спекулянты-перекупщики, сыгравшие свою отрицательную роль в создании условий для кризиса, но и вся отрасль в целом. Так, в начале этого года в Латвии были инициированы дела о неплатежеспособности 35 строительных компаний, в феврале количество таких застройщиков увеличилось до 55.

При оценке произошедшего эксперты разнятся во мнениях: одни называют это полномасштабным кризисом, другие – закономерным, неизбежным и отнюдь не фатальным периодом коррекции цен и возвращения их к реальности. Последней относительно оптимистичной точки зрения придерживаются в частности Сергей Иванов из эстонского агентства Kinnisvarakeskys и Роман Голубев из латвийского журнала Kvadratmetrs. Однако в оценке сроков стабилизации они рознятся: по мнению Сергея негативные процессы продлятся еще несколько лет, в то время как Роман утверждает, что падение цен должно остановится уже в следующем году, после чего они будут колебаться в диапазоне плюс-минус 1,5–2%. Причем главные надежды оба специалиста возлагают на одно и то же: постепенное замещение фондов советской постройки новыми, что должно оживить спрос и рынок в целом.

 

Текст: Евгений Кузнецов

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Полезные статьи:

Статьи

Визовый режим и вид на жительство в Хорватии

Легко ли получить въездную визу в Хорватию? На каких основаниях можно стать обладателем местного вида на жительство? Какие требования предъявляются к претендентам на гражданство? На эти и многие другие вопросы вы найдете ответы в нашем материале. Обновлено 10 января 2017 года. Читать

Есть мнение: покупатели недвижимости в Черногории стали более практичными

Какие тенденции можно отметить на рынке недвижимости Черногории в прошедшем 2016 году? Как развивался рынок? Какие объекты предпочитали инвесторы? И что ждет балканскую страну в наступившем 2017-м? На эти вопросы отвечает управляющий партнер компании VALUE.ONE Антон Шамарин. Читать

Какую недвижимость выбирали звезды в 2016 году

За прошедший год знаменитости были традиционны в своих предпочтениях. Чаще всего новоселье устраивали в домах США, но были и те, кто решился на покупку недвижимости в Старом Свете. Кто будет жить теперь в бывшем доме Артура Конан Дойля? Зачем Рики Мартину винный погреб на 800 бутылок, а Моби – детская комната с отделением для няни? Об этом и многом другом читайте в этом материале. Читать

Главные новости 2016 года на рынке зарубежной недвижимости

В прошедшем году мы стали свидетелями многих законодательных нововведений, изменений и других событий, так или иначе связанных с другими странами. Оказалось, что больше всего читателей Prian.ru интересовали те из них, что касаются иммиграционных программ. Представляем рейтинг самых читаемых новостей на нашем портале, по которым можно проследить главные тенденции 2016 года. Читать

Лучшие страны мира в 10 главных рейтингах 2016 года

Выбирать страну для покупки недвижимости можно по-разному. Для кого-то важна экология, кому-то принципиально необходимо рассчитать доходность инвестиций, ну а кто-то ищет государство с максимально комфортными условиями для ведения бизнеса. Мы подобрали для вас 10 важнейших рейтингов 2016 года, благодаря которым принять решение будет проще. Читать