Риэлторы тянутся к морю

«Болгария! Апартаменты от 26 тысяч евро» — гласит рекламный баннер. «Недвижимость в Черногории — выгодное вложение денег» — сообщает web-сайт крупного агентства. Вокруг зарубежной курортной недвижимости царит настоящий ажиотаж. Он создан московскими риэлтерами: теперь многие из них торгуют не хрущобами в какой-нибудь Капотне, а «доступным жильем» — домами и апартаментами в Болгарии, Черногории, Испании, Турции. Наши соотечественники, падкие на красивую рекламу, скупают их чуть ли не оптом. В прошлом году объем инвестиций в недвижимость Черногории превысил 1 млрд евро (около 51% общего объема прямых инвестиций в эту страну). Самые лучшие места на побережье уже распроданы, предложение земельных участков ограниченно. Примерно на 1 млрд евро в первом квартале этого года было продано болгарской недвижимости. Причем около 341 млн евро поступило от иностранцев, в том числе от россиян. Эксперты подсчитали, что ежедневно в болгарское жилье и землю вкладывается в среднем по 22,7 млн евро.
Приманка для покупателей
Риэлтеры признаются, что едва ли не главной приманкой для покупателей относительно недорогой недвижимости, расположенной на морском побережье восточноевропейских стран, являются перспективы роста цен на нее в обозримом будущем. Именно на это сделана ставка в масштабной рекламной кампании. Кстати, в том же ключе несколько лет назад действовали и британские риэлтеры, завлекая соотечественников в болгарские и прочие курортные зоны. Это продолжалось до тех пор, пока многие покупатели, разочаровавшись в сделанных наспех приобретениях, не рассказали об этом прессе.
Если в предыдущие годы рост цен на недвижимость в курортных зонах поддерживался благодаря спросу со стороны европейских спекулянтов, то теперь впереди планеты всей россияне. При средней стоимости квадратного метра (1–2,5 тыс. евро в Болгарии, 2,5–4 тыс. евро в Черногории и от 2,5 тыс. евро в Испании) перед инвесторами открываются весьма радужные перспективы. Ведь московская и даже сочинская недвижимость стоит в разы дороже, а также предполагает совершенно иной уровень комфорта. Разумеется, агенты спешат напомнить об этом клиентам: «В Испании три-четыре тысячи евро стоит квадратный метр в объектах с отделкой из мрамора, натурального камня и дерева, техникой от лучших западных производителей. Тогда как в Сочи за пять-шесть тысяч вы получите квартиру сомнительного качества без отделки».
По данным компании Knight Frank, в прошлом году цены на жилье в Хорватии выросли на 10%. За первый квартал этого года болгарская недвижимость на вторичном рынке подорожала на 6,8%. Средняя цена вторичного жилья в этой стране составляет около 670 евро за квадратный метр (в курортной Варне — около 1000 евро за метр). «В прошлом году цены на недвижимость в Болгарии выросли на 35 процентов», — утверждает директор отдела элитной жилой недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тэйн.
«В Черногории цены также продолжают двигаться вверх: с 2004−го по 2007 год они в среднем поднимались на 50 процентов в год, и, по прогнозам международных экспертов, рост цен продлится еще несколько лет», — констатирует управляющий партнер MIRAX Group Вячеслав Лейбман.
Дополнительным стимулом для покупателей служат установленные в курортных зонах низкие налоги при совершении операций купли-продажи недвижимости (3–4%), а также невысокие ежегодные расходы на содержание жилья (около 0,2% от стоимости объекта).
Сомнительные перспективы
Впрочем, дешевизна курортной недвижимости, а также обнадеживающие сведения о динамике цен могут оказаться мифом.
Во-первых, оставляет желать лучшего достоверность данных мониторинга цен. Как и в России, в большинстве случаев они отражают цены предложения, а не цены реальных сделок, которые могут существенно отличаться. К тому же в некоторых странах (например, в Болгарии) в размеры апартаментов зачастую включается общая площадь: террасы, балконы, холлы. Поэтому при пересчете реальная стоимость жилой площади может оказаться гораздо выше заявленной в рекламных объявлениях.
Во-вторых, практически невозможно предугадать развитие рынков недвижимости курортных зон, в том числе и потому, что они очень зависимы от внешнего спроса (внутренний спрос остается на низком уровне из-за мизерных доходов местных жителей). Взять ту же Болгарию. Объем нового строительства в этой стране стремительно растет, рынок насыщается. Так, по информации Национального статистического института, только в ближайшее время на рынке недвижимости появится более 11,4 тыс. новых предложений. Именно столько проектов одобрено только в первом квартале этого года. «Но все ли они будут успешно распроданы?» — уже задаются вопросом эксперты.
Некоторые аналитики обращают внимание на коррекцию цен, наметившуюся в Хорватии. По данным компании CR Consulting, за год на побережье Адриатики цены на недвижимость поднялись в среднем на 7%, тогда как раньше среднегодовой прирост составлял 15–20%. «Клиенты стали более требовательными и критически настроенными», — так комментируют ситуацию агенты по недвижимости. Не исключено, что спад активности объясняется оттоком европейских покупателей. Тем более что сдача апартаментов в аренду не приносит ощутимой прибыли (максимум 3–5% годовых). В Испании из-за экономических катаклизмов снизилось количество сделок с недвижимостью, участники рынка утверждают, что испытывают трудности со сдачей жилья в аренду.
В-третьих, роковыми последствиями для ликвидности недвижимости может обернуться незнание местных реалий. Отсутствие в непосредственной близости от жилого комплекса пляжа, каменистое, заросшее водорослями дно моря, болотистая местность вокруг; отсутствие инфраструктуры, отвратительная транспортная доступность — все эти и другие досадные неприятности могут сделать невыносимым проживание в прибрежных апартаментах, не говоря уже об их успешной перепродаже. Больше шансов нарваться на подобные неприятности у покупателей «доступного жилья» в относительно небольших комплексах. У собственников апартаментов могут возникнуть проблемы, связанные с некачественной эксплуатацией комплексов и объектов инфраструктуры, поскольку значительное количество квартир будет пустовать едва ли не круглый год.
«Близость к морю, полное сервисное обслуживание вилл и апартаментов, наличие качественного ремонта, расположение недалеко от торгово-развлекательных центров, предоставление дополнительных услуг, таких как сдача машин в аренду, — все это очень важно. Местоположение может повысить привлекательность, а может ее убить. Например, если рядом с виллой ведется активное строительство, то какой бы замечательной она ни была, жить в ней никто не захочет», — говорит управляющий партнер компании Mayfair Properties Марина Маркарова.
Риски минимальны, но присутствуют
Специфические риски связаны также и с юридическими процедурами совершения сделок с зарубежной недвижимостью: в целом они просты, но предполагают знание важных нюансов. Например, согласно действующему законодательству Черногории иностранные граждане не могут приобрести в собственность землю. Делать это вправе только зарегистрированное на территории государства юридическое лицо. Начальник юридической службы компании «Пересвет-Инвест» Павел Катков поясняет, что собственником земли в Болгарии может быть только болгарское физическое или юридическое лицо.
Регистрация юрлица может обойтись от 300 до 3000 евро. «В некоторых случаях при ликвидации компании недвижимость должна быть продана, причем ее стоимость будет затем делиться между совладельцами поровну. Это значит, что если собственник по доброте душевной ввел в долю друзей или родственников, то вынужден будет по закону делиться со всеми в случае продажи компании», — предупреждает г-жа Маркарова. По словам управляющего директора «Century 21 Запад» Евгения Скоморовского, иногда требование закона таково, что директором, пусть и номинальным, должен быть местный гражданин. «Риски при такой схеме хоть и минимальны, но присутствуют. Прежде всего они связаны с добросовестностью местного директора, а также с ответственностью посредника, который берет на себя оказание услуг по ведению бухгалтерии, уплате необходимых налогов и сборов и аудиту».
Руководитель департамента зарубежной недвижимости Prestige Property Жанна Гусейн не рекомендует покупать недвижимость там, где есть законодательные ограничения на ее приобретение иностранцами. Определенные проблемы могут возникнуть и со сдачей квартир в аренду. Например, если объект находится в кондоминиуме, то все жильцы должны давать согласие на появление нового арендатора. Директор по продажам компании «Новое качество» Андрей Уфимцев рассказывает, что в ряде стран законодательно сдерживается рост цен за счет высоких налогов на перепродажу жилого имущества.
При покупке зарубежной недвижимости эксперты настоятельно рекомендуют досконально изучить окружающую ее среду, схему приобретения объекта, налоговые и прочие расходы (нотариус, регистрация права собственности). И призывают не экономить на услугах профессиональных посредников. Стоимость их услуг не должна превышать 2–3% от цены сделки.
Текст: Илья Ступин