Версия
для печати
для печати
Сейчас, как и в прошлом году, наиболее активными покупателями являются сами болгары. Главной причиной сильного спроса остаются низкие кредитные ставки по ипотеке (2,5–4%).
Болгарские банки по-прежнему продолжают финансировать граждан на выгодных условиях, что даёт болгарам стимул к покупке недвижимости в крупных городах и на курортах.
Также очень активно продолжают покупать украинцы. За ними следуют поляки, немцы и румыны. Меньше, но всё же есть и покупатели из Израиля. Единичные сделки проходят с бельгийцами, французами, чехами, словаками и др.
Вступление Болгарии в Шенген, как и потенциальное вступление страны в еврозону, имеет скорее эмоциональный эффект, особенно для продавцов россиян.
Те граждане России, которые решили продавать свою болгарскую недвижимость, выставляют квартиры по нереально завышенным ценам (которые покупатели платить им не готовы), объясняя это тем, что Болгария уже вошла в шенген, а скоро (всё к тому идёт) войдёт и в еврозону.
Конечно, цены на недвижимость за последнее время выросли существенно. Но это скорее из-за повышенного спроса со стороны покупателей, нежели из-за присоединения Болгарии к шенгенскому пространству.
Ведь формально для граждан Болгарии мало что изменилось. Они давно уже свободно путешествуют и работают в странах Евросоюза без виз. Теперь, разве что отменили пограничный паспортный контроль. Это облегчает и ускоряет пересечение границ, но мало как связано с ценами на недвижимость.
Вступление Болгарии в еврозону не имеет особого значения с точки зрения обмена валюты, поскольку болгарский рынок недвижимости уже довольно давно работает в евро. Но ожидается ещё более смягченное кредитование, что предположительно ещё больше повысит спрос со стороны болгарских покупателей.
В 2024 году, как и в 2023 между желаниями продавцов и теми ценами, которые готовы платить покупатели, остаётся разница в 10–15, а то и в €20 тыс. Несмотря на высокий спрос, покупатели не успевают в погоне за повышающимися аппетитами.
Например, продавец выставляет апартамент по цене «Х» и ждёт «своего покупателя». Как только появляется реальный клиент, готовый заплатить ему изначально запрашиваемую цену «Х», то продавец, из-за слухов про еврозону, вдруг решает повысить цену.
Покупатель, соответственно, отказывается от покупки и продолжает поиск другого аналогичного апартамента, но по более адекватной цене. И как правило находит. А продавец, в свою очередь, потеряв несколько месяцев, всё равно снижает цену до приемлемого для покупателей уровня.
На практике, сделки (т.е. реальный обмен денег на собственность), как и ранее, осуществляются только в тот момент, когда эта разница в €10–15–20 тыс. между желаниями продавцов и суммами, которые готовы платить покупатели, сокращается до «золотой середины».
В 2024 году россияне не покупали недвижимость в Болгарии. Здесь мы имеем в виду тех клиентов, которые живут постоянно в России, но задумываются о покупке недвижимости за рубежом. Такие сейчас Болгарию не рассматривают.
Было у нас в 2024 году несколько сделок с россиянами-покупателями, но это те люди, которые выехали из России ещё до 2022 года и всё это время проживают в Болгарии, в других странах Европы и мира – кто на пенсии, кто по работе... Покупают они сейчас с целью улучшить жилищные условия (увеличить площадь, например) или с целью переезда в другой город/курорт.
Этим покупателям не приходится сейчас переводить деньги из России. Они или продают имеющуюся недвижимость и перекладывают средства в другое жильё, или уже вывели сбережения из России несколько лет назад.
Россияне сейчас являются основными продавцами недвижимости в Болгарии. Но, как и в прошлом году, продают они не активно. Скорее, мечтают продать, выставляя свои объекты по нереально высоким ценам, в ожидании «своего покупателя», и не желая понижать цены до уровня реальных, рыночных.
Заключают сделки сейчас, как и прежде, только те россияне, которые вынуждены продавать и принимают условия рынка, и действительно хотят в кратчайшие сроки забрать деньги и закрыть вопрос.
Это продавцы, которые:
Продают по актуальным рыночным ценам также и те россияне, которым стало непосильно дорого оплачивать содержание болгарского жилья (налоги, такса поддержки и пр.); стало сложно, долго и дорого добираться до Болгарии; те, у которых истёк срок действия загранпаспорта, а новый получить они не могут или не хотят; те, которые разводятся и делят имущество и т.д. ...
Читайте также:
Из-за отсутствия прямых самолётов в Болгарию, сейчас, почти все россияне продают свою недвижимость дистанционно, не приезжая на сделку лично.
Документы на продажу – доверенность на своего представителя, заявления/декларации и др. – заверяют у российского нотариуса или в болгарском консульстве. Пересылают документы в Болгарию курьерской почтой своему агенту или адвокату и ожидают получение денег на свой счёт в России (например, в Райфайзен банке) или в другой стране.
При сделке покупатель оплачивает сумму за апартамент на специальный клиентский банковский счёт болгарского адвоката, а тот в свою очередь переводит деньги продавцу на указанный им счёт в России или другой стране.
Все денежные переводы сопровождаются соответствующими документами – предварительный договор купли-продажи, окончательный договор в форме нотариального акта купли-продажи недвижимости, договор с адвокатом на использование адвокатского счёта и др.
В последнее время, сделки усложняются тем, что болгарские нотариусы требуют от иностранных продавцов (в том числе и от россиян) больше подтверждающих право распоряжаться недвижимостью документов, а именно: справки из ЗАГСа об отсутствии (у продавца, дарителя...) на момент покупки законного брака, нотариально заверенные копии свидетельств о браке/разводе и пр.
Все факты, которые продавцы констатируют в стандартных заявлениях, необходимо теперь подтверждать соответствующими документами. Если, например, продавец заявляет, что при покупке он не состоял в браке, то ему необходимо предоставить официальную справку из ЗАГСа за определённый период, охватывающий дату покупки недвижимости. Или, если продавец утверждает, что женат/замужем/разведён и т.д., то необходимо предоставить свидетельства о браке/разводе и др. Одних только заявлений/деклараций теперь недостаточно.
В курортных районах покупатели сегодня ищут (стандартный запрос):
Дополнительные пожелания: круглогодичный комплекс, наличие акта о вводе в эксплуатацию (Акт 16), отдельные счетчики на воду и электричество, низкая такса поддержки (или её отсутствие), близость моря/супермаркета и прочей инфраструктуры.
А продавцы запрашивают, соответственно, на 10–15, а то и €20 тыс. больше, а именно:
Практика 2024 года показывает, что реальные сделки на курортах осуществляются по ценам €750–900 за 1 кв.м.
По сравнению с прошлым годом рост цен несколько замедлился, но не прекратился. Сегодня в крупных городах (София, Варна, Бургас) необходим минимальный бюджет:
А минимальная стоимость квадратного метра – от €1 500 (старые дома, панельки) и от €1 700 (новое строительство без отделки).
