Версия
для печати
для печати
О том, что предлагают рынки коммерческой недвижимости Греции, Словении и Испании после кризиса, мы обсудили с экспертами на вебинара-марафоне в начале июля. Краткие итоге в нашем отчёте.
О грядущих мероприятиях вы можете узнать здесь. Все записи вебинаров доступны на нашем YouTube-канале.
Майя Минолис, директор московского офиса Trust Contact
Кризис негативно сказался на коммерческих объектах, ориентированных на большой поток людей и расположенных центре городов «большой семерки» – гостиницы, магазины, рестораны и кафе. Владельцы бизнесов были вынуждены закрыться и не могли оплачивать аренду. С другой стороны, правительство страны поддержало их на законодательном уровне. В итоге собственники помещений не могли расторгнуть с ними договор на основание неуплаты.
Пострадала и в ближайшее время ещё будет испытывать на себе последствия «вирусного кризиса» – офисная недвижимость. Несмотря на то, что компании возобновляют свою оффлайн-работу, тем не менее в этом сегменте ожидается снижение спроса, арендных ставок и в перспективе стоимости квадратного метра. Причин несколько.
Рынок только раскачивается, арендаторы ещё не получают должного размера прибыль и просят уменьшить ренту. Есть и те, кто оценил плюсы удалённой работы и возвращаться в офисные пространства не планирует. Поэтому, скорее всего, многие помещения будут пустовать. Но, подчеркну, на текущий момент снижения цен не происходит. Пока это только прогноз. Тем не менее многие инвесторы заняли выжидательную позицию.
Неожиданно увеличился рост аренды жилья. По состоянию на начало лета на 63%! В городах очень много приезжих, которые на время карантина остались в Германии и были вынуждены арендовать жильё, потому что отели и общежития были закрыты. Но это был временный всплеск, который уже сходит на нет.
Если говорить про торговый ритейл, этот сегмент один из немногих, который работал во время карантина, получая прибыль и оплачивая все свои счета. Поэтому сегодня продуктовые супермаркеты с крупными арендаторами с долгим договором аренды очень популярны у инвесторов.
К слову, интерес российских покупателей из крупных городов, как правило, сосредоточен на центральных локациях Берлина, Штутгарта, Мюнхена и т.д. Но ограниченный бюджет – от €1,5 до 3 млн – не позволяет им там найти желаемый объект. Таких предложений практически нет, а те, что есть стоят от €5 млн. При этом переориентироваться на небольшие города с населением от 10 тыс. человек нашему инвестору очень сложно. А это те локации, куда вкладывают деньги местные.
Что будет происходить на рынке в ближайшие месяцы? Безусловно, сложно решиться на покупку дорогого объекта удалённо. Но нужно понимать, что предложений не становится больше. Сейчас надо быть более активным и если что-то понравилось, покупать. Ждать, когда появится ещё пять или десять подобных вариантов не стоит. Ситуация, когда можно будет выбирать, маловероятна.
Пример инвестиционного объекта – магазин, расположенный в небольшом городе Хаузен в 15 км от 100-тысячной коммуны Эрланген, с несколькими арендаторами. Ими являются продуктовая сеть NORMA (договор аренды до апреля 2021), непродуктовый дискаунтер TEDi (договор аренды до апреля 2021), магазин напитков (договор аренды до мая 2021) и аптека (договор аренды до января 2025).
Преимущества данного предложения: локация – регион развивается, и доходность в 7,55% годовых. Данный показатель явно выше среднего по рынку. Например, такого же типа магазин в Нюрнберге даёт доходность не выше 5%. К тому же найти такого рода предложения в подобных городах практически не возможно.
Также перед продажей продавец обеспечит продление договоров с NORMA, TEDi и магазином напитков. Имеется право приоритетной покупки соседних участков с целью расширения торговых площадей.
Информация о компании Trust Contact на Prian.ru
Владимир Минаев, специалист по инвестиционной недвижимости Metropolitan Premium Properties
Как такового коллапса на рынке коммерческой недвижимости Дубая не произошло. Эмират поддержал бизнес и владельцев недвижимости, а они, в свою очередь, своих арендаторов, предоставив скидки или арендные каникулы.
Больше всего пострадали те, у кого случился «кассовый разрыв» – рестораны и кафе. И поэтому некоторые из них покинули арендованные ими помещения. Остальные сегменты рынка коммерческой недвижимости кризис коснулся в меньшей степени.
Что такое востребованная коммерческая недвижимость Дубая сегодня? Это отельные апартаменты, пользующиеся спросом как у туристов, так и экспатов. Данные объекты генерируют доход в размере 3-4% годовых.
Офисная недвижимость, в основном, «вторичка», потому что новые здания с офисными помещениями возводятся редко. Они уже построены там, где разрешается вести бизнес. Это свободная экономическая зона DMCC, а также районы Dubai Media City, Business Bay, Downtown и Barsha Heights. Как следствие, объекты в этих локациях всегда востребованы у инвесторов.
Отдельно скажу о коворкингах. На них спрос в ближайшее время будет только расти. Компании сокращают штат сотрудников и необходимости снимать большие помещения – от 100 кв. м, больше нет. Поэтому есть вероятность того, что какая-то часть бизнеса будет работать в таком формате. Этот сегмент уже сейчас очень востребованный и, соответственно, доходный – 8-9% годовых. Для сравнения: рентабельность офисных помещений – 5-6%.
К слову, средняя стоимость квадратного метра офисного помещения в Дубае варьируется от $1 500 до $4 000 в зависимости от локации и уровня здания. Аренда – от $150 до $350 за «квадрат».
Есть ещё сегмент – лейбор-кампы – объекты, в которых проживают те, кто сегодня задействован на строительных площадках Дубая. Эта недвижимость до сегодняшнего дня была самой доходной в Дубае – от 12% до 14% годовых. В последние два-три года подобных предложений было немного, но кризис внёс коррективы. Из-за закрытых границ число рабочей силы сократилось и заполняемость лэйбор-кампов снизилась, как следствие, упала доходность. Поэтому собственники, которые уже вернули вложенные деньги, начнут делать свои предложения рынку.
И, конечно, ритейл. Последние несколько лет застройщики очень редко выставляют на продажу помещения на первых этажах. Они сами сдают их в аренду под открытие супермаркетов, ресторанов или кафе. Потому что доходность высокая. Сегодня в среднем по Дубаю она составляет 8-9%, а где-то достигает даже 12-14%.
Пример инвестиционного объекта – коммерческие помещения в Seven Palm Residence. Проект будет построен в топовой локации – в 100 метрах от моря на острове Palm Jumeirah, напротив торгового центра Nakheel, всего в 10 минутах езды от Dubai Marina и Shaikh Zayed Road. Проект представляет собой две башни (с частными жилыми резиденциями и гостиничными номерами для инвестиций), соединённых подвесным мостом с террасой и инфинити-бассейном. Завершение строительства намечено на первый квартал 2021 года.
Преимущество данного предложения в том, что, во-первых, это помещение для ритейла – редкий для дубайского рынка коммерческой недвижимости актив от застройщика, да к тому же в свободной продаже. Во-вторых, локация. Помещения находятся в популярном туристическом месте. В-третьих, будущему арендатору помещений разрешат получить алкогольную лицензию. На сегодняшний день найти ритейл, на территории которого разрешена продажа алкоголя, в Дубае очень сложно.
Информация о компании Metropolitan Premium Properties на Prian.ru
Ксения Сорокина, директор по развитию международного департамента Moscow Sotheby’s International Realty
Текущий кризис наименьшим образом повлиял на коммерческую недвижимость. По нашей оценке, спрос на эти объекты вырос. Причина – это тот тип объектов, которые инвесторы могут выбрать дистанционно, исходя из показателей доходности, стоимости, базовой информации о здании. Как правило, инвесторы предпочитают проекты с долгосрочной арендной – от 5 лет и выше и хорошим арендатором, который зарекомендовал себя на арендном рынке.
Конечно, гостиницы, кафе и стрит-ритейл несколько просели за период пандемии. Но собственники пошли навстречу арендаторам, поэтому закрытие точек – это, скорее, единичные случаи. Часть отелей, а также кафе и рестораны уже возобновили свою работу. Посетителей пока не так много. Но мы ожидаем и отложенный спрос.
Что касается офисных помещений, то вакантных площадей на Кипре почти нет. Во-первых, государство поддержало арендаторов, а, во-вторых, на острове в приницпе немного подобных предложений при высоком спросе. Дело в том, что на Кипре на строительство офисной недвижимости выдаётся меньше разрешений, чем на жилую. В результате нехватка предложений и высокий спрос делают этот продукт конкурентоспособным.
Пример инвестиционного объекта – офис с гарантированным арендным доходом. Проект расположен в коммерческом центре Лимассола с доступом к скоростному шоссе, городскому центру и набережной.
Преимущество данного предложения в том, что есть гарантированный доход – 6% на 3 года или 3% на 5 лет с опцией выкупа собственником здания по истечению пяти лет со скидкой 15%. Это специальное предложение. 6% это высокий показатель. В среднем по рынку коммерческая недвижимость в ликвидной локации и с долгосрочным договором аренды генерирует доход в размере от 4 до 5,5% годовых. Жилая, для сравнения, 3-4% годовых.
Меж тем рынок недвижимости постепенно возвращается в прежнее русло. И ещё есть время совершить выгодную покупку. Если интерес представляет коммерческий объект, то тут важен не осмотр, а расчёты по доходности, данные об арендаторе и базовая информация о помещении и здании – это мы предоставим в исчерпывающем объёме. Поэтому нет смысла ждать открытия границ. Тем более, когда границы откроются, мы ожидаем рост цен – подогревать их будет, в том числе, паспортная программа.
Информация о компании Moscow Sotheby’s International Realty на Prian.ru
