Как купить недвижимость на Шри-Ланке: советы для иностранцев

Способы приобретения недвижимости для иностранцев

На физическое лицо

Покупка

Иностранцу придётся заплатить земельный налог в размере 100% от стоимости недвижимости. То есть отдать двойную стоимость квартиры.

Официально избежать столь высокого налога при покупке на физлицо можно выбрав квартиру в кондоминиуме на четвёртом этаже и выше.

Дом с земельным участком иностранец не может приобрести в полную собственность! Возможна только долгосрочная аренда или оформление сделки на юридическое лицо, зарегистрированное на Шри-Ланке.

Аренда на 99 лет

Чтобы избежать уплаты огромного земельного налога, можно арендовать квартиру на 99 лет. По сути, вы становитесь собственником объекта, можете без каких-либо препятствий продавать и сдавать его в аренду.

В этом случае земельный налог при совершении покупки составит 7%.

На юридическое лицо

Частная компания с ограниченной ответственностью

Иностранец может стать соучредителем компании с долей владения до 49%. Местный партнёр будет владеть оставшимися акциями, но предоставит вам все юридические полномочия и хранение 51% акций.

Публичная компания с ограниченной ответственностью

Компании на фондовой бирже Colombo Stock Exchange с долей иностранного капитала менее или более 50% могут приобретать недвижимое имущество согласно Закону о земле (ограничения на отчуждение) 2018 года.

Рынок недвижимости Шри-Ланки

На Шри-Ланке сложился типичный рынок покупателя. Более низкий, чем ожидалось, спрос со стороны иностранцев, проблемы в экономике, а также отток зарубежных инвесторов и девелоперов привели к снижению цен на недвижимость в стране ещё до пандемии. После ситуация только усугубилась.

Сейчас Шри-Ланка переживает худший в своей истории экономический кризис, который сопровождался масштабными социальными протестами (впрочем, курортные регионы они не затронули). 

Одним из результатов кризиса стала девальвация рупии по отношению к доллару США, что привело к всплеску цен на недвижимость в местной валюте. Но для иностранцев, которые хранят сбережения в стабильных валютах, местная недвижимость стала даже более интересной.

Изменение цен на недвижимость Шри-Ланки. Синяя кривая – средние цены на дома с четырьмя спальнями, красная – средние цены на квартиры с тремя спальями, желтая – средняя стоимость земли за пёрч (мера длины, равная 5,03 м), зелёная – средняя стоимость земли за пёрч в столице страны Коломбо. Источник: LankaPropertyWeb.com 

На Шри-Ланке представлены все основные типы недвижимости. Бунгало и виллы обычно расположены за городом, в относительной дали от «цивилизации». Это традиционный тип жилья для местных. Можно найти как премиальные особняки, так и простенькие дома.

Квартир на рынке гораздо меньше, в основном они расположены в столице и крупных городах. В последние годы на курортах стали строить кондоминиумы современного образца, большинство из которых относится к премиум-сегменту.

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Цены на недвижимость

По данным на третий квартал 2022 года, средняя стоимость дома на Шри-Ланке составляет €143,5 тыс. Апартаменты чуть дороже – около €182,3 тыс. Причина в том, что квартиры обычно располагаются в премиальных современных комплексах, а среди домов много дешёвых объектов на вторичном рынке.

Самые дорогие предложения, ожидаемо, в столице. Средняя стоимость виллы в Коломбо – €466,21 тыс. Апартаменты оцениваются примерно в €201,5 тыс.

В Западной провинции в целом стоимость домов почти в четыре раза ниже – около €127,26 тыс. В Южной провинции – чуть менее €91,5 тыс. Средняя цена продажи дома в Центральной провинции – около €105,1 тыс., в Северо-Западной – около €75 тыс., в провинции Сабарагамува – чуть менее €107 тыс.

В курортных регионах на расстоянии пары километров от моря можно приобрести простой дом в пригодном для проживания виде стоимостью от €50 тыс.

Новый ЖК в городе Курунегала, Шри-Ланка. Подробное описание читайте здесь

ВНЖ через покупку недвижимости

Осенью 2022 года Совет по инвестициям (BOI) Шри-Ланки в сотрудничестве с Департаментом иммиграции и эмиграции и Министерством обороны запустил схему долгосрочной резидентской визы для владельцев кондоминиумов.

Частные лица и компании, приобретающие недвижимость в кондоминиуме, смогут получить долгосрочную резидентскую визу с учётом переведённых инвестиций и стоимости покупки недвижимости.

«Золотые визы» – один из способов поддержать экономику Шри-Ланки, которая сейчас переживает кризис. Ожидается, что эта инициатива увеличит спрос на недвижимость со стороны иностранцев.

Советы по выбору объекта для покупки

После того как вы определились с объектом, свяжитесь с продавцом. Задайте ему максимальное количество вопросов о недвижимости: год постройки, текущее состояние, необходим ли ремонт и в каком объёме и т. д.

Выделите достаточно времени, чтобы внимательно осмотреть объект, определить возможные недостатки или технические несоответствия описанию. Можно нанять инспектора по недвижимости, который поможет оценить состояние жилья.

Изучите район, где находится недвижимость. По возможности пообщайтесь с местными жителями, почитайте отзывы в интернете о местных коммуникациях, таких как вода, электричество и газ, о доступности телефона и стабильного интернета. Узнайте о ситуации с безопасностью в конкретном районе.

Многие районы страны, особенно на Южном побережье и в окрестностях городов, переживают период бурного развития инфраструктуры, ведётся новая застройка. Поэтому рекомендуется узнать, какие изменения уже запланированы и как они могут повлиять на выбранную вами недвижимость.

Для изучения районов и объектов желательно заручиться поддержкой местного риелтора. Однако стоит учитывать, что эта деятельность на Шри-Ланке не лицензируется. В стране нет профессиональных брокерских организаций, которые могли бы подтвердить квалификацию специалистов. Поэтому внимательно отнеситесь к выбору компании, изучите её репутацию и опыт.

Вид на столицу Шри-Ланки – Коломбо

Процедура покупки

За пределами Коломбо устоявшегося рынка с чёткой ценовой политикой нет. Запрашиваемая цена часто формируется исходя из желаний конкретного продавца. Поэтому не пренебрегайте возможностью аргументированно поторговаться. 

Если ваше предложение принято, попросите продавца убрать недвижимость «с рынка» ещё до официального заключения сделки, пока проводится due diligence объекта. Продавец может согласиться, причём без всяких предварительных платежей. Но если речь идёт об объекте высокого класса, то обычно требуется депозит в размере 10% от стоимости недвижимости.

Документы от продавца

• Документ, подтверждающий право собственности (титул)
• Планы изысканий по недвижимости (аналог справки БТИ) – указаны в свидетельстве о праве собственности (титуле)

• Выписки из земельного кадастра за 30 лет – копии записей, свидетельствующих о передаче имущества, находящегося в ведении Земельного реестра
• Сертификат соответствия – план здания соответствует утверждённому разрешению на строительство.
• Утверждённый план строительств
• Сертификат от местных властей, подтверждающий отсутствие налоговых задолженностей на недвижимость
• Свидетельство о собственности
• Официальные планы уличной линии / линии застройки от органов местного самоуправления в районе, где расположен объект

Все вышеперечисленные документы обязана представить сторона продавца. На основании документов ваш юрист проводит проверку, предоставляет отчёт с рекомендациями о покупке и возможными рисками.

Как только будет завершён процесс due diligence, ваш адвокат и адвокат продавца могут составить акт приёма-передачи для осуществления продажи недвижимости.

После подписания договора и оплаты сделки нотариус, удостоверяющий акт, должен будет зарегистрировать новый акт в Земельном кадастре.

Чайная плантация в округе Нувара-Элия, Шри-Ланка

Налоги и сборы

Земельный налог: 100% от стоимости недвижимости (если вы покупаете квартиру в кондоминиуме, расположенную ниже четвёртого этажа, во фрихолд на физлицо) или 7% от стоимости недвижимости.

Гербовый сбор: 4% от стоимости недвижимости.

Плата за обследование недвижимости: 0,1% от стоимости имущества.

Юридические расходы: от 1 до 3% от стоимости недвижимости.

Гонорар риелтора: от 3 до 5% от стоимости недвижимости (иногда делится поровну между покупателем и продавцом).

Вид со смотровой площадки «Трон Артура» в городе Канди, Шри-Ланка

Особенности оплаты

Иностранцы не могут получить кредит или ипотеку для покупки недвижимости на Шри-Ланке. Все деньги должны поступать из-за пределов страны, и в некоторых случаях Центральный банк может потребовать, чтобы вы указали источник финансирования, прежде чем вывести свои средства из банка.

Деньги на покупку недвижимости также должны быть внесены на счёт Inward Investment Account (IIA) в местном банке. IIA — это специальный счёт для иностранных инвесторов, проживающих на Шри-Ланке или за её пределами, для направления средств в страну для разрешённых инвестиций.

Все ваши инвестиции, а также доходы от продажи недвижимости должны проходить через IIA. Вы можете пользоваться услугами провайдеров международных денежных переводов для отправки денег из страны вашего проживания на Шри-Ланку и обратно.

Источники: 1) Fragomen.com, 2) xe.com, 3) LankaPropertyWeb.com, 4) LankaPropertyWeb.com, 5) ТАСС

Фото: Unsplash (Siarhei Palishchuk), wikipedia (A.Savin, A.Savin), база объектов prian.ru, wikimedia (Anuradha Dullewe Wijeyeratne)

Условия цитирования материалов Prian.ru