США, Альтамонте-Спрингс, 217 N Westmonte Dr. Ste 2018, Altamonte Springs, FL 32714
Версия
для печати
для печати
Общаясь с клиентами в течение многих лет, мы в OPISAS ищем решения, соответствующие их персональным потребностям. Среди пожеланий постоянно встречается запрос на план инвестиций, который обеспечит будущее детей и внуков.
Сразу хочу сказать, что инвестиции в недвижимость за рубежом можно считать надёжным инструментом. Прежде всего, они поддаются долгосрочной оценке: доходность объектов известна, и можно рассчитать, какую сумму вы получите и через год, и через десять. Кроме того, это реальные активы, а не столбики цифр, которые могут поменяться за одну минуту, как это бывает со стоимостью акций или криптовалютами.
Ниже я расскажу о трёх факторах, благодаря которым недвижимость за границей обеспечивает финансовую стабильность будущих поколений.
За счёт выбора подходящего объекта можно заранее запланировать доходность и оптимальный момент выхода из инвестиций. Например, мы работаем в разных штатах Америки, в каждом из которых свои особенности и скорость прироста капитала, вложенного в недвижимость.
Инвестору это даёт гибкость в выборе горизонта вложений. Вы с самого начала просчитаете стратегию выхода – она важна для максимизации дохода, а затем лишь будете корректировать её по ситуации. Зачастую стратегия существенно зависит от расположения объекта.
Рассмотрим в качестве примера Флориду. Международная репутация штата привлекает инвесторов со всего мира. За счёт повышенного интереса арендная недвижимость дорожает заметно быстрее, чем в других регионах США. Значит, инвестиции во Флориде отвечают запросу на быстрый прирост капитала и подойдут инвестору, который хочет высвободить деньги в короткие сроки, при этом обеспечив безопасность вложений.
Совершенно другой характер у инвестиций в недвижимость штата Мичиган, и в частности Детройта. Этот мегаполис пережил серьёзную реконструкцию, процесс которой ещё не завершён: сюда продолжают переезжать крупные компании, развивается инфраструктура. Но цены на недвижимость пока не слишком высоки, поэтому можно войти на этот рынок и в течение последующих лет наблюдать, как развивается район и дорожает жильё. Для молодых родителей, которые хотят инвестировать в будущее детей, это был бы дальновидный и разумный выбор, поскольку они смогли бы в подходящий момент перепродать свою собственность с хорошим приростом капитала – в дополнение к доходу от аренды, полученному за все эти годы.
Профессиональные финансовые консультанты предпочитают диверсифицировать инвестиции, то есть вкладываться в несколько разнородных активов. Фондовый рынок, государственные облигации, криптовалюты, стартапы… Однако уважающий себя инвестор обязательно включит в портфель недвижимость, поскольку она снижает влияние финансовых циклов, обеспечивает стабильность и автономность при выходе из инвестпроекта. Эти факторы делают её одним из самых безопасных активов.
Что такое финансовый цикл? Мы всё чаще наблюдаем головокружительное падение стоимости одних активов и резкие пики роста других. Эти колебания кому-то приносят сумасшедшее богатство, а кому-то огромные убытки. Если же мы представим в виде графика изменения стоимости недвижимости, то увидим кривую со слабыми колебаниями и очень редкими пиками, существенно разнесёнными во времени.
Да и эти немногочисленные пики, как правило, вызваны уникальным совпадением нескольких факторов, как это было, например, в случае кризиса субстандартного кредитования в 2008 году. Однако причины, породившие тот кризис, американская политическая система исправила самым решительным образом.
Очевидный аргумент: стоимость нематериальных активов – это всего лишь цифры на экране, которые могут упасть или подскочить в любой момент. В отличие от них, цена реального объекта, такого как дом, изменяется намного медленнее и под воздействием нескольких объективных факторов, а не просто паники на бирже. За счёт этого корректировка стоимости недвижимости всегда будет менее резкой, чем у других активов, что даст владельцу достаточно времени для планирования действий.
Кроме того, независимо от колебания цен, недвижимость непрерывно генерирует арендный доход. В таких рыночных нишах, которые выбирает OPISAS, ставки аренды постоянно растут по мере развития района. Поэтому если какое-то внезапное событие вызывает падение цен на недвижимость, часто выгоднее просто дождаться восстановления, которое в США, в силу особенностей экономики, обычно бывает гораздо более быстрым, чем в других странах. Ведь всё это время вы будете продолжать получать доход от аренды.
То есть, в отличие от других видов вложений, например в золото, инвестирование в доступное жильё, где уже есть арендатор – американец среднего класса, даёт возможность получать не только прибыль от перепродажи, но и доход от аренды с первого дня.
Если вы выбираете недвижимость в районах, населённых в основном арендаторами, где спрос на жильё всегда высок, то повышаете шансы получать стабильную плату и снижаете риск, связанный с любыми колебаниями рынка.
Таким образом, ограниченная подверженность финансовым циклам – ещё одна веская причина считать недвижимость безопасным вложением, которое можно передать детям.
У инвестора в недвижимость, как правило, появляются примерно такие вопросы.
– Как я могу проверить цифры, заявленные продавцом?
– Придётся ли мне самостоятельно управлять собственностью?
– Что делать, если арендатор не платит?
Если вы решите приобрести жильё в США, то благодаря американской экономико-правовой системе получите чёткие ответы на эти вопросы уже на этапе планирования инвестиций.
В частности, земельный реестр ведётся онлайн, поэтому все данные, относящиеся к продаже, аренде и характеристикам собственности, легко проверить самостоятельно.
Чтобы инвестору, тем более – иностранцу, не пришлось погружаться в тонкости содержания недвижимости, в Америке достаточно прибегнуть к услугам управляющего (property manager). Это специалист, задача которого – заменить собственника в решении повседневных вопросов. Среди его обязанностей – поиск исправно платящих арендаторов, контроль состояния собственности, проверка оплаты коммунальных услуг, а также регулярное составление отчётов, благодаря которым владелец будет в курсе состояния имущества. То есть управляющий защищает интересы инвестора и в любой ситуации готов помочь ему на расстоянии.
И последний вопрос, волнующий любого владельца, – выселение неплательщиков. В США это делается быстро, и за счёт этого также увеличивается надёжность и доходность инвестиций. Процесс выселения (eviction) длится в среднем 34 дня, что позволяет владельцу быстро передать объект другому арендатору. Это ключевой фактор, который отличает инвестиции в недвижимость США от рынков других стран и обеспечивает непрерывность доходов.
Насколько может вырасти доход от моей собственности? Конкретный случай. Наш давний хороший клиент, отец маленькой дочери, в 2010 году решил диверсифицировать капитал и воспользовался возможностью, возникшей в связи с «кризисом субстандартного кредитования». С нашей помощью он купил недвижимость в Майами, штат Флорида, всего за $85 тыс.
Инвестиции оставались в его портфеле более десяти лет, все эти годы наши специалисты следили за показателями объекта. Несколько недель назад наша команда позвонила владельцу, чтобы сообщить примерную стоимость имущества в текущих рыночных условиях. Клиент не мог поверить в такой скачок цен – сегодня его недвижимость стоит более $177 тыс. из-за возникшего на рынке дефицита. И он немедленно согласился приступить к продаже.
В этом случае клиент получил прирост капитала в размере 108,5% и уже смог обеспечить финансовое будущее своей дочери, которая за эти годы стала подростком, а значит, не за горами расходы на обучение и самостоятельную жизнь.
Таким образом, экономическая теория и опыт наших клиентов подтверждают, что инвестиции в недвижимость за рубежом позволяют приумножить капитал и обеспечить будущее детям.
США, Альтамонте-Спрингс, 217 N Westmonte Dr. Ste 2018, Altamonte Springs, FL 32714
