Как счёт в дружественной валюте поможет купить недвижимость за границей. Рассказывает эксперт российского банка

О поведении иностранных банков

Инга Моисеенко

Из-за введения санкций и усиления ответственности менеджеров иностранных банков за их соблюдение усложнились механизмы переводов за рубеж. Особенно для транзакций через США и Европу. 

Ужесточился комплаенс банков: все переводы рассматриваются под лупой и зачастую идут достаточно долго. По-прежнему высока неопределённость – дойдёт ли вообще перевод до адресата. Вероятность потери денег, конечно, не очень высокая, однако они могут на приличный срок задержаться в зарубежном банке. Так сказать, «для изучения». И зарубежный банк может также вернуть перевод.

Мы, к сожалению, сталкиваемся с такими случаями, причём это касается и безобидных платежей, в том числе при оплате недвижимости. Сделка простая, но почему-то вызывает много вопросов, например, у американских банков.

Изменения в законодательстве

Ещё один фактор – в законодательстве РФ появились ограничения на приобретение недвижимости в «недружественных» странах. Если резидент РФ приобретает объект недвижимости у гражданина или компании из такой страны, нужно получать специальное разрешение Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций.

В 2022 году мы увидели «изменение географии интересов» – со стороны как бизнеса, так и частных лиц. Граждане продолжают инвестировать, причём даже более активно, чем раньше. Мы видим особый интерес к ОАЭ, Таиланду, Вьетнаму, Турции, а также к странам СНГ (Казахстану, Узбекистану, Армении и т. д.)

Новые валюты для перевода и оплаты недвижимости

Решением может стать переход на открытие счетов в национальных валютах других стран и прямые платежи, минуя банки, которые могут задерживать транзакции. При сделках с резидентами дружественных государств такая схема интересна обеим сторонам.

Многое, конечно, зависит от особенностей конкретной страны. Не все контрагенты готовы переходить на расчёты в национальных валютах. Например, некоторые турецкие компании предпочитают не работать с лирой из-за её высокой волатильности. Но есть и обратные примеры.

Сегодня россияне интересуются недвижимостью в странах СНГ и открывают счета в банках Армении, Грузии, Азербайджана, Казахстана, Узбекистана. Мы проводим платежи в национальных валютах этих государств. Сегодня в ПСКБ можно открыть счёт в 16 различных валютах. Для валют, отличных от долларов и евро, это услуга бесплатная. Комиссии по расчётам невысокие, а платежи проходят быстро.

Самая популярная валюта, которая сегодня затмила доллар (причём я сейчас говорю не о покупке недвижимости), – китайский юань (CNY). По сравнению с 2021 годом объём платежей в юанях вырос в восемь – десять раз. Также стоит обратить внимание на Индию, которая тоже имеет шансы стать популярным направлением для перевода средств. Банк «ПСКБ» одним из первых стал работать напрямую с индийскими банками – осуществлять переводы в рупиях.

Рост популярности расчётов с зарубежными контрагентами в российских рублях – также тренд настоящего времени. Мы отмечаем устойчивый рост количества таких платежей. Это касается и расчётов в бизнесе, и частных переводов. Расчёты с нерезидентами в рублях также регулируются валютным законодательством, но по многим позициям возможности резидентов шире. Например, нет ограничений в объёме переводов частных лиц на свои счета за рубежом, в иностранной валюте такие платежи сейчас ограничены $1 млн.  

ОАЭ

Объединённые Арабские Эмираты находятся на пике спроса: это и хорошо развитая юрисдикция, и курорт. Не будет преувеличением сказать, что для деловых людей финансовый центр сместился из Великобритании в ОАЭ.

Мы отмечаем резкий рост числа сделок с недвижимостью в Эмиратах. Часть платежей, конечно, по-прежнему проходят в долларах и евро. Однако неопределённость в поведении западных банков, о которой я говорила выше, увеличивает привлекательность расчётов в местной валюте.

Наш банк активно расширяет свою корреспондентскую сеть. Идя навстречу пожеланиям клиентов, мы организовали возможность проводить платежи в дирхамах. Они проходят без привлечения банков Европы и США. Таким образом, наши клиенты могут открыть в ПСКБ счёт в дирхамах, с которого быстро и надёжно осуществить перевод своим контрагентам в ОАЭ. 

Почему эта схема особенно популярна именно с дирхамами ОАЭ? Дело в том, что дирхам (AED) привязан к доллару и может, в том числе с точки зрения инвестиций, заместить его.

Что можно и что нельзя

Закон о валютном регулировании устанавливает ряд правил о том, в каких объёмах могут проходить платежи, а также какие сделки разрешены между резидентами и нерезидентами.

Клиенты, которые хранят средства на счетах в банках других стран, могут перевести деньги со своего счёта в РФ на свой счёт или счёт родственника в банке любой другой страны. Никаких оснований для такого перевода показывать не нужно. Единственное ограничение, которое сегодня существует, – объём средств. Сумма переводов по состоянию на начало декабря не может превышать эквивалент $1 млн за календарный месяц.

При этом банк вправе запросить у клиента уведомление налогового органа об открытии счёта в иностранном банке или иной финансовой организации.

Существует и другой пул платежей, связанный с приобретением недвижимости или оплатой услуг за рубежом (коммунальные платежи, налоги и пр.). Для осуществления таких переводов банку нужно основание. Это может быть выставленный счёт либо договор. В таких случаях ограничений по суммам нет. Нужно лишь представить сопроводительные документы, которые послужат основанием для транзакции.

Счета в долларах и евро. Платежи в Европу 

Платежей в евро и долларах стало меньше, но ПСКБ по-прежнему их проводит, а также открывает счета в этих валютах. В том числе и для частных лиц, хотя эта услуга стоит достаточно дорого и существенно лимитирована.

В части расчётов в «недружественных валютах» мы больше ориентированы на бизнес-сегмент и готовы рассматривать разные варианты с учётом всего спектра нашего сотрудничества.

В европейских банках для россиян действует ограничение, которое звучит так: на счету гражданин РФ может иметь не более €100 тыс. Но каждый фининститут ЕС трактует эту норму по-своему

Наверняка все слышали об ограничениях европейских банков для россиян. В общем случае оно звучит так: на счету гражданин РФ может иметь не более €100 тыс.

При взаимодействии с различными банками-корреспондентами мы видим разный подход к пониманию и применению этих норм. Кто-то считает, что сумма, превышающая указанный порог, не должна оставаться на счету к концу дня. Кто-то – что порог в €100 тыс. нельзя превышать никогда. Есть банки, напротив считающие, что если они имеют полное представление о происхождении денежных средств, то могут держать их на счёте.

Мы всегда озвучиваем клиенту возможные риски, однако не вправе вмешиваться в его отношения с партнёрами и при необходимости готовы выполнить любой перевод.

Случаи, когда банк получателя возвращает деньги обратно, нередки. Поэтому мы всегда рекомендуем по возможности переговорить с кредитной организацией и выяснить, примет ли она эти деньги. Есть позитивные примеры, когда после предварительного согласования с банком получателя денежный перевод зачислялся без промедления – причём даже в проблемные прибалтийские и скандинавские банки.

Какую информацию требует банк при покупке недвижимости

Для перевода средств необходимо основание – договор, в котором указан продавец (застройщик, агентство, частное лицо, которое представляет дружественную страну), предмет сделки и её стоимость. Банк не проверяет договор на предмет соответствия законодательству страны, где осуществляется покупка, но документы должны содержать всю информацию, необходимую для обоснования проводимого платежа. 

Если продавец – публичная организация, другие документы обычно не требуются. Если же это не публичное лицо, может потребоваться дополнительная информация. Также банк имеет право запросить документы, подтверждающие источник происхождения денежных средств – особенно у нового клиента.

Если резидент РФ приобретает объект у гражданина или компании – резидента из «недружественной» страны, нужно получать специальное разрешение Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций. Правила выдачи таких разрешений утверждены постановлением Правительства РФ от 6 марта 2022 года № 295, и их можно легко найти в сети интернет. В комиссию направляется информация о ключевых параметрах сделки: о сторонах, сумме и предмете сделки. Получение такого разрешения – ответственность покупателя. Некоторые наши клиенты уже получали такие разрешения, и это не вызывало особых проблем.  

О сделках, когда и покупатель, и продавец зарубежной недвижимости – россияне

Местонахождение сторон сделки и их счетов значения не имеет. Важно только их резидентство. Закон о валютном регулировании устанавливает, что расчёты между двумя резидентами РФ возможны только в российской валюте. Расчёт в иной валюте возможен только между резидентом и нерезидентом. Таким образом, если расчёты происходят между двумя резидентами РФ, то они должны быть в рублях вне зависимости от того, проходят ли они по счетам в России или за рубежом.

Особенности оплаты зарубежной недвижимости в 2022 году

По вопросам сотрудничества с ПСКБ обращайтесь к специалистам банка

	Моисеенко Инга Игоревна – директор департамента ВЭД +7 812 332 26 26 (доб. 7090) [email protected]
	Суровцев Андрей Вячеславович – заместитель директора департамента ВЭД +7 812 332 26 26 (доб. 7214) [email protected]

Фото: unsplash.com (Nick Pampoukidis, Mika Baumeister)

Условия цитирования материалов Prian.ru