Самая популярная у наших покупателей недвижимости в последние годы страна – Испания – нелегко пережила последние месяцы. Зато сейчас наступает очень интересное время, вероятно не имеющее аналогов: отложенный спрос со стороны инвесторов наложился на непростое финансовое положение части собственников. Директор по развитию Estate Barcelona Андрей Карачун комментирует ситуацию, находясь в гуще событий.
Об авторе:Андрей Карачунуправляющий партнёр DECART PROPERTY INVESTMENTS
В последние месяцы один из самых частых вопросов, которые поступают от наших клиентов, – упала ли недвижимость на рынке Испании в цене. Вопреки всем ожиданиям, пока никакого спада нет. Однако точечно появляются объекты по сниженной цене, что скорее связано с необходимостью быстрой реализации недвижимости в связи со сложной экономической ситуацией. Собственники это делают из собственных соображений – спасти бизнес, выровнять финансовое положение, но демпинг как таковой в данный момент на рынке отсутствует. Снижение цены невесомое для рынка, в пределах 5–15%.
Горячие предложения не публикуют в интернете
Ни в СМИ, ни на улицах испанских городов предложения о срочной продаже помещений со скидками не публикуются. Чаще всего горячие объекты резервируются самими агентствами и в короткий срок реализуются среди своих же клиентов, которые находятся в «ожидании» падения цены.
Открытая аптека и два закрытых коммерческих помещения в районе Эшампле в Барселоне... Самый центр, а причины, по которым тот или иной офис не возобновил работу, могут быть самые разные. Понятно, что бизнесу аптек ничего не угрожает, а вот откроется ли помещение справа, зависит от ситуации в конкретной компании
Рынок недвижимости в Испании проснулся после почти двух месяцев летаргического сна из-за пандемии коронавируса. В течение периода карантина звучали разные мнения относительно того, как поведёт себя рынок после кризиса: назывались показатели падения цен от 3 до 50%.
Строились различные гипотезы: что собственники будут стремиться продать недвижимость, чтобы получить наличные; что график восстановления рынка будет иметь форму V или U; что недвижимость превратится в актив-убежище на фоне нестабильной ситуации на биржах и многое другое. Теперь, когда рынок наконец ожил, мы сможем проверить на практике, какие из этих прогнозов правдивы.
Хотя ещё рано делать окончательные выводы, некоторые данные нам уже доступны. Прежде всего, подтверждаются прогнозы специалистов относительно того, что в первое время после реактивации рынка цены на недвижимость практически не изменятся. В подтверждение этому в начале мая портал Idealista опубликовал отчёт, согласно которому цены на недвижимость в Испании в апреле не упали, а даже немного выросли (0,5%) по сравнению с мартом, а в среднегодовом исчислении рост составил 2,5%. Стоимость недвижимости поднялась в 52% провинций и 51% муниципалитетов Испании. Среди провинций самый высокий показатель роста наблюдался в Барселоне (3,6%), Куэнке (2,9%) и Аликанте (2,0%).
В конце прошлого месяца специалисты Коллегии агентов по недвижимости (API) Барселоны сообщили о резком увеличении спроса на объекты, которые накопились за два месяца простоя. Было зарегистрировано рекордное число просмотров недвижимости, и при этом цены даже не думают снижаться, оставаясь на том же уровне, что и в начале года.
Официальный представитель API Барселоны говорит о том, что рынок очень легко вернулся к работе и что покупатели абсолютно не боятся совершать просмотры объектов, а продавцы стали активно связываться с агентствами, чтобы выставить на продажу свою собственность.
Снижение цен ещё впереди
Тем не менее многие специалисты уверены, что на рынке будут появляться отдельные предложения, очень выгодные как по цене, так и по расположению. Так что потенциальным инвесторам рекомендуется держать ухо востро, чтобы не упустить горячие оферты. Мы абсолютно уверены, что снижение цен ещё впереди: слишком мало времени прошло с момента остановки экономики, и рынок недвижимости ещё не успел отреагировать. Мы думаем, что по аналогии с прошлыми кризисами инвесторов ждёт примерно полгода отличных возможностей, за которые тем не менее придётся побороться.
Глава отдела исследований портала Idealista Фернандо Энсинар подчёркивает, что степень снижения цен будет варьироваться в зависимости от типа жилья и его месторасположения.
Прогнозы
Эксперты S&P прогнозируют падение цен в крупных городах, таких как Барселона и Мадрид, всего на 3,0−3,5%. При этом снижение будет наблюдаться в основном на вторичном рынке, тогда как на рынке новостроек оно будет и вовсе незначительным.
По прогнозам Tinsa, на побережье рынок недвижимости столкнётся с более сильным падением цен из-за снижения числа иностранных покупателей. При этом в цене останутся загородные дома на лоне природы со своей приватной территорией, находящиеся в 30–40 км от города. В ожидании второй волны эпидемии спрос на такие объекты сильно увеличился.
Тем не менее все эксперты сходятся во мнении, что данный кризис не имеет ничего общего с кризисом 2008 года и восстановление после него будет гораздо более быстрым: уже в первые месяцы 2021 года рынок уверенно пойдёт вверх, чтобы постепенно вернуться к докризисным показателям.
Коммерческая недвижимость. Аренда. Покупка
Пока предложений о продаже площадей в лучших локациях нет. Зато появились объявления о сдаче в аренду в тех местах, где раньше стояла очередь из арендаторов. Но на центральных улицах, таких как Пасео-де-Грасиа, по-прежнему всё стабильно. Никаких объявлений мы не видели. Многие магазины и кафе уже открылись.
На объект справа ищут нового арендатора. Со старым, очевидно, не договорились. В центре чаще всего завершают аренду магазины одежды, как правило, некрупные и небрендовые. Для них даже предоставленная скидка не решение проблем
Собственники договариваются с арендаторами
Собственники, которые столкнулись с неоплатами счетов в марте, апреле и мае, в первую очередь пытались договориться со своими арендаторами. Мы как управляющая компания вели от лица наших клиентов переговоры. В наших интересах сохранить долгосрочные отношения. Мы использовали все пути для урегулирования этого вопроса: договаривались об отсрочке платежа, предоставляли скидки на период действия карантина, помогали оформить государственную помощь.
Скидки на арендную плату, о которых идёт речь, обычно варьировались от 20 до 50%. Размер скидки зависит от локации и от отношений с собственником. Наша компания, например, получила скидку 60% на аренду офиса, находящегося в центре Барселоны (на площади Уркинаона) – инициатором был сам собственник, наш хороший приятель.
Если у собственников не получается решить вопрос со старым арендатором – они обращаются в агентство, чтобы найти нового. Время на поиск и подписание договора с новым арендатором в среднем составляет от двух недель до полутора месяцев.
Закрытый офис компании – поставщика электричества. Но из этого помещения компания точно не съедет. Пока они просто работают удалённо
Скоро наступит удачное время для выхода на рынок
Мы считаем, что скоро наступит наиболее благоприятное для вложения в зарубежную доходную недвижимость время. Откроются возможности, которых не было на растущем рынке последние семь-восемь лет. Но так как мы имеем дело с более консервативным инструментом инвестиций, а рынок недвижимости не такой волатильный, как, например, биржа, – нужно немного выждать время.
Реакция на экономические события, как правило, длится три – шесть месяцев. Поэтому мы готовим наших клиентов к будущим сделкам уже сейчас. Ведь на момент, когда будут появляться варианты, работать придётся на опережение: желающих получить выгодно хороший актив достаточно много. Нужно быть готовым быстро перевести средства.
По поводу кеша сразу хочу уточнить: речь не идёт о наличке в матрасе. Это деньги, которые профессиональные инвесторы уже давно начали выводить из ставших неликвидными активов, таких как депозиты банков, не покрывающие своими ставками инфляцию, «мусорные акции» терпящих бедствие компаний. Абсолютно все клиенты, с которыми мы работаем, ушли из рубля в евро, а некоторые, успевшие открыть счета в испанских банках, сконцентрировали свои сбережения там.
В лучших локациях рассчитывать на тотальные скидки не стоит
Надо понимать, что на центральных улицах Барселоны, востребованных у арендаторов десятилетиями, рассчитывать на тотальные скидки не стоит. Максимум 5–10%.
Эксперты API сошлись во мнении, что благоприятный для покупок момент ещё впереди. Задача заключается в том, чтобы мониторить рынок и отслеживать, когда появятся предложения, выгодные нашим инвесторам. Это будут точечные предложения и быстрые сделки. Поэтому торопиться при выборе объекта не надо, но сопоставлять риски и принимать решение о покупке при наличии хорошего объекта нужно без отлагательств. У нас довольно часто возникает ситуация, когда клиент откладывает принятие решения и в итоге не успевает подписать договор залога потому, что объект резервирует другой покупатель.
Примеры коммерческой недвижимости в Испании
340 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
105 м2
Коммерческое помещение в районе Грасия города Барселона.
Общая площадь 105.
2 большие витрины.
В настоящий момент арендовано - парикмахерская.
Помещение имеет также лицензию на пекарню.
Контракт подписан в 2025 году сроком на 5 лет.
Сумма аренды в год 18 555 евро.
Квоту за комунидад в размере 708 евро в год и налог на недвижимость...
ESTATE BARCELONA
1 700 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
686 м2
Коммерческое помещение с видом на клинику Сант Пау в районе Сант Марти города Барселона .
Общая площадь 686 м.кв.
Большая фасадная часть - 3 большие витрины.
Арендатор магазин товаров для дома.
Контракт на 10 лет и 4 года обязательного исполнения
Сумма аренды в год 90 000 евро.
Квоту за комунидад в размере 840 евро в год и налог на...
ESTATE BARCELONA
1 100 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
223 м2
Коммерческое помещение в районе Сантс Монжуик города Барселона.
Общая площадь 223 м.кв.
Лицензия С3.
Есть потенциальный арендатор.
Контракт подписывается сроком на 15 лет.
Срок обязательного исполнения 2 года.
Сумма аренды в год 54 000 евро.
Залог 2 месяца.
Налог на недвижимость в размере 1140 евро в год и квоту за комунидад в...
ESTATE BARCELONA
195 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
87 м2
Коммерческое помещение в Барселоне.
Общая площадь 87 м.кв.
Помещение расположено на площади с большой проходимостью.
В настоящий момент арендовано - кулинария.
Контракт подписан в 1.10.2021 года сроком на 7 лет.
Фианса - 2 месяца.
Сумма аренды в год составляет 12 636 евро.
Налог на недвижимость в размере 655 евро в год и квоту за...
ESTATE BARCELONA
2 725 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
423 м2
Коммерческое помещение на продажу в районе Сиютат Бейя в Барселоне.
Ресторан имеет выход на 2 улицы.
Общая площадь 423 кв.м. на двух этажах: 387 кв.м. первый этаж и 36 кв.м. альтийо.
Несколько больших витрин. Терраса на 4 столика.
Лицензия С3.
В настоящий момент арендовано - ресторан.
Контракт подписан 1.07.2025 сроком на 15 лет....
ESTATE BARCELONA
260 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
64 м2
Коммерческое помещение в районе Сант Адрия де Бесос Барселона.
Общая площадь 64 м.кв.
Помещение угловое, 5 витрин. Терраса.
Лицензия -кафе.
В настоящий момент арендовано - кафе.
Контракт подписан 1.09.2025 года сроком на 5 лет + 5 продление.
Годовая аренда 16 200 евро.
Налог на недвижимость в размере 323 евро год оплачивает и квоту...
ESTATE BARCELONA
630 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
160 м2
Коммерческое помещение в районе Эшампле города Барселона.
Помещение площадью 160 м.кв. в один этаж.
Помещени угловое, 4 большие витрины.
В настоящий момент арендовано - автомобильный салон.
Годовая сумма аренды 34 800 евро.
Каренсия до 28.02.2025 года.
С 1.03.2025 по 30.11.2025года оплата составит 2600 евро в месяц.
С 1.12.2025 по...
ESTATE BARCELONA
1 050 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
85 м2
Коммерческое помещение в центре города Барселона.
Общая площадь 85 м.кв.
Помещение угловое, 4 большие витрины.
В настоящий момент арендовано - магазин сувениров.
Контракт подписан 10.08.2022 года сроком на 10 лет.
Сумма аренды составляет 54 000 евро в год.
Залог 2 месяца.
Налог на недвижимость в размере 1032 евро в год и квоту за...
ESTATE BARCELONA
2 500 000 €
Коммерческая недвижимость на Коста-Брава, Испания
1453 м2
Хостелв провинции Жирона.
Общая площадь 1453 м.кв. на территории 5694 м.кв.
Количество номеров - 30.
Есть ресторан и бар.
Все в отличном состоянии.
ESTATE BARCELONA
900 000 €
Коммерческая недвижимость в Мадриде, Испания
140 м2
Коммерческое помещение в районе Чамбери города Барселона.
Общая площадь 140 м2: 1 этаж60 м.кв., подвальное помещение 80 м.кв.
Фасад 8 метров, 2 большие витрины.
Арендатор - оптика.
Контракт с 10.2023 сроком на 10 лет.
Срок обязательного исполнения - 2 года.
Сумма аренды с первого года 42 000 евро, со второго года 45 000...
ESTATE BARCELONA
440 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
212 м2
Коммерческое помещение в районе Эшампле, зона Сант Антони города Барселона.
Общая площадь 212 м.кв.: первый этаж 93 м.кв., альтийо 37 м.кв., подвальное помещение 72 м.кв.
В настоящий момент арендовано - супермаркет.
Контракт подписан в октябре 2016 года сроком на 10 лет.
Арнедтор уже подписал документ о намерениях о продлении контракта...
ESTATE BARCELONA
750 000 €
Коммерческая недвижимость на Коста-Брава, Испания
355 м2
Здание под реконтсрукцию в центре города Льорет де Мар на побережье Коста Брава. Расположено во второй линии моря, районс высокой проходимостью. Общая площадь здания 355 м.кв. Построено в 4 этажа: подвальное помещение, первый этаж с просторным коммерческим помещением, второй этаж и третий отведены под жилое помещение. На последнем этаже...
ESTATE BARCELONA
10 800 000 €
Коммерческая недвижимость в Испании
372 м2
Продается 2 коммерческих помещения, расположенных рядом друг с другом, в одном из самых туристических мест города Барселоны. Район Сиютат Бейя. Место, куда приезжают на шоппинг все туристы. Улица с максимальновысокой проходимостью.
1 Помещение расположено на первом этаже исторического жилого здания.
Общая площадь 200 м.кв. В настоящий...
ESTATE BARCELONA
2 800 000 €
Коммерческая недвижимость на Коста-Брава, Испания
3100 м2
Отель 2 звезды в городе Льорет де Мар на побережье Коста Брава. Количество номеров 70. Здание построено в 5 этажей. Есть бассейн и ресторан.Ярко оформленные номера отеля оснащены вентилятором и спутниковым телевидением с международными каналами. В большинстве номеров имеется балкон. Здание отдельно стоящее, отличная транспортная доступность. В...
ESTATE BARCELONA
290 000 €
Коммерческая недвижимость в Испании
51 м2
Коммерческое помещение в районе Саррия-Сант Жерваси города Барселона.
Общая площадь 51 м2.
Лицензия С1.
В настоящий момент арендовано - бар.
Контракт подписан в 13.11.2025 году сроком на 10 лет.
Срок обязательного исполнения 2 года.
Сумма аренды в год 19 800 евро.
Залог 2 месяца.
Квоту за комунидад в размере 680 евро в год...
ESTATE BARCELONA
540 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
238 м2
Коммерческое помещение в районе Эшампле Дрета города Барселона.
Общая площадь 238 м.кв. на двух этажах.
В настоящий момент арендовано - ресторан.
Контракт подписан сроком до 2030 года.
Годовая сумма аренды в настоящий момент 27 600 евро в год.
Сумма аренды каждый год возрастает на 1200 евро.
Налог на недвижимость в...
ESTATE BARCELONA
625 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
250 м2
Коммерческое помещение в районе Сант Марти города Барселона на известном проспекте города.
Помещение угловое с большим количеством витрин.
Общая площадь 250 м.кв.: 94 м.кв. первы этаж и 156 м.кв. подвальное помещение.
Арендатор - известная сеть кофеен.
Контракт подписан 01.12.2023 сроком на 10 лет.
Сумма аренды в год 30 840 евро....
ESTATE BARCELONA
1 200 000 €
Коммерческая недвижимость на Коста-дель-Гарраф, Испания
562 м2
Коммерческое помещение во второй линии моря в городе Кастельдефельс на побережье Коста Гарраф.
Общая площадь 562 м.кв. Внутренние помещения 141 м.кв. плюс 421 м.кв. терраса.
В настоящий момент арендовано - ресторан известной сети, всегро 12 ресторанов по всей Каталунии.
Контракт подписан 20.04.2019 года сроком на 10 лет.
Сумма...
ESTATE BARCELONA
400 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
475 м2
Коммерческое помещение под ремонт в районе Эшампле Эскерра города Барселона. Общая площадь 475 м.кв. на двух уровнях.
В настоящий момент разделено на множество отдельных помещений. Необходим ремонт.
Большая витрина и 2 входные двери, одна основная для клиентов и вторая зона погрузки и выгрузки.
Свободно от арендаторов.
Отличное...
ESTATE BARCELONA
630 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
180 м2
Коммерческое помещение в районе лес Кортс города Барселона.
Общая площадь 180 м.кв.: 90 м.кв. на первом этаже и 90 м.кв. на втором этаже.
Помещение угловое, 4 большие витрины!
В настоящий момент арендовано - известная марка сантехники.
Контракт подписан в 2014 году, в момент купли продажи контракт переподписывается с новым собственником...
Как обычно, стабильным спросом в крупных испанских городах пользуется стрит-ретейл. В Барселоне последние три-четыре года эта позиция в тренде у инвесторов, количество заинтересованных арендаторов гораздо выше количества сдаваемых объектов.
С учётом наших последних реалий некоторым образом изменились требования инвесторов к объектам: сейчас многие хотят приобрести помещение, в котором арендатор сможет работать во время любого карантина: продуктовый магазин, банк, фармация или производственное помещение, торгующее онлайн.
Значительно уменьшился спрос на гостиницы и торговые центры. По последним данным CBRE, на июнь месяц у отелей процент снижения составил 68%, а у торговых центров и вовсе достиг 76%.
Вывод: чем больше у помещения возможностей – лицензий, разрешений, пространства под реконструкцию, тем дороже и ценнее объект. В Барселоне, например, на пересечении Гран-Виа и известной любителям шопинга Пасео-де-Грасиа стройный ряд брендовых бутиков разорвал продуктовый магазин. Люди поменяли витрины и таким образом вышли из положения.
Магазин, который перепрофилировали в продуктовый, на углу Пасео-де-Грасиа и Гран-Виа в Барселоне. Даже на шопинговой улице уютнее всего себя чувствуют или магазины с товарами повседневного спроса, или точки элитных брендов, которым имиджево невыгодно менять локацию
Если речь идёт о центральных улицах – спрос на помещения по-прежнему превышает предложение. На поиск арендатора в таких местах уходит от двух недель до полутора месяцев.
Мы, как любое профессиональное агентство, работающее с инвесторами, всегда подбираем своим клиентам исключительно ликвидные локации. Мы завязаны на результат, ведь нам после сделки нужно эффективно управлять этим имуществом. Поэтому собственникам рекомендуем обращаться за помощью к профессиональным участникам рынка. Это позволит сократить время и исключить или максимально минимизировать риски по договорам аренды.
Как и прежде, повышенным спросом в Барселоне пользуются объекты стрит-ретейла. Подтверждением надёжности местного рынка аренды является активное использование Traspaso, когда собственники продают своим арендаторам право на аренду. Это возможно только в случае, когда спрос значительно превышает предложение.
Фото предоставлены автором
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-каналеПодписаться
-870.jpeg)
-870.jpeg)
-870(1).jpeg)
