Как живёшь, Испания? Новый период «умных возможностей»

Об авторе: Андрей Карачун
управляющий партнёр
DECART PROPERTY INVESTMENTS

Задать вопрос

Недвижимость. Демпинг. Предложения

В последние месяцы один из самых частых вопросов, которые поступают от наших клиентов, – упала ли недвижимость на рынке Испании в цене. Вопреки всем ожиданиям, пока никакого спада нет. Однако точечно появляются объекты по сниженной цене, что скорее связано с необходимостью быстрой реализации недвижимости в связи со сложной экономической ситуацией. Собственники это делают из собственных соображений – спасти бизнес, выровнять финансовое положение, но демпинг как таковой в данный момент на рынке отсутствует. Снижение цены невесомое для рынка, в пределах 5–15%.

Горячие предложения не публикуют в интернете

Ни в СМИ, ни на улицах испанских городов предложения о срочной продаже помещений со скидками не публикуются. Чаще всего горячие объекты резервируются самими агентствами и в короткий срок реализуются среди своих же клиентов, которые находятся в «ожидании» падения цены.

Открытая аптека и два закрытых коммерческих помещения в районе Эшампле в Барселоне... Самый центр, а причины, по которым тот или иной офис не возобновил работу, могут быть самые разные. Понятно, что бизнесу аптек ничего не угрожает, а вот откроется ли помещение справа, зависит от ситуации в конкретной компании 

Рынок недвижимости в Испании проснулся после почти двух месяцев летаргического сна из-за пандемии коронавируса. В течение периода карантина звучали разные мнения относительно того, как поведёт себя рынок после кризиса: назывались показатели падения цен от 3 до 50%.

Строились различные гипотезы: что собственники будут стремиться продать недвижимость, чтобы получить наличные; что график восстановления рынка будет иметь форму V или U; что недвижимость превратится в актив-убежище на фоне нестабильной ситуации на биржах и многое другое. Теперь, когда рынок наконец ожил, мы сможем проверить на практике, какие из этих прогнозов правдивы.

Хотя ещё рано делать окончательные выводы, некоторые данные нам уже доступны. Прежде всего, подтверждаются прогнозы специалистов относительно того, что в первое время после реактивации рынка цены на недвижимость практически не изменятся. В подтверждение этому в начале мая портал Idealista опубликовал отчёт, согласно которому цены на недвижимость в Испании в апреле не упали, а даже немного выросли (0,5%) по сравнению с мартом, а в среднегодовом исчислении рост составил 2,5%. Стоимость недвижимости поднялась в 52% провинций и 51% муниципалитетов Испании. Среди провинций самый высокий показатель роста наблюдался в Барселоне (3,6%), Куэнке (2,9%) и Аликанте (2,0%).

В конце прошлого месяца специалисты Коллегии агентов по недвижимости (API) Барселоны сообщили о резком увеличении спроса на объекты, которые накопились за два месяца простоя. Было зарегистрировано рекордное число просмотров недвижимости, и при этом цены даже не думают снижаться, оставаясь на том же уровне, что и в начале года.

Официальный представитель API Барселоны говорит о том, что рынок очень легко вернулся к работе и что покупатели абсолютно не боятся совершать просмотры объектов, а продавцы стали активно связываться с агентствами, чтобы выставить на продажу свою собственность.

Снижение цен ещё впереди

Тем не менее многие специалисты уверены, что на рынке будут появляться отдельные предложения, очень выгодные как по цене, так и по расположению. Так что потенциальным инвесторам рекомендуется держать ухо востро, чтобы не упустить горячие оферты. Мы абсолютно уверены, что снижение цен ещё впереди: слишком мало времени прошло с момента остановки экономики, и рынок недвижимости ещё не успел отреагировать. Мы думаем, что по аналогии с прошлыми кризисами инвесторов ждёт примерно полгода отличных возможностей, за которые тем не менее придётся побороться.

Глава отдела исследований портала Idealista Фернандо Энсинар подчёркивает, что степень снижения цен будет варьироваться в зависимости от типа жилья и его месторасположения.

Коммерческая недвижимость. Аренда. Покупка

Пока предложений о продаже площадей в лучших локациях нет. Зато появились объявления о сдаче в аренду в тех местах, где раньше стояла очередь из арендаторов. Но на центральных улицах, таких как Пасео-де-Грасиа, по-прежнему всё стабильно. Никаких объявлений мы не видели. Многие магазины и кафе уже открылись.

На объект справа ищут нового арендатора. Со старым, очевидно, не договорились. В центре чаще всего завершают аренду магазины одежды, как правило, некрупные и небрендовые. Для них даже предоставленная скидка не решение проблем

Собственники договариваются с арендаторами

Собственники, которые столкнулись с неоплатами счетов в марте, апреле и мае, в первую очередь пытались договориться со своими арендаторами. Мы как управляющая компания вели от лица наших клиентов переговоры. В наших интересах сохранить долгосрочные отношения. Мы использовали все пути для урегулирования этого вопроса: договаривались об отсрочке платежа, предоставляли скидки на период действия карантина, помогали оформить государственную помощь.

Скидки на арендную плату, о которых идёт речь, обычно варьировались от 20 до 50%. Размер скидки зависит от локации и от отношений с собственником. Наша компания, например, получила скидку 60% на аренду офиса, находящегося в центре Барселоны (на площади Уркинаона) – инициатором был сам собственник, наш хороший приятель.

Если у собственников не получается решить вопрос со старым арендатором – они обращаются в агентство, чтобы найти нового. Время на поиск и подписание договора с новым арендатором в среднем составляет от двух недель до полутора месяцев.

Закрытый офис компании – поставщика электричества. Но из этого помещения компания точно не съедет. Пока они просто работают удалённо

Скоро наступит удачное время для выхода на рынок

Мы считаем, что скоро наступит наиболее благоприятное для вложения в зарубежную доходную недвижимость время. Откроются возможности, которых не было на растущем рынке последние семь-восемь лет. Но так как мы имеем дело с более консервативным инструментом инвестиций, а рынок недвижимости не такой волатильный, как, например, биржа, – нужно немного выждать время.

Реакция на экономические события, как правило, длится три – шесть месяцев. Поэтому мы готовим наших клиентов к будущим сделкам уже сейчас. Ведь на момент, когда будут появляться варианты, работать придётся на опережение: желающих получить выгодно хороший актив достаточно много. Нужно быть готовым быстро перевести средства.

По поводу кеша сразу хочу уточнить: речь не идёт о наличке в матрасе. Это деньги, которые профессиональные инвесторы уже давно начали выводить из ставших неликвидными активов, таких как депозиты банков, не покрывающие своими ставками инфляцию, «мусорные акции» терпящих бедствие компаний. Абсолютно все клиенты, с которыми мы работаем, ушли из рубля в евро, а некоторые, успевшие открыть счета в испанских банках, сконцентрировали свои сбережения там.

В лучших локациях рассчитывать на тотальные скидки не стоит

Надо понимать, что на центральных улицах Барселоны, востребованных у арендаторов десятилетиями, рассчитывать на тотальные скидки не стоит. Максимум 5–10%.

Эксперты API сошлись во мнении, что благоприятный для покупок момент ещё впереди. Задача заключается в том, чтобы мониторить рынок и отслеживать, когда появятся предложения, выгодные нашим инвесторам. Это будут точечные предложения и быстрые сделки. Поэтому торопиться при выборе объекта не надо, но сопоставлять риски и принимать решение о покупке при наличии хорошего объекта нужно без отлагательств. У нас довольно часто возникает ситуация, когда клиент откладывает принятие решения и в итоге не успевает подписать договор залога потому, что объект резервирует другой покупатель.

Примеры коммерческой недвижимости в Испании

4 500 000 €

Коммерческая недвижимость на Коста-Брава, Испания

531 м²

Продается комплекс из 3 зданий вблизи города Олот, местечкоLa Vall d'en Bas в провинции Жирона. Комплекс общей площадью 531 м.кв. на территории 10,9 га. С территории открывается невероятный вид на лес, горы и поля. Часть земли была засажена высококачественным газоном и проложена система автополива. На территории находится главный дом, дом для...

ESTATE BARCELONA

900 000 €

Коммерческая недвижимость на Коста-дель-Маресме, Испания

1740 м²

Коммерческое помещение в районе Оспиталет де Йобрегатгорода Барселона. Расположено на 3 этажах. Общая площадь: 1740 м.кв. Первый этаж занимает площадь 660 м.кв. Два подвальных этажа площадью 545 и 535 м.кв. В настоящий момент арендован под стоматологическую клинику крупной страховой компании. Сумма аренды: 54 000 евро в год....

ESTATE BARCELONA

1 290 000 €

Коммерческая недвижимость на Коста-Брава, Испания

727 м²

Бутик отель, расположенный в 20 км от города Жирона. Каменная масея 1238 года в окружении каменных построек древнего городка!!! Войдя в дом мы обнаружим просторную столовую, дальше открытая прихожая, кабинет, ванная комната и помещение для завтраков. Спускаясь по лестнице находится винный погреб, немного позади расположена кухня, оборудованная...

ESTATE BARCELONA

1 150 000 €

Коммерческая недвижимость на Коста-Брава, Испания

660 м²

Продается жилое здание в центре города Льорет де Мар с проектом на реконструкцию на побережье Коста Брава. Расположено в самом сердце города, где каждый год проходят сотни тысяч туристов с разных стран мира. Фасад 8 метров. Общая площадь 660 м.кв. Построено в 4 этажа. На первом этаже расположен ресторан с многолетней историей, сдается в аренду...

ESTATE BARCELONA

1 785 000 €

Коммерческая недвижимость на Коста-дель-Маресме, Испания

1940 м²

Коммерческое помещение в городе Бадалона. Расположено на одной из центральных магистралей города, напротив пешеходного перехода. Помещение угловое, занимает1 и 2 этажжилого здания. Общая площадь 1940 м.кв.: 800 м.кв. первый этаж, 1140 м.кв. второй этаж. В 400 метрах ходьбы от метро.

ESTATE BARCELONA

995 000 €

Коммерческая недвижимость на Коста-дель-Маресме, Испания

1060 м²

Коммерческое помещение в городе Бадалона. Общая площадь 1060 м.кв. Расположено на первом этаже жилого здания с выходом на оживленную магистраль. Фасад 60 метров. Имеет 11 входных дверей. Высота потолков 5 метров, есть вытяжка.

ESTATE BARCELONA

207 000 €

Коммерческая недвижимость на Коста-дель-Соль, Испания

130 м²

Просторный офис в Сан Педро де Алькантара на побережье Коста дель Соль. Расположен рядом со всей инфраструктурой и всего в 5 минутах езды от центра города. Есть возможность приобретения второго офиса, расположенного напротив, и обладающего теми же характеристиками и площадью.Ванная комната, Двойные стеклопакеты, Сигнализация. Год постройки 2007...

ESTATE BARCELONA

10 800 000 €

Коммерческая недвижимость на Коста-дель-Маресме, Испания

372 м²

Продается 2 коммерческих помещения, расположенных рядом друг с другом, в одном из самых туристических мест города Барселоны. Район Сиютат Бейя. Место, куда приезжают на шоппинг все туристы. Улица с максимальновысокой проходимостью. 1 Помещение расположено на первом этаже исторического жилого здания. Общая площадь 200 м.кв. В настоящий...

ESTATE BARCELONA

705 000 €

Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания

219 м²

Коммерческое помещение в районе Эшампле города Барселона. Общая площадь 219,21 м.кв. (189,06 м2 первый этаж и 29,61 м2 альтийо). Высота потолков 4 метра. Фасад 8 метров. Большие витрины. Улица с большой проходимостью. В настоящий момент арендовано - магазин одежды. Контракт подписан 21.03.2023 сроком на 10 лет. Срок обязательного...

ESTATE BARCELONA

1 550 000 €

Коммерческая недвижимость на Коста-Брава, Испания

1265 м²

Отель под ремонт в городе Тосса де Мар на побережье Коста Брава. Расположен в самом центре города. Общее количество номеров - 44.

ESTATE BARCELONA

530 000 €

Коммерческая недвижимость в Мадриде, Испания

76 м²

Коммерческое помещение в самом центре города Мадрид. Общая площадь 76 м.кв. Арендатор - китайский ресторан. Контракт подписывается в момент купли продажи сроком на 10 лет. Сумма аренды 30 000 евро в год. Залог 2 месяца. Арендные каникулы 4 месяца. Квоту за комунидад в размере 597,84 евро в год и налог на недвижимость...

ESTATE BARCELONA

525 000 €

Коммерческая недвижимость в Мадриде, Испания

50 м²

Коммерческое помещение в самом центре города Мадрид. Общая площадь 50 м.кв. Арендатор - кофейня. Контракт подписан 25.11.2022 года сроком на 10 лет. Срок обязательного исполнения до 30.04.2025 года. Сумма аренды в год 30 000 евро в год. Залог 2 месяца плюс 4 месяца дополнительной гарантии. Квоту за комунидад в размере...

ESTATE BARCELONA

900 000 €

Коммерческая недвижимость в Мадриде, Испания

140 м²

Коммерческое помещение в районе Чамбери города Барселона. Общая площадь 140 м2: 1 этаж 60 м.кв., подвальное помещение 80 м.кв. Фасад 8 метров, 2 большие витрины. Арендатор - оптика. Контракт с 10.2023 сроком на 10 лет. Срок обязательного исполнения - 2 года. Сумма аренды с первого года 42 000 евро, со второго года 45 000...

ESTATE BARCELONA

1 600 000 €

Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания

686 м²

Коммерческое помещение с видом на клинику Сант Пау в районе Сант Марти города Барселона . Общая площадь 686 м.кв. Большая фасадная часть. Контракт подписан с известной сетью супермаркетов. Сумма аренды в год 84 000 евро. Квоту за комунидад в размере 840 евро в год и налог на недвижимость в размере 4344 евро год оплачивает...

ESTATE BARCELONA

1 700 000 €

Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания

130 м²

Коммерческое помещение в Сиютат Бейя города Барселона. Общая площадь 130 м.кв.: первый этаж 80 м.кв. и 50 м.кв. подвальное помещение. В настоящий момент арендовано - магазин одежды известной сети. Контракт подписан сроком 13.10.2022 года сроком на 15 лет. Аренда в год 84 000 евро в год. Квоту за комунидад и налог на...

ESTATE BARCELONA

395 000 €

Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания

175 м²

Коммерческое помещение в районе Эшампле Барселона. Общая площадь 175 м.кв. Помещение угловое, 3 большие витрины. Терраса. Лицензия С3. Годовая аренда 19 200 евро. В настоящий момент арендовано - ресторан. Контракт на 10 лет. Налог на недвижимость в размере 1000 евро год оплачивает и квоту за комунидад в размере 480 евро год...

ESTATE BARCELONA

235 000 €

Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания

123 м²

Коммерческое помещение в Оспиталет де Йобрегат города Барселона. Общая площадь123 м.кв. в один этаж. В настоящий момент арендовано - сетевая кофейня. Контракт подписан 06.2023 года сроком на 10 лет. Квоту за комунидад в размере 600 евро в год и налог на недвижимость в размере 600 евро год оплачивает собственник....

ESTATE BARCELONA

15 000 000 €

Коммерческая недвижимость в Мадриде, Испания

2041 м²

Здание находится в районе г. Послы, принадлежащие к Центральному району г. Мадрид. Очень близко к району Латина, где большая часть направлений расположена и туристические достопримечательности Мадрида, такие как Рынок Себада, театр Кальдерон, Королевская инженерная академия, Пуэрта-де-Толедо, Пуэрта дель Соль и другие. Кроме того, всего в...

ESTATE BARCELONA

1 495 000 €

Коммерческая недвижимость на Коста-Брава, Испания

Уникальная инвестиционная возможность: многофункциональный коммерческий комплекс в стратегическом месте Этот эксклюзивный коммерческий комплекс, расположенный в стратегическом районе с высоким транспортным потоком, предлагает уникальную инвестиционную возможность для предпринимателей и инвесторов в сфере туризма и отдыха. Общая площадь объекта...

ESTATE BARCELONA

650 000 €

Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания

224 м²

Коммерческое помещение в районе Грасия города Барселона. 2 большие витрины. Общая площадь 224 м.кв. Помещение арендовано - сетевая фруктовая лавка. Контракт подписан 1.12.2024 года сроком на 10 лет. Срок обязательного исполнения 2 года. Сумма аренды в год 30 000 евро. Залог 2 месяца плюс 2 месяца дополнительной гарантии. Налог на...

ESTATE BARCELONA

Посмотреть ещё 639 похожих объектов

Стабильным спросом пользуется стрит-ритейл

Как обычно, стабильным спросом в крупных испанских городах пользуется стрит-ретейл. В Барселоне последние три-четыре года эта позиция в тренде у инвесторов, количество заинтересованных арендаторов гораздо выше количества сдаваемых объектов.

С учётом наших последних реалий некоторым образом изменились требования инвесторов к объектам: сейчас многие хотят приобрести помещение, в котором арендатор сможет работать во время любого карантина: продуктовый магазин, банк, фармация или производственное помещение, торгующее онлайн.

Значительно уменьшился спрос на гостиницы и торговые центры. По последним данным CBRE, на июнь месяц у отелей процент снижения составил 68%, а у торговых центров и вовсе достиг 76%.

Вывод: чем больше у помещения возможностей – лицензий, разрешений, пространства под реконструкцию, тем дороже и ценнее объект. В Барселоне, например, на пересечении Гран-Виа и известной любителям шопинга Пасео-де-Грасиа стройный ряд брендовых бутиков разорвал продуктовый магазин. Люди поменяли витрины и таким образом вышли из положения.

Магазин, который перепрофилировали в продуктовый, на углу Пасео-де-Грасиа и Гран-Виа в Барселоне. Даже на шопинговой улице уютнее всего себя чувствуют или магазины с товарами повседневного спроса, или точки элитных брендов, которым имиджево невыгодно менять локацию

Если речь идёт о центральных улицах – спрос на помещения по-прежнему превышает предложение. На поиск арендатора в таких местах уходит от двух недель до полутора месяцев.

Мы, как любое профессиональное агентство, работающее с инвесторами, всегда подбираем своим клиентам исключительно ликвидные локации. Мы завязаны на результат, ведь нам после сделки нужно эффективно управлять этим имуществом. Поэтому собственникам рекомендуем обращаться за помощью к профессиональным участникам рынка. Это позволит сократить время и исключить или максимально минимизировать риски по договорам аренды.

Как и прежде, повышенным спросом в Барселоне пользуются объекты стрит-ретейла. Подтверждением надёжности местного рынка аренды является активное использование Traspaso, когда собственники продают своим арендаторам право на аренду. Это возможно только в случае, когда спрос значительно превышает предложение.

Фото предоставлены автором

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru