Самая популярная у наших покупателей недвижимости в последние годы страна – Испания – нелегко пережила последние месяцы. Зато сейчас наступает очень интересное время, вероятно не имеющее аналогов: отложенный спрос со стороны инвесторов наложился на непростое финансовое положение части собственников. Директор по развитию Estate Barcelona Андрей Карачун комментирует ситуацию, находясь в гуще событий.
Об авторе:Андрей Карачунуправляющий партнёр DECART PROPERTY INVESTMENTS
В последние месяцы один из самых частых вопросов, которые поступают от наших клиентов, – упала ли недвижимость на рынке Испании в цене. Вопреки всем ожиданиям, пока никакого спада нет. Однако точечно появляются объекты по сниженной цене, что скорее связано с необходимостью быстрой реализации недвижимости в связи со сложной экономической ситуацией. Собственники это делают из собственных соображений – спасти бизнес, выровнять финансовое положение, но демпинг как таковой в данный момент на рынке отсутствует. Снижение цены невесомое для рынка, в пределах 5–15%.
Горячие предложения не публикуют в интернете
Ни в СМИ, ни на улицах испанских городов предложения о срочной продаже помещений со скидками не публикуются. Чаще всего горячие объекты резервируются самими агентствами и в короткий срок реализуются среди своих же клиентов, которые находятся в «ожидании» падения цены.
Открытая аптека и два закрытых коммерческих помещения в районе Эшампле в Барселоне... Самый центр, а причины, по которым тот или иной офис не возобновил работу, могут быть самые разные. Понятно, что бизнесу аптек ничего не угрожает, а вот откроется ли помещение справа, зависит от ситуации в конкретной компании
Рынок недвижимости в Испании проснулся после почти двух месяцев летаргического сна из-за пандемии коронавируса. В течение периода карантина звучали разные мнения относительно того, как поведёт себя рынок после кризиса: назывались показатели падения цен от 3 до 50%.
Строились различные гипотезы: что собственники будут стремиться продать недвижимость, чтобы получить наличные; что график восстановления рынка будет иметь форму V или U; что недвижимость превратится в актив-убежище на фоне нестабильной ситуации на биржах и многое другое. Теперь, когда рынок наконец ожил, мы сможем проверить на практике, какие из этих прогнозов правдивы.
Хотя ещё рано делать окончательные выводы, некоторые данные нам уже доступны. Прежде всего, подтверждаются прогнозы специалистов относительно того, что в первое время после реактивации рынка цены на недвижимость практически не изменятся. В подтверждение этому в начале мая портал Idealista опубликовал отчёт, согласно которому цены на недвижимость в Испании в апреле не упали, а даже немного выросли (0,5%) по сравнению с мартом, а в среднегодовом исчислении рост составил 2,5%. Стоимость недвижимости поднялась в 52% провинций и 51% муниципалитетов Испании. Среди провинций самый высокий показатель роста наблюдался в Барселоне (3,6%), Куэнке (2,9%) и Аликанте (2,0%).
В конце прошлого месяца специалисты Коллегии агентов по недвижимости (API) Барселоны сообщили о резком увеличении спроса на объекты, которые накопились за два месяца простоя. Было зарегистрировано рекордное число просмотров недвижимости, и при этом цены даже не думают снижаться, оставаясь на том же уровне, что и в начале года.
Официальный представитель API Барселоны говорит о том, что рынок очень легко вернулся к работе и что покупатели абсолютно не боятся совершать просмотры объектов, а продавцы стали активно связываться с агентствами, чтобы выставить на продажу свою собственность.
Снижение цен ещё впереди
Тем не менее многие специалисты уверены, что на рынке будут появляться отдельные предложения, очень выгодные как по цене, так и по расположению. Так что потенциальным инвесторам рекомендуется держать ухо востро, чтобы не упустить горячие оферты. Мы абсолютно уверены, что снижение цен ещё впереди: слишком мало времени прошло с момента остановки экономики, и рынок недвижимости ещё не успел отреагировать. Мы думаем, что по аналогии с прошлыми кризисами инвесторов ждёт примерно полгода отличных возможностей, за которые тем не менее придётся побороться.
Глава отдела исследований портала Idealista Фернандо Энсинар подчёркивает, что степень снижения цен будет варьироваться в зависимости от типа жилья и его месторасположения.
Прогнозы
Эксперты S&P прогнозируют падение цен в крупных городах, таких как Барселона и Мадрид, всего на 3,0−3,5%. При этом снижение будет наблюдаться в основном на вторичном рынке, тогда как на рынке новостроек оно будет и вовсе незначительным.
По прогнозам Tinsa, на побережье рынок недвижимости столкнётся с более сильным падением цен из-за снижения числа иностранных покупателей. При этом в цене останутся загородные дома на лоне природы со своей приватной территорией, находящиеся в 30–40 км от города. В ожидании второй волны эпидемии спрос на такие объекты сильно увеличился.
Тем не менее все эксперты сходятся во мнении, что данный кризис не имеет ничего общего с кризисом 2008 года и восстановление после него будет гораздо более быстрым: уже в первые месяцы 2021 года рынок уверенно пойдёт вверх, чтобы постепенно вернуться к докризисным показателям.
Коммерческая недвижимость. Аренда. Покупка
Пока предложений о продаже площадей в лучших локациях нет. Зато появились объявления о сдаче в аренду в тех местах, где раньше стояла очередь из арендаторов. Но на центральных улицах, таких как Пасео-де-Грасиа, по-прежнему всё стабильно. Никаких объявлений мы не видели. Многие магазины и кафе уже открылись.
На объект справа ищут нового арендатора. Со старым, очевидно, не договорились. В центре чаще всего завершают аренду магазины одежды, как правило, некрупные и небрендовые. Для них даже предоставленная скидка не решение проблем
Собственники договариваются с арендаторами
Собственники, которые столкнулись с неоплатами счетов в марте, апреле и мае, в первую очередь пытались договориться со своими арендаторами. Мы как управляющая компания вели от лица наших клиентов переговоры. В наших интересах сохранить долгосрочные отношения. Мы использовали все пути для урегулирования этого вопроса: договаривались об отсрочке платежа, предоставляли скидки на период действия карантина, помогали оформить государственную помощь.
Скидки на арендную плату, о которых идёт речь, обычно варьировались от 20 до 50%. Размер скидки зависит от локации и от отношений с собственником. Наша компания, например, получила скидку 60% на аренду офиса, находящегося в центре Барселоны (на площади Уркинаона) – инициатором был сам собственник, наш хороший приятель.
Если у собственников не получается решить вопрос со старым арендатором – они обращаются в агентство, чтобы найти нового. Время на поиск и подписание договора с новым арендатором в среднем составляет от двух недель до полутора месяцев.
Закрытый офис компании – поставщика электричества. Но из этого помещения компания точно не съедет. Пока они просто работают удалённо
Скоро наступит удачное время для выхода на рынок
Мы считаем, что скоро наступит наиболее благоприятное для вложения в зарубежную доходную недвижимость время. Откроются возможности, которых не было на растущем рынке последние семь-восемь лет. Но так как мы имеем дело с более консервативным инструментом инвестиций, а рынок недвижимости не такой волатильный, как, например, биржа, – нужно немного выждать время.
Реакция на экономические события, как правило, длится три – шесть месяцев. Поэтому мы готовим наших клиентов к будущим сделкам уже сейчас. Ведь на момент, когда будут появляться варианты, работать придётся на опережение: желающих получить выгодно хороший актив достаточно много. Нужно быть готовым быстро перевести средства.
По поводу кеша сразу хочу уточнить: речь не идёт о наличке в матрасе. Это деньги, которые профессиональные инвесторы уже давно начали выводить из ставших неликвидными активов, таких как депозиты банков, не покрывающие своими ставками инфляцию, «мусорные акции» терпящих бедствие компаний. Абсолютно все клиенты, с которыми мы работаем, ушли из рубля в евро, а некоторые, успевшие открыть счета в испанских банках, сконцентрировали свои сбережения там.
В лучших локациях рассчитывать на тотальные скидки не стоит
Надо понимать, что на центральных улицах Барселоны, востребованных у арендаторов десятилетиями, рассчитывать на тотальные скидки не стоит. Максимум 5–10%.
Эксперты API сошлись во мнении, что благоприятный для покупок момент ещё впереди. Задача заключается в том, чтобы мониторить рынок и отслеживать, когда появятся предложения, выгодные нашим инвесторам. Это будут точечные предложения и быстрые сделки. Поэтому торопиться при выборе объекта не надо, но сопоставлять риски и принимать решение о покупке при наличии хорошего объекта нужно без отлагательств. У нас довольно часто возникает ситуация, когда клиент откладывает принятие решения и в итоге не успевает подписать договор залога потому, что объект резервирует другой покупатель.
Примеры коммерческой недвижимости в Испании
600 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
100 м²
Коммерческое помещение в районе Сиютат Бейя на торговой улице с большой проходимостью а городе Барселона.
Общая площадь 100 м.кв. в один этаж.
В настоящий момент арендовано - сеть магазин товаров для дома (7 точек по Барселоне).
Контракт подписан в апреле 2024 года сроком на 10 лет.
Срок обязательного исполнения 1 год.
Сумма аренды 30...
ESTATE BARCELONA
620 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
337 м²
Коммерческое помещение в районе Грасия города Барселона.
Общая площадь 337 м.кв. в один этаж.
2 большие витрины.
В настоящий момент арендовано - магазин одежды.
Контракт подписан 1.11.2024 года сроком на 5 лет.
Сумма аренды в год 35 844 евро.
Налог на недвижимость в размере 3263 евро в год и квоту за комунидад в размере 2065 евро год...
ESTATE BARCELONA
3 800 000 €
Коммерческая недвижимость на Коста-Дорада, Испания
903 м²
АПАРТАМЕНТ-ОТЕЛЬ 4**** SUPERIOR в первой линии моря
Лицензия на ведение деятельности.
Год постройки 2024/2025.
Площадь застройки 903 м2.
Участок площадью 2017 м2, полностью огороженный и частный.
Энергетический класс A для вилл/люксов/ресторана.
-5 вилл (4 с 1 спальней и 1 с 2 спальнями).
-3 люкса (2 с 1 спальней и 1 с 2 спальнями,...
ESTATE BARCELONA
525 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
91 м²
Расположен на просторной площади готического района, рядом с улицей, где очень много туристов, в 30 метрах от Каррер-Ферран, в 1 минуте от Королевской площади и недалеко от Морского проспекта, от Пуэрто-де-Барселона и от Баррио-дель-Борн.
С площадью 88 м2 и фасадом длиной 4,10 метров, это идеальное место для приема клиентов, что создает...
ESTATE BARCELONA
1 290 000 €
Коммерческая недвижимость на Коста-Брава, Испания
727 м²
Бутик отель, расположенный в 20 км от города Жирона. Каменная масея 1238 года в окружении каменных построек древнего городка!!! Войдя в дом мы обнаружим просторную столовую, дальше открытая прихожая, кабинет, ванная комната и помещение для завтраков. Спускаясь по лестнице находится винный погреб, немного позади расположена кухня, оборудованная...
ESTATE BARCELONA
15 000 000 €
Коммерческая недвижимость на Коста-дель-Маресме, Испания
12343 м²
Отель в первой линии моря в городе Кальдес де Эстрак на побережье Коста Марезме. Общая площадь 12 343 м.кв.
Отель с большой СПА зоной, бассейнами и ресторанами.
Отель 4 звезды в стиле модернимеет 84 номера: 21 стандартных с видом на горы, 54 номера с террасой и видом на море и 9 люксов.
Все они полностью оснащены регулятором комнатной...
ESTATE BARCELONA
750 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
162 м²
Коммерческое помещение в районе Эшампле Дрета в городе Барселона.
Общая площадь 162 кв.м.
2 витрины.
Лицензия С3.
Квоту за комунидад в размере 804 евро в год и налог на недвижимость в размере 1500 евро в год оплачивает собственник.
ESTATE BARCELONA
640 000 €
Коммерческая недвижимость на Коста-дель-Соль, Испания
170 м²
Редкая и фантастическая возможность приобрести здание в историческом месте, напротив стен замка в старом городе Марбелья!3-х комнатная квартира с террасой на крыше. Место идеально подходит для бара или ресторана с пространством для террасы.Есть проект для обновления квартиры, представлены картинки!
ESTATE BARCELONA
1 200 000 €
Коммерческая недвижимость на Коста-дель-Гарраф, Испания
562 м²
Коммерческое помещение во второй линии моря в городе Кастельдефельс на побережье Коста Гарраф.
Общая площадь 562 м.кв. Внутренние помещения 141 м.кв. плюс 421 м.кв. терраса.
В настоящий момент арендовано - ресторан известной сети, всегро 12 ресторанов по всей Каталунии.
Контракт подписан 20.04.2019 года сроком на 10 лет.
Сумма...
ESTATE BARCELONA
70 000 000 €
Коммерческая недвижимость в Мадриде, Испания
Отель в городе Мадрид.
Категория - 5 звезд.
Общее количество номеров 315.
ESTATE BARCELONA
1 500 000 €
Коммерческая недвижимость на Коста-Дорада, Испания
850 м²
Продается эксклюзивный бутик-отель, очаровательное место отдыха, полностью в отреставрированном здании, имеющем историческое значение и построенном в 1798 году.
В отеле 10 номеров: 4 двухместных и 6 номеров повышенной комфортности, многие из которых оборудованы гидромассажными ваннами и панорамным видом на окрестности и море. Одним из самых...
ESTATE BARCELONA
605 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
282 м²
Коммерческое помещение в районе Сант Андреу города Барселона.
Общая площадь 282 м.кв.: первый этаж 133 м.кв., 149 м.кв. подвальное помещение.
В настоящий момент арендовано - магазин товаров для парикмахерских.
Контракт подписан в 2023 году сроком до 29.02.2028.
Сумма аренды в год составляет 35 322 евро в год.
Залог 2 месяца.
Налог на...
ESTATE BARCELONA
862 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
100 м²
Коммерческое помещение в районе Эшампле Эскерра города Барселона.
Общая площадь 100 м.кв.
Помещение угловое с 3 большими витринами.
В настоящий момент арендовано - кофейня.
Терраса.
Контракт подписывается в 27.01.2026 года сроком на 10 лет.
Срок обязательного исполнения 2 года.
Сумма аренды в год 45 600 евро.
Залог 2 месяца....
ESTATE BARCELONA
590 000 €
Коммерческая недвижимость в Мадриде, Испания
90 м²
Коммерческое помещение в самом центре города Мадрид.
Общая площадь 90 м.кв.
В настоящий момент арендовано - парикмахерская.
Контракт подписан 15.06.2023 сроком на 5 лет.
Срок обязательного исполнения 2 года.
Сумма аренды в год 29 400 евро.
Квоту за коммунидад в размере794,04 евро год оплачивает арендатор.
Налог на...
ESTATE BARCELONA
3 500 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
350 м²
Коммерческое помещение в районе Эшампле на известной улице города Барселона. Помещение в шаге от Площади Каталуния.
Общая площадь 350 м.кв.: 175 м.кв. первый этаж и 175 м.кв. подвальное помещение.
Есть лицензии всех видов и терраса.
В настоящий момент арендовано - ресторан.
Контракт подписан в 2019 году сроком на 12 лет....
ESTATE BARCELONA
1 700 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
130 м²
Коммерческое помещение в Сиютат Бейягорода Барселона.
Общая площадь 130 м.кв.: первый этаж 80 м.кв. и 50 м.кв. подвальное помещение.
В настоящий момент арендовано - магазин одежды известной сети.
Контракт подписан сроком 13.10.2022 года сроком на 15 лет.
Аренда в год 84 000 евро в год.
Квоту за комунидад и налог на...
ESTATE BARCELONA
1 050 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
575 м²
Коммерческое помещение в районе Сантс Монжуик города Барселона.
Общая площадь 575 м.кв.: 360 м.кв. на первом этаже и 215 м.кв. альтийо.
В настоящий момента арендовано - супермаркет известной сети.
Фасад 25 метров. 3 витрины.
Арендатор снимает это помещение с 2008 года.
Летом этого года был переподписан контракт до 06.2030 года.
Сумма...
ESTATE BARCELONA
122 000 000 €
Коммерческая недвижимость в Испании
Четырехзвездочный отель в городе Марбелья на побережье Коста дель Соль.
Количество номеров 163.
Есть возможность расширения отеля на 240 номеров (включает участок площадью 4,400 м² + участок площадью 4,500 м², включенный в цену)
ESTATE BARCELONA
860 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
526 м²
Коммерческое помещение в районе Грасия города Барселона.
Помещение угловое напротив пешеходного перехода.
3 большие витрины, фасад 12 метров.
Общая площадь 526 м.кв.: 365 м.кв. на первом этаже, 161 м.кв. альтийо.
В настоящий момент арендовано - супермаркет известной сети.
Дата подписания контракта 26.10.2022 года сроком на 15 лет....
ESTATE BARCELONA
2 990 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
336 м²
Коммерческое помещение в районе Сиютат Бейя города Барселона.
Общая площадь 336 м.кв.
В настоящий момент арендовано - ресторан известной сети.
Лицензия С3.
Контракт подписан в 20.12.2019 года сроком на 15 лет.
Сумма аренды в год 111 600 евро.
Залог 2 месяца.
Квоту за комунидад в размере 234 евро в год и налог на недвижимость в...
Как обычно, стабильным спросом в крупных испанских городах пользуется стрит-ретейл. В Барселоне последние три-четыре года эта позиция в тренде у инвесторов, количество заинтересованных арендаторов гораздо выше количества сдаваемых объектов.
С учётом наших последних реалий некоторым образом изменились требования инвесторов к объектам: сейчас многие хотят приобрести помещение, в котором арендатор сможет работать во время любого карантина: продуктовый магазин, банк, фармация или производственное помещение, торгующее онлайн.
Значительно уменьшился спрос на гостиницы и торговые центры. По последним данным CBRE, на июнь месяц у отелей процент снижения составил 68%, а у торговых центров и вовсе достиг 76%.
Вывод: чем больше у помещения возможностей – лицензий, разрешений, пространства под реконструкцию, тем дороже и ценнее объект. В Барселоне, например, на пересечении Гран-Виа и известной любителям шопинга Пасео-де-Грасиа стройный ряд брендовых бутиков разорвал продуктовый магазин. Люди поменяли витрины и таким образом вышли из положения.
Магазин, который перепрофилировали в продуктовый, на углу Пасео-де-Грасиа и Гран-Виа в Барселоне. Даже на шопинговой улице уютнее всего себя чувствуют или магазины с товарами повседневного спроса, или точки элитных брендов, которым имиджево невыгодно менять локацию
Если речь идёт о центральных улицах – спрос на помещения по-прежнему превышает предложение. На поиск арендатора в таких местах уходит от двух недель до полутора месяцев.
Мы, как любое профессиональное агентство, работающее с инвесторами, всегда подбираем своим клиентам исключительно ликвидные локации. Мы завязаны на результат, ведь нам после сделки нужно эффективно управлять этим имуществом. Поэтому собственникам рекомендуем обращаться за помощью к профессиональным участникам рынка. Это позволит сократить время и исключить или максимально минимизировать риски по договорам аренды.
Как и прежде, повышенным спросом в Барселоне пользуются объекты стрит-ретейла. Подтверждением надёжности местного рынка аренды является активное использование Traspaso, когда собственники продают своим арендаторам право на аренду. Это возможно только в случае, когда спрос значительно превышает предложение.
Фото предоставлены автором
Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежомПодписаться
-870.jpeg)
-870.jpeg)
-870(1).jpeg)
