Как живёшь, Испания? Новый период «умных возможностей»

Об авторе: Андрей Карачун управляющий партнёр DECART PROPERTY INVESTMENTS

Задать вопрос

Недвижимость. Демпинг. Предложения

В последние месяцы один из самых частых вопросов, которые поступают от наших клиентов, – упала ли недвижимость на рынке Испании в цене. Вопреки всем ожиданиям, пока никакого спада нет. Однако точечно появляются объекты по сниженной цене, что скорее связано с необходимостью быстрой реализации недвижимости в связи со сложной экономической ситуацией. Собственники это делают из собственных соображений – спасти бизнес, выровнять финансовое положение, но демпинг как таковой в данный момент на рынке отсутствует. Снижение цены невесомое для рынка, в пределах 5–15%.

Горячие предложения не публикуют в интернете

Ни в СМИ, ни на улицах испанских городов предложения о срочной продаже помещений со скидками не публикуются. Чаще всего горячие объекты резервируются самими агентствами и в короткий срок реализуются среди своих же клиентов, которые находятся в «ожидании» падения цены.

Открытая аптека и два закрытых коммерческих помещения в районе Эшампле в Барселоне... Самый центр, а причины, по которым тот или иной офис не возобновил работу, могут быть самые разные. Понятно, что бизнесу аптек ничего не угрожает, а вот откроется ли помещение справа, зависит от ситуации в конкретной компании 

Рынок недвижимости в Испании проснулся после почти двух месяцев летаргического сна из-за пандемии коронавируса. В течение периода карантина звучали разные мнения относительно того, как поведёт себя рынок после кризиса: назывались показатели падения цен от 3 до 50%.

Строились различные гипотезы: что собственники будут стремиться продать недвижимость, чтобы получить наличные; что график восстановления рынка будет иметь форму V или U; что недвижимость превратится в актив-убежище на фоне нестабильной ситуации на биржах и многое другое. Теперь, когда рынок наконец ожил, мы сможем проверить на практике, какие из этих прогнозов правдивы.

Хотя ещё рано делать окончательные выводы, некоторые данные нам уже доступны. Прежде всего, подтверждаются прогнозы специалистов относительно того, что в первое время после реактивации рынка цены на недвижимость практически не изменятся. В подтверждение этому в начале мая портал Idealista опубликовал отчёт, согласно которому цены на недвижимость в Испании в апреле не упали, а даже немного выросли (0,5%) по сравнению с мартом, а в среднегодовом исчислении рост составил 2,5%. Стоимость недвижимости поднялась в 52% провинций и 51% муниципалитетов Испании. Среди провинций самый высокий показатель роста наблюдался в Барселоне (3,6%), Куэнке (2,9%) и Аликанте (2,0%).

В конце прошлого месяца специалисты Коллегии агентов по недвижимости (API) Барселоны сообщили о резком увеличении спроса на объекты, которые накопились за два месяца простоя. Было зарегистрировано рекордное число просмотров недвижимости, и при этом цены даже не думают снижаться, оставаясь на том же уровне, что и в начале года.

Официальный представитель API Барселоны говорит о том, что рынок очень легко вернулся к работе и что покупатели абсолютно не боятся совершать просмотры объектов, а продавцы стали активно связываться с агентствами, чтобы выставить на продажу свою собственность.

Снижение цен ещё впереди

Тем не менее многие специалисты уверены, что на рынке будут появляться отдельные предложения, очень выгодные как по цене, так и по расположению. Так что потенциальным инвесторам рекомендуется держать ухо востро, чтобы не упустить горячие оферты. Мы абсолютно уверены, что снижение цен ещё впереди: слишком мало времени прошло с момента остановки экономики, и рынок недвижимости ещё не успел отреагировать. Мы думаем, что по аналогии с прошлыми кризисами инвесторов ждёт примерно полгода отличных возможностей, за которые тем не менее придётся побороться.

Глава отдела исследований портала Idealista Фернандо Энсинар подчёркивает, что степень снижения цен будет варьироваться в зависимости от типа жилья и его месторасположения.

Коммерческая недвижимость. Аренда. Покупка

Пока предложений о продаже площадей в лучших локациях нет. Зато появились объявления о сдаче в аренду в тех местах, где раньше стояла очередь из арендаторов. Но на центральных улицах, таких как Пасео-де-Грасиа, по-прежнему всё стабильно. Никаких объявлений мы не видели. Многие магазины и кафе уже открылись.

На объект справа ищут нового арендатора. Со старым, очевидно, не договорились. В центре чаще всего завершают аренду магазины одежды, как правило, некрупные и небрендовые. Для них даже предоставленная скидка не решение проблем

Собственники договариваются с арендаторами

Собственники, которые столкнулись с неоплатами счетов в марте, апреле и мае, в первую очередь пытались договориться со своими арендаторами. Мы как управляющая компания вели от лица наших клиентов переговоры. В наших интересах сохранить долгосрочные отношения. Мы использовали все пути для урегулирования этого вопроса: договаривались об отсрочке платежа, предоставляли скидки на период действия карантина, помогали оформить государственную помощь.

Скидки на арендную плату, о которых идёт речь, обычно варьировались от 20 до 50%. Размер скидки зависит от локации и от отношений с собственником. Наша компания, например, получила скидку 60% на аренду офиса, находящегося в центре Барселоны (на площади Уркинаона) – инициатором был сам собственник, наш хороший приятель.

Если у собственников не получается решить вопрос со старым арендатором – они обращаются в агентство, чтобы найти нового. Время на поиск и подписание договора с новым арендатором в среднем составляет от двух недель до полутора месяцев.

Закрытый офис компании – поставщика электричества. Но из этого помещения компания точно не съедет. Пока они просто работают удалённо

Скоро наступит удачное время для выхода на рынок

Мы считаем, что скоро наступит наиболее благоприятное для вложения в зарубежную доходную недвижимость время. Откроются возможности, которых не было на растущем рынке последние семь-восемь лет. Но так как мы имеем дело с более консервативным инструментом инвестиций, а рынок недвижимости не такой волатильный, как, например, биржа, – нужно немного выждать время.

Реакция на экономические события, как правило, длится три – шесть месяцев. Поэтому мы готовим наших клиентов к будущим сделкам уже сейчас. Ведь на момент, когда будут появляться варианты, работать придётся на опережение: желающих получить выгодно хороший актив достаточно много. Нужно быть готовым быстро перевести средства.

По поводу кеша сразу хочу уточнить: речь не идёт о наличке в матрасе. Это деньги, которые профессиональные инвесторы уже давно начали выводить из ставших неликвидными активов, таких как депозиты банков, не покрывающие своими ставками инфляцию, «мусорные акции» терпящих бедствие компаний. Абсолютно все клиенты, с которыми мы работаем, ушли из рубля в евро, а некоторые, успевшие открыть счета в испанских банках, сконцентрировали свои сбережения там.

В лучших локациях рассчитывать на тотальные скидки не стоит

Надо понимать, что на центральных улицах Барселоны, востребованных у арендаторов десятилетиями, рассчитывать на тотальные скидки не стоит. Максимум 5–10%.

Эксперты API сошлись во мнении, что благоприятный для покупок момент ещё впереди. Задача заключается в том, чтобы мониторить рынок и отслеживать, когда появятся предложения, выгодные нашим инвесторам. Это будут точечные предложения и быстрые сделки. Поэтому торопиться при выборе объекта не надо, но сопоставлять риски и принимать решение о покупке при наличии хорошего объекта нужно без отлагательств. У нас довольно часто возникает ситуация, когда клиент откладывает принятие решения и в итоге не успевает подписать договор залога потому, что объект резервирует другой покупатель.

Примеры коммерческой недвижимости в Испании

1 400 000 €

Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания

500 м²

Потрясающее помещение для продажи, расположенное в районе Сьютат Велла в Барселоне. Это большое помещение большой высоты - 5 метров, очень коммерческая полупешеходная улица в центре Барселоны. Площадь отремонтированного помещения составляет 500 м² на уровне улицы с 3 большими витринами. Это место предлагает уникальное пространство для...

ESTATE BARCELONA

1 300 000 €

Коммерческая недвижимость в Мадриде, Испания

514 м²

Коммерческое помещение в районе Пуенрта дель Анхель города Мадрид. Общая площадь 514 м.кв. Фасад 18 метров. Арендатор - известная сеть супермаркетов. Контракт сроком на 15 лет. Сумма аренды в год 84 000 евро. Комунидад в размере 2520 евро в год и налог на недвижимость в размере 3579 евро в год оплачивает собственник. Рентабельность...

ESTATE BARCELONA

160 000 €

Коммерческая недвижимость на Коста-Брава, Испания

170 м²

Коммерческоепомещение площадью 170м2 в центре города Льорет-де-Мар (Жирона), в районе Венеции, состоит из: 3 офисов, склада 80м2 (высота потолков 4,20 метра, 2 ванных комнаты. Установлено газовое отопление, дымоход, расположено в 250 метрах от пляжа Льорет). IBI: 988 евро в год. Эта недвижимость идеально подходит для развития вашего...

ESTATE BARCELONA

2 600 000 €

Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания

322 м²

Офисное помещение на самой известной улице Барселоны - Пасео де Грасия. Общая площадь 322 м.кв. Хорошая видимость с улицы. В здании лифт, консьерж.

ESTATE BARCELONA

450 000 €

Коммерческая недвижимость в Испании

192 м²

Уютный ресторан, расположенный в районе Ла Майрэна, Марбелья. Потрясающие панорамные виды на море и все побережье. Отрытые просторные террасы. Отличная дизайнерская обстановка и уютная атмосфера. Удобный паркинг. Ресторан находится напротив немецкой школы. Проведены электричество, вода, телефон. Установлены кондиционеры. Установлен лифт для...

ESTATE BARCELONA

5 500 000 €

Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания

800 м²

Здание в районе Сантс Монжуик в городе Барселона. Расположено вблизи оживленной Авениды Паралель. Общая площадь 800 м.кв. В здании 12 апартаментом. 11 из них имеет туристическую лицензию и имеют высокий рейтинг на букинге. В каждом апартаменте общей площадью 50 м.кв. есть 2 спальные комнаты, 1 ванная комната, салон и кухня. Здание в...

ESTATE BARCELONA

8 200 000 €

Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания

3000 м²

Коммерческое помещение в городе Барселона. Общая площадь 3000 м.кв. В настоящий момент арендовано - супермаркет известной сети. Дата подписания контракта март 2025 года сроком на 35 лет. Сумма аренды в год 444 000 евро. Начиная с 2030 года увеличение на IPC. Налог на недвижимость и комунидад на уточнении. Рентабельность бруто: 5.5%.

ESTATE BARCELONA

750 000 €

Коммерческая недвижимость на Коста-Брава, Испания

913 м²

Апарт-отель в самом сердце города Льорет де Мар на побережье Коста Брава. Расположенв 250 метрах от моря. Общая площадь 913 м.кв. Построено в 4 этажа. В здании 18 апартаментов с туристическими лицензиями. Квартиры с 1 спальной комнатой для размещения 2-4 человек. На крыше можно сделать ремонт и превратить ее в зону для отдыха с видом на...

ESTATE BARCELONA

1 600 000 €

Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания

347 м²

Коммерческое помещениес лицензией 2.3.2.2, очень удачно расположено между Клиникой Сан пау и Школой. Район окружен ресторанами, магазинами, отелями, офисами, клиниками, институтами. Имеется терраса на 3 столикаи вытяжка. Общая площадь 347 м.кв.: 156 м.кв. первый этаж и 191 м.кв. второй этаж. Арендатор - бранч кафе. Контракт...

ESTATE BARCELONA

580 000 €

Коммерческая недвижимость на Коста-дель-Маресме, Испания

653 м²

Коммерческое помещение на побережье Коста Марезме в городе Калейя. Общая площадь 653 м.кв. 2 большие витрины. В настоящий момент арендовано - супермаркет известной сети. Дата подписания контракта 2.01.19867 года сроком до 5.07.2038. Было несколько обновлений контракта. Последнее обновление 21.06.2022 года. Сумма аренды в год 34 644...

ESTATE BARCELONA

900 000 €

Коммерческая недвижимость в Мадриде, Испания

127 м²

Квартира под совместную аренду расположено в районе Юстиция Разделенона 4 полностью оборудованных апартамента, два из которых имеют патио/террасу. Общая площадь 127 м2. Имеет систему Airzone для кондиционирования воздуха через воздуховоды в каждом из блоков, с кондиционер в каждом из них и управление через сотовый телефон администратора....

ESTATE BARCELONA

590 000 €

Коммерческая недвижимость в Мадриде, Испания

90 м²

Коммерческое помещение в самом центре города Мадрид. Общая площадь 90 м.кв. В настоящий момент арендовано - парикмахерская. Контракт подписан 15.06.2023 сроком на 5 лет. Срок обязательного исполнения 2 года. Сумма аренды в год 29 400 евро. Квоту за коммунидад в размере794,04 евро год оплачивает арендатор. Налог на...

ESTATE BARCELONA

600 000 €

Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания

100 м²

Коммерческое помещение в районе Сиютат Бейя на торговой улице с большой проходимостью а городе Барселона. Общая площадь 100 м.кв. в один этаж. В настоящий момент арендовано - сеть магазин товаров для дома (7 точек по Барселоне). Контракт подписан в апреле 2024 года сроком на 10 лет. Срок обязательного исполнения 1 год. Сумма аренды 30...

ESTATE BARCELONA

235 000 €

Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания

40 м²

Коммерческое помещение в районе Сиютат Бейя в городе Барселона. Общая площадь 40 м.кв. Арендатор - магазин мобильных телефонов и аксессуаров. Контракт подписан в июле 2023 года сроком на 10 лет. Срок обязательного исполнения 1 год. Сумма аренды в первый год 13 200 евро, со второго года сумма аренды возрастает до 14 400 евро....

ESTATE BARCELONA

3 360 000 €

Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания

83 м²

Коммерческое помещение в районе Сиютат Бейя на улице Ля Рамбла города Барселона. Общая площадь 83 м.кв. в один этаж. В настоящий момент арендовано - кафе-мороженое. Контрактподписан 9.05.2001 года сроком на 25 лет. Стоимость аренды в год 151 200 евро. Залог 2 месяца. Квоту за комунидад в размере 473 евро в год и налог на...

ESTATE BARCELONA

1 150 000 €

Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания

548 м²

Коммерческое помещение на первом этаже в элитном районе Сант Жерваси города Барселона на одной из центральных магистралей города. Общая площадь 548 м.кв. на двух этажах: первый этаж 258 м.кв., подвальное помещение 290 м.кв. Фасад 14 метров. 3 витрины. В настоящий момент арендован: известная сеть спортивных залов. Дата подписания...

ESTATE BARCELONA

620 000 €

Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания

160 м²

Коммерческое помещение в районе Сиютат Бейя рядом с театром Лисеу города Барселона. Общая площадь 160 м.кв. Арендатор - магазин мобильных телефонов и аксессуаров. Арендатор снимает это помещение уже 5 лет, готов продлять контракт сроком на 10 лет в момент купли продажи помещения. Сумма аренды 42 000 евро в год. Налог на...

ESTATE BARCELONA

1 550 000 €

Коммерческая недвижимость на Коста-Брава, Испания

1265 м²

Отель под ремонт в городе Тосса де Мар на побережье Коста Брава. Расположен в самом центре города. Общее количество номеров - 44.

ESTATE BARCELONA

499 000 €

Коммерческая недвижимость на Коста-Бланка, Испания

124 м²

Коммерческое помещение в Агуамарина, Кабо-Роиг, побережье Ориуэла-Коста.Обеденный зал, барная стойка, кухня, санузел, терраса 262 м2. Объект находится в очень оживленном месте, в районе, где расположены многочисленные рестораны, бары и другие коммерческие заведения. Независимо от сезона, здесь всегда очень многолюдно. В настоящее время помещение...

ESTATE BARCELONA

550 000 €

Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания

91 м²

Расположен на просторной площади готического района, рядом с улицей, где очень много туристов, в 30 метрах от Каррер-Ферран, в 1 минуте от Королевской площади и недалеко от Морского проспекта, от Пуэрто-де-Барселона и от Баррио-дель-Борн. С площадью 88 м2 и фасадом длиной 4,10 метров, это идеальное место для приема клиентов, что создает...

ESTATE BARCELONA

Посмотреть ещё 625 похожих объектов

Стабильным спросом пользуется стрит-ритейл

Как обычно, стабильным спросом в крупных испанских городах пользуется стрит-ретейл. В Барселоне последние три-четыре года эта позиция в тренде у инвесторов, количество заинтересованных арендаторов гораздо выше количества сдаваемых объектов.

С учётом наших последних реалий некоторым образом изменились требования инвесторов к объектам: сейчас многие хотят приобрести помещение, в котором арендатор сможет работать во время любого карантина: продуктовый магазин, банк, фармация или производственное помещение, торгующее онлайн.

Значительно уменьшился спрос на гостиницы и торговые центры. По последним данным CBRE, на июнь месяц у отелей процент снижения составил 68%, а у торговых центров и вовсе достиг 76%.

Вывод: чем больше у помещения возможностей – лицензий, разрешений, пространства под реконструкцию, тем дороже и ценнее объект. В Барселоне, например, на пересечении Гран-Виа и известной любителям шопинга Пасео-де-Грасиа стройный ряд брендовых бутиков разорвал продуктовый магазин. Люди поменяли витрины и таким образом вышли из положения.

Магазин, который перепрофилировали в продуктовый, на углу Пасео-де-Грасиа и Гран-Виа в Барселоне. Даже на шопинговой улице уютнее всего себя чувствуют или магазины с товарами повседневного спроса, или точки элитных брендов, которым имиджево невыгодно менять локацию

Если речь идёт о центральных улицах – спрос на помещения по-прежнему превышает предложение. На поиск арендатора в таких местах уходит от двух недель до полутора месяцев.

Мы, как любое профессиональное агентство, работающее с инвесторами, всегда подбираем своим клиентам исключительно ликвидные локации. Мы завязаны на результат, ведь нам после сделки нужно эффективно управлять этим имуществом. Поэтому собственникам рекомендуем обращаться за помощью к профессиональным участникам рынка. Это позволит сократить время и исключить или максимально минимизировать риски по договорам аренды.

Как и прежде, повышенным спросом в Барселоне пользуются объекты стрит-ретейла. Подтверждением надёжности местного рынка аренды является активное использование Traspaso, когда собственники продают своим арендаторам право на аренду. Это возможно только в случае, когда спрос значительно превышает предложение.

Фото предоставлены автором

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru