Как живёшь, Испания? Новый период «умных возможностей»

Об авторе: Андрей Карачун управляющий партнёр DECART PROPERTY INVESTMENTS

Задать вопрос

Недвижимость. Демпинг. Предложения

В последние месяцы один из самых частых вопросов, которые поступают от наших клиентов, – упала ли недвижимость на рынке Испании в цене. Вопреки всем ожиданиям, пока никакого спада нет. Однако точечно появляются объекты по сниженной цене, что скорее связано с необходимостью быстрой реализации недвижимости в связи со сложной экономической ситуацией. Собственники это делают из собственных соображений – спасти бизнес, выровнять финансовое положение, но демпинг как таковой в данный момент на рынке отсутствует. Снижение цены невесомое для рынка, в пределах 5–15%.

Горячие предложения не публикуют в интернете

Ни в СМИ, ни на улицах испанских городов предложения о срочной продаже помещений со скидками не публикуются. Чаще всего горячие объекты резервируются самими агентствами и в короткий срок реализуются среди своих же клиентов, которые находятся в «ожидании» падения цены.

Открытая аптека и два закрытых коммерческих помещения в районе Эшампле в Барселоне... Самый центр, а причины, по которым тот или иной офис не возобновил работу, могут быть самые разные. Понятно, что бизнесу аптек ничего не угрожает, а вот откроется ли помещение справа, зависит от ситуации в конкретной компании 

Рынок недвижимости в Испании проснулся после почти двух месяцев летаргического сна из-за пандемии коронавируса. В течение периода карантина звучали разные мнения относительно того, как поведёт себя рынок после кризиса: назывались показатели падения цен от 3 до 50%.

Строились различные гипотезы: что собственники будут стремиться продать недвижимость, чтобы получить наличные; что график восстановления рынка будет иметь форму V или U; что недвижимость превратится в актив-убежище на фоне нестабильной ситуации на биржах и многое другое. Теперь, когда рынок наконец ожил, мы сможем проверить на практике, какие из этих прогнозов правдивы.

Хотя ещё рано делать окончательные выводы, некоторые данные нам уже доступны. Прежде всего, подтверждаются прогнозы специалистов относительно того, что в первое время после реактивации рынка цены на недвижимость практически не изменятся. В подтверждение этому в начале мая портал Idealista опубликовал отчёт, согласно которому цены на недвижимость в Испании в апреле не упали, а даже немного выросли (0,5%) по сравнению с мартом, а в среднегодовом исчислении рост составил 2,5%. Стоимость недвижимости поднялась в 52% провинций и 51% муниципалитетов Испании. Среди провинций самый высокий показатель роста наблюдался в Барселоне (3,6%), Куэнке (2,9%) и Аликанте (2,0%).

В конце прошлого месяца специалисты Коллегии агентов по недвижимости (API) Барселоны сообщили о резком увеличении спроса на объекты, которые накопились за два месяца простоя. Было зарегистрировано рекордное число просмотров недвижимости, и при этом цены даже не думают снижаться, оставаясь на том же уровне, что и в начале года.

Официальный представитель API Барселоны говорит о том, что рынок очень легко вернулся к работе и что покупатели абсолютно не боятся совершать просмотры объектов, а продавцы стали активно связываться с агентствами, чтобы выставить на продажу свою собственность.

Снижение цен ещё впереди

Тем не менее многие специалисты уверены, что на рынке будут появляться отдельные предложения, очень выгодные как по цене, так и по расположению. Так что потенциальным инвесторам рекомендуется держать ухо востро, чтобы не упустить горячие оферты. Мы абсолютно уверены, что снижение цен ещё впереди: слишком мало времени прошло с момента остановки экономики, и рынок недвижимости ещё не успел отреагировать. Мы думаем, что по аналогии с прошлыми кризисами инвесторов ждёт примерно полгода отличных возможностей, за которые тем не менее придётся побороться.

Глава отдела исследований портала Idealista Фернандо Энсинар подчёркивает, что степень снижения цен будет варьироваться в зависимости от типа жилья и его месторасположения.

Коммерческая недвижимость. Аренда. Покупка

Пока предложений о продаже площадей в лучших локациях нет. Зато появились объявления о сдаче в аренду в тех местах, где раньше стояла очередь из арендаторов. Но на центральных улицах, таких как Пасео-де-Грасиа, по-прежнему всё стабильно. Никаких объявлений мы не видели. Многие магазины и кафе уже открылись.

На объект справа ищут нового арендатора. Со старым, очевидно, не договорились. В центре чаще всего завершают аренду магазины одежды, как правило, некрупные и небрендовые. Для них даже предоставленная скидка не решение проблем

Собственники договариваются с арендаторами

Собственники, которые столкнулись с неоплатами счетов в марте, апреле и мае, в первую очередь пытались договориться со своими арендаторами. Мы как управляющая компания вели от лица наших клиентов переговоры. В наших интересах сохранить долгосрочные отношения. Мы использовали все пути для урегулирования этого вопроса: договаривались об отсрочке платежа, предоставляли скидки на период действия карантина, помогали оформить государственную помощь.

Скидки на арендную плату, о которых идёт речь, обычно варьировались от 20 до 50%. Размер скидки зависит от локации и от отношений с собственником. Наша компания, например, получила скидку 60% на аренду офиса, находящегося в центре Барселоны (на площади Уркинаона) – инициатором был сам собственник, наш хороший приятель.

Если у собственников не получается решить вопрос со старым арендатором – они обращаются в агентство, чтобы найти нового. Время на поиск и подписание договора с новым арендатором в среднем составляет от двух недель до полутора месяцев.

Закрытый офис компании – поставщика электричества. Но из этого помещения компания точно не съедет. Пока они просто работают удалённо

Скоро наступит удачное время для выхода на рынок

Мы считаем, что скоро наступит наиболее благоприятное для вложения в зарубежную доходную недвижимость время. Откроются возможности, которых не было на растущем рынке последние семь-восемь лет. Но так как мы имеем дело с более консервативным инструментом инвестиций, а рынок недвижимости не такой волатильный, как, например, биржа, – нужно немного выждать время.

Реакция на экономические события, как правило, длится три – шесть месяцев. Поэтому мы готовим наших клиентов к будущим сделкам уже сейчас. Ведь на момент, когда будут появляться варианты, работать придётся на опережение: желающих получить выгодно хороший актив достаточно много. Нужно быть готовым быстро перевести средства.

По поводу кеша сразу хочу уточнить: речь не идёт о наличке в матрасе. Это деньги, которые профессиональные инвесторы уже давно начали выводить из ставших неликвидными активов, таких как депозиты банков, не покрывающие своими ставками инфляцию, «мусорные акции» терпящих бедствие компаний. Абсолютно все клиенты, с которыми мы работаем, ушли из рубля в евро, а некоторые, успевшие открыть счета в испанских банках, сконцентрировали свои сбережения там.

В лучших локациях рассчитывать на тотальные скидки не стоит

Надо понимать, что на центральных улицах Барселоны, востребованных у арендаторов десятилетиями, рассчитывать на тотальные скидки не стоит. Максимум 5–10%.

Эксперты API сошлись во мнении, что благоприятный для покупок момент ещё впереди. Задача заключается в том, чтобы мониторить рынок и отслеживать, когда появятся предложения, выгодные нашим инвесторам. Это будут точечные предложения и быстрые сделки. Поэтому торопиться при выборе объекта не надо, но сопоставлять риски и принимать решение о покупке при наличии хорошего объекта нужно без отлагательств. У нас довольно часто возникает ситуация, когда клиент откладывает принятие решения и в итоге не успевает подписать договор залога потому, что объект резервирует другой покупатель.

Примеры коммерческой недвижимости в Испании

1 200 000 €

Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания

190 м²

Коммерческое помещение в Готическом квартале города Барселона. Общая площадь 190 м.кв.: 157 м.кв. на первом этаже и 33 альтийо. Лицензия Bar-Restaurante. 80 посадочных мест внутри. 2 большие витрины. Квота за комунидад 660 евро в год. Налог на недвижимость 500 евро год.

ESTATE BARCELONA

620 000 €

Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания

160 м²

Коммерческое помещение в районе Сиютат Бейя рядом с театром Лисеу города Барселона. Общая площадь 160 м.кв. Арендатор - магазин мобильных телефонов и аксессуаров. Арендатор снимает это помещение уже 5 лет, готов продлять контракт сроком на 10 лет в момент купли продажи помещения. Сумма аренды 42 000 евро в год. Налог на...

ESTATE BARCELONA

590 000 €

Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания

27 м²

Коммерческое помещение с видом на море в районе Барселонета в городе Барселона. Общая площадь 27 м.кв. Арендатор - тапас бар. Контракт подписан 22.12.2020 года сроком на 10 лет. Сумма аренды 28 368 евро в год. Налог на недвижимость и квоту за комунидад оплачивает арендатор. Рентабельность 5%.

ESTATE BARCELONA

515 000 €

Коммерческая недвижимость на Коста-Брава, Испания

2414 м²

Отель под ремонт в 350 метрах от моря в городе Льорет де Мар на побережье Коста Брава. Общая площадь здания 2414 м.кв., построен на участке площадью 350 м.кв. Общее количество номеров 30.

ESTATE BARCELONA

5 800 000 €

Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания

119 м²

Коммерческое помещение в первой линии моря в районе Барселонета города Барселона.Одно из самых туристических мест в городе с большой проходимостью. Центральный городской пляж. Большая терраса. Фасад 18 метров. В настоящий момент арендовано – известная сеть ресторанов быстрого питания. Количество посадочных мест 60. Общая площадь 119 м.кв....

ESTATE BARCELONA

840 000 €

Коммерческая недвижимость в Мадриде, Испания

145 м²

Коммерческое помещениев нескольких метрах от арены для корриды Лас-Вентас и в полный район Сьюдад-Линеаль в Мадриде, расположен в зоне с большим пешеходным и дорожным движением, окружен магазинами и гастрономическими предложениями. Эксклюзивное место, предлагающее высокие прибыльность для инвесторов. Общая площадь 145 м², расположенная в...

ESTATE BARCELONA

625 000 €

Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания

250 м²

Коммерческое помещение в районе Сант Марти города Барселона на известном проспекте города. Помещение угловое с большим количеством витрин. Общая площадь 250 м.кв.: 94 м.кв. первы этаж и 156 м.кв. подвальное помещение. Арендатор - известная сеть кофеен. Контракт подписан 01.12.2023 сроком на 10 лет. Сумма аренды в год 30 840 евро....

ESTATE BARCELONA

10 000 000 €

Коммерческая недвижимость на Коста-Брава, Испания

Отель в самом центре города Плайя де Аро в 150 метрах от моря. Пять минут пешком до моря и 10 минут пешком до центра города. Расположениеуникальноблагодаря близости от торгового центра, крупных ресторанов и развлекательных заведений города, набережной и пляжа. Отель открылся 01 июня2019года. Состоит из 20 двухэтажных комфортабельных домов с...

ESTATE BARCELONA

3 600 000 €

Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания

894 м²

Коммерческое помещение с лицензией С3 в районе Сиютат Бейя города Барселона. Общая площадь 894 м.кв. в один этаж. Он состоит из эффектного главного зала, совершенно прозрачного, площадью около 300 м² с очень высокими потолками, три отдельных зала, входная зона 40 м², кухня и производственная площадь 190 м² и складское помещение 130 м².

ESTATE BARCELONA

670 000 €

Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания

390 м²

Коммерческое помещение в районе Орта-Гинардо города Барселона. Общая площадь 390 м.кв. 4 большие витрины В настоящий момент арендовано - супермаркет известной сети. Дата подписания контракта 2025 год сроком на 15 лет. Арендатор арендует помещение с 2021 года, но в 2025 контракт обновили. Срок обязательного исполнения 5 лет. Сумма...

ESTATE BARCELONA

5 000 000 €

Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания

1518 м²

Офисное помещение в самом центре города Барселона на известной улице Рамбла Каталуния. Общая площадь около 1518 м.кв. на 3 этажах. Подвальное помещение около 400 м.кв., первый этаж около 607 м.кв, второй этаж 511 м.кв. Помещение расположено на 3 этажах и соединеннолестницей для частного использования. Вход в помещение через вестибюль здания....

ESTATE BARCELONA

1 250 000 €

Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания

422 м²

Коммерческое помещение в районе Сантс Монжуик города Барселона. Общая площадь 422 м.кв.: на двух этажах. В настоящий момент арендовано - супермаркет известной сети. Дата подписания контракта 01.06.2019 годсроком на 15 лет. Сумма аренды в год 72 000 евро. С 2026 года сумма аренды актулизируется на IPC. Налог на недвижимость в размере...

ESTATE BARCELONA

195 000 €

Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания

100 м²

Коммерческое помещение в районе Сант Жерваси города Барселона. Общая площадь 100 м2. Квоту за комунидад в размере 947 евро в год и налог на недвижимость в размере 988 евро в год оплачивает собственник. Рентабельность ожидаемая 5%.

ESTATE BARCELONA

550 000 €

Коммерческая недвижимость на Коста-Бланка, Испания

Ресторан-бар в городе Вильяхойоса на побережье Коста Бланка в 200 метрах от пляжа. Ресторан полностью функционирует в настоящий момент. Общая площадь 94 м.кв. В стоимость включен гараж, который используется как склад. У ресторана постоянная клиентура. Посадка - 4 столика внутри и 18 столиков на террасе. Есть все необходимые лицензии...

ESTATE BARCELONA

4 000 000 €

Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания

990 м²

Коммерческое помещение в районе Сант Жерваси города Барселона. Общая площадь 990 м2 в один этаж. В настоящий момент арендовано - супермаркет известной сети. Контракт подписан 02.03.2023 года сроком на 20 лет. Срок обязательного исполнения 3 года. Сумма аренды в год 180 000 евро. Квоту за комунидад в размере 3600 евро в год и налог на...

ESTATE BARCELONA

6 000 000 €

Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания

233 м²

Коммерческое помещение в районе Эшампле на известной улице города Барселона. Угловое помещение - премиум локация. Общая площадь 233,28 м.кв. в один этаж. В настоящий момент ведется полная реконструкция здания, дата окончания сентябрь 2023. До момента пока не подпишется контракт с постоянным арендатором, собственник готов платить аренду...

ESTATE BARCELONA

1 200 000 €

Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания

65 м²

Коммерческое помещение в готическом квартале города Барселона. Общая площадь 65 м.кв. в один этаж. Фасад 3 метра. В настоящий момент арендовано – киоск по продаже мороженого. Контракт подписан в феврале 2023 года сроком на 10 лет. Срок обязательного исполнения 2 года. Стоимость аренды в год 60 000 евро. Налог на недвижимость 444...

ESTATE BARCELONA

1 700 000 €

Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания

494 м²

Апартотель в районе Кольбланк города Барселона. Общая площадь 494 м.кв. Этажность - 6. Количество апартаментов - 10. На двоих человек. Расстояние до метро 7 минут пешком. Загрузка по году 87%.

ESTATE BARCELONA

3 000 000 €

Коммерческая недвижимость на Коста-Брава, Испания

600 м²

Продается отель в центре города Тосса де Мар на побережье Коста Брава. Отель 1 звезда, общее количество комнат 23, каждая со своей ванной комнатой, просторный холл. Семейный бизнес. Построен в 4 этажа, терраса с бассейном на крыше. Вид на море. Великолепное месторасположение вблизи от моря, 500 метров! Лифт, система кондиционирования во всех...

ESTATE BARCELONA

940 000 €

Коммерческая недвижимость в Мадриде, Испания

253 м²

Коммерческое помещение в самом центре города Мадрид. Общая площадь 253 м.кв. Арендатор - ресторан. Он уже является арендатором долгое время. Контракт подписывается с новым собственником сроком на 10 лет. Срок обязательного исполнения 2 года. Сумма аренды в год 50 400 евро в год. Залог 25 200 месяца. Комунидад в...

ESTATE BARCELONA

Посмотреть ещё 417 похожих объектов

Стабильным спросом пользуется стрит-ритейл

Как обычно, стабильным спросом в крупных испанских городах пользуется стрит-ретейл. В Барселоне последние три-четыре года эта позиция в тренде у инвесторов, количество заинтересованных арендаторов гораздо выше количества сдаваемых объектов.

С учётом наших последних реалий некоторым образом изменились требования инвесторов к объектам: сейчас многие хотят приобрести помещение, в котором арендатор сможет работать во время любого карантина: продуктовый магазин, банк, фармация или производственное помещение, торгующее онлайн.

Значительно уменьшился спрос на гостиницы и торговые центры. По последним данным CBRE, на июнь месяц у отелей процент снижения составил 68%, а у торговых центров и вовсе достиг 76%.

Вывод: чем больше у помещения возможностей – лицензий, разрешений, пространства под реконструкцию, тем дороже и ценнее объект. В Барселоне, например, на пересечении Гран-Виа и известной любителям шопинга Пасео-де-Грасиа стройный ряд брендовых бутиков разорвал продуктовый магазин. Люди поменяли витрины и таким образом вышли из положения.

Магазин, который перепрофилировали в продуктовый, на углу Пасео-де-Грасиа и Гран-Виа в Барселоне. Даже на шопинговой улице уютнее всего себя чувствуют или магазины с товарами повседневного спроса, или точки элитных брендов, которым имиджево невыгодно менять локацию

Если речь идёт о центральных улицах – спрос на помещения по-прежнему превышает предложение. На поиск арендатора в таких местах уходит от двух недель до полутора месяцев.

Мы, как любое профессиональное агентство, работающее с инвесторами, всегда подбираем своим клиентам исключительно ликвидные локации. Мы завязаны на результат, ведь нам после сделки нужно эффективно управлять этим имуществом. Поэтому собственникам рекомендуем обращаться за помощью к профессиональным участникам рынка. Это позволит сократить время и исключить или максимально минимизировать риски по договорам аренды.

Как и прежде, повышенным спросом в Барселоне пользуются объекты стрит-ретейла. Подтверждением надёжности местного рынка аренды является активное использование Traspaso, когда собственники продают своим арендаторам право на аренду. Это возможно только в случае, когда спрос значительно превышает предложение.

Фото предоставлены автором

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru