a
Версия
для печати

Личный опыт: как я купил две квартиры в Португалии во время пандемии для оформления ВНЖ

Дмитрий (имя изменено по просьбе героя материала) из Беларуси. «Страна хорошая, но обстановка в ней сейчас, к сожалению, очень печальная, – отмечает мужчина. – Предполагаю, что ситуация даже ухудшится». Если это произойдёт, ему может понадобиться «запасной дом»… который, кстати, уже строится – в Португалии.

Досье Prian.ru

  • Покупатель: Дмитрий из Беларуси
  • Риелтор: Amber Star Real Estate
  • Регион: Португалия, город Порту
  • Объект: две квартиры в разных строящихся проектах
  • Цена: €165 тыс. и €190 тыс.
  • Сделка: удалённая покупка в 2020 году

Зачем нам две квартиры? Эксперимент и диверсификация рисков

Мы с супругой купили две квартиры в разных проектах. Во-первых, так диверсифицируются риски. А во-вторых, мы получаем опыт работы с разными застройщиками. На данном этапе интересно, как работает крупная организация, а как – маленькая; впоследствии же хотим понять разницу в рентабельности. Если бы оба объекта были в одном комплексе, эксперимент был бы лишь один. Сейчас у нас получается поставить сразу два!

Один ЖК находится в самом центре Порту, там у нас студия. Она небольшая – всего около 30 квадратов – и стоила на момент покупки порядка €165 тыс. Думаю, такой вариант подойдёт как инвестиционный – для сдачи в аренду.

Вторая квартира расположена в месте новой застройки района Вила-Нова-ди-Гая (по другую сторону реки Дуэро от первого объекта). Здесь мы выбрали квартиру большего метража, около 100 кв. м, в более престижном доме (с бассейном на крыше!), потому что её мы рассматриваем, что называется, под себя. Но и стоила она дороже – около €190 тыс. В самом комплексе всего три этажа и не более 20 квартир.

Мы покупали недвижимость в Португалии в первую очередь ради участия в программе «Золотая виза» – для получения вида на жительство. Поэтому никаких рассрочек, кредитов и разбивания платежей предусмотрено не было – всё платили единовременно.

Читайте также: ВНЖ за недвижимость в Португалии: что купить, если из программы исключат Лиссабон и Порту

Оба объекта мы взяли на ранних этапах строительства, со сроком сдачи более года. Таким образом, первую квартиру мы получим примерно в сентябре 2022-го, вторую – в декабре того же года. С учётом строительства в городских условиях этот временной период показался нам вполне разумным.

В договорах с заказчиками прописаны санкции, которые суд применит к застройщикам в случае срывов сроков. Это не какие-то огромные деньги, но и не номинальные: можно выиграть несколько процентов от стоимости.

Студия в Порту
Студия в центре Порту, которую планируют сдавать в аренду
Квартира в Португалии
Квартира в районе Вила-Нова-ди-Гая, где герои статьи хотят жить во время пребывания в Португалии

Почему Португалия? Располагает к выходу на пенсию

Для нас сейчас квартира за рубежом – это своего рода запасной дом. Обстановка в моей родной стране, прямо скажем, печальная, и есть вероятность, что она ухудшится. При этом, получая португальский вид на жительство, мы не обязаны находиться там длительный период времени – лишь семь дней в году. А нам это очень важно: работа-то у нас в Беларуси.

Читайте подробнее: Визовый режим и вид на жительство в Португалии

О рентабельности со сдачи купленных объектов в аренду мы, откровенно говоря, думаем в меньшей степени. Мы посчитали приемлемыми те цифры, что озвучил риелтор. Так, если в доэпидемиологическое время можно было достичь доходности в 5-6%, то сейчас – не более 3-4%. Но это теория, а как обстоят дела на самом деле, нам сказать сложно: опыта сдачи зарубежного жилья в аренду ещё нет.

Комментарий Amber Star Real Estate

Подсчёт, во сколько обойдётся содержание квартир, всегда относителен. Так, счёт за кондоминиум (обслуживание комплекса) 30-метровой квартиры Дмитрия в Порту составит порядка €40 в месяц. На содержание второй – в Вила-Нова-ди-Гая – придётся тратить не меньше сотни евро ежемесячно. Сумма увеличивается, потому что этот комплекс выше уровнем, чем предыдущий, с бассейном на крыше и лаунж-террасой.

Но итоговую сумму определят собственники на первом собрании, когда будут выбирать управляющую компанию. Делается это обычным голосованием.

Что касается налога на доход от аренды, то он, как правило, составляет 28%. Но ставку можно снизить до 23%, если составить пятилетний контракт.

Гораздо более важно для нас то, как бы будем ощущать себя в чужой стране. Мы в Португалии были впервые перед эпидемией, летом 2019-го, и нашли страну очаровательной.  Конечно, мы читали отзывы о Португалии, но реальность превзошла ожидания.  Как нам показалось, здесь всё более организованно и аккуратно, чем, например, в Италии. Хотя Лиссабон - столица, в этом смысле всё-таки несколько специфический город…

А ещё мы оцениил характер местных жителей: они не слишком весёлые, но при этом всегда готовы помочь, и к иностранцам относятся без высокомерия.

Кроме этого, нам – немолодым людям – показалось важным лидерство Португалии в глобальном пенсионном индексе International Living 2020. Конечно, рейтинг и реальная жизнь это не одно и то же. С другой стороны, когда мы путешествовали по стране, очень часть встречали пожилых французов и англичан - живущих здесь постоянно. Наверняка они не просто так сделали свой выбор!

Справка

Рейтинг лучших мест для выхода на пенсию International Living ежегодно составляет одноимённый американский журнал.

В 2020 году первое место в пенсионном индексе заняла Португалия. Аналитики отмечают, что в стране самая низкая стоимость жизни среди всех государств Западной Европы. А ещё она может гордиться качественным здравоохранением, умеренным климатом, высоким уровнем безопасности, космополитизмом, вкусной едой и вином. Кроме этого, в двух крупнейших городах (Лиссабоне и Порту), а также в Алгарве говорят по-английски.

Читайте также: Уехать в Португалию - как? Отвечаем на популярные вопросы об иммиграции

Какой он, хороший риелтор? Тот, кто ведёт себя «шире», чем должен

Обе квартиры мы покупали с помощью риелтора. И думаю, это было верным решением: ничего ему не платили (агент получает деньги от сделки, не вступая в коммерческие отношения с клиентом), но именно он оказал нам максимум услуг.

Комментарий Amber Star Real Estate

Клиент действительно ничего не платит риелтору, только юристам. Их работа оценивается по фиксированной ставке, но она, в свою очередь, зависит от количества предоставляемых услуг и состава семьи покупателя.

Так, адвокат занимается открытием налогового номера и счёта в банке, сопровождением по сделке купли-продажи, подачей документов на ВНЖ, а также первым и вторым продлением карты вида на жительство. Понятно, что если у человека уже есть налоговый номер и открыт счёт в банке, то он и заплатит юристу меньше.

Отдельно платят госпошлины и налоги. Их размер рассчитывается по утверждённой законодательством формуле и зависит от положения недвижимости на ценовой шкале. К этой сумме прибавляется определённый процент от суммы покупки. Дмитрий пока ещё не платил это, да и не должен: это делается в день сделки, за пару часов до неё.

Так как во время пандемии никто никуда не мог полететь, то и полагаться при выборе квартиры за рубежом можно было только на посредника - агента и собственную интуицию. Пока у меня на руках нет ключей от квартиры, я закладываю некоторые риски. Но грамотный специалист со своей стороны должен делать всё, чтобы развеять сомнения клиента.

Во-первых, ездить на интересные клиенту локации и вести оттуда фото- и/или видеотрансляции. Важно, чтобы не только показывали саму квартиру, но и проходили по близлежащим улицам. Чтобы понять обстановку вокруг.

Во-вторых, важно, чтобы риелтор оказывал не только собственно риэлторские услуги - те, что должен по регламенту. В нашем случае важна была помощь по конкретному запросу: не только «купить квартиру», но и «получить ВНЖ»! Приятно, что наш агент курировал весь документооборот с португальскими юристами и консультировал по поводу дальнейшей эксплуатации проектов. Более того, предлагал общаться как можно активнее и уточнять всё, что непонятно.

Читайте также: Содержание недвижимости в Португалии

Недвижимость Португалии, которую можно купить сейчас

Как совершить сделку в пандемию? Удалённо!

Соглашусь, что покупать недвижимость за рубежом в локдаун – это нестандартный путь. Но именно им мы и пошли.

При осуществлении дистанционной сделки надо понимать, что быть на 100% уверенным в процессе не получится. Нужно закладывать элемент риска. Я решился на сделку только после долгих переговоров с риелтором и выяснения всех его обязательств передо мной.

Как только мы согласились покупать удаленно, встал вопрос о доверенности для ведения дел от нашего лица. Её мы выписали на португальскую юридическую фирму – выбрали крупную, авторитетную и, соответственно, не самую дешёвую.

С доверенностью юрист открыл для нас счёт в одном из национальных банков (его выбирали мы, основываясь на рейтингах). Без этого осуществить сделку купли-продажи нельзя: платёж должен поступить из португальского банка.

В свою очередь, мы выписываем платёжные чеки, а риелтор берёт их, чтобы передать застройщику. Для нас документ непривычный, даже слегка из прошлого, но для документооборота Португалии обязательный.

На таком чеке указан получатель суммы, в нашем случае – застройщик. То есть человек, который берёт чек (юрист), не может использовать его по своему усмотрению. После того как платёжные документы дошли до адресата, мы получили подтверждение оплаты.

Сами документы на квартиру, как я уже говорил, мы ещё не получили. Но если до этого момента продлятся пандемия и ограничения, связанные с ней, то мы сможем получить документы удалённо – так же выписав доверенность на юристов.

Комментарий Amber Star Real Estate

Весь процесс участия в программе «Золотая виза Португалии» можно пройти удалённо: и выбрать объект, и перевести сумму инвестиций, и получить ключи, и даже подать документы на вид на жительство.

В случае с Дмитрием документы ещё не подписаны, так как объекты находятся на стадии строительства. Однако если бы он приобретал квартиру в уже готовом ЖК, то за него подписывал бы договор купли-продажи адвокат, он же получал бы ключи – всё делается по доверенности.

Резюме: опыт пока частичный, но на данный момент успешный

Пока что мы имеем опыт только в части процесса – я даже ключей от квартир не получил. На этом этапе никаких подводных камней или сложностей не ощутил, но не исключаю, что они появятся позже.

На данный момент мы видим только картинку, которую нам показал риелтор и застройщик. Какая будет разница между ней и реальной ситуацией (и будет ли эта разница), мы предсказать не можем. Но для нас это и не особо важно, ведь главная задача не приобретение недвижимости в Европе, а юридический статус там.

Единственный неприятный сюрприз, с которым я столкнулся, это отсутствие скидок на квартиры. Да, я ожидал снижения цен – и не получил его. Но нахожу этому вполне логичное объяснение: в исторических европейских городах понимают, что фактор эпидемии носит временный характер. Всё вернётся назад, и в рамках долгосрочного и среднесрочного планирования нет смысла истерически пытаться распродать недвижимость.

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Португалия, Личный опыт, ВНЖ и гражданство, Процедура покупки

Читайте также

Личный опыт: москвичи купили виллу в Португалии, получили ВНЖ, ещё и на аренде зарабатывают
Выбрали лиссабонскую Рублёвку
Программа ВНЖ Португалии за инвестиции
Быстрый путь к гражданству ЕС через покупку недвижимости
ВНЖ Португалии: почему нужно оформлять сейчас
Упрощена процедура и можно купить объект со скидкой
Португалия обновила условия программы «ВНЖ за инвестиции». Есть сюрпризы – приятные и не очень
Что там с Лиссабоном и Порту...
Личный опыт: пенсионеры из Москвы купили две квартиры в Португалии и переехали. Теперь учат язык, гуляют по берегу океана и получают пассивный доход
Услуги – больная тема для иммигрантов
Визовый режим и вид на жительство в Португалии
Все способы переезда

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Дома (виллы) в Португалии Недорогая недвижимость в Португалии Элитная недвижимость в Португалии Апартаменты (квартиры) в Португалии

Новости и статьи по теме «Португалия»:

Личный опыт: пенсионеры из Москвы купили две квартиры в Португалии и переехали. Теперь учат язык, гуляют по берегу океана и получают пассивный доход
  • 109705
Услуги – больная тема для иммигрантов
Личный опыт: «Купила две квартиры в центре Порту под ВНЖ, который ещё не получила. Но недвижимость уже приносит доход»
  • 1873
«Если я всё-таки решу в Португалии встретить старость, то однозначно хочу жить в центре Порту»