Дмитрий (имя изменено по просьбе героя материала) из Беларуси. «Страна хорошая, но обстановка в ней сейчас, к сожалению, очень печальная, – отмечает мужчина. – Предполагаю, что ситуация даже ухудшится». Если это произойдёт, ему может понадобиться «запасной дом»… который, кстати, уже строится – в Португалии.
Зачем нам две квартиры? Эксперимент и диверсификация рисков
Мы с супругой купили две квартиры в разных проектах. Во-первых, так диверсифицируются риски. А во-вторых, мы получаем опыт работы с разными застройщиками. На данном этапе интересно, как работает крупная организация, а как – маленькая; впоследствии же хотим понять разницу в рентабельности. Если бы оба объекта были в одном комплексе, эксперимент был бы лишь один. Сейчас у нас получается поставить сразу два!
Один ЖК находится в самом центре Порту, там у нас студия. Она небольшая – всего около 30 квадратов – и стоила на момент покупки порядка €165 тыс. Думаю, такой вариант подойдёт как инвестиционный – для сдачи в аренду.
Вторая квартира расположена в месте новой застройки района Вила-Нова-ди-Гая (по другую сторону реки Дуэро от первого объекта). Здесь мы выбрали квартиру большего метража, около 100 кв. м, в более престижном доме (с бассейном на крыше!), потому что её мы рассматриваем, что называется, под себя. Но и стоила она дороже – около €190 тыс. В самом комплексе всего три этажа и не более 20 квартир.
Мы покупали недвижимость в Португалии в первую очередь ради участия в программе «Золотая виза» – для получения вида на жительство. Поэтому никаких рассрочек, кредитов и разбивания платежей предусмотрено не было – всё платили единовременно.
Оба объекта мы взяли на ранних этапах строительства, со сроком сдачи более года. Таким образом, первую квартиру мы получим примерно в сентябре 2022-го, вторую – в декабре того же года. С учётом строительства в городских условиях этот временной период показался нам вполне разумным.
В договорах с заказчиками прописаны санкции, которые суд применит к застройщикам в случае срывов сроков. Это не какие-то огромные деньги, но и не номинальные: можно выиграть несколько процентов от стоимости.
Студия в центре Порту, которую планируют сдавать в аренду
Квартира в районе Вила-Нова-ди-Гая, где герои статьи хотят жить во время пребывания в Португалии
Почему Португалия? Располагает к выходу на пенсию
Для нас сейчас квартира за рубежом – это своего рода запасной дом. Обстановка в моей родной стране, прямо скажем, печальная, и есть вероятность, что она ухудшится. При этом, получая португальский вид на жительство, мы не обязаны находиться там длительный период времени – лишь семь дней в году. А нам это очень важно: работа-то у нас в Беларуси.
О рентабельности со сдачи купленных объектов в аренду мы, откровенно говоря, думаем в меньшей степени. Мы посчитали приемлемыми те цифры, что озвучил риелтор. Так, если в доэпидемиологическое время можно было достичь доходности в 5-6%, то сейчас – не более 3-4%. Но это теория, а как обстоят дела на самом деле, нам сказать сложно: опыта сдачи зарубежного жилья в аренду ещё нет.
Комментарий Amber Star Real Estate
Подсчёт, во сколько обойдётся содержание квартир, всегда относителен. Так, счёт за кондоминиум (обслуживание комплекса) 30-метровой квартиры Дмитрия в Порту составит порядка €40 в месяц. На содержание второй – в Вила-Нова-ди-Гая – придётся тратить не меньше сотни евро ежемесячно. Сумма увеличивается, потому что этот комплекс выше уровнем, чем предыдущий, с бассейном на крыше и лаунж-террасой.
Но итоговую сумму определят собственники на первом собрании, когда будут выбирать управляющую компанию. Делается это обычным голосованием.
Что касается налога на доход от аренды, то он, как правило, составляет 28%. Но ставку можно снизить до 23%, если составить пятилетний контракт.
Гораздо более важно для нас то, как бы будем ощущать себя в чужой стране. Мы в Португалии были впервые перед эпидемией, летом 2019-го, и нашли страну очаровательной. Конечно, мы читали отзывы о Португалии, но реальность превзошла ожидания. Как нам показалось, здесь всё более организованно и аккуратно, чем, например, в Италии. Хотя Лиссабон - столица, в этом смысле всё-таки несколько специфический город…
А ещё мы оцениил характер местных жителей: они не слишком весёлые, но при этом всегда готовы помочь, и к иностранцам относятся без высокомерия.
Кроме этого, нам – немолодым людям – показалось важным лидерство Португалии в глобальном пенсионном индексе International Living 2020. Конечно, рейтинг и реальная жизнь это не одно и то же. С другой стороны, когда мы путешествовали по стране, очень часть встречали пожилых французов и англичан - живущих здесь постоянно. Наверняка они не просто так сделали свой выбор!
Справка
Рейтинг лучших мест для выхода на пенсию International Living ежегодно составляет одноимённый американский журнал.
В 2020 году первое место в пенсионном индексе заняла Португалия. Аналитики отмечают, что в стране самая низкая стоимость жизни среди всех государств Западной Европы. А ещё она может гордиться качественным здравоохранением, умеренным климатом, высоким уровнем безопасности, космополитизмом, вкусной едой и вином. Кроме этого, в двух крупнейших городах (Лиссабоне и Порту), а также в Алгарве говорят по-английски.
Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежомПодписаться
Какой он, хороший риелтор? Тот, кто ведёт себя «шире», чем должен
Обе квартиры мы покупали с помощью риелтора. И думаю, это было верным решением: ничего ему не платили (агент получает деньги от сделки, не вступая в коммерческие отношения с клиентом), но именно он оказал нам максимум услуг.
Комментарий Amber Star Real Estate
Клиент действительно ничего не платит риелтору, только юристам. Их работа оценивается по фиксированной ставке, но она, в свою очередь, зависит от количества предоставляемых услуг и состава семьи покупателя.
Так, адвокат занимается открытием налогового номера и счёта в банке, сопровождением по сделке купли-продажи, подачей документов на ВНЖ, а также первым и вторым продлением карты вида на жительство. Понятно, что если у человека уже есть налоговый номер и открыт счёт в банке, то он и заплатит юристу меньше.
Отдельно платят госпошлины и налоги. Их размер рассчитывается по утверждённой законодательством формуле и зависит от положения недвижимости на ценовой шкале. К этой сумме прибавляется определённый процент от суммы покупки. Дмитрий пока ещё не платил это, да и не должен: это делается в день сделки, за пару часов до неё.
Так как во время пандемии никто никуда не мог полететь, то и полагаться при выборе квартиры за рубежом можно было только на посредника - агента и собственную интуицию. Пока у меня на руках нет ключей от квартиры, я закладываю некоторые риски. Но грамотный специалист со своей стороны должен делать всё, чтобы развеять сомнения клиента.
Во-первых, ездить на интересные клиенту локации и вести оттуда фото- и/или видеотрансляции. Важно, чтобы не только показывали саму квартиру, но и проходили по близлежащим улицам. Чтобы понять обстановку вокруг.
Во-вторых, важно, чтобы риелтор оказывал не только собственно риэлторские услуги - те, что должен по регламенту. В нашем случае важна была помощь по конкретному запросу: не только «купить квартиру», но и «получить ВНЖ»! Приятно, что наш агент курировал весь документооборот с португальскими юристами и консультировал по поводу дальнейшей эксплуатации проектов. Более того, предлагал общаться как можно активнее и уточнять всё, что непонятно.
Расположенный в одном из самых желанных мест в мире, этот пентхаус - настоящая жемчужина современного комфорта.
Он расположен в окружении природы Карвоэйро, которая характеризуется пышной растительностью, великолепными видами и спокойной атмосферой.
Эта восхитительная квартира имеет современный и изысканный дизайн с простыми штрихами,...
Amber Star Real Estate
575 000 €
Квартира на Мадейре, Португалия
21
ВНЖ при покупке
Выбор этого развития - выбор города Фуншал и одного из его самых символичных кварталов. Здесь история Мадейры соединяет изысканность и современность, с видом на Атлантику и полустены с особенностями города с 6 вековыми традициями.Это предприятие является уникальным проектом. От старого дома, через более классические квартиры до самых современных...
Mercury Group
750 000 €
Дом на Мадейре, Португалия
128 м243
ВНЖ при покупке
Фантастическая строящаяся вилла с 3 спальнями, расположенная в Боа-Нова, с привилегированным видом на залив Фуншала, откуда вы можете наблюдать удивительное пиротехническое зрелище Атлантического фестиваля и Конца года.Он находится недалеко от скоростной автомагистрали, всего в 5 минутах от центра города.Он имеет 3 этажа с хорошим пребыванием на...
Mercury Group
1 400 000 €
Квартира на Мадейре, Португалия
43
ВНЖ при покупке
В одном из самых изысканных районов города, где можно спокойно дышать и наслаждаться синевой просторов Атлантического океана, возникает этот роскошный комплекс, изысканный и вневременной проект недвижимости.Новый центр в Фуншале, с видом на море, где вы найдете площади, сады, детскую площадку и другие места для отдыха, а также эксклюзивный жилой...
Mercury Group
811 500 €
Квартира в Алгарве, Португалия
106 м221
ВНЖ при покупке
Эта роскошная квартира с 1 спальней расположена на первом этаже, с выходом на крытую террасу (16,73 м2) и открытой площадью 72,20 м2.Также доступен доступ в гаражВстраивается в комплекс с уникальной концепцией в Алгарве, состоящий из 76 апартаментов, 31 нетуристической виллы, 350 туристических единиц и 5-звездочного отеля, с 76 номерами.Кроме...
Mercury Group
950 000 €
Квартира на Мадейре, Португалия
32
ВНЖ при покупке
В одном из самых изысканных районов города, где можно спокойно дышать и наслаждаться синевой просторов Атлантического океана, возникает этот роскошный комплекс, изысканный и вневременной проект недвижимости.Новый центр в Фуншале, с видом на море, где вы найдете площади, сады, детскую площадку и другие места для отдыха, а также эксклюзивный жилой...
Жилой комплекс в историческом здании, который является одним из самых интересных в городе Порту. Комплекс состоит из трех зданий разного типа (A/B/С), в которых сочетаются великолепный образец архитектуры в стиле Модеон и дворцовой архитектуры начала 20 века.
Здание расположено рядом с историческим центром, внесенным в список Всемирного...
Amber Star Real Estate
2 400 000 €
Квартира в Лиссабоне, Португалия
306 м254
ВНЖ при покупке
Уникальный проект в новом и отмеченном наградами прибрежном районе столицы.Апартаменты, в которых уникальная архитектура, качество строительства и отделка премиум-класса сочетаются с максимальным пространством, яркостью, энергетической устойчивостью, акустическим и тепловым комфортом в течение всего года.Расположен на берегу реки Тежу и в...
Mercury Group
3 200 000 €
Дом в Алгарве, Португалия
300 м243
ВНЖ при покупке
Разнообразие предложения недвижимости в этом комплексе дополняют роскошные виллы, расположенные по всей территории комплекса и замаскированные среди высоких сосен и прекрасных садов, вдохновленные традиционной португальской архитектурой с мавританским влиянием и современным уклоном.Виллы Pine Cliffs Deluxe - это роскошные объекты, оборудованные...
Mercury Group
575 000 €
Апартаменты в Кашкайше, Португалия
112 м2323
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаКредит
Великолепная квартира c 2 спальнями, расположенная в месте с прекрасной архитектурой, пляжами, хорошей инфраструктурой в эксклюзивном районе Кашкайш !! Эта очаровательная квартира будет иметь высококачественную отделку, большие площади, фантастический вид на обширную зеленую территорию. Отделка квартиры современна. Квартира с отделкой премиум...
Amber Star Real Estate
1 250 000 €
Квартира на Мадейре, Португалия
195 м254
ВНЖ при покупке
Проект расположен на красивом участке Монументальной дороги, который там характеризуется рощей широких прогулок.Развитие находится в области туристического и жилого совершенства, к югу от указанной дороги, в отличие от большинства других жилых комплексов. Очевидно, преимущество, которое подкрепляется непревзойденным атрибутом, которым является...
Mercury Group
520 000 €
Дом на Мадейре, Португалия
194 м243
ВНЖ при покупке
Красивая одноэтажная вилла, расположенная в Каньясе, Понта-ду-Сол, с отличным воздействием солнца, видом на море и великолепными пейзажами. Он состоит из:- люкс со шкафом и собственной ванной комнатой - 2 спальни со вспомогательной ванной комнатой в коридоре- общая гостиная и столовая с великолепным видом- большая кухня с большим количеством...
Mercury Group
1 100 000 €
Квартира в Лиссабоне, Португалия
105 м2322
Онлайн-показУдалённая сделкаКредит
Эта квартира с 2 спальнями, расположена на 5-м этаже блока C закрытого комплекса рядом с рекой Тежу.
Тихий современный район, в котором она расположена, имеет все необходимые услуги, такие как магазины, рынок, тренажерный зал и транспорт. Кроме того, он находится всего в нескольких минутах езды от центра Лиссабона, аэропорта, Парка Наций и...
Amber Star Real Estate
520 000 €
Апартаменты в Лиссабоне, Португалия
72 м2212
Удалённая сделкаОбъект под сдачу
Welcome to Ando Living Liberdade Club!
Ando Living создает уютные районы по всей Европе, где каждый найдет свой «дом вдали от дома». Наши клубные социальные центры придают особый шарм этим местам, предоставляя жителям возможность общаться, заводить друзей и наслаждаться уникальными путешествиями.
Для кого этот проект?...
Glacier Location LDA
608 000 €
Квартира в Вила-Нова-ди-Гая, Португалия
134 м221
ВНЖ при покупке
Неподвластная времени элегантность проекта реконструкции здания века. XVIII, сохранив многие свои уникальные архитектурные особенности.Он расположен на берегу реки Дору, с его южным фасадом, который обеспечивает отличное пребывание на солнце и великолепный вид на реку и город.Проект включает в себя два автономных здания: отреставрированное...
Mercury Group
2 100 000 €
Дом в Алгарве, Португалия
43
ВНЖ при покупке
Отреставрированная вилла с потрясающим видом на море, расположенная в 50 м от песчаного пляжа Гале.Дом находится в фазе отделки капитального ремонта. Он расположен на участке площадью 580 м2 и разделен на два этажа:- Первый этаж состоит из большой общей комнаты с прямым выходом в сад и к бассейну, оборудованной кухни, прачечной и кладовой,...
Mercury Group
1 500 000 €
Квартира на Мадейре, Португалия
43
ВНЖ при покупке
В одном из самых изысканных районов города, где можно спокойно дышать и наслаждаться синевой просторов Атлантического океана, возникает этот роскошный комплекс, изысканный и вневременной проект недвижимости.Новый центр в Фуншале, с видом на море, где вы найдете площади, сады, детскую площадку и другие места для отдыха, а также эксклюзивный жилой...
Mercury Group
1 220 000 €
Квартира в Лиссабоне, Португалия
192 м243
ВНЖ при покупке
Уникальный проект в новом и отмеченном наградами прибрежном районе столицы.Апартаменты, в которых уникальная архитектура, качество строительства и отделка премиум-класса сочетаются с максимальным пространством, яркостью, энергетической устойчивостью, акустическим и тепловым комфортом в течение всего года.Расположен на берегу реки Тежу и в...
Mercury Group
1 300 000 €
Квартира на Мадейре, Португалия
43
ВНЖ при покупке
В одном из самых изысканных районов города, где можно спокойно дышать и наслаждаться синевой просторов Атлантического океана, возникает этот роскошный комплекс, изысканный и вневременной проект недвижимости.Новый центр в Фуншале, с видом на море, где вы найдете площади, сады, детскую площадку и другие места для отдыха, а также эксклюзивный жилой...
Mercury Group
390 000 €
Апартаменты в Лиссабоне, Португалия
50 м2212
Удалённая сделкаОбъект под сдачу
Welcome to Ando Living Santos House!
Ando Living создает уютные районы по всей Европе, где каждый может найти свой «дом вдали от дома». Наши клубные социальные центры добавляют особый шарм районам, предоставляя жителям возможность общаться, заводить друзей и наслаждаться уникальными путешествиями.
Для кого этот проект?...
Соглашусь, что покупать недвижимость за рубежом в локдаун – это нестандартный путь. Но именно им мы и пошли.
При осуществлении дистанционной сделки надо понимать, что быть на 100% уверенным в процессе не получится. Нужно закладывать элемент риска. Я решился на сделку только после долгих переговоров с риелтором и выяснения всех его обязательств передо мной.
Как только мы согласились покупать удаленно, встал вопрос о доверенности для ведения дел от нашего лица. Её мы выписали на португальскую юридическую фирму – выбрали крупную, авторитетную и, соответственно, не самую дешёвую.
С доверенностью юрист открыл для нас счёт в одном из национальных банков (его выбирали мы, основываясь на рейтингах). Без этого осуществить сделку купли-продажи нельзя: платёж должен поступить из португальского банка.
В свою очередь, мы выписываем платёжные чеки, а риелтор берёт их, чтобы передать застройщику. Для нас документ непривычный, даже слегка из прошлого, но для документооборота Португалии обязательный.
На таком чеке указан получатель суммы, в нашем случае – застройщик. То есть человек, который берёт чек (юрист), не может использовать его по своему усмотрению. После того как платёжные документы дошли до адресата, мы получили подтверждение оплаты.
Сами документы на квартиру, как я уже говорил, мы ещё не получили. Но если до этого момента продлятся пандемия и ограничения, связанные с ней, то мы сможем получить документы удалённо – так же выписав доверенность на юристов.
Комментарий Amber Star Real Estate
Весь процесс участия в программе «Золотая виза Португалии» можно пройти удалённо: и выбрать объект, и перевести сумму инвестиций, и получить ключи, и даже подать документы на вид на жительство.
В случае с Дмитрием документы ещё не подписаны, так как объекты находятся на стадии строительства. Однако если бы он приобретал квартиру в уже готовом ЖК, то за него подписывал бы договор купли-продажи адвокат, он же получал бы ключи – всё делается по доверенности.
Резюме: опыт пока частичный, но на данный момент успешный
Пока что мы имеем опыт только в части процесса – я даже ключей от квартир не получил. На этом этапе никаких подводных камней или сложностей не ощутил, но не исключаю, что они появятся позже.
На данный момент мы видим только картинку, которую нам показал риелтор и застройщик. Какая будет разница между ней и реальной ситуацией (и будет ли эта разница), мы предсказать не можем. Но для нас это и не особо важно, ведь главная задача не приобретение недвижимости в Европе, а юридический статус там.
Единственный неприятный сюрприз, с которым я столкнулся, это отсутствие скидок на квартиры. Да, я ожидал снижения цен – и не получил его. Но нахожу этому вполне логичное объяснение: в исторических европейских городах понимают, что фактор эпидемии носит временный характер. Всё вернётся назад, и в рамках долгосрочного и среднесрочного планирования нет смысла истерически пытаться распродать недвижимость.
