Версия
для печати
для печати
История знает примеры переносов столиц. Когда-то Петербург построили именно для этих целей. Правда, в XXI веке обычно предпочитают к столь кардинальным мерам не прибегать – развивают уже имеющиеся города. Последний громкий перенос столицы был в Бразилии в 1960 году, когда вместо перенаселённого Рио-де-Жанейро главным центром стала Бразилиа.
Шестой по величине мегаполис мира перенаселён, страдает от пробок, загрязнённого воздуха и недостатка жилья. В столице живёт 22 млн человек (во всём Египте – 100 млн). И по прогнозам, к 2035 году эта цифра удвоится, достигнув 40 млн.
Правительство Египта решило побороть все проблемы разом и отстроить Новую административную столицу на новом месте – в 45 км от Каира. Ожидается, что сюда переселятся 6,5–7 млн человек. В первую очередь государственные служащие и дипломаты. Здесь будут все правительственные учреждения и посольства.
Благодаря амбициозному проекту правительство Египта рассчитывает не только разгрузить старую столицу, но и привлечь внимание международных инвесторов, приманить новых туристов, а также создать более 2 млн рабочих мест.
Летом 2023-го 40 тыс. сотрудников из 100 правительственных организаций уже переехали в Новую административную столицу.
В городе уже открыты крупнейший в мире православный храм (собор Рождества Христова) и вторая по величине в Египте мечеть (Аль-Фаттах Аль-Алим). Уже отстроен Октагон – новая штаб-квартира Министерства обороны Египта, комплекс считается крупнейшим на Ближнем Востоке и одним из самых грандиозных в мире.
В процессе строительства Грин-Ривер-Парк (или Столичный парк), который протянется через всю столицу на 35 км; крупный стадион «Спортивный город», который станет самым большим в Египте и вторым по величине в Африке. Также откроется новый международный аэропорт.
Самыми известными новостройками стали башни-небоскрёбы:
В новом «умном» мегаполисе с электрической монорельсовой железной дорогой (связывает с Каиром) появятся искусственные озера, около 2 тыс. учебных заведений, технологический и инновационный парки, 18 больниц, 1 250 мечетей и церквей, 40 тыс. гостиничных номеров и даже тематический парк в четыре раза крупнее Диснейленда.
Обойдётся это недёшево. Разные источники говорят об общей стоимости проекта от 60 до нескольких сотен миллиардов долларов!
Интерес к недвижимости Нового Каира появился с самого начала строительства. И к 2023 году уже вышел на внушительные объёмы.
.jpg)
Египетский портал по недвижимости Aqarmap публикует статистику цен на жильё по всем районам Большого Каира. Новая административная столица – одна из самых дорогих локаций.
В сентябре 2023-го средняя стоимость квартир в Новом Каире составила 17,2 тыс. египетских фунтов за кв. м (около $550 по курсу на 20.10.23); вилл – 20,4 тыс. египетских фунтов ($700). В отдельных районах/проектах цены существенно выше.
Так как новый Каир строится на наших глазах, у местной недвижимости общая отличительная черта. Всё это современные здания. Соответственно, объекты продаются от застройщика, за очень редким исключением.
.jpg)
У нас в работе было всего несколько объектов для перепродажи. Сейчас покупают в основном на перспективу для заработка на сдаче в аренду. Очень мало кто вкладывается с целью перепродажи. По крайней мере в ближайшее время.
Часть недвижимости уже введена в эксплуатацию, часть – на стадии строительства или проектирования. На рынке можно найти предложения по уже сданным объектам, но риелторы отмечают, что расходятся они очень быстро. Самый широкий выбор вариантов – на этапе строительства.
Для привлечения иностранных инвесторов, в том числе и из России, застройщики предлагают интересные условия: беспроцентную рассрочку до десяти лет на все виды объектов, первый минимальный платёж – от 15% стоимости недвижимости. Плюс работают с оплатой в рублях, все договоры купли-продажи стандартно заключаются в арабско-русской редакции (на арабском и русском языке).
Среди инвесторов наиболее востребованы коммерческие объекты. Особенность в том, что многие комплексы уже имеют управляющую компанию и в договорах с инвесторами указывают фиксированную доходность – от 15% до 22% годовых.
Востребованные форматы*
|
Тип недвижимости |
Цены за кв. м |
Площади |
Доходность |
|
Офисы |
От $1000 |
От 28 кв. м |
15% |
|
Спортивные залы |
От $2500 |
От 200 кв. м |
15% |
|
Салоны красоты |
От $1000 |
От 70 кв. м |
18% |
|
Рестораны |
От $1000 |
От 250 кв. м |
18% |
|
Медицинские кабинеты |
От $1500 |
От 30 кв. м |
22% |
* по опыту компании Haya Property
.jpg)
Мы занимаемся по большей части коммерческой недвижимостью, потому что здесь сразу известны управляющие компании, которые будут заниматься объектами, есть арендатор. Понятны условия и ожидаемая доходность. Для многих инвесторов это новое направление, но приобретения совершаются уже более осознанно.
Если говорить о жилой недвижимости, то здесь она представлена как классическими апартаментами в жилых комплексах, так и номерами в отелях. Последние относятся к коммерческой недвижимости, сразу имеют УК, и ожидаемая доходность от них составляет 18%. Площадь номеров стартует от 34 кв. м, так что это вполне бюджетный вариант для инвестирования. За квадратный метр просят примерно от $1 тыс.
С квартирами ситуация иная. Управляющей компании заранее нет, а город новый, пока не заселённый, поэтому назвать конкретные цифры по доходности сложно. Да и сама сделка влетит в копеечку, так как на рынке широко представлены просторные апартаменты площадью от 100 квадратов (по ценам от $1200 за кв. м).
Цифры гарантированной доходности внушительные, но есть тонкость. В договоре с управляющей компанией доходность прописана в египетских фунтах. В зависимости от проекта договоры заключаются сроком действия с конца 2025-го – начала 2026-го. Каким будет курс местной валюты к тому времени, сказать невозможно.
Кроме того, срок действия договора составляет три года, и при перезаключении контракта велика вероятность, что уровень гарантированной доходности будет урезан. Возможно, что к завершению строительства договоры будут заключать уже по более низким ставкам.
.jpg)
Застройщики утверждают, что гарантированные 15–22% годовых в зависимости от типа недвижимости будут высчитываться от коммерческой стоимости объектов на момент сдачи. Но я допускаю, что к этому времени гарантированная доходность от аренды опустится до более «земных» 7–10%.
|
Плюсы |
Минусы |
|
Перспективная локация, которая привлекла внимание международных инвесторов за много лет до завершения строительства. Также существует огромный неудовлетворённый спрос от местного населения |
Стандартные строительные риски: на ввод конкретного комплекса в эксплуатацию может потребоваться больше времени, чем заявлялось |
|
Большой выбор предложений жилой и коммерческой недвижимости разных типов и классов. Порог входа – $1 тыс. за кв. м и даже меньше. Обещанная доходность – от 15% годовых |
Валютные риски: доходность по договору с УК фиксируется в местной валюте, которую нельзя назвать стабильной |
|
Рассрочки и другие акции от местных застройщиков, которые сейчас стараются привлечь как можно больше внимания и работают со всеми иностранцами |
Экономические риски: кризис в египетской экономике может затормозить развитие новой столицы и спровоцировать спад цен на недвижимость |
Фото: wikipedia (Faris El-Gwely, Abdelrhman 1990, Mohamed Ouda, Mahan84848, Abdelrhman 1990)
