Версия
для печати
для печати
Инвестиции в туристическую недвижимость – всегда сочетание двух бизнесов: пассивного (владение землёй и помещениями) и активного (продажа имущества и услуг, сдача в аренду). Эти форматы тесно взаимодействуют друг с другом, а доходы от каждого из них зависят от успеха с другой стороны.
Двойственный характер бизнеса усложняет процесс инвестирования в туристические объекты. Но, с другой стороны, это даёт дополнительные возможности для получения прибыли и долгосрочного дохода, которых нет в случае владения другими видами недвижимости.
Успешная организация бизнеса зависит от ряда факторов. Я опишу весь процесс на примере инвестиционного проекта в Австрийских Альпах: посмотрим, как формируются денежные потоки, как работает правовая база, а также вычислим финальную прибыль инвестора.
Первая ступень – выбор инвестиционного объекта. Здесь инвестор ограничен суммой, которую он готов выделить. От бюджета зависит тип недвижимости и регион, где она будет находиться.
На первых встречах с клиентами я часто сталкиваюсь с убеждением «успешное вложение возможно только на знаменитых курортах». Но в реальности наибольший потенциал наблюдается у объектов среднего размера и в менее известных регионах.
Правда, такие варианты должны соответствовать следующим критериям:
Мы называем такие места «зарождающимися направлениями», потому что вероятность повышения стоимости земли и увеличения прибыли здесь значительно выше. Цены на недвижимость и затраты на строительство в таких местах ниже, чем на раскрученных курортах. Кроме того, местный рынок ещё не перегрет.
Задача – из множества регионов выбрать тот, который обладает потенциалом нового Давоса, Ишгля или Кицбюэля.
Мы полагаемся на обширную базу данных по недвижимости, на экономические и туристические отчёты, на компьютерные программы, которые за несколько минут определяют, стоит рассматривать конкретное инвестиционное предложение или нет. Полагаться в выборе инвестиционной недвижимости на собственные предпочтения или на восторженные слова риэлтора – чудовищная ошибка. Успех обеспечивают не чувства, а факты и цифры.
Второе большое заблуждение в разговоре об инвестиционной недвижимости в Альпах – это уверенность в существовании большого каталога готовых инвестиционных предложений, из которых надо выбрать одно симпатичное вам. На самом деле хорошая собственность инвестиционного класса в Австрийских и Швейцарских Альпах в дефиците.
Европейские Альпы – развитый регион для отдыха потому, что большинство хороших и соблазнительных участков земли (в близкой доступности к центру региона, к озеру, к горнолыжным трассам, с красивыми горными видами) находятся во владении уже на протяжении многих десятилетий.
По-настоящему интересные варианты никогда не появятся на открытом рынке, даже если этого хочет сам хозяин.
Представьте владельца знаменитого отеля, который собирается продать бизнес из-за отсутствия наследников. Если его планы будут обнародованы, репутация отеля может пострадать.
По этой причине практически все инвестиционные проекты с альпийской недвижимостью сделаны на заказ и индивидуально разработаны для конкретного инвестора. Процесс может длиться несколько месяцев или даже год, в зависимости от сложности задачи. Однако эта процедура выгодна инвестору: в результате он получает не только недвижимость, но и готовую модель бизнеса.
Рассматривать процесс создания арендного бизнеса и формирование денежных потоков будем на конкретном примере. Этот комплекс из четырёх шале класса люкс, предназначенных для сдачи в аренду, находится в собственности у иностранного инвестора. Расположен в курортном регионе, в сердце Австрийских Альп, примерно в 60 км от Зальцбурга. Важно, что направление подходит для отдыха и зимой, и летом. Общая сумма инвестиций в проект составляет примерно €4 млн.
Процесс менее сложен, чем в случае с отелем, поэтому подобное предложение – идеальный вариант для начала туристического бизнеса в сфере недвижимости.
Диаграмма показывает основные этапы проекта:
Как правило, инвестора не заботит интерьер, если речь идёт об апартаментах для проживания (residential apartment house) или офисных зданиях. Но в туристической недвижимости дизайн, декорации и меблировка являются неотъемлемой частью проекта. Это один из решающих факторов успеха или неудачи всей инвестиции.
В элитных комплексах на общее восприятие могут повлиять даже такие мелкие детали, как форма столовых приборов или фужеров для вина, дизайн подушек, система освещения, расположение предметов искусства в гостиной. Это дарит гостям эмоции – «Это просто отлично» или «Вау, изумительно!».
Дизайн интерьера в туристических объектах – зона ответственности профессиональных экспертов. Даже если вы думаете, что у вас хороший вкус, и занимались обустройством собственного дома, не стоит самостоятельно делать дизайн в коммерческой недвижимости.
Настоящие специалисты, в отличие от вас, ориентируются не на свой вкус, а на маркетинговые исследования: они знают нынешние потребности взыскательных гостей и могут предугадать их вкусы спустя десятилетие.
Уникальность недвижимости инвестиционного класса состоит ещё и в том, что ей необходим постоянный маркетинг и развитие. В случае со стандартной недвижимостью владелец заключает длительные контракты с арендаторами апартаментов, офисов или магазинов. Эта схема облегчает администрирование, но скрывает определённые недостатки. Если вы потеряете крупного арендатора, скажем, из-за проблем в экономике, то найти в короткие сроки на его место кого-то другого будет сложно.
В туристической недвижимости всё наоборот. Рентные контракты очень короткие – от нескольких дней до нескольких недель. Каждый объект принимает большое количество разных гостей на протяжении многих лет. Поэтому и нужен постоянный маркетинг и реклама. С другой стороны, практически отсутствует риск в потере арендатора, так как взносы, как правило, полностью платят заранее. А поскольку в Австрии и Швейцарии отдыхают туристы со всего мира, сокращение числа гостей из одного региона может быть компенсировано туристами из других.
Успех инвестиций в туристическую недвижимость также зависит от сервиса. Недостаточно просто предлагать объект в хорошем месте и содержать его в чистоте. Если это объект премиум-класса, гости требуют особого опыта.
Желания и предвкушения туристов меняются ежегодно, а значит, собственность нужно постоянно совершенствовать и адаптировать к требованиям клиентов.
| Год | Статьи | Расходы | Прибыль | Чистый доход, нетто |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Расходы на планирование (консалтинг, архитекторы, строительная техника, земельные работы, сборы за госразрешения и т. д.) | -300 000 | - | - |
| 1 | Затраты на покупку земельного участка, включая юридические сборы и налоги |
-570 000 | - | -870 000 |
| 2 | Расходы на строительство шале, меблировка |
-2 700 000 | - | - |
| 2 | Строительный контроль и управление, внедрение арендного бизнеса | -270 000 | - | -2 970 000 |
| 3 | Валовый доход с аренды, первый год работы |
- | +250 000 | - |
| 3 | Фиксированные расходы (электричество, отопление, коммунальные платежи, ремонтно-поддерживающий фонд и т. д.) | -45 000 | - | - |
| 3 | Переменные расходы (уборка, комиссия по маркетингу и продажам, юрист по налогам и т. д.), первый год | -70 000 | - | +135 000 |
| 4+ | Валовый доход с аренды, второй и последующие годы |
- | +500 000 | - |
| 4+ | Фиксированные расходы (электричество, отопление, коммунальные платежи, ремонтно-поддерживающий фонд и т. д.) | -45 000 | - | - |
| 4+ | Переменные расходы (уборка, комиссия по маркетингу и продажам, юрист по налогам и т. д.), второй и последующие годы |
-120 000 | - | +335 000 |
| Все суммы указаны в евро | ||||
В проекты с недвижимостью всегда вовлечены большие суммы денег, и, естественно, инвестор хочет быть уверен, что его средства расходуются по назначению, а не исчезают. В Австрии и Швейцарии действуют строгие правила и эффективные методы, гарантирующие безопасность инвестора, с одной стороны, а с другой – что он тоже будет выполнять свои обязанности по контракту.
Самым серьёзным гарантом прав является регистрация собственности в государственном земельном реестре.
В отличие от некоторых других юрисдикций, законы Австрии и Швейцарии прочны на протяжении веков. Иногда я вижу в реестре земельных участков записи о действующем праве собственности в альпийских деревнях, которые относятся ещё к XVI веку.
Сделка с недвижимостью обрабатывается государственным нотариусом, который в Австрии имеет гораздо больше полномочий и обязанностей, чем, например, в России. После того как стороны подписали договор в нотариальной конторе (по закону это должно происходить в присутствии нотариуса), инвестор должен заплатить покупную цену, в течение 14 дней отправив платёж на доверительный счёт нотариуса. Как только деньги поступают, нотариус подаёт документы о регистрации в земельную книгу. Только после окончательного оформления имущества на нового собственника нотариус выдаст деньги продавцу.
Весь процесс регистрации в офисе земельного кадастра может занять от нескольких недель до нескольких месяцев в зависимости от сложности сделки, но на протяжении всего этого времени права инвестора полностью защищены. Нотариально заверенная подпись под договором купли-продажи является безвозвратно обязательной, и ни одна сторона не может выйти из сделки после этого момента.
Второй инструмент защиты инвестора – использование сегрегированных счетов.
Основную часть денег нужно внести в период строительства для оплаты работы мастеров, строительных компаний и поставщиков. С этой целью для каждого индивидуального инвестора создается банковский счёт, который отделён от бизнес-счетов компании.
Перед началом строительства инвестор переводит средства на отдельный счёт, откуда платежи могут быть сделаны только после договорённостей между инвестиционной компанией и инвестором, а также после получения подписей от обеих сторон. Поскольку выполнять эту процедуру для каждого отдельного выставленного счёта нецелесообразно, средства поступают большими партиями на бизнес-счёт компании, которая затем рассчитывается по счетам за строительство. В случае если инвестор не хочет участвовать в этой процедуре, можно поручить задачу юристу, который действует в качестве доверенного лица.
Когда работы завершены, шале обустроены, персонал обучен, а маркетинговый процесс по привлечению гостей стартовал, настало время взглянуть на доход.
Коммерческая недвижимость приносит прибыль двумя путями.
Во-первых, рентный доход, который в нашем случае поступает с туристической аренды шале. С этих поступлений должны быть оплачены эксплуатационные расходы. Если всё работает, как запланировано, итоговый денежный поток будет положительным, и в конце каждого года инвестору будет доступна чистая прибыль.
Соотношение между положительным денежным потоком и общей суммой инвестиций обычно называется рентабельностью проекта. Эта цифра, выраженная в процентах, часто даётся в заголовках объявлений о продаже коммерческой недвижимости и используется частными инвесторами для оценки вложения. Но это только половина дохода.
Во-вторых, прирост стоимости недвижимости. Учитывая австрийский индекс цен на недвижимость за последние два десятилетия, можно прогнозировать, что объекты будут дорожать на 5,19% в год. Конечно, это лишь прогноз, однако основан он на точных цифрах и профессиональном анализе.
Если мы хотим правильно рассчитать прибыль от инвестиций, нужно учитывать оценку недвижимости. Это просто балансовая стоимость, которая превратится в реальные деньги, только если инвестор продаст собственность, но это очень ценный актив. Чтобы получить полную картину, мы включаем эту цифру в расчёты прибыли так же, как финансовые инвесторы делают это с ценами акций, облигаций или любых других активов в своих портфелях. Кстати, институциональные инвесторы, как и страховые компании или инвестиционные фонды, по закону обязаны включать балансовую стоимость недвижимых активов в расчёты прибыли при подготовке баланса на конец года.
При анализе инвестиционного проекта для клиентов я всегда рассчитываю три параметра:
- риск
- годовой денежный поток – рентабельность или дивиденды
- накопленная стоимость чистых активов (СЧА)
Накопленная СЧА показывает, сколько активов будет в общей сложности через несколько лет в результате первоначальных инвестиций. Точная калькуляция сложна, но если говорить простыми словами, то это балансовая стоимость недвижимости плюс сумма (накопление) всей прибыли с аренды, заработанной на настоящий момент. В теории финансовых инвестиций у нас есть аналогичное понятие – «совокупный доход».
Конечно, никто не будет просто хранить деньги, полученные как прибыль от аренды, на банковском счёте в течение 10 или 20 лет. На деле деньги будут потрачены или реинвестированы в другие проекты, но для целей накопленной СЧА это не имеет значения. Для инвестора эта опорная отметка показывает, какую ценность он получает за деньги, которые когда-то вложил в собственность.
После короткой экскурсии по основам оценки инвестиций в недвижимость предлагаю проэкзаменовать наш актуальный проект. Диаграмма показывает рост цен на недвижимость (оранжевая линия), накопленный рентный доход (синяя линия) и совокупную чистую стоимость активов – общую прибыль (красная линия) за период прогнозирования в 20 лет.
Для расчёта диаграммы использованы официальные статистические данные Австрийского национального банка (OENB), Австрийского бюро статистики (Statistik Austria) и Офиса статистики и туризма федеральной земли Верхняя Австрия (Oberösterreich), где расположены наши шале. Основываясь на пуле данных за последние 40 лет, компьютер выдал экономические параметры, которые позволяют прогнозировать эффективность этого инвестиционного проекта.
| Ключевые инвестиционные параметры | Ценность |
|---|---|
| Ежегодный прирост цен на недвижимость в Австрии, средний показатель за 15 лет | 5,19% |
| Уровень инфляции в Австрии, средний показатель за 15 лет | 1,91% |
| Сумма инвестиций, всего | €3 840 000 |
| Доход с аренды, рентабельность, в год | 8,71% |
Диаграмма показывает, что все показатели идут вверх. Сюрпризом для нас это не является, учитывая долгосрочную историю австрийской недвижимости как стабильного, зрелого и растущего актива. Но впечатляет динамика.
| Контрольная мера | 10 лет, евро | 20 лет, евро | % в год |
|---|---|---|---|
| Накопленная прибыль с рентного дохода | 3 485 599 | 7 899 571 | 10,29 |
| Оценка собственности | 6 028 968 | 9 952 283 | 5,19 |
| Накопленная чистая стоимость активов (СЧА, общая прибыль) | 9 514 567 | 17 851 854 | 18,24 |
С первоначальных инвестиций в €3,8 млн чистый доход инвестора с аренды составил €3,5 млн за первые 10 лет и €7,9 млн – за 20 лет. Ещё более значительным является накопленная СЧА, которая включает в себя также оценку имущества. В целом стоимость инвестиций выросла до €17,9 млн, что в 4,6 раза больше первоначальной суммы. Это эквивалентно годовой доходности в 18,24%!
Конечно, эта цифра состоит также из балансовой стоимости. Но для того, чтобы правильно сравнить инвестиции в недвижимость с другими видами инвестиций (например, с покупкой акций корпорации для получения дивидендов), расчёт эффективности должен включать и стоимость базового актива. Каждый инвестиционный фонд проходит ту же процедуру, и такие фондовые индексы, как немецкий DAX или российский Russian MOEX Russia Total Return Index, рассчитаны так же.
В завершение хочу сказать несколько слов о последствиях инфляции, амортизации зданий и о таком критерии, как период окупаемости, который часто запрашивают инвесторы.
По своей природе инвестиции в недвижимость должны защищать от негативных последствий инфляции. Недвижимость считается частью производительной собственности национальной экономики, и теоретически её цена увеличивается, если инфляция возрастает. Кроме того, арендные ставки растут вместе с инфляцией (фактически арендная плата является частью потребительской корзины, на основе которой рассчитывается уровень инфляции).
В туристическом бизнесе корректировка арендных ставок в зависимости от инфляции очень проста. Не существует долгосрочных обязательных ограничений, как в договорах аренды жилья или офиса. Туристические арендные ставки просто устанавливаются от одного сезона к другому, и те, кто регулярно ездит в Европу на лыжные каникулы, должны были заметить, что проживание с каждым годом становится немного дороже.
Тем не менее инвестор должен знать, какую инфляцию следует ожидать в обозримом будущем. Потому что, если уровень инфляции будет выше, чем оценка его имущества, он будет иметь прибыль лишь в номинальном выражении. Кстати, такая ситуация указала бы на существенные макроэкономические дисбалансы в стране, куда он инвестировал.
Австрия и особенно Швейцария имеют богатую историю стабильной валюты с низким уровнем инфляции. Статистика за последние два десятилетия показывает, что средний уровень инфляции в Австрии составлял 1,91% в год, и можно предположить, что это не изменится в ближайшем будущем. Поэтому, когда мы сравниваем прогноз стоимости недвижимости нашего шале-курорта (синяя линия) с ожидаемым индексом потребительских цен (красная линия), мы получаем эту картину.
Эта диаграмма не нуждается в дополнительном объяснении. Стоимость недвижимости будет расти значительно быстрее, чем потребительские цены. При уровне инфляции в 1,91% и приросте стоимости недвижимости в 5,19% мы можем ожидать чистого повышения цены на 3,28% ежегодно.
Даже если уровень инфляции возрастёт, не думаю, что основная картина изменится, потому что австрийский рынок недвижимости стабилен на протяжении десятилетий и не имеет никаких признаков проблем или перегрева.
Амортизации недвижимости – явление, которое нередко игнорируют частные инвесторы и скрывают многие застройщики в своих прогнозах доходности. В то время как участок земли не подвергается износу, здание на нём с годами изнашивается. В туристической недвижимости этот эффект усугубляется растущими требованиями гостей. Отель, который был четырёхзвёздочным 30 лет назад, сегодня будет едва соответствовать стандартам трёхзвёздочного, в случае если владелец не обновляет его постоянно.
Чтобы решить эту проблему, мы включаем в расчёты денежных потоков в качестве фактора затрат определённую сумму для ремонта и поддержания здания, а также скидку на восстановление и модернизацию имущества в целом. Таким образом, создается отдельный денежный пул независимо от чистого дохода с аренды, который затем может быть использован для оплаты необходимых работ. При таком методе расчёта итоговая доходность нашей первой диаграммы является окончательной без необходимости корректировки амортизации.
Период окупаемости – время, необходимое для возмещения затрат на первоначальные инвестиции. Об этом показателе часто спрашивают частные инвесторы.
Понятие происходит из корпоративного бюджетирования, где используется для оценки времени, за которое машина, грузовик или программное обеспечение заработают свою первоначальную цену и начнут приносить корпоративную прибыль. В рекламе недвижимости этот параметр часто рассчитывается как время, необходимое для получения суммы инвестиций за счёт накопленного дохода с аренды. И многие инвесторы думают, что чем короче этот период, тем лучше инвестиционный проект.
Я считаю этот подход в корне неверным. Он пренебрегает внутренней ценностью собственности, которая присуща каждой инвестиции в недвижимость. Если вы инвестируете в недвижимость, вы не покупаете амортизируемый предмет, например, машину. По теории сбалансированного портфеля, вы просто перемещаете средства из одного класса активов (наличные) в другой (недвижимость). Более того, если вы будете строить со своими активами что-то новое или делать капитальный ремонт, итоговая стоимость готовой недвижимости должна быть больше той суммы, которую вы вложили. В этом принципиальное различие между недвижимостью инвестиционного класса, стоимость которой обычно возрастает со временем, и машиной, грузовиком или чем-то ещё, ценность чего начинает падать с момента использования.
Если вы действительно спросите меня, как долго будет окупаться наш шале-курорт, я отвечу – ноль лет! Потому что с самого начала в вашем портфеле будет имущество, столь же ценное, сколь и деньги, которые вы за него заплатили (учитывая, что проект хорошо управляется, а вы не переплачиваете). Недвижимость имеет рыночную стоимость, как, например, государственные облигации. И никто, покупая казначейские облигации США, не будет спрашивать, через сколько лет процентные платежи вернут номинальную стоимость.
Иллюстрации предоставлены автором
