a
Версия
для печати

Туристическая недвижимость в Альпах: анализ рисков и возможностей для инвесторов

Автор этой статьи – инвестиционный менеджер в швейцарском фэмили-офис – рассказывает о плюсах и минусах курортной недвижимости как сферы для вложения средств, анализирует популярные рынки, выделяет главные тенденции в туризме и советует, как спроектировать сделку, чтобы извлечь из неё максимальную выгоду.

Содержание статьи

Если вы думаете об инвестициях в недвижимость, то, скорее всего, рассматриваете доходные апартаменты, офисные здания или торговые центры. Но есть ещё одна категория, которую часто недооценивают: качественные объекты для туристического бизнеса.

Индустрия гостеприимства – одна из ключевых в мире. И растёт она значительно быстрее среднего. В 2018 году туризм принёс глобальной экономике $8,3 трлн – 10,4% мирового ВВП. В обозримом будущем эта тенденция сохранится благодаря фундаментальным причинам.

Инвестиции в туристическую недвижимость имеют свои особенности. Прежде всего – требуют специальной экспертизы и опыта. Управлять успешной гостиницей намного сложнее, чем стандартным жилым домом. С другой стороны, вознаграждение может быть экстраординарное, а при грамотном подходе риск остаётся минимальным.  

Плюсы и минусы разных типов недвижимости для инвесторов

Жилая недвижимость

Квартиры, которые сдаются в аренду частным лицам, – самый простой для понимания и развития вид недвижимости. Но в таких странах, как Австрия и Германия, рентный рынок чрезмерно регламентирован. Арендные ставки ограничены законом, жильцы имеют больше прав, чем сам арендодатель (Mieterschutzgesetze – законы о защите арендаторов).

В Германии вновь начались дискуссии на тему экспроприации рентных квартир – подобные идеи в том числе высказывают лидеры основных политических партий страны. В Швейцарии владение жилой недвижимостью в лизинговых целях де-факто невозможно для неграждан Швейцарии (закон Lex Koller), даже через швейцарскую холдинговую компанию.

Офисная и торговая недвижимость

Эту инвестиционную идею легко осуществить: сфера не зарегулирована, иностранец без проблем может приобрести в Австрии и Швейцарии подобный коммерческий объект. Однако для надёжных инвестиций требуются довольно крупные суммы (от €100 млн). Но самый важный недостаток в том, что рентный доход значительно зависит от экономического цикла, особенно для офисных площадей. Ваши инвестиции будут бесповоротно связаны экономикой региона, и в случае замедления вы можете понести существенные убытки.

Туристическая недвижимость

Выигрывает у других типов объектов тем, что является частью глобально растущего рынка. Австрия и Швейцария, к примеру, принимают миллионы туристов со всего мира. Для инвестора это означает глобальную диверсификацию экономического риска. Даже замедление местной экономики не будет драматичным, так как потеря региональных туристов компенсируется дополнительными гостями из-за рубежа.

Вкладывать в качественную туристическую недвижимость можно со сравнительно небольшими суммами. В Австрии цены на шале и дома для отдыха начинаются с €1 млн, для крупных курортов и отелей высокого качества нужны активы от €10-15 млн. В Швейцарии цены примерно на 40% выше. Но не забывайте: проекты туристической недвижимости требуют планирования и управления, а успешная работа невозможна без экспертов и компетентных партнёров. 

Обзор ведущих туристических рынков

Как выбрать «правильную» страну в качестве безопасной гавани для инвестиций в туристическую недвижимость? Очевидно, что политическая и экономическая стабильность, надёжная правовая и финансовая системы и твёрдая валюта – необходимые составляющие. Но есть ещё один важный фактор. Когда дело касается недвижимости, профессиональные инвесторы полагаются на долгосрочные тренды индексов цен. Эти индексы скомпилированы центральными банками и Банком международных расчётов в Базеле (Швейцария) и предоставляют официальные и достоверные данные почти для каждой страны мира.

Давайте взглянем на наиболее интересные рынки туристической недвижимости глазами профессионала.

На графиках показан период с 2006 по 2018 год, достаточно длительный, чтобы отразить очевидные тренды. Кроме того, он даёт нам понимание поведения рынков после большого финансового кризиса 2008–2009 годов (оранжевый прямоугольник). Все данные упорядочены по значению индекса 100 на начало 2006 года, поэтому графики можно сравнивать напрямую.

Индекс цен на недвижимость в Австрии
Здесь и далее: индексы цен на недвижимость для Австрии, Кипра, Италии, Испании, Швейцарии и Объединённых Арабских Эмиратов. Период 2006–2018 годов, квартальные данные. Базовое значение 100 = 1 января 2006 года. Источники данных: БИС (Банк международных расчётов), Швейцария; SNB (Швейцарский национальный банк), SIX Swiss Exchange, OENB (Австрийский национальный банк), TU Vienna. Графики составлены Benesteem, Швейцария.

Австрия. Устойчивое восходящее движение цен на протяжении более чем десяти лет. Нет ни малейшего признака замедления или перегрева рынка недвижимости, небольшие колебания вверх и вниз – нормальные статистические явления. Реакция цен австрийской недвижимости на финансовый кризис? Никакой реакции, бизнес работает в обычном режиме. Более того, рост ускорился после кризиса, а цены на недвижимость в Австрии сейчас примерно на 70% выше, чем до 2008 года.

Индекс цен на недвижимость Кипра

Кипр. В годы бума цены росли с космической скоростью, практически на 60% с декабря 2005-го по декабрь 2007-го. Но в кризис рынок рухнул и вступил в десятилетнюю депрессию, которая остановилась только два года назад. Сегодня цены на 30% и более уступают докризисным.

Индекс цен на недвижимость в Италии

Италия. В 2008–2009 годах цены вошли в рецессию, но результаты всё же были лучше, чем у других европейских туристических направлений (Испании или Кипра). Однако вскоре после сообщений о внутренних проблемах Италии с высоким государственным долгом и кризисом банковской системы началось долгосрочное снижение цен на недвижимость, которое продолжается до сих пор. Сегодня итальянский индекс цен почти на 20% ниже докризисного уровня.

Индекс цен на недвижимость в Испании

Испания. Когда в 2002 году Испания вступила в еврозону, стартовал мощный бум в строительстве, сфокусированный в основном на туристическом жилье и отелях среднего класса. Но в середине 2007-го, за год до финансового кризиса, ценовой тренд резко поменялся. Падение длилось практически десятилетие и обострило финансовые проблемы страны. Цены на испанскую недвижимость потеряли более 50 индексных пунктов.

Только с 2015-го рынок начал медленно восстанавливаться, хотя всё ещё находится на депрессивном уровне: индекс цен по-прежнему более чем на 30% ниже докризисных показателей. Текущая проблема в том, что в Испании переизбыток нерентабельной недвижимости, оставшейся после тучных лет, и владельцы пытаются вывести свои деньги из этих активов как можно скорее.  

Индекс цен на недвижимость в Швейцарии
Индексы цен на недвижимость рассчитываются в местной валюте. Графики стран еврозоны (Австрии, Кипра, Испании и т. д.) основываются на данных в евро. Чтобы сравнить их со швейцарским индексом, мы построили графики для обеих валют: зелёный – суммы во франках, голубой – суммы, конвертированные в евро.

Швейцария. В годы до кризиса 2008–2009 индекс был относительно стабильным. Но вскоре в Швейцарию – как признанную безопасную гавань – хлынул международный капитал. Это имело два последствия. Во-первых, цены на недвижимость инвестиционного класса начали сильно расти. Во-вторых, швейцарский франк значительно поднялся по отношению к евро. Обменный курс CHF/EUR сегодня на треть выше, чем в 2008 году, и это несмотря на попытки Национального банка Швейцарии ограничить рост валюты.

Для иностранного инвестора эта ситуация вдвойне удачна. Сейчас недвижимость в стране на 55% дороже, чем десять лет назад. Если же конвертировать стоимость объектов в евро, то цены более чем удвоились! При этом речь идёт не о каком-то экзотическом офшорном месте, а об одном из самых стабильных и зрелых рынков в мире.

Читайте также: Как анализировать риски при инвестициях в недвижимость. На примере Швейцарии

Индекс цен на недвижимость в ОАЭ

Объединённые Арабские Эмираты. Долгое время рынок показывал большой рост. Но в начале 2007-го пузырь лопнул, и во время финансового кризиса недвижимость ОАЭ претерпела самый крутой спад (за три года – практически на 40%). В течение следующих трёх лет спекулятивный рост рынка составил 70%, но уже в конце 2013 года пузырь снова лопается. С этого времени цены на недвижимость в ОАЭ находятся в нисходящем тренде, сейчас они всего на шесть пунктов выше, чем 13 лет назад. 

Причины успеха Австрии и Швейцарии

Международный валютный фонд (IMF) присваивает Швейцарии второе место в списке самых богатых стран, а Австрии – тринадцатое, ориентируясь на ВВП на душу населения за 2018 год.

Обе страны обладают важными для инвесторов преимуществами:

  • свобода от геополитического риска,
  • высокое место в рейтинге надёжности и стабильности,
  • низкие и умеренные налоги,
  • устойчивая политическая ситуация,
  • хороший социальный климат,
  • надёжная юридическая и финансовая система.

На стоимость недвижимости также влияют и природные условия – большая часть обеих стран покрыта горами и озёрами, и это ограничивает число предложений. Так, в Швейцарии только 40% площадей составляют земли, пригодные для пахоты или проживания.

Статистика числа туристов в Европе и Австрии

На долгосрочный успех инвестиций в курортную недвижимость, безусловно, влияют и перспективы туристической индустрии. С этой точки зрения у Австрии и Швейцарии тоже сильные позиции.

1. Европа – туристическое направление № 1 во всём мире. В 2017 году сюда приехало более 670 млн гостей. На протяжении 50 лет эта цифра растёт, несмотря на международные кризисы. В 2030 году, по прогнозам Всемирной туристской организации (ЮНВТО), в Европе побывает около 800 млн туристов.

2. Австрия и Швейцария имеют развитую туристическую инфраструктуру. Сюда едут гости со всего мира, что для инвестора означает глобальную минимизацию экономического риска.

3. Обе страны обладают стабильными и зрелыми рынками (как в сфере туризма, так и в недвижимости). Австрия и Швейцария на протяжении многих десятилетий показывают непрерывный рост цен на жильё и доходов с аренды, а также увеличение числа гостей.

4. Альпийская туристическая недвижимость – всесезонный бизнес. При этом зимние гости, как правило, имеют бюджет в два-три раза выше, чем те, кто приехал летом. В этом альпийский туризм сильно отличается от приморских направлений, где зима считается «несезоном».

5. В обеих странах туристическая индустрия – важная составляющая экономики. В Австрии туризм приносит 15,4% ВВП, в Швейцарии – 8,5% (данные за 2018 год). Благодаря этому инвесторы получают поддержку от политиков и администрации на федеральном, региональном и местном уровнях.

 

Подход к инвестициям в курортную недвижимость

Для того чтобы успешно инвестировать в недвижимость, обращайте внимание на её качество и локацию. Собственность, если она находится в идеальном месте, как правило, растёт в цене и проще продаётся. Помните, в недвижимости можно изменить всё, кроме расположения!

Исследования тенденций альпийского туризма показывают, что его будущее зависит от гармоничного сочетания природы и роскошного образа жизни. Люкс-туризм уже сейчас растёт на 50% быстрее, чем вся туристическая индустрия в целом. По данным Amadeus, крупнейшей в мире системы бронирования авиабилетов и отелей, в сегменте люкс-путешествий в течение следующих десяти лет прогнозируется рост на 6,2%, а в масс-маркете – на 4,8%.  

Люкс-путешественники тратят в шесть раз больше, чем рядовые туристы, и совершают не три, а пять-шесть поездок за год.  Такие данные публикует Международная ассоциация элитного туризма (ILHA), базирующаяся в США. Это приведёт к стабильному уровню заполняемости курортов в низкие сезоны. Расходы люкс-туристов устойчивы к экономическим спадам, а их решения о поездках зависят не от текущего дохода, а от долгосрочного благосостояния семьи.

Кризис 2008–2009 годов почти не отразился на сфере альпийского туризма. Статистические данные Австрии показывают, что люкс-объекты заполняются в 1,4 раза больше, чем трёхзвёздочные отели, и почти в два раза больше, чем бюджетные варианты.

Что ещё важно: демографические данные по промышленно развитым странам показывают более высокий рост в сегменте населения старше 50 лет. Эта возрастная группа не только имеет больше средств и свободного времени для путешествий, но и требует более высокого уровня комфорта и качества, чем молодые семьи.

Поэтому надо учитывать, что инвестиции в бюджетные туристические объекты в странах с высокой заработной платой (Австрии и Швейцарии) успешными не будут.

Завтрашние состоятельные путешественники будут по-другому понимать слово «роскошь». К такому выводу приходят аналитики Amadeus в исследовании «Формирование будущего туристического класса люкс. Требования к путешествиям – 2030».

Лучшее местоположение – это не обязательно центр Кицбюэля или Санкт-Моритца. Скорее будет востребовано проживание в тихом и экологически чистом месте, расположенном недалеко от подъёмников. Клиенты станут уделять больше внимания возможностям для культурной и социальной активности (достопримечательности, шопинг, фестивали и т. д.), а также знакомству с местным колоритом и культурой.

В альпийском туризме наблюдается растущий спрос на роскошные шале с атмосферой горных хижин. Гости хотят уединения и независимости от расписания отелей, однако требуют все удобства первоклассного размещения, вплоть до личного дворецкого и повара. Также более востребованными становятся зелёные локации, в том числе и для состоятельных путешественников.

Примеры объектов недвижимости в Швейцарии
Квартира в Монтрё, Швейцария (цена по запросу)
Цена по запросу
Квартира в Монтрё, Швейцария
188 м2 4 3 3
Кредит
Очень красивая 4-комнатная квартира в новом 2008 года постройки здании. Панорамный вид на Озеро и горы. Современная полностью оборудованная кухня Гардеробная 3 спальни с 3 ванными комнатами Просторный зал со столовой. 2 места в гараже В резиденции большой парк и бассейн
Victoria Gaillard sarl
Квартира в Монтрё, Швейцария (цена по запросу)
Цена по запросу
Квартира в Монтрё, Швейцария
130 м2 5 3 4
Кредит
Большая, светлая квартира в центре Монтрё, 5 комнат Очень красивая, просторная пятикомнатная квартира, на пятом этаже, с великолепным панорамным видом на озеро и Альпы. Резиденция расположена на центральной улице города, напротив площади и набережной с памятником Фреди Меркьюри, в близи ко всем городским коммуникациям, сад, школа, магазины к...
Victoria Gaillard sarl
Отель, гостиница за 18 000 000 евро в Монтрё, Швейцария
18 000 000 €
Отель, гостиница в Монтрё, Швейцария
1000 м2
Готовый бизнес
Старинный отель в центре города Монтре с видом на Женевское озеро. Готовый бизнес для желающих надежно вложить капитал и получить вид на жительство в Швейцарии. Если у Вас возникают какие-либо вопросы, звоните, я с радостью на них отвечу! Для организации просмотра, звоните: Tel + 41 76 375 77 23 Расположение: в 6 минутах от скоростной...
Victoria Gaillard sarl
Пентхаус за 5 000 000 евро в Монтрё, Швейцария
5 000 000 €
Пентхаус в Монтрё, Швейцария
175 м2 3 2 2
Один из самых престижных пентхаусов в историческом здании на первой линии цветочной набережной Монтре. Есть возможность приобрести от 175 до 375 м2, одна квартира полностью отреставрирована, одна еще в процессе рестоврации и еще есть возможность выбрать отделочные материалы. Последний этаж, балкон, терраса, парковочные места, потрясающий вид на...
Victoria Gaillard sarl
Кафе, ресторан за 2 549 840 евро в Монтрё, Швейцария
2 549 840 €
Кафе, ресторан в Монтрё, Швейцария
708 м2 4% в год
Готовый бизнес
Ресторан расположен в самом центре Монтре с видом на озеро Первый этаж - кафе-ресторан с крытой террасой на берегу озера, столовая, бар В подвале - кухня, кладовая, холодильники, кабинет и гардеробная. Срок аренды до апреля 2023 года с продлением на 10 лет
Intermark Global
Магазин за 2 644 278 евро в Монтрё, Швейцария
2 644 278 €
Магазин в Монтрё, Швейцария
890 м2 5% в год
Готовый бизнес
Город с населением около 10 тыс. человек влизи Монтрё и Вильнёв, регион Женевского озера. Население города постоянно растет с конца 1980-х годов. Есть проект развития объекта – строительство жилого дома с сохранением супермаркета на первом этаже.
Intermark Global
Апартаменты за 953 000 евро в Монтрё, Швейцария
953 000 €
Апартаменты в Монтрё, Швейцария
75 м2 2 2
Площадь апартаментов: 75 кв. м➢ 2 спальни➢ 2 ванные комнаты➢ Балкон➢ Гараж➢ Расположение: город Монтре➢ Рядом: озеро, рестораны, бары, пекарни, магазины, аптеки, почта, банки, парикмахерская
NF Group
Апартаменты за 1 295 000 евро в Монтрё, Швейцария
1 295 000 €
Апартаменты в Монтрё, Швейцария
170 м2 2
Площадь апартаментов: 170 кв. м➢ 2 спальни➢ Балкон и терраса➢ С частным лифтом➢ Расположение: город Монтре➢ Рядом: центр города, магазины, железнодорожная станция, автотрасса, аэропорт
NF Group
Апартаменты за 1 545 000 евро в Монтрё, Швейцария
1 545 000 €
Апартаменты в Монтрё, Швейцария
124 м2 2 2
3-й этаж➢ Площадь апартаментов: 124 кв. м➢ 2 спальни➢ 2 ванные комнаты➢ Балкон➢ Расположение: город Монтре➢ Рядом: школы, больница, центр города, озеро, гавань, железнодорожная станция
NF Group
Апартаменты за 1 554 000 евро в Монтрё, Швейцария
1 554 000 €
Апартаменты в Монтрё, Швейцария
88 м2 1
5-й этаж➢ Площадь апартаментов: 88 кв. м➢ 1 спальня➢ Вид на озеро и горы➢ Терраса на крыше комплекса➢ Расположение: город Монтре➢ Рядом: центр города, автобусная остановка, железнодорожная станция
NF Group
Отель, гостиница за 33 000 000 евро в Кран-Монтане, Швейцария
33 000 000 €
Отель, гостиница в Кран-Монтане, Швейцария
1788 м2
Гражданство Онлайн-показ
Рады предложить на продажу 5 звездный бутик-отель. ШАЛЕ, КРАН-МОНТАНА, Швейцарские Альпы
Частное лицо
Апартаменты за 810 000 евро в Монтрё, Швейцария
810 000 €
Апартаменты в Монтрё, Швейцария
115 м2 4 3 2
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Шикарнейшая просторная квартира с п видом на Женевское озеро Эта квартира наполнит вас теплыми чувствами уюта и благополучия. Эти апартаменты имеют просторный балкон, откуда можно наблюдать приход нового дня с чашечкой кофе и наслаждаться жизнью. А можно пролистывать свежие утренние новости мира и планировать свой день. Ещё Вам...
Victoria Gaillard sarl

 

Бонус от инвестиций: вид на жительство

Часто иностранные инвесторы хотят перенести свою резиденцию в Австрию или Швейцарию. И единственным реальным шансом для них – неевропейцев – получить вид на жительство в этих странах являются активные коммерческие инвестиции (на некоммерческий ВНЖ для нерезидентов ЕС выделяется несколько сотен квот в год).

Однако просто покупки ценной недвижимости для получения ВНЖ недостаточно – ни Австрия, ни Швейцария не имеют программы «золотой визы».

Возможны два решения:

  • запросить резиденцию для «самозанятого топ-менеджера»;
  • вложиться в проект с «особым макроэкономическим значением».

Иными словами, чтобы инвестор мог претендовать на ВНЖ, вложенные им средства должны способствовать увеличению числа рабочих мест, получению налоговых платежей или выгоды для региона.

Инвестиции в туристическую недвижимость этим требованиям соответствуют. Гостиница или холдинговая компания, управляющая апартаментами для отдыха, – это активный бизнес. Инвестор может занять в нём любую контролирующую должность, например, председатель совета директоров. На таком посту ему необязательно активно участвовать в управлении, достаточно выполнять требования местного законодательства. Но, безусловно, ВНЖ можно будет получить только при условии достаточных инвестиций.

Кстати, покупка отеля предлагает дополнительные возможности для инвестора. Такие проекты обычно делятся на две части: холдинговая компания, которая владеет недвижимостью и получает арендные платежи, и управляющая компания, которая курирует ежедневный бизнес, получает прибыль с номеров и услуг для гостей. В этом бизнесе инвестор также получает долю в управляющей компании, а значит, и дивиденды в дополнение к фиксированному доходу от аренды.

Резюмирую. Я уверен, что инвестиции в недвижимость в проектах альпийского туризма имеют ряд преимуществ для инвесторов:

  • безопасная гавань в сердце Европы;
  • стабильный и растущий рынок на протяжении десятилетий;
  • защита от рисков благодаря глобальной отрасли, которую ожидает дальнейший рост;
  • возможность оформить вид на жительство в Австрии или Швейцарии;
  • три способа получения прибыли: доход от аренды, рост стоимости имущества значительно выше уровня инфляции, а в случае отелей – дивиденды для акционеров. 

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Австрия, Швейцария, Анализ рынков, Инвестиции, Коммерческая недвижимость, Элитная недвижимость

Читайте также

В Европейском суде рассматривают дело, которое коснётся многих российских собственников недвижимости
Неожиданные последствия санкций
Европа упрощает, а Сальвадор раздаёт… бесплатно
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Говорят, в Европе сильно дешевеет недвижимость, – так ли это? Тренды полугодия
Много интересных графиков
В очередь за отелями! Гостиничный сектор Европы в 2024 году привлекает инвесторов
Какие стратегии выбирают профессиональные инвесторы
Где проще получить второе гражданство
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Самые популярные страны у российских покупателей зарубежной недвижимости в I полугодии 2024
Важная аналитика от Prian

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Недорогая недвижимость в Австрии Элитная недвижимость в Швейцарии Недорогая недвижимость в Швейцарии Аренда недвижимости в Австрии

Интересно почитать

Полезные статьи

Содержание недвижимости в Греции

Обновили полезный материал

  • 13.06.2024
  • 45261

Содержание недвижимости в Турции

Обновили полезную инструкцию

  • 03.01.2024
  • 67590