Версия
для печати
для печати
Большинство инвесторов, стремящихся получать пассивный доход, мыслят весьма стандартно. Инвестиции в недвижимость они рассматривают только в одном ракурсе – полное владение, допустим, квартирой, и последующая сдача её в аренду.
Любые иные формы владения кажутся им недостаточными или сомнительными. Тем не менее, вариантов владения недвижимостью больше, чем мы думаем. Приведу некоторые из них…
Не все это знают, но… В Финляндии (!) покупка квартиры – это не приобретение недвижимости как таковой. Многоквартирные дома принадлежат жилищным акционерным обществам, которые владеют участком, на котором данный дом построен (либо земля арендована у города). За каждой квартирой закреплено определённое количество акций.
То есть, приобретая объект, вы становитесь акционером этого жилищного АО. Именно владение этими акциями даёт вам право распоряжаться квартирой. При этом нигде не говорится, что вы являетесь именно собственником данного жилья. Вы только получаете право пользования квартирой через владение акциями. Тем не менее, это никого не смущает. Квартира также может продаваться, передаваться в дар, наследоваться и так далее. Иными словами, такая форма собственности ничего, по сути, не меняет.
Известно, что существуют такие формы владения недвижимостью как Freehold (аналог принятой в западных странах частной собственности) и Leasehold (долгосрочная аренда или владение, ограниченное во времени). Такие схемы очень популярны, например, в Великобритании и странах Юго-Восточной Азии. В каких-то странах или (как в Таиланде) даже конкретных регионах вообще нет для иностранца иного варианта приобретения недвижимости, кроме как через Leasehold.
При Leasehold вы не будете являться полноправным собственником недвижимости, а участок земли будет принадлежать вам на правах аренды на определённый срок. Так, в Таиланде срок такого «лизинга» составляет 30 лет (с возможностью продления до 90 лет), в Камбодже – 99 лет, в Индонезии – 70 лет с определенными условиями и так далее. После чего право собственности аннулируется.
Стоимость объекта, продающегося по типу владения Leasehold зависит от оставшегося срока. Покупая такой объект, стоит уточнять у землевладельца сроки и условия продления аренды земли, а также ответственность сторон.
Эта форма владения подходит тем, у кого небольшой капитал, либо тем, кто хочет эту имеющуюся свободную наличность диверсифицировать и получать стабильный, гарантированный доход.
Вообще, «диверсификация» – это сегодня «слово дня». При сложившейся в мире экономической ситуации, только распределение капитала даёт хоть какие-то надежды на минимизацию рисков и даже заработок.
Допустим, вы не хотите вкладывать все свои €50 тыс. или €200 тыс. в один объект, а хотите разбить их на несколько частей. Что совершенно разумно. В этом случае вам придётся принять тот факт, что вы не полностью владеете объектом, а только его долей. Величина этой доли зависит от ваших инвестиционных возможностей. Это ещё один «болевой порог» для стандартных инвесторов, так как им кажется, что, владея «лишь» долей, они не владеют ничем или их права будут ущемлены. Это не так. Как и в случае с полным владением, долевое владение определяется законами той страны, где подобная недвижимость приобретается и договором, заключающимся между продавцом доли и инвестором. Что же касается доходности в таких проектах, то тут всё совсем просто. Недвижимость передаётся в распоряжение управляющей компании в обмен на прописанные в контракте обязательства по выплате доходности.
Возьмем конкретный пример. В центральной Франции на территории в 1 млн кв. м реализуется проект – пятизвездочный Golf & SPA комплекс Wyndham Halcyon Retreat. Рядом с гольф-полем расположен строящийся коттеджный посёлок, в котором можно приобрести студии, апартаменты с одной, двумя или тремя спальнями. На каждые апартаменты регистрируется акционерное общество.
В данном проекте апартаменты можно купить полностью в собственность или же приобрести долю совладения (стать одним из 13 равноправных владельцев) через покупку доли в компании. Минимальная сумма инвестиций в этом случае составляет €17 230.
Инвестор заключает договор с управляющей компанией, которая обеспечивает гарантированную доходность в год – от 6 до 8% в евро от инвестированной вами суммы (процент зависит от срока действия контракта). Компания предлагает две точки выхода из проекта – через 5 и 10 лет. При выходе ваша доля выкупается по цене покупки с бонусом за счёт роста стоимости проекта. То есть вопрос с ликвидностью решён заранее.
Важный плюс проекта – он рассчитан в первую очередь на местных поклонников гольфа и их семьи. То есть, в меньшей степени пострадал от кризиса международного туризма.
Иными словами, вот он - пример проекта, где при небольшой уровне входа инвестор получает внятную и понятную доходность, а также гарантии ликвидности.
Инвестиционные трасты REIT – ещё один вариант низкобюджетного инвестирования в недвижимость для получения пассивного дохода.
REIT – это компания, которая владеет и, как правило, управляет различными объектами недвижимости (условно тремя магазинами или 4 000 логистическими центрами по всему миру), которые приносят доход с аренды.
Для того, чтобы компания могла считаться REIT, она должна удовлетворять нескольким важным условиям, в том числе по количеству акционеров (не менее 100). А также 75% имущества компании должна составлять недвижимость, минимум 90% облагаемого налогом дохода должно быть выплачено инвесторам и т.д.
Решив инвестировать в REIT, вы приобретаете не объект, а акции компании, владеющей недвижимостью. Акции реализуется на биржах и специализированных площадках. По сути, это похоже на покупку обычных акций на бирже. Отличие заключается только в том, что владелец акций REIT получает дивиденды, не продавая акции. Тогда как владелец акций на фондовом рынке может заработать, только продавая акции с прибылью.
В зависимости от типа REIT, доход компании генерируется из доходов с аренды, процентов с выданных ссуд и прибыли от перепродажи недвижимости. Средняя доходность по REIT – 4–7% в год.
Есть два основных типа REIT-компаний. Equity REIT – компании, которые владеют недвижимостью и зарабатывают преимущественно на ее аренде. И Mortgage REIT (или ипотечный REIT) – компании, инвестирующие в ипотеку, обеспеченные ипотекой ценные бумаги и связанные с ними активы, и генерирует доход за счёт процентного дохода.
Для иллюстрации я сразу приведу пример проекта, реализуемого в Германии. В данном случае приобретаются облигации компании, занимающейся редевелопментом жилых домов (преимущественно памятников архитектуры) в Берлине и Лейпциге, и их перепродажей. Плюс данной формы инвестирования по сравнению в REIT – это фиксированная доходность.
В приведенном примере у компании на данный момент 24 таких объекта. Для финансирования проектов компания использует три источника. Банковскую ссуду (покрывающую примерно половину необходимых средств), собственные средства и средства инвесторов. Для привлечения последних, компания проводит эмиссию и выпускает облигации с фиксированной доходностью. Минимальная инвестиция €3 тыс. (разовые инвестиции) либо €50 (пятьдесят евро) в месяц (накопительная программа).
В случае разовых инвестиций доход выплачивается ежеквартально, а инвестированная сумма возвращается в январе 2025 года. При желании вы можете эти деньги реинвестировать опять.
В накопительных программах доход выплачивается вместе с накопленной суммой в конце действия контракта. Инвестор может сделать перерыв в ежемесячных оплатах до полугода, а также забрать 30% своих инвестиций через два календарных года после начала действия контракта.
Доходность составляет от 6 до 10% годовых в евро, в зависимости от размера инвестиций.
Это ещё один вариант для диверсификации капитала или для инвестора, который обладает небольшой суммой и хотел бы, чтобы его деньги генерировали доход в евро.
Гарантия – это всегда понятие относительное. По сути, прописанная в контракте гарантированная доходность есть обязательство конкретной компании выплатить вам обещанные деньги. Не беря в расчёт временные форс-мажорные факторы, что является точками риска в таких инвестициях?
1. В первую очередь – это бизнес-модель. Давайте рассматривать покупку недвижимости как бизнес, раз уж мы хотим, чтобы она приносила нам прибыль. То есть вы должны понимать, как ваша доходность будет генерироваться.
2. Вторая точка – это, конечно, УК или управляющая компания. От её профессиональной работы зависит ваш доход. Задавая правильные вопросы, можно понять, способна ли данная компания выполнить взятые на себя обязательства.
3. Ну, и третья, конечно, это локация. Это не первостепенный критерий в данном случае, но важный и напрямую влияющий на ликвидность.
Эти три фактора должны быть проанализированы прежде, чем вы будете инвестировать ваши деньги.
Важное общее правило – обязательно смотреть на цифры. Отложить эмоции в сторону и скрупулезно считать.
Можно, конечно, ничего не делать и никуда не инвестировать. Но бездействие – это тоже риск. Деньги должны работать и приносить вам доход.
А как, где и на каких условиях – решать вам.
Вы заинтересованы в пассивном доходе с минимальным бюджетом? Обращайтесь к инвестиционному эксперту Эрику Розенфельду
