Рынок недвижимости Черногории в условиях пандемии COVID-19: искусственная кома

Антон Шамарин, исполнительный директор агентства недвижимости и инвестиционного консалтинга VALUE.ONE

С 17 марта 2020 года правительство Черногории ввело карантин, все «несущественные» бизнесы закрыты, работают только аптеки, продуктовые магазины, банки, некоторые государственные службы (при этом прием граждан приостановлен). Границы закрыты, междугороднее сообщение запрещено, кроме исключительных случаев.

Краткосрочный эффект: снижается количество сделок, но не цены

Итак, рынок недвижимости временно замер. Сделки, находившиеся в процессе завершения, отложены до момента, когда возможно будет физическое присутствие покупателя (а иногда и продавца, часто в транзакциях участвуют иностранные собственники).

Новые покупатели физически не могут приехать для просмотра объектов. Кадастр недвижимости временно не работает, нотариусы работают по сокращенному графику, в каждом муниципалитете одновременно - не более одного нотариуса. Эти моменты в некоторых случаях можно обходить, например, предоставляя риелтору или адвокату доверенность на покупку/продажу недвижимости, которая делается непосредственно в стране нахождения клиента.

Эти механизмы работают, если в стране проживания покупателя также не введен карантин, и есть возможность оформить доверенность и выслать экспресс-почтой в Черногорию.

Такой подход актуален для людей, которые уже присмотрели, зарезервировали объект, им остается только формально подписать договор купли-продажи. Также для тех, кто уже знаком со страной и рынком недвижимости, и хочет срочно вложить деньги. В некоторых случаях актуальна удаленная сделка, когда покупатель заказывает видео-обзор недвижимости, и затем дистанционно приобретает объект.

Вот что продают в Черногории сейчас:

2 820 000 €

Коммерческая недвижимость в Тивате, Черногория

164 м²

Коммерческое помещение в TheDreamsbyDukley. Эксклюзивное коммерческое помещение в самом центре PortoMontenegro— престижного яхтенного порта и одного из самых элитных курортов Адриатики. Объект расположен в комплексеDreamsbyDukleyи представляет собой инвестиционную возможность премиум-класса с высоким потенциалом доходности и прироста...

VALUE.ONE

226 240 €

Квартира в Баре, Черногория

113 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 5.25.13.11243Просторная квартира с двумя спальнями в строящемся комплексе Премиум класса со СПА в центре Бара. Площадь – 113.12 кв.м. Цена – 2 и 3 этаж – 226 240 евро 4 и 5 этаж – 237 552 евро 6 и 7 этаж – 248 864 евро 8 и 9 этаж – 260 176 евро 10 этаж – 271 488 евро 11 этаж – 282 800 евро Квартира состоит из коридора, гостиной...

DOO TradeGoria

290 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

160 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Продается дом с тремя отдельными квартирами в живописном микрорайоне Сусщепан. Площадь дома 160 кв.м., площадь участка 200 кв.м. На каждом этаже квартира следующей планировки: коридор, кухня-столовая, гостиная, две спальни, ванная, большая терраса. Дом меблирован и укомплектован бытовой техникой. Дом отлично сдается в аренду, как долгосрочную,...

Antarex

658 000 €

Земля в Тивате, Черногория

1240 м²

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! Основные характеристики: Площадь участка - 1240 м² На участке предусмотрено строительство квартирных домов общей площадью 1150 м2. Удобства: Прекрасная возможность приобрести участок под строительство двух квартирных домов в одном из самых престижных районов...

GATE Realty

240 000 €

Квартира в Петроваце, Черногория

86 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.13.12734Приеворац-Петровац. Продается квартира 86 м2, класса "Люкс", в комплексе Приеворац, до пляжа Лучица 7 мин. Имеет прекрасный вид на море и оливковую рощу, просторная терраса, гостиная комната, две спальни, две ванные комнаты (с подогревом полов), кухонный гарнитур и бытовая техника, натуральный паркет, встроенные шкафы...

DOO TradeGoria

205 000 €

Квартира в Бечичи, Черногория

67 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 9.30.13.12767 Продажа квартиры с 2 спальнями в Бечичи, Черногория. Квартира расположена в районе супермаркета Идеа, всего 200 метров до моря. Под домом находится автобусная остановка, рядом магазин русских продуктов Миксмаркт. Характеристики квартиры: Площадь: 67 м² Планировка: коридор, гостиная, отдельная зона кухни, обеденная...

DOO TradeGoria

1 000 000 €

Земля в Тивате, Черногория

3526 м²

Уникальный земельный проект для роскошной виллы и разрешение на строительство. Площадь участка: 3626 м2 Общая площадь виллы: 637 м2 Спальни: 4 спальни плюс служебная квартира в цокольном этаже Дополнительный бонус: возможно строительство поблизости гостевого дома с 2 спальнями площадью 133 м2 по уже утвержденному концептуальному проекту...

Galeo

245 000 €

Дом в Баре, Черногория

150 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 5.25.11.11026 Дом, общей площадью 150м2, на земельном участке 250м2 в Баре Структура: 1.этаж: коридор, гостиная, совмещенная с кухней, спальная комната, санузел, внутренняя лестница на второй этаж 2.этаж: 2 спальные комнаты, санузел терраса 3.этаж: кухня и большая терраса с зоной отдыха и джакузи Дом продаётся со всей мебелью и...

DOO TradeGoria

369 000 €

Квартира в Будве, Черногория

95 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.13.4552Апартаменты с двумя спальнями в TQ Plaza, полностью меблированы и оснащены всем необходимым для проживания/сдачи в аренду. 95 м2, 2 спальни, 1 санузел. Расположены на 3 этаже. Продаются с арендным бизнесом. Ориентир по доходности - 5% годовых. НОВАЯ ЦЕНА: 369,000 евро

DOO TradeGoria

735 000 €

Квартира в Херцег-Нови, Черногория

82 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Первый взнос 15%, рассрочка на 3 года без процентов Эти изысканные апартаменты на первом этаже расположены в самом сердце Portonovi, предлагая уникальное сочетание современного дизайна и морской атмосферы. Здесь натуральные материалы, такие как дерево и стекло, создают ощущение легкости и простора, а просторная терраса позволяет наслаждаться...

Белый Слон

855 000 €

Квартира в Которе, Черногория

95 м² 3

ВНЖ при покупке

Продается квартира в старом городе Котора. Квартира расположена на втором этаже. Жилая площадь квартиры составляет 95 м2 и состоит из двух спальных комнат, одной рабочей комнаты (которая имеет террасу), большой просторной гостиной с кухней и столовой, ванной и туалетом. Перед входом в квартиру располагается прекрасный двор с цветами. Квартира...

Mercury Group

590 000 €

Дом в Которе, Черногория

350 м² 8

ВНЖ при покупке

Дом площадью 350 кв.м. Котор - Люта. 50-60 метров до моря. Участок полезной площадью 250 кв.м. На первом этаже квартира с двумя спальнями 70 кв.м, а также студия-апартамент площадью 36 кв.м. На втором этаже площадь 137 кв.м, пять спален. Верхний этаж 106 кв.м

Galeo

179 000 €

Квартира в Будве, Черногория

78 м² 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения! ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE КВАРТИРА С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ В РАЙОНЕ МОНАСТЫРЯ В ПОДМАЙНЕ В ДОМЕ С БАССЕЙНОМ! ПЛОЩАДЬ: 64 м2 + 14 м2 терраса ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВА: ПОДМАЙНЕ СТОИМОСТЬ: 179 000 евро БЕСПЛАТНОЕ...

CULTURE international real estate agency

500 000 €

Дом в Каменари, Черногория

309 м² 4 4

ВНЖ при покупке

Продается новый дом в Каменари, Герцег-Нови. Расстояние от моря 50м. Площадь дома 309 м2, участок 627 м2 Дом состоит из трёх этажей: Первый этаж, 2 спальни, гостиная, кухня, коридор, ванная комната, 2 террасы. Первый этаж: 2 спальни, гостиная, кухня, коридор, санузел, 2 террасы. Мансарда: серая фаза (двухкомнатная квартира). На первом этаже...

Mercury Group

299 000 €

Апартаменты в Которе, Черногория

59 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! Структура квартиры: Кухня-гостиная, 2 спальни, 1 ванная, зелёная терраса. Удобства: Новый жилой комплекс, спроектированный так, чтобы обеспечить комфорт роскошного дома для отдыха в прекрасной атмосфере. Гарантия высококачественных материалов и содержимого, которые...

GATE Realty

165 000 €

Коммерческая недвижимость в Улцине, Черногория

3000 м²

Код объекта - 1.29.2.8685Предлагаем к продаже земельный участок в районе Горный Штой, в сторону Велика Плажа Весь участок 3000м2. Можно купить частями. Прдведена дорога, вода, электричество. Цена 55е/м2 Торг!

DOO TradeGoria

360 000 €

Дом в Баре, Черногория

420 м² 6

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.11.9226 Большой трёхэтажный дом в Шушани, Бар. Большой трёхэтажный дом 420м2 на участке 383м2 в Шушани, Бар. У каждого этажа отдельный вход. Внешняя лестница. На первом этаже четыре апартамента-студии, большое техническое помещение- кладовка. На втором этаже прихожая, просторная гостиная совмещенная с кухней и столовой...

DOO TradeGoria

124 200 €

Апартаменты в Херцег-Нови, Черногория

46 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Открыта продажа квартир на этапе завершения отделочных работ в районе Топла, г. Херцег-Нови. Четырехэтажный дом на 12 квартир будет сдан в декабре 2025 года. Всего в доме три квартиры с двумя спальнями и двумя санузлами, и девять квартир с одной спальней, без мебели с общей площадью от 41,5 до 54,3 кв.м. В каждой квартире предусмотрен балкон,...

Antarex

840 000 €

Вилла в Крашичах, Черногория

298 м² 4 4

ВНЖ при покупке

Продажа современной четырёхэтажной виллы с бассейном в живописном районе полуострова Луштица, посёлке Крашичи - Которской бухты. Расстояние до моря и ближайших пляжей 40 метров. Открытый, панорамный вид со всех этажей и террас на море, горы и Тиватский залив. Площадь виллы 298 м2. участке земли 281м2. Удаленность от аэропорта Тиват – 10 км, от...

Antarex

202 350 €

Коммерческая недвижимость в Тивате, Черногория

84 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! КОММЕРЧЕСКОЕ ПОМЕЩЕНИЕ площадью - 84м2с зеленой террасой - 51м2 Удобства: Проект комплекса создан с использованием премиальных материалов и современного оборудования, а так же эксклюзивным ландшафтным дизайном и интерьерами общественных зон. Дизайн интерьера от...

GATE Realty

Посмотреть ещё 7427 похожих объектов

Ещё один фактор сейчас влияет на снижение спроса - курс национальных валют в странах, резиденты которых традиционно активны на рынке недвижимости Черногории (Россия, Украина, Беларусь, Казахстан, Турция). Для покупателей, которые не успели сконвертировать сбережения в евро или доллары, потери довольно ощутимы, и они откладывают сделки в ожидании стабилизации обменного курса.

Вместе с тем, для покупателей, приобретающих недвижимость с инвестиционными целями, данное обстоятельство, как правило, не является помехой, так как они традиционно держат часть сбережений в твердой валюте, с прицелом использовать стрессовые ситуации для совершения выгодных сделок с зарубежной недвижимостью.

Уровень цен пока остается прежним, так как в условиях неопределённости продавцы не спешат снижать требования, используя недвижимость как защитный актив. Конечно, есть единичные собственники, которые в поисках быстрой ликвидности готовы продавать имущество с хорошим дисконтом, что открывает интересные возможности для инвесторов, имеющих сбережения в евро.

Интересно, что почти полная остановка экономической активности в Черногории из-за коронавируса не затронула единственную отрасль – строительство. Все капитальные проекты на территории страны продолжаются полным ходом – строительство нового жилья, отелей, торговых и логистических объектов, дорожной и энергетической инфраструктуры.

Строительный сектор является очень важным для Черногории, и поддержание его в рабочем состоянии сократит удар по экономике от последствий карантина.

Рынок недвижимости не умер. Сейчас отдельные его части находятся в «искусственной коме» с целью спасения всего организма. Если данный процесс не будет слишком затяжным, я полагаю, что у рынка есть все шансы вернуться к нормальному функционированию довольно быстро.

Среднесрочный эффект: за молниеносным падением последует быстрое восстановление

Помимо немедленного воздействия карантина на экономику, в среднесрочном периоде можно ожидать таких последствий, как снижение доходов покупателей после вынужденного отпуска, падение туристического потока и, соответственно, потока покупателей.

Тем не менее, у нас есть основания полагать, что за быстрым падением может последовать не менее быстрый рост.

Текущая ситуация в мировой экономике не имеет аналогов: подобные рыночные стрессы ранее происходили в результате естественных экономических и финансовых потрясений, и их развитие было гораздо более постепенным. Сейчас экономики многих стран были искусственно остановлены, что привело к фактически моментальной заморозке любой деловой активности.

Эта остановка послужила спусковым крючком для целого ряда процессов на мировых финансовых рынках, что привело, к очень быстрому, почти моментальному «сдуванию пузыря» в стоимости финансовых активов. Рыночные процессы, которые в нормальном ходе событий могут занимать годы, «ужались» всего в несколько недель.

С другой стороны, реакция правительств и финансовых властей по всему миру также была намного более быстрой, мощной и скоординированной, чем когда-либо ранее в истории.  Соответственно, «перезапуск» деловой активности может случиться также намного быстрее, чем выход из традиционной рецессии, восстановление рынка может быть V-образным в силу следующих факторов:

- результат от беспрецедентных мер, принятых правительствами фактически всех мировых держав, в частности массивной программы смягчения базовых процентных ставок (фактически до нуля) и адресную помощь целым отраслям экономики. По сути, деньги в экономике становятся бесплатными и доступными для заимствования в почти неограниченном количестве. Это неизбежно приведет к инфляции активов, в частности, к росту стоимости недвижимости.

- ослабление доллара США к другим валютам за счет роста аппетита к риску и возврату иностранных инвесторов на развивающиеся рынки. Будет наблюдаться рост курса валют стран, резиденты которых традиционно инвестируют в Черногории – рубля, гривны, турецкой лиры и т.д., что приведет к повышению платежеспособности покупателей из этих стран, и сделает приобретение недвижимости в Черногории вновь интересными и для тех, кто держал деньги в этих валютах.

- удовлетворение отложенного спроса на путешествия, а соответственно, и курортную недвижимость, накопленного за время карантина. После отмены карантина и открытия границ многие жители мегаполисов устремятся к морю.

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Новые экономические реалии - изменение поведения потребителей

На возможность быстрого восстановления активности на рынке недвижимости Черногории могут также повлиять изменения в восприятии потребителей, вызванные или, точнее сказать, ускоренные недавними событиями:

- изменение бизнес-процессов, вызванное пандемией, переход компаний и целых отраслей в онлайн, а сотрудников - на удаленную работу. Это может существенно повлиять на образ жизни: даст большому количеству людей возможность работать дистанционно и увеличит привлекательность курортных направлений для экспатов и фрилансеров. В том числе, Черногории.

- восприятие владения недвижимостью может измениться, оно станет более популярным, чем аренда. В мире, где в любой момент возникают эпидемии и карантины, появляется потребность в собственной «крепости», без необходимости платить ежемесячные арендные платежи в условиях перебоев в регулярном доходе.

Условия цитирования материалов Prian.ru