Рынок недвижимости Черногории в условиях пандемии COVID-19: искусственная кома

Антон Шамарин, исполнительный директор агентства недвижимости и инвестиционного консалтинга VALUE.ONE

С 17 марта 2020 года правительство Черногории ввело карантин, все «несущественные» бизнесы закрыты, работают только аптеки, продуктовые магазины, банки, некоторые государственные службы (при этом прием граждан приостановлен). Границы закрыты, междугороднее сообщение запрещено, кроме исключительных случаев.

Краткосрочный эффект: снижается количество сделок, но не цены

Итак, рынок недвижимости временно замер. Сделки, находившиеся в процессе завершения, отложены до момента, когда возможно будет физическое присутствие покупателя (а иногда и продавца, часто в транзакциях участвуют иностранные собственники).

Новые покупатели физически не могут приехать для просмотра объектов. Кадастр недвижимости временно не работает, нотариусы работают по сокращенному графику, в каждом муниципалитете одновременно - не более одного нотариуса. Эти моменты в некоторых случаях можно обходить, например, предоставляя риелтору или адвокату доверенность на покупку/продажу недвижимости, которая делается непосредственно в стране нахождения клиента.

Эти механизмы работают, если в стране проживания покупателя также не введен карантин, и есть возможность оформить доверенность и выслать экспресс-почтой в Черногорию.

Такой подход актуален для людей, которые уже присмотрели, зарезервировали объект, им остается только формально подписать договор купли-продажи. Также для тех, кто уже знаком со страной и рынком недвижимости, и хочет срочно вложить деньги. В некоторых случаях актуальна удаленная сделка, когда покупатель заказывает видео-обзор недвижимости, и затем дистанционно приобретает объект.

Вот что продают в Черногории сейчас:

205 000 €

Апартаменты в Дженовичах, Черногория

69 м² 3 2 1

Продается квартира на верхнем этаже нового четырехэтажного дома в Дженовичи. В квартире две спальни, ванная комната, кухня совмещена с гостиной и выходим на большую лоджию. С лоджии открывается прекрасный вид на Порто-Нови, горы, залив и яхты. Справа от дома находится земельный участок с перспективой строительства отелей, спа-центра и...

VALUE.ONE

266 447 €

Квартира в Тивате, Черногория

91 м² 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ! ЭКСКЛЮЗИВНЫЕ АПАРТАМЕНТЫ 1+1 И 2+1 С ПРИВАТНЫМ ПАТИО ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В НОВОМ ЖИЛОМ КОМПЛЕКСЕ В РАЙОНЕ ПОРТО МОНТЕНЕГРО! *возможна рассрочка платежей *без оплаты налога на оборот недвижимости *при полной оплате возможны скидки ВЫДАЧА КЛЮЧЕЙ: 01.04.2026 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: ТИВАТ ОБЩИЕ ЦЕНЫ: 136 030 евро...

CULTURE international real estate agency

127 000 €

Квартира в Будве, Черногория

45 м² 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения !!!! КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ В НОВОМ ДОМЕ С БАССЕЙНОМ! ПЛОЩАДЬ: 45 м2 ВОЗМОЖНА ОПЛАТА В РУБЛЯХ В РОССИИ! ВОЗМОЖНА РАССРОЧКА ПЛАТЕЖЕЙ! ОПЛАТА НАЛИЧНЫМИ ИЛИ НА СЧЕТ В БАНКЕ! ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: БЕЧИЧИ ЦЕНА: 127 000 евро ЮPИДИЧЕCКOE...

CULTURE international real estate agency

255 000 €

Апартаменты на полуострове Луштица, Черногория

37 м² 1

ВНЖ при покупке

Sotheby's Montenegro

850 000 €

Апартаменты в Дженовичах, Черногория

179 м² 4 3 2

Объект под сдачу

Просторная квартира с 3 спальнями в новом жилом комплексе премиум –класса в ривьере Херцег-Нови в красивом городке Дженовичи. Из панорамных окон открываются потрясающие виды на море, горы и эксклюзивный проект Portonovi. Идеально как для отдыха, так и для постоянного проживания. Квартира, общей площадью 179,6 м2 включает в себя...

VALUE.ONE

635 000 €

Апартаменты в Будве, Черногория

188 м² 4 3

ВНЖ при покупке

nekretnina.me

220 000 €

Апартаменты в Будве, Черногория

55 м² 1 1

ВНЖ при покупке

nekretnina.me

105 000 €

Квартира в Будве, Черногория

50 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Квартира с одной спальней и застекленной террасой и кладовой. Район Подкошлюн в Будве, рядом с рынком Бока. Площадь квартиры составляет 50 м² (38 м² внутренняя площадь + 12 м² терраса) и находится на первом этаже жилого здания без лифта. Квартира состоит из ванной комнаты, гостиной с обеденной зоной, кухни, спальни, застекленной...

Galeo

850 000 €

Апартаменты в Будве, Черногория

61 м²

Оплата криптовалютой

Апартаменты под управлением пятизвездочного отеля в городе Будва Готовые для жизни или сдачи в аренду апартаменты с круглосуточным отельным сервисом (трансфер, ресепшн, консьерж, паркинг, обслуживание в апартаментах). Жилой комплекс расположен в городе Будва на побережье Адриатического моря, Черногория, и предлагает круглогодичное управление...

Intermark Global

199 000 €

Земля в Баре, Черногория

6624 м²

Участок над г. Бар, Туджемили Участок 6.624м2 с отличным видом на море. Подъезд – асфальт/грунт с двух сторон участка. Не далеко есть родник и электричество. Дорога ведет к верхушке горы Румия и на старую дорогу к Вирпазару на Скадарском озере. До города Бар и до моря – 10км.

Montenegro Prospects

292 300 €

Апартаменты в Колашине, Черногория

49 м² 1 1

ВНЖ при покупке

nekretnina.me

1 600 000 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

199 м² 4 3 2

Объект под сдачу

Апартаменты с 3 спальнями и большой террасой в новом квартале Porto-Montenegro- Boka Place. Готовность -лето 2024 год. Апартаменты продаются в чистовой отделке со встроенной кухней и сантехникой. Это идеальное предлоежние как для постоянного проживания, так и для сдачи в аренду. Здание расположено в самом центре Boka-Place на естественной...

VALUE.ONE

213 273 €

Апартаменты в Колашине, Черногория

35 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Sotheby's Montenegro

124 200 €

Апартаменты в Херцег-Нови, Черногория

46 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Открыта продажа квартир на этапе завершения отделочных работ в районе Топла, г. Херцег-Нови. Четырехэтажный дом на 12 квартир будет сдан в декабре 2025 года. Всего в доме три квартиры с двумя спальнями и двумя санузлами, и девять квартир с одной спальней, без мебели с общей площадью от 41,5 до 54,3 кв.м. В каждой квартире предусмотрен балкон,...

Antarex

110 000 €

Апартаменты в Херцег-Нови, Черногория

104 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира с видом на море в живописном районе Сусщепан. Третий этаж, новый дом, площадь 104 кв.м., есть возможность перепланировки на две квартиры с одной спальней. Планировка: гостиная с кухонной зоной, две спальни, санузел, терраса. В стоимость квартиры входит доля во владении участком вокруг дома и паркингом. Поданы документы на...

Antarex

165 000 €

Квартира в Будве, Черногория

66 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Квартира с одной спальней расположена на последнем этаже современного шестиэтажного дома, который находится в районе ресторана Kužina. Дом привлекательного внешнего вида с гаражом, двумя лифтами, просторным фойе, домофоном. Развитая инфраструктура района. Рядом самы крупный в городе супермаркет, аптека, школа, церковь. До моря около 1 километра....

Белый Слон

133 000 €

Земля в Херцег-Нови, Черногория

2020 м²

Продается участок в Поди, Херцег Нови Участок площадью 1829м2 + 1/8 соседнего участка, что составляет 191м2. Участок урбанизирован, разрешено построить дом на два уровня и общей площадью БРУТТО 300м2. Есть доступ к воде и электричеству. На участке 191м2 (идеальная доля) – строительство не разрешено, можно использовать как зеленую зону. До моря 7...

Montenegro Prospects

95 000 €

Квартира в Ластве, Черногория

43 м²

Квартира в окрестностях Будвы, Ластва Грбальска. Площадь 43 кв.м, высокий первый этаж. До пляжа Яз 2 км. Цена 95.000 евро

Galeo

949 000 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

107 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается эксклюзивная квартира площадью 107 м2: две спальни, просторная гостиная совмещенная со столовой, отдельная кухня, одной ванной комнаты, отдельного туалета и террасы с видом на море, 1 этаж. Здание Xenia является одним из самых желанных в Порто Монтенегро благодаря своему стилю и качеству строительства. Порто Монтенегро — это...

First Realty

170 000 €

Вилла в Игало, Черногория

98 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Продается дом с двумя отдельными этажами, площадь каждого этажа 49м2 плюс террасы. Площадь участка 299м2. Есть паркинг место сзади дома. Планировка первого этажа – коридор, ванная комната, гостиная, кухня, спальня, выход на террасу. Планировка второго этажа - коридор, гостиная с кухонной зоной, ванная, две спальни, терраса. Отличное...

Antarex

Посмотреть ещё 5224 похожих объекта

Ещё один фактор сейчас влияет на снижение спроса - курс национальных валют в странах, резиденты которых традиционно активны на рынке недвижимости Черногории (Россия, Украина, Беларусь, Казахстан, Турция). Для покупателей, которые не успели сконвертировать сбережения в евро или доллары, потери довольно ощутимы, и они откладывают сделки в ожидании стабилизации обменного курса.

Вместе с тем, для покупателей, приобретающих недвижимость с инвестиционными целями, данное обстоятельство, как правило, не является помехой, так как они традиционно держат часть сбережений в твердой валюте, с прицелом использовать стрессовые ситуации для совершения выгодных сделок с зарубежной недвижимостью.

Уровень цен пока остается прежним, так как в условиях неопределённости продавцы не спешат снижать требования, используя недвижимость как защитный актив. Конечно, есть единичные собственники, которые в поисках быстрой ликвидности готовы продавать имущество с хорошим дисконтом, что открывает интересные возможности для инвесторов, имеющих сбережения в евро.

Интересно, что почти полная остановка экономической активности в Черногории из-за коронавируса не затронула единственную отрасль – строительство. Все капитальные проекты на территории страны продолжаются полным ходом – строительство нового жилья, отелей, торговых и логистических объектов, дорожной и энергетической инфраструктуры.

Строительный сектор является очень важным для Черногории, и поддержание его в рабочем состоянии сократит удар по экономике от последствий карантина.

Рынок недвижимости не умер. Сейчас отдельные его части находятся в «искусственной коме» с целью спасения всего организма. Если данный процесс не будет слишком затяжным, я полагаю, что у рынка есть все шансы вернуться к нормальному функционированию довольно быстро.

Среднесрочный эффект: за молниеносным падением последует быстрое восстановление

Помимо немедленного воздействия карантина на экономику, в среднесрочном периоде можно ожидать таких последствий, как снижение доходов покупателей после вынужденного отпуска, падение туристического потока и, соответственно, потока покупателей.

Тем не менее, у нас есть основания полагать, что за быстрым падением может последовать не менее быстрый рост.

Текущая ситуация в мировой экономике не имеет аналогов: подобные рыночные стрессы ранее происходили в результате естественных экономических и финансовых потрясений, и их развитие было гораздо более постепенным. Сейчас экономики многих стран были искусственно остановлены, что привело к фактически моментальной заморозке любой деловой активности.

Эта остановка послужила спусковым крючком для целого ряда процессов на мировых финансовых рынках, что привело, к очень быстрому, почти моментальному «сдуванию пузыря» в стоимости финансовых активов. Рыночные процессы, которые в нормальном ходе событий могут занимать годы, «ужались» всего в несколько недель.

С другой стороны, реакция правительств и финансовых властей по всему миру также была намного более быстрой, мощной и скоординированной, чем когда-либо ранее в истории.  Соответственно, «перезапуск» деловой активности может случиться также намного быстрее, чем выход из традиционной рецессии, восстановление рынка может быть V-образным в силу следующих факторов:

- результат от беспрецедентных мер, принятых правительствами фактически всех мировых держав, в частности массивной программы смягчения базовых процентных ставок (фактически до нуля) и адресную помощь целым отраслям экономики. По сути, деньги в экономике становятся бесплатными и доступными для заимствования в почти неограниченном количестве. Это неизбежно приведет к инфляции активов, в частности, к росту стоимости недвижимости.

- ослабление доллара США к другим валютам за счет роста аппетита к риску и возврату иностранных инвесторов на развивающиеся рынки. Будет наблюдаться рост курса валют стран, резиденты которых традиционно инвестируют в Черногории – рубля, гривны, турецкой лиры и т.д., что приведет к повышению платежеспособности покупателей из этих стран, и сделает приобретение недвижимости в Черногории вновь интересными и для тех, кто держал деньги в этих валютах.

- удовлетворение отложенного спроса на путешествия, а соответственно, и курортную недвижимость, накопленного за время карантина. После отмены карантина и открытия границ многие жители мегаполисов устремятся к морю.

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Новые экономические реалии - изменение поведения потребителей

На возможность быстрого восстановления активности на рынке недвижимости Черногории могут также повлиять изменения в восприятии потребителей, вызванные или, точнее сказать, ускоренные недавними событиями:

- изменение бизнес-процессов, вызванное пандемией, переход компаний и целых отраслей в онлайн, а сотрудников - на удаленную работу. Это может существенно повлиять на образ жизни: даст большому количеству людей возможность работать дистанционно и увеличит привлекательность курортных направлений для экспатов и фрилансеров. В том числе, Черногории.

- восприятие владения недвижимостью может измениться, оно станет более популярным, чем аренда. В мире, где в любой момент возникают эпидемии и карантины, появляется потребность в собственной «крепости», без необходимости платить ежемесячные арендные платежи в условиях перебоев в регулярном доходе.

Условия цитирования материалов Prian.ru