Собственники жилой и коммерческой недвижимости, а также арендаторы гаражей, складских или коммерческих помещений платят налог на недвижимость (onroerendezaakbelastingen, или OZB). Это фиксированный процент от официальной оценочной стоимости (WOZ) собственности, который варьируется в зависимости от региона, типа недвижимости и варианта использования.
Если вы перепродаёте объект, пробыв собственником в течение неполного года, нотариус или агент должен договориться с новыми владельцами о выплате соответствующей части от общей суммы налога.
Как мы уже отметили, процент варьируется в зависимости от города. К примеру, муниципалитет Амстердама устанавливает следующие размеры налога:
Арендаторы жилых помещений налог на недвижимость не платят.
В целом по стране средняя ставка налога на недвижимость составляет 0,1–0,3%. Если собственность куплена в ипотеку, то из официальной оценочной стоимости можно вычесть проценты по кредиту.
Налоговая особенность. Выплаты процентов по ипотеке не облагаются налогом, пока недвижимость используется в качестве основного места жительства. Но данное условие действует не более 30 лет. Налоговые ипотечные вычеты автоматически исчезают, если вы решите покинуть страну, но продолжаете владеть недвижимостью.
Налог на недвижимость необходимо уплачивать один раз в год в виде комбинированного муниципального налогового счёта (gecombineerde aanslag) вместе с несколькими другими сборами (в том числе с налогом на доход от аренды). Переоценка собственности осуществляется до 1 января года, следующего за отчётным. Далее городской муниципалитет отправляет по почте налоговую декларацию, где указана оценочная стоимость объекта и ставка налога.
Ежегодно власти страны повышают ставки налога на недвижимость и сборы за вывоз мусора.
При покупке квартиры в Нидерландах новый владелец автоматически становится членом ассоциации собственников (VvE). Эта организация отвечает за содержание и обслуживание жилого комплекса, в котором находятся апартаменты. Сбор за сервис нужно вносить каждый месяц, ставка зависит от перечня услуг и конкретной ассоциации. В среднем – €1–2 за кв. м.
При наличии счёта в местном банке можно настроить автоотчисление по заданным датам напрямую на счета компаний – поставщиков услуг и ассоциации собственников. Можно также вносить деньги вручную через интернет-банкинг.
Расходы |
Односпальная квартира в Амстердаме, 50 кв. м, два человека |
Квартира с двумя спальнями в Алмере, 80 кв. м, три человека |
Налог на недвижимость |
€150 |
€160 |
Плата в ассоциацию собственников |
€1200 |
€1440 |
Электричество |
€450 |
€970 |
Газ |
€750 |
- |
Вода |
€240 |
€345 |
Вывоз мусора |
€270 |
€315 |
Интернет |
€360 |
€540 |
Страхование |
€560 |
€590 |
Итого в год |
€3980 |
€4360 |
В сравнении с другими развитыми странами Запада жить в Нидерландах не так уж и дорого. Хотя Амстердам и другие крупные города страны назвать бюджетными нельзя. По версии numbeo.com, стоимость жизни в столице на 30% выше, чем в Мадриде, на 18% – чем в Нью-Йорке, на 12% – чем в Мюнхене. Затраты всего на пару процентов выше, чем в Париже, Сингапуре и Лондоне. При этом качество жизни действительно высокое.
Но между Амстердамом и более мелкими городами наблюдается сильный разрыв в ценах на жизнь, и в частности на аренду. Так, снимать жильё в Алмере, от которого до столицы всего 20 минут на электричке, вдвое дешевле, чем в Амстердаме.
На начало 2021 года минимальная зарплата в Нидерландах – €1685, средняя – около €2200. После вычета налогов житель страны получает около €26 тыс. в год. В крупных городах уровень оплаты труда выше. К примеру, в Роттердаме и Амстердаме – на €150–300, чем в среднем по стране.
Требуемый минимальный уровень зарплаты для высококвалифицированных иностранных специалистов варьируется в зависимости от возраста, опыта и специализации в пределах €2497–5567 в месяц.
Стоит отметить, что налоги в стране очень высокие. Потому, оценивая здешние зарплаты, следует узнавать сумму именно чистого дохода.
Аренда жилья в Амстердаме обходится недёшево. Чтобы снять однушку в центре, придётся платить €1,5–1,8 тыс. в месяц, в других районах цена будет чуть пониже – €1,1–1,4 тыс. За апартаменты с тремя спальнями придётся платить €2,5–2,8 тыс. и €1,9–2,1 тыс. соответственно.
Согласно результатам опроса, проведённого Международной консультационной платформой, большинство экспатов с трудом платят за съёмное жильё в Нидерландах.
Цены на повседневные продукты не особо высокие, особенно если покупать их в бюджетных местных супермаркетах Albert Heijn и Dirk или в международных Aldi и Lidl. А приобретая продукты на уличных рынках, можно сэкономить ещё 10–15%. В целом, если питаться только дома, на еду в месяц уходит €200–250 на человека.
Пакет молока стоит около €1, хлеб – €1,5–2,0, кило риса – €2, дюжина яиц – €2,8, кило курицы – €8, говядины – €13. За килограмм фруктов и овощей в супермаркете придётся заплатить €1,5–2,5.
Бюджетный обед в кафе обойдётся в €5–10, а стандартный ужин в ресторане низкой ценовой категории – €9–17. За дополнительный бокал пива придётся доплатить €5, за чашку капучино – €3,5–4,0. Комбо-обед в McDonalds стоит €9.
Система общественного транспорта в Нидерландах развита хорошо и представлена автобусами, трамваями, метро, поездами. Стоимость поездки сильно зависит от расстояния: разовый билет (действует в течение часа) может стоить как €1,3, так и €3,5. Билет на поезд Харлем – Амстердам обойдётся в €4,5.
Стоимость проездного билета на месяц зависит от выбранных зон, типов транспорта и может варьироваться в пределах €35–95. Транспортных компаний в стране несколько, и каждая предлагает специальные условия, чтобы привлечь клиентов. Потому вариантов абонементов огромное количество. Можно, к примеру, купить на определённый промежуток времени (скажем, с 9.00 до 18.00) или на фиксированный участок (с дома до работы и обратно). Или купить скидочную карту. Скажем, абонемент, обеспечивающий скидку в 40% на все поездки по выходным, стоит €50 в год.
Для оплаты общественного транспорта жители Нидерландов пользуются карточкой OV-chip, которая стоит €7,5. Пополнять её можно онлайн, с помощью специальных автоматов, на станциях через кассу. Используя карту, удаётся существенно сэкономить на проезде.
Стоимость такси сильно варьируется в зависимости от города. В Амстердаме самые высокие тарифы (около €3,5 за км), в Гронингене – самые низкие (€2 за км). Литр бензина в среднем стоит €1,6.
В Нидерландах очень развито велодвижение: созданы специальные велодорожки, в каждом городе множество велостанций. Потому такой вариант позволяет отлично сэкономить на общественном транспорте.
Что касается мобильной связи – в стране несколько мобильных операторов, и стоимость пакетов у них сильно разнится. Самый доступный пакет мобильного интернета с нормальной скоростью на 1 Гб можно найти за €10 плюс одна минута разговора внутри сети – €0,12.
Если вы хотите посещать спортзал, в месяц придётся отдавать за абонемент €40–50, билет в кино стоит €12–15.
Резиденты Нидерландов обязаны оформить медицинскую страховку, которая охватывает два направления: zorgverzekeringswet (базовый пакет) и wet langdurige zorg (сестринская помощь). Минимальная стоимость базового пакета €100 в месяц – за эти деньги вы можете рассчитывать на экстренную помощь, приём специалистов и покупку лекарств со скидкой. Стоимость комплексного пакета, в который также входят лечение хронических заболеваний, косметология, физиотерапия, – около €250–300 в месяц.
Несмотря на пандемию, недвижимость в Нидерландах продолжает дорожать, собственно, как и аренда. Норма годовой прибыли зависит от района, города и типа недвижимости. По словам экспертов рынка, наиболее доходная – жилая недвижимость, она приносит 10–12% в год. Коммерческие и промышленные объекты обеспечивают доходность в 8–11%.
Если вы сдаёте жильё в долгосрочную аренду, на арендатора ложатся все расходы, кроме налога на недвижимость – его платит собственник.
Стоимость краткосрочной аренды жилья в Амстердаме стартует с €90–100 в сутки. Летом 2020 года власти страны ввели необходимость обязательно получать разрешение собственникам, желающим сдавать жильё в краткосрочную аренду. Потому число арендных квартир в Амстердаме сократилось на 75%.
Для нерезидентов, которые сдают в аренду свою недвижимость в Нидерландах, налог зависит от ряда факторов. При расчёте за основу принимаются годовой доход от аренды и оценочная стоимость недвижимости (WOZ). В формуле учитывается налоговый вычет, сумма которого зависит от семейного положения владельца, процент условной доходности и фиксированная ставка 30%.
Пример. Семейная пара сдаёт в аренду жильё стоимостью €225 000 за €1 500 в месяц. Годовой доход – €18 000. Расчёт:
Если собственник – холостяк, налоговый вычет при расчёте для него составит €25 тыс.
Процент условной минимальной доходности варьируется в зависимости от стоимости недвижимости: до €75 тыс. – 2,87%, €75–975 тыс. – 4,6%, свыше €975 тыс. – 5,39%.
Берут на себя весь спектр забот о недвижимости: начиная от присмотра и ухода и заканчивая поиском арендаторов, приёмом платежей, оплатой коммунальных услуг. Оплата по договорённости: плавающий процент (около 6–8%) или фиксированная сумма.
Несмотря на пандемию, рост цен на недвижимость в Нидерландах в 2020 году оказался двузначным. Цены выросли больше всего за последние два года. Количество сделок также увеличивается. Отчасти такая тенденция обусловлена рекордно низкими ставками по ипотеке. Вместе с тем половина покупателей в Нидерландах не может найти доступное жильё.
Если недвижимость принадлежит физическому лицу – нерезиденту Нидерландов и используется как основное место жительства (то есть без коммерческой цели), налог с прироста капитала при продаже платить не нужно.
Но если нерезидент ведёт бизнес в стране, а данная собственность – один из основных активов компании, налог платить придётся. К примеру, человек изначально приобрёл недвижимость, чтобы сдавать в аренду. В таком случае формула схожа с той, по которой рассчитывается налог с арендного дохода: учитывается предполагаемая минимальная доходность и применяется ставка 30%.
При продаже недвижимости все расходы ложатся на покупателя. В частности, новый владелец несёт следующие затраты.
Если жильё берут в кредит, дополнительно придётся заказать консультацию по ипотеке (hypotheekadvies), которая потянет на €1,5–3,5 тыс., и составить ипотечный договор (hypotheekakte) за €450–650. Однако и то, и другое можно включить в налоговый вычет при последующей уплате налога на собственность.