Содержание недвижимости в Нидерландах

Налог на недвижимость

Собственники жилой и коммерческой недвижимости, а также арендаторы гаражей, складских или коммерческих помещений платят налог на недвижимость (onroerendezaakbelastingen, или OZB). Это фиксированный процент от официальной оценочной стоимости (WOZ) собственности, который варьируется в зависимости от региона, типа недвижимости и варианта использования.

Если вы перепродаёте объект, пробыв собственником в течение неполного года, нотариус или агент должен договориться с новыми владельцами о выплате соответствующей части от общей суммы налога.

Ставки

Как мы уже отметили, процент варьируется в зависимости от города. К примеру, муниципалитет Амстердама устанавливает следующие размеры налога:

• 0,0428% для владельцев жилых помещений;
• 0,1796% для собственников коммерческих объектов;
• 0,1293% для арендаторов коммерческой недвижимости.

Арендаторы жилых помещений налог на недвижимость не платят.

В целом по стране средняя ставка налога на недвижимость составляет 0,1–0,3%. Если собственность куплена в ипотеку, то из официальной оценочной стоимости можно вычесть проценты по кредиту. 

Налоговая особенность. Выплаты процентов по ипотеке не облагаются налогом, пока недвижимость используется в качестве основного места жительства. Но данное условие действует не более 30 лет. Налоговые ипотечные вычеты автоматически исчезают, если вы решите покинуть страну, но продолжаете владеть недвижимостью.

Как и когда платить

Налог на недвижимость необходимо уплачивать один раз в год в виде комбинированного муниципального налогового счёта (gecombineerde aanslag) вместе с несколькими другими сборами (в том числе с налогом на доход от аренды). Переоценка собственности осуществляется до 1 января года, следующего за отчётным. Далее городской муниципалитет отправляет по почте налоговую декларацию, где указана оценочная стоимость объекта и ставка налога. 

Ежегодно власти страны повышают ставки налога на недвижимость и сборы за вывоз мусора.

Вот что можно купить в Нидерландах прямо сейчас

140 000 €

Шале в Роттердаме, Нидерланды

40 м² 3 2 1

Удалённая сделка Оплата в рублях Объект под сдачу

Продается две дачи/шале в Голландии в природном парке EuroParcs De Biesbosch на берегу пролива Северного моря и а парке Veluwemeer. Как для личного проживания, так и для инвестиций и использования в качестве доходного дома с доходностью от 3 до 6% по договору с управляющей компанией. Прекрасная природа, берег моря, полностью обустроенная...

Частное лицо

Коммунальные платежи

При покупке квартиры в Нидерландах новый владелец автоматически становится членом ассоциации собственников (VvE). Эта организация отвечает за содержание и обслуживание жилого комплекса, в котором находятся апартаменты. Сбор за сервис нужно вносить каждый месяц, ставка зависит от перечня услуг и конкретной ассоциации. В среднем – €1–2 за кв. м. 

Остальные затраты включают

• Электричество. В стране три основные компании-поставщика: Essent, Nuon, Oxio. Тарифы схожие – порядка €0,19 за кВт·ч. Но каждая компания предлагает специальные планы, позволяющие сэкономить, к примеру сниженные тарифы в дневные и ночные часы.
• Газ. Используется редко, в основном в старых домах, так как тариф довольно высокий. Основные поставщики – те же, что и для электроэнергии. Средняя ставка – €0,62 за куб. м. 
• Вода. Ставки разнятся в зависимости от поставщика и региона. Самые низкие тарифы – у Evides (€0,95 за куб. м), самые высокие – у Waternet (€1,24 за куб. м). У остальных – в среднем €1,1 за куб. м. Оплачивать выгоднее по счётчику. Если прибор не установлен, общая стоимость на комплекс равномерно распределяется между владельцами. В таком случае затраты могут быть в шесть – восемь раз выше, чем при наличии счётчика.
• Вывоз мусора. Сбор, покрывающий работу экстренных служб и вывоз мусора, регулируется на уровне каждого города и зависит не только от инфраструктуры, но и от количества проживающих в квартире человек. К примеру, если речь идёт об Амстердаме и в апартаментах живёт только один человек, годовой сбор составит €235, если семья – €313.
• Интернет. В зависимости от провайдера месячная стоимость пакета (50 мб/сек) – €25–30. Если в пакет нужно включить также телефон и телевидение, цена составит €45–50.
• Страхование. Является обязательным и нередко включается в плату ассоциации собственников, которая приобретает коллективный полис на весь комплекс. Однако может оплачиваться и отдельно – годовая ставка в таком случае составляет в среднем 0,16% от стоимости объекта. Финальный процент может варьироваться в зависимости от типа полиса и категории недвижимости.

Как платить

При наличии счёта в местном банке можно настроить автоотчисление по заданным датам напрямую на счета компаний – поставщиков услуг и ассоциации собственников. Можно также вносить деньги вручную через интернет-банкинг. 

Пример расчёта расходов на коммунальные услуги и налоги для разных типов недвижимости (в год)

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Стоимость жизни в Нидерландах

В сравнении с другими развитыми странами Запада жить в Нидерландах не так уж и дорого. Хотя Амстердам и другие крупные города страны назвать бюджетными нельзя. По версии numbeo.com, стоимость жизни в столице на 30% выше, чем в Мадриде, на 18% – чем в Нью-Йорке, на 12% – чем в Мюнхене. Затраты всего на пару процентов выше, чем в Париже, Сингапуре и Лондоне. При этом качество жизни действительно высокое. 

Типичный дом в Алмере

Но между Амстердамом и более мелкими городами наблюдается сильный разрыв в ценах на жизнь, и в частности на аренду. Так, снимать жильё в Алмере, от которого до столицы всего 20 минут на электричке, вдвое дешевле, чем в Амстердаме. 

Доходы

На начало 2021 года минимальная зарплата в Нидерландах – €1685, средняя – около €2200. После вычета налогов житель страны получает около €26 тыс. в год. В крупных городах уровень оплаты труда выше. К примеру, в Роттердаме и Амстердаме – на €150–300, чем в среднем по стране. 

Требуемый минимальный уровень зарплаты для высококвалифицированных иностранных специалистов варьируется в зависимости от возраста, опыта и специализации в пределах €2497–5567 в месяц. 

Стоит отметить, что налоги в стране очень высокие. Потому, оценивая здешние зарплаты, следует узнавать сумму именно чистого дохода. 

Жильё

Аренда жилья в Амстердаме обходится недёшево. Чтобы снять однушку в центре, придётся платить €1,5–1,8 тыс. в месяц, в других районах цена будет чуть пониже – €1,1–1,4 тыс. За апартаменты с тремя спальнями придётся платить €2,5–2,8 тыс. и €1,9–2,1 тыс. соответственно.

Согласно результатам опроса, проведённого Международной консультационной платформой, большинство экспатов с трудом платят за съёмное жильё в Нидерландах. 

Новостройки в Роттердаме

Еда

Цены на повседневные продукты не особо высокие, особенно если покупать их в бюджетных местных супермаркетах Albert Heijn и Dirk или в международных Aldi и Lidl. А приобретая продукты на уличных рынках, можно сэкономить ещё 10–15%. В целом, если питаться только дома, на еду в месяц уходит €200–250 на человека. 

Пакет молока стоит около €1, хлеб – €1,5–2,0, кило риса – €2, дюжина яиц – €2,8, кило курицы – €8, говядины – €13. За килограмм фруктов и овощей в супермаркете придётся заплатить €1,5–2,5. 

Бюджетный обед в кафе обойдётся в €5–10, а стандартный ужин в ресторане низкой ценовой категории – €9–17. За дополнительный бокал пива придётся доплатить €5, за чашку капучино – €3,5–4,0. Комбо-обед в McDonalds стоит €9. 

Транспорт и связь

Система общественного транспорта в Нидерландах развита хорошо и представлена автобусами, трамваями, метро, поездами. Стоимость поездки сильно зависит от расстояния: разовый билет (действует в течение часа) может стоить как €1,3, так и €3,5. Билет на поезд Харлем – Амстердам обойдётся в €4,5. 

Велосипеды в Амстердаме

Стоимость проездного билета на месяц зависит от выбранных зон, типов транспорта и может варьироваться в пределах €35–95. Транспортных компаний в стране несколько, и каждая предлагает специальные условия, чтобы привлечь клиентов. Потому вариантов абонементов огромное количество. Можно, к примеру, купить на определённый промежуток времени (скажем, с 9.00 до 18.00) или на фиксированный участок (с дома до работы и обратно). Или купить скидочную карту. Скажем, абонемент, обеспечивающий скидку в 40% на все поездки по выходным, стоит €50 в год. 

Для оплаты общественного транспорта жители Нидерландов пользуются карточкой OV-chip, которая стоит €7,5. Пополнять её можно онлайн, с помощью специальных автоматов, на станциях через кассу. Используя карту, удаётся существенно сэкономить на проезде. 

Стоимость такси сильно варьируется в зависимости от города. В Амстердаме самые высокие тарифы (около €3,5 за км), в Гронингене – самые низкие (€2 за км). Литр бензина в среднем стоит €1,6. 

В Нидерландах очень развито велодвижение: созданы специальные велодорожки, в каждом городе множество велостанций. Потому такой вариант позволяет отлично сэкономить на общественном транспорте. 

Что касается мобильной связи – в стране несколько мобильных операторов, и стоимость пакетов у них сильно разнится. Самый доступный пакет мобильного интернета с нормальной скоростью на 1 Гб можно найти за €10 плюс одна минута разговора внутри сети – €0,12. 

Развлечения и медицина

Если вы хотите посещать спортзал, в месяц придётся отдавать за абонемент €40–50, билет в кино стоит €12–15. 

Резиденты Нидерландов обязаны оформить медицинскую страховку, которая охватывает два направления: zorgverzekeringswet (базовый пакет) и wet langdurige zorg (сестринская помощь). Минимальная стоимость базового пакета €100 в месяц – за эти деньги вы можете рассчитывать на экстренную помощь, приём специалистов и покупку лекарств со скидкой. Стоимость комплексного пакета, в который также входят лечение хронических заболеваний, косметология, физиотерапия, – около €250–300 в месяц. 

Сдача жилья в аренду

Доходность

Несмотря на пандемию, недвижимость в Нидерландах продолжает дорожать, собственно, как и аренда. Норма годовой прибыли зависит от района, города и типа недвижимости. По словам экспертов рынка, наиболее доходная – жилая недвижимость, она приносит 10–12% в год. Коммерческие и промышленные объекты обеспечивают доходность в 8–11%. 

Если вы сдаёте жильё в долгосрочную аренду, на арендатора ложатся все расходы, кроме налога на недвижимость – его платит собственник. 

Гронинген, Нидерланды

Ставки

Стоимость краткосрочной аренды жилья в Амстердаме стартует с €90–100 в сутки. Летом 2020 года власти страны ввели необходимость обязательно получать разрешение собственникам, желающим сдавать жильё в краткосрочную аренду. Потому число арендных квартир в Амстердаме сократилось на 75%. 

Налоги

Для нерезидентов, которые сдают в аренду свою недвижимость в Нидерландах, налог зависит от ряда факторов. При расчёте за основу принимаются годовой доход от аренды и оценочная стоимость недвижимости (WOZ). В формуле учитывается налоговый вычет, сумма которого зависит от семейного положения владельца, процент условной доходности и фиксированная ставка 30%. 

Пример. Семейная пара сдаёт в аренду жильё стоимостью €225 000 за €1 500 в месяц. Годовой доход – €18 000. Расчёт: 

1. Вначале узнаём налогооблагаемый доход по формуле: (€225 000 – €50 000) × 4,6% = €8 050, где €50 000 – налоговый вычет для пары; 4,6% – условная минимальная доходность от аренды.
2. К полученному налогооблагаемому доходу применяем фиксированную ставку 30%. Получаем €2415. Это и есть сумма годового налога.

Если собственник – холостяк, налоговый вычет при расчёте для него составит €25 тыс. 

Процент условной минимальной доходности варьируется в зависимости от стоимости недвижимости: до €75 тыс. – 2,87%, €75–975 тыс. – 4,6%, свыше €975 тыс. – 5,39%. 

Управляющие компании

Берут на себя весь спектр забот о недвижимости: начиная от присмотра и ухода и заканчивая поиском арендаторов, приёмом платежей, оплатой коммунальных услуг. Оплата по договорённости: плавающий процент (около 6–8%) или фиксированная сумма.

Продажа недвижимости

Тенденции рынка

Несмотря на пандемию, рост цен на недвижимость в Нидерландах в 2020 году оказался двузначным. Цены выросли больше всего за последние два года. Количество сделок также увеличивается. Отчасти такая тенденция обусловлена рекордно низкими ставками по ипотеке. Вместе с тем половина покупателей в Нидерландах не может найти доступное жильё.

Налоги

Если недвижимость принадлежит физическому лицу – нерезиденту Нидерландов и используется как основное место жительства (то есть без коммерческой цели), налог с прироста капитала при продаже платить не нужно. 

Но если нерезидент ведёт бизнес в стране, а данная собственность – один из основных активов компании, налог платить придётся. К примеру, человек изначально приобрёл недвижимость, чтобы сдавать в аренду. В таком случае формула схожа с той, по которой рассчитывается налог с арендного дохода: учитывается предполагаемая минимальная доходность и применяется ставка 30%. 

Финансовый район Амстердама – Зёйдас

Затраты при продаже собственности

При продаже недвижимости все расходы ложатся на покупателя. В частности, новый владелец несёт следующие затраты. 

• Налог на передачу собственности (overdrachtsbelasting). 2–8% в зависимости от типа недвижимости и юридического статуса покупателя. С 1 января 2021 года люди в возрасте от 18 до 35 лет, покупающие свою первую недвижимость в Нидерландах, данный налог не платят, при условии что стоимость объекта – до €400 тыс.
• Банковская гарантия (bankgarantie waarborgsom). 10% от стоимости покупки. Выступает в качестве залога на случай, если покупатель не выполнит условия по контракту.
• Договор передачи (de leverageingsakte). €450–600.
• Гонорар агента по недвижимости (makelaarscourtage). 1–2% от покупной цены.
• Оценка объекта (taxatierapport). €400–700 (попадает под налоговый вычет).
• Предполагаемая стоимость аренды (eigenwoningforfait). От 0,0 до 0,6% от WOZ.
• Дополнительные расходы (kosten koper). Около €420.

Если жильё берут в кредит, дополнительно придётся заказать консультацию по ипотеке (hypotheekadvies), которая потянет на €1,5–3,5 тыс., и составить ипотечный договор (hypotheekakte) за €450–650. Однако и то, и другое можно включить в налоговый вычет при последующей уплате налога на собственность. 

Условия цитирования материалов Prian.ru