a
Версия
для печати

Управляющий решает всё, или Про что нельзя забывать, выбирая недвижимость на Пхукете

Как выбрать проект, который принесёт больше... если он ещё не построен? На вебинаре Prian на вопрос ответил основатель и директор Art House Group Александр Давыдовский.

С начала пандемии на рынке недвижимости Пхукета сформировался отложенный спрос, что привело к резкой активизации покупателей и, как следствие, к дефициту предложений. Свою роль сыграла и геополитика. В итоге к концу прошлого года цены на Пхукете приблизились к рекордным.

Однако у ажиотажа есть и оборотная сторона. Да, сейчас анонсируются, строятся и запускаются десятки новых проектов под разные цели и разный бюджет. Например, только в районе Банг-Тао в той или иной стадии готовности находится 10 тыс. апартаментов. Это колоссальный объём... и кажется, что такое количество квартир превышает ёмкость рынка. Но при этом падения стоимости недвижимости не предвидится.

Рынок Пхукета ещё не до конца оценён, и вместе с ростом популярности курорта и его инфраструктуры продолжает расти цена. Она повышалась даже в ковид, хоть и в минимальных значениях. Такая же картина будет в этом и следующем году: рост стоимости будет минимальный. Это прогноз, который может быть нарушен инвестициями из Китая. В предыдущие года рост обеспечивался спросом российских и европейских покупателей. В то же время если случится наплыв китайских инвесторов – а ёмкость этих инвестиций превышает и российские, и европейские вместе взятые, – то скачок совершится снова.

Также в ближайшие год-два велик риск недостроя проектов. Особенно тех, что анонсированы небольшими девелоперскими компаниями.

Читайте также: Процедура приобретения недвижимости в Таиланде

***

Порог входа на рынок Пхукета $120–130 тыс. за юнит. Но надо понимать, что на стоимость влияет не наличие отельного управления как такового, а уровень предоставляемого сервиса – четырёх- или пятизвёздочный, близость пляжа и городской инфраструктуры. Для меня как девелопера странно купить землю на первой линии и не завести туда отельного оператора.

Пример

Наша компания приобрела участок буквально в 100 метрах от Карон – одного из красивейших пляжей острова. Рядом муниципальный парк и развитая инфраструктура. Здесь мы построим элитный квартирный Hennessy Residence – обратите внимание – под управлением известного отельного оператора.

Порог входа – $240 тыс. Но и отдача выше более чем в два раза, если сравнивать с обычным проектом.

***

С точки зрения капитализации и дальнейшей перепродажи наиболее выгодной кажется инвестиция в проект на первой линии (или недалеко от моря) и вблизи развитой инфраструктуры. Это действительно так, но!

Доходность полностью зависит от управляющей компании – и даже локация не всегда имеет решающее значение!

***

Наличие отельного управления в ЖК – сильный фактор. Инвестируя в апартаменты с профессиональным отельным управлением, можно просчитать рентабельность проекта на несколько лет вперёд и получить ряд гарантий от застройщика и гостиничного оператора. Это важное преимущество!

Важный момент: ожидать высокого и стабильного дохода от проекта, в котором работает несколько брокеров, не стоит. Это никак не гарантирует высокий и стабильный доход. Поскольку брокеры начинают между собой ценовую борьбу внутри одного ЖК, появляется внутренний демпинг.

***

Компания, которая обслуживает ваш жилой комплекс (следит за территорией, вывозит мусор, чистит бассейны и т. д.), не занимается сдачей в аренду. Она, вероятно, даже не является коммерческой структурой и подчиняется комитету жильцов.

Когда мы говорим об управляющей компании, обеспечивающей доход, то имеем в виду совсем другое!

***

Кто будет управлять кондоминиумом – скажет и решит застройщик. Если у него есть договорённость с отельным оператором типа Wyndham, Hyatt и др., то девелопер гарантированно построит актив, который будет приносить доход. Потому что эти операторы предъявляют свои требования к жилым комплексам и их инфраструктуре (глубина бассейна, наличие генератора, пожарная безопасность и пр.).

Девелопер также может купить франшизу, чтобы использовать громкое название и при этом быть независимым оператором. Но прежде, конечно, именно франшиза всему обучит, выстроит структуру управления, а затем будет партнёра проверять. И если качество предоставляемых услуг не будет соответствовать требованиям франчайзера, контракт аннулируется со всеми вытекающими...

Пример

19 января 2024 года мы запустили проект под управлением отельного оператора. И уже 1 февраля на нашем счету лежало 1,5 млн батов. То есть квартирный комплекс, который ещё не до конца был построен, за 12 дней работы принёс доход в размере $50 тыс. А за февраль и того больше. В среднем доходность с однушки составила 13,1% годовых, двушки – 11%. Это итоговый доход до уплаты налогов. Большинство наших владельцев не являются налоговыми резидентами в Таиланде, поэтому их ставка НДФЛ будет 15%. Но работа с налогами и их планирование – это отдельная тема беседы, которой мы можем посвятить время в будущем. 

***

Как правило, обычный кондоминиум имеет ресепшен, отдел безопасности и управляющую компанию, которая обслуживает общую территорию.

Кондо с отельным управлением – это широкая структура управления и сервиса, в которой задействованы сотни людей. Это фронт-офис для приёма и регистрации гостей, отдел бронирования, консьерж-служба, отделы продаж и маркетинга, технического обслуживания и инженерных систем, уборки и стирки, закупок и снабжения, безопасности и ИТ, а также ресторан и бар, развлекательные и спортивные учреждения. При этом в каждом подразделении есть отдел качества и супервайзер.

Только такая структура может гарантировать туристам реальный, полноценный отдых. Такой, за который приезжающие расслабиться на неделю-другую люди готовы платить. Причём буквально в разы больше.

Читайте также: Собрались купить недвижимость на Пхукете? Отлично! Но сначала почитайте – несколько фактов и практических советов

Комплексы с отельным управлением на Пхукете
Квартира за 446 687 евро на острове Пхукет, Таиланд
446 687 €
Квартира на острове Пхукет, Таиланд
94 м2 3 2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой Объект под сдачу
Откройте для себя исключительный стандарт жизни в роскошном квартирном комплексе от известного застройщика Art House Group, расположенном всего в 100 метрах от прекрасного пляжа Карон на острове Пхукет. Квартиный Комплекс Hennessy обеспечивает полный набор услуг класса премиум, рестораны с изысканной кухней, бассейны, лобби, ресепшн,...
Квартира за 140 427 евро на острове Пхукет, Таиланд
140 427 €
Квартира на острове Пхукет, Таиланд
38 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой Объект под сдачу
Бангтао – один из самых привлекательных районов на острове, с пляжем протяженностью более 6 км. Именно тут, в 500 метрах от известной ресторанной улицы Boat Avenue, и расположен новый жилой комплекс. Он включает в себя два семиэтажных здания с большой прогулочной террасой на крыше, вестибюлем, парковкой и инфинити бассейном. Владельцам...
Art House Group

Фото предоставлены компанией

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Таиланд, Анализ рынков, Инвестиции, Недвижимость, Новостройки и строительство, Вебинар

Читайте также

Пхукет – лучший регион мира для инвестиций в недвижимость. Семь доказательств
Здесь надёжные проекты с высокой доходностью
Иностранцев хотят ограничить… но не решаются
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Недвижимость Пхукета – 2024: для инвестора и иммигранта
Факты от экспертов Intermark Global
Собрались купить недвижимость на Пхукете? Отлично! Но сначала почитайте – несколько фактов и практических советов
От застройщиков и управленцев
Недвижимость Пхукета. Инвестиции с доходностью 5–10% годовых
Итоги вебинара Prian
Процедура приобретения недвижимости в Таиланде
Обновили полезный материал

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Земельные участки в Таиланде Недорогая недвижимость в Таиланде Дома (виллы) в Таиланде Элитная недвижимость в Таиланде

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Таиланд»

У россиян отнимут недвижимость? Смотря где

Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

  • 17.05.2024
  • 397

Содержание недвижимости в Таиланде

Обновили полезный материал

  • 15.05.2024
  • 24711