Надежная Бавария: Часть 2 – Проценты и доходы

29 декабря 2015 года
| Рубрики: Инвестиции и финансы
Теги: Германия

В первой части спецпроекта специалисты B&R Property Investment GmbH и Barkenstein Gmbh представили сферу для инвестиций – продовольственные магазины в Баварии. Сейчас о том, с какими объектами работают эти компании, и какой доход могут принести такие инвестиции.


Спецпроект "НАДЕЖНАЯ БАВАРИЯ"

Часть 1. Сфера для инвестиций

Проект представляют Prian.ru – крупнейший русскоязычный портал о зарубежной недвижимости, B&R Property Investment GmbH – приобретение и продажа коммерческой недвижимости, и группа компаний Barkenstein GMBH – управление объектами коммерческой недвижимости в Германии, Австрии и Швейцарии.


Вопрос №5. Какой доход могут принести объекты коммерческой недвижимости в Баварии? 

Недвижимость считается надежным, но не высокодоходным вложением средств. Инвестиции в торговый ритейл - тем более в Германии - и вовсе можно назвать консервативными. 

В общем случае доходность зависит от экономического положения региона. Богатые области считаются более надежными и, соответственно, менее доходными. За последние 15 лет арендные ставки росли во всех регионах Германии, но на западе даже сильнее, чем на востоке.


Рост арендных ставок в продовольственных магазинах Германии
  евро / кв. м 2000-2004 гг. 2010-2014 гг.
Восточная Германия 9.4 -10.6% +12%
Западная Германия 10.2 -12.9% +26%

Вместе с этим средний доход от сдачи в аренду объектов, предназначенных для ритейла на менее богатом востоке – по-прежнему выше.


Средняя доходность объектов продуктового ритейла в 2013 году
Западная Германия 6.4%
Восточная Германия 6.8%

В общем случае продуктовые магазины в крупных городах приносят арендодателю меньший доход, чем условный провинциальный ритейл. Причем это верно, как для Западной, так и для Восточной Германии.


Средняя доходность продовольственных магазинов в различных регионах Германии (2013 г.)
Берлин 5.9%
Крупные города Западной Германии 6.2%
Крупные города Восточной Германии 6.4%
Средние и малые города Западной Германии 6.6%
Средние и малые города Восточной Германии 7.2%

B&R Property Investment GmbH Barkenstein Gmbh работает в Баварии, в стабильной Западной Германии. В границах одного региона есть районы, где недвижимость может обеспечить больший или меньший доход.

Алекс Баркенштейн: Нормальный доход с инвестиций – 6,5-7,5%. Безусловно, можно рассчитывать и на большее, но, как правило, инвесторы получают тот результат, о котором я сказал. В Мюнхене доходы с инвестиций составляют от 4,5% до 5,5% годовых. Если инвестор желает получить большую прибыль, то, скорее всего, он выберет объект в пригороде Мюнхена или в регионе Бавария.

Вопрос №6. Какие факторы влияют на доходность объекта? 

Еще один фактор, влияющий на доходность – «возраст» постройки. В общем случае больше заработать можно, инвестируя в не новый объект. Доходность вторичной недвижимости выше, но здесь выше и риски. 

Алекс Баркенштейн: Для первичной недвижимости в Баварии доход на инвестиции составляет 6,5-7,5%, а для вторичной он несколько выше – теоретически можно заработать 9% и даже 12%, в зависимости от состояния объекта и длительности договора аренды. Преимущество же новой недвижимости состоит в минимизации рисков. Например, нет проблем с расходами на ремонт, которые могли бы возникнуть во время гарантийного периода.

Наконец, размеры ставок и их динамика меняются в зависимости от типа магазина. Например, в Западной Германии арендные ставки дискаунтеров за последние пять лет снизились, а у супермаркетов резко выросли. 


Арендные ставки в продовольственных магазинах Западной Германии (евро/кв.м.)
  2005-2009 гг. 2010-1014 гг.
Супермаркеты 9.5 17.0
Дискаунтеры 12.0 11.6

Вопрос №7. Какой суммой надо располагать для покупки помещения под магазин?  

Barkenstein GmbH и компания В&R Property Investment GmbH специализируются на продаже новых помещений, которые уже имеют долгосрочные арендные договоры с супермаркетами. 

Алекс Баркенштейн: Выбор коммерческой недвижимости в Германии очень велик. Но мы специализируемся на новой недвижимости. Цена наших объектов от 2,5 до 10 миллионов евро. Инвестору необходимо иметь минимум 900 тысяч. Это схема предполагает использование заемных средств.  

Каковы условия получения кредита в Германии и какова схема сотрудничества с группой компаний Barkenstein – в следующий части проекта. 

  Проект представляют B&R Property Investment GmbH – приобретение и продажа коммерческой недвижимости и группа компаний Barkenstein GMBH – управление объектами коммерческой недвижимости в Германии, Австрии и Швейцарии.

BARKENSTEIN GmbH
B&R Property Investment GmbH 

Südliche Münchner Str 2
82031 Grünwald / München
Tel.: 49(0)89 - 649 638 20
Fax.: 49(0)89 - 649 638 19
www.barkenstein.com 
www.br-property.com
info@barkenstein.com

Автор Филипп Березин

В проекте использована статистика TLG Immobilien, Postnord.

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

С какой целью вы интересуетесь недвижимостью за рубежом?

Статьи
Черная дыра: страшная история о недвижимости в Германии

Германия – надежная страна для инвестиций в недвижимость. Это действительно так. Немецкий рынок – четкий, прозрачный, законный. Но даже здесь можно наломать дров, наделать ошибок, связаться не с теми партнерами и в результате получить не доход, а головную боль. Пример такой «боли» в этом материале… Читать

Как получить ВНЖ и гражданство Германии

В этом материале расскажем о тех шагах, которые вам предстоит пройти. Какие документы собирать? Куда их отдавать? Как долго ждать решения? Перед вами схема всего процесса с рекомендациями эксперта по каждому этапу. Стоит не только прочитать, но и сохранить. Читать

Почему стоит инвестировать в немецкую недвижимость прямо сейчас

Девять фактов, подтверждающих, что Германия – по-прежнему один из самых перспективных рынков недвижимости. А может, и самый! Читать

Законные и фиктивные способы переезда в Германию

В Германии нет иммиграционной программы «ВНЖ за покупку недвижимости или инвестиции в государственные ценные бумаги», как в Испании или Греции. Зато есть другие возможности, которыми могут воспользоваться состоятельные иностранцы. К сожалению, далеко не все консультанты об этом знают. А может, и специально вводят людей в заблуждение. В результате интернет пестрит предложениями о создании бизнеса, который будет работать только на бумаге, заключении поддельных трудовых договоров или даже фиктивных браков. Читать

Доступное жилье в Германии: ТОП-10 мест c лучшими перспективами роста цен

Быстрее всего в Германии дорожает недвижимость Мюнхена. Этот город можно было бы всем рекомендовать для инвестиций, если бы не одно важное обстоятельство. Цены здесь «кусаются». Prian.ru представляет рейтинг 10 лучших мест страны, где все еще можно дешево купить жилье с прицелом на рост цен в будущем. Читать