Доход в Словении

Инвестиции в недвижимость
Часть II. Торговые центры

Поделиться:

Торговые центры – крупные и не очень – лакомый кусок для инвесторов в Западной Европе. А значит, и в Словении. Но, разумеется, национальная специфика есть и здесь. Специалисты Future Real Estate и Century 21 Slovenia во втором материале своего спецпроекта отвечают на вопрос, какие помещения в торговых центрах принести прибыль лично вам.

Предпосылки для инвестирования:

  • Словенская экономика растет. Люди тратят все больше денег. Все больше продается товаров, производители которых хотят получить свой кусок растущего пирога. Как и везде в Европе, крупные торговые сети заинтересованы в расширении на словенском рынке.
  • Особенно активны компании, ориентированные на массового потребителя. Их магазины появляются по всей стране. Именно у таких сетей самый большой потенциал.  
  • Готовность компаний расширяться совпала с нехваткой подходящих площадей. В Словении активизировались и старые, некогда замороженные, и новые строительные проекты.
  • Банки готовы кредитовать коммерческие объекты, привлекающие инвесторов. Первый взнос составляет не менее 30%, процентная ставка - от 3%, срок кредита 5-10 лет.  
  • Требования к «location» у торговых сетей определенные: или небольшие торговые зоны в крупных городах, или единственные площадки в населенных пунктах поменьше. Важный критерий – наличие или возможность создания парковочных мест.
  •  Арендаторы все чаще приходят в провинцию. Им интересны надежные места, в оживленных торговых зонах, лучше всего на первом этаже. Преимуществом может считаться и соседство с крупным продовольственным магазином, который обеспечит постоянный приток покупателей.
  • Доходность объекта повышается по мере удаления от столицы. Если в Любляне хорошим результатом будут 5-6%, то на расстоянии 50-100 км на восток или запад, показатель легко вырастет на 2-3 процентных пункта.    
  • Серьезные арендаторы могут обеспечить владельцу помещения хорошую «чистую доходность». Под ней мы понимаем чистый арендный поток, который получает инвестор до момента вычета его личных налогов. Последние во многом зависят от резидентства юридического или физического лица. А вот коммунальные платежи, налог на недвижимость и на землю, НДС и эксплуатационные расходы, покрываются арендатором и не входят в чистую доходность.
Марио Дебелец директор по развитию компании KiK в Словении и Хорватии
К настоящему моменту мы открыли 50 магазинов, покрыв все регионы Словении. И планируем открытие еще как минимум 10. Мы видим растущую потребность в развитии и потому не будем останавливаться.
 
Наш интерес к тому или иному месту конечно связан с количеством жителей, но для нас важно не только это. Часто бывает так, что даже небольшой район привлекает окрестных покупателей. В нашем случае этого достаточно для открытия магазина площадью около 600 кв м.
 
Для нашей компании важно быть в точке с хорошей проходимостью. В торговом центре… или в отдельно стоящем здании, но в торговой зоне. Например, рядом с продуктовыми магазинами, которые обеспечат нам пул клиентов. Если мы видим, что у объекта хорошее расположение, если понятно, что партнер-арендодатель серьезный и надежный – мы готовы подписывать долгосрочные договоры аренды.
Примеры объектов

Коммерческое помещение на первом этаже нового торгового центра в городе Постойна – 40 км то Любляны. Арендатор помещения – немецкая сеть магазинов одежды KiK, с арендатором которой заключен договор на 10 лет. Арендатор отдельно оплачивает ВСЕ коммунальные услуги. Подробности.

Основные характеристики
Стоимость €650 000
Площадь 565,97 кв.м
Аренда €52 800 в год / €4 400 в месяц
Окупаемость 8% или 12 лет

•••

Торговый комплекс с 9 арендаторами в городе Горня Радгона на границе с Австрией, недалеко от Марибора и Мурской Соботы. Единственный, «узловой» торговый центр в данном районе, который регулярно посещают как словенцы, так и австрийцы – последним, чтобы попасть в магазины, нужно просто перейти дорогу (граница находится в сотне метров). Средний срок договора с арендаторами – 3 года. Подробности.

Основные характеристики
Стоимость €3 000 000
Площадь 2 673 кв.м
Аренда €22 300 в месяц / €267 000 в год
Окупаемость 9% или 11 лет

 

•••

Торгово-коммерческое помещение в Мурска-Соботе, с 40 арендаторами (якорный арендатор Lidl). Заполняемость на текущий момент – 80%. Подробности.

Основные характеристики
Стоимость €13 000 000
Площадь 22 000 кв.м
Аренда €1 300 000 в год / €108 333 в месяц (без учета сдачи дополнительных 20% площадей)
Окупаемость 10% или 10 лет

 

Важно понимать

Расчет инвестора, покупающего торговое помещение, понятен. Арендаторам нужно больше места для успешных продаж. И если собственник выполнит базовые требования клиента, последний будет сговорчив.

Торговые центры нельзя приобретать без предварительного анализа. Инвестор должен обратить внимание на ликвидность предложения, а также проверить арендатора – сделать независимую оценку, чтобы понять, способен ли он вносить требуемые арендные платежи. Также рекомендую приобретать только тот объект, который находится в технически исправном состоянии.

И, конечно, торговые центры и помещения в них требуют относительно больших вложений. Даже в Словении это сделки на сотни тысяч евро и выше.

Владимир Уваров директор российского представительства Future Real Estate
Данные проекты предполагают объем инвестиций от 500 тысяч евро. В нашей компании за последний год средний чек подобных сделок колеблется в районе 1 млн евро.
 
Доходность таких объектов зависит от суммы инвестиций. Что я имею в виду? В объектах, которые требуют вложений от 500 тыс евро до миллиона, можно достичь чистой доходности в 8-9%. Но если мы говорим об инвестициях более миллиона евро, то можно выйти на 10-11% годовых.
 
Помещения в торговых центрах благодаря хорошим показателям окупаемости могут считаться едва ли не самыми перспективными в Словении. Еще больше можно заработать, зайдя в такой проект, как девелопер – то есть на стадии строительства. Но об этом мы подробнее расскажем, в следующих материалах.

Смотреть видео

В проекте «Ваш доход в Словении» риэлторы Future Real Estate и Century 21 Slovenia оценят инвестиции в разные типы недвижимости, озвучат риски, возможную доходность,  минимальный и средний размер вложений. А также представят конкретные объекты. 

Future Real Estate – словенская марка и русскоязычный проект, созданный для предоставления комплексных услуг инвесторам на рынках Словении, Хорватии и Австрии. Команда Future Real Estate – это ведущее агентство недвижимости в мире Century 21 Slovenia & Croatia, лучшие адвокатские бюро, бухгалтерские сервисы и управляющие компании.

 

8 (800) 775-91-97

vu@euro-realestate.ru 

EURO-REALESTATE.RU