Версия
для печати
для печати
В этом материале представлена беседа главного редактора портала Prian.ru Филиппа Березина с руководителем компании BMG Invest Михаилом Храпкиным, которая состоялась на вебинаре на тему «Пять рецептов инвестиционного успеха в центре Европы» 15 февраля 2018 года. Читайте также об инвестициях в новостройки и вложениях во вторичное жилье региона Северный Рейн-Вестфалия.
- Михаил, о каких инвестициях мы говорим сегодня? Почему недвижимость - это вообще инвестиции?
- Безусловно, существуют наиболее рискованные варианты инвестиций. Это могут быть какие-то финансовые инструменты, ценные бумаги и так далее. Мы же придерживаемся сугубо консервативной позиции и считаем, что наименее рискованным видом капиталовложений является покупка недвижимости.
Тем, кто собирается инвестировать, стоит также учитывать срок, на который эти инвестиции планируются. Они могут быть краткосрочными, то есть на несколько дней или месяцев, максимум 1-2 года, среднесрочными (от 5 до 10 лет) и долгосрочными (от 10 лет).
Русскоязычными покупателями еще не приобретен достаточный навык инвестирования. Как правило, они предпочитают вкладывать деньги в краткосрочные проекты. Например, купил - продал, зафиксировал прибыль. Такой выбор связан в том числе и с определенными рисками - инфляцией, санкциями и прочее.
А вот инвесторы из развитых стран с более сильной экономикой имеют бОльший опыт. Поэтому они понимают, что деньги нужно “сложить в несколько корзин”, то есть разделить инвестиции. Примерно 20-30% стоит вложить в краткосрочные проекты, 40-60% (в зависимости от менталитета инвестора) - в среднесрочные, а остаток - это долгосрочные капиталовложения.
Сегодня мы будем говорить не о рискованных (краткосрочных), а о среднесрочных и долгосрочных инвестициях. Мы считаем, что наиболее безопасными являются инвестиции в доходную недвижимость.
Существует два варианта инвестиций. Первый, когда главное - вовремя купить, а рентабельность не имеет значения. Если повезло и цена пошла вверх - ты продал и заработал. Это не консервативный подход.
Мы же считаем, что более интересным является второй вариант. Тогда ожидаемая прибыль идет из двух источников – постоянная рентабельность и увеличение стоимости квадратного метра.
- Почему именно регион Северный Рейн-Вестфалия вы считаете наиболее подходящим для безопасных, надежных и одновременно доходных инвестиций?
- Этот вопрос я бы разделил на несколько составляющих: почему именно Германия, почему Северный Рейн-Вестфалия и почему именно сейчас, а не через год или через пять лет.
Инвесторы постоянно ищут какие-то новые регионы или же страны, которые не подвержены слишком резким ценовым подъемам и спадам. Последние 15-20 лет очень многие вкладывали средства в средиземноморские страны, а также в Дубай, Сингапур, Австралию и крупнейшие мировые мегаполисы.
На протяжении этого времени вышеперечисленные регионы затронули как минимум два-три серьезных кризиса. Они были сильно перегреты, а страны, в которых они находились, на были экономически стабильны. Все вы знаете, чем это закончилось. В лучшем случае такие инвесторы могли забрать свое, а в худшем они потеряли до 30-50% вложенных средств.
При инвестициях в доходную недвижимость существует три основных параметра выбора страны или региона:
Правильность выбора таких критериев подчеркивает, например, недавнее участие нашей компании в крупнейшей выставке недвижимости в Токио. Вы прекрасно понимаете, насколько избалованы инвесторы в таких странах, как Япония. Японцы начали инвестировать сразу после войны, когда экономика страны пошла вверх. Они начали с вложений в активы родной страны, а затем фокус их интереса сместился на развитые страны Юго-Восточной Азии, Австралию и США. Так вот сейчас из всех европейских стран японцы выбрали практически одну Германию.
Я не говорю, что Германия - самая стабильная экономика в Европе. Она отличается от таких сверхразвитых стран, как Дания, Норвегия или Швейцария. Но в этих странах очень высокие цены на недвижимость. В Германии же сейчас сложилась уникальная ситуация. Здесь, с одной стороны, и банковская, и политическая структура очень консервативная, что только в плюс инвесторам. С другой стороны, цены на недвижимость относительно перечисленных соседних стран значительно ниже.
Опытные инвесторы знают, что подорожание недвижимости всегда начинается с мегаполисов страны. Вот и в Германии еще пять-восемь лет назад цены в таких городах, как Берлин, Мюнхен и Дюссельдорф пошли вверх. Сейчас они достигли потолка, и большинство специалистов считают, что теперь рынок этих городов ждет стагнация.
После этого всегда начинается подъем стоимости недвижимости в городах, близлежащим к крупным центрам страны. Таким регионом как раз и является Северный Рейн-Вестфалия со столицей в городе Дюссельдорфе и городами в радиусе 50-70 км от него. Это самая индустриально развитая территория Германии, где сосредоточена четверть промышленности страны
- А как же заявления немецкого Центробанка о том, что цены на недвижимость в Германии перегреты?
- Такими заявлениями чиновники высокого уровня, безусловно, стараются остановить дальнейший рост цен, охладить рынок. Возможно, это искусственное торможение цены. Но это совершенно не говорит о том, что цены в Германии через какое-то время начнут падать. Это говорит только о консервативном подходе к рынку недвижимости.
- Какой ваш взгляд на перспективы немецкого рынка недвижимости? Будет ли такое, что и Северный Рейн-Вестфалия через какое-то время станет не столь интересным регионом для инвестиций?
- К сожалению, я не могу говорить о том, что регион Северный Рейн-Вестфалия всегда будет иметь запас роста. Дело в том, что когда цены начинают расти очень быстро, рентабельность всегда падает. Поэтому я считаю, что у инвесторов есть еще примерно три-пять лет, чтобы воспользоваться уникальной ситуацией на этом рынке.
Если сейчас средняя рентабельность по нашему региону составляет 7-8%, то спустя это время она может упасть до 6-7%. Напомню, что еще два года назад она равнялась 8-9%. То есть она уже немного снизилась. Но все равно эти показатели на 2-3% выше, чем в остальных регионах. И они решают все.
Подготовила Ольга Петегирич
