Процедура приобретения недвижимости в Венгрии

Права и обязанности иностранных покупателей

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Венгрии

Иностранцы могут покупать жилую и коммерческую недвижимость в Венгрии фактически без ограничений. Под запретом только сделки с сельскохозяйственными землями и объектами, охраняемыми государством.

Граждане стран, не входящих в ЕС, обязаны получить от местной мэрии разрешение на покупку. Запрос носит формальный характер, отказать могут только из-за судимости на территории Венгрии. Получением разрешения на покупку занимается лицензированный венгерский адвокат, процесс может занять два-три месяца. 

Если покупка производится на юридическое лицо, такое разрешение не требуется. Однако регистрация компании – дело небыстрое и затратное. Кроме того, компания должна будет платить налоги и составлять отчётность. Поэтому покупатели чаще предпочитают заключить сделку на физическое лицо и подождать.

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Венгрии

Покупка недвижимости в Венгрии не даёт иностранцу визовых привилегий. Собственники въезжают в страну на общих основаниях, однако шансы получить мультивизу у них выше, чем у обычных туристов. 

Внимание! В 2024 году гражданам России венгры оформляют только однократные визы под даты поездки.

1 июля 2024 году Венгрия перезапустила программу «золотых виз», которую власти называют «ВНЖ гостевого инвестора». Одна из опций предполагает получение десятилетнего возобновляемого статуса резидента через приобретение жилой недвижимости стоимостью от €500 тыс. Однако право на участие в программе распространяется только на объекты, приобретённые после 1 января 2025 года.

Подробнее о том, как можно получить визу или ВНЖ Венгрии, – в нашей статье.

Обязанности иностранных владельцев

После приобретения недвижимости собственник должен платить налоги. Власти Венгрии не определяют общий налог на недвижимость, ставки устанавливаются в рамках конкретного муниципалитета.

Владельцы земли и собственных домов обычно платят земельный налог, который могут начислять двумя способами:

• максимум 200 форинтов (€0,65) за кв. м, 
• максимум 3% от скорректированной рыночной стоимости объекта.

Некоторые регионы устанавливают локальный налог на недвижимость. Как правило, его платят в тех районах, где недвижимость успешно сдаётся в аренду (к примеру, возле озера Балатон). Ставки налогов утверждаются местными властями и обычно не превышают 3,6% от рыночной стоимости объекта.

Кроме того, собственник оплачивает коммунальные услуги: сбор ТСЖ в многоквартирном доме, а также воду, электричество, газ, интернет.

Обратите внимание! Налоговые резиденты Российской Федерации, то есть люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в году, должны уведомлять российские налоговые органы об открытии счетов в зарубежных банках или создании юридических лиц. Эти действия могут потребоваться во время сделки. Читайте подробнее о правилах покупки недвижимости за рубежом для граждан России.

Иностранец становится налоговым резидентом Венгрии, если он проживает в стране более 183 дней в году, или имеет там центр жизненных интересов (семья, работа), или там находится его единственный постоянный адрес. В этом случае он платит в Венгрии налог со всех доходов, получаемых в стране.

Застройка в центре Будапешта

Поиск недвижимости в Венгрии

Начать поиск недвижимости проще всего с изучения объектов в интернете. В каталоге на нашем сайте собраны предложения домов и квартир в Будапеште и на популярных курортах. Вы можете оставить заявку на подбор варианта по вашим требованиям. Также рекомендуем перед выбором прочитать статьи и новости о рынке недвижимости и особенностях въезда в Венгрию.

Примеры недвижимости в Венгрии

567 000 €

Квартира в Будапеште, Венгрия

231 м² 7 6 3

ТОЛЬКО У НАС! В 13 районе Будапешта, в его части под названием Уйлипотварош (часть, граничащая непосредственно с историческим центром, 5 районом), в импозантном старинном доме предлагается на продажу просторная барская квартира с четырьмя (!) балконами, объединённая из двух квартир в одну (2 кадастровых номера, 2 входа в квартиру). В первую...

WESTINVEST

1 450 000 €

Отель, гостиница в Будапеште, Венгрия

270 м²

В отличном месте, в 7-м районе Будапешта на улице Надькорут, продается действующий 9-комнатный апарт-отель. Эта покупка — прекрасная возможность для дальновидного инвестора. Поскольку центральное расположение района обеспечивает стабильный поток туристов, правительственные ограничения на Airbnb побудят больше туристов переключиться на...

Immotrading GmbH

580 000 €

Квартира в Будапеште, Венгрия

114 м² 3 2 1

В 6-м районе Будапешта, на популярном проспекте Андрашши, в жилом комплексе Avenue Gardens предлагается в аренду высококачественно отремонтированная квартира. Общая пл. 114 м2, гостиная+2 спальни, ванная, туалет, терраса 16 м2. Квартира расположена на 6-м этаже, окна выходят на тихий, внутренний двор. Лифт есть. Общие расходы: 300 евро/месяц....

WESTINVEST

6 000 000 €

Особняк в Будапеште, Венгрия

1000 м² 8 6 5

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Это замечательное, 1,9-га, самодостаточное, автономное поместье расположено в зеленой зоне на окраине Будапешта. До центра города, автомагистралей: M0, M1, M7, торговых центров или легко добраться на общественном транспорте можно добраться примерно за 10 минут. Оно полностью приватно, соседние участки не могут быть застроены. Классическая...

Unique Properties kft.

627 000 €

Квартира в Будапеште, Венгрия

108 м² 3 2

Продаются роскошные квартиры новой постройки, в сердце города Будапешт, рядом с Базиликой Святого Иштвана. Квартиры были построены путем реконструкции верхнего этажа + надстройки дополнительных 2 этажей в элегантном классическом жилом доме. Квартиры имеют разрешение на эксплуатацию. Район оживлен и полон жизни. Пульсирующий жизнью центр...

WESTINVEST

194 600 €

Квартира в Будапеште, Венгрия

48 м² 2 1 1

Продается новостроенная двухкомнатная квартира с садом от застройщика. В одной из самых динамично развивающихся частей 8 района Будапешта, в нескольких минутах ходьбы от популярной "Аллеи Корвин", продается новостроенная двухкомнатная квартира от крупнейшего в Венгрии застройщика. В новостроенном доме использована современная...

WESTINVEST

575 000 €

Дом в Шиофоке, Венгрия

128 м² 5 4 2

В Венгрии, на золотом берегу Шиофока на озере Балатон предлагаются на продажу строящиеся таунхаузы категории люкс. Еще 6 таунхаузов доступны к продаже. 16 роскошных, отдельно стоящих домов стоят недалеко от побережья на участке площадью 6861 кв.м. На территории комплекса, включающей 8 участков, строят по два здания на участок, каждое со своим...

WESTINVEST

1 250 000 €

Отель, гостиница в Будапеште, Венгрия

На продажу предлагается бутик-отель с 8 апартаментами, зарегистрированными как коммерческое жилье, расположенный в самом центре 7-го района Будапешта (1071). Благодаря процветающей индустрии развлечений—район известен как главный развлекательный квартал Будапешта—и привлекательной доходности, этот небольшой, но качественный объект представляет...

Immotrading GmbH

370 000 €

Квартира в Будапеште, Венгрия

95 м² 3 2 2

В историческом центре г. Будапешта, в тихой части еврейского квартала, продается меблированная квартира с капитальным ремонтом. Высокие потолки, 3 спальни. Современный дизайн, высококачественные материалы, оборудованная кухня. Хорошая инфраструктура, множество ресторанов, кафе, магазины. Вблизи - две станции метро, остановки трамваев и...

WESTINVEST

1 550 000 €

Ферма в Венгрии

295770 м² 3

На западе Венгрии, недалеко от венгерско-австрийской границы, у приграничного города Андау выставлена на продажу многоцелевая коммерческая и сельскохозяйственная недвижимость, разделенная на земельные участки. Эти два объекта в 5938 Яносоморья продаются как по отдельности, так и целиком. 1. Объект, принадлежащий Kft, с земельным участком...

Immotrading GmbH

6 000 000 €

Ферма в Венгрии

1073952 м²

На продажу выставлено английское общество с ограниченной ответственностью/Ltd, принадлежащее венгерской компании/Kft, которая владеет тремя участками пахотной земли с действующим разрешением на с/х использование + участок для коммерческого использования. Вследствие структуры компании (английская Ltd имеет активный банковский счет HSBC в...

Immotrading GmbH

1 370 000 €

Вилла в Будапеште, Венгрия

273 м² 5 4 2

Во втором, будайском районе Будапешта, в его части под названием Куруцлеш, на участке площадью 970 кв.м. предлагается на продажу вилла площадью 273 кв.м. построенная в 2009 году. Благополучное окружение, состоятельные соседи. Традиционный, классический дизайн, вечная панорама. Особенности недвижимости: - техническое состояние недвижимости:...

WESTINVEST

2 000 000 €

Апартаменты в Будапеште, Венгрия

150 м² 4 3 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Квартира расположена в престижном месте с видом на самую знаковую достопримечательность Будапешта. Из нее открывается захватывающий ничем не заслоненный вид на здание парламента и Дунай, панорамный вид, который вряд ли кто-то превзойдет. Когда вы входите в эту потрясающую квартиру площадью 150 м² с тремя спальнями и тремя ванными комнатами,...

Unique Properties kft.

265 000 €

Квартира в Будапеште, Венгрия

47 м² 2 1

В 5 районе Будапешта, в историческом центре, в 2-х минутах ходьбы от Парламента, в аккуратном доме предлагается квартира под сдачу в аренду. Возможна как краткосрочная, так и долгосрочная аренда. Очень востребованная локация - в 2-х минутах ходьбы берег Дуная, недалеко остров Маргит. Отличные инфраструктура и транспортное сообщение....

WESTINVEST

207 289 €

Апартаменты в Будапеште, Венгрия

59 м² 2 1 1

Красиво отремонтированная, очень светлая квартира площадью 59 м² + 3 м² с закрытым балконом, выходящим на восток-запад, продается на верхнем этаже небольшого кирпичного здания из 9 квартир. За последние два года в доме был проведен полный технический и эстетический ремонт, включая новую электропроводку, систему отопления, кондиционер с двойным...

Habita International Estates Ltd

391 500 €

Квартира в Будапеште, Венгрия

107 м² 4 3 2

В центре Будапешта, на проспекте Терез, в классическом доме, предлагается на продажу квартира категории люкс. Отличные инфраструктура и транспортное сообщение. Рядом исторический центр, проспект Андраши, площадь Октогон. Просторная гостиная с кухней американского типа, 3 спальни, 2 ванных комнаты, отдельный гардероб. Площадь: 107 кв.м. Этаж: 4...

WESTINVEST

278 000 €

Апартаменты в Будапеште, Венгрия

46 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

13 район, Маринапарт на берегу Дуная, квартира на 2 этаже 46 м2, открытая с гостиной кухня, спальня и балкон 10 м2, раздельный санузел. Квартира обставлена и оборудована. Дом повышенной категории с красивым внутренним двором и 24-х часовой рецепшен. До набережной Дуная 2 минуты ходьбы. Рядом находится метро и большой торговый центр. Низкие...

Perfect Invest Hungary Ltd.

745 000 €

Апартаменты в Будапеште, Венгрия

102 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Исторический центр Будапешта.В пешей доступности находятся Парламент, Базилика, Опера, остров Маргит, торговые и деловые центры, а также несколько учебных заведений, 3 минуты до метро, исторический дом в очень хорошем состоянии, Высота потолков - 3,8 м Очень светлая солнечная квартира, южная ориентация, тихая улица, площадь - 102 м2: просторная...

Perfect Invest Hungary Ltd.

140 000 €

Магазин в Будапеште, Венгрия

37 м²

Объявлена продажа коммерческих помещений от крупнейшего застройщика в новом жилом комплексе, строящемся на берегу Дуная, в 3-ем популярном будайском районе Будапешта. Рядом с всемирно известным островом „СИГЕТ» с собственным пешеходным мостом на остров, с зеленым Парком отдыха, с детскими площадками, строится 7 очередей нового супер...

WESTINVEST

200 000 €

Квартира в Будапеште, Венгрия

66 м² 3 2

В 6 районе Будапешта, в его дипломатической части, в двух шагах от проспекта Андрашши и станции подземки на проспекте, рядом с площадью Героев и Центральным городским парком, в аккуратном доме старинной постройки предлагается на продажу квартира после капитального ремонта, произведенного в 2018 году. Владелец проживает в ней только последние 3...

WESTINVEST

Посмотреть ещё 264 похожих объекта

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Риелторы и адвокаты

Лицензированный юрист является обязательным участником сделки купли-продажи в Венгрии. Без риелтора теоретически можно обойтись, и многие венгры занимаются куплей-продажей сами, подключая только адвоката. Однако иностранцу, не знающему венгерского языка и не живущему в стране, пройти все этапы сделки самостоятельно практически невозможно.

Риелтор выступает только как посредник, формально его работа заканчивается в момент подписания договора, но на практике он сопровождает сделку до её окончания, то есть до внесения в кадастр имени нового владельца.

Риелтор – в обязательном порядке юридическое лицо, однако лицензия на деятельность ему не требуется. Большинство риелторов работают как франчайзи крупных компаний. 

Агентства недвижимости в Венгрии, которые могут вас проконсультировать

Озеро Балатон – популярный курортный регион

Пошаговая процедура сделки с недвижимостью

Этап 1. Открытие счёта в банке

После выбора объекта рекомендуется открыть счёт в местном банке. Многие из них готовы сотрудничать с иностранцами без вида на жительство. Средства можно перевести со своего счёта непосредственно на счёт продавца.

Однако в 2024 году у клиентов из России и Беларуси возникают трудности с открытием счетов даже при наличии местного ВНЖ.  Банки стали обращать внимание на гражданство и место рождения заявителя. Заморозить могут и уже открытый счёт, выяснив, что страна рождения – Россия.

Гражданам других стран по-прежнему можно открыть счёт в местном банке для предстоящих платежей.

• Читайте подробную инструкцию: Как иностранцу открыть счёт в банке Венгрии

Этап 2. Резервация объекта

После выбора объекта покупатель или его посредник составляет заявку и отправляет её продавцу. В заявке указывается цена объекта, размер задатка, график платежей. Одновременно покупатель вносит 1% от цены объекта в качестве подтверждения серьёзности своих намерений. Деньги могут быть депонированы на счёте у адвоката или риелтора. В этот момент объект снимается с продажи – он зарезервирован. После этого начинается согласование заявки. Если продавец не принимает условия и стороны не находят компромисса, гарантию возвращают.

Тапольца – небольшой город на западе Венгрии 

Этап 3. Проверка недвижимости

Адвокат несёт ответственность за юридическую проверку объекта, а также выяснение наличия долгов и прочих обременений. Покупатель может осмотреть жильё и оценить его состояние.

Этап 4. Заключение предварительного договора

Если условия приняты и объект устраивает покупателя, стороны подписывают составленный адвокатом предварительный договор купли-продажи. В документе указывают технические характеристики объекта, адрес, ответственность сторон и прочие детали сделки. При подписании покупатель вносит задаток в размере 10–15%.

Теперь, если он откажется от сделки без уважительной причины, уплаченный аванс он вернуть не сможет. А если откажется продавец, он вернёт деньги покупателя и сверх того заплатит ему отступные в качестве возмещения морального ущерба.

Этап 5. Получение разрешения на покупку

На этом этапе юрист отправляет в местную администрацию запрос на согласование сделки. Этот шаг не требуется, если покупатель – гражданин ЕС или покупка совершается на юридическое лицо. На это по закону отводится 45–60 дней. Когда разрешение получено, покупатель уведомляет об этом продавца, и они закрывают сделку.

Этап 6. Заключение основного договора

После получения одобрения властей на покупку адвокат составляет финальный договор купли-продажи. Договор составляется на венгерском языке. По просьбе сторон его могут перевести на английский или на русский, но юридической силы перевод не имеет. Также по желанию сторон на сделке может присутствовать переводчик, однако это условие не является обязательным. В договоре должны быть указаны стоимость недвижимости, размер задатка, сроки полной оплаты. Также должны быть отмечены сроки освобождения недвижимости и порядок передачи ключей, а если есть ипотека, то размер долга и прядок освобождения от обременения. При подписании покупатель вносит задаток в размере 10–15% от суммы покупки. После внесения оплаты адвокат подаёт договор на регистрацию в земельный кадастр. С этого момента земельный комитет накладывает вето на все операции с недвижимостью со стороны старого владельца.

Этап 7. Выплата оставшейся суммы

После подписания договора покупатель платит гонорар адвокату и гербовые сборы на внесение в кадастр.

Накануне внесения последнего платежа покупатель должен принять объект во владение и подписать протокол приёмки. Продавец предоставляет юристу «нулевую справку» – об отсутствии долгов. После этого можно производить оплату.

Деньги могут быть переданы как наличными, без ограничения по сумме, так и банковским платежом – всё зависит от договорённости сторон. Очень часто для трансфера оплаты используется депозитный счёт адвоката. Все платежи фиксируются документально. Хотя цены на недвижимость в Венгрии рассчитываются в национальной валюте – форинтах, иностранцы могут заплатить в евро или долларах со счёта в банке своей страны на депозитный счёт адвоката.

Обратите внимание! Россиянам осуществлять банковские переводы в Венгрию из России в настоящий момент практически невозможно. Альтернативный способ – перевод со счёта в банке третьей страны.

После того как покупатель выплачивает оставшуюся сумму, стороны незамедлительно уведомляют адвоката о том, что покупная цена полностью уплачена и право владения передано. С этого момента покупатель может получить ключи и вступить во владение объектом. Адвокат незамедлительно уведомляет земельный кадастр о завершении сделки.

Этап 8. Регистрация права собственности

Регистрация перехода права собственности происходит в течение 60 дней после полной оплаты по договору купли-продажи. Процесс считается завершённым, когда на карточке объекта меняется имя собственника.

Удалённая сделка

Практика дистанционных сделок с недвижимостью появилась в Венгрии ещё до пандемии и сейчас широко распространена. Для запуска процесса покупатель должен выписать на имя адвоката доверенность на совершение сделки.

Читайте также

• Личный опыт россиянина, который купил квартиру на курорте Хевиз
• Недвижимость Венгрии для иностранцев: что происходит на рынке и как извлечь из этого выгоду

Отдых на озёрах в Венгрии

Дополнительные расходы

Налог на переход права собственности

Покупатель недвижимости уплачивает налог на передачу собственности в размере 4% от покупной цены при стоимости объекта до 1 млрд венгерских форинтов (около €2,5 млн). С суммы, превышающей это значение, начисляется 2%. Срок уплаты устанавливается налоговым органом и составляет два-три месяца после закрытия сделки и регистрации объекта в кадастре.

НДС на новостройки

Стандартная ставка НДС при покупке новостройки в Венгрии – 27%. Этот налог уже включён в стоимость объекта, сверх цены ничего платить не нужно.

Внимание! С 1 января 2021 года по 31 декабря 2024 года при покупке жилья в новостройках может применяться льготная ставка НДС в размере 5%. Льгота также может быть применена до 31 декабря 2028 года, если разрешение на строительство получено не позднее 31 декабря 2024 года.

Гонорар адвоката

Стандартный гонорар юриста за сопровождение сделки с недвижимостью находится в пределах 1–3% стоимости объекта + НДС.

Гонорар риелтора

Как правило, работу риелтора в Венгрии оплачивает продавец. Размер вознаграждения обычно составляет 1,5–5% от стоимости объекта и указывается в договоре между продавцом и риелтором; это может быть фиксированная сумма или процент от цены объекта. Некоторые брокеры берут также комиссию с покупателя. Рекомендуем обсудить этот вопрос с вашим агентом.

Гербовый сбор за рассмотрение заявления на покупку недвижимости

Размер административного сбора – 50 тыс. венгерских форинтов (€130).

Сбор за регистрацию права собственности в земельном кадастре

В 2024 году размер комиссии составляет 10 600 венгерских форинтов (около €26).

Дебреценский университет – один из самых известных вузов страны

Ипотека 

Местные банки выдают ипотечные кредиты только тем иностранцам, у которых есть ПМЖ Венгрии. Без этого статуса нереально получить кредит даже покупателям из стран ЕС.

Резюме

• Иностранцы могут покупать в Венгрии жилую и коммерческую недвижимость, однако им необходимо запрашивать разрешение у государства.
• Гарантом и обязательным участником сделки является адвокат.
• Участие риелтора и переводчика необязательно.
• Основные расходы покупателя – это гонорар адвоката (1–3%) и налог на переход права собственности (4%).
• Комиссия агенту, как правило, уплачивается продавцом.
• Весь процесс занимает три-четыре месяца из-за ожидания разрешения на покупку.

Фото: Unsplash (Neon Joi, Tamara Bitter), база Prian, wikipedia (Andres rus, Chmee2, Unideb)

Условия цитирования материалов Prian.ru