Тенденции рынка недвижимости Эстонии

11 декабря 2009 года
Просмотров: 255

С каждым годом число россиян приобретающих недвижимость за границей растет не по дням, а по часам. И даже экономический кризис ненамного снизил эту цифру. Теперь столица Эстонии, которую связывают всего 1150 км с Москвой, может стать достойной альтернативой "дальних дач" и традиционных предложений загородной недвижимости в Восточной, Южной Европе и Скандинавии.

Недвижимость в Эстонии заметно выросла за период с 2000 - 2008 гг. И сейчас ориентируясь лишь на удовлетворение потребностей внутреннего рынка и спроса со стороны Скандинавских стран, Эстонии постепенно удается в полной мере реализовать свой потенциал. Таким образом, вскоре россияне смогут хвастаться домом в Таллине или дачей в провинции Эстонии.
Международное агентство недвижимости Gordon Rock совместно с эстонским партнером - консалтинговой компанией Baltic Estate - провели исследование рынка недвижимости в Эстонии и выявили ряд тенденций, характеризующих его текущее состояние и определяющих перспективность для российских покупателей.
В результате по мнению агентства современная жилая недвижимость в Таллинне, построенная в период с 2000 по 2008 г. по ряду параметров может успешно конкурировать с предложениями в Восточной Европе, Скандинавии и ряде других европейских стран.
При этом, стоит отметить, что за последние 10 лет рынок недвижимости в Эстонии развивался и рос в основном за счет внутреннего спроса со стороны местного населения и иностранных покупателей из Скандинавских стран. Для страны богатой рекреационными, природными, культурно-историческими ресурсам, логично развивать спрос в соседних странах на туристические услуги, услуги сферы гостеприимства (гостиницы, рестораны, досуг), строящиеся объекты рынка недвижимости.
В течение последних 10 лет экономика Эстонии особенно интенсивно развивалась в транспортной, финансовой и торговой сферах. Именно они стали стимулом к формированию в Таллинне делового и финансового центра. Стабильность законодательной базы и комфортный налоговый климат страны привлекли в 2000-х годах большое количество скандинавских и российских компаний, размещавших свои головные офисы в Таллинне. Рынок недвижимости отреагировал на потребность в размещении компаний, сотрудников и торговых площадок строительством деловых и офисных центров, гостиниц, торговых комплексов. Повышение благосостояния местного населения, задействованного в транспортной, финансовой и торговой сферах в 2000-х годах повлияло на начало строительства и реновацию комфортабельного малоэтажного жилья в исторических и парковых районах Таллинна.
Однако массовое жилищное строительство в Таллинне было остановлено на рубеже 90-х годов. К 90-м годам в городе сформировались районы, застроенные многоэтажными серийными панельными домами переменной этажности и целые кварталы частных домовладений, расположенные в черте города. Надо сказать, что сочетание многоэтажных спальных районов с кварталами частных домов является одной из особенностей города. За последние пять лет большое количество многоэтажных домов подверглось капитальному ремонту и реновации, их фасады стали современнее и привлекательнее.
И речь ведется в основном о Таллинне, по той причине, что за последние 5 лет именно в этом столице страны жилищное строительство развивалось наиболее активно. К сожалению, курортные зоны не получили серьезного развития. В них были построены несколько СПА центров и даже горнолыжная база. Однако при принятии решения о целесообразности строительства учитывался спрос лишь со стороны местного населения и немногочисленных скандинавских туристов. Приятным исключением является пожалуй курорт Нарва-Ыйзу, расположенный в непосредственной близости от границы с Россией в 250 км. от Санкт-Петербурга.
Позже, строительный бум в Таллинне начался в 2004 году и достиг своего апогея в 2005-2006 годах после вхождения Эстонии в Европейский Союз. Стимулом к развитию строительства в городе послужило повышение доступности финансовых ресурсов для девелоперов, застройщиков и покупателей. После вступления Эстонии в ЕС средние ставки банков по ипотечным и коммерческим кредитам снизились в два раза с 10 до 5% годовых, а сроки ипотечного кредитования увеличились до 30 лет.
Период активного строительства, освоения свободных площадок в городе и ближайшем пригороде продолжался до середины 2007 года. За это время в Таллинне были построены новые многоквартирные дома, малоэтажные жилые кварталы в курортной, прибрежной и лесных частях города. Реализованы проекты точечной застройки в центральной исторической части города. Изменился облик припортовых районов, став современным и пригодным для комфортного проживания.
Средняя стоимость кв.м. выросла за этот период до 5 000 долларов США. А максимальная стоимость квартир в нескольких амбициозных проектах в прибрежной и исторической части города перевалила отметку в 10 000 долларов за один квадратный метр.
Затем произошло насыщение рынка. Учитывая, что население города составляет около 450 000 человек или 150 000 семей, за 3 года строительного бума и ипотечного кредитования почти все жители города, кто хотел улучшить жилищные условия и имел возможность получить ипотечный кредит в банке, исполнили свою мечту. В отличие от России, где роль ипотечного кредитования относительно не велика, сделки на рынке недвижимости Эстонии с использованием ипотечных кредитов составили почти 50%. Часть местного населения переехала из квартир 90-х годов в новые дома в кварталах, расположенных в тихих лесных массивах в непосредственной близости к морю. Другая часть местного населения переместилась из квартир в загородные коттеджи или дома с блокированной застройкой (таунхаусы).
Финансовый кризис в США и начинающийся кризис в Европе резко сократил количество зарубежных покупателей, а охлаждение отношений с Россией отпугнули потенциальных российских покупателей. В середине 2007 года коммерческие банки заморозили кредитование строительных проектов и ужесточили условия получения ипотечных кредитов.
С середины 2007 г. стоимость жилой недвижимости в Таллинне в разных сегментах упала на 40-60%. Основной причиной послужило насыщение внутреннего рынка, отток иностранных покупателей, резкое сокращение ипотечного кредитования населения. События 2007 года и особенно их интерпретация в СМИ ограничили поток российских туристов и потенциальный спрос на недвижимость со стороны российских граждан.
Сейчас рынок недвижимости живет за счет местных жителей, которые не стали улучшать свои жилищные условия на пике цен, а решили подождать падения. А также некоторого оживления со стороны иностранных покупателей.
Однако, если отбросить высокую политику и сосредоточиться на конкретных преимуществах и возможностях, которые дает российским гражданам покупка недвижимости в Таллинне, то местный рынок недвижимости может быть интересен разным категориям покупателей.
И за последние полтора года мирового экономического кризиса многое изменилось. Страна, как и весь мир, находящаяся в состоянии кризиса, понимает, что не имеет права игнорировать потенциальный спрос на местную недвижимость со стороны российских граждан. В конце концов, это сказывается на благосостоянии и благополучии собственных граждан.
С другой стороны, российским покупателям зарубежной недвижимости имеет смысл проанализировать возможности, которые дает падение цен на объекты жилой недвижимости в Таллинне практически до уровня себестоимости для приобретения второго комфортабельного и современного жилья.
Десять лет развития сделали Таллинн современным европейским городом, деловым, финансовым и торговым центром. Однако он не превратился в огромный мегаполис, оставаясь курортным городом, сохранил свою камерность и уют.
Несмотря на строительный бум 2005 - 2007 годов Таллинн застраивался достаточно продуманно и равномерно. Именно это определило его настоящий внешний облик и гармоничное сочетание в городской архитектуре средневекового центра, современных деловых и жилых кварталов в исторической части города, малоэтажной квартирной застройки и частных домов в парковой и прибрежной частях города.
Кроме того, являясь крупным портовым городом и транспортным узлом на Балтике, Таллинн не производит впечатление промышленного города. Напротив, реконструкция жилых кварталов, строительство новых современных домов и гостиниц в припортовых районах формируют комфортную среду для жизни и отдыха.
Надо отдать должное архитекторам и строителям, создающим удивительно комфортную атмосферу для отдыха и проживания в городе.
Таллинн - очень компактный город. Его камерность в сочетании с хорошо организованным дорожным движением и современной качественной транспортной инфраструктурой сокращает временные затраты на перемещение из самого дальнего жилого района города в центр до 30 минут при скорости движения не превышающей 50 км/ч.
Значительные средства, вложенные в транспортную инфраструктуру города, повысили качество дорог и степень безопасности дорожного движения. Исторически Таллинну присуща высокая организованность и культура участников движения. Но самый весомый аргумент для жителей мегаполисов и крупных городов - это отсутствие пробок на дорогах.
В городе развит общественный транспорт (автобусы, трамваи, такси, шаттлы, троллейбусы), сеть которого охватывает все жилые районы города и даже некоторые пригородные и дачные массивы. Движение общественного транспорта организовано строго по расписанию, а время передвижения в городском транспорте практически не отличается от времени перемещения на автомобиле.
Для некоторых интересных, с точки зрения потенциального покупателя, районов города в транспорте вообще нет необходимости. Они расположены в парковой и прибрежной части Таллинна в 10-15 минутах пешей прогулки от центра.
С одной стороны, Таллинн - город богатый разнообразной инфраструктурой для туристов: комфортабельные гостиницы, уютные рестораны и кафе на любой вкус, клубы, исторические и культурные достопримечательности, смотровые площадки с потрясающими панорамными и сказочными видами. С другой стороны, Таллинн - очень комфортное место для жизни. Для жизни людей уставших от шумных пыльных мегаполисов, вечных пробок, безумной деловой активности и дикого темпа жизни.
Таллинн не является промышленным городом. А соответственно замечательная экологическая обстановка, чистый и свежий воздух, природные и климатические особенности создают возможность для здорового образа жизни. Город богат инфраструктурой для активного отдыха. Практически вдоль всех береговых линий, в хвойных лесных массивах и парковых зонах проложены асфальтированные беговые и велосипедные дорожки. У местного населения является хорошим тоном после интенсивного рабочего дня, который, как правило, заканчивается в 16.00, посвятить пару часов пешим или велосипедным прогулкам на свежем воздухе. С 80-х годов в Таллинне широко развит яхтенный спорт. В курортной части города расположен яхт-клуб и марина для катеров и яхт, школа для обучения юных и взрослых яхтсменов. Свежие ветра Балтики стимулируют развитие и популяризацию винд- и кайт-серфинга. Кроме того, город богат фитнес и СПА центрами, бассейнами.
Одна из особенностей города это сочетание жилых массивов и лесопарковых зон, кварталов с многоэтажными домами (от 5 до 9 этажей) и кварталов с частной застройкой.
С точки зрения, инвестиционных возможностей, вероятнее всего, рынок недвижимости в Таллинне достиг своего дна, так как цены приблизились к фактической себестоимости строительства. Соответственно наступает подходящий момент для покупки недвижимости. Конечно такого бурного роста (50% в год) как было в период с 2004 по 2007 г.г. не произойдет, но прирост рынка на 20% в год вполне реален. Одним из факторов, влияющих на возможное повышение стоимости в 2010 году, служит сокращение предложений нового жилья. В связи с достаточным количеством предложения жилья на первичном рынке у девелоперов, банков и риэлторов, а также вторичного жилья у населения и банков, коммерческие банки сворачивают финансирование девелоперов, а государство ограничивает строительство нового жилья. Конечно, нет смысла ожидать подъема цен на жилье построенное в 90-х годах. Однако будущий рост цен на новое жилье оправдан.
Еще до вхождения в ЕС Эстонское законодательство уделяло серьезное внимание защите права собственности. Новые объекты недвижимости, построенные в период 2004-2007г.г. - надежное средство сохранения сбережений в европейской стране.
Так что, подведя итог, можно сказать, что Таллинн - комфортное место для семейного отдыха с детьми, отдыха и проживания пожилых людей. Жилая недвижимость, построенная в период с 2004 по 2007гг и расположенная в лесных массивах в непосредственной близости от моря - отличная альтернатива гостиницам.
В настоящий момент рынок недвижимости Таллинна можно сегментировать следующим образом:
По типам объектов недвижимости:

По организации района/квартала:

По категориям собственников объектов недвижимости:

Исходя из средних ценовых параметров наиболее интересных предложений, можно определить размер бюджета на покупку объекта недвижимости.

Параметры Площадь Цена
1 комнатные квартиры 35 - 50 кв.м. 50 000 - 100 000 долларов США
2 комнатные квартиры 45 - 80 кв.м. 70 000 - 150 000 долларов США
3 комнатные квартиры 50 - 110 кв.м. 80 000 - 250 000 долларов США

Эстонским девелоперам, архитекторам и строителям удалось успешно реализовать концепцию строительства жилья настоящего эконом класса, основными характеристиками которого являются:


Бесспорно, одним из важных преимуществ является то, гражданин России, напрямую покупающий недвижимость в Таллинне имеет возможность получения многократной Шенгенской визы. Этот факт превращает Таллинн в своеобразную стартовую площадку для свободного перемещения по странам Евросоюза, входящим в Шенген.
Отличительной особенностью предлагаемых в Таллинне новых квартир, блокированных домов и коттеджей является то, что все они продаются с максимальной степенью готовности к проживанию. Внутренняя отделка помещений входит в стоимость объекта недвижимости. Основная концепция эстонских архитекторов и строителей заключается в том, что покупатель должен иметь возможность как можно быстрее начать пользоваться приобретенным имуществом. Новые жилые помещения продаются в двух вариантах:

Особенностью рынка является то, что все сделки с недвижимостью осуществляются через нотариуса и проходят государственную регистрацию, что гарантирует права покупателей и продавцов. Средний срок осуществления сделок - около 2 месяцев.
Текущее состояние рынка недвижимости Эстонии предоставляет российским гражданам интересные возможности для инвестиций, сохранения сбережений и покупки современного комфортного жилья в европейском городе для сезонного проживания, отдыха и досуга.
Материал подготовлен изданием Личные Деньги

Личные Деньги

Теги: Эстония, Недвижимость, Анализ рынков

Условия цитирования материалов Prian.ru

Читайте также

Недорогая недвижимость в Европе. Что и где? Обзор налогов в Европе: сравнительная таблица главных налогов для физических и юридических лиц Эстония под влиянием COVID-19: быт, настроения, рынок недвижимости Жемчужина, изведанная не нами. Возможно, задумываясь о недвижимости в Турции, стоит обратить внимание на Фетхие… Коммерческая недвижимость: пять примеров для инвестиций в Словению Реклама Недвижимость в Испании: ликвидность и перспективы Ориуэла-Косты