a
Версия
для печати

Типичные ошибки инвесторов в недвижимость

  • 3992
Инвестиции в недвижимость считаются одним из самых надежных способов сохранения капитала. А Германия – самой стабильной страной для заработка на квадратных метрах. И тем не менее даже здесь инвесторы регулярно совершают одни и те же ошибки и сталкиваются с одними и теми же проблемами. Мы попросили эксперта немецкого рынка рассказать о подводных камнях, которые ждут иностранных покупателей.

Ольга Мюллер

Об эксперте:

Ольга Мюллер, дипломированный юрист-экономист

Член королевской академии профессионалов недвижимости RICS

Доцент европейской академии оценщиков недвижимости ESA

Независимый оценщик недвижимости PersCert TÜV и EN ISO/IES 17024

Управляющий партнер IIG Real Estate GmbH и MSI R.E.S. GmbH

Ошибка № 1: потеряться в море информации

Первая проблема, с которой сталкивается большинство иностранных инвесторов в Германии, – переизбыток неструктурированной информации. Сначала человек настроен решительно – хочет совершить сделку в ближайшие месяцы. Затем начинает изучать вопрос, общаться с агентами, сравнивать предложения. Каждый риэлтор нахваливает свой регион и свои объекты. Материал накапливается, а ясности не прибавляется.

Что купить: торговый объект, доходный дом или квартиру? И где? Дадут ли мне кредит? И нужен ли он мне? Какие налоги я буду платить? И как мне их оптимизировать? Нужно ли открывать компанию? Кто будет управлять моим объектом? Как будут осуществляться денежные платежи? И есть ли у меня гарантии?

Перед покупателем встают десятки, даже сотни вопросов, и от былой решительности не остается и следа. Между тем немецкий рынок очень ликвиден. Пока иностранец думает, местные инвесторы забирают лучшие объекты.

Ошибка № 2: слепо доверять продавцу

Следующая типичная ошибка иностранцев – выбирать объект для инвестиций, ориентируясь исключительно на данные, которые предоставляет продавец, не проверяя и не анализируя эту информацию. На бумаге он может нарисовать очень привлекательную картину, но вам ведь нужен не «бумажный», а реальный доход.

Недавно в нашу управляющую компанию обратилась клиентка с просьбой решить ее проблему. Ей предложили отель – шикарное место, изысканный интерьер, высокая рентабельность, договор на десять лет. Все выглядело очень красиво и привлекательно. Она купила. Де-факто – рентабельность в два раза ниже, арендатор платит нерегулярно.

Подобные проблемы можно решать, с большими или меньшими затратами. Но в любом случае было бы лучше их избежать еще на стадии выбора.

Ошибка № 3: учитывать не все платежи за квартиру

Иностранец решает вложиться в квартиру и, казалось бы, учитывает все возможные риски. Выбирает крупный город и популярный район, чтобы объект был востребован у арендаторов. Оценивает стоимость квадратного метра, размер арендных платежей, проверяет счета за «коммуналку» и даже консультируется с налоговым советником. Результат расчетов его устраивает, он спокойно заключает сделку…

А через год получает от ТСЖ (товарищество собственников, которое есть в каждом многоквартирном доме в Германии) счет на круглую сумму. На собрании жильцов было решено отремонтировать кровлю, и все собственники должны на это скинуться. А так как у нашего инвестора нет большинства голосов, его просто ставят перед фактом. Суммы могут быть разными, порой – внушительными. К нам обращался клиент, который купил квартиру в Кёльне, а потом за год должен был вложить в ТСЖ больше, чем стоила его недвижимость.

Один такой счет может свести на нет все инвестиционные перспективы сделки.

Ошибка № 4: оценивать исключительно рентабельность

В случае покупки целого доходного дома таких «подарков» от ТСЖ быть не может – ведь инвестор владеет всем объектом и сам решает, сколько и на что тратить. Это один из самых надежных типов недвижимости, но даже здесь можно проколоться.

Например, недавно к нам обратились клиенты, которые купили доходный дом за сумму Х. Их устроила цена объекта и рентабельность, которую он приносил. Мы приехали на объект, провели оценку и выяснили, что он стоит даже не в два, а в три раза дешевле, чем они его купили! А все потому, что при покупке они не учли фактор амортизации: если эксплуатационный срок здания подходит к концу, цена его снижается. В ближайшие пару лет они еще смогут получать ожидаемый доход, а затем понадобятся большие вливания в капитальный ремонт. Без них продать объект за ту же сумму, что и купили, не получится.

Ошибка № 5: игнорировать коммерческие параметры помещения

При покупке торговой недвижимости есть свои специфические риски. Многие знают – и это правильно, – что здесь крайне важен срок арендного договора и качество нанимателя (желательно – крупная торговая сеть). Но это далеко не единственные параметры, которые нужно учитывать.

Недавно к нам обратился клиент, он купил магазин с неплохими начальными данными: арендный договор с крупной сетью на семь лет, стабильный и хороший рентный поток. Но через два года арендатор захотел съехать. Причина – площадь помещения не соответствует формату его бизнеса. В этом случае нам повезло: объект находился в очень хорошем месте, и мы смогли его продать без убытка. Правда, он продавался как земельный участок, а не как магазин. Если бы локация была хуже, пришлось бы снижать цену в разы.

Этот риск тоже можно было просчитать заранее, проанализировав объект не только с точки зрения типичных для недвижимости характеристик, но и с позиций применимости его для торговой деятельности.


Ольга Мюллер

Ольга Мюллер: «Я привела лишь самые типичные проблемы, с которыми к нам обращаются клиенты. Нюансов гораздо больше. И, как показывает практика, самостоятельно с ними разобраться получается не у всех.

Чтобы помочь зарубежным покупателям разложить все по полочкам, мы разработали онлайн-курс «Как приобрести инвестиционную недвижимость Германии».

Цель серии семинаров в том, чтобы научить иностранцев ориентироваться на немецком рынке так же, как это делают местные инвесторы.

Мы поделимся опытом, ответим на вопросы, честно расскажем о рисках, разберем реальные кейсы – удачные и неудачные. Словом, предоставим полную объективную информацию, которая поможет сделать грамотный выбор».


Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Германия, Инвестиции, Мнение

Читайте также

Актуальные новости мировой недвижимости. Январь-февраль 2025
Говорим о популярных странах
Инвестиции в недвижимость Германии – 2025. Идея № 1 – краткосрочная аренда
Гарантированная доходность
Где купить недвижимость за границей: топ-30 популярных стран. Рейтинг Prian
Эксклюзивные данные
Инвестиции в недвижимость Германии – 2025. Идея № 2 – строительство жилья
Актуальные варианты вложений в строительство
Инвестиции в недвижимость Германии – осень 2024. Вновь актуально!
Взгляд эксперта на возможности немецкого рынка
Для себя или для денег? Что может предложить Германия сегодня
Всё перспективно, когда не всё хорошо

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Недорогая недвижимость в Германии Апартаменты (квартиры) в Германии Дома (виллы) в Германии Коммерческая недвижимость в Германии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Германия»