«Классическая пассивная инвестиция в Германии». «Вложение обеспечивает доход 6% плюс». «Максимальные значения достигаются в городах – сателлитах крупных центров». «Средняя цена сделки – €350-400 тыс.». Эксперт компании Investix Сергей Кумеков поделился своим опытом на вебинаре портала Prian.ru.
Вебинар состоялся 28 февраля 2019 года. Посмотреть его полностью можно здесь
Сергей Кумеков, эксперт компании Investix:
В фокусе нашей компании – доходные дома. Это классическая пассивная инвестиция. И с учётом того, что более 50% немецких граждан живут в съёмном жилье, доходные дома – действительно надёжное вложение, гарантирующее стабильный доход.
Мы ориентируемся на частного инвестора, который располагает средствами в сумме от сотен тысяч до нескольких миллионов евро. Нами выработан типовой профиль объекта, работая с которым сможем добиться максимальной доходности. Это дом, расположенный в городе-сателлите, не требующий капитального ремонта, на 10-20 квартир, площадью 600-2 000 кв. м, возведённый не позднее 90-х годов прошлого столетия.
***
Преимущество инвестиций в немецкий доходный дом от вложения денег в одну-две квартиры – в управлении. С одной-двумя квартирами вы не будете интересны управляющей компании (УК). К тому же реальность такова, что действительно хороших УК не так-то много в Германии. Масса таких, чьи услуги стоят дёшево, но и качество они обеспечивают соответствующее... В результате инвестор вынужден постоянно приезжать в Германию, вникать в процесс – выяснять, почему съехал жилец, образовался долг по оплате и т.д. Ничем из этого вы не будете заниматься при владении доходным домом, если правильно организуете свои инвестиции.
***
Универсального совета по выбору региона нет. Есть статистика. Немецкий рынок недвижимости в целом показывает рост, который в городах большой семерки – Мюнхене, Берлине, Гамбурге, Дюссельдорфе, Кёльне, Штутгарте, Франкфурте – просто феноменальный. Но в мегаполисах не стоит ожидать увеличения арендной платы, что является для нас определяющим фактором. Нам интересно, чтобы у объекта был потенциал роста этого показателя и, как следствие, его стоимости.
Сегодня самое перспективное направление, где можно получить максимальную доходность и ликвидность, – города-спутники с населением 10-50 тыс. человек, расположенные в 15-20 минутах (20-30 км) от столиц федеральных земель или крупных городов, таких как Лейпциг или Дрезден.
К примеру, наибольший рост аренды в 2017 году был зафиксирован именно в сателлитах крупных центров, куда всё чаще переезжают люди. Причины разные: для одних арендная ставка в крупном городе стала неподъёмной, для других именно проживание в пригороде наиболее комфортно.
Мы наиболее активны в Саксонии, Саксонии-Анхальт, Северном Рейне-Вестфалии. Здесь сейчас наблюдается активный рост экономики. Но при этом местный рынок недвижимости только подтягивается к уровню и степени экономического развития региона.
***
Крупные города – это индикатор для институциональных инвесторов. Поскольку их портфели измеряются миллиардами евро, и разбираться в специфике регионов они не будут. Им проще купить портфель доходных домов в Берлине стоимостью €100 млн и с доходностью 1,5%.
Для частного инвестора с €300 тыс. это неприемлемая позиция. И потом, зачем покупать объект с доходностью 1,5%, когда можно зарабатывать 6%? При этом ликвидность, если объект выбран грамотно, будет высокой. За хорошим объектом, даже если он расположен в небольшом городе с населением всего 20-30 тыс. человек, всегда выстроится очередь из инвесторов, в том числе немцев, готовых его купить, и банков, готовых его финансировать.
Основная сложность – правильно выбрать объект.
***
Прежде чем купить объект в городе, о котором мы можем знать недостаточно, проводится анализ микролокации. Изучаем всё: кто здесь живет, где люди работают, как перемещаются, какой транспорт используют и т. д. Обязательно общаемся с банками. Они-то прекрасно понимают локацию и весьма консервативно действуют при финансировании юридических лиц. Если банк даёт финансирование, для нас это зелёный свет.
***
В текущих условиях для инвестора самостоятельная покупка доходного дома с рынка – трудоёмкий и длинный процесс. Прежде чем купить, нужно зарегистрировать юридическое лицо в Германии – GmbH, открыть счёт и перевести на него собственные средства. Без этого немецкий банк не одобрит ипотеку, а продавец не снимет с открытой продажи объект на период due diligence... Это отнимет много времени.
Что делаем мы? Находим частный портфель из 10-20 домов и «упаковываем» объекты в готовые структуры – регистрируем юрлица, открываем расчётные счета и везде назначаем нашего генерального директора – немца, за счёт собственных и заёмных средств приобретаем недвижимость. Это занимает полтора-два месяца. Затем проводим аудит управляющей компании, обычно меняем её или на свою, или – если в регионе мы не представлены – на стороннюю.
***
В нашем портфеле около десяти объектов, которые мы можем продать инвестору прямо сейчас. Их ценовой диапазон €600 тыс. – 1,5 млн без учёта издержек на закрытие. Как правило, они составляют 15% от стоимости объекта – налог на покупку и расходы, связанные с оформлением сделки и её регистрацией.
Когда мы покупаем объект, то всегда используем финансовое плечо – дешёвые деньги, то есть банковский кредит. Поэтому инвестору, покупающему у нас доходный дом, в среднем требуется от €250 тыс. до 700 тыс. собственных средств. Средняя цена большинства сделок – €350-400 тыс.
Посмотрите предложения компании Investix прямо сейчас
1 314 232 €
Квартира в Берлине, Германия
131 м2532
Вашему вниманию представлены новые 5-комнатные квартиры в центре западного Берлина (столица Германии), рядом со знаменитым бульваром Курфюрстендамм. Квартиры будут расположены в жилом комплексе, состоящем из 7-ми домов расположенных по периметру, которые образуют собой единый ансамбль. В нем будет 219 квартир и 8 коммерческих помещений. Имеется...
EW Real Estate
519 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
72 м2321
Квартира с 2 спальнями в новом жилом проеке, который строится в растущем деловом квартале в раойне Фридрихсхайн. Здесь расположены множество IT-стартапов, офисы Mercedes-Benz, PORR, Zalando Shoes and Fashion, MTV, Universal Music, Coca-Cola, новый кампус компании Google, многофункциональный стадион Mercedes-Benz Arena, несколько художественных...
NF Group
8 100 000 €
Коммерческая недвижимость в Билефельде, Германия
11000 м27.5% в год
Готовый бизнес
Описание: современная реабилитационная клиника с длительным договором аренды.
Кол-во комнат: около 200
Ремонт: 2015
Оснащение: бассейн, тренажерный зал, учебный зал и фитнес-центр, офисные и конференц-залы, процедурные кабинеты.
Маклерская комиссия со стороны покупателя: 5 % + НДС
P. S. В целях конфиденциальности и в соответствии с...
Estate-Service24
775 000 €
Апартаменты в Мюнхене, Германия
76 м222
Просторная квартира в новом доме у парка. Дом расположен у парка, в 900 м от метро Harthof (ветка U2). Новый дом, готовность в конце 2024 года. Отопление пола во всех комнатах. 2 полноценных ванных комнаты с сантехникой и отделочной плиткой на стенах от Villeroy&Boch. 2 балкона на восточную и западную стороны. Открытая просторная зона...
NF Group
Цена по запросу
Магазин во Франкфурте-на-Майне, Германия
3800 м2
КредитГотовый бизнес
Данный проект — пример надежного готового бизнеса для крупных инвесторов. Мы реализовали его в региональном центре региона Гессен с населением свыше 200 тысяч.
Торговый центр с 7 арендаторами успешно работает уже несколько лет. У объекта оптимальное микрорасположение — это населенный жилой и коммерческий район в 15 минутах от...
BiG Property
8 365 000 €
Магазин в Киле, Германия
2510 м25.03% в год
Вашему вниманию представлен новый супермаркет в Шлезвиг-Гольштейн, недалеко от г. Киль. В настоящий момент идет его строительство, которое завершится в 3 квартале 2021 года. Объект будет построен на большом земельном участке площадью 10 550 кв.м. Около здания имеется собственная парковка на 100 авто. По данному объекту уже заключен договор...
EW Real Estate
1 122 000 €
Квартира в Берлине, Германия
114 м242
На одной из самых очаровательных улиц популярного района Güntzelkiez современная архитектура сочетается с неподвластным времени стилем классических старинных берлинских зданий. Здесь, среди небольших бутиков, кафе и зеленых внутренних двориков, находится эта необычная 4-комнатная квартира в новом доме – тихая, элегантная и полная...
EW Real Estate
3 300 000 €
Земля в Берлине, Германия
3205 м²
Кредит
Уникальный шанс приобрести огромный участок с видом на воду в лучшем районе Западного Берлина. План строительства разработала знаменитая компания Bonanni Architects в 2019 году. План готов к реализации. Тихое место с доступом к столичным районам Потсдам, Западный Берлин и Шпандау.
EW Real Estate
5 900 000 €
Доходный дом в Кёльне, Германия
2250 м2
Пакет недвижимости в пригороде Кельна включает в себя 50 квартир, сданных в аренду, и 30 парковочных мест в подземном гараже.
Стоимость: 5 900 000,--Евро
Площадь: 2250 м2
Год постройки: 1995
Средняя площадь квартир составляет 50 м². В комплексе представлены квартиры с 1–3 комнатами.
Оборудование:
Объект находится в...
Estate-Service24
Цена по запросу
Магазин в Средней Франконии, Германия
5500 м2
Готовый бизнес
Торговый центр в Баварии -10 арендаторов
Специализированный торговый центр находится в центре баварского города недалеко от Нюрнберга.
Современный торговый центр с 10 арендаторами расположился в оживленном районе, всего в 4 мин от вокзала. Наряду с продуктовым дискаунтером NORMA, здесь работают частная клиника, аптека, магазины одежды и...
BiG Property
120 000 €
Квартира в Эссене, Германия
55 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОбъект под сдачу
Продаётся стильная 2-комнатная квартира после капитального ремонта, только законченного!
Город Эссен, район Альтен-Эссен | 55 м² | 1 этаж
Цена 120 000евро + 3,57% маклерский провизион
ДОХОДНОСТЬ В ГОД 7%
***** Для данного объекта наша компания может предложить эксклюзивную аренду!
При заключении с нашей компанией договора на...
Элемента
580 000 €
Доходный дом в Бохуме, Германия
500 м210.35% в год
Онлайн-показУдалённая сделкаГотовый бизнес
Продается доходный дом в 44809 г. Бохум
Дом расположен в самом центре города Bochum
рядом сразу за домом удобно расположен продуктовый супермаркет REWE
Дом 1960 года постройки с железобетонными перекрытиями
В доме расположено 14 квартир
Все квартиры выгодно сданы в аренду
Дом приносит в год = 60045 евро (10,35%)
Комиссия для...
DEM GROUP GmbH
265 000 €
Доходный дом в Крефельде, Германия
213 м28.29% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается многоквартирный дом в городе Крефельд.
В доме 6 квартир.
Объект сдан в аренду и приносит 21983 евро в год.
Дом оснащен этажным газовым отоплением и ночными накопителями тепла.
Предусмотрено отдельное помещение для стиральной машины. Входная группа в доме выложена плиткой.
Дом расположен на спокойной жилой улице, в центре...
DEM GROUP GmbH
16 000 000 €
Отель, гостиница в Шварцвальде, Германия
5000 м2
Вашему вниманию представлена 4-звездочная гостиница, расположенная в земле Баден-Вюртемберг. Гостиница имеет 70 номеров. Гостиница идеально подходит для покупки оператором, который хочет самостоятельно управлять данным объектом. Стоимость — 16 000 000 евро В целях конфиденциальности вся дальнейшая информация будет дана только по запросу с...
EW Real Estate
4 100 000 €
Коммерческая недвижимость в Дессау, Германия
1450 м24.3% в год
Готовый бизнес
Описание: 4-этажный медицинский центр с врачебными кабинетами (урология, ЛОР, гастроэнтеролог, физиотерапия, аптека, парикмахерская и др.).
Все помещения сданы в аренду с дальнейшей опцией продления. Зданию принадлежит также 30 парковочных мест в гараже.
Площадь участка: 4700 м.кв.
Расположение: город в Саксонии-Анхальт с населением...
Estate-Service24
699 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
119 м2432
Квартира в новом жилом проекте, который возводится в деловом квартале Берлина, в 10 минутах езды от центра города, на границе районов Митте и Фридрихсхайн. Две башни будут возвышаться над набережной Шпрее, обеспечивая жителям великолепные виды на реку и город. Ансамбль домов будет дополнен красивым ландшафтным парком. На продажу выставлены 184...
NF Group
125 000 €
Квартира в Дюссельдорфе, Германия
34 м21
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Продается небольшая квартира в городе Дюссельдорф
Площадь квартиры 33,89 м2.
Окна спальни выходят во внутренний двор.
В 1995 проведен капитальный ремонт здания.
Дом расположен в 3 км от центральной улицы Дюссельдорфа
Недалеко центральный железнодорожный вокзал.
Много магазинов, кафе, отличная транспортнаяmiete 440 Euro
Nebenkosten...
DEM GROUP GmbH
2 000 000 €
Магазин в Нюрнберге, Германия
1300 м24.8% в год
Удалённая сделкаГотовый бизнес
•Город вблизи Нюрнберга
•Полная реконструкция и модернизация в 2021
•Арендопригодная площадь: 1300 кв.м
•Площадь земли: 4 500 кв.м
•Доход от аренды в год – 96 000 евро
•Арендатор – немецкая сеть продуктовых супермаркетов с 1450 магазинами в Германии, основанная в 1960-х гг.
•Договор...
Intermark Global
2 800 000 €
Магазин в Германии
1167 м24.98% в год
Вашему вниманию представлен новый супермаркет в Баварии. Здание расположено на земельном участке площадью 6 060 кв.м. В настоящий момент идет его строительство, сдача объекта запланирована на октябрь 2020 года. Площадь здания составит 1 167 кв.м., около него находится собственная парковка на 81 машиноместо.
Имеется заключенный договор аренды...
EW Real Estate
1 000 €
Квартира в Мюнхене, Германия
275 м25
Оплата в рублях
Цена по запросу.
Просторная и элегантная квартира расположена в самом сердце Мюнхена около знаменитой улице Maximilianstrasse, в окружении исторических достопримечательностей и культурных жемчужин города. Всего в нескольких минутах пешком находятся легендарная Баварская государственная опера, музеи и галереи, магазины премиальных брендов, а...
Campus Property
***
Доходность в Германии – это соотношение двух показателей: стоимости объекта без издержек на закрытие сделки и арендной платы, которую оно генерирует без учёта коммунальных платежей. До последнего времени для нас ориентиром была доходность в 6,0-6,5%. Сейчас этот показатель чуть ниже, потому что Германия продолжает становиться рынком продавца, на котором хороших объектов всё меньше.
Мы, прежде всего, ищем объекты в хорошем состоянии и не требующие капитального ремонта. Смотрим на арендную ставку и сопоставляем со среднерыночной в данной микролокации. Для нас крайне важно, чтобы она на момент покупки была ниже. Это означает, что есть потенциал для роста. За счёт более эффективного управления мы, как правило, достигаем 2-3% роста арендной платы в год. На горизонте инвестирования в десять лет это с высокой вероятностью 30%. Что автоматически прибавляет к стоимости объекта те же 30%.
У наших объектов разный потенциал. Заявленная доходность – 6% плюс. И в этом смысле для нас нет более или менее надёжного дома. Все наши объекты находятся в хороших локациях и имеют хорошее состояние. Все сданы в аренду с перспективой роста ставки.
***
Мы не закладываем в наши прогнозы сверхоптимистичный рост арендной ставки. Лишь 2-3% в год. В небольших городах мы более гибкие и можем повышать арендную ставку. Например, в момент, когда съезжают арендаторы. В этом случае мы делаем минимальные инвестиции в косметический ремонт квартиры и сдаём её уже по среднерыночной цене микролокации. Мы также прописываем в договоре пункт ежегодного роста арендной ставки. Так мы достигаем роста ренты по отношению к предыдущей на 10-15%.
***
Приведу в пример один из объектов, который сегодня можно приобрести. Это дом на девять квартир во Фрайтале в 15 минутах от центра Дрездена.
Объект стоимостью €730 тыс. приобретён частично за счёт собственных средств компании (в данном случае около €370 тыс.), частично за счёт ипотеки (кредита €483 тыс.). Ставка по кредиту составляет 2% и зафиксирована на десять лет. Издержки по закрытию сделки составили чуть более €122 тыс., в том числе наша комиссия в сумме расходов – €22 тыс.
Покупая дом, инвестор платит только ту сумму, которая была вложена нами при покупке объекта и нашу комиссию (€370 тыс.). Оставшаяся часть – кредит, полученный в немецком банке. Арендная плата за 615-метровый дом генерирует доход более €44 тыс. в год. Полученная сумма позволяет покрывать погашение основного кредита плюс проценты по нему, которые в сумме составляют €22 050, а также расходы на объект и управляющую компанию – €6 812. Оставшиеся €15 254 – это свободные средства и резервы. Резервы, позволяющие решать текущие непрогнозируемые вопросы, создавать необходимо – но, как правило, для этого хватает небольших сумм, поскольку все предлагаемые дома в хорошем состоянии.
