«Классическая пассивная инвестиция в Германии». «Вложение обеспечивает доход 6% плюс». «Максимальные значения достигаются в городах – сателлитах крупных центров». «Средняя цена сделки – €350-400 тыс.». Эксперт компании Investix Сергей Кумеков поделился своим опытом на вебинаре портала Prian.ru.
Вебинар состоялся 28 февраля 2019 года. Посмотреть его полностью можно здесь
Сергей Кумеков, эксперт компании Investix:
В фокусе нашей компании – доходные дома. Это классическая пассивная инвестиция. И с учётом того, что более 50% немецких граждан живут в съёмном жилье, доходные дома – действительно надёжное вложение, гарантирующее стабильный доход.
Мы ориентируемся на частного инвестора, который располагает средствами в сумме от сотен тысяч до нескольких миллионов евро. Нами выработан типовой профиль объекта, работая с которым сможем добиться максимальной доходности. Это дом, расположенный в городе-сателлите, не требующий капитального ремонта, на 10-20 квартир, площадью 600-2 000 кв. м, возведённый не позднее 90-х годов прошлого столетия.
***
Преимущество инвестиций в немецкий доходный дом от вложения денег в одну-две квартиры – в управлении. С одной-двумя квартирами вы не будете интересны управляющей компании (УК). К тому же реальность такова, что действительно хороших УК не так-то много в Германии. Масса таких, чьи услуги стоят дёшево, но и качество они обеспечивают соответствующее... В результате инвестор вынужден постоянно приезжать в Германию, вникать в процесс – выяснять, почему съехал жилец, образовался долг по оплате и т.д. Ничем из этого вы не будете заниматься при владении доходным домом, если правильно организуете свои инвестиции.
***
Универсального совета по выбору региона нет. Есть статистика. Немецкий рынок недвижимости в целом показывает рост, который в городах большой семерки – Мюнхене, Берлине, Гамбурге, Дюссельдорфе, Кёльне, Штутгарте, Франкфурте – просто феноменальный. Но в мегаполисах не стоит ожидать увеличения арендной платы, что является для нас определяющим фактором. Нам интересно, чтобы у объекта был потенциал роста этого показателя и, как следствие, его стоимости.
Сегодня самое перспективное направление, где можно получить максимальную доходность и ликвидность, – города-спутники с населением 10-50 тыс. человек, расположенные в 15-20 минутах (20-30 км) от столиц федеральных земель или крупных городов, таких как Лейпциг или Дрезден.
К примеру, наибольший рост аренды в 2017 году был зафиксирован именно в сателлитах крупных центров, куда всё чаще переезжают люди. Причины разные: для одних арендная ставка в крупном городе стала неподъёмной, для других именно проживание в пригороде наиболее комфортно.
Мы наиболее активны в Саксонии, Саксонии-Анхальт, Северном Рейне-Вестфалии. Здесь сейчас наблюдается активный рост экономики. Но при этом местный рынок недвижимости только подтягивается к уровню и степени экономического развития региона.
***
Крупные города – это индикатор для институциональных инвесторов. Поскольку их портфели измеряются миллиардами евро, и разбираться в специфике регионов они не будут. Им проще купить портфель доходных домов в Берлине стоимостью €100 млн и с доходностью 1,5%.
Для частного инвестора с €300 тыс. это неприемлемая позиция. И потом, зачем покупать объект с доходностью 1,5%, когда можно зарабатывать 6%? При этом ликвидность, если объект выбран грамотно, будет высокой. За хорошим объектом, даже если он расположен в небольшом городе с населением всего 20-30 тыс. человек, всегда выстроится очередь из инвесторов, в том числе немцев, готовых его купить, и банков, готовых его финансировать.
Основная сложность – правильно выбрать объект.
***
Прежде чем купить объект в городе, о котором мы можем знать недостаточно, проводится анализ микролокации. Изучаем всё: кто здесь живет, где люди работают, как перемещаются, какой транспорт используют и т. д. Обязательно общаемся с банками. Они-то прекрасно понимают локацию и весьма консервативно действуют при финансировании юридических лиц. Если банк даёт финансирование, для нас это зелёный свет.
***
В текущих условиях для инвестора самостоятельная покупка доходного дома с рынка – трудоёмкий и длинный процесс. Прежде чем купить, нужно зарегистрировать юридическое лицо в Германии – GmbH, открыть счёт и перевести на него собственные средства. Без этого немецкий банк не одобрит ипотеку, а продавец не снимет с открытой продажи объект на период due diligence... Это отнимет много времени.
Что делаем мы? Находим частный портфель из 10-20 домов и «упаковываем» объекты в готовые структуры – регистрируем юрлица, открываем расчётные счета и везде назначаем нашего генерального директора – немца, за счёт собственных и заёмных средств приобретаем недвижимость. Это занимает полтора-два месяца. Затем проводим аудит управляющей компании, обычно меняем её или на свою, или – если в регионе мы не представлены – на стороннюю.
***
В нашем портфеле около десяти объектов, которые мы можем продать инвестору прямо сейчас. Их ценовой диапазон €600 тыс. – 1,5 млн без учёта издержек на закрытие. Как правило, они составляют 15% от стоимости объекта – налог на покупку и расходы, связанные с оформлением сделки и её регистрацией.
Когда мы покупаем объект, то всегда используем финансовое плечо – дешёвые деньги, то есть банковский кредит. Поэтому инвестору, покупающему у нас доходный дом, в среднем требуется от €250 тыс. до 700 тыс. собственных средств. Средняя цена большинства сделок – €350-400 тыс.
Посмотрите предложения компании Investix прямо сейчас
486 000 €
Квартира в Берлине, Германия
72 м232
Вашему вниманию представлены новые 3-4-комнатные квартиры в Берлине, в районе Кёпеник. В настоящий момент идет строительство дома, которое завершится в 1-м квартале 2025 года.
Дом строится в тихом переулке, используя пробел между зданиями, включая строительство двух боковых крыльев, с квартирами-мезонетами.
В каждой квартире полы с...
EW Real Estate
900 000 €
Земля в Реклингхаузене, Германия
800 м²
Онлайн-показУдалённая сделка
На продажу предлагается земельный участок с готовым проектом и разрешением на строительство в городе Реклингхаузен (земля Северный Рейн-Вестфалия).
В соответствии с проектом, будет построен жилой дом для престарелых.
В доме будет 19 жилых помещений, каждое площадью ~ 55 м2
Также, в доме предусмотрен келлер и подземная стоянка для...
DEM GROUP GmbH
1 400 000 €
Квартира в Баден-Бадене, Германия
184 м2642
Онлайн-показ
Продается двухуровневая элегантная квартира площадью 184,44 квадратных метров, расположенная на 3 и 4 этажах (последний этаж) старинного исторического дома в тихом зеленом районе в самом центре Баден-Бадена. Реконструкция дома проведена в 2010 году. В доме лифт, представительская элегантная входная группа в подъезд, каналы, сад во дворе дома....
Частное лицо
2 500 000 €
Магазин в Липпштадте, Германия
1500 м25% в год
Кредит 1.8-2%Готовый бизнес
•На первом этаже жилого дома
•Полная реновация в 2018 г.
•Арендопригодная площадь: 1 500 кв.м
•Доход от аренды в год – 125 000 евро
•Арендатор – известная немецкая сеть супермаркетов, основанная в 1920-х, насчитывающая более 4 300 магазинов на территории Германии, входит в один из крупнейших концернов...
Intermark Global
Цена по запросу
Земля в Тюбингене, Германия
700 м²
Предлагаем Вам различные земельные участки, каждый из которых находится под застройкой в Баден-Вюртемберге.
В зависимости от проекта на этих участках можно построить многоквартирные дома от 6 до 68 квартир.
Проекты MFH либо все еще находятся на стадии планирования, либо имеется предварительный запрос на строительство, либо разрешение на...
EW Real Estate
97 000 €
Квартира в Марле, Германия
72 м2331
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОбъект под сдачу
Светлая квартира в центральной части Марля — готова к заселению!
Продаётся ухоженная 3,5-комнатная квартира площадью 72 м² на 8 этаже многоэтажного дома— прямо у торгового центра Marler Stern!
Цена: 97 000евро + 3,57 % маклерская комиссия
РАССЧЕТ ДОХОДНОСТИ ПО ЗАПРРОСУ!!!
***** Для данного объекта наша компания может...
Элемента
650 000 €
Доходный дом в Эммерих-ам-Райне, Германия
350 м2
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается доходный дом в 46446 Emmerich am Rhein В доме 9 квартир и 1 коммерческое помещение Все помещения сданы в аренду.
Комиссия для покупателя + 4,76% к стоимости объекта.
Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
310 000 €
Квартира в Берлине, Германия
30 м2111
Кредит
Предлагаем вашему вниманию новую светлую и уютную однокомнатную квартиру в центре Берлина. Хорошее расположение открывает много возможностей как для качественного отдыха, так и для работы. Дом расположен на берегу реки Шпрее, недалеко от одной из самых известных достопримечательностей Европы: Истсайдской галереи. И это только одно из многих...
EW Real Estate
475 000 €
Квартира в Кёльне, Германия
80 м23
Объект под сдачу
Вашему вниманию представлен доходный дом, расположенный в г. Кёльн (земля — Северный Рейн-Вестфалия). Объект 1895 года постройки состоит из 4 квартир, три из которых двухкомнатные с площадью по 55 кв.м. и одна многоуровневая трехкомнатная площадью около 80 кв.м.
У каждой квартиры отдельный подвал и парковка.
Дом является памятником...
EW Real Estate
13 000 000 €
Магазин в Трире, Германия
9000 м2
Готовый бизнес
Ключевые арендаторы торгового центра — лидеры европейского рынка, продуктовый дискаунтер Lidl и сеть по продаже товаров для сада. Долгосрочные договоры подписаны с компаниями на 18 и 15 лет. На территории объекта также работают пекарня, парикмахерская и газетный киоск.
Несомненные преимущества объекта — его расположение...
BiG Property
20 000 000 €
Доходный дом в Ашаффенбурге, Германия
3200 м2
Новый доходный дом (срок сдачи 2022) с высококачественной отделкой в баварском городе Ашафенбург.
Кол-во квартир: 30
Жилая площадь: 3200 м.кв.
Площадь участка: 2900 м.кв.
Кол-во парковочных мест: 42
Ашаффенбург - университетский город районного значения в Германии в земле Бавария. Ашаффенбург знаменит многочисленными ярмарками и...
Estate-Service24
3 500 000 €
Магазин во Франкфурте-на-Майне, Германия
1600 м2
Cупермаркет REWE в 25 км от Франкфурта
Залог успеха арендатора — правильно выбранное расположение торговой точки. Данный супермаркет расположен в получасе от финансовой столицы — Франкфурта. Магазин с собственной парковкой 79 мест. расположился в оживленном районе с развитой торговлей, рядом — крупные банки, клиники и...
BiG Property
17 900 000 €
Офис во Франкфурте-на-Майне, Германия
3200 м2
Готовый бизнес
К продаже предлагается 7-этажное престижное офисно-торговое здание, расположенное в самом сердце Франкфурта.
Здание полностью сдано в аренду!
Цена: 17 900 000,--Евро
Арендная площадь: около 3200 м.кв.
Площадь участка: около 1000 м.кв.
Кол-во этажей: 7
Первый этаж переоборудован под популярную концепцию гастрономии.
Здание находится...
Предлагаемый дом стоит на участке площадью примерно 171 м² и включает четыре квартиры общей площадью около 200 м².
В пристройках на первом этаже бокового и заднего дома нет данных о площади.
Коммуникации: вода, электричество, канализация подключены к общественной сети. Вода и электричество были недавно проведены. Отопление ещё...
L&B Immobiliya
1 101 034 €
Апартаменты в Берлине, Германия
90 м232
2-спальная квартира с лоджией расположена в новом клубном проекте в престижном районе Груневальд. Проект состоит их двух элегантных зданий классической архитектуры по 5 квартир каждое, расположенных на участке 2 000 кв.м. Дома окружены ландшафтным парком со взрослыми деревьями.Особенности проекта:Квартиры площадью от 80 до 155 кв.мКоличество...
NF Group
1 900 000 €
Магазин в Эрфурте, Германия
5717 м27.14% в год
Готовый бизнес
Коммерческое помещение в городе Рула, Германия
Рула — город в Германии, в земле Тюрингия. Он расположен на высоте 440—530 метров на северной стороне Тюрингенского леса на Ренштайге. Входит в состав района Вартбург. Население составляет 6485 человека. Занимает площадь 38,51 км². Город подразделяется на 3 городских района. В 19...
Intermark Global
3 250 000 €
Производство в Берлине, Германия
100 м2
Вашему вниманию представлена растущая компания-разработчик программного обеспечения SaaS для управления встречами, пейджинговых систем и систем контроля пропуска в Германии. Компания занимается разработкой, продажей и эксплуатацией систем управления назначениями, пейджинговых систем и систем контроля допуска, в первую очередь для государственных...
EW Real Estate
528 912 €
Квартира в Берлине, Германия
61 м2211
Вашему вниманию представлены новые элитные 2-комнатные квартиры в центре Берлина (столица Германии), в районе Фридрихсхайн. В настоящий момент идет строительство дома, которое будет завершено в 4 квартале 2024 года. При его строительстве используются высококачественные немецкие строительные материалы и современные технологии строительства....
EW Real Estate
640 400 €
Квартира в Берлине, Германия
40 м2
В самом центре Берлина в популярном районе Вильмерсдорф строится новый жилой проект. Локация идеальна: 5 мин ходьбы от Оливаер Плац и Курфюрстендамм, рядом две станции U-bahn, два парка и вся необходимая инфраструктура. Здесь существует постоянный высокий спрос на качественное жильё и на аренду, поэтому проект привлекателен для инвесторов....
NF Group
3 600 000 €
Магазин в Хемнице, Германия
1500 м25.2% в год
Кредит 1.8-2%Готовый бизнес
•Построено в 2020 г.
•Арендопригодная площадь: 1 500 кв.м
•Площадь земли: 7 000 кв.м
•Доход от аренды в год – 187 200 евро
•Арендатор – известная немецкая сеть супермаркетов, насчитывающая более 4 000 магазинов на территории Германии, входит в один из крупнейших концернов продуктовой розницы Германии,...
Intermark Global
***
Доходность в Германии – это соотношение двух показателей: стоимости объекта без издержек на закрытие сделки и арендной платы, которую оно генерирует без учёта коммунальных платежей. До последнего времени для нас ориентиром была доходность в 6,0-6,5%. Сейчас этот показатель чуть ниже, потому что Германия продолжает становиться рынком продавца, на котором хороших объектов всё меньше.
Мы, прежде всего, ищем объекты в хорошем состоянии и не требующие капитального ремонта. Смотрим на арендную ставку и сопоставляем со среднерыночной в данной микролокации. Для нас крайне важно, чтобы она на момент покупки была ниже. Это означает, что есть потенциал для роста. За счёт более эффективного управления мы, как правило, достигаем 2-3% роста арендной платы в год. На горизонте инвестирования в десять лет это с высокой вероятностью 30%. Что автоматически прибавляет к стоимости объекта те же 30%.
У наших объектов разный потенциал. Заявленная доходность – 6% плюс. И в этом смысле для нас нет более или менее надёжного дома. Все наши объекты находятся в хороших локациях и имеют хорошее состояние. Все сданы в аренду с перспективой роста ставки.
***
Мы не закладываем в наши прогнозы сверхоптимистичный рост арендной ставки. Лишь 2-3% в год. В небольших городах мы более гибкие и можем повышать арендную ставку. Например, в момент, когда съезжают арендаторы. В этом случае мы делаем минимальные инвестиции в косметический ремонт квартиры и сдаём её уже по среднерыночной цене микролокации. Мы также прописываем в договоре пункт ежегодного роста арендной ставки. Так мы достигаем роста ренты по отношению к предыдущей на 10-15%.
***
Приведу в пример один из объектов, который сегодня можно приобрести. Это дом на девять квартир во Фрайтале в 15 минутах от центра Дрездена.
Объект стоимостью €730 тыс. приобретён частично за счёт собственных средств компании (в данном случае около €370 тыс.), частично за счёт ипотеки (кредита €483 тыс.). Ставка по кредиту составляет 2% и зафиксирована на десять лет. Издержки по закрытию сделки составили чуть более €122 тыс., в том числе наша комиссия в сумме расходов – €22 тыс.
Покупая дом, инвестор платит только ту сумму, которая была вложена нами при покупке объекта и нашу комиссию (€370 тыс.). Оставшаяся часть – кредит, полученный в немецком банке. Арендная плата за 615-метровый дом генерирует доход более €44 тыс. в год. Полученная сумма позволяет покрывать погашение основного кредита плюс проценты по нему, которые в сумме составляют €22 050, а также расходы на объект и управляющую компанию – €6 812. Оставшиеся €15 254 – это свободные средства и резервы. Резервы, позволяющие решать текущие непрогнозируемые вопросы, создавать необходимо – но, как правило, для этого хватает небольших сумм, поскольку все предлагаемые дома в хорошем состоянии.
