«Классическая пассивная инвестиция в Германии». «Вложение обеспечивает доход 6% плюс». «Максимальные значения достигаются в городах – сателлитах крупных центров». «Средняя цена сделки – €350-400 тыс.». Эксперт компании Investix Сергей Кумеков поделился своим опытом на вебинаре портала Prian.ru.
Вебинар состоялся 28 февраля 2019 года. Посмотреть его полностью можно здесь
Сергей Кумеков, эксперт компании Investix:
В фокусе нашей компании – доходные дома. Это классическая пассивная инвестиция. И с учётом того, что более 50% немецких граждан живут в съёмном жилье, доходные дома – действительно надёжное вложение, гарантирующее стабильный доход.
Мы ориентируемся на частного инвестора, который располагает средствами в сумме от сотен тысяч до нескольких миллионов евро. Нами выработан типовой профиль объекта, работая с которым сможем добиться максимальной доходности. Это дом, расположенный в городе-сателлите, не требующий капитального ремонта, на 10-20 квартир, площадью 600-2 000 кв. м, возведённый не позднее 90-х годов прошлого столетия.
***
Преимущество инвестиций в немецкий доходный дом от вложения денег в одну-две квартиры – в управлении. С одной-двумя квартирами вы не будете интересны управляющей компании (УК). К тому же реальность такова, что действительно хороших УК не так-то много в Германии. Масса таких, чьи услуги стоят дёшево, но и качество они обеспечивают соответствующее... В результате инвестор вынужден постоянно приезжать в Германию, вникать в процесс – выяснять, почему съехал жилец, образовался долг по оплате и т.д. Ничем из этого вы не будете заниматься при владении доходным домом, если правильно организуете свои инвестиции.
***
Универсального совета по выбору региона нет. Есть статистика. Немецкий рынок недвижимости в целом показывает рост, который в городах большой семерки – Мюнхене, Берлине, Гамбурге, Дюссельдорфе, Кёльне, Штутгарте, Франкфурте – просто феноменальный. Но в мегаполисах не стоит ожидать увеличения арендной платы, что является для нас определяющим фактором. Нам интересно, чтобы у объекта был потенциал роста этого показателя и, как следствие, его стоимости.
Сегодня самое перспективное направление, где можно получить максимальную доходность и ликвидность, – города-спутники с населением 10-50 тыс. человек, расположенные в 15-20 минутах (20-30 км) от столиц федеральных земель или крупных городов, таких как Лейпциг или Дрезден.
К примеру, наибольший рост аренды в 2017 году был зафиксирован именно в сателлитах крупных центров, куда всё чаще переезжают люди. Причины разные: для одних арендная ставка в крупном городе стала неподъёмной, для других именно проживание в пригороде наиболее комфортно.
Мы наиболее активны в Саксонии, Саксонии-Анхальт, Северном Рейне-Вестфалии. Здесь сейчас наблюдается активный рост экономики. Но при этом местный рынок недвижимости только подтягивается к уровню и степени экономического развития региона.
***
Крупные города – это индикатор для институциональных инвесторов. Поскольку их портфели измеряются миллиардами евро, и разбираться в специфике регионов они не будут. Им проще купить портфель доходных домов в Берлине стоимостью €100 млн и с доходностью 1,5%.
Для частного инвестора с €300 тыс. это неприемлемая позиция. И потом, зачем покупать объект с доходностью 1,5%, когда можно зарабатывать 6%? При этом ликвидность, если объект выбран грамотно, будет высокой. За хорошим объектом, даже если он расположен в небольшом городе с населением всего 20-30 тыс. человек, всегда выстроится очередь из инвесторов, в том числе немцев, готовых его купить, и банков, готовых его финансировать.
Основная сложность – правильно выбрать объект.
***
Прежде чем купить объект в городе, о котором мы можем знать недостаточно, проводится анализ микролокации. Изучаем всё: кто здесь живет, где люди работают, как перемещаются, какой транспорт используют и т. д. Обязательно общаемся с банками. Они-то прекрасно понимают локацию и весьма консервативно действуют при финансировании юридических лиц. Если банк даёт финансирование, для нас это зелёный свет.
***
В текущих условиях для инвестора самостоятельная покупка доходного дома с рынка – трудоёмкий и длинный процесс. Прежде чем купить, нужно зарегистрировать юридическое лицо в Германии – GmbH, открыть счёт и перевести на него собственные средства. Без этого немецкий банк не одобрит ипотеку, а продавец не снимет с открытой продажи объект на период due diligence... Это отнимет много времени.
Что делаем мы? Находим частный портфель из 10-20 домов и «упаковываем» объекты в готовые структуры – регистрируем юрлица, открываем расчётные счета и везде назначаем нашего генерального директора – немца, за счёт собственных и заёмных средств приобретаем недвижимость. Это занимает полтора-два месяца. Затем проводим аудит управляющей компании, обычно меняем её или на свою, или – если в регионе мы не представлены – на стороннюю.
***
В нашем портфеле около десяти объектов, которые мы можем продать инвестору прямо сейчас. Их ценовой диапазон €600 тыс. – 1,5 млн без учёта издержек на закрытие. Как правило, они составляют 15% от стоимости объекта – налог на покупку и расходы, связанные с оформлением сделки и её регистрацией.
Когда мы покупаем объект, то всегда используем финансовое плечо – дешёвые деньги, то есть банковский кредит. Поэтому инвестору, покупающему у нас доходный дом, в среднем требуется от €250 тыс. до 700 тыс. собственных средств. Средняя цена большинства сделок – €350-400 тыс.
Посмотрите предложения компании Investix прямо сейчас
1 800 000 €
Производство в Мюнхене, Германия
1000 м2
Вашему вниманию представлен действующий бизнес в области металлообработки в пригороде Мюнхена (земля — Бавария). Товарооборот компании постоянно растёт и составляет на данный момент более 1,7 млн. евро, с прибылью (EBIT) в размере более 400 000 евро. Бизнес продаётся в связи с достижением собственником преклонного возраста. Недвижимость...
EW Real Estate
480 000 €
Доходный дом в Эммерих-ам-Райне, Германия
950 м26.53% в год
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Продается доходный дом в Emmerich am Rhein
Рядом, на площади расположен супермаркет NETTO.
Состав дома:
Квартиры:
EG: ca. 70 m2
OG 1: ca 90 m2
OG 2: ca. 60 m2
OG 3: ca.100 m2
DG 1:ca. 50 m2
DG 2:ca. 30 m2
Коммерческие помещения:
Gewerbe 1:ca 100m2
Gewerbe 2:ca 250m2
Gewerbe 3:ca 200m2
Инвестиция состоит из двух блоков...
DEM GROUP GmbH
599 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
98 м2322
Квартира в новом жилом проекте, который возводится в деловом квартале Берлина, в 10 минутах езды от центра города, на границе районов Митте и Фридрихсхайн. Две башни будут возвышаться над набережной Шпрее, обеспечивая жителям великолепные виды на реку и город. Ансамбль домов будет дополнен красивым ландшафтным парком. На продажу выставлены 184...
NF Group
4 250 000 €
Магазин в Мюнстере, Германия
1200 м25.55% в год
Вашему вниманию представлен новый супермаркет в г. Мюнстер (земля Северный Рейн-Вестфалия). Объект расположен в центре жилого района на большом земельном участке площадью 6 625 кв.м. В настоящий момент идет строительство здания, срок ввода в эксплуатацию — февраль 2020. Около здания имеется собственная парковка на 60 машиномест....
EW Real Estate
380 000 €
Квартира в Берлине, Германия
78 м2311
В районе Кройцберг предлагается 3,5-комнатная квартира площадью 78 м². Дом был построен в 1914 году и до сих пор сохраняет свой исторический шарм. Квартира находится на цокольном этаже и располагает садом. Обратите внимание: с 2011 года она сдана в аренду.
Арендная плата составляет 468 евро в месяц, дополнительные расходы — 297...
L&B Immobiliya
350 000 €
Квартира в Дуйсбурге, Германия
158 м2762
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОбъект под сдачу
Пакетная продажа: две полностью отремонтированные квартиры в Дуйсбурге (Ruhrort) – рядом с Рейном!
Общая площадь: около 157,9 м²
Цена пакета: 350.000 €
Потенциальный доход от аренды: около 2.000 € в месяц / 24.000 € в год
****Для данного объекта наша компания может предложить эксклюзивную аренду!
При...
Элемента
475 000 €
Квартира в Кёльне, Германия
80 м23
Объект под сдачу
Вашему вниманию представлен доходный дом, расположенный в г. Кёльн (земля — Северный Рейн-Вестфалия). Объект 1895 года постройки состоит из 4 квартир, три из которых двухкомнатные с площадью по 55 кв.м. и одна многоуровневая трехкомнатная площадью около 80 кв.м.
У каждой квартиры отдельный подвал и парковка.
Дом является памятником...
EW Real Estate
350 000 €
Квартира в Дюссельдорфе, Германия
75 м232
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается 3-х комнатная отремонтированная квартира в самом центре Dusseldorf, - район Pempelfort
Квартира расположена на 5 этаже (в доме есть лифт),
Состав помещений:
3 комнаты (2 спальни квадратной формы, большая гостиная комната, просторная кухня, большая прихожия, балкон с красивым панорамным видом на город выходит в тихий двор)
в...
DEM GROUP GmbH
2 650 000 €
Земля в Мёнхенгладбахе, Германия
3400 сот.
Онлайн-показУдалённая сделка
На продажу предлагается новая чистая фирма, с участком и разрешением на строительство в Мёнхенгладбахе С контрактом с якорным арендатором на 5 этажей. Всего запроектированы 2 здания по 3 этажа каждое. Размер участка ~3.400 м2 Разрешение на строительство – есть. Площадь нетто двух будущих 3-х этажных зданий ~3.300 м2 ( площадь брутто ~4.000...
DEM GROUP GmbH
2 500 000 €
Производство в Берлине, Германия
100 м2
Вашему вниманию представлен действующий бизнес в области оказания услуг в сфере ЖКХ (жилищно-коммунального хозяйства), расположенный в центре Германии.
На протяжении многих лет компании успешно оказывает классические услуги связанные с недвижимостью. Сюда входят услуги по уборке, озеленению, уходу за деревьями и вырубке, а также очистка...
EW Real Estate
1 390 000 €
Апартаменты в Мюнхене, Германия
104 м222
Уникальная концепция апартаментов впечатляет: квартиры построены по очень высоким стандартам, отличное расположение с невероятным видом, роскошные интерьерные решения. Также в жилом комплексе: подземная парковка с зарядками для электрокаров, лифт, террасы и сады, система отопления. Уникальное месторасположение в элитном курортном районе юга...
NF Group
1 101 034 €
Апартаменты в Берлине, Германия
90 м232
2-спальная квартира с лоджией расположена в новом клубном проекте в престижном районе Груневальд. Проект состоит их двух элегантных зданий классической архитектуры по 5 квартир каждое, расположенных на участке 2 000 кв.м. Дома окружены ландшафтным парком со взрослыми деревьями.Особенности проекта:Квартиры площадью от 80 до 155 кв.мКоличество...
NF Group
5 700 000 €
Производство в Майнце, Германия
1000 м2
Вашему вниманию представлен действующий бизнес в области производства звукоизоляционных панелей в земле Рейнланд-Пфальц. Компания, считает себя компетентным партнером в области планировки офисов и специализируется в первую очередь на производстве и продаже перегородок и подвижных стен. Важнейшей функцией и одновременно крупнейшим рынком сбыта...
EW Real Estate
78 000 €
Квартира в Херне, Германия
64 м242
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается двухуровневая квартира в городе Херне
В квартире две стандартные комнаты и две маленькие комнаты выше уровнем
Два санузла.
Площадь квартиры 64,2 м2
На данный момент квартира сдана в аренду за 540 евро в месяц (арендаторы два года арендуют квартиру)
Hausgeld: 206 euro
Фактический годовой доход: 4008 евро
Комиссия для...
DEM GROUP GmbH
1 367 507 €
Квартира в Берлине, Германия
160 м2543
Вашему вниманию представлены новые элитные 5-комнатные квартиры в центре Берлина (столица Германии), в районе Фридрихсхайн. В настоящий момент идет строительство дома, которое будет завершено в 4 квартале 2024 года. При его строительстве используются высококачественные немецкие строительные материалы и современные технологии строительства....
EW Real Estate
80 355 €
Квартира в Дуйсбурге, Германия
65 м2321
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОбъект под сдачу
Современная инвестицонная квартира — 6,56% годовой доходности!
Цена: 80355 € (Торг уместен) Прекрасная цена!!!
Адрес: 47139 Дуйсбург — Meiderich/Beeck
Предлагается к покупке обновлённая в 2022 году и просторная квартира в тихом районе Дуйсбург-Бик , расположенная на 3-ем этаже ухоженного многоквартирного дома. Дом...
Элемента
2 700 000 €
Магазин в Дрездене, Германия
1500 м2
Готовый бизнес
Супермакет Netto
Супермаркет Netto в одном из наиболее привлекательных для инвестиций регионе — Нижней Саксонии. Объект построен проверенным немецким застройщиком.
Данный проект — один из примеров реализованных транзакций BiG Property.
Чтобы узнать об актуальных инвестиционных проектах холдинга и выбрать оптимальный для вас,...
BiG Property
629 000 €
Квартира в Берлине, Германия
64 м22
В центре Берлина, но при этом в полной тишине: эта элегантная 2-комнатная квартира расположена в защищенном внутреннем дворе современного жилого комплекса недалеко от Шпиттельмаркт, всего в нескольких минутах ходьбы от Жандарменмаркт и Музейного острова.
Квартира площадью около 64 кв.м. была обставлена с любовью к деталям и сочетает в себе...
EW Real Estate
969 000 €
Квартира в Берлине, Германия
136 м24
Очаровательное старинное здание было построено около 1900 года, состоит из 22 квартир и было полностью отремонтировано в 1985 году. Жилой ансамбль находится в очень хорошем и ухоженном состоянии.
Доступно для немедленного заселения!
Эксклюзивная квартира мечты с 4 комнатами, обеспечит особое качество жизни. В очень просторной квартире...
EW Real Estate
171 300 €
Коммерческая недвижимость в Дрездене, Германия
34 м25.48% в год
Апартаменты в пятиэтажной замковой резиденции в посёлке Уист (в часе езды от Дрездена). Резиденция построена в 18 веке, сейчас проводится реставрация. На участке площадью более 3.500 кв.м. раскинулись сады в английском и барочном стилях, через земли протекает река Шпрее.
Гарантированная арендная доходность с первого дня покупки
Intermark Global
***
Доходность в Германии – это соотношение двух показателей: стоимости объекта без издержек на закрытие сделки и арендной платы, которую оно генерирует без учёта коммунальных платежей. До последнего времени для нас ориентиром была доходность в 6,0-6,5%. Сейчас этот показатель чуть ниже, потому что Германия продолжает становиться рынком продавца, на котором хороших объектов всё меньше.
Мы, прежде всего, ищем объекты в хорошем состоянии и не требующие капитального ремонта. Смотрим на арендную ставку и сопоставляем со среднерыночной в данной микролокации. Для нас крайне важно, чтобы она на момент покупки была ниже. Это означает, что есть потенциал для роста. За счёт более эффективного управления мы, как правило, достигаем 2-3% роста арендной платы в год. На горизонте инвестирования в десять лет это с высокой вероятностью 30%. Что автоматически прибавляет к стоимости объекта те же 30%.
У наших объектов разный потенциал. Заявленная доходность – 6% плюс. И в этом смысле для нас нет более или менее надёжного дома. Все наши объекты находятся в хороших локациях и имеют хорошее состояние. Все сданы в аренду с перспективой роста ставки.
***
Мы не закладываем в наши прогнозы сверхоптимистичный рост арендной ставки. Лишь 2-3% в год. В небольших городах мы более гибкие и можем повышать арендную ставку. Например, в момент, когда съезжают арендаторы. В этом случае мы делаем минимальные инвестиции в косметический ремонт квартиры и сдаём её уже по среднерыночной цене микролокации. Мы также прописываем в договоре пункт ежегодного роста арендной ставки. Так мы достигаем роста ренты по отношению к предыдущей на 10-15%.
***
Приведу в пример один из объектов, который сегодня можно приобрести. Это дом на девять квартир во Фрайтале в 15 минутах от центра Дрездена.
Объект стоимостью €730 тыс. приобретён частично за счёт собственных средств компании (в данном случае около €370 тыс.), частично за счёт ипотеки (кредита €483 тыс.). Ставка по кредиту составляет 2% и зафиксирована на десять лет. Издержки по закрытию сделки составили чуть более €122 тыс., в том числе наша комиссия в сумме расходов – €22 тыс.
Покупая дом, инвестор платит только ту сумму, которая была вложена нами при покупке объекта и нашу комиссию (€370 тыс.). Оставшаяся часть – кредит, полученный в немецком банке. Арендная плата за 615-метровый дом генерирует доход более €44 тыс. в год. Полученная сумма позволяет покрывать погашение основного кредита плюс проценты по нему, которые в сумме составляют €22 050, а также расходы на объект и управляющую компанию – €6 812. Оставшиеся €15 254 – это свободные средства и резервы. Резервы, позволяющие решать текущие непрогнозируемые вопросы, создавать необходимо – но, как правило, для этого хватает небольших сумм, поскольку все предлагаемые дома в хорошем состоянии.
