«Классическая пассивная инвестиция в Германии». «Вложение обеспечивает доход 6% плюс». «Максимальные значения достигаются в городах – сателлитах крупных центров». «Средняя цена сделки – €350-400 тыс.». Эксперт компании Investix Сергей Кумеков поделился своим опытом на вебинаре портала Prian.ru.
Вебинар состоялся 28 февраля 2019 года. Посмотреть его полностью можно здесь
Сергей Кумеков, эксперт компании Investix:
В фокусе нашей компании – доходные дома. Это классическая пассивная инвестиция. И с учётом того, что более 50% немецких граждан живут в съёмном жилье, доходные дома – действительно надёжное вложение, гарантирующее стабильный доход.
Мы ориентируемся на частного инвестора, который располагает средствами в сумме от сотен тысяч до нескольких миллионов евро. Нами выработан типовой профиль объекта, работая с которым сможем добиться максимальной доходности. Это дом, расположенный в городе-сателлите, не требующий капитального ремонта, на 10-20 квартир, площадью 600-2 000 кв. м, возведённый не позднее 90-х годов прошлого столетия.
***
Преимущество инвестиций в немецкий доходный дом от вложения денег в одну-две квартиры – в управлении. С одной-двумя квартирами вы не будете интересны управляющей компании (УК). К тому же реальность такова, что действительно хороших УК не так-то много в Германии. Масса таких, чьи услуги стоят дёшево, но и качество они обеспечивают соответствующее... В результате инвестор вынужден постоянно приезжать в Германию, вникать в процесс – выяснять, почему съехал жилец, образовался долг по оплате и т.д. Ничем из этого вы не будете заниматься при владении доходным домом, если правильно организуете свои инвестиции.
***
Универсального совета по выбору региона нет. Есть статистика. Немецкий рынок недвижимости в целом показывает рост, который в городах большой семерки – Мюнхене, Берлине, Гамбурге, Дюссельдорфе, Кёльне, Штутгарте, Франкфурте – просто феноменальный. Но в мегаполисах не стоит ожидать увеличения арендной платы, что является для нас определяющим фактором. Нам интересно, чтобы у объекта был потенциал роста этого показателя и, как следствие, его стоимости.
Сегодня самое перспективное направление, где можно получить максимальную доходность и ликвидность, – города-спутники с населением 10-50 тыс. человек, расположенные в 15-20 минутах (20-30 км) от столиц федеральных земель или крупных городов, таких как Лейпциг или Дрезден.
К примеру, наибольший рост аренды в 2017 году был зафиксирован именно в сателлитах крупных центров, куда всё чаще переезжают люди. Причины разные: для одних арендная ставка в крупном городе стала неподъёмной, для других именно проживание в пригороде наиболее комфортно.
Мы наиболее активны в Саксонии, Саксонии-Анхальт, Северном Рейне-Вестфалии. Здесь сейчас наблюдается активный рост экономики. Но при этом местный рынок недвижимости только подтягивается к уровню и степени экономического развития региона.
***
Крупные города – это индикатор для институциональных инвесторов. Поскольку их портфели измеряются миллиардами евро, и разбираться в специфике регионов они не будут. Им проще купить портфель доходных домов в Берлине стоимостью €100 млн и с доходностью 1,5%.
Для частного инвестора с €300 тыс. это неприемлемая позиция. И потом, зачем покупать объект с доходностью 1,5%, когда можно зарабатывать 6%? При этом ликвидность, если объект выбран грамотно, будет высокой. За хорошим объектом, даже если он расположен в небольшом городе с населением всего 20-30 тыс. человек, всегда выстроится очередь из инвесторов, в том числе немцев, готовых его купить, и банков, готовых его финансировать.
Основная сложность – правильно выбрать объект.
***
Прежде чем купить объект в городе, о котором мы можем знать недостаточно, проводится анализ микролокации. Изучаем всё: кто здесь живет, где люди работают, как перемещаются, какой транспорт используют и т. д. Обязательно общаемся с банками. Они-то прекрасно понимают локацию и весьма консервативно действуют при финансировании юридических лиц. Если банк даёт финансирование, для нас это зелёный свет.
***
В текущих условиях для инвестора самостоятельная покупка доходного дома с рынка – трудоёмкий и длинный процесс. Прежде чем купить, нужно зарегистрировать юридическое лицо в Германии – GmbH, открыть счёт и перевести на него собственные средства. Без этого немецкий банк не одобрит ипотеку, а продавец не снимет с открытой продажи объект на период due diligence... Это отнимет много времени.
Что делаем мы? Находим частный портфель из 10-20 домов и «упаковываем» объекты в готовые структуры – регистрируем юрлица, открываем расчётные счета и везде назначаем нашего генерального директора – немца, за счёт собственных и заёмных средств приобретаем недвижимость. Это занимает полтора-два месяца. Затем проводим аудит управляющей компании, обычно меняем её или на свою, или – если в регионе мы не представлены – на стороннюю.
***
В нашем портфеле около десяти объектов, которые мы можем продать инвестору прямо сейчас. Их ценовой диапазон €600 тыс. – 1,5 млн без учёта издержек на закрытие. Как правило, они составляют 15% от стоимости объекта – налог на покупку и расходы, связанные с оформлением сделки и её регистрацией.
Когда мы покупаем объект, то всегда используем финансовое плечо – дешёвые деньги, то есть банковский кредит. Поэтому инвестору, покупающему у нас доходный дом, в среднем требуется от €250 тыс. до 700 тыс. собственных средств. Средняя цена большинства сделок – €350-400 тыс.
Посмотрите предложения компании Investix прямо сейчас
470 000 €
Дом в Эммерих-ам-Райне, Германия
450 м2
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается частный дом в городе Эммерих на Рейне
Площадь дома 450м2
Объект ухожен!
Масляное/электро отопление
Комиссия для покупателя +2,38% от стоимости объекта.
Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
675 000 €
Доходный дом в Хагене, Германия
690 м26.56% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается доходный дом в городе Хаген.
Дом ухожен и расположен в самом центре города.
В доме 10 квартир + 1 квартира в пристройке, а также 10 гаражей.
Все выгодно сдано в аренду.
Доход в год: 45 288 евро (6,56%)
Дом был построен в 1953 году, капремонт в 1985 и в 2014
Особенно удобно рядом расположен городской ж/д вокзал, что...
DEM GROUP GmbH
1 021 029 €
Квартира в Берлине, Германия
103 м2432
Вашему вниманию представлены новые 4-комнатные квартиры в центре западного Берлина (столица Германии), рядом со знаменитым бульваром Курфюрстендамм. Квартиры будут расположены в жилом комплексе, состоящем из 7-ми домов расположенных по периметру, которые образуют собой единый ансамбль. В нем будет 219 квартир и 8 коммерческих помещений. Имеется...
EW Real Estate
670 000 €
Дом в Германии
120 м2722
Насладитесь идеальным сочетанием частной охраны и жизни на лоне природы в Бредове, Бранденбург. Этот комплекс состоит из двух домов и отдельного офисного здания с отдельным входом. Насладитесь теплом двух изразцовых печей, теплового насоса и обогревателя типа «воздух-тепло», которые можно комбинировать в соответствии с вашими пожеланиями. Этот...
Habita International Estates Ltd
1 200 000 €
Дом в Дюссельдорфе, Германия
180 м25
Онлайн-показУдалённая сделка
Комфортная вилла с 4-мя спальнями, большой гостиной и кухней
ждет своих новых хозяев!
Площадь участка 5800 м2.
К дому принадлежит 3 гаража, большая парковка, территория участка огорожена забором, имеются автоматические ворота.
На территории есть собственный пруд с карпами, а также множество фруктовых и плодовых деревьев.
В доме...
DEM GROUP GmbH
2 180 128 €
Доходный дом в Реклингхаузене, Германия
1623 м26.04% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается доходный дом, в самом центре города Реклингхаузен.
Дом 1985 года постройки (железобетонные перекрытия)
В доме 5 этажей и есть лифт.
Дом расположен на центральной улице, в коммерческом центре города.
Сочетание жилого и коммерческого использования, преимущественно с клиниками в коммерческих помещениях.
С 2018 по 2023 года были...
DEM GROUP GmbH
549 000 €
Офис в Берлине, Германия
115 м2
Вашему вниманию представлено коммерческое помещение в центре Берлина (столица Германии), вблизи бульвара Курфюрстендамм. Дом, в котором оно расположено, был построен в 1965 году. В настоящий момент идет его капитальный ремонт, он будет завершен в 2021 году. Представленное помещение имеет отличное расположение в самом центре столицы, всего в 2...
EW Real Estate
289 000 €
Квартира в Берлине, Германия
35 м2111
Онлайн-показУдалённая сделка
К покупке предлагаются квартиры в новом жилом комплексе, непосредственно в немецкой столице. Рядом университет, спорткомплекс, парк и отличная транспортная доступность. Место очень комфортно для проживания – все необходимое рядом, при этом вокруг не шумно.
Площадь квартиры 34,53 m2
Квартира расположена на 2 этаже (1OG)
Есть балкон...
DEM GROUP GmbH
87 000 €
Квартира в Эссене, Германия
72 м23
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Продается просторная квартира в Эссене
Площадь квартиры 72 м2 (3 комнаты)
Этаж 2 от земли (немецкий 1OG)
Квартира сдана в аренду.
Годовой доход фактический: 4092 евро
Hausgeld 259 Euro
Комиссия для покупателя +3,57% от стоимости объекта.
Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
3 900 000 €
Магазин в Лейпциге, Германия
1555 м24.28% в год
Вашему вниманию представлена коммерческая недвижимость в г.Лейпциг (земля — Саксония), в районе Райдниц-Тонберг. Объект построен в 2007 году на земельном участке площадью 2 388 кв.м. Последний ремонт был проведен в 2019 году. Около здания имеется собственная парковка на 30 машиномест. Объект состоит из 2 этажей, на которых расположены 3...
EW Real Estate
2 000 000 €
Магазин в Нюрнберге, Германия
1300 м24.8% в год
Удалённая сделкаГотовый бизнес
•Город вблизи Нюрнберга
•Полная реконструкция и модернизация в 2021
•Арендопригодная площадь: 1300 кв.м
•Площадь земли: 4 500 кв.м
•Доход от аренды в год – 96 000 евро
•Арендатор – немецкая сеть продуктовых супермаркетов с 1450 магазинами в Германии, основанная в 1960-х гг.
•Договор...
Intermark Global
3 300 000 €
Производство в Берлине, Германия
500 м2
Вашему вниманию представлен действующий бизнес в области производства компонентов из стеклопластика в Германии.
Компания специализируется на производстве, сборке и обслуживании высококачественных компонентов из стеклопластика.
Основное внимание уделяется производству резервуаров и трубных систем. В качестве решения проблем компания...
EW Real Estate
57 000 €
Доходный дом в Ростоке, Германия
230 м2
Онлайн-показУдалённая сделка
Дом свободный - под ремонт по очень низкой цене!
Местоположение: 17098 Friedland
Рядом красивый собор (церковь)
~ 1910 года постройки
площадь дома ~ 230 м2
участок земли 231 м2
6 квартир
3 этажа
2 отдельных входа
Комиссия для покупателя +4,76% от стоимости объекта.
Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
389 000 €
Дом в Херне, Германия
320 м2643
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Жилой дом с 2 квартирами и офисным помещением в Херне-Ванне
Продаётся просторный жилой дом, который сочетает в себе жилые и коммерческие возможности. Отличный вариант как для собственного проживания, так и для инвестиций.
Цена:
389.000 € + 3,57 % маклерский провизион
РАССЧЕТ ДОХОДНОСТИ ПО ЗАПРОСУ!!!
***** Для данного объекта...
Элемента
370 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
42 м21
Студия с огороженной спальней в новом жилом проеке, который строится в растущем деловом квартале в раойне Фридрихсхайн. Здесь расположены множество IT-стартапов, офисы Mercedes-Benz, PORR, Zalando Shoes and Fashion, MTV, Universal Music, Coca-Cola, новый кампус компании Google, многофункциональный стадион Mercedes-Benz Arena, несколько...
NF Group
1 690 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
112 м22
Апартаменты расположены на берегу реки Шпрее в Берлине.Апартаменты площадью 112 кв. м включают 2 спальни, полностью оборудованную кухню с островом, гостиную и столовую открытого плана, террасу с садом и открытое парковочное место. В апартаментах панорамные окна с видом на реку. Техническое оснащение включает подогрев полов.
NF Group
580 000 €
Доходный дом в Бохуме, Германия
500 м210.35% в год
Онлайн-показУдалённая сделкаГотовый бизнес
Продается доходный дом в 44809 г. Бохум
Дом расположен в самом центре города Bochum
рядом сразу за домом удобно расположен продуктовый супермаркет REWE
Дом 1960 года постройки с железобетонными перекрытиями
В доме расположено 14 квартир
Все квартиры выгодно сданы в аренду
Дом приносит в год = 60045 евро (10,35%)
Комиссия для...
DEM GROUP GmbH
369 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
53 м22
Квартира с 1 спальней в новом жилом проеке, который строится в растущем деловом квартале в раойне Фридрихсхайн. Здесь расположены множество IT-стартапов, офисы Mercedes-Benz, PORR, Zalando Shoes and Fashion, MTV, Universal Music, Coca-Cola, новый кампус компании Google, многофункциональный стадион Mercedes-Benz Arena, несколько художественных...
NF Group
15 800 000 €
Офис в Берлине, Германия
5490 м2
Готовый бизнес
Классическое административное офисное здание в хорошем состоянии с длительными договорами аренды.
Объект полностью сдан в аренду.
Арендаторы: государственные и социальные учреждения.
Договора: длительные ( 10 лет и более) с опцией продления 3х5 лет.
Расположение: объект расположен в Берлине в районе с хорошей инфраструктурой и удобным...
Estate-Service24
426 496 €
Квартира в Берлине, Германия
38 м2211
Добро пожаловать в эксклюзивный жилой проект, состоящий из двух элегантных зданий с 58 жилыми единицами и общей жилой площадью 4 232 кв.м. Здесь вы найдете разнообразный выбор квартир с 2 — 4 комнатами и площадью от 37 до 133 кв.м.
Квартиры предлагают обширное пространство для самореализации. Хотите ли вы обустроить домашний офис,...
EW Real Estate
***
Доходность в Германии – это соотношение двух показателей: стоимости объекта без издержек на закрытие сделки и арендной платы, которую оно генерирует без учёта коммунальных платежей. До последнего времени для нас ориентиром была доходность в 6,0-6,5%. Сейчас этот показатель чуть ниже, потому что Германия продолжает становиться рынком продавца, на котором хороших объектов всё меньше.
Мы, прежде всего, ищем объекты в хорошем состоянии и не требующие капитального ремонта. Смотрим на арендную ставку и сопоставляем со среднерыночной в данной микролокации. Для нас крайне важно, чтобы она на момент покупки была ниже. Это означает, что есть потенциал для роста. За счёт более эффективного управления мы, как правило, достигаем 2-3% роста арендной платы в год. На горизонте инвестирования в десять лет это с высокой вероятностью 30%. Что автоматически прибавляет к стоимости объекта те же 30%.
У наших объектов разный потенциал. Заявленная доходность – 6% плюс. И в этом смысле для нас нет более или менее надёжного дома. Все наши объекты находятся в хороших локациях и имеют хорошее состояние. Все сданы в аренду с перспективой роста ставки.
***
Мы не закладываем в наши прогнозы сверхоптимистичный рост арендной ставки. Лишь 2-3% в год. В небольших городах мы более гибкие и можем повышать арендную ставку. Например, в момент, когда съезжают арендаторы. В этом случае мы делаем минимальные инвестиции в косметический ремонт квартиры и сдаём её уже по среднерыночной цене микролокации. Мы также прописываем в договоре пункт ежегодного роста арендной ставки. Так мы достигаем роста ренты по отношению к предыдущей на 10-15%.
***
Приведу в пример один из объектов, который сегодня можно приобрести. Это дом на девять квартир во Фрайтале в 15 минутах от центра Дрездена.
Объект стоимостью €730 тыс. приобретён частично за счёт собственных средств компании (в данном случае около €370 тыс.), частично за счёт ипотеки (кредита €483 тыс.). Ставка по кредиту составляет 2% и зафиксирована на десять лет. Издержки по закрытию сделки составили чуть более €122 тыс., в том числе наша комиссия в сумме расходов – €22 тыс.
Покупая дом, инвестор платит только ту сумму, которая была вложена нами при покупке объекта и нашу комиссию (€370 тыс.). Оставшаяся часть – кредит, полученный в немецком банке. Арендная плата за 615-метровый дом генерирует доход более €44 тыс. в год. Полученная сумма позволяет покрывать погашение основного кредита плюс проценты по нему, которые в сумме составляют €22 050, а также расходы на объект и управляющую компанию – €6 812. Оставшиеся €15 254 – это свободные средства и резервы. Резервы, позволяющие решать текущие непрогнозируемые вопросы, создавать необходимо – но, как правило, для этого хватает небольших сумм, поскольку все предлагаемые дома в хорошем состоянии.
