С середины марта до третьей декады мая 2020-го въезд иностранцев в Черногорию был запрещён. Не зря: вскоре страна объявила себя corona-free. Летом полёты возобновились. Правда, осенью ограничения и запреты вернулись, а цены на недвижимость начали снижаться. Но черногорские риелторы не паникуют. Мнения профессионалов и последние черногорские тенденции в материале Prian.ru.
Ситуация на рынке: понижающий ценовой тренд
Пандемия сделала своё дело. Черногория в 2020 году не дождалась (во всяком случае, в нужном количестве) иностранных туристов, а туристический сектор приносит стране 20% ВВП.
Сильнее остальных пострадал курорт Херцег-Нови: в сезон число сделок с недвижимостью обвалилось на 90%. Власти постарались исправить ситуацию – на субсидии владельцам туристического жилья было выделено €3 млн, но эта сумма очевидно невелика, и на всех её не хватит.
Впрочем, на рынке недвижимости в Черногории не всё было просто и до пандемии: последние годы цены – по крайней мере по официальной статистике – стагнировали. Данные по рынку новостроек от государственного агентства Monstat: по итогам первого квартала 2020 года средняя стоимость объектов снизилась на 8,2% в годовом исчислении, по итогам второго – на 17,1%.
Динамика средних цен на рынке новостроек в Черногории (2017–2020 годы). Источник: Ceicdata.com
Из положительного. Вопреки кризису, а может и благодаря ему, программа экономического гражданства развивается всё активнее. (О её условиях читайте здесь и здесь.) Что важно: от заявителя требуется только один раз съездить в Черногорию – сдать биометрию и получить паспорт.
Как известно, программа допускает инвестиции только в отобранные властями проекты. Не все они кажутся безусловно привлекательными, что, в общем, не охлаждает спрос. Первые паспорта по программе были выданы ещё весной – среди получателей были и граждане РФ.
Кстати, Черногория остаётся едва ли не единственной страной, где россияне занимают первое место среди иностранцев по количеству приобретённой недвижимости. Это лидерство удерживается уже два десятилетия. Спрос, естественно, сосредоточен на побережье. Около 80% местной недвижимости, которой владеют россияне, расположено в курортных городах: Будве, Которе, Тивате – и в столице Подгорице.
«Средняя цена предложений на вторичном рынке снизилась на 10–12%»
Валерий Кондратюк, директор агентства недвижимости «Белый слон»
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество.
В строящихся зданиях сейчас можно получить не только рассрочку, но и скидку в 5–7%, а иногда и больше! На объектах, уже получивших акт сдачи в эксплуатацию (upotrebna dozvola), а также там, где отделочные работы близки к завершению, продавцы не так щедры, особенно если речь идёт о ликвидных небольших студиях (garsonjera) 22–35 кв. м и квартирах с одной спальней (jednosoban stan) 32–45 кв. м.
Во время карантина мы проводили сделки дистанционно: доверенность от одной стороны и присутствие другой. А когда приоткрылись границы – и в Черногорию вернулись покупатели!
Активизировались граждане бывшей Югославии – кто помнит прошлые кризисы и денежные знаки в 500 млрд динаров... Стремясь защитить сбережения, они покупают всё в десяти минутах ходьбы от моря – от бюджетных квартир до шикарных апартаментов и вилл на первой линии. Их инвестиционная стратегия отработана и проверена: купить в кризис, получать доход от сдачи в аренду, а со временем продать дороже.
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%.
Интересно, что если до 2020 года объекты чаще подбирали для отдыха, то сейчас ищут варианты для постоянного или по крайней мере длительного проживания. Осознавая опасности пандемии, чаще выбирают страны с мягким климатом и лояльным иммиграционным законодательством – не забывайте, что в Черногории ВНЖ выдают при покупке любого объекта.
Поэтому переезжают семьями, ищут места, где меньше риск заражения. То есть реже покупают в «тусовочных» районах (Будва, Бечичи, Рафаиловичи) и чаще – в недорогих посёлках Боко-Которской бухты, Баре, Сутоморе.
К началу пандемии сформировался отложенный спрос. Увы, с закрытием авиасообщения между Россией и Черногорией сделки совсем прекратились. Лишь с середины июня активизировались граждане Украины и Беларуси, были открыты чартеры, некоторые приезжали на своих машинах.
Покупателей из России и сейчас мало, хотя с 9 августа Черногория открыта для прямых рейсов. После открытия сообщения с Турцией россияне освоили линию Москва – Стамбул – Подгорица. В самолётах из Стамбула и обратно мест нет, хотя стоимость билета сейчас высока – от 50 тыс. руб.
Как мы знаем, многие россияне ждут открытия авиасообщения с Белградом, откуда до нас рукой подать. Такой авиабилет ориентировочно обойдётся дешевле – в 25–30 тыс. руб.
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%.
Многие ищут предложения с дисконтом, но пока массового обвала цен мы не видим. Количество горящих предложений не изменилось по сравнению с доковидной эрой.
Что действительно заметно: сейчас клиентов интересует недвижимость с собственным открытым пространством. Вырос спрос на дома, а также квартиры и таунхаусы, которые имеют собственный дворик или террасу. Чаще ищут варианты в небольших населённых пунктах.
Участники рынка выжидают, поэтому до весны 2021 года ощутимых изменений, скорее всего, не будет. Если к тому времени ситуация не прояснится, давление на продавцов усилится. Зато если откроются границы, большой отложенный спрос подтолкнёт цены вверх.
Что купить в Черногории?
299 430 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
68 м2211
Объект под сдачу
Квартира с 1 спальней у моря в Тивате.
Просторная и светлая квартира с одной спальней расположена на втором этаже современного жилого комплекса премиум-класса в одном из самых живописных районов Тивата. Квартира имеет продуманную планировку, идеально подходящую для комфортной жизни или аренды. Планировка квартиры:
Просторная гостиная,...
VALUE.ONE
135 000 €
Квартира в Будве, Черногория
55 м221
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
СРОЧНАЯ ПРОДАЖА! СНИЖЕНА ЦЕНА!
Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
НОВАЯ КВАРТИРА С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В БУДВЕ БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ!!!
ПЛОЩАДЬ: 55 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВА: БЕЧИЧИ
ЦЕНА: 135 000 еврo (стоила 147 000 евро)
OЧEHЬ ЛИКBИДНАЯ...
CULTURE international real estate agency
183 000 €
Квартира в Будве, Черногория
61 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ
ПРОСТОРНАЯ КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ В ТУРИСТИЧЕСКОЙ ЛОКАЦИИ В БУДВЕ!
ПЛОЩАДЬ: 61 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: БЕЧИЧИ
СТОИМОСТЬ: 183 000 ЕВРО
БЕСПЛАТНОЕ ЮРИДИЧЕСКОЕ...
CULTURE international real estate agency
650 000 €
Квартира в Будве, Черногория
154 м232
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ПРОСТОРНАЯ МЕБЛИРОВННАЯ ЧЕТЫРЕХКОМНАТНАЯ КВАРТИРА НА ПЕРВОЙ БЕРЕГОВОЙ ЛИНИИ МОРЯ В РОСКОШНОМ КОМПЛЕКСЕ ГАРМОНИЯ В ЧЕРНОГОРИИ! ПЛОЩАДЬ: 154 м2
CULTURE international real estate agency
190 000 €
Квартира в Будве, Черногория
70 м2332
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Две квартиры!
Квартиры находится в жилом малоэтажном доме, расположенном на улице Доситеева рядом с основной школой Степан Митров Любиша. Прекрасный район с хорошо развитой инфраструктурой. В ближайшей пешей доступности расположен спортивный центр, автовокзал, поликлиника, полиция, крупные супермаркеты. Дом состоит из пяти этажей, квартиры...
Белый Слон
295 000 €
Квартира в Будве, Черногория
87 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.13.11731
ПРОДАЖА €295,000
ЖК Нивел, Будва, Черногория.
Площадь 87 м2
Спальни 2
Санузла 2
Балкон
Квартира полностью укомплектована мебелью и бытовой техникой. Климат контроль.
Возможность покупки паркинга в гараже.
DOO TradeGoria
132 000 €
Апартаменты в Пржно, Черногория
47 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Структура квартиры: Кухня-гостиная, 1 спальня, 1 санузел, 2 террасы. Отдельный вход.
Удобства:
Новый дом. БАССЕЙН И ЗОНА ОТДЫХА, САУНА. Качественный ремонт: плитка, сантехника, дорогие двери. Мебель и техника. Ландшафтный дизайн и озеленение на территории комплекса. Сплит-система, электрический бойлер. Вид на Святой Стефан. Управляющая...
GATE Realty
275 000 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
113 м221
ВНЖ при покупке
Предлагаются к продаже апартаменты площадью 113 м² (жилая площадь 72,2 м², терраса 41 м²) на 3-м этаже в элитном жилом комплексе, которые идеально сочетают современную архитектуру с природным окружением, обеспечивая комфортную жизнь вдали от городского шума!
Структура:
коридор;
кухонная зона;
гостиная-столовая;
две спальни;
ванная...
DOO "Monteonline"
3 000 000 €
Вилла в Радовичах, Черногория
372 м243
ВНЖ при покупке
Эксклюзивная частная вилла, созданная по индивидуальному проекту для тех, кто ценит море, тишину и безупречное качество жизни. Дом гармонично вписан в природное окружение и расположен на границе с зелёной зоной, где дальнейшая застройка запрещена — приватность и открытые виды гарантированы.
Локация
Между престижными курортами Plavi Horizonti...
DOO "Monteonline"
197 000 €
Квартира в Добра Воде, Черногория
83 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 8.25.13.12649
Современная и уютная квартира с 2 спальнями и потрясающим панорамным видом на море в Добры воды.
3 этаж
Площадь квартиры - 83 м2
Квартира состоит из гостиной комнаты, двух спален, санузла и большой террасы с панорамным видом на море.
Квартира полностью оснащена новой мебелью и техникой.
В квартире установлена:
-...
DOO TradeGoria
350 000 €
Дом в Шкальяри, Черногория
160 м2323
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
Срочная продажа, цена снижена!!!
Площадь: 125 м2 + 35 м2 терраса
Гараж 15 м2 + 8 м2 кладовая
Две спальни
Три ванные комнаты
Два этажа
15 минут пешком до Старого города Котор
Планировка дома:
— на нижнем уровне расположен гараж и кладовая
— на первом жилом уровне расположена просторная гостиная, санузел, обеденная...
First Realty
380 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
75 м211
ВНЖ при покупке
Представляем вам жилой дом, оснащенный самым современным оборудованием монтажных систем с архитектурной и инженерной точки зрения, это здание спроектировано до мельчайших деталей.
Спокойная атмосфера, отличное расположение, недалеко от пляжа. Частный гараж, изысканная атмосфера. Рецепция с контролируемым входом, полностью охваченная...
DOO "Monteonline"
220 000 €
Дом в Шушани, Черногория
220 м25
ВНЖ при покупке
Код объекта - 2.25.11.2219
Новый 2-х этажный дом в Шушани.
Площадь дома 220м2. Участок земли 290м2.
Дом с видом на море.
DOO TradeGoria
315 000 €
Вилла в Жабляке, Черногория
180 м243
ВНЖ при покупке
На продажу предлагается уютный дом расположенный в живописном месте – поселке Питомине, Жабляк. Дом окружен потрясающими видами на горный массив и находится в непосредственной близости от всех красот Национального парка Дурмитор.
Уникальное место в окружении природы, чистый воздух и тишина. Этот дом идеально подойдет как для круглогодичного...
DOO "Monteonline"
129 332 €
Квартира в Будве, Черногория
46 м221
Продажа Новый жилой комплекс в Будве (Дубовица)
Подойдёт тем, кто хочет жить у моря или выгодно вложить.
О комплексе:
• 5 современных зданий
• сдача «под ключ»
• большие террасы с видом на море
• европейское качество строительства
Инфраструктура:
бассейн, фитнес/йога, SPA, закрытая территория,...
MNG Build
2 850 000 €
Вилла в Режевичах, Черногория
480 м243
ВНЖ при покупке
Старинное поместье с просторной огороженной территорией, где вы найдете оливковую рощу, и фруктовый сад, два бассейна, зону барбекю, множество уединенных зон отдыха и террас с панорамным видом на море и горные склоны.
Трехэтажная вилла имеет 4 спальни, 4 ванные комнаты, 2 гостиные, оборудованные кухней.
На первом этаже расположилась...
DOO "Monteonline"
525 000 €
Вилла в Баошичах, Черногория
270 м232
ВНЖ при покупке
Ваш идеальный дом в сердце Бока-Которского залива!
Основные характеристики
Год постройки: 2024.
Общая площадь дома: 270 м².
Участок: 1 098 м², огороженный, с молодыми деревьями и возможностью установки бассейна.
Этажность: 3 этажа, современная архитектура с большими окнами и высокими потолками.
Спальни: 3 светлые спальни.
Санузлы:...
DOO "Monteonline"
1 500 000 €
Квартира в Черногории
33
Объект под сдачу
Новый жилой комплекс вилл с бассейнами и теннисным кортом в пригороде Херцег-Нови. На территории комплекса 11 вилл с большими открытыми террасами и панорамным видом на море, зеленая зона и теннисный корт. Большие участки от 700 до 1000 м2. Локация комплекса – идеальный компромисс между уединением и близостью к инфраструктуре. В 10 мин езды...
VALUE.ONE
145 000 €
Квартира в Каменари, Черногория
36 м211
ВНЖ при покупке
Вилла состоит из семи квартир, каждая из которых имеет собственную или общую террасу, зону для барбекю и отдельное парковочное место.
Площадь квартир варьируется от 36,43 м² до 59,46 м². Планировки разные, но из всех квартир открывается впечатляющий вид на Бока-Которскую бухту, Порто Монтенегро и Портонови.
До ближайших городов — Херцег Нови и...
Montenegro Prospects
110 000 €
Квартира в Режевичах, Черногория
47 м2211
ВНЖ при покупке
Квартира с видом на море в поселке Перазича До (Режевичи) недалеко от города Петровац (Будванская ривьера).
В пешей доступности расположен старинный монастырь Режевичи, находящийся под охраной Юнеско. В 500 метрах благоустроенный пляж, где даже в самый пик сезона немноголюдно. А до города Петровац можно прогуляться по живописной эко-тропе,...
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество. 
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%. 
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%. 
