С середины марта до третьей декады мая 2020-го въезд иностранцев в Черногорию был запрещён. Не зря: вскоре страна объявила себя corona-free. Летом полёты возобновились. Правда, осенью ограничения и запреты вернулись, а цены на недвижимость начали снижаться. Но черногорские риелторы не паникуют. Мнения профессионалов и последние черногорские тенденции в материале Prian.ru.
Ситуация на рынке: понижающий ценовой тренд
Пандемия сделала своё дело. Черногория в 2020 году не дождалась (во всяком случае, в нужном количестве) иностранных туристов, а туристический сектор приносит стране 20% ВВП.
Сильнее остальных пострадал курорт Херцег-Нови: в сезон число сделок с недвижимостью обвалилось на 90%. Власти постарались исправить ситуацию – на субсидии владельцам туристического жилья было выделено €3 млн, но эта сумма очевидно невелика, и на всех её не хватит.
Впрочем, на рынке недвижимости в Черногории не всё было просто и до пандемии: последние годы цены – по крайней мере по официальной статистике – стагнировали. Данные по рынку новостроек от государственного агентства Monstat: по итогам первого квартала 2020 года средняя стоимость объектов снизилась на 8,2% в годовом исчислении, по итогам второго – на 17,1%.
Динамика средних цен на рынке новостроек в Черногории (2017–2020 годы). Источник: Ceicdata.com
Из положительного. Вопреки кризису, а может и благодаря ему, программа экономического гражданства развивается всё активнее. (О её условиях читайте здесь и здесь.) Что важно: от заявителя требуется только один раз съездить в Черногорию – сдать биометрию и получить паспорт.
Как известно, программа допускает инвестиции только в отобранные властями проекты. Не все они кажутся безусловно привлекательными, что, в общем, не охлаждает спрос. Первые паспорта по программе были выданы ещё весной – среди получателей были и граждане РФ.
Кстати, Черногория остаётся едва ли не единственной страной, где россияне занимают первое место среди иностранцев по количеству приобретённой недвижимости. Это лидерство удерживается уже два десятилетия. Спрос, естественно, сосредоточен на побережье. Около 80% местной недвижимости, которой владеют россияне, расположено в курортных городах: Будве, Которе, Тивате – и в столице Подгорице.
«Средняя цена предложений на вторичном рынке снизилась на 10–12%»
Валерий Кондратюк, директор агентства недвижимости «Белый слон»
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество.
В строящихся зданиях сейчас можно получить не только рассрочку, но и скидку в 5–7%, а иногда и больше! На объектах, уже получивших акт сдачи в эксплуатацию (upotrebna dozvola), а также там, где отделочные работы близки к завершению, продавцы не так щедры, особенно если речь идёт о ликвидных небольших студиях (garsonjera) 22–35 кв. м и квартирах с одной спальней (jednosoban stan) 32–45 кв. м.
Во время карантина мы проводили сделки дистанционно: доверенность от одной стороны и присутствие другой. А когда приоткрылись границы – и в Черногорию вернулись покупатели!
Активизировались граждане бывшей Югославии – кто помнит прошлые кризисы и денежные знаки в 500 млрд динаров... Стремясь защитить сбережения, они покупают всё в десяти минутах ходьбы от моря – от бюджетных квартир до шикарных апартаментов и вилл на первой линии. Их инвестиционная стратегия отработана и проверена: купить в кризис, получать доход от сдачи в аренду, а со временем продать дороже.
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%.
Интересно, что если до 2020 года объекты чаще подбирали для отдыха, то сейчас ищут варианты для постоянного или по крайней мере длительного проживания. Осознавая опасности пандемии, чаще выбирают страны с мягким климатом и лояльным иммиграционным законодательством – не забывайте, что в Черногории ВНЖ выдают при покупке любого объекта.
Поэтому переезжают семьями, ищут места, где меньше риск заражения. То есть реже покупают в «тусовочных» районах (Будва, Бечичи, Рафаиловичи) и чаще – в недорогих посёлках Боко-Которской бухты, Баре, Сутоморе.
К началу пандемии сформировался отложенный спрос. Увы, с закрытием авиасообщения между Россией и Черногорией сделки совсем прекратились. Лишь с середины июня активизировались граждане Украины и Беларуси, были открыты чартеры, некоторые приезжали на своих машинах.
Покупателей из России и сейчас мало, хотя с 9 августа Черногория открыта для прямых рейсов. После открытия сообщения с Турцией россияне освоили линию Москва – Стамбул – Подгорица. В самолётах из Стамбула и обратно мест нет, хотя стоимость билета сейчас высока – от 50 тыс. руб.
Как мы знаем, многие россияне ждут открытия авиасообщения с Белградом, откуда до нас рукой подать. Такой авиабилет ориентировочно обойдётся дешевле – в 25–30 тыс. руб.
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%.
Многие ищут предложения с дисконтом, но пока массового обвала цен мы не видим. Количество горящих предложений не изменилось по сравнению с доковидной эрой.
Что действительно заметно: сейчас клиентов интересует недвижимость с собственным открытым пространством. Вырос спрос на дома, а также квартиры и таунхаусы, которые имеют собственный дворик или террасу. Чаще ищут варианты в небольших населённых пунктах.
Участники рынка выжидают, поэтому до весны 2021 года ощутимых изменений, скорее всего, не будет. Если к тому времени ситуация не прояснится, давление на продавцов усилится. Зато если откроются границы, большой отложенный спрос подтолкнёт цены вверх.
Что купить в Черногории?
300 000 €
Бунгало в Колашине, Черногория
290 м2823
ВНЖ при покупке
5967. В 4-х км от города Колашин начато строительство двух деревянных бунгало на участке 4.800 кв м.
Получены УТУ, закончено проектирование – дома одинаковы (будут различаться отделкой декора на фасадах). Производится «набивка» дороги – 300 метров и подводка коммуникаций.
Каждый из двухэтажных домов имеет брутто...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
255 000 €
Квартира в Петроваце, Черногория
93 м222
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
Продается просторная квартира с двумя спальнями в пос. Петровац (Будванская ривьера, Черногория).
Редкое предложение для отдыха или проживания в тишине и комфорте! Квартира расположена в тихом пригороде — Приевораце, откуда до пляжа Лучица всего 5 мин пешком. С террасы открывается панорамный вид на море.
Квартира расположена на...
First Realty
275 000 €
Квартира в Которе, Черногория
67 м22
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.КОТОР.СЧАCТЬЕ!
НЕДВИЖИМОСТЬ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В НОВОМ УНИКАЛЬНОМ ИНФРАСТРУКТУРНОМ ЖИЛОМ КОМПЛЕКСЕ С ВИДОМ НА ГОРЫ И МОРЕ В КОТОРСКОМ ЗАЛИВЕ — МЕСТЕЧКЕ ПРЧАНЬ БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ!...
CULTURE international real estate agency
250 000 €
Вилла в Баре, Черногория
168 м223
ВНЖ при покупке
Продается двухэтажная вилла в Поле, районе города Бар. Общая площадь 168кв.м., участок – 592кв.м.
Планировка виллы:
Первый этаж:– гостиная с камином, совмещённая со столовой и кухней (холодильник, духовка, посудомоечная машина, электроплита, вытяжка);– мини-гостиная (дополнительное спальное место), тёплый пол;– ванная комната (душ, унитаз с...
Antarex
385 000 €
Квартира в Будве, Черногория
95 м222
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!
ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE
ШИКАРНАЯ ВИДОВАЯ КВАРТИРА С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ И ПАНОРАМНОЙ ТЕРРАСОЙ В ДОМЕ ПРЕМИУМ КЛАССА!
*высокий арендный потенциал
ПЛОЩАДЬ: 95 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: БЕЧИЧИ
ЦЕНА: 385...
CULTURE international real estate agency
490 000 €
Дом в Которе, Черногория
230 м254
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ
РОСКОШНАЯ ВИЛЛА С БАССЕЙНОМ И ГОСТЕВЫМ ДОМИКОМ В УЕДИНЕННОМ МЕСТЕ ДЛЯ ГАРМОНИЗАЦИИ СВОЕГО ВНУТРЕННЕГО СОСТОЯНИЯ И СОЗЕРЦАНИЯ КРАСОТЫ ВОКРУГ!!
ПЛОЩАДЬ виллы: 230 м2+40 м2 гостевой дом...
CULTURE international real estate agency
390 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
86 м2432
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Структура квартиры: Кухня-гостиная, 3 спальни, 2 санузла, терраса с видом на горы.
Удобства: Новый дом. Вид на горы. Квартира с удобной планировкой. Новый ремонт из качественных и дорогих материалов: натуральные полы, плитка, сантехника. Стильный и современный интерьер с органично встроенной мебелью и техникой от известных производителей....
GATE Realty
126 000 €
Апартаменты в Дженовичах, Черногория
46 м211
ВНЖ при покупке
Продается квартира в курортном поселке Дженовичи, муниципалитет Херцег-Нови. Первый этаж четырехэтажного дома, новостройка. Площадь квартиры 46кв.м. Планировка: гостиная, совмещенная с кухней, спальня, санузел с душевой кабиной, большая терраса с видом на море. Квартира продается без мебели.
До набережной – 350 метров, супермаркет и автобусная...
Antarex
200 000 €
Апартаменты в Петроваце, Черногория
77 м2221
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
Продажа квартиры общей площадью 77 м2 расположенной на 4 этаже нового здания без лифта.
С балкона открывается волшебный вид на город и море. До пляжа всего 150м или две минуты пешком.
Квартира имеет: 2 спальни, ванная комната с ванной, просторная гостиная-кухня. Из гостиной и спальни есть выход на балкон с зоной отдыха. Очень светлая, уютная...
First Realty
269 000 €
Квартира на полуострове Луштица, Черногория
36 м2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ!
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.PORTOMONTENEGRO.СЧАCТЬЕ!
ПРОСТОРНАЯ СТУДИЯ В КОМПЛЕКСЕ КЛАССА ЛЮКС — LUŠTICA BAY НА ПЕРВОЙ БЕРЕГОВОЙ ЛИНИИ В ЛУШТИЦЕ!
*в продаже более ста объектов элитной недвижимости
ПЛОЩАДЬ: 36 м2 +...
CULTURE international real estate agency
129 000 €
Квартира в Будве, Черногория
50 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!
ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE
УЮТНАЯ КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ В БУДВЕ В ПЯТНАДЦАТИ МИНУТАХ ОТ МОРЯ!
ПЛОЩАДЬ: 50 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВА: РОЗИНО
ЦЕНА: 129 000 евро
Продается уютная квартира в одном из...
CULTURE international real estate agency
340 000 €
Апартаменты в Ораховаце, Черногория
79 м221
ВНЖ при покупке
Комплекс расположен в посёлке Ораховац — одном из самых зелёных и живописных мест Бока-Которской бухты. Территория ухоженная, площадью 1 250 м². Постройка завершена и введена в эксплуатацию в 2012 году. Комплекс включает два трёхэтажных здания, в каждом по три апартамента с отдельными входами, что обеспечивает высокий уровень приватности и...
DOO "Monteonline"
195 000 €
Апартаменты в Баошичах, Черногория
46 м211
ВНЖ при покупке
Продается квартира в новом жилом комплексе с бассейном в курортном поселке Баошичи. Квартира площадью 46 кв.м. расположена на первом этаже. Планировка – коридор, гостиная с кухонной зоной, спальня, ванная комната, есть дворик площадью 22кв.м. В доме есть лифт, отделка материалами класса люкс, установлены кондиционеры в каждой комнате. В...
Antarex
47 250 €
Вилла в Херцег-Нови, Черногория
56 м2
ВНЖ при покупке
Продается часть старого каменного дома с хозяйственной постройкой в поселке Камено, општина Херцег-Нови. Тихий зеленый поселок в горах, есть мини маркет, два кафе.
Площадь дома – 32 кв.м., хозяйственной постройки – 24 кв.м., прилегающая часть двора и участка – 369 кв.м.
В доме электричество и вода.Необходим ремонт внутренней части дома.
Antarex
2 850 000 €
Вилла в Режевичах, Черногория
480 м243
ВНЖ при покупке
Старинное поместье с просторной огороженной территорией, где вы найдете оливковую рощу, и фруктовый сад, два бассейна, зону барбекю, множество уединенных зон отдыха и террас с панорамным видом на море и горные склоны.
Трехэтажная вилла имеет 4 спальни, 4 ванные комнаты, 2 гостиные, оборудованные кухней.
На первом этаже расположилась...
DOO "Monteonline"
151 000 €
Вилла в Чани, Черногория
170 м242
ВНЖ при покупке
Продается двухэтажный дом в поселке Чань, муниципалитет Бар. Дом расположен рядом с основной магистралью. Расстояние до моря и ближайшего пляжа около 1,5 км. 15 минут на машине до центра города Бар.Общая площадь дома с террасами составляет 170 кв.м, участок 320 кв.м. На каждом этаже расположена квартира с двумя спальнями площадью 60 кв.м. плюс...
Antarex
140 000 €
Квартира в Будве, Черногория
40 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Квартира расположена в современном доме в центральной части Будвы.
Развитая инфраструктура района. Напротив через бульвар Ядранский пут расположен парк отеля Словенская плажа. До моря менее около 500 метров.
Удобные лестничные пролеты, лифт, интернет.
Квартира находится на 2 этаже 6-ти этажного здания.
Площадь квартиры составляет 40 м2....
Белый Слон
1 200 000 €
Вилла в Прчани, Черногория
112 м243
ВНЖ при покупке
Продается красивая роскошная каменная вилла в тихой прибрежной деревне Прчань с великолепным панорамным видом на Бока-Которский залив.
О вилле:
Вилла расположена в удивительном месте, вдали от больших толп и довольно далеко от шоссе. Вилла просторная, с роскошным интерьером, собственным понтоном и частным гаражом. Вилла уединенная, находится в...
DOO "Monteonline"
203 300 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
41 м2211
Объект под сдачу
Двухкомнатная квартира (06-05) в новом жилом комплексе с собственной инфраструктурой в центре Тивата, в 400 м от Porto-Montenegro. Это идеальное место для тех, кто хочет жить в городе Тиват с его инфраструктурой и культурной жизнью, при этом в спокойном и зеленом месте.
В пешей доступности английская школа Knightsbridgeи городской парк. При...
VALUE.ONE
140 000 €
Квартира в Будве, Черногория
45 м2211
ВНЖ при покупке
Продается квартира с одной спальней в Розино, Будва, улица Маинский пут, в доме, где расположен маркет Мега. Площадь квартиры 45 м2, второй этаж, лифт. Прихожая, кухня, ванная комната, гостиная, спальня и терраса. Квартира полностью оборудована качественной мебелью и бытовой техникой. На кухне и в ванной комнате полы с подогревом, также в здании...
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество. 
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%. 
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%. 
