С середины марта до третьей декады мая 2020-го въезд иностранцев в Черногорию был запрещён. Не зря: вскоре страна объявила себя corona-free. Летом полёты возобновились. Правда, осенью ограничения и запреты вернулись, а цены на недвижимость начали снижаться. Но черногорские риелторы не паникуют. Мнения профессионалов и последние черногорские тенденции в материале Prian.ru.
Ситуация на рынке: понижающий ценовой тренд
Пандемия сделала своё дело. Черногория в 2020 году не дождалась (во всяком случае, в нужном количестве) иностранных туристов, а туристический сектор приносит стране 20% ВВП.
Сильнее остальных пострадал курорт Херцег-Нови: в сезон число сделок с недвижимостью обвалилось на 90%. Власти постарались исправить ситуацию – на субсидии владельцам туристического жилья было выделено €3 млн, но эта сумма очевидно невелика, и на всех её не хватит.
Впрочем, на рынке недвижимости в Черногории не всё было просто и до пандемии: последние годы цены – по крайней мере по официальной статистике – стагнировали. Данные по рынку новостроек от государственного агентства Monstat: по итогам первого квартала 2020 года средняя стоимость объектов снизилась на 8,2% в годовом исчислении, по итогам второго – на 17,1%.
Динамика средних цен на рынке новостроек в Черногории (2017–2020 годы). Источник: Ceicdata.com
Из положительного. Вопреки кризису, а может и благодаря ему, программа экономического гражданства развивается всё активнее. (О её условиях читайте здесь и здесь.) Что важно: от заявителя требуется только один раз съездить в Черногорию – сдать биометрию и получить паспорт.
Как известно, программа допускает инвестиции только в отобранные властями проекты. Не все они кажутся безусловно привлекательными, что, в общем, не охлаждает спрос. Первые паспорта по программе были выданы ещё весной – среди получателей были и граждане РФ.
Кстати, Черногория остаётся едва ли не единственной страной, где россияне занимают первое место среди иностранцев по количеству приобретённой недвижимости. Это лидерство удерживается уже два десятилетия. Спрос, естественно, сосредоточен на побережье. Около 80% местной недвижимости, которой владеют россияне, расположено в курортных городах: Будве, Которе, Тивате – и в столице Подгорице.
«Средняя цена предложений на вторичном рынке снизилась на 10–12%»
Валерий Кондратюк, директор агентства недвижимости «Белый слон»
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество.
В строящихся зданиях сейчас можно получить не только рассрочку, но и скидку в 5–7%, а иногда и больше! На объектах, уже получивших акт сдачи в эксплуатацию (upotrebna dozvola), а также там, где отделочные работы близки к завершению, продавцы не так щедры, особенно если речь идёт о ликвидных небольших студиях (garsonjera) 22–35 кв. м и квартирах с одной спальней (jednosoban stan) 32–45 кв. м.
Во время карантина мы проводили сделки дистанционно: доверенность от одной стороны и присутствие другой. А когда приоткрылись границы – и в Черногорию вернулись покупатели!
Активизировались граждане бывшей Югославии – кто помнит прошлые кризисы и денежные знаки в 500 млрд динаров... Стремясь защитить сбережения, они покупают всё в десяти минутах ходьбы от моря – от бюджетных квартир до шикарных апартаментов и вилл на первой линии. Их инвестиционная стратегия отработана и проверена: купить в кризис, получать доход от сдачи в аренду, а со временем продать дороже.
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%.
Интересно, что если до 2020 года объекты чаще подбирали для отдыха, то сейчас ищут варианты для постоянного или по крайней мере длительного проживания. Осознавая опасности пандемии, чаще выбирают страны с мягким климатом и лояльным иммиграционным законодательством – не забывайте, что в Черногории ВНЖ выдают при покупке любого объекта.
Поэтому переезжают семьями, ищут места, где меньше риск заражения. То есть реже покупают в «тусовочных» районах (Будва, Бечичи, Рафаиловичи) и чаще – в недорогих посёлках Боко-Которской бухты, Баре, Сутоморе.
К началу пандемии сформировался отложенный спрос. Увы, с закрытием авиасообщения между Россией и Черногорией сделки совсем прекратились. Лишь с середины июня активизировались граждане Украины и Беларуси, были открыты чартеры, некоторые приезжали на своих машинах.
Покупателей из России и сейчас мало, хотя с 9 августа Черногория открыта для прямых рейсов. После открытия сообщения с Турцией россияне освоили линию Москва – Стамбул – Подгорица. В самолётах из Стамбула и обратно мест нет, хотя стоимость билета сейчас высока – от 50 тыс. руб.
Как мы знаем, многие россияне ждут открытия авиасообщения с Белградом, откуда до нас рукой подать. Такой авиабилет ориентировочно обойдётся дешевле – в 25–30 тыс. руб.
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%.
Многие ищут предложения с дисконтом, но пока массового обвала цен мы не видим. Количество горящих предложений не изменилось по сравнению с доковидной эрой.
Что действительно заметно: сейчас клиентов интересует недвижимость с собственным открытым пространством. Вырос спрос на дома, а также квартиры и таунхаусы, которые имеют собственный дворик или террасу. Чаще ищут варианты в небольших населённых пунктах.
Участники рынка выжидают, поэтому до весны 2021 года ощутимых изменений, скорее всего, не будет. Если к тому времени ситуация не прояснится, давление на продавцов усилится. Зато если откроются границы, большой отложенный спрос подтолкнёт цены вверх.
Что купить в Черногории?
420 000 €
Дом в Круче, Черногория
200 м2
ВНЖ при покупке
№ 5185. Комфортабельная семикомнатная вилла, расположенная практически у самого берега в тихой уютной бухте курортного поселка Круче.
Место идеально подходит для уединенного семейного отдыха вдали от суеты крупных населенных пунктов и шумных магистралей.
Вилла оборудована всем необходимым для длительного проживания, располагает 2 большими...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
324 635 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
70 м2321
Объект под сдачу
Апартаменты (А-4) общей площадью 70,85 м2 расположены в комплексе с инфраструктурой 5-звездочного отеля. В комплексе есть пейзажный бассейн, полный вид на море, снэк-бар, тренажерный зал, детская игровая площадка, сауна, баскетбольная площадка, мини-маркет, крытая парковка, круглосуточная охрана, а также услуги управляющей компании. Апартаменты...
VALUE.ONE
159 000 €
Квартира в Баре, Черногория
98 м23
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.25.13.9090
Продажа квартиры в новом доме в центре г.Бар.
Площадь квартиры 98 м2 + 2 террасы.
Структура:прихожая, гостиная, кухня, столовая, 3 спальни, 2 ванные комнаты, 2 террасы, кладовка.
С террасы открывается вид на горы и море.
Рядом расположены супермаркеты, магазины, пекарня, пиццерия, до школы, детского сада, рынка 3-5...
DOO TradeGoria
105 000 €
Квартира в Будве, Черногория
81 м2212
ВНЖ при покупке
Квартира с одной спальней и видом на море в районе Дубовица, Будва. Площадь квартиры составляет 81 м2
Квартира состоит из двух уровней и находится на четвертом, последнем этаже жилого дома без лифта.
На первом уровне площадью 48 м2 находится просторная гостиная, коридор, кухня с обеденной зоной, ванная комната и терраса с прекрасным видом на...
Galeo
700 000 €
Квартира в Баре, Черногория
237 м23
ВНЖ при покупке
Код объекта - 8.25.13.12586
Просторный пентхаус класса люкс, с панорамным видом на море в современном комплексе в Баре.
8 этаж (3 лифта)
Площадь квартиры - 237 м2
Квартира состоит из коридора, просторной гостиной, кухни, трёх спален, четырёх санузлов (один из которых с большим окном), гардероба и двух больших террас.
На фронтальной террасе,...
DOO TradeGoria
299 000 €
Коттедж в Баре, Черногория
179 м25
ВНЖ при покупке
№ 4780. Белиши - пригород г. Бар.
На участке 289 кв м новый (2011 г.) двухэтажный дом общей площадью 179 кв м.
НА 1-м этаже - две спальные комнаты, ванная комната, кухня, гостиная, гардероб, 2 терррасы.
Полуокружная внешняя лестница.
На 2-м этаже - три спальные комнаты, две ванные комнаты, кухня, гостиная, терраса.
Все городские коммуникации +...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
425 000 €
Вилла в Улцине, Черногория
161 м223
ВНЖ при покупке
Дом расположен в Ульцине - Лиман 2, тихое экологичное место, на участке 461 кв. м, общая площадь дома 161 кв. м.
В доме 2 спальни, гостиная-кухня, три санузла, эксплуатируемая кровля. Установлена система «тёплый пол», три сплит-системы.
На участке - паркинг 50 кв. м, подсобные помещения , бассейн площадью 28 кв. м, глубиной 2 м, с...
DOO "Monteonline"
200 000 €
Вилла в Баре, Черногория
132 м222
ВНЖ при покупке
Представляем к продаже уютный трехэтажный дом площадью 132 кв. м, расположенный на участке 330 кв. м в одном из самых живописных уголков побережья Черногории — в охраняемом жилом комплексе Monterey, район Зупцы, Бар. Этот дом от собственника идеально подойдет как для постоянного проживания, так и для летнего отдыха или выгодной инвестиции.
Дом...
DOO "Monteonline"
216 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
72 м2321
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Структура квартиры: кухня-гостиная, 2 спальни, 1 санузел, терраса.
Удобства:
Квартира в новом доме с удобной планировкой. Качественный ремонт. Дорогая сантехника. Сплит-система, бойлер.
Место в подземном паркинге за дополнительную плату!
Расположение:
Локация с развитой инфраструктурой в шаговой доступности.
Море - 10 минут пешком....
GATE Realty
167 550 €
Квартира в Будве, Черногория
42 м21
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.13.12231Новый жилой комплекс в самом центре Будвы «ROYAL CENTRAL RESIDENCE» отражает видение
инвестора по сочетанию природного окружения и современной архитектуры с чистыми линиями.
Следуя основной идее, мы создали безопасную и роскошную жилую среду, сотканную из
натуральных материалов, в которых преобладают камень и дерево, а...
DOO TradeGoria
1 700 000 €
Квартира в Тивате, Черногория
135 м232
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
На продажу выставлена эксклюзивная квартира с двумя спальнями в престижной резиденции Ксения, расположенной в самом сердце Porto Montenegro. Апартамент находится на верхнем (4-м) этаже и предлагает прямой панорамный вид на море и городскую марину. Оплата исключительно в РФ.
Основная информация:
• Кадастровая площадь: 135 м²...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ЭЛИТНЫЕ РЕЗИДЕНЦИИ В КЛУБНОМ ДОМЕ В ПОРТО МОНТЕНЕГРО НА БЕРЕГУ КОТОРСКОГО ЗАЛИВА С ПРЯМЫМ ВИДОМ НА ЯХТЕННУЮ МАРИНУ!!
* проект от застройщика без оплаты налога на оборот недвижимости
* индивидуальное ценообразование
СРОК СДАЧИ ПРОЕКТА: конец 2026 года
ПРИМЕР ПРОЕКТА С ВИДОМ НА МАРИНУ: внутренняя площадь 90,92 м2+внешняя площадь 12,99 м2...
CULTURE international real estate agency
557 428 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
134 м232
ВНЖ при покупке
Представляем вашему вниманию премиальный жилой комплекс – воплощение идеального пространства для жизни, отдыха и выгодных инвестиций на живописном побережье Черногории. Расположенный в престижном районе Бечичи, комплекс находится всего в нескольких минутах ходьбы от одного из лучших пляжей Европы, предлагая уникальное сочетание удобства и...
DOO "Monteonline"
191 568 €
Апартаменты в Рисане, Черногория
49 м211
ВНЖ при покупке
Продаются квартиры в тщательно спроектированном жилом комплексе, расположенном в живописном прибрежном городе Рисан, всего в 200 метрах от моря.
Комплекс занимает участок площадью 2673 кв.м и состоит из трёх трёхэтажных зданий. Всего предусмотрено 32 квартиры: 30 с одной спальней и 2 с двумя спальнями.
Здание оснащено современными...
Antarex
1 500 000 €
Дом в Тивате, Черногория
190 м222
ВНЖ при покупке
Этот красивый каменный дом расположен на двух уровнях, каждый из которых имеет площадь 95 м2.
Кроме того, есть гараж площадью 89 м2, а также вспомогательное здание площадью 31 м2.
Общая площадь дома с подсобными помещениями 310м2. участок 429м2.
Первый этаж не используется, когда-то здесь был рынок, поэтому первый этаж можно было использовать...
Montenegro Prospects
70 344 €
Квартира в Которе, Черногория
29 м2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
СКИДКИ ПРИ ПОЛНОЙ ОПЛАТЕ! ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ
КЛУБНЫЙ ДОМ В СЕМИ КИЛОМЕТРАХ ОТ БУДВЫ С РОСКОШНОЙ ПРИДОМОВОЙ ИНФРАСТРУКТУРОЙ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ!
*в наличии четыре...
CULTURE international real estate agency
1 200 000 €
Вилла в Черногории
500 м24
ВНЖ при покупке
Код объекта - 2.25.728.1539
Вилла в Зеленом поясе с двумя бассейнами Площадь 500м2 Участок 780м2 Новая вилла с двумя бассейнами – внутренним и наружным, банный комплекс. 1 этаж: гараж, каминный зал, кухня, большая терраса, ванная комната. Зона отдыха: два бассейна (внутренний и наружный), турецкая баня, кухня, ванная комната. 2 этаж: три...
DOO TradeGoria
400 000 €
Дом в Цетине, Черногория
530 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.27.11.9447
Предлагаются к продаже 2 дома на одном участке расположеные в Хумчи недалеко от Цетинья на участке площадью 1296 м2, окруженном каменным забором. Электричество, водопровод на первом и втором этаже. В гараже есть канализация, ванная комната. Общая площадь дома 90 м2, каждый этаж по 45м2.
Второе здание имеет площадь...
DOO TradeGoria
412 000 €
Вилла в Зеленике, Черногория
342 м243
ВНЖ при покупке
К продаже предлагается семейный дом с участком в поселке Зеленика.
Двухэтажный дом с мансардой и террасами имеет общую площадь 342кв.м. На цокольном этаже расположен гараж, отдельная летняя кухня, ванная комната, кладовая. На первом этаже две спальные комнаты, гостиная с выходом на террасу, ванная и кухня, совмещенная со столовой. На втором...
Antarex
1 200 000 €
Вилла в Петроваце, Черногория
425 м243
ВНЖ при покупке
Предлагаем к продаже роскошную виллу с великолепным видом на море в курортном городе Петровац. Вилла расположена в тихой, зеленой части города. Расстояние до моря и набережной 600 метров.
Общая площадь 425 кв.м., участок - 422 кв.м. Планировка виллы: просторная гостиная с кухонной зоной, четыре спальни, три ванные комнаты, кабинет, постирочная...
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество. 
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%. 
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%. 
