С середины марта до третьей декады мая 2020-го въезд иностранцев в Черногорию был запрещён. Не зря: вскоре страна объявила себя corona-free. Летом полёты возобновились. Правда, осенью ограничения и запреты вернулись, а цены на недвижимость начали снижаться. Но черногорские риелторы не паникуют. Мнения профессионалов и последние черногорские тенденции в материале Prian.ru.
Ситуация на рынке: понижающий ценовой тренд
Пандемия сделала своё дело. Черногория в 2020 году не дождалась (во всяком случае, в нужном количестве) иностранных туристов, а туристический сектор приносит стране 20% ВВП.
Сильнее остальных пострадал курорт Херцег-Нови: в сезон число сделок с недвижимостью обвалилось на 90%. Власти постарались исправить ситуацию – на субсидии владельцам туристического жилья было выделено €3 млн, но эта сумма очевидно невелика, и на всех её не хватит.
Впрочем, на рынке недвижимости в Черногории не всё было просто и до пандемии: последние годы цены – по крайней мере по официальной статистике – стагнировали. Данные по рынку новостроек от государственного агентства Monstat: по итогам первого квартала 2020 года средняя стоимость объектов снизилась на 8,2% в годовом исчислении, по итогам второго – на 17,1%.
Динамика средних цен на рынке новостроек в Черногории (2017–2020 годы). Источник: Ceicdata.com
Из положительного. Вопреки кризису, а может и благодаря ему, программа экономического гражданства развивается всё активнее. (О её условиях читайте здесь и здесь.) Что важно: от заявителя требуется только один раз съездить в Черногорию – сдать биометрию и получить паспорт.
Как известно, программа допускает инвестиции только в отобранные властями проекты. Не все они кажутся безусловно привлекательными, что, в общем, не охлаждает спрос. Первые паспорта по программе были выданы ещё весной – среди получателей были и граждане РФ.
Кстати, Черногория остаётся едва ли не единственной страной, где россияне занимают первое место среди иностранцев по количеству приобретённой недвижимости. Это лидерство удерживается уже два десятилетия. Спрос, естественно, сосредоточен на побережье. Около 80% местной недвижимости, которой владеют россияне, расположено в курортных городах: Будве, Которе, Тивате – и в столице Подгорице.
«Средняя цена предложений на вторичном рынке снизилась на 10–12%»
Валерий Кондратюк, директор агентства недвижимости «Белый слон»
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество.
В строящихся зданиях сейчас можно получить не только рассрочку, но и скидку в 5–7%, а иногда и больше! На объектах, уже получивших акт сдачи в эксплуатацию (upotrebna dozvola), а также там, где отделочные работы близки к завершению, продавцы не так щедры, особенно если речь идёт о ликвидных небольших студиях (garsonjera) 22–35 кв. м и квартирах с одной спальней (jednosoban stan) 32–45 кв. м.
Во время карантина мы проводили сделки дистанционно: доверенность от одной стороны и присутствие другой. А когда приоткрылись границы – и в Черногорию вернулись покупатели!
Активизировались граждане бывшей Югославии – кто помнит прошлые кризисы и денежные знаки в 500 млрд динаров... Стремясь защитить сбережения, они покупают всё в десяти минутах ходьбы от моря – от бюджетных квартир до шикарных апартаментов и вилл на первой линии. Их инвестиционная стратегия отработана и проверена: купить в кризис, получать доход от сдачи в аренду, а со временем продать дороже.
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%.
Интересно, что если до 2020 года объекты чаще подбирали для отдыха, то сейчас ищут варианты для постоянного или по крайней мере длительного проживания. Осознавая опасности пандемии, чаще выбирают страны с мягким климатом и лояльным иммиграционным законодательством – не забывайте, что в Черногории ВНЖ выдают при покупке любого объекта.
Поэтому переезжают семьями, ищут места, где меньше риск заражения. То есть реже покупают в «тусовочных» районах (Будва, Бечичи, Рафаиловичи) и чаще – в недорогих посёлках Боко-Которской бухты, Баре, Сутоморе.
К началу пандемии сформировался отложенный спрос. Увы, с закрытием авиасообщения между Россией и Черногорией сделки совсем прекратились. Лишь с середины июня активизировались граждане Украины и Беларуси, были открыты чартеры, некоторые приезжали на своих машинах.
Покупателей из России и сейчас мало, хотя с 9 августа Черногория открыта для прямых рейсов. После открытия сообщения с Турцией россияне освоили линию Москва – Стамбул – Подгорица. В самолётах из Стамбула и обратно мест нет, хотя стоимость билета сейчас высока – от 50 тыс. руб.
Как мы знаем, многие россияне ждут открытия авиасообщения с Белградом, откуда до нас рукой подать. Такой авиабилет ориентировочно обойдётся дешевле – в 25–30 тыс. руб.
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%.
Многие ищут предложения с дисконтом, но пока массового обвала цен мы не видим. Количество горящих предложений не изменилось по сравнению с доковидной эрой.
Что действительно заметно: сейчас клиентов интересует недвижимость с собственным открытым пространством. Вырос спрос на дома, а также квартиры и таунхаусы, которые имеют собственный дворик или террасу. Чаще ищут варианты в небольших населённых пунктах.
Участники рынка выжидают, поэтому до весны 2021 года ощутимых изменений, скорее всего, не будет. Если к тому времени ситуация не прояснится, давление на продавцов усилится. Зато если откроются границы, большой отложенный спрос подтолкнёт цены вверх.
Что купить в Черногории?
232 000 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
57 м211
ВНЖ при покупке
Красивая, дизайнерская квартира с 1 спальней в каменном доме на 1 линии в Тивате. Квартира располагается на 1 этаже, перед входом имеется терраса с уличной мебелью. Имеется швартовочное место для небольшой лодки.
До центра города - 1,5 км; рядом имеется вся необходимая инфраструктура.
Квартира состоит из спальни, гостиной с кухней и обеденной...
DOO "Monteonline"
2 600 000 €
Вилла в Херцег-Нови, Черногория
300 м222
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!
ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE
РОСКОШНАЯ ИСТОРИЧЕСКАЯ МЕЛЬНИЦА НА ПЕРВОЙ БЕРЕГОВОЙ ЛИНИИ В ЖИВОПИСНОМ ФЬОРДЕ РЯДОМ С ПЕРАСТОМ!!
ПЛОЩАДЬВИЛЛЫ: 300 м2
ПЛОЩАДЬ УЧАСТКА: 700 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОPИЯ: ХЕРЦЕГ-НОВИ:...
CULTURE international real estate agency
590 000 €
Вилла в Херцег-Нови, Черногория
165 м233
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.ХЕРЦЕГНОВИ.СЧАCТЬЕ
РОСКОШНЫЕ ДВУХУРОВНЕВЫЕ ВИЛЛЫ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В ХЕРЦЕГ-НОВИ В НОВОМ УНИКАЛЬНОМ ИНФРАСТРУКТУРНОМ ЖИЛОМ КОМПЛЕКСЕ С ПРИВАТНЫМИ БАССЕЙНАМИ БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ!
*без...
CULTURE international real estate agency
349 900 €
Квартира в Рафаиловичах, Черногория
81 м23
ВНЖ при покупке
Отличное предложение для тех, кто мечтает жить на первой линии моря. Эта просторная квартира с тремя спальнями расположена в современном комплексе с прекрасной инфраструктурой, включая бассейн, тренажерный зал и круглосуточную рецепцию. Общая площадь квартиры составляет 81 м². Квартира расположена на 2 этаже и для удобства арендаторов...
Galeo
390 000 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
265 м223
ВНЖ при покупке
Sotheby's Montenegro
130 000 €
Квартира в Петроваце, Черногория
53 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Дом расположен в потрясающе живописном и уютном месте Будванской ривьеры - городе Петровац. Город находится в небольшой бухте в 17 км от Будвы, в 36 км от аэропорта Тивата. Петровац окружен оливковыми рощами и соснами, которые придают пейзажу неповторимый колорит и дарят воздуху оздоравливающие свойства.
Дом расположен в верхней части города,...
Белый Слон
192 000 €
Апартаменты в Ивановичи, Черногория
45 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Структура квартиры: Кухня-гостиная, 1 спальня, 1 санузел, терраса.
Удобства: Новый жилой комплекс. Удобная планировка. Стильный и современный интерьер апартаментов. Вид на море. Использование высококачественных материалов при строительстве и отделке. Управляющая компания. Лифт. Бассейн на территории комплекса. В квартиры уже можно заказывать...
GATE Realty
325 000 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
130 м222
ВНЖ при покупке
Апартаменты с двумя спальнями в новом жилом комплексе в поселке Бечичи на Будванской Ривьере. Общая площадь 130 м2. Планировка: гостиная с кухонной зоной, две спальни, две ванные комнаты и терраса с видом на море. В 10 минутах пешей прогулки от набережной. Территория комплекса закрыта и охраняема, ведется круглосуточное видеонаблюдение, есть...
Antarex
450 000 €
Вилла в Перасте, Черногория
95 м232
ВНЖ при покупке
Очаровательный каменный дом в нескольких шагах от моря в средневековом городе Пераст.
Дом полностью отреставрирован и красиво оформлен.
Общая внутренняя площадь 95 м² разделена на три уровня. На первом этаже находится гостиная и столовая, полностью оборудованная современная кухня и внутренняя лестница, ведущая на следующие два уровня.
На...
DOO "Monteonline"
225 000 €
Апартаменты в Доброте, Черногория
179 м221
ВНЖ при покупке
Квартира площадью 79m2 и терассой 100m2 находится в комплексе со своей инфраструктурой и шикарной зеленой территорией. В квартире две спальни, просторная гостиная с кухонной зоной, ванная комната. Установлены - центральный кондиционер, спутниковое телевидение, интернет. Квартира меблирована и укомплектована всей необходимой бытовой...
Antarex
565 000 €
Квартира в Будве, Черногория
125 м232
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!
ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE
АПАРТАМЕНТЫ С ТРЕМЯ СПАЛЬНЯМИ В ДОМЕ КЛАССА ПРЕМИУМ В ШАГОВОЙ ДОСТУПНОСТИ ОТ СТАРОГО ГОРОДА В БУДВЕ!!
ПЛОЩАДЬ: 124.63 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: ГОСПОШТИНА
ЦЕНА БЕЗ...
CULTURE international real estate agency
670 800 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
140 м2433
Объект под сдачу
Апартаменты с 3 спальнями с личным бассейном в новом закрытом жилом комплексе в Тивате. Это не просто апартаменты- это стиль жизни, где каждый день наполнен комфортом и удобством.
Эксклюзивные апартаменты (140 м2) с 3 спальнями, просторной террасой 106 м² и собственным бассейном расположены в одном из самых перспективных районов Тивата. Каждая...
VALUE.ONE
106 400 €
Квартира в Петроваце, Черногория
38 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ
НОВЫЙ ПРОЕКТ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В ПЕТРОВАЦЕ БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ СО СДАЧЕЙ В 2025 ГОДУ!
СРОК СДАЧИ: КОНЕЦ 2025
ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВАНСКАЯ РИВЬЕРА: ПЕТРОВАЦ
СТОИМОСТЬ:...
CULTURE international real estate agency
250 000 €
Апартаменты в Пржно, Черногория
61 м2321
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Структура квартиры: Кухня-гостиная, 2 спальни, 1 санузел, терраса.
Удобства: НОВОСТРОЙКА. Квартира полностью меблирована. Удобная планировка. Стильный и современный интерьер. Дорогая мебель и отделка: натуральные полы, плитка, сантехника. Сплит-система, электрический бойлер. Лифт. Управляющая компания.
Расположение:
Море 2 минуты пешком;...
GATE Realty
453 600 €
Коттедж в Баре, Черногория
324 м2
ВНЖ при покупке
№ 4935. Бар (Илино). Новый дом недалеко от центра города.
На большом ухоженном участке 660 кв м, новый дом, общей площадью 324 кв м, жилая 248 кв м:
1-й этаж - кухня, гостиная, ванная комната, спальная комната;
2-й этаж - 4 спальные комнаты + 4 ванные комнаты (одну можно переоборудовать под гардеробную или сауну), гостиная - 38 кв м (возможно...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
1 100 000 €
Дом в Будве, Черногория
380 м234
ВНЖ при покупке
Вилла в Будве с бассейном, район Лази
Шикарная вилла в черте города Будвы, расположена в тихом районе, но в то же время рядом со всей необходимой инфраструктурой. Планировка виллы отлично подойдет дружной семье и любителям принимать гостей. В саду место для роштиля, бассейн, зона отдыха. Гараж.
На первом этаже виллы: гостиная, столовая/кухня,...
Montenegro Prospects
116 600 €
Апартаменты в Будве, Черногория
38 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!!
Структура квартиры: Кухня-гостиная- спальня, санузел, терраса.
Удобства: Вид на город. Удобная планировка. Мебель и техника. Плитка, сантехника. Лифт. Центр города.
Расположение:
В шаговой доступности вся необходимая курортная инфраструктура;
Аэропорт...
GATE Realty
248 000 €
Квартира в Будве, Черногория
54 м2321
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Квартира расположена в одном из самых привлекательных и престижных районов Будвы, районе Комошевина. Рядом находится частная международная школа «Adriatic College». До моря по прямой линии 400 метров.
Дом современной постройки. Сдан в эксплуатацию в 2021 году.
В доме 3 этажа, лифт. Чистый подъезд, ухоженная территория
Площадь...
Белый Слон
430 000 €
Вилла в Ластве, Черногория
176 м234
ВНЖ при покупке
Продается 3-х этажный дом в закрытом поселке. Ремонт для себя с контролем на всех этапах.
Поселок находится на закрытой территории видеонаблюдением. Теплые полы на всех этажах, фильтры на воде. Отдельные апартаменты на третьем этаже. Собственная парковка рядом с домом. Огороженная ухоженная территория, мангал, душ, зона отдыха, гортензии.
На...
DOO "Monteonline"
676 500 €
Квартира в Будве, Черногория
64 м212
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ
РОСКОШНЫЙ ЭЛИТНЫЙ ПЯТИЗВЕЗДОЧНЫЙ ОТЕЛЬ НА ПЕРВОЙ БЕРЕГОВОЙ ЛИНИИ В БУДВЕ ДЛЯ ЖИЗНИ И РЕНТНОГО БИЗНЕСА!
*апартаменты оснащены мебелью и техникой
СРОК СДАЧИ: 05.2026
ЛОКАЦИЯ:...
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество. 
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%. 
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%. 
