С середины марта до третьей декады мая 2020-го въезд иностранцев в Черногорию был запрещён. Не зря: вскоре страна объявила себя corona-free. Летом полёты возобновились. Правда, осенью ограничения и запреты вернулись, а цены на недвижимость начали снижаться. Но черногорские риелторы не паникуют. Мнения профессионалов и последние черногорские тенденции в материале Prian.ru.
Ситуация на рынке: понижающий ценовой тренд
Пандемия сделала своё дело. Черногория в 2020 году не дождалась (во всяком случае, в нужном количестве) иностранных туристов, а туристический сектор приносит стране 20% ВВП.
Сильнее остальных пострадал курорт Херцег-Нови: в сезон число сделок с недвижимостью обвалилось на 90%. Власти постарались исправить ситуацию – на субсидии владельцам туристического жилья было выделено €3 млн, но эта сумма очевидно невелика, и на всех её не хватит.
Впрочем, на рынке недвижимости в Черногории не всё было просто и до пандемии: последние годы цены – по крайней мере по официальной статистике – стагнировали. Данные по рынку новостроек от государственного агентства Monstat: по итогам первого квартала 2020 года средняя стоимость объектов снизилась на 8,2% в годовом исчислении, по итогам второго – на 17,1%.
Динамика средних цен на рынке новостроек в Черногории (2017–2020 годы). Источник: Ceicdata.com
Из положительного. Вопреки кризису, а может и благодаря ему, программа экономического гражданства развивается всё активнее. (О её условиях читайте здесь и здесь.) Что важно: от заявителя требуется только один раз съездить в Черногорию – сдать биометрию и получить паспорт.
Как известно, программа допускает инвестиции только в отобранные властями проекты. Не все они кажутся безусловно привлекательными, что, в общем, не охлаждает спрос. Первые паспорта по программе были выданы ещё весной – среди получателей были и граждане РФ.
Кстати, Черногория остаётся едва ли не единственной страной, где россияне занимают первое место среди иностранцев по количеству приобретённой недвижимости. Это лидерство удерживается уже два десятилетия. Спрос, естественно, сосредоточен на побережье. Около 80% местной недвижимости, которой владеют россияне, расположено в курортных городах: Будве, Которе, Тивате – и в столице Подгорице.
«Средняя цена предложений на вторичном рынке снизилась на 10–12%»
Валерий Кондратюк, директор агентства недвижимости «Белый слон»
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество.
В строящихся зданиях сейчас можно получить не только рассрочку, но и скидку в 5–7%, а иногда и больше! На объектах, уже получивших акт сдачи в эксплуатацию (upotrebna dozvola), а также там, где отделочные работы близки к завершению, продавцы не так щедры, особенно если речь идёт о ликвидных небольших студиях (garsonjera) 22–35 кв. м и квартирах с одной спальней (jednosoban stan) 32–45 кв. м.
Во время карантина мы проводили сделки дистанционно: доверенность от одной стороны и присутствие другой. А когда приоткрылись границы – и в Черногорию вернулись покупатели!
Активизировались граждане бывшей Югославии – кто помнит прошлые кризисы и денежные знаки в 500 млрд динаров... Стремясь защитить сбережения, они покупают всё в десяти минутах ходьбы от моря – от бюджетных квартир до шикарных апартаментов и вилл на первой линии. Их инвестиционная стратегия отработана и проверена: купить в кризис, получать доход от сдачи в аренду, а со временем продать дороже.
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%.
Интересно, что если до 2020 года объекты чаще подбирали для отдыха, то сейчас ищут варианты для постоянного или по крайней мере длительного проживания. Осознавая опасности пандемии, чаще выбирают страны с мягким климатом и лояльным иммиграционным законодательством – не забывайте, что в Черногории ВНЖ выдают при покупке любого объекта.
Поэтому переезжают семьями, ищут места, где меньше риск заражения. То есть реже покупают в «тусовочных» районах (Будва, Бечичи, Рафаиловичи) и чаще – в недорогих посёлках Боко-Которской бухты, Баре, Сутоморе.
К началу пандемии сформировался отложенный спрос. Увы, с закрытием авиасообщения между Россией и Черногорией сделки совсем прекратились. Лишь с середины июня активизировались граждане Украины и Беларуси, были открыты чартеры, некоторые приезжали на своих машинах.
Покупателей из России и сейчас мало, хотя с 9 августа Черногория открыта для прямых рейсов. После открытия сообщения с Турцией россияне освоили линию Москва – Стамбул – Подгорица. В самолётах из Стамбула и обратно мест нет, хотя стоимость билета сейчас высока – от 50 тыс. руб.
Как мы знаем, многие россияне ждут открытия авиасообщения с Белградом, откуда до нас рукой подать. Такой авиабилет ориентировочно обойдётся дешевле – в 25–30 тыс. руб.
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%.
Многие ищут предложения с дисконтом, но пока массового обвала цен мы не видим. Количество горящих предложений не изменилось по сравнению с доковидной эрой.
Что действительно заметно: сейчас клиентов интересует недвижимость с собственным открытым пространством. Вырос спрос на дома, а также квартиры и таунхаусы, которые имеют собственный дворик или террасу. Чаще ищут варианты в небольших населённых пунктах.
Участники рынка выжидают, поэтому до весны 2021 года ощутимых изменений, скорее всего, не будет. Если к тому времени ситуация не прояснится, давление на продавцов усилится. Зато если откроются границы, большой отложенный спрос подтолкнёт цены вверх.
Что купить в Черногории?
102 000 €
Квартира в Каваче, Черногория
42 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
Лучшее ценовое предложение в пригороде Тивата!
Предлагаем вашему вниманию две двухкомнатные квартиры площадью 49 и 42 кв метра с новым ремонтом, большой террасой и панорамным видом на море. При желании две квартиры легко объединяются в одну без дополнительной перепланировки. Обе квартиры расположены на одной площадке.
Просторная кухня...
First Realty
350 000 €
Дом в Крашичах, Черногория
142 м2543
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОбъект под сдачу
На продажу просторный дом на второй линии от моря в тихом и спокойном месте Черногории — курортном посёлке Крашичи, неподалеку от Тивата.
На первом этаже — два гостевых апартамента: студио и с 1 спальней, большая терраса с джакузи, розарием и пальмой. Вход с улицы и паркинга — на 2-й этаж: гостиная с кухонной и столовой...
First Realty
206 682 €
Квартира в Колашине, Черногория
54 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ПРОЕКТ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ И ПОЛУЧЕНИЯ ВНЖ ЧЕРНОГОРИИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!
ЧЕPHОГOРИЯ.КОЛАШИН.СЧАCТЬE
РОСКОШНЫЙ КОМПЛЕКС ПРЕМИУМ КЛАССА РАСПОЛОЖЕННЫЙ В УЕДИНЕННОМ УГОЛКЕ НЕТРОНУТОЙ ПРИРОДЫ В ОКРУЖЕННОМ ВЕЛИЧЕСТВЕННЫМИ ГОРАМИ И ХВОЙНЫМИ ЛЕСАМИ МЕСТЕ!
* проект от застройщика...
CULTURE international real estate agency
220 000 €
Апартаменты в Столиве, Черногория
55 м222
ВНЖ при покупке
Добро пожаловать в мир безмятежности и красоты в крошечном курорте Столив, который вошел в список объектов всемирного наследия ЮНЕСКО. Этот уникальный уголок, расположенный в живописном Которском заливе, предлагает вам идеальное сочетание роскоши и уединения.
Наши элегантно спроектированные здания, построенные с безупречным вниманием к...
DOO "Monteonline"
595 000 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
125 м223
ВНЖ при покупке
Представляем вашему вниманию уникальную возможность стать владельцем элитной недвижимости на берегу моря в пригороде Тивата. Этот малоэтажный дом, который строится с особым вниманием к деталям, станет настоящим сокровищем для тех, кто ценит комфорт, качество и красоту.
Расположение и инфраструктура
Дом расположен на первой линии моря, что...
DOO "Monteonline"
590 000 €
Дом в Булярице, Черногория
752 м2757
Незавершенный дом на скале в Булярице, Черногория. Напрямую от собственника.
Ключевые особенности:
- Общая площадь 752 м2 (5 спален, 7 ванных комнат);
- 3 этажа + эксплуатируемая крыша, гараж и лифтовая шахта;
- 1,5 км от берега ;
- Площадь участка 1545 м2;
- Дом расположен на скале;
- Открытый вид на море из всех спален;
-...
Частное лицо
1 450 000 €
Апартаменты в Дженовичах, Черногория
120 м222
ВНЖ при покупке
В самом сердце Бока-Которского залива, с любовью и уважением к природе и истории Черногории, всемирно известные архитекторы работали вместе над созданием мечтательного Portonovi — курорта, предлагающего все удобства, которые вы только можете пожелать. Великолепные дома в средиземноморском стиле ждут своих новых владельцев, с видом на море и горы...
DOO "Monteonline"
3 809 200 €
Пентхаус в Херцег-Нови, Черногория
314 м2434
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Почувствуйте атмосферу элитной жизни у морской гавани в одной из самых престижных резиденций Portonovi. Здесь современный стиль сочетается с морской гармонией, создавая уникальное пространство для комфортной жизни и отдыха.
Дизайн и архитектура
Расположенные на первой линии у самой воды, апартаменты и sky-виллы поражают своей изысканностью и...
Белый Слон
997 000 €
Вилла в Тивате, Черногория
525 м2117
ВНЖ при покупке
Предлагаем вашему вниманию большой, 4-этажный дом с апартаментами в тихом районе Тивата. Дом расположен в шаговой доступности от центра города. Имеется городская инфраструктура: дорога, электричество, водопровод. До моря около 500 метров.
Дом по структуре четырехэтажный с 2 входами.
Планировка 1 входа:
- 1 этаж - помещение 46м2, с возможным...
DOO "Monteonline"
110 000 €
Квартира в Тивате, Черногория
40 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
СРОЧНАЯ ПРОДАЖА – ЦЕНА СНИЖЕНА
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ
НОВАЯ КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ В ТИВАТЕ С РОСКОШНОЙ ПРИДОМОВОЙ ТЕРРИТОРИЕЙ И ПРЯМЫМ ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА МОРЕ!
ПЛОЩАДИ: 110 м2
ЛОКАЦИЯ:...
CULTURE international real estate agency
200 000 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
90 м221
ВНЖ при покупке
Продается этаж дома с двумя спальнями в районе Мрчевац, город Тиват. Квартира с отдельным входом, расположена на третьем этаже частного малоквартирного дома, занимает весь этаж. Подъем на этаж по теплой внутренней лестнице. Площадь квартиры – 90кв.м. плюс террасы, планировка: коридор, просторная гостиная, кухня-столовая, две большие спальни,...
Antarex
285 000 €
Дом в Весло, Черногория
300 м25
ВНЖ при покупке
№ 5087. Дом расположен в 17км от аэропорта г.Тиват, в 20км от г.Котор, в 35км от г.Будва и в 3км от пляжа Жанице, Миришта и понта Весла на полуострове Луштица в поселке Беговичи. Рядом с домом расположена дорога, которая соединяет пляжи полуострова с г.Тиват и Котор.
Краткое описание:
Трехэтажный дом в 300м2 располагает пятью спальными...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
142 000 €
Апартаменты в Ораховаце, Черногория
41 м211
ВНЖ при покупке
Продаются новые квартиры в современном жилом комплексе, расположенном всего в 150 метрах от моря — в Ораховце, одном из самых живописных и уютных уголков Которской бухты.
Ораховац славится своей тишиной, кристально чистой водой, красивыми пляжами и захватывающими видами на горы. Здесь царит особая атмосфера уединения и спокойствия — идеальное...
DOO "Monteonline"
400 000 €
Вилла в Кримовице, Черногория
220 м242
ВНЖ при покупке
Красивый каменный дом, расположенный в типичной черногорской средиземноморской деревне Загора, вдали от толпы и многочисленных мест массового туризма, и, несмотря на это, обставлен и оборудован современно и удобно.
Вилла имеет 3 спальни с ванными комнатами и четвертую детскую спальню. Из окон дома открывается фантастический вид на горы и...
DOO "Monteonline"
260 000 €
Коттедж в Добра Воде, Черногория
260 м2632
ВНЖ при покупкеУдалённая сделка
7084. Добра Вода. Два новых двухэтажных дома:
На участке 487 кв м дом в основе 131 кв м, общей площадью 260 кв м .
На участке 574 кв м дом в основе 153 кв м, общей площадью 300 кв м.
Оба дома имеют одинаковое количество внутренних помещений, но, разных размеров и расположения комнат. Первый этаж - гараж, гостиная, кухня, ванная комната,...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
299 000 €
Апартаменты в Доброте, Черногория
82 м222
ВНЖ при покупке
Sotheby's Montenegro
890 000 €
Вилла в Пржно, Черногория
600 м2
Продажа апартаментов в комплексе премиум- класса на первой линии Sunraf Luxe Apartment, в Рафаиловичи , две спальни ️
️Комплекс премиум-класса, расположенный на первой линии Адриатического моря , в живописном городке Рафаиловичи, сердце Будванской ривьеры️
️В комплексе ️
3 жилых корпуса зданий с готовыми апартаментами премиум-класса с...
MNG Build
239 400 €
Апартаменты в Рафаиловичах, Черногория
57 м2211
Объект под сдачу
Квартира с 1 спальней в Рафаиловичи уморя. Предлагается к продаже квартира с 1 спальней площадью 57 м², расположенная на 3 этаже современного жилого комплекса в Рафаиловичи, прямо на берегу моря. О квартире:
Площадь – 57 м²
Планировка: спальня, гостиная с кухней, ванная комната, коридор и терраса
Этаж – 3 (фактически 5-й, с учётом...
VALUE.ONE
210 000 €
Апартаменты в Ластве, Черногория
120 м2
Продажа стильных апартаментов у моря в Ластве, рядом с пляжем Яз (3 км до Будвы) ️
Новый клубный дом с бассейном в тихом и зеленом районе, всего в 5 минутах от одного из лучших пляжей Черногории — Яз.
Просторные двухуровневые апартаменты 120 м²
— 2 спальни, просторная гостиная
— Собственная терраса на крыше с зоной...
MNG Build
449 990 €
Апартаменты в Крашичах, Черногория
119 м221
ВНЖ при покупке
Представляем вашему вниманию эксклюзивный дуплекс-апартамент, расположенный в современной бутик-резиденции на живописном полуострове Луштица, в Крашичах. Эта резиденция предлагает идеальное сочетание чистого горного воздуха, комфорта европейской атмосферы и умиротворяющей обстановки, откуда открываются потрясающие панорамные виды на Которский...
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество. 
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%. 
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%. 
