С середины марта до третьей декады мая 2020-го въезд иностранцев в Черногорию был запрещён. Не зря: вскоре страна объявила себя corona-free. Летом полёты возобновились. Правда, осенью ограничения и запреты вернулись, а цены на недвижимость начали снижаться. Но черногорские риелторы не паникуют. Мнения профессионалов и последние черногорские тенденции в материале Prian.ru.
Ситуация на рынке: понижающий ценовой тренд
Пандемия сделала своё дело. Черногория в 2020 году не дождалась (во всяком случае, в нужном количестве) иностранных туристов, а туристический сектор приносит стране 20% ВВП.
Сильнее остальных пострадал курорт Херцег-Нови: в сезон число сделок с недвижимостью обвалилось на 90%. Власти постарались исправить ситуацию – на субсидии владельцам туристического жилья было выделено €3 млн, но эта сумма очевидно невелика, и на всех её не хватит.
Впрочем, на рынке недвижимости в Черногории не всё было просто и до пандемии: последние годы цены – по крайней мере по официальной статистике – стагнировали. Данные по рынку новостроек от государственного агентства Monstat: по итогам первого квартала 2020 года средняя стоимость объектов снизилась на 8,2% в годовом исчислении, по итогам второго – на 17,1%.
Динамика средних цен на рынке новостроек в Черногории (2017–2020 годы). Источник: Ceicdata.com
Из положительного. Вопреки кризису, а может и благодаря ему, программа экономического гражданства развивается всё активнее. (О её условиях читайте здесь и здесь.) Что важно: от заявителя требуется только один раз съездить в Черногорию – сдать биометрию и получить паспорт.
Как известно, программа допускает инвестиции только в отобранные властями проекты. Не все они кажутся безусловно привлекательными, что, в общем, не охлаждает спрос. Первые паспорта по программе были выданы ещё весной – среди получателей были и граждане РФ.
Кстати, Черногория остаётся едва ли не единственной страной, где россияне занимают первое место среди иностранцев по количеству приобретённой недвижимости. Это лидерство удерживается уже два десятилетия. Спрос, естественно, сосредоточен на побережье. Около 80% местной недвижимости, которой владеют россияне, расположено в курортных городах: Будве, Которе, Тивате – и в столице Подгорице.
«Средняя цена предложений на вторичном рынке снизилась на 10–12%»
Валерий Кондратюк, директор агентства недвижимости «Белый слон»
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество.
В строящихся зданиях сейчас можно получить не только рассрочку, но и скидку в 5–7%, а иногда и больше! На объектах, уже получивших акт сдачи в эксплуатацию (upotrebna dozvola), а также там, где отделочные работы близки к завершению, продавцы не так щедры, особенно если речь идёт о ликвидных небольших студиях (garsonjera) 22–35 кв. м и квартирах с одной спальней (jednosoban stan) 32–45 кв. м.
Во время карантина мы проводили сделки дистанционно: доверенность от одной стороны и присутствие другой. А когда приоткрылись границы – и в Черногорию вернулись покупатели!
Активизировались граждане бывшей Югославии – кто помнит прошлые кризисы и денежные знаки в 500 млрд динаров... Стремясь защитить сбережения, они покупают всё в десяти минутах ходьбы от моря – от бюджетных квартир до шикарных апартаментов и вилл на первой линии. Их инвестиционная стратегия отработана и проверена: купить в кризис, получать доход от сдачи в аренду, а со временем продать дороже.
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%.
Интересно, что если до 2020 года объекты чаще подбирали для отдыха, то сейчас ищут варианты для постоянного или по крайней мере длительного проживания. Осознавая опасности пандемии, чаще выбирают страны с мягким климатом и лояльным иммиграционным законодательством – не забывайте, что в Черногории ВНЖ выдают при покупке любого объекта.
Поэтому переезжают семьями, ищут места, где меньше риск заражения. То есть реже покупают в «тусовочных» районах (Будва, Бечичи, Рафаиловичи) и чаще – в недорогих посёлках Боко-Которской бухты, Баре, Сутоморе.
К началу пандемии сформировался отложенный спрос. Увы, с закрытием авиасообщения между Россией и Черногорией сделки совсем прекратились. Лишь с середины июня активизировались граждане Украины и Беларуси, были открыты чартеры, некоторые приезжали на своих машинах.
Покупателей из России и сейчас мало, хотя с 9 августа Черногория открыта для прямых рейсов. После открытия сообщения с Турцией россияне освоили линию Москва – Стамбул – Подгорица. В самолётах из Стамбула и обратно мест нет, хотя стоимость билета сейчас высока – от 50 тыс. руб.
Как мы знаем, многие россияне ждут открытия авиасообщения с Белградом, откуда до нас рукой подать. Такой авиабилет ориентировочно обойдётся дешевле – в 25–30 тыс. руб.
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%.
Многие ищут предложения с дисконтом, но пока массового обвала цен мы не видим. Количество горящих предложений не изменилось по сравнению с доковидной эрой.
Что действительно заметно: сейчас клиентов интересует недвижимость с собственным открытым пространством. Вырос спрос на дома, а также квартиры и таунхаусы, которые имеют собственный дворик или террасу. Чаще ищут варианты в небольших населённых пунктах.
Участники рынка выжидают, поэтому до весны 2021 года ощутимых изменений, скорее всего, не будет. Если к тому времени ситуация не прояснится, давление на продавцов усилится. Зато если откроются границы, большой отложенный спрос подтолкнёт цены вверх.
Что купить в Черногории?
261 000 €
Апартаменты в Столиве, Черногория
124 м233
ВНЖ при покупке
Предлагаем на продажу отличную квартиру с хорошей планировкой и видом на море в современном доме с бассейном и всего в 100 метрах от моря и пляжей в красивейшем месте Боко Которского залива, посёлке Столиве. Общая площадь 124 м2. Квартира расположена на первом (высоком) этаже трёхэтажного дома. Планировка: прихожая, гостиная, отдельная кухня с...
Antarex
77 811 €
Студия в Рафаиловичах, Черногория
19 м21
Объект под сдачу
Продаётся уютная студия (гарсоньера) 19м с террасой на 2 этаже 4эт.сухого дома реально в 50 метрах от песчаного и мелкогалечного пляжа в тихом и престижном местечке Рафаиловичи. Дом повышенной сейсмоусточивостью построен в 2005г, указан красной точкой на фото. Рядом магазины, кофейни, рестораны ( Три рыбака и др. ), остановка, пункт регистрации....
Частное лицо
295 000 €
Квартира в Каваче, Черногория
71 м221
ВНЖ при покупке
Продается уникальная недвижимость в престижном жилом комплексе Royal Blue в Каваче — двухкомнатная квартира площадью 71 м², расположенная на первом уровне (prizemlje). Комплекс построен всего несколько лет назад и отличается высоким уровнем качества, развитой инфраструктурой и панорамными видами на море и Тиватский залив.
Территория комплекса...
Montenegro Prospects
150 000 €
Вилла в Херцег-Нови, Черногория
57 м231
ВНЖ при покупке
Продается квартира с земельным участком в Топла, районе Херцег-Нови. Квартира занимает половину этажа дома, поделенного по вертикали. Дом состоит из одного этажа, есть возможность построить второй этаж.
Жилая площадь 57кв.м, площадь участка – 193кв.м. Расположение комнат: просторная гостиная с выходом на террасу, совмещенная с кухней; три...
Antarex
160 000 €
Дом в Колашине, Черногория
180 м2633
ВНЖ при покупкеУдалённая сделка
5975. Колашин.
Дом 200м2 на участке 575м2 с гаражом.
Расположен в 350 м от центра города, панорамный вид на город и горы.
Дорога асфальтированная, рядом лесопарк и ботанический сад, красивое место.
Дом в отличном состоянии с новым фасадом, новой крышей, новыми окнами и дверьми. Имеет 3 этажа - на каждом квартира 57м2 (кухня, отдельная...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
450 000 €
Дом в Будве, Черногория
277 м2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!
ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE
РОСКОШНЫЙ ТРЕХУРОВНЕВЫЙ ДОМ В БУДВАНСКОЙ РИВЬЕРЕ С ПОТРЯСАЮЩИМ ВИДОМ НА ГОРЫ И МОРЕ!
ПЛОЩАДЬ: 277 м2 + гараж
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВА: ИВАНОВИЧИ
ЦЕНА: 450 000 евро
БЕСПЛАТНОЕ...
CULTURE international real estate agency
350 000 €
Квартира в Столиве, Черногория
132 м2332
ВНЖ при покупке
На продажу люксовая и невероятно просторная квартира в Боко-Которском заливе, общей площадью 132 кв. метра!
Апартамент можно по праву назвать настоящей резиденцией с великолепными видами на самый красивый в мире Залив, в аутентичном месте — старинной рыбацкой деревушке Столив, и всего в 50 метрах от воды.
Квартира включает в себя: три...
First Realty
95 000 €
Дом в Баре, Черногория
75 м2321
ВНЖ при покупке
Дом расположен в примерно 15 километрах от города Бар. В 3,5 километрах от моря.
Дом площадью 75 м2.
Участок 550 м2 с возможностью расширить (докупить земли рядом)
В доме две спальни, ванная комната, просторное общее пространство кухня-столовая и гостиная.
Дом идеально подойдет для любителей тишины и нетронутой природы!
Дом продается с...
DOO MONTBEL
280 000 €
Вилла в Мириште, Черногория
200 м2
ВНЖ при покупке
Незавершенная вилла в Мириште, Радованичи, Општина Герцег Нови на участке 301 кв.м
Цена 280.000 евро. Торг.
Galeo
105 000 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
31 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!!
Структура квартиры: 1 комната с кухонной зоной, 1 санузел, терраса.
Удобства: Новый дом. Фантастический вид на море. Удобная планировка. Новый качественный ремонт. Натуральные полы. Качественная входная дверь, плитка, сантехника. Полностью укомплектована мебелью и...
GATE Realty
1 150 000 €
Апартаменты на полуострове Луштица, Черногория
109 м222
ВНЖ при покупке
Представляем к продаже изысканную двухспальную квартиру площадью 109 кв. м, расположенную в престижном комплексе в Луштица Бей, Тиват. Эта квартира предлагает исключительный комфорт и роскошную жизнь у самой воды, с великолепным панорамным видом на Адриатическое море с просторной террасы.
Внутри квартиры расположены уютная гостиная, объединенная...
DOO "Monteonline"
425 000 €
Квартира на полуострове Луштица, Черногория
68 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.ЛУШТИЦА.СЧАCТЬЕ
АПАРТАМЕНТЫ С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ В КОМПЛЕКСЕ КЛАССА ЛЮКС — LUŠTICA BAY В ЧЕРНОГОРИИ!
*одна спальня, одна ванная комната
*в продаже более ста объектов элитной недвижимости...
CULTURE international real estate agency
380 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
86 м2111
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВОЗМОЖНА ОПЛАТА В РУБЛЯХ!!!
Структура квартиры: кухня-гостиная, 1 спальня, 2 санузла, терраса, прихожая.
Удобства: Удобная планировка. Стильный и современный интерьер. Новый ремонт из качественных материалов. Вид на море. Мебель и техника, витражное остекление,сплит-система, бойлер. Система Умный дом. Современный жилой комплекс с развитой...
GATE Realty
185 000 €
Дом в Никшиче, Черногория
130 м2742
ВНЖ при покупкеУдалённая сделка
8089. Ближайший пригород г. Никшич, Кочани.
Новый 2021 года постройки двухэтажный дом общей площадью 130 кв м. Первый этаж – гостиная, кухня, столовая, ванная комната, подсобное помещение, терраса, внутренняя лестница. Второй этаж – четыре спальные комнаты, ванная комната. Дом полностью оснащен мебелью и техникой. Электрическое...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
305 000 €
Квартира в Бечичи, Черногория
73 м2
️ГОРЯЧЕЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ Продажа!Панорамная квартира ЖК Skyline, первая линия
роскошная квартира с панормным видом на все адриатическое побережье. Дом расположен в 100 м от пляжа со своим лифтом 🛗 к пляжу
️Качественный дизайнерский ремонт, полностью мебелировна.
Площадь: 73 м2, шикарная видовая терраса, вид на все стороны побережья....
MNG Build
1 500 000 €
Вилла в Херцег-Нови, Черногория
313 м2433
Объект под сдачу
Новая современная вилла с 3 спальнями с восхитительным видом на море в Херце-Нови. На территории комплекса 11 вилл с большими открытыми террасами и панорамным видом на море, зеленая зона и теннисный корт. Локация этой виллы – идеальный компромисс между уединением и близостью к инфраструктуре.В 10 мин езды находится марина и комплекс Lazure Hotel...
VALUE.ONE
175 000 €
Квартира в Будве, Черногория
83 м2322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Район Бабин до города Будвы, улица Топлишский пут. По близости расположен известный отель «Москва». Развитая инфраструктура района. Деловой и культурный центр находится в шаговой доступности. Море и пляж удалены от дома на расстояние около 800 метров.
Квартира двухуровневая, площадью квартиры 83м2.
Квартира занимает 3-4 этаж....
Белый Слон
450 000 €
Квартира в Доброте, Черногория
114 м232
ВНЖ при покупке
Продаётся просторная квартира в Доброте, расположенная в отличном и очень востребованном районе, рядом с церковью Святого Матфея, всего в 70 метрах от моря.
Общая площадь квартиры составляет 114 м². В непосредственной близости находятся все необходимые объекты инфраструктуры: поликлиника, школа, детский сад и супермаркет.
Квартира имеет...
Montenegro Prospects
581 400 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
124 м2321
Объект под сдачу
Пентхаус с двумя спальнями в премиум-комплексе в Тивате.
Этот закрытый жилой комплекс премиум-класса расположен в одном из самых привлекательных районов Тивата — всего в 400 метрах от престижной марины Porto Montenegro и в шаговой доступности от городского парка и английской школы Knightsbridge.
Пентхаус представляет собой идеальное...
VALUE.ONE
790 000 €
Квартира в Тивате, Черногория
102 м232
ВНЖ при покупке
Современная квартира с двумя спальнями в престижном комплексе Boka Place, Тиват
Площадь 102 м2 с удобной и функциональной планировкой.
Структура:
- коридор
- гостиная объединенная с кухней и столовой зоной
- 2 просторные спальни
- 2 террасы
Современный интерьер
Приятный вид на город и зелёные окрестности
О локации –...
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество. 
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%. 
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%. 
