С середины марта до третьей декады мая 2020-го въезд иностранцев в Черногорию был запрещён. Не зря: вскоре страна объявила себя corona-free. Летом полёты возобновились. Правда, осенью ограничения и запреты вернулись, а цены на недвижимость начали снижаться. Но черногорские риелторы не паникуют. Мнения профессионалов и последние черногорские тенденции в материале Prian.ru.
Ситуация на рынке: понижающий ценовой тренд
Пандемия сделала своё дело. Черногория в 2020 году не дождалась (во всяком случае, в нужном количестве) иностранных туристов, а туристический сектор приносит стране 20% ВВП.
Сильнее остальных пострадал курорт Херцег-Нови: в сезон число сделок с недвижимостью обвалилось на 90%. Власти постарались исправить ситуацию – на субсидии владельцам туристического жилья было выделено €3 млн, но эта сумма очевидно невелика, и на всех её не хватит.
Впрочем, на рынке недвижимости в Черногории не всё было просто и до пандемии: последние годы цены – по крайней мере по официальной статистике – стагнировали. Данные по рынку новостроек от государственного агентства Monstat: по итогам первого квартала 2020 года средняя стоимость объектов снизилась на 8,2% в годовом исчислении, по итогам второго – на 17,1%.
Динамика средних цен на рынке новостроек в Черногории (2017–2020 годы). Источник: Ceicdata.com
Из положительного. Вопреки кризису, а может и благодаря ему, программа экономического гражданства развивается всё активнее. (О её условиях читайте здесь и здесь.) Что важно: от заявителя требуется только один раз съездить в Черногорию – сдать биометрию и получить паспорт.
Как известно, программа допускает инвестиции только в отобранные властями проекты. Не все они кажутся безусловно привлекательными, что, в общем, не охлаждает спрос. Первые паспорта по программе были выданы ещё весной – среди получателей были и граждане РФ.
Кстати, Черногория остаётся едва ли не единственной страной, где россияне занимают первое место среди иностранцев по количеству приобретённой недвижимости. Это лидерство удерживается уже два десятилетия. Спрос, естественно, сосредоточен на побережье. Около 80% местной недвижимости, которой владеют россияне, расположено в курортных городах: Будве, Которе, Тивате – и в столице Подгорице.
«Средняя цена предложений на вторичном рынке снизилась на 10–12%»
Валерий Кондратюк, директор агентства недвижимости «Белый слон»
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество.
В строящихся зданиях сейчас можно получить не только рассрочку, но и скидку в 5–7%, а иногда и больше! На объектах, уже получивших акт сдачи в эксплуатацию (upotrebna dozvola), а также там, где отделочные работы близки к завершению, продавцы не так щедры, особенно если речь идёт о ликвидных небольших студиях (garsonjera) 22–35 кв. м и квартирах с одной спальней (jednosoban stan) 32–45 кв. м.
Во время карантина мы проводили сделки дистанционно: доверенность от одной стороны и присутствие другой. А когда приоткрылись границы – и в Черногорию вернулись покупатели!
Активизировались граждане бывшей Югославии – кто помнит прошлые кризисы и денежные знаки в 500 млрд динаров... Стремясь защитить сбережения, они покупают всё в десяти минутах ходьбы от моря – от бюджетных квартир до шикарных апартаментов и вилл на первой линии. Их инвестиционная стратегия отработана и проверена: купить в кризис, получать доход от сдачи в аренду, а со временем продать дороже.
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%.
Интересно, что если до 2020 года объекты чаще подбирали для отдыха, то сейчас ищут варианты для постоянного или по крайней мере длительного проживания. Осознавая опасности пандемии, чаще выбирают страны с мягким климатом и лояльным иммиграционным законодательством – не забывайте, что в Черногории ВНЖ выдают при покупке любого объекта.
Поэтому переезжают семьями, ищут места, где меньше риск заражения. То есть реже покупают в «тусовочных» районах (Будва, Бечичи, Рафаиловичи) и чаще – в недорогих посёлках Боко-Которской бухты, Баре, Сутоморе.
К началу пандемии сформировался отложенный спрос. Увы, с закрытием авиасообщения между Россией и Черногорией сделки совсем прекратились. Лишь с середины июня активизировались граждане Украины и Беларуси, были открыты чартеры, некоторые приезжали на своих машинах.
Покупателей из России и сейчас мало, хотя с 9 августа Черногория открыта для прямых рейсов. После открытия сообщения с Турцией россияне освоили линию Москва – Стамбул – Подгорица. В самолётах из Стамбула и обратно мест нет, хотя стоимость билета сейчас высока – от 50 тыс. руб.
Как мы знаем, многие россияне ждут открытия авиасообщения с Белградом, откуда до нас рукой подать. Такой авиабилет ориентировочно обойдётся дешевле – в 25–30 тыс. руб.
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%.
Многие ищут предложения с дисконтом, но пока массового обвала цен мы не видим. Количество горящих предложений не изменилось по сравнению с доковидной эрой.
Что действительно заметно: сейчас клиентов интересует недвижимость с собственным открытым пространством. Вырос спрос на дома, а также квартиры и таунхаусы, которые имеют собственный дворик или террасу. Чаще ищут варианты в небольших населённых пунктах.
Участники рынка выжидают, поэтому до весны 2021 года ощутимых изменений, скорее всего, не будет. Если к тому времени ситуация не прояснится, давление на продавцов усилится. Зато если откроются границы, большой отложенный спрос подтолкнёт цены вверх.
Что купить в Черногории?
157 500 €
Квартира в Тивате, Черногория
68 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.28.13.12143
Продается 2-комнатная квартира в Тивате - 157 500 евро.
Срочная продажа!
Квартира просторная, 68 м2.Структура: гостиная с камином, 2 спальни, санузел.
Имеет прямой выход на улицу (через гостиную), крытую террасу и небольшой общий двор.
Эта недвижимость в Тивате была полностью отремонтирована год назад.
Квартира...
DOO TradeGoria
900 000 €
Вилла в Херцег-Нови, Черногория
142 м2
ВНЖ при покупке
Двухэтажный дом, общей площадью 142м2. Площадь участка 450м2. Отличное расположение дома – в центральной части пешеходной набережной, с прекрасным видом на выход из залива и полуостров Луштица.
Отличная инвестиция для обустройства мини-отеля с рестораном.
Antarex
105 000 €
Дом в Шушани, Черногория
80 м221
ВНЖ при покупке
Фактическая площадь дома 80м2, участок 227м2.
Зарегистрирован дом 33м2
Продаётся уютный дом, отлично подходящий для круглогодичного проживания.
Парковка для 2 - 3 автомобилей.
В шаговой доступности: школа, детские садики, аптеки, магазины, набережная и мн. др.
Дом расположен в экологически чистом районе, окружённом природой, с потрясающим видом...
Montenegro Prospects
1 600 000 €
Вилла в Крашичах, Черногория
172 м244
ВНЖ при покупке
Чудесная вилла с 4 спальнями прямо у моря со своим причалом в пос. Джурашевичи (пригород Крашичи и Тивата). Поселок находится в 2 км от залива Луштица, в 8 км от Тивата, в 7 км от аэропорта, в 9 км от Котора, в 20 км от Будвы.
Площадь виллы - 172 м2, на участке около 320 м2 со своим причалом. У виллы имеется два этажа.
- Первый этаж -...
DOO "Monteonline"
400 000 €
Квартира в Тивате, Черногория
126 м222
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ
АПАРТАМЕНТЫ С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ В ТИВАТЕ!
ПЛОЩАДЬ: 126 м2
ЧЕРНОГОРИЯ: ТИВАТ: ЛАСТВА ДОНЬЯ
СТОИМОСТЬ: 400 000 ЕВРО
БЕСПЛАТНОЕ ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК
Вы оплачиваете...
CULTURE international real estate agency
210 000 €
Дом в Баре, Черногория
194 м26
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.25.11.10800
Город Бар, район Шушань.
Площадь дома-194м2
Площадь участка-243м2
Двухэтажный дом с двумя раздельными этажами.
Структура первого этажа: кухня, гостиная, три спальни, два санузла.
Структура второго этажа: три отдельных студии.
Дом оборудован всей необходимой мебелью и техникой.
Городской водопровод, городская...
DOO TradeGoria
120 400 €
Квартира в Баре, Черногория
43 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 8.25.13.12685Просторная студия в Баре в новом доме премиум класса с бассейном.
Площадь квартиры - 43 м2
Квартира состоит из просторной гостиной с кухней и спальной зоной, санузла, а также балкона.
В квартире установлена кухня с техникой.
Квартира располагается в новом комплексе, состоящим из трех зданий, в одном из которых будет...
DOO TradeGoria
550 000 €
Квартира в Добра Воде, Черногория
227 м23
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.25.13.11866Пентхаус в комплексе на 1 линии
Локация - Добра Вода
Комплекс - Свети Лука
Площадь 227 м2
Площадь квартиры 126 м2 и площадь террасы 101 м2
Планировка: гостиная с кухней, 3 мастер-спальни, каждая спальня с санузлом, в кордиоре дополнительный четвертый санузел.
В пентхаусе можнл установить камин, есть все выводы, а также...
DOO TradeGoria
210 000 €
Дом в Сутоморе, Черногория
258 м265
ВНЖ при покупкеОплата в рублях
8056.e. Трехуровневый дом 254 кв м на участке 203 кв. Расстояние к морю – 1 км (отличные цивильные пляжи – песчаные). 5 спальных комнат, три ванные комнаты, сауна. С террасы и двух комнат – вид на море. В стоимость входит мебель и техника. Бонус – автомобиль! Стоимость снижена с 300.00 евро до 210.000 евро. Без торга....
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
226 065 €
Квартира в Тивате, Черногория
65 м2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ!
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ!
НЕДВИЖИМОСТЬ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В НОВОМ УНИКАЛЬНОМ ИНФРАСТРУКТУРНОМ ЖИЛОМ КОМПЛЕКСЕ С ВИДОМ НА ГОРЫ И МОРЕ В РАЙОНЕ ПОРТО МОНТЕНЕГРО БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ!
*уточняйте наличие - практически все распродано
*квартиры и коммерческая недвижимость
*возможна...
CULTURE international real estate agency
57 000 €
Квартира в Баре, Черногория
32 м21
ВНЖ при покупке
Код объекта - 5.25.13.12412
Нет легализации.
Студия площадью 32м2 в городе Бар на пятом этаже в доме без лифта.
Структура: коридор( встроенный шкаф), санузел с ванной, гостиная с кухней, выделенная спальня, терраса.
До моря 300 метров
До продуктового магазина 100 метров
Продаётся с мебелью и техникой
DOO TradeGoria
149 500 €
Квартира в Будве, Черногория
65 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.13.10921Жилой дом-люкс с бассейном и спортивным комплексом
Общая площадь 3614,5 кв.м
окончание работ 15.09.2024 г.
Сейчас этап котлована, начало работ сентябрь 2022
метраж квартир от 65 кв.м до 173 кв.м
20 шт.- однокомнатные (42,5 кв.м) - продано
10 шт.-двухкомнатные (64,4-116,3 кв.м.)
6 штук-трехкомнатные (84,25-173 кв.м)...
DOO TradeGoria
840 000 €
Вилла в Баре, Черногория
400 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.25.728.10491
Предлагается к продаже большая вилла в городе Бар, которая находится недалеко от отеля Адриа.
Вилла площадью 400 м2, площадь земельного участка 1215 м2, площадь террас 50 м2.
Вилла удалена от моря на 500 м.
Первый этаж виллы: спортивный зал, оборудованный инвентарем, сауна, туалетная комната с дажкузи, комната...
DOO TradeGoria
200 000 €
Квартира в Будве, Черногория
47 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!
ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE
СОВРЕМЕННАЯ КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕ В ДОМЕ С НЕВЕРОЯТНЫМ АРХИТЕКТУРНЫМ РЕШЕНИЕМ И ВИДОМ НА ГОРЫ И МОРЕ!
ПЛОЩАДЬ: 47 м2
ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВАНСКАЯ РИВЬЕРА: БЕЧИЧИ
СТОИМОСТЬ: 200 000...
CULTURE international real estate agency
230 000 €
Дом в Рисане, Черногория
105 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 11.26.11.12534Дом с видом на море в центре исторического города Рисан!
Уютный 2-х этажный дом расположен в 200 метрах от моря в красивейшей Боко-Которской бухте. Подходит как для собственного проживания, так и для доходного арендного бизнеса.
Площадь дома 105 кв.м, отличительная особенность от аналогичных предложений в Рисане, это...
DOO TradeGoria
195 000 €
Квартира в Добра Воде, Черногория
28 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 5.25.13.11482
Элитный туристический комплекс на берегу моря, Добра Вода в Баре. Концептуальное решению, разработанному студией Intesa Group, которое было одобрено главным государственным архитектором.
Будет построена пятизвездочная гостиница со смешанной бизнес-моделью, которая будет состоять из двух корпусов - А и Б.
Корпус Б...
DOO TradeGoria
128 000 €
Апартаменты в Биеле, Черногория
43 м211
ВНЖ при покупке
Продаются квартиры в строящемся доме, в живописном поселке Биела. Новый дом, с удобными планировками, всего в пятидесяти метрах от моря будет построен и сдан в эксплуатацию в июне 2025 года. Современная архитектура и дизайн, отделка материалами высокого класса, лифт, кондиционеры, паркинг места для каждой...
Antarex
320 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
99 м232
ВНЖ при покупке
Продается просторная квартира в Будве в популярном районе Вели Виногради - недалеко от моря и набережной. Вся инфраструктура находится в шаговой доступности.Площадь квартиры 99 кв.м., расположена на 4-м этаже 5-этажного качественного дома с лифтом и подземным паркингом. Планировка: прихожая, кухня с обеденной зоной и гостиная, три спальни, два...
Antarex
90 000 €
Квартира в Тивате, Черногория
51 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Продажа квартир в новом комплексе (Кавач, Тиват) — с рассрочкой платежа
Продаются апартаменты в новом жилом комплексе в районе Кавач (Тиват) — современный дом на 43 квартиры с закрытой территорией, двумя бассейнами, подземным паркингом и зоной отдыха.
Локация:
• Котор (объект ЮНЕСКО) — 2 км
• Аэропорт Тиват...
MNG Build
82 000 €
Дом в Сутоморе, Черногория
95 м2642
ВНЖ при покупкеУдалённая сделка
8069. Сутоморе
½ двухэтажного дома по вертикали дом, общей площадью 95 кв м, включая террас и внешнюю лестницу. Первый этаж: 2 спальные комнаты, мини-кухня, ванная комната, терраса. Второй этаж – аналогичен первому. Проживание возможно (адаптировано). Желательно выполнить косметический ремонт фасада. Участок 90 кв м, одно место...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество. 
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%. 
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%. 
