С середины марта до третьей декады мая 2020-го въезд иностранцев в Черногорию был запрещён. Не зря: вскоре страна объявила себя corona-free. Летом полёты возобновились. Правда, осенью ограничения и запреты вернулись, а цены на недвижимость начали снижаться. Но черногорские риелторы не паникуют. Мнения профессионалов и последние черногорские тенденции в материале Prian.ru.
Ситуация на рынке: понижающий ценовой тренд
Пандемия сделала своё дело. Черногория в 2020 году не дождалась (во всяком случае, в нужном количестве) иностранных туристов, а туристический сектор приносит стране 20% ВВП.
Сильнее остальных пострадал курорт Херцег-Нови: в сезон число сделок с недвижимостью обвалилось на 90%. Власти постарались исправить ситуацию – на субсидии владельцам туристического жилья было выделено €3 млн, но эта сумма очевидно невелика, и на всех её не хватит.
Впрочем, на рынке недвижимости в Черногории не всё было просто и до пандемии: последние годы цены – по крайней мере по официальной статистике – стагнировали. Данные по рынку новостроек от государственного агентства Monstat: по итогам первого квартала 2020 года средняя стоимость объектов снизилась на 8,2% в годовом исчислении, по итогам второго – на 17,1%.
Динамика средних цен на рынке новостроек в Черногории (2017–2020 годы). Источник: Ceicdata.com
Из положительного. Вопреки кризису, а может и благодаря ему, программа экономического гражданства развивается всё активнее. (О её условиях читайте здесь и здесь.) Что важно: от заявителя требуется только один раз съездить в Черногорию – сдать биометрию и получить паспорт.
Как известно, программа допускает инвестиции только в отобранные властями проекты. Не все они кажутся безусловно привлекательными, что, в общем, не охлаждает спрос. Первые паспорта по программе были выданы ещё весной – среди получателей были и граждане РФ.
Кстати, Черногория остаётся едва ли не единственной страной, где россияне занимают первое место среди иностранцев по количеству приобретённой недвижимости. Это лидерство удерживается уже два десятилетия. Спрос, естественно, сосредоточен на побережье. Около 80% местной недвижимости, которой владеют россияне, расположено в курортных городах: Будве, Которе, Тивате – и в столице Подгорице.
«Средняя цена предложений на вторичном рынке снизилась на 10–12%»
Валерий Кондратюк, директор агентства недвижимости «Белый слон»
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество.
В строящихся зданиях сейчас можно получить не только рассрочку, но и скидку в 5–7%, а иногда и больше! На объектах, уже получивших акт сдачи в эксплуатацию (upotrebna dozvola), а также там, где отделочные работы близки к завершению, продавцы не так щедры, особенно если речь идёт о ликвидных небольших студиях (garsonjera) 22–35 кв. м и квартирах с одной спальней (jednosoban stan) 32–45 кв. м.
Во время карантина мы проводили сделки дистанционно: доверенность от одной стороны и присутствие другой. А когда приоткрылись границы – и в Черногорию вернулись покупатели!
Активизировались граждане бывшей Югославии – кто помнит прошлые кризисы и денежные знаки в 500 млрд динаров... Стремясь защитить сбережения, они покупают всё в десяти минутах ходьбы от моря – от бюджетных квартир до шикарных апартаментов и вилл на первой линии. Их инвестиционная стратегия отработана и проверена: купить в кризис, получать доход от сдачи в аренду, а со временем продать дороже.
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%.
Интересно, что если до 2020 года объекты чаще подбирали для отдыха, то сейчас ищут варианты для постоянного или по крайней мере длительного проживания. Осознавая опасности пандемии, чаще выбирают страны с мягким климатом и лояльным иммиграционным законодательством – не забывайте, что в Черногории ВНЖ выдают при покупке любого объекта.
Поэтому переезжают семьями, ищут места, где меньше риск заражения. То есть реже покупают в «тусовочных» районах (Будва, Бечичи, Рафаиловичи) и чаще – в недорогих посёлках Боко-Которской бухты, Баре, Сутоморе.
К началу пандемии сформировался отложенный спрос. Увы, с закрытием авиасообщения между Россией и Черногорией сделки совсем прекратились. Лишь с середины июня активизировались граждане Украины и Беларуси, были открыты чартеры, некоторые приезжали на своих машинах.
Покупателей из России и сейчас мало, хотя с 9 августа Черногория открыта для прямых рейсов. После открытия сообщения с Турцией россияне освоили линию Москва – Стамбул – Подгорица. В самолётах из Стамбула и обратно мест нет, хотя стоимость билета сейчас высока – от 50 тыс. руб.
Как мы знаем, многие россияне ждут открытия авиасообщения с Белградом, откуда до нас рукой подать. Такой авиабилет ориентировочно обойдётся дешевле – в 25–30 тыс. руб.
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%.
Многие ищут предложения с дисконтом, но пока массового обвала цен мы не видим. Количество горящих предложений не изменилось по сравнению с доковидной эрой.
Что действительно заметно: сейчас клиентов интересует недвижимость с собственным открытым пространством. Вырос спрос на дома, а также квартиры и таунхаусы, которые имеют собственный дворик или террасу. Чаще ищут варианты в небольших населённых пунктах.
Участники рынка выжидают, поэтому до весны 2021 года ощутимых изменений, скорее всего, не будет. Если к тому времени ситуация не прояснится, давление на продавцов усилится. Зато если откроются границы, большой отложенный спрос подтолкнёт цены вверх.
Что купить в Черногории?
190 000 €
Дом в Утехе, Черногория
300 м24
ВНЖ при покупке
Код объекта - 2.25.11.2220
Новый 3-х этажный дом в Утехе в100 метрах от моря.
Площадь дома 300м2. Участок земли 100м2.
Планировка:
Цокольный этаж: гараж на 2 автомобиля, гарсоньера.
1 этаж: гостиная, кухня-столовая, ванная комната, терраса с видом на море.
2 этаж: 3 спальни, ванная комната и террасы с видом на море.
На крыше дома – большая...
DOO TradeGoria
300 000 €
Квартира в Будве, Черногория
56 м21
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.13.6104
Предлагается к продаже апартамент с одной спальней в Будве в жилом комплексе Royal Gardens - первая линия моря, 50 м до моря. Площадь квартиры 56 м2, полностью мебелирована. Квартира полностью готова к прожи
300.000евро
One bedroom apartment in Budva in the residential complex Royal Gardens is offered for sale.1st...
DOO TradeGoria
210 000 €
Вилла в Херцег-Нови, Черногория
118 м232
ВНЖ при покупке
Продается дом, всего в пяти минутах пешком от центра старого города. Площадь дома 118м2, во дворе гараж 24м2. В доме две отдельные спальни, большая гостиная, кухня, терраса с видом на залив, отдельный апартамент на цокольном этаже.
Отличное предложение, как для проживания и отдыха, так и для сдачи в аренду.
Разумный торг.
Antarex
150 800 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
58 м211
ВНЖ при покупке
Продается квартира с одной спальней в новом жилом комплексе в Бечичи в 300 метрах от моря и пляжей. Площадь 58 кв.м. Расположена на высоком цокольном этаже. Планировка - гостиная с кухонной зоной, спальня, ванная и просторная терраса. Квартира с современным ремонтом, полностью меблирована и оснащена необходимой бытовой техникой.Территория...
Antarex
74 000 €
Квартира в Баре, Черногория
39 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 5.25.13.11134
Квартира в городе Бар , находится на 5м этаже в доме без лифта.
Структура: коридор, гостиная, выделенная кухня, санузел, терраса, галерея со спальней
Район Македонско Населье
До моря 900 метров
До продуктового рынка 300 метров
До школы 600 метров
DOO TradeGoria
550 000 €
Квартира в Будве, Черногория
104 м23
ВНЖ при покупкеУдалённая сделка
ПРЯМАЯ ПРОДАЖА в самом роскошном кондо-отеле Будвы "Tre Canne".
Комплекс славится собственной первоклассной инфраструктурой, прекрасными видами на Адриатическое море и Будванское побережье, а также своей впечатляющей архитектурой.
Комплекс состоит из трех отдельных объектов - 15-этажной башни "Sky View" и 8-этажных "Crystal" и "Pearl",...
Smart&Rich Montenegro
640 000 €
Квартира в Рафаиловичах, Черногория
114 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.13.11724Будва, Рафаиловичи — двухкомнатная меблированная квартира на первой линии моря
Цена - 640.000 евро.
Площадь: 114 м2
Спальни: 2
Ванные комнаты: 2
Гаражное место
Двухкомнатная квартира 114 м2 в комплексе с бассейном на первой линии от моря в Рафаиловичах, Будва.
Квартира состоит из гостиной со столовой и кухней,...
DOO TradeGoria
472 000 €
Квартира на полуострове Луштица, Черногория
89 м2322
ВНЖ при покупке
Трехкомнатная квартира в новой фазе Centrale Lustica Bay!
Лучшее ценовое предложение квартиры с 2 спальнями в новом квартале Centrale:
89 м2 - 472.000 евро! Частичный вид на море!
Не пропустите! Самые выгодные условия сделки!
1. Первый взнос- всего 20%!
2. Остальная сумма выплачивается с беспроцентной рассрочкой на 4 года- 12...
VALUE.ONE
126 500 €
Квартира в Будве, Черногория
46 м2
ВНЖ при покупке
Квартиры с видом на море в новом доме.
Будва, район Дубовица
46 кв.м по цене 126.500 евро (одна спальня)
52 кв.м по цене 143.000 евро (одна спальня)
71 кв.м по цене 191.700 евро (две спальни)
68 кв.м по цене 204.000 евро (две спальни)
65 кв.м по цене 195.000 евро (две спальни)
94 кв.м по цене 282.000 евро (три спальни)
92 кв.м по...
Galeo
112 000 €
Квартира в Улцине, Черногория
43 м21
ВНЖ при покупке
Код объекта - 8.29.13.12395
Квартира с 1 спальней в Ульцине, район Пинеш с видом на море в новом доме.
3 этаж (лифт)
Площадь квартиры - 43 м2
Квартира состоит из коридора, гостиной совмещенной с кухней, спальни, санузла и 2 террас.
С террас квартиры открывается прекрасный вид на море и город.
До ближайшего пляжа 15-20 минут пешком.
В шаговой...
DOO TradeGoria
720 000 €
Дом в Тивате, Черногория
325 м2752
ДВУХЭТАЖНЫЙ ДОМА В ТИВАТЕ, РАЙОН ДОНЬЯ ЛАСТВА
Эксклюзивное предложение о приобретении просторного дома в городе Тиват. Прекрасный дом для комфортного проживание в непосредственной близости от моря и всей необходимой инфраструктуры.
О ДОМЕ
Расположен в район Донья Ластва, всего в 50 метрах от берега моря
Площадь дома 325 кв. м....
Well Done
163 000 €
Апартаменты в Петроваце, Черногория
63 м221
ВНЖ при покупке
Продается квартира с двумя спальнями и собственным паркоместом в городе Петровац. Расстояние до моря, центра города и всей инфраструктуры всего 400 метров.Общая площадь квартиры всего 63 кв.м, расположена на 3-м этаже качественного дома (без лифта). Планировка - прихожая, две спальни, гостиная с кухонной зоной, ванная комната и терраса. Квартира...
Antarex
600 000 €
Дом в Херцег-Нови, Черногория
140 м243
Семейный дом недалеко от центра Герцег-Нови. Площадь дома 140 м2 + мансарда, с участком участка 2223 м2. Планировка помещения: 4 спальни, 3 ванные комнаты (1 незавершенная), гостиная с кухней, 5 террас.
Цена: 600 000 евро.
Rivijera Nekretnine
63 000 €
Дом в Херцег-Нови, Черногория
30 м221
Продается дом для отдыха в Ратисевине. Площадь дома 30 м2, старая постройка, оригинальное состояние. Планировка помещения: гостиная с кухней, санузел, две спальни. Площадь земли вокруг здания 325м2. 5 км от моря, дом на кадастровом учете, с обременениями, разрешения на строительство нет, требуется легализация.
Цена: 63 000 евро.
Rivijera Nekretnine
176 300 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
41 м2211
Двухкомнатная квартира в новом комплексе с бассейном и SPA в Бечичи, в 400 м от моря. Высокое качество строительства.
Этот уникальный жилой комплекс отличается потрясающими видами на море, Святой Стефан и Будванскую Ривьеру.
Квартира включает в себя гостиную, совмещенную с кухней с выходом на террасу с видом на море, спальню и ванную...
VALUE.ONE
381 800 €
Квартира в Будве, Черногория
83 м22
ВНЖ при покупке
ОписаниеАпартаменты Premium класса с панорамным видом на море, Будва
Ключевые параметры:
Локация:Будва
Тип недвижимости:квартира в апарт-отеле
Площадь:83 м²
Вид:панорамный вид на море
Этажность:6
Количество спален:2
Расстояние до моря:5 минут пешком до пляжа Бечичи
Паркинг:подземный
Дополнительные параметры:
Лифт:есть...
Tradegoria Global Estate
250 000 €
Квартира в Будве, Черногория
108 м23
ВНЖ при покупке
описаниеКвартира, 3 спальни, Будва, Маслиняк
Квартира с 3-мя спальнями, расположена в тихом спальном районе Будвы, Маслиняк. Квартира находится в 600 - х метрах от моря. Очень хорошее расположение, рядом находятся крупные супермаркеты, магазины, спортивный центр Rea, автобусная станция, небольшой рынок, кафе и рестораны.
Площадь: 105 м2
Этаж: 6...
Tradegoria Global Estate
390 000 €
Дом в Херцег-Нови, Черногория
342 м2
Семейный дом с видом на море, центр Герцег-Нови. Площадь дома: цокольный этаж 80 м² (прописан 74 м²), второй этаж 122 м² (прописан 105 м²) + мансарда 140 м². Площадь двора вокруг здания 254 м2. Гараж 25 м2 + два парковочных места. Расстояние от площади Николы Джурковича, 5 минут пешком. Возможность расширения здания....
Rivijera Nekretnine
139 000 €
Квартира в Бечичи, Черногория
53 м22
ВНЖ при покупке
Продается новая меблированная квартира в Бечичи с прекрасным видом, комплекс Olive Tree Spa Residence.
Площадь квартиры 53 м2 с одной спальней, один санузел, 2 террасы (обе имеют панорамный вид на море).
4 этаж в пятиэтажном доме.
Современное, качественное здание с лифтом, бассейном, тренажерным залом с оборудованием TechnoGym, СПА-центром...
Smart&Rich Montenegro
95 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
32 м211
Площадь квартиры 32м2. Планировка помещения: большой коридор, отдельная спальня, санузел, гостиная с кухней. В квартире есть свой сад. Привлекательное место, 250 м от моря. Цена: 95 000 евро.
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество. 
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%. 
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%. 
