С середины марта до третьей декады мая 2020-го въезд иностранцев в Черногорию был запрещён. Не зря: вскоре страна объявила себя corona-free. Летом полёты возобновились. Правда, осенью ограничения и запреты вернулись, а цены на недвижимость начали снижаться. Но черногорские риелторы не паникуют. Мнения профессионалов и последние черногорские тенденции в материале Prian.ru.
Ситуация на рынке: понижающий ценовой тренд
Пандемия сделала своё дело. Черногория в 2020 году не дождалась (во всяком случае, в нужном количестве) иностранных туристов, а туристический сектор приносит стране 20% ВВП.
Сильнее остальных пострадал курорт Херцег-Нови: в сезон число сделок с недвижимостью обвалилось на 90%. Власти постарались исправить ситуацию – на субсидии владельцам туристического жилья было выделено €3 млн, но эта сумма очевидно невелика, и на всех её не хватит.
Впрочем, на рынке недвижимости в Черногории не всё было просто и до пандемии: последние годы цены – по крайней мере по официальной статистике – стагнировали. Данные по рынку новостроек от государственного агентства Monstat: по итогам первого квартала 2020 года средняя стоимость объектов снизилась на 8,2% в годовом исчислении, по итогам второго – на 17,1%.
Динамика средних цен на рынке новостроек в Черногории (2017–2020 годы). Источник: Ceicdata.com
Из положительного. Вопреки кризису, а может и благодаря ему, программа экономического гражданства развивается всё активнее. (О её условиях читайте здесь и здесь.) Что важно: от заявителя требуется только один раз съездить в Черногорию – сдать биометрию и получить паспорт.
Как известно, программа допускает инвестиции только в отобранные властями проекты. Не все они кажутся безусловно привлекательными, что, в общем, не охлаждает спрос. Первые паспорта по программе были выданы ещё весной – среди получателей были и граждане РФ.
Кстати, Черногория остаётся едва ли не единственной страной, где россияне занимают первое место среди иностранцев по количеству приобретённой недвижимости. Это лидерство удерживается уже два десятилетия. Спрос, естественно, сосредоточен на побережье. Около 80% местной недвижимости, которой владеют россияне, расположено в курортных городах: Будве, Которе, Тивате – и в столице Подгорице.
«Средняя цена предложений на вторичном рынке снизилась на 10–12%»
Валерий Кондратюк, директор агентства недвижимости «Белый слон»
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество.
В строящихся зданиях сейчас можно получить не только рассрочку, но и скидку в 5–7%, а иногда и больше! На объектах, уже получивших акт сдачи в эксплуатацию (upotrebna dozvola), а также там, где отделочные работы близки к завершению, продавцы не так щедры, особенно если речь идёт о ликвидных небольших студиях (garsonjera) 22–35 кв. м и квартирах с одной спальней (jednosoban stan) 32–45 кв. м.
Во время карантина мы проводили сделки дистанционно: доверенность от одной стороны и присутствие другой. А когда приоткрылись границы – и в Черногорию вернулись покупатели!
Активизировались граждане бывшей Югославии – кто помнит прошлые кризисы и денежные знаки в 500 млрд динаров... Стремясь защитить сбережения, они покупают всё в десяти минутах ходьбы от моря – от бюджетных квартир до шикарных апартаментов и вилл на первой линии. Их инвестиционная стратегия отработана и проверена: купить в кризис, получать доход от сдачи в аренду, а со временем продать дороже.
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%.
Интересно, что если до 2020 года объекты чаще подбирали для отдыха, то сейчас ищут варианты для постоянного или по крайней мере длительного проживания. Осознавая опасности пандемии, чаще выбирают страны с мягким климатом и лояльным иммиграционным законодательством – не забывайте, что в Черногории ВНЖ выдают при покупке любого объекта.
Поэтому переезжают семьями, ищут места, где меньше риск заражения. То есть реже покупают в «тусовочных» районах (Будва, Бечичи, Рафаиловичи) и чаще – в недорогих посёлках Боко-Которской бухты, Баре, Сутоморе.
К началу пандемии сформировался отложенный спрос. Увы, с закрытием авиасообщения между Россией и Черногорией сделки совсем прекратились. Лишь с середины июня активизировались граждане Украины и Беларуси, были открыты чартеры, некоторые приезжали на своих машинах.
Покупателей из России и сейчас мало, хотя с 9 августа Черногория открыта для прямых рейсов. После открытия сообщения с Турцией россияне освоили линию Москва – Стамбул – Подгорица. В самолётах из Стамбула и обратно мест нет, хотя стоимость билета сейчас высока – от 50 тыс. руб.
Как мы знаем, многие россияне ждут открытия авиасообщения с Белградом, откуда до нас рукой подать. Такой авиабилет ориентировочно обойдётся дешевле – в 25–30 тыс. руб.
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%.
Многие ищут предложения с дисконтом, но пока массового обвала цен мы не видим. Количество горящих предложений не изменилось по сравнению с доковидной эрой.
Что действительно заметно: сейчас клиентов интересует недвижимость с собственным открытым пространством. Вырос спрос на дома, а также квартиры и таунхаусы, которые имеют собственный дворик или террасу. Чаще ищут варианты в небольших населённых пунктах.
Участники рынка выжидают, поэтому до весны 2021 года ощутимых изменений, скорее всего, не будет. Если к тому времени ситуация не прояснится, давление на продавцов усилится. Зато если откроются границы, большой отложенный спрос подтолкнёт цены вверх.
Что купить в Черногории?
168 750 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
75 м211
ВНЖ при покупке
Продается отличная квартира, в новом доме со своей территорией, до набережной с пляжами и променадом 20 метров, до знаменитого комплекса Портомонтенегро пять минут пешком. Квартира расположена на высоком первом этаже, площадь квартиры 75м2. Планировка – коридор, гостиная с кухонной зоной, спальня, ванная комната, большая терраса. Квартира хорошо...
Antarex
315 000 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
90 м222
ВНЖ при покупке
Современная квартира в новом доме в Бечичи в 200 метрах от моря и пляжей. Общая площадь 90 кв.м. Расположена на четвертом этаже. Планировка - коридор, гостиная с зоной кухни, две спальни, две ванные комнаты и терраса с красивым видом на горы. Квартира с современным ремонтом, полностью меблирована и оснащена необходимой бытовой техникой. Отличное...
Antarex
175 000 €
Апартаменты в Пржно, Черногория
76 м2321
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Структура квартиры: Кухня-гостиная, 2 спальня, 1 санузел, 2 террасы.
Удобства: Новый дом. Качественный ремонт: плитка, сантехника, дорогие двери. Мебель и техника. Сплит-система, электрический бойлер. Теплые полы в санузле. Вид на Святой Стефан.Управляющая компания. В комплексе расположен бассейн, сауна и зона отдыха. Тихое кулуарное место для...
GATE Realty
250 000 €
Квартира в Будве, Черногория
42 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Современное малоэтажное здание в средиземноморском стиле. Вторая линия до моря, центр города. Сто метров до пляжной зоны. Развитая инфраструктура района: супермаркеты, магазины, салоны, рестораны и кафе.
Пятый этаж. Солнечная сторона света. Площадь квартиры 42 м2. Планировка: просторная гостиная, совмещенная с зоной столовой и кухни, спальни,...
Белый Слон
68 976 €
Квартира в Будве, Черногория
29 м2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
СКИДКИ ПРИ ПОЛНОЙ ОПЛАТЕ! ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ
КЛУБНЫЙ ДОМ В СЕМИ КИЛОМЕТРАХ ОТ БУДВЫ С РОСКОШНОЙ ПРИДОМОВОЙ ИНФРАСТРУКТУРОЙ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ!
*в наличии четыре...
CULTURE international real estate agency
285 000 €
Квартира в Будве, Черногория
77 м212
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!
ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE
РОСКОШНАЯ КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ НА ПЕРВОЙ БЕРЕГОВОЙ ЛИНИИ С ПРЯМЫМ ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА МОРЕ И ГОРЫ!
ПЛОЩАДЬ: 1/77 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВА: БЕЧИЧИ: Первая линия
СТОИМОСТЬ:...
CULTURE international real estate agency
Цена по запросу
Пентхаус в Херцег-Нови, Черногория
611 м234
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.ПОРТОНОВИ.СЧАCТЬЕ
РОСКОШНЫЙ ПЕНТХАУС С ТРЕМЯ СПАЛЬНЯМИ И ПРИВАТНЫМ БАССЕЙНОМ С ПРЯМЫМ ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА ЯХТЕННУЮ МАРИНУ В ЭЛИТНОЙ РЕЗИДЕНЦИИ НА ПЕРВОЙ ЛИНИИ МОРЯ!
*три спальни, четыре ванные комнаты,...
CULTURE international real estate agency
600 000 €
Вилла в Крашичах, Черногория
260 м234
ВНЖ при покупке
Продается трехэтажный дом с прекрасным видом на море, с участком в поселке Крашичи, на полуострове Луштица.
Площадь дома – 260 кв.м., участок – 500 кв.м.
На первым этаже - небольшая кухня, гостиная, сауна, санузел, прямой выход к бассейну.
Второй этаж - большая кухня-гостиная, гостевой санузел, большая спальня с душевой.
Третий этаж - 2...
Antarex
925 000 €
Квартира в Будве, Черногория
85 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ
РОСКОШНЫЙ ЭЛИТНЫЙ КОМПЛЕКС С ПЯТИЗВЕЗДОЧНЫМ ОТЕЛЕМ НА ПЕРВОЙ БЕРЕГОВОЙ ЛИНИИ В БУДВЕ!
*комплекс полностью меблирован и укомплектован под ключ
СРОК СДАЧИ: 05.2026
ЛОКАЦИЯ:...
CULTURE international real estate agency
87 880 €
Квартира в Колашине, Черногория
27 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОбъект под сдачу
Компактная студия в бутик-резиденции с сервисом отеля
Продаётся стильная студия площадью 27,74 м² в бутик-проекте Edelweiss Ecohouse, расположенном в самом центре Колаšina.
Квартира идеально подойдёт для:
инвестиций и аренды,
личного отдыха в горах,
удалённой работы и сезонного проживания.
Преимущества:...
EcoHouse Edelweiss
404 000 €
Квартира в Будве, Черногория
119 м222
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!
ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE
КВАРТИРА С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ В ЦЕНТРЕ БУДВЫ В ТРЕХСТАХ МЕТРАХ ОТ ПЛЯЖА И ПАРКА СЛОВЕНСКАЯ ПЛАЖА!
* до моря триста метров
ПЛОЩАДЬ: 119 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВА: Центр Будвы...
CULTURE international real estate agency
139 200 €
Апартаменты в Ластве, Черногория
58 м2112
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!!
Структура квартиры: Кухня-гостиная, 1 спальня, 2 санузла, терраса.
Удобства: Новый комплекс является частью эксклюзивного поселка, расположенного в тихом поселке Ластва Грбальска, в окружении природной красоты и зелени, обеспечивающих идеальный баланс между...
GATE Realty
497 000 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
63 м2211
Объект под сдачу
Выгодное предложение — цена существенно снижена! Апартаменты с 1 спальней в 5*отеле SIRO- первом отеле SIRO в Европе, который ориентирован на фитнес и оздоровление. Отели SIRO, принадлежащие Kerzner International, предлагают гостям комплексный подход к фитнесу и восстановлению, уделяя внимание пяти основным направлениям: фитнес, питание, сон,...
VALUE.ONE
530 000 €
Вилла в Биеле, Черногория
200 м242
ВНЖ при покупке
Отличный, солнечный дом в живописном поселке Биела, всего в пятидесяти метрах от набережной с пляжами. Площадь дома 200м2, участок 930м2. В доме два этажа соединенные внутренней лестницой. Все коммуникации и инфраструктура городские. На первом этаже гостиная с кухней и выходом на террасу, спальня и санузел. На втором 3 спальни, 2 санузла,...
Antarex
129 900 €
Студия в Бечичи, Черногория
45 м21
ВНЖ при покупке
Продаётся квартира-студия площадью 45 кв.м., расположенная на втором этаже, с лифтом. Из квартиры открывается частичный вид на море. Квартира полностью меблирована. Расстояние до моря 200 метров. Парковка предоставляется за дополнительную плату. Отличное предложение для комфортного проживания или сдачи в аренду. Не требует дополнительных...
Galeo
420 000 €
Квартира в Будве, Черногория
87 м223
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!!! ШИКАРНАЯ КВАРТИРА С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ И ВИДОМ НА МОРЕ И ГОРЫ В ЧЕРНОГОРИИ НА ПЕРВОЙ ЛИНИИ! ПЛОЩАДЬ: 87 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОPИЯ: РАФАИЛОВИЧИ: ПЕРВАЯ ЛИНИЯ ЦЕНА: 420 000 еврo ЮPИДИЧЕCКOE СОПPOВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК ВНЖ (вид на жительство) Море в шаговой...
CULTURE international real estate agency
3 482 000 €
Вилла в Тивате, Черногория
338 м2433
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Представляем уникальную возможность приобрести элегантную виллу в престижном комплексе Botanica Residences в The Peaks Golf Residences, Luštica Bay. Эта просторная вилла с 3 спальнями и частным бассейном предлагает идеальное сочетание комфорта, приватности и захватывающих видов на Адриатическое море и гольф-поля (луны 3 и 4). Уединённая...
Mbroker
390 000 €
Вилла в Баре, Черногория
420 м2886
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
Дом общей площадью 420 м² расположен на участке площадью 382 м².
Дом имеет большой потенциал для круглогодичной сдачи в аренду, так как находится всего в 600 метрах от пляжа и в пяти минутах от центра города, а поблизости есть магазины, кафе и рестораны.
Дом расположен в очень тихом районе. Каждый этаж имеет отдельный вход....
First Realty
165 000 €
Вилла в Баре, Черногория
230 м2542
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Район Мирошица уютного города Сутоморе. Удаленность от городского пляжа около 1,2 км по прямой линии. Хорошая подъездная дорога, городские коммуникации, вода, электричество. Ближайшая инфраструктура в шаговой доступности. Территория дома огорожена.
Площадь участка 197м2. На участке расположен дом и паркинг.
Дом по структуре трехуровневый:...
Белый Слон
165 000 €
Квартира в Будве, Черногория
48 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!!
ШИКАРНАЯ КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ В БУДВЕ И ПРЯМЫМ ВИДОМ НА МОРЕ!!!
ПЛОЩАДЬ: 48 м2
Возможна продажа за рубли и BITCOIN!!
КВАРТИРА С ОЧЕНЬ ВЫСОКИМ АРЕНДНЫМ ПОТЕНЦИАЛОМ!!
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА
ЦЕНА: 165 000 евро
ЮРИДИЧЕСКОЕ...
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество. 
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%. 
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%. 
