С середины марта до третьей декады мая 2020-го въезд иностранцев в Черногорию был запрещён. Не зря: вскоре страна объявила себя corona-free. Летом полёты возобновились. Правда, осенью ограничения и запреты вернулись, а цены на недвижимость начали снижаться. Но черногорские риелторы не паникуют. Мнения профессионалов и последние черногорские тенденции в материале Prian.ru.
Ситуация на рынке: понижающий ценовой тренд
Пандемия сделала своё дело. Черногория в 2020 году не дождалась (во всяком случае, в нужном количестве) иностранных туристов, а туристический сектор приносит стране 20% ВВП.
Сильнее остальных пострадал курорт Херцег-Нови: в сезон число сделок с недвижимостью обвалилось на 90%. Власти постарались исправить ситуацию – на субсидии владельцам туристического жилья было выделено €3 млн, но эта сумма очевидно невелика, и на всех её не хватит.
Впрочем, на рынке недвижимости в Черногории не всё было просто и до пандемии: последние годы цены – по крайней мере по официальной статистике – стагнировали. Данные по рынку новостроек от государственного агентства Monstat: по итогам первого квартала 2020 года средняя стоимость объектов снизилась на 8,2% в годовом исчислении, по итогам второго – на 17,1%.
Динамика средних цен на рынке новостроек в Черногории (2017–2020 годы). Источник: Ceicdata.com
Из положительного. Вопреки кризису, а может и благодаря ему, программа экономического гражданства развивается всё активнее. (О её условиях читайте здесь и здесь.) Что важно: от заявителя требуется только один раз съездить в Черногорию – сдать биометрию и получить паспорт.
Как известно, программа допускает инвестиции только в отобранные властями проекты. Не все они кажутся безусловно привлекательными, что, в общем, не охлаждает спрос. Первые паспорта по программе были выданы ещё весной – среди получателей были и граждане РФ.
Кстати, Черногория остаётся едва ли не единственной страной, где россияне занимают первое место среди иностранцев по количеству приобретённой недвижимости. Это лидерство удерживается уже два десятилетия. Спрос, естественно, сосредоточен на побережье. Около 80% местной недвижимости, которой владеют россияне, расположено в курортных городах: Будве, Которе, Тивате – и в столице Подгорице.
«Средняя цена предложений на вторичном рынке снизилась на 10–12%»
Валерий Кондратюк, директор агентства недвижимости «Белый слон»
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество.
В строящихся зданиях сейчас можно получить не только рассрочку, но и скидку в 5–7%, а иногда и больше! На объектах, уже получивших акт сдачи в эксплуатацию (upotrebna dozvola), а также там, где отделочные работы близки к завершению, продавцы не так щедры, особенно если речь идёт о ликвидных небольших студиях (garsonjera) 22–35 кв. м и квартирах с одной спальней (jednosoban stan) 32–45 кв. м.
Во время карантина мы проводили сделки дистанционно: доверенность от одной стороны и присутствие другой. А когда приоткрылись границы – и в Черногорию вернулись покупатели!
Активизировались граждане бывшей Югославии – кто помнит прошлые кризисы и денежные знаки в 500 млрд динаров... Стремясь защитить сбережения, они покупают всё в десяти минутах ходьбы от моря – от бюджетных квартир до шикарных апартаментов и вилл на первой линии. Их инвестиционная стратегия отработана и проверена: купить в кризис, получать доход от сдачи в аренду, а со временем продать дороже.
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%.
Интересно, что если до 2020 года объекты чаще подбирали для отдыха, то сейчас ищут варианты для постоянного или по крайней мере длительного проживания. Осознавая опасности пандемии, чаще выбирают страны с мягким климатом и лояльным иммиграционным законодательством – не забывайте, что в Черногории ВНЖ выдают при покупке любого объекта.
Поэтому переезжают семьями, ищут места, где меньше риск заражения. То есть реже покупают в «тусовочных» районах (Будва, Бечичи, Рафаиловичи) и чаще – в недорогих посёлках Боко-Которской бухты, Баре, Сутоморе.
К началу пандемии сформировался отложенный спрос. Увы, с закрытием авиасообщения между Россией и Черногорией сделки совсем прекратились. Лишь с середины июня активизировались граждане Украины и Беларуси, были открыты чартеры, некоторые приезжали на своих машинах.
Покупателей из России и сейчас мало, хотя с 9 августа Черногория открыта для прямых рейсов. После открытия сообщения с Турцией россияне освоили линию Москва – Стамбул – Подгорица. В самолётах из Стамбула и обратно мест нет, хотя стоимость билета сейчас высока – от 50 тыс. руб.
Как мы знаем, многие россияне ждут открытия авиасообщения с Белградом, откуда до нас рукой подать. Такой авиабилет ориентировочно обойдётся дешевле – в 25–30 тыс. руб.
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%.
Многие ищут предложения с дисконтом, но пока массового обвала цен мы не видим. Количество горящих предложений не изменилось по сравнению с доковидной эрой.
Что действительно заметно: сейчас клиентов интересует недвижимость с собственным открытым пространством. Вырос спрос на дома, а также квартиры и таунхаусы, которые имеют собственный дворик или террасу. Чаще ищут варианты в небольших населённых пунктах.
Участники рынка выжидают, поэтому до весны 2021 года ощутимых изменений, скорее всего, не будет. Если к тому времени ситуация не прояснится, давление на продавцов усилится. Зато если откроются границы, большой отложенный спрос подтолкнёт цены вверх.
Что купить в Черногории?
368 000 €
Дом в Шушани, Черногория
260 м24
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.25.11.11149Люксовая вилла на побережье Адриатического моря в финишной отделке в комплексе с бассейном.
Ключевые параметры недвижимости
Площадь объекта: 260 м2
Площадь участка: 589 м2
Панорамный вид на море, горы и город
Два этажа
Кол-во спален: 4
Кол-во сан.узлов: 3
Расстояние до моря: 950 м
Внутренняя лестница
Паркинг
В...
DOO TradeGoria
103 404 €
Квартира в Баре, Черногория
37 м21
ВНЖ при покупке
Код объекта - 6.25.13.12792
Новый комплекс расположен в красивом районе Бара - Зеленый Пояс с видом на море в окружении хвойного лесаСтроительство завершится в конце 2025 годаВ составе комплекса подземный гараж, бассейн, управляющая компания с ресепшен и консьерж-сервисомВ здании всего 18 квартир различных планировок, с 1 спальней от 36 м2 до...
DOO TradeGoria
336 000 €
Вилла в Игало, Черногория
78 м222
ВНЖ при покупке
Продается дом, расположенный в центральной части Игало, районе Херцег-Нови.
Дом поделен на два апартамента с одной спальней, небольшой кухней, санузлом и террасой. Общая площадь дома 78кв.м., участка – 194кв.м.
Дом находится у набережной, в 50 метрах от моря, на участке есть парковочное место и гараж. Есть разрешение на строительство второго...
Antarex
115 000 €
Апартаменты в Дженовичах, Черногория
33 м211
ВНЖ при покупке
Продается отличная квартира в новом доме, в живописном курортном поселке Дженовичи. Квартира расположена на втором этаже малоквартирного дома. Планировка: гостиная с кухонной зоной, спальня, ванная комната, балкон. Есть частичный вид на море из спальни. Квартира меблирована и укомплектована бытовой техникой, установлены теплый пол и...
Antarex
535 700 €
Дом в Будве, Черногория
122 м299
ВНЖ при покупке
Продается семейный дом, расположенный в Ластва Грбальска, недалеко от знаменитого пляжа Яз. Площадь дома составляет 122 м², он расположен на двух этажах с большими открытыми террасами и балконами с прекрасным видом на горы и сад. Он состоит из девяти спален, двух кухонь и двух ванных комнат. Дом окружен земельным участком площадью 1150 м2 с...
Mercury Group
1 700 000 €
Вилла в Будве, Черногория
663 м25
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.728.9010
Представляем вам комфортную виллу в тихом и спокойном районе Будвы. Вилла окружена лесом и зеленью, а удалена всего 500 м от известного Славянского пляжа.
Планировка виллы:
Первый этаж гостиная с бильярдным залом (профессиональный бильярдный стол), винотека, рабочий кабинет, санузел, техническая комната.
Второй...
DOO TradeGoria
270 000 €
Дом в Херцег-Нови, Черногория
202 м233
Баошич дом с прекрасным видом на море. Дом состоит из трех этажей, гаража, большой террасы, двора.
Продаются две однокомнатные квартиры на первом этаже 47 м2 и 53 м2 (вид на море), однокомнатная квартира 78 м2 на втором этаже (с отличным видом на море), гараж 24 м2, терраса на гараже 80 м2. Площадь двора вокруг дома 453 м2 (окультуренный,...
Rivijera Nekretnine
220 000 €
Дом в Крашичах, Черногория
168 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 4.28.11.11992
Большой трехэтажный дом в 150 метрах от моря в районе Крашичи, Тиват.
Площадь дома 168м2.
Площадь участка 148м2.
Дом состоит из трех этажей, на каждый этаж отдельный вход.
Структура:
1 этаж: две спальни, ванная комната гостиная, кухня и терраса с видом на море.
2 этаж: кухня, две спальни, санузел и большая терраса...
DOO TradeGoria
80 000 €
Вилла в Сутоморе, Черногория
45 м211
Продается уютный дом с участком земли в Сутоморе. Расстояние до моря 700 метров, до пляжа 10 минут пешком.Площадь дома 45 кв.м, площадь участка - 105 кв.м. Структура дома включает прихожую, гостиную с кухней, спальню, ванную комнату и террасу. На втором этаже дома расположен чулан, а под домом есть кладовка для хранения. Ремонт был сделан в...
Antarex
85 000 €
Апартаменты в Дженовичах, Черногория
26 м2
ВНЖ при покупке
Продается квартира-студия в курортном поселке Дженовичи.
Площадь студии 23 кв.м. + 3 кв.м. балкон, сухая и светлая - 3 окна выходят на 2 стороны. Оборудована современной кухней и необходимой мебелью.
Также есть общий коридор, который закрывается на ключ.
В 100 метрах набережная, магазин, рестораны и автобусная остановка. До знаменитого...
Antarex
317 000 €
Квартира в Будве, Черногория
86 м222
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ПОТРЯСАЮЩАЯ И КОМФОРТНАЯ КВАРТИРА ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ В НОВОМ ДОМЕ В БУДВЕ!!! ПЛОЩАДЬ: 86 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВА: МАЙНИ ЦЕНА: 317 000 еврo ЮPИДИЧЕCКOE СОПPOВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК ВНЖ (вид на жительство) ПРОЕКТ: две спальни, две ванные комнаты,...
CULTURE international real estate agency
290 000 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
72 м222
ВНЖ при покупке
Продается квартира с двумя спальнями в Мажина 2, районе г. Тиват. Второй этаж нового четырехэтажного дома, общая площадь квартиры 72кв.м., занимает весь этаж. Планировка: гостиная с кухонной зоной, две спальни, две ванные комнаты, два балкона. Из каждой комнаты открывается вид на Тиватский залив, на окнах установлены жалюзи и москитные сетки. В...
Antarex
123 000 €
Квартира в Будве, Черногория
42 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ОТЛИЧНАЯ УЮТНАЯ КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ В БУДВЕ!!!
ПЛОЩАДЬ: 42 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВА: БИЕЛИ ДО
ЦЕНА: 123 000 еврo
ЮPИДИЧЕCКOE СОПPOВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК
ВНЖ (вид на жительство)
Натуральные полы и межкомнатные двери
ПРОЕКТ: одна...
CULTURE international real estate agency
585 000 €
Дом в Бечичи, Черногория
160 м22
ВНЖ при покупке
Современный дом в Бечичах, недалеко от города Будва.
Площадь дома составляет 160 м2, а площадь участка, на котором он расположен, – 340 м2.
План дома:
на первом этаже находится кухня, совмещенная с просторным залом, ванная комната, выход на террасу с бассейном;
на втором этаже находятся две спальные комнаты, две ванные комнаты и две...
Mercury Group
73 000 €
Дом в Баре, Черногория
66 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 4.25.11.11783
Трехэтажный легальный дом с видом на море в Шушини, Бар
Характеристики дома:
- площадь дома 66м2+ гараж 42м2 гаражом + террасы
- площадь земельного участка 200м2
Структура дома:
На первом этаже гараж и отдельное помещение.
На втором просторная терраса, которую можно перестроить в квартиру 40м2.
На третьем этаже...
DOO TradeGoria
100 000 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
36 м21
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Структура квартиры: 1 комната, 1 санузел, терраса, кладовая.
Удобства: НОВОСТРОЙКА. ВИД НА ГОРЫ И МОРЕ! Новый ремонт. Стильный и современный интерьер. Дорогая мебель и техника. Лифт.Сплит-система, бойлер. Управляющая компания. Квартира полностью укомплектована для проживания и сдачи в аренду!
Расположение:
7 минут пешком до моря, где...
GATE Realty
58 000 €
Дом в Сутоморе, Черногория
114 м232
ВНЖ при покупке
Сутоморе, район Брца.
Половина дома площадью 114м2 (с террасами) + гараж 13м2.
Участок общей площадью 147м2.
Дом под полную реконструкцию.
Есть подключения к воде и электричеству.
На данный момент внизу кухня-гостиная, ванная, наверху три спальни и одна ванная.
В свидетельстве о собственности вписан один этаж дома и гараж.
Montenegro Prospects
500 000 €
Поместье в Никшиче, Черногория
350 м21142
ВНЖ при покупкеУдалённая сделка
7006. Область Никшич, местность Кута. В 18 км от центра города Никшич, в 6 км от большого рыбного озера Ливеровичи – большое именье на 680 метров высоты над морем: участок земли 51.000 кв м (5,1 ГА) со строениями. Участок огражден по периметру (каменная и сетчатая), имеет автоматические въездные ворота, сад, огород, поливные земли....
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
83 200 €
Квартира в Баре, Черногория
52 м2211
ВНЖ при покупкеУдалённая сделка
8020. г. Бар, центр города.
Квартира на 3 этаже пятиэтажного дома.
Площадь квартиры 52 кв м: кухня-гостиная, ванная комната, спальная комната, балкон. Без лифта. Квартире необходим ремонт (6 лет ни кто не проживал). Стоимость 83.200 евро (1600 евро/кв м) + 3% комиссия фирме.
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
133 000 €
Дом в Никшиче, Черногория
150 м2642
ВНЖ при покупкеУдалённая сделка
8090. Кочани, Никшички округ. В близи большого рыбного озера Крупац ( 1 км) и центра города Никшич (3,5 км) расположено домовладение: двухэтажный дом в основе 80 кв м (всего 150 кв м) и двухэтажное подсобное помещение с гаражем и помещениями для животных корма общей площадью 80 кв м.
На первом этаже жилого здания находятся крытая терраса,...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество. 
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%. 
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%. 
