С середины марта до третьей декады мая 2020-го въезд иностранцев в Черногорию был запрещён. Не зря: вскоре страна объявила себя corona-free. Летом полёты возобновились. Правда, осенью ограничения и запреты вернулись, а цены на недвижимость начали снижаться. Но черногорские риелторы не паникуют. Мнения профессионалов и последние черногорские тенденции в материале Prian.ru.
Ситуация на рынке: понижающий ценовой тренд
Пандемия сделала своё дело. Черногория в 2020 году не дождалась (во всяком случае, в нужном количестве) иностранных туристов, а туристический сектор приносит стране 20% ВВП.
Сильнее остальных пострадал курорт Херцег-Нови: в сезон число сделок с недвижимостью обвалилось на 90%. Власти постарались исправить ситуацию – на субсидии владельцам туристического жилья было выделено €3 млн, но эта сумма очевидно невелика, и на всех её не хватит.
Впрочем, на рынке недвижимости в Черногории не всё было просто и до пандемии: последние годы цены – по крайней мере по официальной статистике – стагнировали. Данные по рынку новостроек от государственного агентства Monstat: по итогам первого квартала 2020 года средняя стоимость объектов снизилась на 8,2% в годовом исчислении, по итогам второго – на 17,1%.
Динамика средних цен на рынке новостроек в Черногории (2017–2020 годы). Источник: Ceicdata.com
Из положительного. Вопреки кризису, а может и благодаря ему, программа экономического гражданства развивается всё активнее. (О её условиях читайте здесь и здесь.) Что важно: от заявителя требуется только один раз съездить в Черногорию – сдать биометрию и получить паспорт.
Как известно, программа допускает инвестиции только в отобранные властями проекты. Не все они кажутся безусловно привлекательными, что, в общем, не охлаждает спрос. Первые паспорта по программе были выданы ещё весной – среди получателей были и граждане РФ.
Кстати, Черногория остаётся едва ли не единственной страной, где россияне занимают первое место среди иностранцев по количеству приобретённой недвижимости. Это лидерство удерживается уже два десятилетия. Спрос, естественно, сосредоточен на побережье. Около 80% местной недвижимости, которой владеют россияне, расположено в курортных городах: Будве, Которе, Тивате – и в столице Подгорице.
«Средняя цена предложений на вторичном рынке снизилась на 10–12%»
Валерий Кондратюк, директор агентства недвижимости «Белый слон»
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество.
В строящихся зданиях сейчас можно получить не только рассрочку, но и скидку в 5–7%, а иногда и больше! На объектах, уже получивших акт сдачи в эксплуатацию (upotrebna dozvola), а также там, где отделочные работы близки к завершению, продавцы не так щедры, особенно если речь идёт о ликвидных небольших студиях (garsonjera) 22–35 кв. м и квартирах с одной спальней (jednosoban stan) 32–45 кв. м.
Во время карантина мы проводили сделки дистанционно: доверенность от одной стороны и присутствие другой. А когда приоткрылись границы – и в Черногорию вернулись покупатели!
Активизировались граждане бывшей Югославии – кто помнит прошлые кризисы и денежные знаки в 500 млрд динаров... Стремясь защитить сбережения, они покупают всё в десяти минутах ходьбы от моря – от бюджетных квартир до шикарных апартаментов и вилл на первой линии. Их инвестиционная стратегия отработана и проверена: купить в кризис, получать доход от сдачи в аренду, а со временем продать дороже.
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%.
Интересно, что если до 2020 года объекты чаще подбирали для отдыха, то сейчас ищут варианты для постоянного или по крайней мере длительного проживания. Осознавая опасности пандемии, чаще выбирают страны с мягким климатом и лояльным иммиграционным законодательством – не забывайте, что в Черногории ВНЖ выдают при покупке любого объекта.
Поэтому переезжают семьями, ищут места, где меньше риск заражения. То есть реже покупают в «тусовочных» районах (Будва, Бечичи, Рафаиловичи) и чаще – в недорогих посёлках Боко-Которской бухты, Баре, Сутоморе.
К началу пандемии сформировался отложенный спрос. Увы, с закрытием авиасообщения между Россией и Черногорией сделки совсем прекратились. Лишь с середины июня активизировались граждане Украины и Беларуси, были открыты чартеры, некоторые приезжали на своих машинах.
Покупателей из России и сейчас мало, хотя с 9 августа Черногория открыта для прямых рейсов. После открытия сообщения с Турцией россияне освоили линию Москва – Стамбул – Подгорица. В самолётах из Стамбула и обратно мест нет, хотя стоимость билета сейчас высока – от 50 тыс. руб.
Как мы знаем, многие россияне ждут открытия авиасообщения с Белградом, откуда до нас рукой подать. Такой авиабилет ориентировочно обойдётся дешевле – в 25–30 тыс. руб.
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%.
Многие ищут предложения с дисконтом, но пока массового обвала цен мы не видим. Количество горящих предложений не изменилось по сравнению с доковидной эрой.
Что действительно заметно: сейчас клиентов интересует недвижимость с собственным открытым пространством. Вырос спрос на дома, а также квартиры и таунхаусы, которые имеют собственный дворик или террасу. Чаще ищут варианты в небольших населённых пунктах.
Участники рынка выжидают, поэтому до весны 2021 года ощутимых изменений, скорее всего, не будет. Если к тому времени ситуация не прояснится, давление на продавцов усилится. Зато если откроются границы, большой отложенный спрос подтолкнёт цены вверх.
Что купить в Черногории?
140 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
47 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Квартиры с 1 спальней на 1 линии моря в пос. Биела — идеальная локация — никаких горок, не надо переходить магистральную дорогу и море в 2 шагах от дома.
Доступны 5 квартир с 1 спальней, площадью от 35 до 47 м2. Все квартиры меблированы и имеют высокий арендный потенциал благодаря локации.
В пешей доступности имеется вся...
DOO "Monteonline"
1 000 000 €
Вилла в Херцег-Нови, Черногория
126 м2434
Удалённая сделка
ВИЛЛА В СТИЛЕ МИКОНОСА С СОБСТВЕННЫМ ПРИЧАЛОМ
Эта великолепная двухэтажная вилла, выполненная в стиле Миконоса, расположена на живописном побережье Адриатического моря и оборудована собственным причалом. Стиль Миконоса идеален для тех, кто желает создать в своем доме атмосферу спокойствия, чистоты и природной красоты, в сочетании с...
Well Done
210 000 €
Квартира в Баре, Черногория
75 м222
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ!
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ!
УЮТНАЯ КВАРТИРА С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ В ЖИЛОМ КОМПЛЕКСЕ НА ПЕРВОЙ БЕРЕГОВОЙ ЛИНИИ В ЖИВОПИСНОМ ПОСЕЛКЕ ДОБРА ВОДА
ПЛОЩАДЬ: 75 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БАР: ДОБРА ВОДА
СТОИМОСТЬ: 210...
CULTURE international real estate agency
112 500 €
Квартира в Улцине, Черногория
75 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 8.29.13.11752Квартира с 2 спальнями в строящемся комплексе с бассейном в пешей доступности от самого большого пляжа в Черногории, город Ульцинь.
Этаж – 2, 3. (есть лифт)
Площадь квартиры – 75 м2
Квартира состоит из коридора, гостиной совмещенной с кухней, двух спален спален, двух санузлов и террасы.
Качественные строительные и...
DOO TradeGoria
220 000 €
Квартира в Будве, Черногория
62 м221
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!
ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE
НОВАЯ КВАРТИРА С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ И ВИДОМ НА БУДВАНСКУЮ РИВЬЕРУ!!
*до моря пятьсот метров
*хорошая цена
ПЛОЩАДЬ: 2/62 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВА: БЕЧИЧИ
СТОИМОСТЬ: 220 000...
CULTURE international real estate agency
140 000 €
Дом в Кримовице, Черногория
67 м221
ВНЖ при покупке
Продается небольшой дом в живописном поселке Кримовица.
Общая площадь дома - 93 м2.
Внутренняя - 67 м2.
Площадь участка - 169 м2.
Структура первого этажа - просторная прихожая, кухня-столовая, ванная, спальня, гардеробная.
Второй этаж - не завершенная мансарда.
Дом 2019 года постройки, новый качественный ремонт, полностью оборудован всей бытовой...
Montenegro Prospects
159 000 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
62 м2
ВНЖ при покупке
Продаётся новая однокомнатная квартира площадью 62 м² в жилом комплексе Anatolia 2 в Бечичи.
Квартира расположена на 1 этаже здания с лифтом и занимает общую площадь 62 м².
По планировке состоит из одной спальни, гостиной, кухни с обеденной зоной, ванной комнаты, коридора и террасы.
Жилой комплекс «Anatolia 2» представляет собой...
Amfora Real Estate
850 000 €
Дом в Перасте, Черногория
160 м255
ВНЖ при покупке
Дом состоит из двух уровней, первый этаж и высокий чердак.
Жилая площадь 160м2 и участок 386м2. Дом состоит из 5 квартир, на первом этаже площадью 90 м2 расположены 3 квартиры-студии с ванной комнатой и кухней, приспособленные для сдачи в туристическую аренду. Второй этаж имеет площадь 70м2 и разделен на две квартиры. Все квартиры имеют...
Montenegro Prospects
3 500 000 €
Вилла в Дженовичах, Черногория
647 м21047
Продается вилла класса люкс с панорамными видами в живописном поселке Дженовичи. Вилла расположена на участке площадью 1628 кв.м. Площадь виллы 647 кв.м., площадь бассейна 51 кв.м. Вилла расположена на холме, что обеспечивает шикарный вид, который не возможно закрыть.
На нулевом этаже находится щитовая, бойлерная с системой для солнечных...
NV-COMPANY
165 000 €
Квартира в Бечичи, Черногория
76 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.13.12333Фактическая площадь: 76 кв.м., включая не вписанную в документах часть террасы около
25 кв.м. – гратис
Зарегистрированная площадь в документах: 51 кв.м.
До моря: 800м.
Этаж: по высоте соответствует 2-му русскому. (высокое приземле)
Цена: 180 000 евро В цену включено паркинг-место в крытом гараже стоимостью около
20...
DOO TradeGoria
285 000 €
Дом в Баре, Черногория
150 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 4.25.11.12073
Двухэтажный дом с участком в районе Ратац, Бар.
Площадь дома 150 м2.
Площадь участка 450 м2.
Структура:
1 этаж: коридор, большая гостиная, санузел и терраса.
2 этаж: 4 спальни и терраса.
Коммуникации: городская вода, электричество.
Дом меблирован.
В доме установлена печь для обогрева зимой.
Паркинг перед домом на...
DOO TradeGoria
85 000 €
Дом в Баре, Черногория
144 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 9.25.11.13026
Продаётся каменный дом в средиземноморском стиле с видом на море СутомореУникальный объект с характером и потенциалом в зелёной части курорта
Локация: Сутоморе, ЧерногорияТип: каменная недвижимость в традиционном стилеПлощадь участка: 366 м²Общая площадь дома: 144 м²Основание дома: 72 м² + дополнительное строение 16...
DOO TradeGoria
150 000 €
Дом в Сутоморе, Черногория
99 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 5.25.11.12437
Легальный Дом в Сутоморе общей площадью 99 м² на земельном участке 360 м2, 650 метров до моря!
Структура дома: коридор, гостиная, две спальни, кухня столовая, терраса.
Вся мебель и техника в доме новые
Дом после ремонта.
Городская вода и городская канализация, дом легальный
На участке растут: инжир, апельсин,...
DOO TradeGoria
85 000 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
24 м21
ВНЖ при покупке
Уютная студия на первом этаже нового дома в Бечичи. Район активно развивается, рядом престижные жилые комплексы.Чистая, сухая и тёплая квартира - готова к проживанию или сдаче в аренду. До пляжа Бечичи - 5 минут пешком, ровный путь без подъемов.Площадь квартиры 24 кв.м. Состояние отличное, с мебелью и техникой, все остается новому владельцу....
Antarex
520 000 €
Дом в Которе, Черногория
120 м2
ВНЖ при покупке
Недвижимость Черногории
Продается дом площадью около 120 м² (зарегистрировано 106 м²), расположенный на привлекательном участке в районе Шкальяри, Котор, всего в 350 метрах от моря.
На верхнем этаже находится двухкомнатная квартира площадью 80 м², а на первом этаже – однокомнатная квартира площадью 45 м².
Недвижимость расположена на трех...
Amfora Real Estate
339 900 €
Квартира в Бечичи, Черногория
84 м23
ВНЖ при покупке
Описание
Ключевые параметры:
Локация: Бечичи
Тип недвижимости: квартира
Площадь: 84 м²
Этаж: 5
Количество спален: 3
Количество санузлов: 2
Вид: на море и горы
Дополнительные параметры:
Лифт
Подземный паркинг
Бассейн на крыше
Система видеонаблюдения и охраны
Ресепшен
Мебель и бытовая техника:
Квартира полностью меблирована и оснащена...
Tradegoria Global Estate
3 000 000 €
Вилла в Которе, Черногория
405 м253
Онлайн-показ
Продается великолепная вилла класса люкс в первом ряду от моря в поселке Стрп, муниципалитет Котор.
Вилла площадью 405 м2 состоит из трех уровней. Общая площадь участка 827 м2, двор вокруг здания 597 м2.
Структура виллы:
Первый этаж: гараж на 4 машины, кладовая, техническое помещение, тренажерный зал, сауна и санузел.
Первый этаж:...
Rivijera Nekretnine
333 000 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
52 м2211
Объект под сдачу
Апартаменты в строящемся комплексе высшего класса в новом районе Тивата. Здание спроектировано по всем мировым стандартам для отелей 5*. Комплекс будет состоять из двух отдельно стоящих зданий. Каждое здание оборудовано зоной отдыха и бассейном на крыше. Имеется подземный паркинг на 104 места, тренажерный зал и СПА-центр.
Этот отель знаменует...
VALUE.ONE
185 000 €
Квартира в Которе, Черногория
58 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ESTAТЕ.СЧАCТЬЕ
КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ И ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА ГОРЫ И МОРЕ В ДОБРОТЕ!
ПЛОЩАДЬ: 58 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: КОТОР: ДОБРОТА
СТОИМОСТЬ: 185 000 евро
БЕСПЛАТНОЕ ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК...
CULTURE international real estate agency
315 000 €
Дом в Сутоморе, Черногория
220 м25
ВНЖ при покупке
Код объекта - 4.25.11.10615
Дом с шестью квартирами в Заградже, Бар
Характеристики дома:
- двухэтажный дом 360м2
- земельный участок 300м2
Структура дома:
- на первом этаже находится техническое помещение и небольшой апартамент студия
- на втором этаже две квартиры с отдельными спальнями
- на третьем этаже квартира с отдельной спальней и...
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество. 
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%. 
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%. 
