Лайфхаки для владельцев курортных квартир: как оценить перспективы сдачи в аренду

Об авторе: Эрик Розенфельд консультант по доходной недвижимости Эрик Розенфельд

Задать вопрос

Многие покупатели курортной недвижимости за рубежом мечтают периодически жить в своей новой квартире, а в остальное время сдавать её в краткосрочную аренду, обеспечивая себе пассивный доход.

Если именно таков ваш план, то перед тем, как покупать квартиру, стоит выяснить следующее.

1. Разрешена ли вообще краткосрочная аренда и требуется ли сертификат/лицензия для такого рода деятельности там, где вы планируете приобретать недвижимость?
2. Кто будет заниматься арендой вашей квартиры, на каких условиях и как правильно выбрать агента для этой цели?
3. Какие местные налоги вы будете платить с такого дохода?
4. Как определить реальную арендную стоимость вашей будущей квартиры?

По первому и третьему пунктам много полезной информации на портале Prian.ru (например, здесь собраны регионы, в которых есть ограничения на сдачу жилья посуточно. – прим. ред.). В этой статье я расскажу, как правильно выбрать агентство для краткосрочной аренды, как оценить рынок в конкретном городе и какую важную информацию вы можете почерпнуть на сайтах airbnb и booking.

Как оценить рынок

Если вы планируете сдавать свою квартиру в аренду, то стоит выяснить, сколько похожих вариантов уже имеется на рынке. Сложно оценить спрос, но можно по крайней мере понять, с кем вам предстоит конкурировать. Если бы вы открывали, скажем, кафе или магазин в своём городе, вы бы наверняка сначала изучили рынок (конкуренция, уровень цен, ассортимент и так далее). И лишь потом принимали бы решение об инвестициях в новый бизнес. Верно?

Самый простой способ получить некоторое представление о рынке арендного жилья – зайти на booking.com, выбрать локацию и произвольный период аренды. Возьмём, например, два варианта – февраль 2020-го (низкий сезон) и июль следующего года (высокий сезон) – и попробуем снять квартиру на одну неделю.

Вот сколько квартир на данный момент (подборка сделана в середине декабря 2019 года) свободны и предлагаются в аренду (я выбрал несколько популярных и недорогих курортных городов).

При выборе на booking я отсекал отели (хотя и они являются потенциальными конкурентами) и оставлял только «апартаменты/квартиры».

Таким образом, уже сейчас в этих городах предлагаются в аренду сотни квартир, причём из этих четырёх городов Батуми идёт с феноменальным отрывом. Сравнительно небольшие цифры в Аланье, скорее всего, связаны с тем, что в Турции действуют серьёзные ограничения на краткосрочную аренду.

Очевидно, что количество сдаваемых летом квартир увеличится ближе к сезону, но и эти цифры заставляют задуматься (я не считал еще airbnb, а есть собственники, которые рекламируют себя только на этой платформе, так что общие цифры будут ещё выше).

Booking и airbnb являются основными «поставщиками» арендаторов, поэтому логично, что и ваша будущая квартира появится там. Я не вижу ни одной реальной причины не публиковать предложение на самых популярных платформах в мире, кроме желания уйти от налогов (да, booking передаёт данные об арендном доходе в налоговую службу страны, где квартира сдаётся).

Как обойти конкурентов

Добавив свою квартиру на портал, мы оказываемся в конце длинной очереди. Перед нами сотни объектов, многие из которых уже имеют высокие оценки и большое количество положительных отзывов, то есть привлекают внимание арендатора в первую очередь.

Все мы пользовались этими сайтами и знаем, что никто не будет листать десятки страниц с предложениями в надежде найти в конце списка, на 20-30-й странице, именно свою квартиру. Так ведь?

Тогда возникает вопрос: как пробиться вперед? Тут можно обратиться к опыту продвижения в поисковиках типа Google или Yandex. Принцип такой же: либо вы платите деньги (в случае booking – более высокую комиссию), что означает существенную потерю в доходности, либо рассчитываете на медленный органический рост.

Для обеспечения последнего решающими являются три фактора: арендная загруженность, средняя оценка и количество отзывов. Эти порталы двигают вас наверх органически, только если вы добились постоянной загрузки и хороших отзывов. Процесс продвижения вашей квартиры в топ может занять от 6 до 12 месяцев и в случае, если вы найдёте способ привлечь внимание к своей квартире среди сотен похожих вариантов. Такой способ есть, и он очень простой – снижение арендной ставки.

Если ваш план – купить стандартную двушку за €50–70 тыс. и сдавать её в диапазоне €50–100 в сутки (в зависимости от сезона и продолжительности аренды), то на первое время вам придётся опуститься по цене вниз. Сначала вы будете  конкурировать с хостелами по восемь коек в комнате, чтобы на их фоне выглядеть подарком и обеспечить как заполняемость, так и хорошие оценки с отзывами. Только таким образом вы сможете начать двигаться наверх в списке квартир.

Всё это время, пока пробираетесь мимо сотен конкурентов, вы должны мириться либо с крайне редкой заполняемостью, либо с низкой доходностью.

Есть ещё один способ продвижения объекта, который тоже приведёт к снижению доходности, – повышенная комиссия порталу. Стандартная ставка booking составляет 15% от суммы аренды, её платит собственник недвижимости, то есть вы. Таким образом, €50 на букинге означают €42,5, которые выплачиваются вам. Если вы хотите, чтобы ваша квартира попала в топ, будьте готовы отдать до 30% от арендной цены вместо стандартных 15%.

Airbnb берет 3% с вас и ещё порядка 12% с арендатора. Таким образом, те, кто готов платить за квартиру €50 в сутки, всё равно вам лично принесут примерно те же €42,5.

И не забывайте о налогах на доходы от аренды. Их можно пытаться не платить, но рано или поздно вы попадётесь. Последствия могут быть разными. Штраф как минимум, запрет на въезд в ЕС в худшем случае.

Недорогие квартиры у моря

90 360 €

Квартира в Батуми, Грузия

102 м² 4 3 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира в белом каркасе – ЖК Accent Home, Батуми Прекрасная возможность приобрести квартиру в современном жилом комплексе Accent Home в Батуми! Жилье в белом каркасе — идеальный вариант для реализации индивидуального проекта с нуля. Характеристики квартиры: Площадь: 102,4 м² Этаж: 25 / 28 Комнаты: 4...

BD Group

79 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

46 м² 2 1 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1Этаж: 7, , 46m², €79,000Представьте, как вы просыпаетесь каждое утро и любуетесь потрясающей панорамой Средиземного моря, всего в двух шагах от чистейшего пляжа Инджекум. Расположенный в популярном районе Авсаллар, этот проект предлагает непревзойденный образ жизни, сочетающий роскошь и комфорт. Этот элегантный девятиэтажный...

LUXURY ESTATE TURKEY

85 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

130 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит

️О квартире: планировка 2+1, площадь 130 кв.м., расположена на 3 этаже, имеет 2 балкона, 1 санузел. В квартире есть сантехника, кухонный гарнитур, люстры и точечное освещение, напольное покрытие – керамогранит. На одном из балконов расположен камин. Квартира продаётся с мебелью и бытовой техникой. Северный фасад. ️О комплексе:...

GLOBAL ESTATE

89 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

60 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартира со стильным дизайном в Аланье, Каргыджак, с видом на природу Эта уютная квартира расположена в одном из самых живописных районов Аланьи — Каргыджаке, известном своими зелёными пейзажами и горными видами. Район отличается застройкой высокого качества, приятной атмосферой и популярностью среди отдыхающих благодаря чистым пляжам с Голубым...

TEKCE

100 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

55 м² 2 1 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1Этаж: 2, , 55m², €100,000Окунитесь в мир непревзойденной элегантности и современного комфорта в самом сердце оживленного района Кызлар Пынары в Алании. Эти потрясающие апартаменты 1+1, расположенные в комплексе, — настоящая жемчужина, сочетающая в себе роскошь и практичность. Расположенный всего в 500 метрах от первозданного...

LUXURY ESTATE TURKEY

79 750 €

Квартира в Алании, Турция

55 м² 2 1 1

Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

• Квартира: 1+1 • Площадь: 55 m² • Цена: 79 750 евро • Спальня: 1 • Гостиная: 1 • Ванная комната: 1 • Балкон: 1 • Дом: 3 этаж / 5 этажей • Год постройки: 2024 г. — Характеристика: • Беседка • Зона для барбекю • Детская игровая площадка •...

Maxxproperty. Hekimoglu construction

82 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

56 м² 2 1 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1Этаж: 1, , 56m², €82,000Добро пожаловать в мир, где роскошь сочетается с спокойствием, в этой потрясающей резиденции, расположенной в живописном прибрежном месте. Расположенная всего в 2 километрах от сверкающего моря, эта недвижимость предлагает исключительный образ жизни, сочетающий современный стиль и природную красоту....

LUXURY ESTATE TURKEY

67 000 €

Квартира в Авсалларе, Турция

43 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Двухкомнатная квартира в современном комплексе Exodus Garden в Авсалларе. Предлагаем к продаже двухкомнатную квартиру площадью 43 м2, расположенную на 3-м этаже 8-этажного дома, 2021 года постройки. Планировка квартиры включает в себя гостиную американского типа (совмещена с кухней), одна спальная комната, ванная комната и балкон. Квартира...

TURKEY INVEST PROPERTY

66 000 €

Квартира в Алании, Турция

55 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Новая квартира 1+1 в районе Махмутлар в 450 м . от моря. Квартира находится на 2 этаже 55 кв.м. площадь. На территории дома открытый бассейн, сауна, фитнес. Стоимость 66.000 евро

NV-COMPANY

61 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

55 м² 2 1 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1Этаж: 3, , 55m², €61,000Добро пожаловать в дом вашей мечты, расположенный в очаровательном районе Каргыджак в Алании. Эти изысканные апартаменты предлагают роскошный образ жизни, комфорт и широкие возможности. Расположенные всего в 400 метрах от чистейшего пляжа и всего в 25 минутах от аэропорта, эти апартаменты предлагают...

LUXURY ESTATE TURKEY

79 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

65 м² 2 1 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1Этаж: 4, , 65m², €79,000Окунитесь в мир роскоши и комфорта, остановившись в этих изысканных апартаментах, расположенных в оживленном районе Махмутлар в Алании. Идеальное расположение всего в 200 метрах от магазинов, в 13 километрах от оживленного центра города и в 850 метрах от чистейших пляжей, делает эти апартаменты идеальным...

LUXURY ESTATE TURKEY

88 000 €

Апартаменты в Варне, Болгария

90 м² 3 2 1

Здание сдано в эксплуатацию - АКТ 16! iBG Property предлагает Вашему вниманию трехкомнатную квартиру в районе Виница. Квартира имеет площадь 90 квадратных метров и расположена на первом этаже. Состоит из: коридора, гостиной с кухонным уголком, двух отдельных спален, совмещенного санузла и террасы. Квартира предлагается под БДС с большой...

IBG Property

89 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

60 м² 2 1 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1Этаж: 2, , 60m², €89,000Откройте для себя воплощение роскоши в Алании, расположившись в очаровательном районе Тосмур. Этот изысканный комплекс предлагает уникальное сочетание современной элегантности и удобства, что делает его идеальным выбором для тех, кто ищет роскошный образ жизни. Идеальное расположение всего в 100 метрах от...

LUXURY ESTATE TURKEY

67 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

55 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартира с видом на море в жилом комплексе в Аланье, Махмутлар Махмутлар, один из самых развитых районов Аланьи, славится богатой социальной инфраструктурой. В этом районе имеется множество удобств, которые позволяют жителям легко удовлетворять все свои потребности. Квартира в Аланье, Анталия, находится в комплексе, состоящем из одного блока, с...

TEKCE

93 500 €

Квартира в Алании, Турция

51 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Агентство недвижимости «MAXXPROPERTY» предлагает Вашему вниманию квартиру в жилом комплексе, который расположен в самом динамично развивающемся районе Махмутлар города Аланья. Прекрасный климат, великолепная природа, качественные продовольственные продукты, уникальная архитектура - делают этот регион самым излюбленным местом отдыха...

Maxxproperty. Hekimoglu construction

53 705 €

Квартира в Батуми, Грузия

31 м² 1 1 1

ГОРЯЧЕЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ для инвесторов! В продаже шикарная студия в инвестиционном комплексе премиум-класса! Комплекс предназначен для сдачи в аренду, то есть сам владелец апартаментов может проживать в них до 60 дней в году. Возможен также вариант выгодной перепродажи через 1-2-3 года после сдачи. Ожидаемая дата сдачи – декабрь 2027...

BD Group

95 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

56 м² 2 1 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1, 56m², €95,000 Квартира, 2+1 (Duplex), 113m², €350,000 Квартира, 3+1 (Duplex), 121m², €400,000Добро пожаловать в дом вашей мечты в самом сердце Алании, Анталья! Эти потрясающие апартаменты, расположенные в оживленном районе Махмутлар, предлагают непревзойденный уровень жизни всего в нескольких шагах от основных удобств и...

LUXURY ESTATE TURKEY

62 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

50 м² 2 1 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1Этаж: 3, , 50m², €62,000Добро пожаловать в замечательную возможность насладиться современной жизнью в самом сердце Махмутлара, Аланья. Этот полностью меблированный дом — настоящая жемчужина, обещающая комфорт и удобство. Расположенный всего в 650 метрах от первозданного побережья, этот жилой комплекс идеально подходит для тех,...

LUXURY ESTATE TURKEY

74 000 €

Квартира в Алании, Турция

90 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Квартира расположена в районе Демирташ, любимом районе Алании, в 3 км от центра Алании и в 700 м от пляжа Клеопатры. Расположенная на 3-м этаже 3-этажного здания, квартира имеет чистую полезную площадь 90 м2 и продается полностью меблированной. Пожалуйста, свяжитесь с нами для получения подробной информации и альтернативных вариантов.

PRO TEAM ESTATE

66 095 €

Квартира в Батуми, Грузия

35 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира в инвестиционном комплексе премиум-класса в Батуми от проверенного застройщика с хорошей репутацией. Комплекс предназначен для сдачи в аренду, то есть сам владелец апартаментов может проживать в них до 60 дней в году. Возможен также вариант выгодной перепродажи через 1-2-3 года после сдачи. Управляющая компания – международная...

BD Group

Посмотреть ещё 1623 похожих объекта

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Как найти помощника

Теперь поговорим об агентствах недвижимости, которые занимаются краткосрочной арендой или по крайней мере предлагают свои услуги в этой сфере (как правило, при покупке квартиры, если вы сразу говорите, что цель – сдача в краткосрочную аренду, агент выражает полную готовность в этом помогать).

Мне видится, что компания, успешно занимающаяся краткосрочной арендой квартир своих клиентов, должна делать это официально. А значит, легко может предоставить вам доказательства своей успешной работы. Несколько ссылок на их объекты в booking или airbnb расставят все точки над i.

По этим объектам вы сможете сразу понять, как давно компания занимается этим бизнесом, каков уровень её сервиса (отзывы и оценки) и по каким ценам они сдают квартиры, аналогичные той, что вы планируете купить. В дальнейшем вы сможете следить за тем, как сдаётся ваша квартира на этих сайтах, что особенно важно, когда вы находитесь за тысячи километров от своей собственности.

Если агентство не публикует арендные квартиры на этих порталах, а, по их словам, «сдаёт знакомым» или «через социальные сети», то я бы на постоянный приток денег с аренды не рассчитывал. К тому же, скорее всего, они не платят налоги, поэтому рискуют попасться, со всеми вытекающими и для вас последствиями.

Те, кто занимается краткосрочной арендой более чем одной-двух квартир, знают, что это тяжёлый труд. Дело не только в том, что нужно постоянно заселять и выселять туристов, собирать и отдавать залоги, докупать всякую всячину типа туалетной бумаги и лампочек… К сожалению, арендаторы часто воспринимают агента как бесплатного гида-консультанта-помощника по широкому кругу вопросов и дёргают его периодически.

Всё это, очевидно, работа совсем иного плана, чем при сдаче в долгосрочную аренду, поэтому и стоит она больше. Обычная ставка риэлтора при поиске жильца на долгий срок – 9–10% от годовой суммы аренды или комиссия в размере платы за один месяц. А в случае краткосрочной аренды компания, которая берёт на себя заботы о вашей квартире, попросит до 30% от вашего чистого дохода.

Зная всё это, вы достаточно точно посчитаете, на какую доходность можете рассчитывать, определите, способно ли конкретное агентство вам эту прибыль обеспечить, а значит, примете взвешенное решение, основанное на расчётах, а не на эмоциях или заверениях продавца.

И последний момент. Всё больше покупателей недвижимости за рубежом хотят получить гарантии доходности. Иными словами, если агентство или застройщик заверяет, что квартира будет сдаваться по такой-то цене и принесёт такой-то доход, то вполне логично спросить: «А готовы ли вы гарантировать мне, прописав это в контракте, хотя бы половину обещанной доходности? Раз вы говорите, что сможете обеспечить заполняемость моей квартиры, то давайте и пропишем хоть какие-то гарантии».

Брали бы они на себя гарантии, может, и не пришлось бы собирать информацию на booking и airbnb, считать и сравнивать… Но в большинстве случаев продавец и агент не принимают на себя никаких обязательств. Все риски достаются вам. Поэтому берём калькулятор и считаем.

Условия цитирования материалов Prian.ru