Лайфхаки для владельцев курортных квартир: как оценить перспективы сдачи в аренду

Об авторе: Эрик Розенфельд консультант по доходной недвижимости Эрик Розенфельд

Задать вопрос

Многие покупатели курортной недвижимости за рубежом мечтают периодически жить в своей новой квартире, а в остальное время сдавать её в краткосрочную аренду, обеспечивая себе пассивный доход.

Если именно таков ваш план, то перед тем, как покупать квартиру, стоит выяснить следующее.

1. Разрешена ли вообще краткосрочная аренда и требуется ли сертификат/лицензия для такого рода деятельности там, где вы планируете приобретать недвижимость?
2. Кто будет заниматься арендой вашей квартиры, на каких условиях и как правильно выбрать агента для этой цели?
3. Какие местные налоги вы будете платить с такого дохода?
4. Как определить реальную арендную стоимость вашей будущей квартиры?

По первому и третьему пунктам много полезной информации на портале Prian.ru (например, здесь собраны регионы, в которых есть ограничения на сдачу жилья посуточно. – прим. ред.). В этой статье я расскажу, как правильно выбрать агентство для краткосрочной аренды, как оценить рынок в конкретном городе и какую важную информацию вы можете почерпнуть на сайтах airbnb и booking.

Как оценить рынок

Если вы планируете сдавать свою квартиру в аренду, то стоит выяснить, сколько похожих вариантов уже имеется на рынке. Сложно оценить спрос, но можно по крайней мере понять, с кем вам предстоит конкурировать. Если бы вы открывали, скажем, кафе или магазин в своём городе, вы бы наверняка сначала изучили рынок (конкуренция, уровень цен, ассортимент и так далее). И лишь потом принимали бы решение об инвестициях в новый бизнес. Верно?

Самый простой способ получить некоторое представление о рынке арендного жилья – зайти на booking.com, выбрать локацию и произвольный период аренды. Возьмём, например, два варианта – февраль 2020-го (низкий сезон) и июль следующего года (высокий сезон) – и попробуем снять квартиру на одну неделю.

Вот сколько квартир на данный момент (подборка сделана в середине декабря 2019 года) свободны и предлагаются в аренду (я выбрал несколько популярных и недорогих курортных городов).

При выборе на booking я отсекал отели (хотя и они являются потенциальными конкурентами) и оставлял только «апартаменты/квартиры».

Таким образом, уже сейчас в этих городах предлагаются в аренду сотни квартир, причём из этих четырёх городов Батуми идёт с феноменальным отрывом. Сравнительно небольшие цифры в Аланье, скорее всего, связаны с тем, что в Турции действуют серьёзные ограничения на краткосрочную аренду.

Очевидно, что количество сдаваемых летом квартир увеличится ближе к сезону, но и эти цифры заставляют задуматься (я не считал еще airbnb, а есть собственники, которые рекламируют себя только на этой платформе, так что общие цифры будут ещё выше).

Booking и airbnb являются основными «поставщиками» арендаторов, поэтому логично, что и ваша будущая квартира появится там. Я не вижу ни одной реальной причины не публиковать предложение на самых популярных платформах в мире, кроме желания уйти от налогов (да, booking передаёт данные об арендном доходе в налоговую службу страны, где квартира сдаётся).

Как обойти конкурентов

Добавив свою квартиру на портал, мы оказываемся в конце длинной очереди. Перед нами сотни объектов, многие из которых уже имеют высокие оценки и большое количество положительных отзывов, то есть привлекают внимание арендатора в первую очередь.

Все мы пользовались этими сайтами и знаем, что никто не будет листать десятки страниц с предложениями в надежде найти в конце списка, на 20-30-й странице, именно свою квартиру. Так ведь?

Тогда возникает вопрос: как пробиться вперед? Тут можно обратиться к опыту продвижения в поисковиках типа Google или Yandex. Принцип такой же: либо вы платите деньги (в случае booking – более высокую комиссию), что означает существенную потерю в доходности, либо рассчитываете на медленный органический рост.

Для обеспечения последнего решающими являются три фактора: арендная загруженность, средняя оценка и количество отзывов. Эти порталы двигают вас наверх органически, только если вы добились постоянной загрузки и хороших отзывов. Процесс продвижения вашей квартиры в топ может занять от 6 до 12 месяцев и в случае, если вы найдёте способ привлечь внимание к своей квартире среди сотен похожих вариантов. Такой способ есть, и он очень простой – снижение арендной ставки.

Если ваш план – купить стандартную двушку за €50–70 тыс. и сдавать её в диапазоне €50–100 в сутки (в зависимости от сезона и продолжительности аренды), то на первое время вам придётся опуститься по цене вниз. Сначала вы будете  конкурировать с хостелами по восемь коек в комнате, чтобы на их фоне выглядеть подарком и обеспечить как заполняемость, так и хорошие оценки с отзывами. Только таким образом вы сможете начать двигаться наверх в списке квартир.

Всё это время, пока пробираетесь мимо сотен конкурентов, вы должны мириться либо с крайне редкой заполняемостью, либо с низкой доходностью.

Есть ещё один способ продвижения объекта, который тоже приведёт к снижению доходности, – повышенная комиссия порталу. Стандартная ставка booking составляет 15% от суммы аренды, её платит собственник недвижимости, то есть вы. Таким образом, €50 на букинге означают €42,5, которые выплачиваются вам. Если вы хотите, чтобы ваша квартира попала в топ, будьте готовы отдать до 30% от арендной цены вместо стандартных 15%.

Airbnb берет 3% с вас и ещё порядка 12% с арендатора. Таким образом, те, кто готов платить за квартиру €50 в сутки, всё равно вам лично принесут примерно те же €42,5.

И не забывайте о налогах на доходы от аренды. Их можно пытаться не платить, но рано или поздно вы попадётесь. Последствия могут быть разными. Штраф как минимум, запрет на въезд в ЕС в худшем случае.

Недорогие квартиры у моря

67 500 €

Квартира в Алании, Турция

50 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит

Предлагаем вашему вниманию прекрасную 2-комнатную квартиру в Махмутларе, одном из самых востребованных районов Алании! Жилье находится в новом современном жилом комплексе BEST LIFE 9 и расположено на втором этаже. Это отличный вариант как для проживания, так и выгодная инвестиция в недвижимостью Почему стоит выбрать этот объект? Расстояние...

RFA Estate

98 000 €

Апартаменты в Кестеле, Турция

155 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Просторные квартиры с видом на окрестности в Кестеле, Йылдырым, Бурса Проект расположен в районе Кестель, Йылдырым, в Бурсе – оживлённой зоне с высокой концентрацией работающего населения благодаря развитой промышленной инфраструктуре. На территории промышленного сектора Кестель действует 78 компаний, а в соседнем жилом районе проживает свыше...

TEKCE

57 500 €

Апартаменты в Алании, Турция

55 м² 2 1 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1, 55m², €57,500Добро пожаловать в безмятежный оазис в самом сердце Авсаллара, где современная жизнь встречается с прибрежным очарованием. Эти элегантные апартаменты 1+1, расположенные в оживленном и живописном месте Авсаллара, предлагают идеальное сочетание комфорта и удобства. Основные характеристики: - Просторная жилая площадь...

LUXURY ESTATE TURKEY

35 599 €

Квартира в Батуми, Грузия

47 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Срочно продам квартиру в спокойном районе Махинджаури , в 6 км от центра Батуми, в жилом комплексе, в 50 м от моря с видом на горы. Высокий второй этаж. Сдача всей инфраструктуры в конце 2024 года . Отделку квартиры можно уже делать сейчас. Квартира продается в "белом каркасе". Обслуживание обойдется владельцу 70 центов за м2....

MG Group

91 000 €

Квартира в Алании, Турция

50 м² 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Вашему вниманию представляем апартаменты в туристическом сердце Алании, планировкой 1+1, которая включает в себя: спальную комнату, кухонную зону, совмещенную с гостиной, санузел и балкон. Квартира продается с готовой чистовой отделкой, укомплектованы кухонным гарнитуром, сантехникой и мебелью с техникой. На территории для Вашего пользования...

RestProperty

98 000 €

Квартира в Авсалларе, Турция

77 м² 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Представляем Вашему вниманию двухкомнатную меблированную квартиру в одном из жилых комплексов района Авсаллар. Данное предложение отлично подойдет как для временного отдыха, так и для постоянного проживания. Квартира находится на четвертом этаже и имеет планировку 1+1, которая включает в себя гостиную с кухонной зоной, спальную комнату, санузел...

RestProperty

47 500 €

Апартаменты в Алании, Турция

42 м² 1 1 1

Выгодное предложение от компании ONUR KÖSE REAL ESTATE Предлагается уютная квартира 1+1 с американской кухней на первом (цокольном) этаже в районе Авсаллар, Аланья — тихий и перспективный район рядом с морем. 42 м² – идеальный вариант для пары, одного человека или сдачи в аренду ️ Всего 1,2 км до пляжа Удобный...

ONUR KÖSE REAL ESTATE

96 500 €

Квартира в Авсалларе, Турция

55 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Собственником выставлена на продажу квартира планировки 1+1 в комплексе с богатой инфраструктурой в районе Алании Авсаллар, которая отлично подойдет для постоянного проживания, кратковременного отдыха или сдачу в аренду. Квартира имеет общую площадь 50м², состоит из просторной гостиной, объединенной с кухней, одной спальни, ванной комнаты и...

PANGEA GROUP

62 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

54 м² 2 1 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1, 54m², €62,000 Доступная меблированная квартира 1+1 в жилом комплексе Oba Green Side Residence – Аланья Предлагается на продажу уютная и функциональная квартира 1+1 площадью 54 м², расположенная на 3-м этаже жилого комплекса Oba Green Side Residence в районе Оба, Аланья. Отличный выбор для первой покупки, инвестиций или...

LUXURY ESTATE TURKEY

77 000 €

Квартира в Алании, Турция

80 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Представляем Вашему вниманию меблированную квартиру в Алании в популярном районе Махмутлар. Комплекс был построен в 2020 году всего в 300 метрах от моря, рядом с городской инфраструктурой. Квартира 1+1 (80 м2) расположена на 7 этаже и включает в себя: гостиную, совмещенную с кухней, спальню, санузел и балкон. Квартира продается с мебелью.

ALTOP Real Estate

48 313 €

Квартира в Батуми, Грузия

34 м² 1 1

Светлая классная НОВАЯ студия в престижном жилом комплексе в центре туристического Батуми Пиросмани, 17, блок В Комплекс Intourist Residence 17 этаж Площадь 34 кв.м Боковой вид на МОРЕ СВЕЖИЙ качественный ремонт ОТОПЛЕНИЕ Рядом МОРЕ, зоны отдыха и развлечений, Аллея героев, магазин Carrefour, кафе, рестораны Консьерж-сервис,...

Частное лицо

93 500 €

Квартира в Авсалларе, Турция

46 м² 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Представляем Вашему вниманию уютную квартиру 1+1 в спальном районе Авсаллара. Расположена на втором этаже стильного семиэтажного дома 2023 года постройки. Апартаменты имеют общую площадь 46м2 и включают в себя: кухню- гостиную американского типа, отдельную спальню, санузел и балкон. Полностью укомплектована мебелью и техникой, Вам остается...

RestProperty

67 000 €

Квартира в Алании, Турция

55 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Двухкомнатная квартира с видом на горы в Gold City. Продаётся двухкомнатная квартира в комплексе класса Люкс Gold City в районе Аланьи – Каргыджак. Представляем квартиру двухкомнатной планировки, расположенной в двухэтажной вилле на первом этаже в комплексе GOLD CITY с люксовой инфраструктурой, 2011 года постройки в районе Каргыджак....

TURKEY INVEST PROPERTY

85 000 €

Квартира в Алании, Турция

54 м² 1

Вашему вниманию представлен жилой комплекс, включающий один двенадцатиэтажный блок с 84 квартирами. Площадь земельного участка, занимаемого резиденцией, составляет 3 325 м2.Расстояние до моря – 800 метров. В этом комплексе доступна для покупки квартира планировки 1+1 (одна спальня и кухня-гостиная американского типа). Квартира будет сдана с...

Project Home

84 700 €

Квартира в Алании, Турция

50 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Что вы получаете: Апартаменты 1+1 в новом комплексе в элитном районе Каргыджак. Район\пляж: Каргыджак – это тихий и престижный район. Здесь разрешена только малоэтажная постройка, красивая природа и отличное расположение относительно центра Алании и аэропорта. Что рядом: В пешей доступности расположены супермаркет Migros, овощные лавки,...

Uptrend homes

96 500 €

Квартира в Авсалларе, Турция

84 м² 2

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

На продажу выставлена трехкомнатная квартира планировкой2+1 и площадью 84 м2. Располагается на 6 этаже жилого девятиэтажного комплекса, состоящего из 2 жилых домов. Квартира продается в чистовой отделке с полностью оборудованными сан узлом и кухонным гарнитуром. Апартаменты расположены в жилом комплексе, где есть вся основная инфраструктура,...

RestProperty

78 000 €

Квартира в Алании, Турция

66 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Двухкомнатная квартира в комплексе Angel Home в районе Аланьи – Махмутлар. Предлагается к продаже двухкомнатная квартира общей площадью 66 м2, расположена на западной стороне на 4-м этаже 12-этажного дома 2016 года постройки. Планировка включает в себя: гостиную, совмещённую с кухней, спальную комнату, ванную комнату и балкон, с...

TURKEY INVEST PROPERTY

68 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

55 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

TEKCE

35 599 €

Квартира в Батуми, Грузия

25 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продаётся квартира-студия в ЖК Orbi Sity, блок D2. Уникальный инвестиционный жилой комплекс в активном и привлекательном районе, на первой линии в городе Батуми! Площадь квартиры: 25 м2 Этаж: 29, панорамный вид на горы, город и море. Новый ремонт, с мебелью и техникой. До моря всего 100м . В шаговой доступности...

BD Group

59 000 €

Квартира в Алании, Турция

55 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Продается уютная 2к квартира возле моря в прекрасном курортном городе Алания! В новом жилом комплексе 2024 года постройки Инфраструктура жилого комплекса включает в себя: Открытые и крытые бассейны Аквапарк Спа зону Хаммам Сауну Детские площадки Зону барбекю и парковку и многое другое... Цена данной квартиры всего 59 499...

Imperial Real Estate

Посмотреть ещё 1327 похожих объектов

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Как найти помощника

Теперь поговорим об агентствах недвижимости, которые занимаются краткосрочной арендой или по крайней мере предлагают свои услуги в этой сфере (как правило, при покупке квартиры, если вы сразу говорите, что цель – сдача в краткосрочную аренду, агент выражает полную готовность в этом помогать).

Мне видится, что компания, успешно занимающаяся краткосрочной арендой квартир своих клиентов, должна делать это официально. А значит, легко может предоставить вам доказательства своей успешной работы. Несколько ссылок на их объекты в booking или airbnb расставят все точки над i.

По этим объектам вы сможете сразу понять, как давно компания занимается этим бизнесом, каков уровень её сервиса (отзывы и оценки) и по каким ценам они сдают квартиры, аналогичные той, что вы планируете купить. В дальнейшем вы сможете следить за тем, как сдаётся ваша квартира на этих сайтах, что особенно важно, когда вы находитесь за тысячи километров от своей собственности.

Если агентство не публикует арендные квартиры на этих порталах, а, по их словам, «сдаёт знакомым» или «через социальные сети», то я бы на постоянный приток денег с аренды не рассчитывал. К тому же, скорее всего, они не платят налоги, поэтому рискуют попасться, со всеми вытекающими и для вас последствиями.

Те, кто занимается краткосрочной арендой более чем одной-двух квартир, знают, что это тяжёлый труд. Дело не только в том, что нужно постоянно заселять и выселять туристов, собирать и отдавать залоги, докупать всякую всячину типа туалетной бумаги и лампочек… К сожалению, арендаторы часто воспринимают агента как бесплатного гида-консультанта-помощника по широкому кругу вопросов и дёргают его периодически.

Всё это, очевидно, работа совсем иного плана, чем при сдаче в долгосрочную аренду, поэтому и стоит она больше. Обычная ставка риэлтора при поиске жильца на долгий срок – 9–10% от годовой суммы аренды или комиссия в размере платы за один месяц. А в случае краткосрочной аренды компания, которая берёт на себя заботы о вашей квартире, попросит до 30% от вашего чистого дохода.

Зная всё это, вы достаточно точно посчитаете, на какую доходность можете рассчитывать, определите, способно ли конкретное агентство вам эту прибыль обеспечить, а значит, примете взвешенное решение, основанное на расчётах, а не на эмоциях или заверениях продавца.

И последний момент. Всё больше покупателей недвижимости за рубежом хотят получить гарантии доходности. Иными словами, если агентство или застройщик заверяет, что квартира будет сдаваться по такой-то цене и принесёт такой-то доход, то вполне логично спросить: «А готовы ли вы гарантировать мне, прописав это в контракте, хотя бы половину обещанной доходности? Раз вы говорите, что сможете обеспечить заполняемость моей квартиры, то давайте и пропишем хоть какие-то гарантии».

Брали бы они на себя гарантии, может, и не пришлось бы собирать информацию на booking и airbnb, считать и сравнивать… Но в большинстве случаев продавец и агент не принимают на себя никаких обязательств. Все риски достаются вам. Поэтому берём калькулятор и считаем.

Условия цитирования материалов Prian.ru