Если кто-то ждал значительного снижения цен – он будет разочарован. Но число сделок с участием иностранцев действительно снизилось – тут без сюрпризов. Зато активизировались местные покупатели... Популярнейшая испанская провинция Аликанте опубликовала итоги рынка недвижимости в кризисном 2020 году. А для Prian.ru их прокомментировал владелец компании Costa Real Петр Андрушевич.
Коллегия нотариусов Валенсии выпустила отчёт об иностранных покупателях недвижимости в провинции Аликанте за период с 2010 по 2020 год. Несмотря на предсказуемость некоторых трендов, есть и сюрпризы.
С 2010 года количество объектов, проданных в Аликанте иностранцам, стабильно росло. В 2010 году «не испанцы» завершили в регионе 8,5 тыс. сделок, а в 2018 – почти в три раза больше (23 тыс.). Именно на этот год пришёлся пик продаж за последние 10 лет.
В 2019 году число продаж иностранцам хоть и незначительно, но снизилось – на 4%. Ассоциация нотариусов отмечала этот спад ещё тогда, два года назад, объясняя его нестабильностью в находящейся не так уж далеко Каталонии, ростом безработицы и ужесточением условий выдачи ипотеки. Как могла развиваться ситуация в «нормальных» условиях мы уже не узнаем, ведь наступил 2020 год...
Прошлогодний спад оказался куда более заметным и более предсказуемым. По сравнению с 2019 годом продажи снизились на 31% (или 6 820 сделок в абсолютных цифрах).
Впрочем, учитывая серьёзные ограничения в перемещениях по всему миру миру, и тяжелейшую (в том числе вы моральном смысле) обстановку в Испании прошлой весной, и этот результат очень неплох. В 2020 число квартир и домов, купленных иностранцами, оказалось на уровне 2013–2014 годов.
Кто же покупал недвижимость в Аликанте в 2020 году?
В 2020 году россияне купили в Аликанте на 41% меньше объектов, чем в предыдущем году. Тем не менее, 750 сделок в условиях карантина и закрытых границ «наши» заключили.
Петр Андрушевич, Costa Real: «Я ожидал, что спад на русском направлении будет около 20%, но по факту вышло минус 40%. И всё же: россиян не пускали в Испанию весь год, а 750 продаж зарегистрировали. Возможно, значительная часть сделок на Коста-Бланке была заключена резидентами, то есть теми, кто здесь постоянно живёт, или теми, кто даже во время пандемии мог приехать в Испанию. То есть имел ВНЖ».
В 2020 году в Аликанте и другие иностранцы покупали меньше: норвежцы (снижение на 58%), китайцы (-48%), ирландцы (-42%), итальянцы (-32%), немцы (-24%).
Впрочем, граждане Ирландии и Китая и ранее не особо активно покупали в Аликанте: в 2019 году 458 и 246 объектов соответственно, через год – 262 и 128.
Лучше остальных показали себя бельгийцы – спад продаж всего на 13,7%, собственников сменили 2 105 объектов. Во многом благодаря активности людей пенсионного и предпенсионного возраста, пожелавших переехать в страну с более комфортным климатом.
Петр Андрушевич, Costa Real: «Одна из причин высокого спроса среди бельгийцев – разрешение их правительства на досрочное снятие накопленной части пенсии. Люди не должны ждать, когда им исполнится 67 лет, а смогли забрать деньги в 55–60 лет и, например, купить себе недвижимость в Испании. Бельгийские покупатели активны на Коста-Бланке уже 4–5 лет, являются его «кормильцами». Больше всех покупают нефранкоговорящие бельгийцы из северной части страны – Фландрия, за исключением Брюсселя. Если бы не они, то на Коста-Бланке не было бы такого строительного бума.
Кстати, из северных стран Европы к нам часто приезжают русскоговорящие покупатели. Если говорить про Германию – это «русские немцы», а если про Бельгию – это русские женщины, вышедшие замуж за бельгийцев. А из Великобритании – прибалты, которые туда уехали в молодости на заработки. Сейчас часть из них уже накопила достаточный капитал, и они хотят улучшать качество жизни».
Несмотря на снижение количества сделок, средняя стоимость купленной недвижимости выросла более чем на €10 тыс. с 2019 года. На пике продаж в 2018 году она составила около €139 тыс., в 2019 году – уже €144 тыс., а в 2020 – €154 тыс.
На ситуацию очевидно, повлияли два фактора: общий рост цен, спровоцированный попыткой сбалансировать экономическую ситуацию, и спрос со стороны покупателей, доходы которых меньше пострадали от кризиса.
Петр Андрушевич, Costa Real: «Все разговоры о том, что пандемия повлечёт за собой падение цен на недвижимость, оказались несостоятельны. Цены устояли даже в 2020. Застройщики при этом планировали меньше новых проектов. Когда откроют границы, все имеющиеся на Коста-Бланке новостройки, которых и так немного, моментально разберёт нахлынувшая волна покупателей».
Ещё интереснее эти цифры смотрятся в разбивке по стране происхождения покупателей. Почти все иностранцы увеличили бюджет, который они вкладывают в недвижимость Аликанте. Отличились только китайцы, которые снизили средний чек сразу на 39%. Россияне же были готовы потратить в среднем €154 тыс., что на 7,6% больше, чем в «доковидном» 2019 году.
Петр Андрушевич, Costa Real: «В основном, недвижимость в 2020 году покупали состоятельные люди. Это были клиенты, которые в определённый момент поняли, что деньги необходимо куда-то вложить. Главной движущей силой для многих стала «золотая виза». Большинство покупателей даже не приезжали на сделку. Могу подтвердить на собственном примере: с некоторыми покупателя я ни разу не общался – только с их представителями».
Исторически, большинство сделок с недвижимостью в Аликанте иностранцы заключают на вторичном рынке. Во-первых, новостроек на рынке существенно меньше. Во-вторых, потому что цены на них выше. Но тренд постепенно меняется.
До 2018 года включительно иностранцы покупали вторичку примерно в шесть раз чаще, чем новостройки. А начиная с 2019 года интерес начал медленно смещаться в сторону нового жилья – их доля в общем количестве сделок увеличивается.
Любопытные выводы можно сделать и на основе анализа структуры продаж по типу объектов. Как и прежде, иностранцы отдают предпочтения квартирам, а не частным домам. Хотя есть одно «но»…
В 2020 году существенней просели продажи квартир и апартаментов: их купили на 35% (или 5 157 объектов) меньше, чем в 2019 году. Спад продаж частных домов скромнее – лишь 23% или 1 663 объекта. Очевидная причина – локдаун. По всему миру люди с возможностями захотели сбежать поближе к природе, чтобы иметь больше пространства вокруг.
Посмотреть ещё 10468 похожих объектов
Конечно, было бы намного проще предсказывать будущее, если бы прошлый год не был омрачён путешествием коронавируса по планете. Любые утверждения о том, что произойдет дальше, пока напоминают гадание на кофейной гуще. Тем не менее, эксперты призывают опираться на имеющую информацию, чтобы начать действовать решительно.
Петр Андрушевич, Costa Real: «Всем по-прежнему хочется на юг. Это видно даже по российскому рынку: люди едут к Чёрному морю и отдыхать, и покупать недвижимость. Но уже сейчас звучат мнения: оказывается в Крыму и Сочи всё стало даже дороже, чем в Испании. Значит, как только границы откроют, отложенный спрос сразу даст о себе знать. Людям хочется солнца, тепла и высокого качества жизни. Спрос из Европы, вдобавок к простым человеческим желаниям, будет обусловлен ещё одним важным фактором: желанием скорее вложить деньги, поскольку они быстро обесцениваются, а недвижимость – нет».
Теги: Испания, Анализ рынков, Недвижимость, Новостройки и строительство