Схемы очевидные… и не очень. Подсчитываем доходность от зарубежной недвижимости

18 мая 2020 года
Автор: Эрик Розенфельд Просмотров: 903

О каких параметрах часто забывают начинающие инвесторы, рассчитывающие заработать на недвижимости? На очередном вебинаре Prian.ru свою оценку возможностей и рисков представил инвестиционный консультант Эрик Розенфельд. Что важно учитывать и про что нельзя забывать, подбирая инвестиционный объект, – публикуем отчёт и полную запись вебинара.

Вариантов, как заработать на недвижимости, много. Классических и наиболее распространённых два: покупка на нулевом этапе с дальнейшей перепродажей готового жилья и сдача собственности в аренду. Есть возможности и менее популярные.

Теоретическую сторону вопроса мы осветили в предыдущей статье. Сейчас я хотел бы поговорить на языке цифр.

Долгосрочная аренда

Какой доход может обеспечить покупка двухкомнатной квартиры площадью 40–50 кв. м и стоимостью €65 тысяч? Рассмотрим для примера популярную у покупателей бюджетной недвижимости испанскую Торревьеху (хотя на её месте может быть любой другой город). Предположим, что покупка происходит без привлечения кредита.

Итак, исходная стоимость €65 тыс. С учётом налога на покупку в Испании (10%) и сопутствующих расходов, ваши общие траты составят не менее €74 тыс.

При хорошем – подчеркну это слово – раскладе такой объект можно сдать в долгосрочную аренду за €500 в месяц. Кто-то скажет, что это слишком оптимистичный прогноз, но давайте исходить из лучшего. Получается, доход в год от аренды составит €6 тысяч...

Да, но это – до вычета расходов. Вычитаем комиссию агентства недвижимости (€500), коммунальные платежи (€20 в месяц или €240 в год), ежегодный налог на квартиру (€200). Итого ежегодные расходы – €940 – без учёта затрат на покупку мебели, возможный ремонт и т. д.

В результате ваша прибыль составит €5 060, или 6,84% годовых до уплаты налога на прибыль. Для нерезидентов он в Испании равен 24,00%. В результате чистая прибыль в год в этом абсолютно условном (ещё раз хотел бы подчеркнуть это!) случае составляет €3 846, или 5,20% годовых.

Какие плюсы в такой схеме? Вы купили квартиру, и, что бы ни случилось, она полностью в вашей собственности. Участие управляющей компании минимально. Поэтому не так важно, какое агентство займётся арендой, главное, чтобы у него был опыт управления.

Какова ликвидность купленной недвижимости? Этот вопрос скорее риторический. Всегда можно оказаться в ситуации, когда вы не сможете продать собственность по той цене, на которую рассчитывали. Какой бы позитивной ни была статистика по росту стоимости жилья в стране или даже в городе, ваша конкретная квартира не обязательно пропорционально подорожает, особенно если вы будете торопиться с продажей.

Краткосрочная аренда

Теперь рассмотрим такую же квартиру, но сдаваемую посуточно. Краткосрочную аренду как способ получения дохода часто выбирают те, кто хочет совместить пользование квартирой и получение дохода. Очень типичная ситуация.

Возможная ставка аренды вышеупомянутой квартиры в стабильное время – €50 в сутки. То есть при полной загрузке можно получать €1 500 в месяц, что в три раза больше дохода с долгосрочной аренды. Звучит красиво, но, разумеется, не реалистично. И вот почему.

Первое. Краткосрочная аренда – сложный и хлопотный бизнес. Говорю это по опыту управления 11 квартирами в центре Хельсинки. Скорее всего, вы, покупатель, будете делегировать эту работу местному агентству. Здесь выбор имеет принципиальное значение, так как от умения и опыта управляющих напрямую зависит ваш доход.

Ошибка в выборе агентства лишит вас ожидаемого дохода и, возможно, повлечёт за собой немалые расходы. Вкратце скажу, что это должна быть компания, управляющая не менее чем пятью квартирами и несомненно представленная на порталах booking и airbnb. Последнее обстоятельство является не только показателем серьёзного отношения к бизнесу (эти порталы генерируют основной поток запросов по такой аренде), но и отличным источником информации об уровне сервиса и опыте фирмы. Достаточно будет посмотреть на количество и качество отзывов, чтобы получить представление о компании.

Второе – не забудем о дополнительных расходах. Это комиссия за размещение объектов на упомянутых порталах. У booking она составляет 15% и более (зависит от того, как быстро вы хотите выйти в топ поиска) и 3% у airbnb с вас и порядка 12% с арендатора.

Иными словами, если вы сдаёте квартиру за €50,00 через booking, до вас дойдёт лишь €42,50. Но и это не всё. Средняя ставка агентства за управление вашей квартирой в краткосрочной аренде (заселение – выселение – депозит – передача ключей – уборка и т. д.) составляет 30%. Вычитаем эту комиссию, и от €50,00 нам остаётся 29,75. Ещё мы не учли «расходники», такие как туалетная бумага, перегоревшие лампы, моющие средства. И это ещё до уплаты налогов.

Третье – сезонность. Она существует даже в Хельсинки, что уж говорить о курортных городах.

Четвёртое – переизбыток предложения. Стоит помнить, что, добавляя свою квартиру на порталы типа booking и airbnb, вы оказываетесь в конце длинного списка из аналогичных предложений. Их количество напрямую влияет на то, как быстро клиент найдёт вас в поиске.

В начале октября 2019 года я провёл простейшее исследование числа свободных квартир на booking в популярных курортных городах. Искал апартаменты на неделю стоимостью €50–60 в сутки в Аланье, Торревьехе, Варне и Батуми. Так вот, на первую неделю октября число свободных апартаментов в Аланье составило 263, в Торревьехе – 545, в Варне – 479, а в Батуми – 3 359.

Планируя в то же время отдых на июль 2020 года, вы бы увидели, что количество предложений меньше. Причина, я думаю, в том, что не все собственники знали, будут ли сдавать свои квартиры внаём через полгода – и по какой цене. Тем не менее и эти цифры впечатляют: Аланья – 114, Торрвеьеха – 683, Варна – 200, Батуми – 1 143.

Чтобы продвинуться вверх списка, есть два способа: платный (быстрый) и медленный (бесплатный). Органический (медленный) рост происходит по мере того, как ваша квартира набирает хорошие оценки и комментарии жильцов. Такой процесс займёт до года интенсивной работы.

Как добиться, чтобы ваша квартира, находящаяся в конце, нашла своего арендатора и стала получать отзывы и оценки? Демпинговать, а значит, сдавать квартиру бэкпекерам (бюджетным туристам), с которыми у вас, возможно, возникнут существенные побочные траты. Иными словами, существенно терять в доходности.

Быстрый (платный) путь – это платить «букингу» не 15, а 20 или даже 30%, и тогда вы взлетите в топ. Но это опять-таки влечёт снижение дохода.

И, кстати, обратите внимание, что сейчас происходит на Airbnb. Многие собственники – те, кто могли, – переориентировались на долгосрочную аренду. С объектом, расположенным в Хельсинки, Мадриде или Стамбуле, это проще сделать, чем с квартирами на Солнечном Берегу, в Торревьехе или даже Аланье, хотя это тоже крупный город.

Вывод: если для вас получение дохода имеет принципиальное значение – отнеситесь очень серьёзно к выбору управляющего вашей недвижимостью агентства. Это совсем необязательно должен быть продавец квартиры. Скорее даже наоборот.

Альтернативы

Как я уже отмечал в предыдущем материале – это долевые инвестиции. Они позволяют решить проблему малого входа и диверсифицировать риски при тех же самых вложениях. Рассмотрим два знакомых мне проекта во Франции и Германии. Я сам инвестирую в эти проекты и могу судить о плюсах и минусах каждого из вариантов.

Сначала немного общей информации. Вы, полагаю, слышали термин «краудфандинг». Смысл его очень прост: компания производит сбор средств для инвестирования в некий проект в обмен на часть дохода с него. Доход каждого инвестора определяется соотношением его взноса и общего бюджета проекта. Иными словами, если вы внесёте €100 в проект стоимостью €10 тыс. (то есть станете владельцем 1% в данном бизнесе) и полученный доход составит, например, €1 тыс., то вы заработаете – упрощённо – около €10. Примерно по этому принципу работают как краудфандинговые платформы, так и REIT-фонды (мы говорим о сфере недвижимости).

Центральная Франция: Wyndham Halcyon Retreat

Проект: пятизвёздочный golf&spa-комплекс Wyndham Halcyon Retreat, который строится на территории 1 млн кв. м. Рядом с гольф-полем строится коттеджный посёлок
Совладение: от €17 230
Полное владение: от €224 000
Доходность: 6–8% годовых в евро
Обратный выкуп: есть
Период получения гарантированной доходности: от 6 до 11 лет на выбор инвестора
Приобретаемый объект: доля в апартаментах в гольф- и спа-центре под управлением отельного оператора Wyndham Hotels & Resorts. Возможна покупка апартаментов в полную собственность.

Для покупки апартаментов регистрируется компания, в уставе которой прописано 13 долей. Компания владеет конкретной недвижимостью. При покупке доли инвестор становится равноправным совладельцем этой недвижимости. Купить можно как одну, так и несколько долей, вплоть до покупки всей компании.

С инвестором заключается два договора – на покупку доли (долей) и управление. В договоре с управляющей компанией, которая обеспечивает гарантированную доходность в год, прописаны также ответственность сторон и условия выхода из проекта.

Курорт рассчитан в первую очередь на местных туристов и на британских поклонников гольфа (в соседнем городе находится аэропорт, принимающий лоукостеры из Великобритании).

Расчёты

Рассмотрим вложение около €50 тыс. – для лучшего сравнения с приведёнными выше примерами. Кстати, здесь мы говорим и о долгосрочной аренде с той только лишь разницей, что управляющая компания берёт на себя обязательства по доходности и перепродаже вашей доли через определённое количество лет.

Минимальный вход в проект – €17 230. Это стоимость одной доли в квартире-студио. Три доли обойдутся вам в €51 690. Посчитаем доход с этой суммы.

Инвесторы, приобретающие апартаменты (или доли) в этом проекте в 2020 году, получают кешбек 5%, или €2 584,50 в течение двух недель после покупки. Со следующего года и на протяжении пяти лет инвестору обязуются платить 6% годовых нетто, или, при данной инвестиции, €3 101,00 в год. Всего за пять лет вы получите €15 505,00. Выплаты ежеквартальные.

Затем у инвестора есть два варианта. Выйти из проекта, получив обратно инвестированные средства и бонус до 25%, – или сохранить долю ещё на пять лет, и тогда доходность составит уже 8%.

Первый вариант

Если в 2026 году вы решите продать свою долю, то вернёте вложенное и получите бонус в 25%, или €64 612,50. Эта сумма идёт в дополнение к уже выплаченному вам доходу €18 089,50 (€2 584,50 кешбек и €15 505,00 доходность за пять лет).

Расходная часть – административная плата – €120 в год за фракцию или €360 в год за три фракции (€1 800 за пять лет).

Расчёты получаются такими: 64 612,50 + 18 089,50 – 1 800,00 – 51 690,00 = €29 212,00. Иными словами, вы заработаете за шесть лет 56,50% дохода, или по 9,42% годовых.

Второй вариант

В 2026 году вы не продаёте свою долю, а продолжаете ею владеть ещё пять лет – уже на условиях получения 8% годовых. После окончания срока фиксированной доходности вам предлагается обратный выкуп по цене покупки плюс бонус до 50%. То есть за период с 2026 по 2031 год вы получите €4 135,20 × 5 = €20 676,00. А свои доли продадите за €77 535 (€51 690 + 50%).

Общий расчёт: 77 535,00 + 18 089,50 (доход за первые пять лет и кешбек) + 20 676,00 (доход за следующие пять лет) – 3 600,00 (административные расходы за десять лет) – 51 690,00 = €61 010,00, или 118%, или 11,80% в год.

Продать долю можно раньше срока самостоятельно или обратившись в свою управляющую компанию. О желании выйти из проекта, равно как и продолжать владеть долей, надо предупреждать УК заранее – за год.

Совладение в данном проекте даёт возможность собственникам отдыхать на территории комплекса до четырёх недель бесплатно. Но! Недельный отдых не повлияет на доходность. А вот каждые последующие семь дней будут стоить вам 2% доходности. То есть в схеме с 6% годовых, отдохнув на гольф-курорте один месяц, вы не заработаете в конкретный год ничего.

Единственное, за что нужно будет заплатить во время отдыха, – коммунальные услуги. Если у вас в собственности одна доля, плата составит около €10 в сутки.

Плюсы и минусы данного типа инвестирования

Плюсы: низкий вход (всего €17 230), разумная и пассивная для инвестора доходность, возможность выхода из проекта через пять или десять лет. Возможность пользоваться своими апартаментами.

Минусы: ваша доходность и успех проекта в целом зависит от управляющей компании. Успех проекта предполагает свободное передвижение людей хотя бы в рамках одной страны.

Инвестиции в редевелопмент в Германии

Проект: недвижимость в Германии (24 объекта) под реновацию и перепродажу
Минимальная инвестиция: от €3 000
Доходность: 6–10% в евро в год, в зависимости от суммы
Выплаты: ежеквартально
Накопительная программа: от €50 в месяц
Обратный выкуп: есть
Период получения доходности: пять лет
Приобретаемый объект: облигации компании, занимающейся редевелопментом жилых домов, преимущественно памятников архитектуры

Группа немецких компаний Vivat Group совместно с проектно-строительной компанией GGH AG занимается покупкой старых зданий в Германии, их ремонтом и перепродажей. В портфеле фирмы на данный момент 24 таких объекта. Для финансирования проектов используются три источника: банковская ссуда, покрывающую примерно половину необходимых средств, собственные деньги и средства инвесторов. Для их привлечения компания проводит эмиссию и выпускает облигации с фиксированной доходностью. Это важное отличие от краудфандинга или инвестиционных трастов REIT.

Минимальная инвестиция составляет €3 тыс. (разовые инвестиции) либо €50 в месяц по накопительной программе. Инвестор приобретает облигации компании и получает фиксированный доход.

Расчёт

1. Разовые инвестиции

Инвестируя €10 тыс., вы получаете 6% годовых, или €600 в год (по €150 квартал). Вкладывая €50 тыс. – 8% годовых, или €4 тыс. в год (по €1 000 квартал).

По правилам эмиссии возврат инвестированных средств производится в январе 2025 года. Деньги приходят на ваш счёт без налоговых вычетов.

Заключать можно любое количество контрактов, но в рамках той эмиссии, которая разрешена компании местным регулятором по финансовым операциям. Минимальная сумма входа €3 тыс.

2. Накопительные программы

Это популярная у европейцев схема – она позволяет небольшими ежемесячными взносами обеспечить себе накопления на будущую пенсию. Я сам пользуюсь этой программой и могу сказать, что ежемесячные выплаты никак не повлияли на мой уровень жизни. Главное – принять решение начать строить своё будущее самостоятельно, не рассчитывая на государство.

Например, вы решили инвестировать €100 в месяц на десять лет. Сумма договора за десять лет составит €12 000 (100 × 12 × 10), за это время будут начислены проценты – €4 829,39. Эта сумма генерируется из ежегодного дохода, который, в свою очередь, рассчитывается из накопленных средств, то есть €1 200 в первый год, €2 400 во второй и т. д.). Из начисленных процентов вычитаем соответствующий налог в Германии (о чём вам выдаётся документ для предъявления в налоговую службу своей страны) в размере €1 273,36.

Через десять лет вы накопите €15 556,03. Эти деньги вы можете реинвестировать или забрать – по своему желанию.

Плюсы и минусы данного типа инвестирования

Плюсы: возможность входа с небольшой разовой суммой и даже через ежемесячные платежи. Схема хороша для создания персонального накопительного фонда на пенсию или учёбу детей. Высокая доходность. Абсолютно пассивный доход для инвестора.

Минусы: риски, связанные с тем, что ваш доход будет зависеть от правильной стратегии инвестирования данной компании. Иными словами, от того, какие проекты они будут выбирать и как они будут реализовываться. Вы ведь владеете облигациями, а не недвижимостью.

Вы заинтересованы в пассивном доходе с минимальным бюджетом? Обращайтесь к инвестиционному эксперту Эрику Розенфельду

Kivivuorentie 8, 01620 Vantaa FINLAND

https://erikrosenfeld.ru/

erik@erikrosenfeld.ru

+358 45 848 18 66

Теги: Инвестиции, Анализ рынков, Недвижимость

Условия цитирования материалов Prian.ru

Читайте также

Регионы Кипра: греческие и турецкие курорты Беды и победы главного небоскрёба Испании Недвижимость в Испании: главный курорт Коста-Бланки, или Невероятный Бенидорм Визовый режим и вид на жительство в Греции Как купить недвижимость в Таиланде во время кризиса и удалённо? Реклама Есть мнение: альтернативой офшорам становится инвестиционная недвижимость за рубежом