Лайфхаки для владельцев курортных квартир: как оценить перспективы сдачи в аренду

Об авторе: Эрик Розенфельд консультант по доходной недвижимости Эрик Розенфельд

Задать вопрос

Многие покупатели курортной недвижимости за рубежом мечтают периодически жить в своей новой квартире, а в остальное время сдавать её в краткосрочную аренду, обеспечивая себе пассивный доход.

Если именно таков ваш план, то перед тем, как покупать квартиру, стоит выяснить следующее.

1. Разрешена ли вообще краткосрочная аренда и требуется ли сертификат/лицензия для такого рода деятельности там, где вы планируете приобретать недвижимость?
2. Кто будет заниматься арендой вашей квартиры, на каких условиях и как правильно выбрать агента для этой цели?
3. Какие местные налоги вы будете платить с такого дохода?
4. Как определить реальную арендную стоимость вашей будущей квартиры?

По первому и третьему пунктам много полезной информации на портале Prian.ru (например, здесь собраны регионы, в которых есть ограничения на сдачу жилья посуточно. – прим. ред.). В этой статье я расскажу, как правильно выбрать агентство для краткосрочной аренды, как оценить рынок в конкретном городе и какую важную информацию вы можете почерпнуть на сайтах airbnb и booking.

Как оценить рынок

Если вы планируете сдавать свою квартиру в аренду, то стоит выяснить, сколько похожих вариантов уже имеется на рынке. Сложно оценить спрос, но можно по крайней мере понять, с кем вам предстоит конкурировать. Если бы вы открывали, скажем, кафе или магазин в своём городе, вы бы наверняка сначала изучили рынок (конкуренция, уровень цен, ассортимент и так далее). И лишь потом принимали бы решение об инвестициях в новый бизнес. Верно?

Самый простой способ получить некоторое представление о рынке арендного жилья – зайти на booking.com, выбрать локацию и произвольный период аренды. Возьмём, например, два варианта – февраль 2020-го (низкий сезон) и июль следующего года (высокий сезон) – и попробуем снять квартиру на одну неделю.

Вот сколько квартир на данный момент (подборка сделана в середине декабря 2019 года) свободны и предлагаются в аренду (я выбрал несколько популярных и недорогих курортных городов).

При выборе на booking я отсекал отели (хотя и они являются потенциальными конкурентами) и оставлял только «апартаменты/квартиры».

Таким образом, уже сейчас в этих городах предлагаются в аренду сотни квартир, причём из этих четырёх городов Батуми идёт с феноменальным отрывом. Сравнительно небольшие цифры в Аланье, скорее всего, связаны с тем, что в Турции действуют серьёзные ограничения на краткосрочную аренду.

Очевидно, что количество сдаваемых летом квартир увеличится ближе к сезону, но и эти цифры заставляют задуматься (я не считал еще airbnb, а есть собственники, которые рекламируют себя только на этой платформе, так что общие цифры будут ещё выше).

Booking и airbnb являются основными «поставщиками» арендаторов, поэтому логично, что и ваша будущая квартира появится там. Я не вижу ни одной реальной причины не публиковать предложение на самых популярных платформах в мире, кроме желания уйти от налогов (да, booking передаёт данные об арендном доходе в налоговую службу страны, где квартира сдаётся).

Как обойти конкурентов

Добавив свою квартиру на портал, мы оказываемся в конце длинной очереди. Перед нами сотни объектов, многие из которых уже имеют высокие оценки и большое количество положительных отзывов, то есть привлекают внимание арендатора в первую очередь.

Все мы пользовались этими сайтами и знаем, что никто не будет листать десятки страниц с предложениями в надежде найти в конце списка, на 20-30-й странице, именно свою квартиру. Так ведь?

Тогда возникает вопрос: как пробиться вперед? Тут можно обратиться к опыту продвижения в поисковиках типа Google или Yandex. Принцип такой же: либо вы платите деньги (в случае booking – более высокую комиссию), что означает существенную потерю в доходности, либо рассчитываете на медленный органический рост.

Для обеспечения последнего решающими являются три фактора: арендная загруженность, средняя оценка и количество отзывов. Эти порталы двигают вас наверх органически, только если вы добились постоянной загрузки и хороших отзывов. Процесс продвижения вашей квартиры в топ может занять от 6 до 12 месяцев и в случае, если вы найдёте способ привлечь внимание к своей квартире среди сотен похожих вариантов. Такой способ есть, и он очень простой – снижение арендной ставки.

Если ваш план – купить стандартную двушку за €50–70 тыс. и сдавать её в диапазоне €50–100 в сутки (в зависимости от сезона и продолжительности аренды), то на первое время вам придётся опуститься по цене вниз. Сначала вы будете  конкурировать с хостелами по восемь коек в комнате, чтобы на их фоне выглядеть подарком и обеспечить как заполняемость, так и хорошие оценки с отзывами. Только таким образом вы сможете начать двигаться наверх в списке квартир.

Всё это время, пока пробираетесь мимо сотен конкурентов, вы должны мириться либо с крайне редкой заполняемостью, либо с низкой доходностью.

Есть ещё один способ продвижения объекта, который тоже приведёт к снижению доходности, – повышенная комиссия порталу. Стандартная ставка booking составляет 15% от суммы аренды, её платит собственник недвижимости, то есть вы. Таким образом, €50 на букинге означают €42,5, которые выплачиваются вам. Если вы хотите, чтобы ваша квартира попала в топ, будьте готовы отдать до 30% от арендной цены вместо стандартных 15%.

Airbnb берет 3% с вас и ещё порядка 12% с арендатора. Таким образом, те, кто готов платить за квартиру €50 в сутки, всё равно вам лично принесут примерно те же €42,5.

И не забывайте о налогах на доходы от аренды. Их можно пытаться не платить, но рано или поздно вы попадётесь. Последствия могут быть разными. Штраф как минимум, запрет на въезд в ЕС в худшем случае.

Недорогие квартиры у моря

43 517 €

Квартира в Батуми, Грузия

33 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается уютная двухкомнатная квартира в районе Багратиони 33м2, 1+1. 8 этаж Расположена по адресу: Багратиони, 196г. Рядом развитая инфраструктура: Агрохаб, Дарфур, школы, детские сады, стадион, бульвар для прогулок, до моря 1км Новый ремонт, квартира не сдавалась. Совмещенный санузел, Отдельная благоустроенная спальня, подключение...

BD Group

55 000 €

Квартира в Алании, Турция

47 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

На продажу представлена квартира 1+1 в районе Пайаллар. Комплекс новый, был сдан в 2024 году. На территории имеется открытый бассейн, парковка, сауна, хамам, крытый бассейн и большое депо. Сама квартира находится на третьем этаже и имеет общую площадь 46, 5 м2, которая включает в себя гостиную с кухней открытого плана, спальня, санузел и балкон...

Status Property

51 197 €

Квартира в Батуми, Грузия

35 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается однокомнатная квартира «Бамбуковый пляж Цихисдзири» в новом комплексе премиального качества Редко. Не упустите возможность купить квартиру на самом престижном морском курорте. У нас есть 2 квартиры рядом друг с другом площадью 35,5 кв.м и остальные 37 кв.м. Обе квартиры находятся в полуотремонтированном состоянии. У...

BD Group

80 000 €

Квартира в Алании, Турция

45 м² 2 1 1

Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

С большим удовольствием представляем вам уютную квартиру общей площадью 45 м² с планировкой 1+1, которая находится в современном жилом комплексе в престижном районе Оба. Интерьер этой квартиры оформлен с применением высококачественных современных материалов и включает в себя оригинальные дизайнерские решения, способствующие созданию...

Pemlak

67 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

55 м² 2 1 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1, 55m², €67,000Добро пожаловать в дом вашей мечты, расположенный в самом сердце Алании, где современная роскошь встречается со спокойной прибрежной жизнью. Эта потрясающая 1-комнатная, полностью меблированная квартира предлагает исключительный образ жизни, идеально сочетающий комфорт и удобство. Расположенная в востребованном...

LUXURY ESTATE TURKEY

32 425 €

Студия в Батуми, Грузия

38 м² 1 1

Продается строящаяся квартира в комплексе Avenue by Orbi, который расположен в туристическом центре Батуми, на красивой Аллее Героев. Все квартиры имеют панорамный вид на море, аллею и город. Строительство завершится летом 2025 года. 38м2, 29 этаж.В состав комплекса войдут: торговый центр, спа- и фитнес-центры, лечебно-оздоровительный...

BD Group

53 000 €

Студия в Алании, Турция

40 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Объект под сдачу

Продается квартира-студия в Махмутларе, Аланья Квартира расположена в новом комплексе TNH Hills 2023 года постройки. Площадь квартиры составляет 27 (32) кв.м, она находится на 9-м этаже и предлагает прекрасный вид на горы. Комплекс обладает отельной инфраструктурой и большой территорией, обеспечивая приватность и комфорт. Здесь есть...

Cleopatra Invest Alanya

85 500 €

Апартаменты в Алании, Турция

59 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры с видом на город и природу в Аланье, Демирташ, в комплексе из одного блока Демирташ — один из развивающихся районов Аланьи, предлагающий спокойную атмосферу и близость ко всем необходимым объектам. В последнее время этот регион привлек внимание как местных, так и иностранных инвесторов благодаря качественным проектам в сфере...

TEKCE

60 000 €

Квартира в Алании, Турция

46 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продаю свою квартиру 1+1 Блок В номер 20 на третьем этаже! Вид на Море. Теневая. Северо-Запад! очень хорошее место!!! На горе ( с юго восточной стороны комплекс окружён сосновым лесом) Рядом не будет в будущем ни каких построек! Комплекс с полной инфраструктурой! 5* Toprak Shine Residence Demirtas в районе Демирташ в Аланье от собственника (...

Denis Sviridov

98 000 €

Квартира в Алании, Турция

130 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Трехкомнатная квартира c видом на море в комплексе Yaparlı Bulut Residence в Махмутларе. Предлагаем к продаже трехкомнатную квартиру, площадью 130 м2, расположенную на 4-м этаже 11-этажного дома, в районе Аланьи - Махмутлар. Год постройки 2008. Планировка включает в себя гостиную, совмещенную с кухней, две спальные комнаты, две ванных...

TURKEY INVEST PROPERTY

82 500 €

Квартира в Кестеле, Турция

45 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Что вы получаете: Уютная двухкомнатная квартира в комплексе с богатой инфраструктурой. Это идеальное сочетание удобства, функциональности и уюта в современном жилом комплексе с развитой инфраструктурой. Район\пляж: Кестель – это спокойный и престижный район Алании, который привлекает ухоженными пляжами, тишиной и близостью к центру города....

Uptrend homes

89 500 €

Квартира в Алании, Турция

60 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой Объект под сдачу

В ПРОДАЖЕ КВАРТИРА 1+1 60 М2 С КРАСИВЫМ ВИДОМ НА ГОРЫ В ПОПУЛЯРНОМ КОМПЛЕКСЕ В АЛАНИИ!!! РАСПОЛОЖЕНИЕ : РАЙОН МАХМУТЛАР ,500 М МОРЕ ,50 М - ГОРОДСКАЯ РАЗВИТАЯ ИНФРАСТРУКТУРА 1+1 60 М2 5 ЭТАЖ БАЛКОН ДЛЯ ОТДЫХА И РЕЛАКСА МЕБЕЛЬ И ТЕХНИКА НА ТЕРРИТОРИИ КОМПЛЕКСА : Благоустроенная озелененная территория Открытый бассейн, детский...

Imperial Real Estate

70 000 €

Квартира в Алании, Турция

51 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

На продажу представлена квартира 1+1 в новом комплексе в районе Каргыджак. Квартира расположена на первом высоком этаже, который по факту третий. Общая площадь 51 м2, которая включает в себя наличие одной спальной комнаты, гостиная с кухней открытого плана, укомплектованный санузел и лоджия с видом на горы и частичку моря. Квартира будет сдана с...

Status Property

97 000 €

Квартира в Алании, Турция

65 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Ищете идеальную квартиру у моря? Тогда этот вариант для вас! Представляем стильную и уютную квартиру 1+1 с полной мебелью в престижном жилом комплексе Atlas 4, всего в 500 метрах от побережья Средиземного моря. Квартира площадью 65 м² расположена на 3 этаже и включает: ️ Просторную гостиную с зоной кухни ️ Светлую спальню ️...

NV-COMPANY

70 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

58 м² 2 1 1

Гражданство Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1, 58m², €70,000 Предлагается к продаже квартира 1+1 площадью 58 м² в жилом комплексе Aser Anemon в районе Махмутлар, Аланья. Квартира без мебели, расположена на 1-м этаже над магазинами, ориентирована на север. Подходит для ипотеки и оформления гражданства Турции. Комплекс предлагает разнообразную инфраструктуру: открытый...

LUXURY ESTATE TURKEY

97 000 €

Квартира в Алании, Турция

95 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Трехкомнатный дуплекс в комплексе Kurt Suit в элитном районе Каргыджак. Жилой комплекс 2024 года постройки расположен в районе Аланьи - Каргыджак. Дуплекс расположен на 5-м и 6-м этажах 6-этажного дома и состоит из одной гостиной, совмещенной с кухней, двух спальных комнат, двух ванных комнат, балкона и просторной террасы, с которых...

TURKEY INVEST PROPERTY

93 500 €

Квартира в Алании, Турция

49 м² 2 1 1

Онлайн-показ Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Агентство недвижимости «MAXXPROPERTY» предлагает к продаже апартаменты в современном жилом комплексе в районе Махмутлар, Аланья. Территория комплекса закрыта для посторонних и находится под круглосуточным видеонаблюдением. Объект идеально подходит для комфортного круглогодичного проживания и отдыха. В комплексе предусмотрена...

Maxxproperty. Hekimoglu construction

45 326 €

Квартира в Батуми, Грузия

33 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Премиальный жилой комплекс в Кобулети – это идеальное сочетание элегантности, уюта и развитой инфраструктуры, всего в 30 метрах от побережья Черного моря. Комплекс расположенный на живописном побережье, предлагает своим резидентам захватывающие морские виды и свежий бриз Черного моря. Комплекс находится всего в двух минутах от чистых...

Atlas Property

71 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

60 м² 2 1 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1, 60m², €71,000Двухкомнатная квартира в Family Garden Residence — Махмутлар, Аланья Светлая и уютная двухкомнатная квартира (спальня + гостиная) расположена в современном жилом комплексе Family Garden Residence, всего в 400 метрах от пляжа в престижном районе Махмутлар, Аланья. Квартира выходит на юго-восток, имеет 60 м² жилой...

LUXURY ESTATE TURKEY

24 643 €

Квартира в Батуми, Грузия

30 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Поможем выгодно и безопасно приобрести недвижимость у моря в Батуми. Поможем с оформлением ипотеки и рассрочки. Рассрочка! Отличный вариант для инвестирования, личного проживания и отдыха на берегу Чёрного моря! Предложение ограничено! SMG Palace - 13-ти этажный жилой комплекс, который расположен в первой линии моря. Из Вашей будущей...

Частное лицо

Посмотреть ещё 1270 похожих объектов

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Как найти помощника

Теперь поговорим об агентствах недвижимости, которые занимаются краткосрочной арендой или по крайней мере предлагают свои услуги в этой сфере (как правило, при покупке квартиры, если вы сразу говорите, что цель – сдача в краткосрочную аренду, агент выражает полную готовность в этом помогать).

Мне видится, что компания, успешно занимающаяся краткосрочной арендой квартир своих клиентов, должна делать это официально. А значит, легко может предоставить вам доказательства своей успешной работы. Несколько ссылок на их объекты в booking или airbnb расставят все точки над i.

По этим объектам вы сможете сразу понять, как давно компания занимается этим бизнесом, каков уровень её сервиса (отзывы и оценки) и по каким ценам они сдают квартиры, аналогичные той, что вы планируете купить. В дальнейшем вы сможете следить за тем, как сдаётся ваша квартира на этих сайтах, что особенно важно, когда вы находитесь за тысячи километров от своей собственности.

Если агентство не публикует арендные квартиры на этих порталах, а, по их словам, «сдаёт знакомым» или «через социальные сети», то я бы на постоянный приток денег с аренды не рассчитывал. К тому же, скорее всего, они не платят налоги, поэтому рискуют попасться, со всеми вытекающими и для вас последствиями.

Те, кто занимается краткосрочной арендой более чем одной-двух квартир, знают, что это тяжёлый труд. Дело не только в том, что нужно постоянно заселять и выселять туристов, собирать и отдавать залоги, докупать всякую всячину типа туалетной бумаги и лампочек… К сожалению, арендаторы часто воспринимают агента как бесплатного гида-консультанта-помощника по широкому кругу вопросов и дёргают его периодически.

Всё это, очевидно, работа совсем иного плана, чем при сдаче в долгосрочную аренду, поэтому и стоит она больше. Обычная ставка риэлтора при поиске жильца на долгий срок – 9–10% от годовой суммы аренды или комиссия в размере платы за один месяц. А в случае краткосрочной аренды компания, которая берёт на себя заботы о вашей квартире, попросит до 30% от вашего чистого дохода.

Зная всё это, вы достаточно точно посчитаете, на какую доходность можете рассчитывать, определите, способно ли конкретное агентство вам эту прибыль обеспечить, а значит, примете взвешенное решение, основанное на расчётах, а не на эмоциях или заверениях продавца.

И последний момент. Всё больше покупателей недвижимости за рубежом хотят получить гарантии доходности. Иными словами, если агентство или застройщик заверяет, что квартира будет сдаваться по такой-то цене и принесёт такой-то доход, то вполне логично спросить: «А готовы ли вы гарантировать мне, прописав это в контракте, хотя бы половину обещанной доходности? Раз вы говорите, что сможете обеспечить заполняемость моей квартиры, то давайте и пропишем хоть какие-то гарантии».

Брали бы они на себя гарантии, может, и не пришлось бы собирать информацию на booking и airbnb, считать и сравнивать… Но в большинстве случаев продавец и агент не принимают на себя никаких обязательств. Все риски достаются вам. Поэтому берём калькулятор и считаем.

Условия цитирования материалов Prian.ru