Лайфхаки для владельцев курортных квартир: как оценить перспективы сдачи в аренду

Об авторе: Эрик Розенфельд
консультант по доходной недвижимости
Эрик Розенфельд

Задать вопрос

Многие покупатели курортной недвижимости за рубежом мечтают периодически жить в своей новой квартире, а в остальное время сдавать её в краткосрочную аренду, обеспечивая себе пассивный доход.

Если именно таков ваш план, то перед тем, как покупать квартиру, стоит выяснить следующее.

1. Разрешена ли вообще краткосрочная аренда и требуется ли сертификат/лицензия для такого рода деятельности там, где вы планируете приобретать недвижимость?
2. Кто будет заниматься арендой вашей квартиры, на каких условиях и как правильно выбрать агента для этой цели?
3. Какие местные налоги вы будете платить с такого дохода?
4. Как определить реальную арендную стоимость вашей будущей квартиры?

По первому и третьему пунктам много полезной информации на портале Prian.ru (например, здесь собраны регионы, в которых есть ограничения на сдачу жилья посуточно. – прим. ред.). В этой статье я расскажу, как правильно выбрать агентство для краткосрочной аренды, как оценить рынок в конкретном городе и какую важную информацию вы можете почерпнуть на сайтах airbnb и booking.

Как оценить рынок

Если вы планируете сдавать свою квартиру в аренду, то стоит выяснить, сколько похожих вариантов уже имеется на рынке. Сложно оценить спрос, но можно по крайней мере понять, с кем вам предстоит конкурировать. Если бы вы открывали, скажем, кафе или магазин в своём городе, вы бы наверняка сначала изучили рынок (конкуренция, уровень цен, ассортимент и так далее). И лишь потом принимали бы решение об инвестициях в новый бизнес. Верно?

Самый простой способ получить некоторое представление о рынке арендного жилья – зайти на booking.com, выбрать локацию и произвольный период аренды. Возьмём, например, два варианта – февраль 2020-го (низкий сезон) и июль следующего года (высокий сезон) – и попробуем снять квартиру на одну неделю.

Вот сколько квартир на данный момент (подборка сделана в середине декабря 2019 года) свободны и предлагаются в аренду (я выбрал несколько популярных и недорогих курортных городов).

При выборе на booking я отсекал отели (хотя и они являются потенциальными конкурентами) и оставлял только «апартаменты/квартиры».

Таким образом, уже сейчас в этих городах предлагаются в аренду сотни квартир, причём из этих четырёх городов Батуми идёт с феноменальным отрывом. Сравнительно небольшие цифры в Аланье, скорее всего, связаны с тем, что в Турции действуют серьёзные ограничения на краткосрочную аренду.

Очевидно, что количество сдаваемых летом квартир увеличится ближе к сезону, но и эти цифры заставляют задуматься (я не считал еще airbnb, а есть собственники, которые рекламируют себя только на этой платформе, так что общие цифры будут ещё выше).

Booking и airbnb являются основными «поставщиками» арендаторов, поэтому логично, что и ваша будущая квартира появится там. Я не вижу ни одной реальной причины не публиковать предложение на самых популярных платформах в мире, кроме желания уйти от налогов (да, booking передаёт данные об арендном доходе в налоговую службу страны, где квартира сдаётся).

Как обойти конкурентов

Добавив свою квартиру на портал, мы оказываемся в конце длинной очереди. Перед нами сотни объектов, многие из которых уже имеют высокие оценки и большое количество положительных отзывов, то есть привлекают внимание арендатора в первую очередь.

Все мы пользовались этими сайтами и знаем, что никто не будет листать десятки страниц с предложениями в надежде найти в конце списка, на 20-30-й странице, именно свою квартиру. Так ведь?

Тогда возникает вопрос: как пробиться вперед? Тут можно обратиться к опыту продвижения в поисковиках типа Google или Yandex. Принцип такой же: либо вы платите деньги (в случае booking – более высокую комиссию), что означает существенную потерю в доходности, либо рассчитываете на медленный органический рост.

Для обеспечения последнего решающими являются три фактора: арендная загруженность, средняя оценка и количество отзывов. Эти порталы двигают вас наверх органически, только если вы добились постоянной загрузки и хороших отзывов. Процесс продвижения вашей квартиры в топ может занять от 6 до 12 месяцев и в случае, если вы найдёте способ привлечь внимание к своей квартире среди сотен похожих вариантов. Такой способ есть, и он очень простой – снижение арендной ставки.

Если ваш план – купить стандартную двушку за €50–70 тыс. и сдавать её в диапазоне €50–100 в сутки (в зависимости от сезона и продолжительности аренды), то на первое время вам придётся опуститься по цене вниз. Сначала вы будете  конкурировать с хостелами по восемь коек в комнате, чтобы на их фоне выглядеть подарком и обеспечить как заполняемость, так и хорошие оценки с отзывами. Только таким образом вы сможете начать двигаться наверх в списке квартир.

Всё это время, пока пробираетесь мимо сотен конкурентов, вы должны мириться либо с крайне редкой заполняемостью, либо с низкой доходностью.

Есть ещё один способ продвижения объекта, который тоже приведёт к снижению доходности, – повышенная комиссия порталу. Стандартная ставка booking составляет 15% от суммы аренды, её платит собственник недвижимости, то есть вы. Таким образом, €50 на букинге означают €42,5, которые выплачиваются вам. Если вы хотите, чтобы ваша квартира попала в топ, будьте готовы отдать до 30% от арендной цены вместо стандартных 15%.

Airbnb берет 3% с вас и ещё порядка 12% с арендатора. Таким образом, те, кто готов платить за квартиру €50 в сутки, всё равно вам лично принесут примерно те же €42,5.

И не забывайте о налогах на доходы от аренды. Их можно пытаться не платить, но рано или поздно вы попадётесь. Последствия могут быть разными. Штраф как минимум, запрет на въезд в ЕС в худшем случае.

Недорогие квартиры у моря

95 000 €

Пентхаус в Торревьехе, Испания

100 м² 3

Кредит

Это 3 спальни парных квад на частной дороге в 30 метрах от большой общий бассейн. Существует сад на передний и боковой части дома и в нескольких шагах от входной двери. На первом этаже находится просторная гостиная / столовая комната с хорошего размера американская кухня, а также две двухместные спальни и большая ванная комната семьи. Из...

Sol Costa Blanca

90 000 €

Квартира в Алании, Турция

42 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Авсаллар это тихое живописное место к западу от Аланьи. Район окружен густым хвойным лесом и красивыми горными пейзажами. В районе находится один из лучших пляжей города — Инжекум. Это чистый песчаный пляж защищенный бухтой от сильного ветра. Удобный пологий вход и отсутствие крупных камней делает его отличным местом для отдыха с детьми....

Alanya Brand Group

84 000 €

Квартира в Алании, Турция

39 м² 1

ВНЖ при покупке

Представляем Вашему вниманию выгодное предложение от инвестора – квартиры планировки 1+1 в новом комплексе на завершающей стадии строительства. Строительство комплекса ведётся на расстоянии 1 500 м от моря и 1 000 м от центра Авсаллара. Окончание строительства предусмотрено на весну 2023 года. Квартиры, выставленные на продажу, имеют...

RestProperty

75 000 €

Квартира в Алании, Турция

52 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Представляем вам новый проект жилого комплекса в районе Демирташ. проект распланирован на территории 2236м2 и состоит из трех блоков. Каждый блок имеет собственную инфраструктуру: бассейн, парковку, зоны для барбекю и отдыха, и многое другое. Расстояние до моря составит 2,5км. К продаже представлены: Квартиры 1+1, общая площадь от 52м2...

Liga Real Estate

61 849 €

Квартира в Батуми, Грузия

42 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира 42 м2 на 4 этаже в 8 этажном комплексе, море в 50 метрах, Ботанический сад в 10 минут пешком, вид на море, город и горы. В квартире климат-система и экономичная керамическая панель. Рядом с домом новый детский сад,строится крытый бассейн, в 5 минутах езды аквапарк

RB - Real Estate

75 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

58 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры в комплексе с бассейном с великолепным видом на горы и море в Аланье Демирташ – популярный развивающийся район с хорошей экологией, пешеходными дорожками, пляжами и протяженным побережьем и производством. Его отличает спокойная обстановка вдали от городского шума и суеты, но при этом здесь есть все необходимое для повседневной жизни....

TEKCE

58 000 €

Студия в Алании, Турция

45 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Предлагаем к продаже квартиру-студию общей площадью 45 м2 с жилой зоной (совмещенной с кухней), ванной комнатой, а также балконом. Квартира расположена на 10-м этаже 11-этажного дома, 2015 года постройки. Дом оснащен с лифтом. Квартира продается полностью меблированная и с установленной необходимой бытовой техникой. Вы сразу можете заехать и...

TURKEY INVEST PROPERTY

94 500 €

Квартира в Батуми, Грузия

43 м² 2 1 1

Новая построенная в 2020 м году 32-этажная резиденция, апарт-отель, в районе Нового Бульвара на первой береговой линии, в 100 м от моря. В нашем красивом доме есть: Ресепшн Скоростные лифты Газ Охранное видеонаблюдение 7/24. В этом комплексе у нас есть четыре премиальные квартиры на 13м этаже, все одновременно с видом моря и гор....

Rentsale

82 500 €

Квартира в Алании, Турция

45 м² 2 1 1

Представляем вашему вниманию новую квартиру в Алании в престижном районе Оба. Новый малоэтажный комплекс располагается всего в 3 км от центра города, в 1,2 км от моря, в пешей доступности от необходимой инфраструктуры, больницы и таких крупных магазинов, как Метро и Кочташ. На территории резиденции есть открытый бассейн, фитнес, сад и...

ALTOP Real Estate

70 000 €

Квартира в Авсалларе, Турция

85 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Трёхкомнатная квартира-дуплекс в комплексе GREEN VALLEY в районе Авсаллар Предлагаем к продаже трёхкомнатный дуплекс общей площадью 85 м2, планировка которого состоит из просторной светлой гостиной, совмещённой с кухней открытого типа, двух спальных комнат, двух ванных комнат, двух балконов. Квартира расположена на 4-м и 5-м этажах 5-этажного...

TURKEY INVEST PROPERTY

45 673 €

Апартаменты в Батуми, Грузия

33 м² 1 1

Меблированные апартаменты в топовом комплексе ОрбиСити площадью 33м2. Видовой 33 этаж!! На фото вид, который будет радовать именно Вас! Апартамент ухоженный, продаётся со всей техникой, мебелью и предмеами интерьера, как на фото. Хозяева никогда не сдавали его, пользовались только сами, продают с целью приобретения жилья большего размера....

Rentsale

99 000 €

Квартира в Алании, Турция

65 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Махмутлар, 1+1 65 квм, 7 этаж, 400м. от моря, постройка 2017 года, мебель и техника в цене. Цена 99.000 евро. Квартира для летнего и зимнего отдыха из окон и балкона прекрасный пейзаж на живописные Торосские горы. Планировкой предусмотрены: небольшая прихожая, гостиная комната, совмещенная с кухонной зоной, укомплектованная корпусной мебелью,...

NV-COMPANY

84 700 €

Квартира в Алании, Турция

50 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Что вы получаете: Апартаменты 1+1 в новом комплексе в элитном районе Каргыджак. Район\пляж: Каргыджак – это тихий и престижный район. Здесь разрешена только малоэтажная постройка, красивая природа и отличное расположение относительно центра Алании и аэропорта. Что рядом: В пешей доступности расположены супермаркет Migros, овощные лавки,...

Uptrend homes

95 000 €

Квартира в Авсалларе, Турция

48 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Что вы получаете: Апартаменты различных планировок в уникальном новом комплексе района Авсалар. О строительстве: Строительство этого уникального комплекса в стиле бутик уже началось, а сдача в эксплуатацию ожидается в августе 2023 года. Район\пляж: Авсалар – это район с развитой инфраструктурой, но его основной особенностью является красивая...

Uptrend homes

95 000 €

Квартира в Алании, Турция

50 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Стильная меблированная квартира 1+1 (гостиная, совмещенная с обеденной зоной + спальня и балкон) в самом центре Аланьи. Полностью готова к проживанию, укомплектована бытовой техникой, мебелью и элементами декора. Комплекс, в котором находится квартира, имеет собственную инфраструктуру: открытый бассейн, сауна, хамам, парная, тренажерный зал, в...

ART ALANYA Real Estate

95 500 €

Квартира в Алании, Турция

62 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Компания Status Property предлагает Вам стать счастливым обладателем прекрасной двухкомнатной квартиры в районе Махмутлар. Квартира планировки 1+1, общей площадью 62 м2, имеет в своем распоряжении одну спальную комнату, просторную гостиную с кухней открытого типа, 1 санузел и 1 большой балкон. Дополнительным преимуществом этой квартиры...

Status Property

38 346 €

Квартира в Батуми, Грузия

31 м² 1 1 1

DS “White Line” Приобретение квартир с беспроцентной рассрочкой на 26 месяца 0% первый взнос. от моря 350 метров. Всего два корпуса, B корпус – 30 этажей. Цена за 1 кв/м. от 1300$ Квартиры в Белом каркасе: Г. Батуми на улице Кобаладзе 18/20 Сдача дома – в мае 2026 локация

DS Wait line

90 000 €

Квартира в Алании, Турция

106 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Трёхкомнатная квартира в 300 м от пляжа районе Аланьи - Махмутлар Предлагаем к продаже трехкомнатную квартиру, площадью 106 м2, расположенную на 2-м этаже в 11-этажном доме, в районе Аланьи - Махмутлар. Дом оснащен лифтом. Планировка включает в себя гостиную, отдельную кухню, две спальные комнаты, две ванные комнаты и два больших балкона....

TURKEY INVEST PROPERTY

95 000 €

Квартира в Алании, Турция

55 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продаётся просторная квартира 1+1 вблизи моря в районе Кестель. Квартира расположена на 3/5 этаже и имеет площадь 55 м2. Она полностью меблирована и готова к заселению! Окна выходят на Юго - Восток. С балкона открываются свежие виды на широкую улицу, банановые плантации и кусочек Средиземного моря. На территории комплекса есть открытый и...

Vikingen Estate

22 545 €

Апартаменты в Батуми, Грузия

36 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Новый комплекс в центре Батуми. В объявлении указана стоимость старта продаж на ограниченное количество апартаментов. Комплекс будет включать функциональную территорию с бассейном и инфраструктурой. Находится в развитой части города Батуми. До моря 700 метров. Предлагаются специальные условия по рассрочке на 50 месяцев и первоначальному...

Satellite Estate

Посмотреть ещё 1219 похожих объектов

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Как найти помощника

Теперь поговорим об агентствах недвижимости, которые занимаются краткосрочной арендой или по крайней мере предлагают свои услуги в этой сфере (как правило, при покупке квартиры, если вы сразу говорите, что цель – сдача в краткосрочную аренду, агент выражает полную готовность в этом помогать).

Мне видится, что компания, успешно занимающаяся краткосрочной арендой квартир своих клиентов, должна делать это официально. А значит, легко может предоставить вам доказательства своей успешной работы. Несколько ссылок на их объекты в booking или airbnb расставят все точки над i.

По этим объектам вы сможете сразу понять, как давно компания занимается этим бизнесом, каков уровень её сервиса (отзывы и оценки) и по каким ценам они сдают квартиры, аналогичные той, что вы планируете купить. В дальнейшем вы сможете следить за тем, как сдаётся ваша квартира на этих сайтах, что особенно важно, когда вы находитесь за тысячи километров от своей собственности.

Если агентство не публикует арендные квартиры на этих порталах, а, по их словам, «сдаёт знакомым» или «через социальные сети», то я бы на постоянный приток денег с аренды не рассчитывал. К тому же, скорее всего, они не платят налоги, поэтому рискуют попасться, со всеми вытекающими и для вас последствиями.

Те, кто занимается краткосрочной арендой более чем одной-двух квартир, знают, что это тяжёлый труд. Дело не только в том, что нужно постоянно заселять и выселять туристов, собирать и отдавать залоги, докупать всякую всячину типа туалетной бумаги и лампочек… К сожалению, арендаторы часто воспринимают агента как бесплатного гида-консультанта-помощника по широкому кругу вопросов и дёргают его периодически.

Всё это, очевидно, работа совсем иного плана, чем при сдаче в долгосрочную аренду, поэтому и стоит она больше. Обычная ставка риэлтора при поиске жильца на долгий срок – 9–10% от годовой суммы аренды или комиссия в размере платы за один месяц. А в случае краткосрочной аренды компания, которая берёт на себя заботы о вашей квартире, попросит до 30% от вашего чистого дохода.

Зная всё это, вы достаточно точно посчитаете, на какую доходность можете рассчитывать, определите, способно ли конкретное агентство вам эту прибыль обеспечить, а значит, примете взвешенное решение, основанное на расчётах, а не на эмоциях или заверениях продавца.

И последний момент. Всё больше покупателей недвижимости за рубежом хотят получить гарантии доходности. Иными словами, если агентство или застройщик заверяет, что квартира будет сдаваться по такой-то цене и принесёт такой-то доход, то вполне логично спросить: «А готовы ли вы гарантировать мне, прописав это в контракте, хотя бы половину обещанной доходности? Раз вы говорите, что сможете обеспечить заполняемость моей квартиры, то давайте и пропишем хоть какие-то гарантии».

Брали бы они на себя гарантии, может, и не пришлось бы собирать информацию на booking и airbnb, считать и сравнивать… Но в большинстве случаев продавец и агент не принимают на себя никаких обязательств. Все риски достаются вам. Поэтому берём калькулятор и считаем.

Условия цитирования материалов Prian.ru