Лайфхаки для владельцев курортных квартир: как оценить перспективы сдачи в аренду

Об авторе: Эрик Розенфельд консультант по доходной недвижимости Эрик Розенфельд

Задать вопрос

Многие покупатели курортной недвижимости за рубежом мечтают периодически жить в своей новой квартире, а в остальное время сдавать её в краткосрочную аренду, обеспечивая себе пассивный доход.

Если именно таков ваш план, то перед тем, как покупать квартиру, стоит выяснить следующее.

1. Разрешена ли вообще краткосрочная аренда и требуется ли сертификат/лицензия для такого рода деятельности там, где вы планируете приобретать недвижимость?
2. Кто будет заниматься арендой вашей квартиры, на каких условиях и как правильно выбрать агента для этой цели?
3. Какие местные налоги вы будете платить с такого дохода?
4. Как определить реальную арендную стоимость вашей будущей квартиры?

По первому и третьему пунктам много полезной информации на портале Prian.ru (например, здесь собраны регионы, в которых есть ограничения на сдачу жилья посуточно. – прим. ред.). В этой статье я расскажу, как правильно выбрать агентство для краткосрочной аренды, как оценить рынок в конкретном городе и какую важную информацию вы можете почерпнуть на сайтах airbnb и booking.

Как оценить рынок

Если вы планируете сдавать свою квартиру в аренду, то стоит выяснить, сколько похожих вариантов уже имеется на рынке. Сложно оценить спрос, но можно по крайней мере понять, с кем вам предстоит конкурировать. Если бы вы открывали, скажем, кафе или магазин в своём городе, вы бы наверняка сначала изучили рынок (конкуренция, уровень цен, ассортимент и так далее). И лишь потом принимали бы решение об инвестициях в новый бизнес. Верно?

Самый простой способ получить некоторое представление о рынке арендного жилья – зайти на booking.com, выбрать локацию и произвольный период аренды. Возьмём, например, два варианта – февраль 2020-го (низкий сезон) и июль следующего года (высокий сезон) – и попробуем снять квартиру на одну неделю.

Вот сколько квартир на данный момент (подборка сделана в середине декабря 2019 года) свободны и предлагаются в аренду (я выбрал несколько популярных и недорогих курортных городов).

При выборе на booking я отсекал отели (хотя и они являются потенциальными конкурентами) и оставлял только «апартаменты/квартиры».

Таким образом, уже сейчас в этих городах предлагаются в аренду сотни квартир, причём из этих четырёх городов Батуми идёт с феноменальным отрывом. Сравнительно небольшие цифры в Аланье, скорее всего, связаны с тем, что в Турции действуют серьёзные ограничения на краткосрочную аренду.

Очевидно, что количество сдаваемых летом квартир увеличится ближе к сезону, но и эти цифры заставляют задуматься (я не считал еще airbnb, а есть собственники, которые рекламируют себя только на этой платформе, так что общие цифры будут ещё выше).

Booking и airbnb являются основными «поставщиками» арендаторов, поэтому логично, что и ваша будущая квартира появится там. Я не вижу ни одной реальной причины не публиковать предложение на самых популярных платформах в мире, кроме желания уйти от налогов (да, booking передаёт данные об арендном доходе в налоговую службу страны, где квартира сдаётся).

Как обойти конкурентов

Добавив свою квартиру на портал, мы оказываемся в конце длинной очереди. Перед нами сотни объектов, многие из которых уже имеют высокие оценки и большое количество положительных отзывов, то есть привлекают внимание арендатора в первую очередь.

Все мы пользовались этими сайтами и знаем, что никто не будет листать десятки страниц с предложениями в надежде найти в конце списка, на 20-30-й странице, именно свою квартиру. Так ведь?

Тогда возникает вопрос: как пробиться вперед? Тут можно обратиться к опыту продвижения в поисковиках типа Google или Yandex. Принцип такой же: либо вы платите деньги (в случае booking – более высокую комиссию), что означает существенную потерю в доходности, либо рассчитываете на медленный органический рост.

Для обеспечения последнего решающими являются три фактора: арендная загруженность, средняя оценка и количество отзывов. Эти порталы двигают вас наверх органически, только если вы добились постоянной загрузки и хороших отзывов. Процесс продвижения вашей квартиры в топ может занять от 6 до 12 месяцев и в случае, если вы найдёте способ привлечь внимание к своей квартире среди сотен похожих вариантов. Такой способ есть, и он очень простой – снижение арендной ставки.

Если ваш план – купить стандартную двушку за €50–70 тыс. и сдавать её в диапазоне €50–100 в сутки (в зависимости от сезона и продолжительности аренды), то на первое время вам придётся опуститься по цене вниз. Сначала вы будете  конкурировать с хостелами по восемь коек в комнате, чтобы на их фоне выглядеть подарком и обеспечить как заполняемость, так и хорошие оценки с отзывами. Только таким образом вы сможете начать двигаться наверх в списке квартир.

Всё это время, пока пробираетесь мимо сотен конкурентов, вы должны мириться либо с крайне редкой заполняемостью, либо с низкой доходностью.

Есть ещё один способ продвижения объекта, который тоже приведёт к снижению доходности, – повышенная комиссия порталу. Стандартная ставка booking составляет 15% от суммы аренды, её платит собственник недвижимости, то есть вы. Таким образом, €50 на букинге означают €42,5, которые выплачиваются вам. Если вы хотите, чтобы ваша квартира попала в топ, будьте готовы отдать до 30% от арендной цены вместо стандартных 15%.

Airbnb берет 3% с вас и ещё порядка 12% с арендатора. Таким образом, те, кто готов платить за квартиру €50 в сутки, всё равно вам лично принесут примерно те же €42,5.

И не забывайте о налогах на доходы от аренды. Их можно пытаться не платить, но рано или поздно вы попадётесь. Последствия могут быть разными. Штраф как минимум, запрет на въезд в ЕС в худшем случае.

Недорогие квартиры у моря

54 697 €

Студия в Батуми, Грузия

31 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Шикарная студия в самом центре Батуми, на Аллее героев! Продается изысканная студия под ключ в одном из самых современных и престижных комплексов Батуми – Black Sea Towers. Расположенная на 23 этаже (блок А), она предлагает завораживающий вид на город, море и горы. Для комфортного проживания или успешной сдачи в аренду. Основные...

BD Group

53 903 €

Апартаменты в Батуми, Грузия

34 м² 1 1 1

Предлагаем апартаменты по всемирно известной Strata Title системе, которая подразумевает, что каждый апартамент принадлежит собственнику, и вся инфраструктура находится под управлением гостиничного оператора. Собственники не несут расходы на содержание инфраструктуры и получают доход от сдачи в аренду. Инфраструктура отеля будет включать в...

Satellite Estate

75 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

60 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры в проекте отельного типа со множеством удобств в Паялларе, Аланья Аланья – крупный курортный регион в восточной части провинции Анталия. Паяллар – один из новых и развивающихся пригородов Аланьи. Бывший прежде отельным центром, сейчас он переживает активную застройку. Регион выделяется как инвестиционный регион, привлекательный для...

TEKCE

96 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

80 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

TEKCE

49 246 €

Квартира в Батуми, Грузия

33 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Премиальный жилой комплекс в Кобулети – это идеальное сочетание элегантности, уюта и развитой инфраструктуры, всего в 30 метрах от побережья Черного моря. Комплекс расположенный на живописном побережье, предлагает своим резидентам захватывающие морские виды и свежий бриз Черного моря. Комплекс находится всего в двух минутах от чистых...

Atlas Property

94 900 €

Пентхаус в Торревьехе, Испания

41 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

Ref: a1248jn Torrevieja, Площадь 41м2 Терраса 3m2 Комнат 2 Спальни 1 Ванные комнаты 1 Этаж 5 1993 Район Acequion До моря 200м Годовой налог -143€/год Коммунальные -26€/мес +гараж Откройте для себя эту очаровательную мансарду с одной спальней, расположенную на последнем этаже, идеально подходящую для...

Planeta Spain

86 000 €

Студия в Алании, Турция

56 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Представляем Вашему вниманию просторную квартиру 0+1 в Жилом Комплексе, ставшим визитной карточкой района Джикджилли. Студия, общей площадью 56 м2 со своей терассой, укомплектована всей необходимой для жизни мебелью и техникой, готова к заселению. Данный ЖК 2013 года постройки стал очень популярен и востребован для жизни и отдыха в этом...

PANGEA GROUP

63 500 €

Апартаменты в Алании, Турция

60 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1, 60m², €63,500Расположенный в живописном месте Пайаллар, Алания, этот замечательный объект предлагает гармоничное сочетание спокойствия и современной жизни. Всего в 750 метрах от торговых удобств, в 50 километрах от аэропорта и в короткой поездке в 2 километра от прекрасного пляжа, проект идеально расположен для тех, кто ищет...

LUXURY ESTATE TURKEY

99 000 €

Квартира в Алании, Турция

54 м² 1

ВНЖ при покупке

Предлагаем Вашему вниманию стильную и уютную квартиру с планировкой 1+1, расположенную в современном жилом комплексе в одном из самых привлекательных районов Алании — Оба. Этот район известен своей развитой инфраструктурой, близостью к пляжу и высокими стандартами качества жизни. Планировка квартиры 1+1 включает в себя: кухню открытого...

RestProperty

99 000 €

Квартира в Алании, Турция

54 м² 1

ВНЖ при покупке

Представляем Вашему вниманию двухкомнатную квартиру в новом жилом комплексе в районе Авсаллар. Данное предложение можно рассмотреть как для временного отдыха, так и для постоянного проживания.Квартира находится на первом этаже и имеет планировку 1+1, которая включает в себя гостиную с кухонной зоной, спальную комнату, санузел и балкон. В...

RestProperty

79 200 €

Квартира в Алании, Турция

58 м² 2 1 1

Удалённая сделка Оплата криптовалютой

• Квартира: 1+1 • Площадь: 58 m² • Цена: 79 200 евро • Спальня: 1 • Гостиная: 1 • Ванная комната: 1 • Балкон: 1 • Дом: 9 этажей / 5 этаж • Год постройки: май 2023 г. — Для Вашего комфортного и безопасного проживания в доме предусмотрены: • Видеонаблюдение •...

Maxxproperty. Hekimoglu construction

85 900 €

Квартира в Алании, Турция

69 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Расположенный в удивительном районе Каргыджак в Алании, на участке в 32 акра, обнятом природой, наш проект включает в себя 166 независимых блоков, включая 14 блоков и 42 эксклюзивных виллы. Эта великолепная структура идеально сочетает в себе роскошь и комфорт с природой. Наш проект не просто жилой комплекс; он обещает жителям приятную жизнь с...

Invento Invest

82 000 €

Квартира в Алании, Турция

64 м² 1

ВНЖ при покупке

Продаётся просторная квартира 1+1 в жилом комплексе в районе Махмутлар. Квартира расположена на 3 этаже четырнадцатиэтажного здания. Общая площадь квартиры составляет 64 квадратных метров. Квартира продаётся в чистовой отделке со встроенной кухней и укомплектованным санузлом. Площадь застройки - 5 850 квадратных метров. Расстояние до моря...

RestProperty

99 900 €

Квартира в Торревьехе, Испания

64 м² 3 2 1

Удалённая сделка Кредит

Ref. Ap1-111 Torrevieja, Площадь 64м2 Терраса 4m2 Комнат 3 Спальни 2 Ванные комнаты 1 Этаж 1 2000 Район el Molino До моря 1000м Годовой налог 174€ Коммунальные 23€

Planeta Spain

97 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

70 м² 2 1 1

ЦенаКвартира, 1+1, 70m², €97,000 Шагните в мир комфорта и роскоши с этой потрясающей квартирой 1+1, расположенной в живописном районе Алании Каргыджак. Эта изысканная недвижимость предназначена для тех, кто ищет как элегантность, так и удобство, предлагая просторную планировку площадью 70 м² на четвертом этаже, полностью меблированную, чтобы...

LUXURY ESTATE TURKEY

99 000 €

Квартира в Алании, Турция

55 м² 1

ВНЖ при покупке

Представляем Вашему вниманию уютную квартирурайоне Тосмур.Апартаменты 1+1 расположены на 1 этаже в комплексе, построенном в 2023 году Квартира укомплектована мебелью и техникой и полностью готова к проживанию. Данный комплекс отлично подойдет для постоянного проживания или сдачи в аренду. Расположен всего в 650 м от Средиземного моря в...

RestProperty

71 500 €

Квартира в Алании, Турция

65 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Появилась уютная квартира 1+1 в спальном районе, излюбленном русскоговорящими, – Махмутларе. В шаговой доступности магазины, рестораны и парки. Квартира площадью – 65 м² – без мебели, включает в себя кухню со встроенным гарнитуром, совмещенную с гостиной, 1 спальню и 1 санузел, оснащенный необходимой сантехникой. Апартаменты расположены на 3...

ABG Brand Group

99 000 €

Квартира в Алании, Турция

60 м² 2 1 1

Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Агентство недвижимости «MAXXPROPERTY» предлагает Вашему вниманию квартиру в жилом комплексе, который расположен в самом динамично развивающемся районе Махмутлар города Аланья. Прекрасный климат, великолепная природа, качественные продовольственные продукты, уникальная архитектура - делают этот регион самым излюбленным местом отдыха...

Maxxproperty. Hekimoglu construction

48 900 €

Квартира в Варне, Болгария

55 м² 1 1

iBG Property предлагает отличную студию на первой линии моря на Золотых Песках, г. Варна Студия предлагается меблированной, готовой к заселению. Расположена на втором этаже из десяти. Площадь - 55 кв.м., состоит из прихожей, комнаты с кухонной зоной, ванной с туалетом, балкона с видом на море. Комплекс предлагает: бассейн с минеральной водой,...

IBG Property

93 000 €

Квартира в Алании, Турция

125 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Просторная трехкомнатная квартира в комплексе с бассейном в районе Махмутлар Предлагаем к продаже просторную трехкомнатную квартиру общей площадью 125 м2 с гостиной американского типа (совмещена с кухней), двумя спальными комнатами, двумя ванными комнатами и двумя балконами. Квартира расположена на 4-м этаже 10-этажного дома, 2012 года...

TURKEY INVEST PROPERTY

Посмотреть ещё 1274 похожих объекта

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Как найти помощника

Теперь поговорим об агентствах недвижимости, которые занимаются краткосрочной арендой или по крайней мере предлагают свои услуги в этой сфере (как правило, при покупке квартиры, если вы сразу говорите, что цель – сдача в краткосрочную аренду, агент выражает полную готовность в этом помогать).

Мне видится, что компания, успешно занимающаяся краткосрочной арендой квартир своих клиентов, должна делать это официально. А значит, легко может предоставить вам доказательства своей успешной работы. Несколько ссылок на их объекты в booking или airbnb расставят все точки над i.

По этим объектам вы сможете сразу понять, как давно компания занимается этим бизнесом, каков уровень её сервиса (отзывы и оценки) и по каким ценам они сдают квартиры, аналогичные той, что вы планируете купить. В дальнейшем вы сможете следить за тем, как сдаётся ваша квартира на этих сайтах, что особенно важно, когда вы находитесь за тысячи километров от своей собственности.

Если агентство не публикует арендные квартиры на этих порталах, а, по их словам, «сдаёт знакомым» или «через социальные сети», то я бы на постоянный приток денег с аренды не рассчитывал. К тому же, скорее всего, они не платят налоги, поэтому рискуют попасться, со всеми вытекающими и для вас последствиями.

Те, кто занимается краткосрочной арендой более чем одной-двух квартир, знают, что это тяжёлый труд. Дело не только в том, что нужно постоянно заселять и выселять туристов, собирать и отдавать залоги, докупать всякую всячину типа туалетной бумаги и лампочек… К сожалению, арендаторы часто воспринимают агента как бесплатного гида-консультанта-помощника по широкому кругу вопросов и дёргают его периодически.

Всё это, очевидно, работа совсем иного плана, чем при сдаче в долгосрочную аренду, поэтому и стоит она больше. Обычная ставка риэлтора при поиске жильца на долгий срок – 9–10% от годовой суммы аренды или комиссия в размере платы за один месяц. А в случае краткосрочной аренды компания, которая берёт на себя заботы о вашей квартире, попросит до 30% от вашего чистого дохода.

Зная всё это, вы достаточно точно посчитаете, на какую доходность можете рассчитывать, определите, способно ли конкретное агентство вам эту прибыль обеспечить, а значит, примете взвешенное решение, основанное на расчётах, а не на эмоциях или заверениях продавца.

И последний момент. Всё больше покупателей недвижимости за рубежом хотят получить гарантии доходности. Иными словами, если агентство или застройщик заверяет, что квартира будет сдаваться по такой-то цене и принесёт такой-то доход, то вполне логично спросить: «А готовы ли вы гарантировать мне, прописав это в контракте, хотя бы половину обещанной доходности? Раз вы говорите, что сможете обеспечить заполняемость моей квартиры, то давайте и пропишем хоть какие-то гарантии».

Брали бы они на себя гарантии, может, и не пришлось бы собирать информацию на booking и airbnb, считать и сравнивать… Но в большинстве случаев продавец и агент не принимают на себя никаких обязательств. Все риски достаются вам. Поэтому берём калькулятор и считаем.

Условия цитирования материалов Prian.ru