Лайфхаки для владельцев курортных квартир: как оценить перспективы сдачи в аренду

Об авторе: Эрик Розенфельд консультант по доходной недвижимости Эрик Розенфельд

Задать вопрос

Многие покупатели курортной недвижимости за рубежом мечтают периодически жить в своей новой квартире, а в остальное время сдавать её в краткосрочную аренду, обеспечивая себе пассивный доход.

Если именно таков ваш план, то перед тем, как покупать квартиру, стоит выяснить следующее.

1. Разрешена ли вообще краткосрочная аренда и требуется ли сертификат/лицензия для такого рода деятельности там, где вы планируете приобретать недвижимость?
2. Кто будет заниматься арендой вашей квартиры, на каких условиях и как правильно выбрать агента для этой цели?
3. Какие местные налоги вы будете платить с такого дохода?
4. Как определить реальную арендную стоимость вашей будущей квартиры?

По первому и третьему пунктам много полезной информации на портале Prian.ru (например, здесь собраны регионы, в которых есть ограничения на сдачу жилья посуточно. – прим. ред.). В этой статье я расскажу, как правильно выбрать агентство для краткосрочной аренды, как оценить рынок в конкретном городе и какую важную информацию вы можете почерпнуть на сайтах airbnb и booking.

Как оценить рынок

Если вы планируете сдавать свою квартиру в аренду, то стоит выяснить, сколько похожих вариантов уже имеется на рынке. Сложно оценить спрос, но можно по крайней мере понять, с кем вам предстоит конкурировать. Если бы вы открывали, скажем, кафе или магазин в своём городе, вы бы наверняка сначала изучили рынок (конкуренция, уровень цен, ассортимент и так далее). И лишь потом принимали бы решение об инвестициях в новый бизнес. Верно?

Самый простой способ получить некоторое представление о рынке арендного жилья – зайти на booking.com, выбрать локацию и произвольный период аренды. Возьмём, например, два варианта – февраль 2020-го (низкий сезон) и июль следующего года (высокий сезон) – и попробуем снять квартиру на одну неделю.

Вот сколько квартир на данный момент (подборка сделана в середине декабря 2019 года) свободны и предлагаются в аренду (я выбрал несколько популярных и недорогих курортных городов).

При выборе на booking я отсекал отели (хотя и они являются потенциальными конкурентами) и оставлял только «апартаменты/квартиры».

Таким образом, уже сейчас в этих городах предлагаются в аренду сотни квартир, причём из этих четырёх городов Батуми идёт с феноменальным отрывом. Сравнительно небольшие цифры в Аланье, скорее всего, связаны с тем, что в Турции действуют серьёзные ограничения на краткосрочную аренду.

Очевидно, что количество сдаваемых летом квартир увеличится ближе к сезону, но и эти цифры заставляют задуматься (я не считал еще airbnb, а есть собственники, которые рекламируют себя только на этой платформе, так что общие цифры будут ещё выше).

Booking и airbnb являются основными «поставщиками» арендаторов, поэтому логично, что и ваша будущая квартира появится там. Я не вижу ни одной реальной причины не публиковать предложение на самых популярных платформах в мире, кроме желания уйти от налогов (да, booking передаёт данные об арендном доходе в налоговую службу страны, где квартира сдаётся).

Как обойти конкурентов

Добавив свою квартиру на портал, мы оказываемся в конце длинной очереди. Перед нами сотни объектов, многие из которых уже имеют высокие оценки и большое количество положительных отзывов, то есть привлекают внимание арендатора в первую очередь.

Все мы пользовались этими сайтами и знаем, что никто не будет листать десятки страниц с предложениями в надежде найти в конце списка, на 20-30-й странице, именно свою квартиру. Так ведь?

Тогда возникает вопрос: как пробиться вперед? Тут можно обратиться к опыту продвижения в поисковиках типа Google или Yandex. Принцип такой же: либо вы платите деньги (в случае booking – более высокую комиссию), что означает существенную потерю в доходности, либо рассчитываете на медленный органический рост.

Для обеспечения последнего решающими являются три фактора: арендная загруженность, средняя оценка и количество отзывов. Эти порталы двигают вас наверх органически, только если вы добились постоянной загрузки и хороших отзывов. Процесс продвижения вашей квартиры в топ может занять от 6 до 12 месяцев и в случае, если вы найдёте способ привлечь внимание к своей квартире среди сотен похожих вариантов. Такой способ есть, и он очень простой – снижение арендной ставки.

Если ваш план – купить стандартную двушку за €50–70 тыс. и сдавать её в диапазоне €50–100 в сутки (в зависимости от сезона и продолжительности аренды), то на первое время вам придётся опуститься по цене вниз. Сначала вы будете  конкурировать с хостелами по восемь коек в комнате, чтобы на их фоне выглядеть подарком и обеспечить как заполняемость, так и хорошие оценки с отзывами. Только таким образом вы сможете начать двигаться наверх в списке квартир.

Всё это время, пока пробираетесь мимо сотен конкурентов, вы должны мириться либо с крайне редкой заполняемостью, либо с низкой доходностью.

Есть ещё один способ продвижения объекта, который тоже приведёт к снижению доходности, – повышенная комиссия порталу. Стандартная ставка booking составляет 15% от суммы аренды, её платит собственник недвижимости, то есть вы. Таким образом, €50 на букинге означают €42,5, которые выплачиваются вам. Если вы хотите, чтобы ваша квартира попала в топ, будьте готовы отдать до 30% от арендной цены вместо стандартных 15%.

Airbnb берет 3% с вас и ещё порядка 12% с арендатора. Таким образом, те, кто готов платить за квартиру €50 в сутки, всё равно вам лично принесут примерно те же €42,5.

И не забывайте о налогах на доходы от аренды. Их можно пытаться не платить, но рано или поздно вы попадётесь. Последствия могут быть разными. Штраф как минимум, запрет на въезд в ЕС в худшем случае.

Недорогие квартиры у моря

39 881 €

Квартира в Батуми, Грузия

33 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Жизнь слишком коротка, чтобы жить в скучном жилье! Представьте себе современный жилой комплекс, где вы можете наслаждаться всеми удобствами, которые вы заслуживаете. У нас есть все, что нужно для комфортной и современной жизни. Концептуальный жилой комплекс клубного формата, основная идея которого заключается в создании максимально комфортных...

Atlas Property

89 500 €

Квартира в Алании, Турция

60 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой Объект под сдачу

В ПРОДАЖЕ КВАРТИРА 1+1 60 М2 С КРАСИВЫМ ВИДОМ НА ГОРЫ В ПОПУЛЯРНОМ КОМПЛЕКСЕ В АЛАНИИ!!! РАСПОЛОЖЕНИЕ : РАЙОН МАХМУТЛАР ,500 М МОРЕ ,50 М - ГОРОДСКАЯ РАЗВИТАЯ ИНФРАСТРУКТУРА 1+1 60 М2 5 ЭТАЖ БАЛКОН ДЛЯ ОТДЫХА И РЕЛАКСА МЕБЕЛЬ И ТЕХНИКА НА ТЕРРИТОРИИ КОМПЛЕКСА : Благоустроенная озелененная территория Открытый бассейн, детский...

Imperial Real Estate

77 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

50 м² 2 1 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1, 50m², €77,000Добро пожаловать в стиль жизни, полный комфорта и элегантности, в самом сердце Махмутлара, где городская изысканность встречается с прибрежной жизнью. Эта замечательная резиденция 1+1 расположена на втором этаже, предлагая идеальное сочетание современного дизайна и удобных удобств. Расположенная всего в 600 метрах...

LUXURY ESTATE TURKEY

88 000 €

Квартира в Алании, Турция

43 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит Объект под сдачу

Представляем Вашему вниманию новая квартиру, которая доступная для приобретения и расположена в современном комплексе семейного типа в районе Авсаллар, Аланья. Этот район привлекает своей живописной природой и разнообразными возможностями для активного отдыха. Авсаллар ценят за его потрясающие песчаные пляжи. Отметим, что данный район это не...

ABG Brand Group

29 135 €

Апартаменты в Батуми, Грузия

31 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Апартаменты в 500 метрах от моря в современном комплексе с развитой инфраструктурой. Рассрочка от 40 до 45 месяцев. Первоночальный взнос от 10%.

Satellite Estate

74 500 €

Квартира в Алании, Турция

55 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

️ Уютная квартира для отдыха у моря в роскошном комплексе Авсаллара Представьте, как вы наслаждаетесь утренним кофе на просторном балконе своей новой квартиры, с видом на бассейн, окружённый зеленью и свежим воздухом. В этом современном жилом комплексе в Авсалларе вы сможете воплотить свою мечту о комфортном отдыхе у моря. О квартире:...

PANGEA GROUP

53 933 €

Апартаменты в Батуми, Грузия

36 м² 1 1

Онлайн-показ Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит

КВАРТИРА В ИПОТЕКУ! Готовая квартира 300 м от моря (3й дом от моря) Стоимость с мебелью и ремонтом "под ключ" 61600 долларов 36м2 2а варианта оплаты: Оплата -100% Оплата - ПВ- 40% и ипотека под 10%/год ежемесячный платеж ок 500$ Сдача в аренду возможна сразу доход в долгосрок от 300$ на руки Пишите в директ! И мы...

VRC Idrisova

67 999 €

Квартира в Алании, Турция

60 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Срочная продажа 2к квартиры возле моря в новом жилом комплексе 2024г Красивый панорамный вид Жилой комплекс расположен всего в 250 метрах до моря и имеет богатую собственную инфраструктуру : Бассейн открытый, фитнес, сауна, хаммам, крытый бассейн, автостоянка, детская площадка, кафетерий, йога-пилатес, закрытый подогреваемый бассейн,...

Imperial Real Estate

82 750 €

Апартаменты в Алании, Турция

55 м² 2 1 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1, 55m², €82,750 Место для жизни в гармонии — без компромиссов.Добро пожаловать в PLUS LIFE RESIDENCE в Авсалларе — жилой комплекс, который предлагает не просто жильё, а стиль жизни. В окружении природы и рядом со всей инфраструктурой, эта уютная квартира с одной спальней площадью 55 м² продумана до мелочей для комфортной и...

LUXURY ESTATE TURKEY

99 000 €

Квартира в Авсалларе, Турция

51 м² 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Представляем вашему вниманию комплекс расположенный в районе Авсаллар. Строительство уже началось и активно ведется. Сдача комплекса- сентябрь 2024 года. Квартира планировка 1+1 площадью брутто 51 м2 с преимуществом квартиры: в гостиной большие два светлых окна с видом на бассейн, спальня выходит на тихую спокойную сторону. В стоимость квартиры...

RestProperty

48 155 €

Квартира в Батуми, Грузия

32 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Студия 31,6 м2 с ремонтом под ключ в мультифункциональном жилом комплексе премиум-класса, проекте мирового уровня с современной инфраструктурой. Выгодные инвестиции в готовый проект. Дом сдан - управляющая компания на уровне 5* обслуживает гостей. Настоящий комфорт — каждая деталь одновременно стильная, роскошная и комфортная....

Atlas Property

85 000 €

Квартира в Алании, Турция

59 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Успейте забронировать просторные апартаменты по самым лучшим ценам на начальном этапе! Интересное предложение для инвесторов! Новый проект в Паялларе, открытом для получения вида на жительство, будет представлен 4-этажным жилым блоком на 18 квартир. На территории будет открытая парковка, беседки и видеонаблюдение. Также будет курсировать...

ABG Brand Group

99 000 €

Квартира в Алании, Турция

50 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Меблированная квартира возле пляжа Клеопатра Стильная меблированная квартира 1+1 (гостиная, совмещенная с обеденной зоной + спальня и балкон) в самом центре Аланьи. Полностью готова к проживанию, укомплектована бытовой техникой, мебелью и элементами декора. Квартира подходит для получения ВНЖ Турции. В комплексе есть собственная...

ART ALANYA Real Estate

70 999 €

Квартира в Алании, Турция

55 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой Объект под сдачу

2К.КВАРТИРА В НОВОМ КОМПЛЕКСЕ С ПОЛНОЙ ИНФРАСТРУКТУРОЙ В АЛАНИИ! РАСПОЛОЖЕНИЕ : РАЙОН ОБА,АЛАНИЯ 1+1 ,55 М2 ПРОСТОРНЫЙ БАЛКОН В КОМПЛЕКСЕ ПОЛНАЯ ИНФРАСТРУКТУРА: ОТКРЫТЫЙ БАССЕЙН КРЫТЫЙ ЗИМНИЙ БАССЕЙН С ПОДОГРЕВОМ САУНА ФИТНЕС ДЕТСКАЯ ИГРОВАЯ КОМНАТА ДЕТСКАЯ ПЛОЩАДКА КИНОТЕАТР БИЛЬЯРД БАРБЕКЮ БЕСЕДКА ДЛЯ ОТДЫХА...

Imperial Real Estate

59 752 €

Апартаменты в Варне, Болгария

40 м²

Премиум-апартамент у моря — 40 м² в комплексе вилл со SPA, бассейнами и лесным ландшафтом всего за €59,752! Ищете не просто апартамент, а стильное, инвестиционно-привлекательное жильё в элитном курортном районе Болгарии? Предлагаем апартамент площадью 32 м² в уникальном премиум-комплексе, расположенном среди хвойного...

Vip Realty Club in Georgia

99 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

56 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Шикарные квартиры в комплексе с бассейном в Оба, Аланья Квартиры расположены в районе Оба в Аланье, Анталия. Аланья – одно из самых востребованных мест отдыха на Средиземноморье, предлагающих комфортную жизнь с чистейшими пляжами, красивой природой и идеальным климатом. Развивающаяся социальная инфраструктура и богатая история ежегодно...

TEKCE

99 000 €

Квартира в Алании, Турция

50 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Представляем вашему вниманию полностью меблированную квартиру формата 1+1, расположенную на высоком первом этаже с выходом на западную сторону. Общая площадь — 50 м², продуманная планировка включает: ️ 1 спальня и просторная гостиная, 1 ванная комната, отдельный санузел, балкон для утреннего...

PANGEA GROUP

27 650 €

Квартира в Батуми, Грузия

35 м² 1 1

Удалённая сделка Оплата в рублях Объект под сдачу

О компании На сегодняшний день структура компании построена на прочном партнерстве двух учредителей, каждый из которых владеет равной долей. Оба партнёра имеют значительный опыт в сфере девелопмента, архитектурного проектирования, работы с банками и административных согласований. Такой профессиональный фундамент позволяет уверенно...

İNEST HOMES

95 000 €

Квартира в Алании, Турция

60 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

В самом центре большого и очень популярного района Аланьи – Махмутлар, на расстоянии 900 метров от береговой линии, в июне началось строительство элитного жилого комплекса. За этот проект отвечает известная и зарекомендовавшая себя компания-разработчик, имеющая множество успешно реализованных проектов. Комплекс отличается яркой и...

Invento Invest

66 000 €

Квартира в Алании, Турция

60 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Безопасный для среды архитектурный проект, включающий в себя роскошных 2 блока, в которых 36 квартир, 26 из которых 1+1, 4 квартиры 2+1, 6 дублекс квартир 2+1 ждущие вашего выбора. В центре города Алании, района Хажет приходит новый проект TSİ SQUARE LİGHT с совершенно новой архитектурой и дизайном, жилые помещения и социальные возможности это...

Bravo Invest

Посмотреть ещё 1326 похожих объектов

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Как найти помощника

Теперь поговорим об агентствах недвижимости, которые занимаются краткосрочной арендой или по крайней мере предлагают свои услуги в этой сфере (как правило, при покупке квартиры, если вы сразу говорите, что цель – сдача в краткосрочную аренду, агент выражает полную готовность в этом помогать).

Мне видится, что компания, успешно занимающаяся краткосрочной арендой квартир своих клиентов, должна делать это официально. А значит, легко может предоставить вам доказательства своей успешной работы. Несколько ссылок на их объекты в booking или airbnb расставят все точки над i.

По этим объектам вы сможете сразу понять, как давно компания занимается этим бизнесом, каков уровень её сервиса (отзывы и оценки) и по каким ценам они сдают квартиры, аналогичные той, что вы планируете купить. В дальнейшем вы сможете следить за тем, как сдаётся ваша квартира на этих сайтах, что особенно важно, когда вы находитесь за тысячи километров от своей собственности.

Если агентство не публикует арендные квартиры на этих порталах, а, по их словам, «сдаёт знакомым» или «через социальные сети», то я бы на постоянный приток денег с аренды не рассчитывал. К тому же, скорее всего, они не платят налоги, поэтому рискуют попасться, со всеми вытекающими и для вас последствиями.

Те, кто занимается краткосрочной арендой более чем одной-двух квартир, знают, что это тяжёлый труд. Дело не только в том, что нужно постоянно заселять и выселять туристов, собирать и отдавать залоги, докупать всякую всячину типа туалетной бумаги и лампочек… К сожалению, арендаторы часто воспринимают агента как бесплатного гида-консультанта-помощника по широкому кругу вопросов и дёргают его периодически.

Всё это, очевидно, работа совсем иного плана, чем при сдаче в долгосрочную аренду, поэтому и стоит она больше. Обычная ставка риэлтора при поиске жильца на долгий срок – 9–10% от годовой суммы аренды или комиссия в размере платы за один месяц. А в случае краткосрочной аренды компания, которая берёт на себя заботы о вашей квартире, попросит до 30% от вашего чистого дохода.

Зная всё это, вы достаточно точно посчитаете, на какую доходность можете рассчитывать, определите, способно ли конкретное агентство вам эту прибыль обеспечить, а значит, примете взвешенное решение, основанное на расчётах, а не на эмоциях или заверениях продавца.

И последний момент. Всё больше покупателей недвижимости за рубежом хотят получить гарантии доходности. Иными словами, если агентство или застройщик заверяет, что квартира будет сдаваться по такой-то цене и принесёт такой-то доход, то вполне логично спросить: «А готовы ли вы гарантировать мне, прописав это в контракте, хотя бы половину обещанной доходности? Раз вы говорите, что сможете обеспечить заполняемость моей квартиры, то давайте и пропишем хоть какие-то гарантии».

Брали бы они на себя гарантии, может, и не пришлось бы собирать информацию на booking и airbnb, считать и сравнивать… Но в большинстве случаев продавец и агент не принимают на себя никаких обязательств. Все риски достаются вам. Поэтому берём калькулятор и считаем.

Условия цитирования материалов Prian.ru