Лайфхаки для владельцев курортных квартир: как оценить перспективы сдачи в аренду

Об авторе: Эрик Розенфельд консультант по доходной недвижимости Эрик Розенфельд

Задать вопрос

Многие покупатели курортной недвижимости за рубежом мечтают периодически жить в своей новой квартире, а в остальное время сдавать её в краткосрочную аренду, обеспечивая себе пассивный доход.

Если именно таков ваш план, то перед тем, как покупать квартиру, стоит выяснить следующее.

1. Разрешена ли вообще краткосрочная аренда и требуется ли сертификат/лицензия для такого рода деятельности там, где вы планируете приобретать недвижимость?
2. Кто будет заниматься арендой вашей квартиры, на каких условиях и как правильно выбрать агента для этой цели?
3. Какие местные налоги вы будете платить с такого дохода?
4. Как определить реальную арендную стоимость вашей будущей квартиры?

По первому и третьему пунктам много полезной информации на портале Prian.ru (например, здесь собраны регионы, в которых есть ограничения на сдачу жилья посуточно. – прим. ред.). В этой статье я расскажу, как правильно выбрать агентство для краткосрочной аренды, как оценить рынок в конкретном городе и какую важную информацию вы можете почерпнуть на сайтах airbnb и booking.

Как оценить рынок

Если вы планируете сдавать свою квартиру в аренду, то стоит выяснить, сколько похожих вариантов уже имеется на рынке. Сложно оценить спрос, но можно по крайней мере понять, с кем вам предстоит конкурировать. Если бы вы открывали, скажем, кафе или магазин в своём городе, вы бы наверняка сначала изучили рынок (конкуренция, уровень цен, ассортимент и так далее). И лишь потом принимали бы решение об инвестициях в новый бизнес. Верно?

Самый простой способ получить некоторое представление о рынке арендного жилья – зайти на booking.com, выбрать локацию и произвольный период аренды. Возьмём, например, два варианта – февраль 2020-го (низкий сезон) и июль следующего года (высокий сезон) – и попробуем снять квартиру на одну неделю.

Вот сколько квартир на данный момент (подборка сделана в середине декабря 2019 года) свободны и предлагаются в аренду (я выбрал несколько популярных и недорогих курортных городов).

При выборе на booking я отсекал отели (хотя и они являются потенциальными конкурентами) и оставлял только «апартаменты/квартиры».

Таким образом, уже сейчас в этих городах предлагаются в аренду сотни квартир, причём из этих четырёх городов Батуми идёт с феноменальным отрывом. Сравнительно небольшие цифры в Аланье, скорее всего, связаны с тем, что в Турции действуют серьёзные ограничения на краткосрочную аренду.

Очевидно, что количество сдаваемых летом квартир увеличится ближе к сезону, но и эти цифры заставляют задуматься (я не считал еще airbnb, а есть собственники, которые рекламируют себя только на этой платформе, так что общие цифры будут ещё выше).

Booking и airbnb являются основными «поставщиками» арендаторов, поэтому логично, что и ваша будущая квартира появится там. Я не вижу ни одной реальной причины не публиковать предложение на самых популярных платформах в мире, кроме желания уйти от налогов (да, booking передаёт данные об арендном доходе в налоговую службу страны, где квартира сдаётся).

Как обойти конкурентов

Добавив свою квартиру на портал, мы оказываемся в конце длинной очереди. Перед нами сотни объектов, многие из которых уже имеют высокие оценки и большое количество положительных отзывов, то есть привлекают внимание арендатора в первую очередь.

Все мы пользовались этими сайтами и знаем, что никто не будет листать десятки страниц с предложениями в надежде найти в конце списка, на 20-30-й странице, именно свою квартиру. Так ведь?

Тогда возникает вопрос: как пробиться вперед? Тут можно обратиться к опыту продвижения в поисковиках типа Google или Yandex. Принцип такой же: либо вы платите деньги (в случае booking – более высокую комиссию), что означает существенную потерю в доходности, либо рассчитываете на медленный органический рост.

Для обеспечения последнего решающими являются три фактора: арендная загруженность, средняя оценка и количество отзывов. Эти порталы двигают вас наверх органически, только если вы добились постоянной загрузки и хороших отзывов. Процесс продвижения вашей квартиры в топ может занять от 6 до 12 месяцев и в случае, если вы найдёте способ привлечь внимание к своей квартире среди сотен похожих вариантов. Такой способ есть, и он очень простой – снижение арендной ставки.

Если ваш план – купить стандартную двушку за €50–70 тыс. и сдавать её в диапазоне €50–100 в сутки (в зависимости от сезона и продолжительности аренды), то на первое время вам придётся опуститься по цене вниз. Сначала вы будете  конкурировать с хостелами по восемь коек в комнате, чтобы на их фоне выглядеть подарком и обеспечить как заполняемость, так и хорошие оценки с отзывами. Только таким образом вы сможете начать двигаться наверх в списке квартир.

Всё это время, пока пробираетесь мимо сотен конкурентов, вы должны мириться либо с крайне редкой заполняемостью, либо с низкой доходностью.

Есть ещё один способ продвижения объекта, который тоже приведёт к снижению доходности, – повышенная комиссия порталу. Стандартная ставка booking составляет 15% от суммы аренды, её платит собственник недвижимости, то есть вы. Таким образом, €50 на букинге означают €42,5, которые выплачиваются вам. Если вы хотите, чтобы ваша квартира попала в топ, будьте готовы отдать до 30% от арендной цены вместо стандартных 15%.

Airbnb берет 3% с вас и ещё порядка 12% с арендатора. Таким образом, те, кто готов платить за квартиру €50 в сутки, всё равно вам лично принесут примерно те же €42,5.

И не забывайте о налогах на доходы от аренды. Их можно пытаться не платить, но рано или поздно вы попадётесь. Последствия могут быть разными. Штраф как минимум, запрет на въезд в ЕС в худшем случае.

Недорогие квартиры у моря

99 000 €

Квартира в Алании, Турция

65 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Квартиры в новом комплексе KONAK SEASIDE PREMIUM. Новый проект на пляже в Каргыджаке. Это довольно и зеленый район недалеко от города. Очень качественный и роскошный жилой комплекс. Этот проект предлагает широкий выбор удобств на любой вкус. Большие открытые и крытые бассейны, хорошо оборудованный SPA-центр, различные спортивные мероприятия и...

Bravo Invest

61 500 €

Квартира в Алании, Турция

52 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит Объект под сдачу

Современная квартира 1+1 в жилом комплексе Novita 11 – 500 м до моря! Продается уютная двухкомнатная квартира в жилом комплексе Novita 11, расположенном в районе Махмутлар, Алания. Этот объект идеально подходит как для постоянного проживания, так и для инвестиций в арендуемую недвижимость у моря. О районе Махмутлар Махмутлар –...

RFA Estate

83 000 €

Квартира в Алании, Турция

60 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Двухкомнатная квартира с видом на горы в комплексе Sonas Vip в районе Аланьи – Махмутлар. Предлагается к продаже двухкомнатная квартира общей площадью 60 м2 2016 года постройки в Махмутларе. Планировка включает в себя: гостиную, совмещённую с кухней, спальную комнату, ванную комнату и балкон. Расположена на 7-м этаже 13- этажного дома....

TURKEY INVEST PROPERTY

64 000 €

Квартира в Алании, Турция

60 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Срочная продажа квартиры в районе Оба город Алания. Район ОБА очень привлекателен для туристов , поскольку обладает развитой социальной инфраструктурой. В результате чего Вы с легкостью сможете осуществить переезд. Квартира полностью готова для проживания, продается с мебелью и техникой. По понедельникам возле дверей комплекса проходит...

Cleopatra Invest Alanya

73 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

58 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Tekinoğlu, Махмутлар — стиль и комфорт на 5 этаже! Продаётся светлая квартира планировки 1+1 на 5 этаже нового жилого комплекса Tekinoğlu, расположенного в престижном и динамично развивающемся районе Махмутлар, всего в нескольких минутах от моря. О комплексе Tekinoğlu: Современный жилой комплекс, завершённый в 2023 году (некоторые...

RFA Estate

97 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

85 м² 3 2 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 2+1Этаж: 1, , 85m², €97,000Добро пожаловать в воплощение роскоши в самом сердце Махмутлара, Аланья. Эти потрясающие апартаменты, расположенные всего в 550 метрах от песчаного пляжа, предлагают не только безмятежный пляжный отдых, но и удобное расположение всего в 32 метрах от аэропорта и в 13 километрах от оживленного центра...

LUXURY ESTATE TURKEY

34 144 €

Квартира в Батуми, Грузия

28 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Живите свободно, инвестируйте с выгодой: 0% налог и безвизовое будущее! Новый жилой комплекс в Батуми это идеальные условия для уютной и комфортной семейной жизни. Новостройка расположена в районе Аэропорта на улице Григола Элиава. Всего за 5-7 минут можно дойти до Нового бульвара, пляжей и моря. Здание находится вдали от крупных загруженных...

Atlas Property

51 687 €

Квартира в Батуми, Грузия

35 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Готовый проект на первой береговой линии под чистовую отделку. В комплексе представлены: Ресторан Крытый бассейн Крытая и открытая парковка Частный пляж Детское пространство Охрана и консьерж Открытый бассейн СПА и фитнес центр Атриум под открытым небом Представлены разные типы квартир от 35м2. Панорамные окна и...

Satellite Estate

70 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

50 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Buy Properties in Turkey

89 500 €

Квартира в Алании, Турция

56 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Объект под сдачу

Двухкомнатные апартаменты 1+1 в Аланье, район Махмутлар с видом на горы Таурус – комфорт и инвестиционная привлекательность Предлагаем двухкомнатную квартиру 1+1 в одном из самых популярных комплексов Аланьи Serenity Residence. Апартаменты расположены на 10 этаже, их площадь – 57 м². Из окон открывается прекрасный вид на горы...

RFA Estate

94 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

55 м² 2 1 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1Этаж: 2, , 55m², €94,000Представьте, как вы просыпаетесь с завораживающим видом на Аланью и Анталью, где оживлённый город находится всего в двух шагах, а тихий пляж — всего в 1,5 км от вашего порога. Эти роскошные апартаменты, расположенные в престижном районе Оба, — вершина современной жизни и прекрасная возможность для...

LUXURY ESTATE TURKEY

95 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

60 м² 2 1 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1Этаж: 3, , 60m², €95,000Добро пожаловать в новый уровень жизни в самом сердце Алании, где роскошь сочетается с комфортом, в этой изысканной квартире 1+1 площадью 60 м². Расположенная на третьем этаже, эта немеблированная квартира — словно чистый холст, готовый превратиться в дом вашей мечты. Представьте себе жизнь, полную...

LUXURY ESTATE TURKEY

70 500 €

Квартира в Авсалларе, Турция

54 м² 1 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Представляем Вашему вниманию двухкомнатную квартиру в новом жилом комплексе в районе Авсаллар. Данное предложение можно рассмотреть как для временного отдыха, так и для постоянного проживания.Квартира находится на 3 этаже и имеет планировку 1+1, которая включает в себя гостиную с кухонной зоной, спальную комнату, санузел и балкон. В стоимость не...

RestProperty

80 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

120 м² 3 2 2

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 2+1Этаж: 1, , 120m², €80,000Добро пожаловать в мир, где элегантность сочетается с удобством, в этой великолепной квартире с американской кухней 2+1, расположенной в самом сердце Махмутлара. Эта изысканная недвижимость площадью 120 м² с продуманным жилым пространством гармонично сочетает в себе комфорт и стиль. Войдя внутрь, вы...

LUXURY ESTATE TURKEY

83 000 €

Пентхаус в Алании, Турция

81 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Дуплекс 2+1 в Паяллар — современный комплекс с богатой инфраструктурой RFA Estate предлагает узнать, сколько стоит квартира в Турции в рублях, на примере стильного дуплекса 2+1 в новом жилом комплексе в районе Паяллар. Это предложение идеально подходит для тех, кто ценит тишину, комфорт и близость к морю, а также рассматривает покупку...

RFA Estate

75 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

80 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке

Buy Properties in Turkey

42 128 €

Квартира в Батуми, Грузия

55 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Доход до 10% за год. Рассрочка на 56 есяцев. Лучшие у ссловия покупки. Жилой комплекс – дом будущего в сердце Батуми Уникальный проект, в котором элегантный дизайн, инновационные технологии и комфорт сочетаются в идеальном пространстве для жизни, работы и отдыха. Это больше, чем просто жилье — это стиль жизни, в котором учтены все...

Atlas Property

62 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

50 м² 2 1 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1Этаж: 9, , 50m², €62,000Добро пожаловать в дом вашей мечты, расположенный в самом сердце Махмутлара, Аланья, где современная элегантность сочетается с непревзойденным комфортом. Этот недавно построенный 23 августа 2023 года комплекс — образец современной архитектуры с его двенадцатью этажами, наполненными роскошью и инновациями....

LUXURY ESTATE TURKEY

18 724 €

Квартира в Батуми, Грузия

31 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира студия с видом на море. Площадь: 31.1кв.м. Цена: 21,800$. В непосредственной близости – вся необходимая инфраструктура. 27 этажей с панорамными окнами для наслаждения потрясающими видами. ️ Уютное лобби для комфорта жильцов. ️ Современный фитнес-центр для поддержания физической формы. ️ Ресторан с...

VIA BATUMI

95 000 €

Квартира в Алании, Турция

130 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Просторная трехкомнатная квартира в районе Махмутлар Предлагаем на продажу просторную трехкомнатную квартиру общей площадью 130 м2 с гостиной в американском стиле (совмещенной с кухней), двумя спальнями, двумя ванными комнатами и двумя большими балконами. С одного из балконов открывается великолепный вид на горы. Квартира расположена на 3...

TURKEY INVEST PROPERTY

Посмотреть ещё 1503 похожих объекта

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Как найти помощника

Теперь поговорим об агентствах недвижимости, которые занимаются краткосрочной арендой или по крайней мере предлагают свои услуги в этой сфере (как правило, при покупке квартиры, если вы сразу говорите, что цель – сдача в краткосрочную аренду, агент выражает полную готовность в этом помогать).

Мне видится, что компания, успешно занимающаяся краткосрочной арендой квартир своих клиентов, должна делать это официально. А значит, легко может предоставить вам доказательства своей успешной работы. Несколько ссылок на их объекты в booking или airbnb расставят все точки над i.

По этим объектам вы сможете сразу понять, как давно компания занимается этим бизнесом, каков уровень её сервиса (отзывы и оценки) и по каким ценам они сдают квартиры, аналогичные той, что вы планируете купить. В дальнейшем вы сможете следить за тем, как сдаётся ваша квартира на этих сайтах, что особенно важно, когда вы находитесь за тысячи километров от своей собственности.

Если агентство не публикует арендные квартиры на этих порталах, а, по их словам, «сдаёт знакомым» или «через социальные сети», то я бы на постоянный приток денег с аренды не рассчитывал. К тому же, скорее всего, они не платят налоги, поэтому рискуют попасться, со всеми вытекающими и для вас последствиями.

Те, кто занимается краткосрочной арендой более чем одной-двух квартир, знают, что это тяжёлый труд. Дело не только в том, что нужно постоянно заселять и выселять туристов, собирать и отдавать залоги, докупать всякую всячину типа туалетной бумаги и лампочек… К сожалению, арендаторы часто воспринимают агента как бесплатного гида-консультанта-помощника по широкому кругу вопросов и дёргают его периодически.

Всё это, очевидно, работа совсем иного плана, чем при сдаче в долгосрочную аренду, поэтому и стоит она больше. Обычная ставка риэлтора при поиске жильца на долгий срок – 9–10% от годовой суммы аренды или комиссия в размере платы за один месяц. А в случае краткосрочной аренды компания, которая берёт на себя заботы о вашей квартире, попросит до 30% от вашего чистого дохода.

Зная всё это, вы достаточно точно посчитаете, на какую доходность можете рассчитывать, определите, способно ли конкретное агентство вам эту прибыль обеспечить, а значит, примете взвешенное решение, основанное на расчётах, а не на эмоциях или заверениях продавца.

И последний момент. Всё больше покупателей недвижимости за рубежом хотят получить гарантии доходности. Иными словами, если агентство или застройщик заверяет, что квартира будет сдаваться по такой-то цене и принесёт такой-то доход, то вполне логично спросить: «А готовы ли вы гарантировать мне, прописав это в контракте, хотя бы половину обещанной доходности? Раз вы говорите, что сможете обеспечить заполняемость моей квартиры, то давайте и пропишем хоть какие-то гарантии».

Брали бы они на себя гарантии, может, и не пришлось бы собирать информацию на booking и airbnb, считать и сравнивать… Но в большинстве случаев продавец и агент не принимают на себя никаких обязательств. Все риски достаются вам. Поэтому берём калькулятор и считаем.

Условия цитирования материалов Prian.ru