Лайфхаки для владельцев курортных квартир: как оценить перспективы сдачи в аренду

Об авторе: Эрик Розенфельд консультант по доходной недвижимости Эрик Розенфельд

Задать вопрос

Многие покупатели курортной недвижимости за рубежом мечтают периодически жить в своей новой квартире, а в остальное время сдавать её в краткосрочную аренду, обеспечивая себе пассивный доход.

Если именно таков ваш план, то перед тем, как покупать квартиру, стоит выяснить следующее.

1. Разрешена ли вообще краткосрочная аренда и требуется ли сертификат/лицензия для такого рода деятельности там, где вы планируете приобретать недвижимость?
2. Кто будет заниматься арендой вашей квартиры, на каких условиях и как правильно выбрать агента для этой цели?
3. Какие местные налоги вы будете платить с такого дохода?
4. Как определить реальную арендную стоимость вашей будущей квартиры?

По первому и третьему пунктам много полезной информации на портале Prian.ru (например, здесь собраны регионы, в которых есть ограничения на сдачу жилья посуточно. – прим. ред.). В этой статье я расскажу, как правильно выбрать агентство для краткосрочной аренды, как оценить рынок в конкретном городе и какую важную информацию вы можете почерпнуть на сайтах airbnb и booking.

Как оценить рынок

Если вы планируете сдавать свою квартиру в аренду, то стоит выяснить, сколько похожих вариантов уже имеется на рынке. Сложно оценить спрос, но можно по крайней мере понять, с кем вам предстоит конкурировать. Если бы вы открывали, скажем, кафе или магазин в своём городе, вы бы наверняка сначала изучили рынок (конкуренция, уровень цен, ассортимент и так далее). И лишь потом принимали бы решение об инвестициях в новый бизнес. Верно?

Самый простой способ получить некоторое представление о рынке арендного жилья – зайти на booking.com, выбрать локацию и произвольный период аренды. Возьмём, например, два варианта – февраль 2020-го (низкий сезон) и июль следующего года (высокий сезон) – и попробуем снять квартиру на одну неделю.

Вот сколько квартир на данный момент (подборка сделана в середине декабря 2019 года) свободны и предлагаются в аренду (я выбрал несколько популярных и недорогих курортных городов).

При выборе на booking я отсекал отели (хотя и они являются потенциальными конкурентами) и оставлял только «апартаменты/квартиры».

Таким образом, уже сейчас в этих городах предлагаются в аренду сотни квартир, причём из этих четырёх городов Батуми идёт с феноменальным отрывом. Сравнительно небольшие цифры в Аланье, скорее всего, связаны с тем, что в Турции действуют серьёзные ограничения на краткосрочную аренду.

Очевидно, что количество сдаваемых летом квартир увеличится ближе к сезону, но и эти цифры заставляют задуматься (я не считал еще airbnb, а есть собственники, которые рекламируют себя только на этой платформе, так что общие цифры будут ещё выше).

Booking и airbnb являются основными «поставщиками» арендаторов, поэтому логично, что и ваша будущая квартира появится там. Я не вижу ни одной реальной причины не публиковать предложение на самых популярных платформах в мире, кроме желания уйти от налогов (да, booking передаёт данные об арендном доходе в налоговую службу страны, где квартира сдаётся).

Как обойти конкурентов

Добавив свою квартиру на портал, мы оказываемся в конце длинной очереди. Перед нами сотни объектов, многие из которых уже имеют высокие оценки и большое количество положительных отзывов, то есть привлекают внимание арендатора в первую очередь.

Все мы пользовались этими сайтами и знаем, что никто не будет листать десятки страниц с предложениями в надежде найти в конце списка, на 20-30-й странице, именно свою квартиру. Так ведь?

Тогда возникает вопрос: как пробиться вперед? Тут можно обратиться к опыту продвижения в поисковиках типа Google или Yandex. Принцип такой же: либо вы платите деньги (в случае booking – более высокую комиссию), что означает существенную потерю в доходности, либо рассчитываете на медленный органический рост.

Для обеспечения последнего решающими являются три фактора: арендная загруженность, средняя оценка и количество отзывов. Эти порталы двигают вас наверх органически, только если вы добились постоянной загрузки и хороших отзывов. Процесс продвижения вашей квартиры в топ может занять от 6 до 12 месяцев и в случае, если вы найдёте способ привлечь внимание к своей квартире среди сотен похожих вариантов. Такой способ есть, и он очень простой – снижение арендной ставки.

Если ваш план – купить стандартную двушку за €50–70 тыс. и сдавать её в диапазоне €50–100 в сутки (в зависимости от сезона и продолжительности аренды), то на первое время вам придётся опуститься по цене вниз. Сначала вы будете  конкурировать с хостелами по восемь коек в комнате, чтобы на их фоне выглядеть подарком и обеспечить как заполняемость, так и хорошие оценки с отзывами. Только таким образом вы сможете начать двигаться наверх в списке квартир.

Всё это время, пока пробираетесь мимо сотен конкурентов, вы должны мириться либо с крайне редкой заполняемостью, либо с низкой доходностью.

Есть ещё один способ продвижения объекта, который тоже приведёт к снижению доходности, – повышенная комиссия порталу. Стандартная ставка booking составляет 15% от суммы аренды, её платит собственник недвижимости, то есть вы. Таким образом, €50 на букинге означают €42,5, которые выплачиваются вам. Если вы хотите, чтобы ваша квартира попала в топ, будьте готовы отдать до 30% от арендной цены вместо стандартных 15%.

Airbnb берет 3% с вас и ещё порядка 12% с арендатора. Таким образом, те, кто готов платить за квартиру €50 в сутки, всё равно вам лично принесут примерно те же €42,5.

И не забывайте о налогах на доходы от аренды. Их можно пытаться не платить, но рано или поздно вы попадётесь. Последствия могут быть разными. Штраф как минимум, запрет на въезд в ЕС в худшем случае.

Недорогие квартиры у моря

50 000 €

Квартира в Алании, Турция

50 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Двухкомнатная квартира в Авсалларе (Аланья) Предлагаем вашему вниманию двухкомнатную квартиру, планирокой 1+1 в живописном районе Авьсаллар – одном из самых зеленых уголков Аланийского побережья. Общая площадь апартаментов - 50 м², а расстояние до моря составляет 1250 метров, что делает этот вариант идеальным для комфортного отдыха...

RFA Estate

60 750 €

Апартаменты в Алании, Турция

55 м² 2 1 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1Этаж: 2, , 55m², €60,750Откройте для себя идеальное сочетание роскоши и комфорта в этих изысканных апартаментах, расположенных в оживленном районе Махмутлар в Алании, Анталья. Всего в 30 метрах от аэропорта, в 11 километрах от оживленного центра города и всего в 200 метрах от чистейших пляжей, этот комплекс предлагает...

LUXURY ESTATE TURKEY

61 000 €

Квартира в Алании, Турция

50 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Квартира расположена на 3 этаже, площадью 50 м, планировкой 1+1 в которой есть прихожая, гостиная комната с кухней открытого типа, спальня, ванная комната и балкон. Предлагается к продаже с набором мягкой мебели и бытовой техники. Квартира ориентирована на Восток, за счет чего открывается вид на горы. Данное предложение подойдет для проживания,...

Alanya Property

40 000 €

Квартира в Алании, Турция

45 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира 1+1 в Авсалларе — новое жильё рядом с морем RFA Estate представляет современную квартиру формата 1+1 в районе Авсаллар, Аланья. Это предложение станет удачным решением как для тех, кто планирует жить у моря, так и для тех, кто рассматривает недвижимость в Турции как инвестицию. Планировка и характеристики Общая площадь...

RFA Estate

59 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

55 м² 2 1 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1Этаж: 2, , 55m², €59,000Добро пожаловать в удивительную возможность насладиться идеальным сочетанием безмятежной прибрежной жизни и современных удобств в живописном городе Авсаллар. Эти очаровательные апартаменты площадью 55 м² с одной спальней расположены на втором этаже тщательно спроектированного комплекса, который будет...

LUXURY ESTATE TURKEY

75 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

60 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Элегантная квартира в комплексе с бассейном в Аланье, Авсаллар Авсаллар — живописный район Аланьи, известный зелёными пейзажами, чистыми пляжами и уютными набережными. Он популярен как у местных жителей, так и у иностранцев, сочетая комфорт отдыха с инвестиционным потенциалом благодаря активному развитию региона. Прелагаем купить квартиру в...

TEKCE

82 000 €

Квартира в Алании, Турция

55 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Объект под сдачу

Квартира 1+1 с новой мебелью и техникой. Расположена на 1 высоком этаже , как русс. 2 этаж . Угловая, балкон застеклен . Выходит на входную дверь комплекса и частично на территорию. ОПИСАНИЕ: В квартире wi-fi, у бассейна отдельный wi-fi. Скоростной интернет. Имеется вся посуда , в полном комплекте , постель, бытовая техника. В квартире...

Cleopatra Invest Alanya

68 500 €

Квартира в Алании, Турция

60 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Срочная продажа квартиры 1+1 в Махмутларе — всего 300 м до моря Продаётся меблированная квартира планировки 1+1 в жилом комплексе Armoni Deluxe — одном из самых востребованных проектов в районе Махмутлар (Аланья). Идеальный вариант как для инвестиций, так и для комфортного проживания у Средиземного моря. Основная информация:...

RFA Estate

84 000 €

Квартира в Алании, Турция

55 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Двухкомнатная квартира в комплексе Elite Life 1 в районе Аланьи - Оба. Подходит для получения ВНЖ. Предлагаем к продаже двухкомнатную квартиру, общей площадью 55 м2, расположенную на восточной стороне на 2-м этаже 4-этажного дома 2011 года постройки. Дом оснащен лифтом. Планировка включает в себя гостиную, совмещенную с кухней, спальную...

TURKEY INVEST PROPERTY

31 680 €

Квартира в Батуми, Грузия

29 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит Объект под сдачу

Квартира в районе с развитой инфраструктурой в Батуми Уютное жильё в одном из самых удобных районов города, где всё необходимое находится в шаговой доступности! Идеально подойдёт для жизни, отдыха или инвестиций. Площадь: 29кв.м. Цена: 37,000$. В пешей доступности: Магазины и супермаркеты ️ Кафе и рестораны на любой вкус...

VIA BATUMI

51 500 €

Студия в Алании, Турция

35 м² 1 1 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, StudioЭтаж: 7, , 35m², €51,500Окунитесь в мир элегантности и комфорта, остановившись в этой исключительной студии площадью 35 кв. м, расположенной на седьмом этаже современного комплекса в самом сердце Махмутлара. Эта квартира, идеально подходящая для современной жизни, располагает кухней в американском стиле, органично...

LUXURY ESTATE TURKEY

42 811 €

Студия в Батуми, Грузия

28 м² 1 1

Продается квартира студия 28м2 в Orbi BeachTower. 4 этаж, окна выходят во двор ,квартира полностью готова как для жизни так и для сдачи в аренду. Через дорогу находится парк Марии и Лехи Качинских, ТЦ. Метро Сити,50 м до моря.

BD Group

86 000 €

Квартира в Алании, Турция

109 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке

Комплекс Lale Residence расположен в районе Кестель в Аланье. В комплексе всего 51 квартира, предусмотрены различные варианты квартир (1 + 1, 2 + 1, 2 + 1 студия, 2 + 1 дуплекс, 3 + 1, 4 + 1) В комплексе имеются: Крытый бассейн ● Детский бассейн ● Турецкая баня и спа ● Сауна ● Массажный кабинет ● Джакузи ● Фитнес-зона ● Площадка для барбекю ●...

Bravo Invest

82 500 €

Квартира в Авсалларе, Турция

55 м² 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Вашему вниманию представляется квартира в прекрасном районе Авсаллар. Данный комплекс расположился всего в 1100 м от песчаного пляжа Средиземного моря. Квартира находится на 3 этаже семитиэтажного дома и представлена планировкой 1+1 которая состоит из гостиной с совмещенной с кухней с выходом на балкон и отдельной спальной комнатой, общей...

RestProperty

69 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

60 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартира в жилом доме с бассейном в Аланье, Авсаллар Квартира находится в Авсалларе, в окружении красивой природы Аланьи. Авсаллар – это одновременно сельскохозяйственный и туристический курорт, который включает в себя тепличные сады и роскошные отели. Регион известен своим всемирно известным пляжем Алтынкум и 5-звездочными отелями. Квартира в...

TEKCE

97 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

75 м² 2 1 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1Этаж: 3, , 75m², €97,000Добро пожаловать в оазис роскоши и изысканности, расположенный в тихом районе Кестель в Алании. Этот великолепный комплекс сочетает в себе современный дизайн и непревзойденные удобства, что делает его идеальным выбором для тех, кто ищет изысканный образ жизни. Этот современный шедевр, построенный в июле...

LUXURY ESTATE TURKEY

85 816 €

Квартира в Варне, Болгария

94 м² 2 1 1

iBG PROPERTY предлага на Вашето внимание Нов проект в Аспарухово - наличие на различни апартаменти и паркоместа, гъвкави схеми на плащане! Апартаментът се състои от 1 спалня, дневна с кухненски бокс и трапезария, баня с тоалетна, килер, коридор, лоджия и двор. Имотът е с обща площ 94,30 кв.м, което включва 54,63 кв.м чиста жилищна площ и...

IBG Property

90 000 €

Квартира в Алании, Турция

85 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Кредит

Алания район Конаклы 150 метров до моря Продается меблированная квартира с мебелью Планировка 2+1 85 м2 1 ванная комната с туалетом 1 балкона На 3 этаже 6-этажного дома. На балконе есть барбекю Комплексе имеется Бассейн Лифт Разрешение на право собственности Тапу искан имеется Позвоните нам для получения подробной...

Demirkaya inşaat&Telatiye Property

31 440 €

Квартира в Батуми, Грузия

31 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Max Holding Gonio - новый жилой комплекс премиум класса, расположенный в Гонио. Гонио - туристический район Батуми, в который каждый год приезжают люди из разных уголков земли, для отдыха. Комплекс находится в 200 метрах от моря и пляжа. В проекте есть несколько зон отдыха и развлечений. Инфраструктура: - Паркинг; - Открытый бассейн...

Recom

85 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

80 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке

Buy Properties in Turkey

Посмотреть ещё 1609 похожих объектов

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Как найти помощника

Теперь поговорим об агентствах недвижимости, которые занимаются краткосрочной арендой или по крайней мере предлагают свои услуги в этой сфере (как правило, при покупке квартиры, если вы сразу говорите, что цель – сдача в краткосрочную аренду, агент выражает полную готовность в этом помогать).

Мне видится, что компания, успешно занимающаяся краткосрочной арендой квартир своих клиентов, должна делать это официально. А значит, легко может предоставить вам доказательства своей успешной работы. Несколько ссылок на их объекты в booking или airbnb расставят все точки над i.

По этим объектам вы сможете сразу понять, как давно компания занимается этим бизнесом, каков уровень её сервиса (отзывы и оценки) и по каким ценам они сдают квартиры, аналогичные той, что вы планируете купить. В дальнейшем вы сможете следить за тем, как сдаётся ваша квартира на этих сайтах, что особенно важно, когда вы находитесь за тысячи километров от своей собственности.

Если агентство не публикует арендные квартиры на этих порталах, а, по их словам, «сдаёт знакомым» или «через социальные сети», то я бы на постоянный приток денег с аренды не рассчитывал. К тому же, скорее всего, они не платят налоги, поэтому рискуют попасться, со всеми вытекающими и для вас последствиями.

Те, кто занимается краткосрочной арендой более чем одной-двух квартир, знают, что это тяжёлый труд. Дело не только в том, что нужно постоянно заселять и выселять туристов, собирать и отдавать залоги, докупать всякую всячину типа туалетной бумаги и лампочек… К сожалению, арендаторы часто воспринимают агента как бесплатного гида-консультанта-помощника по широкому кругу вопросов и дёргают его периодически.

Всё это, очевидно, работа совсем иного плана, чем при сдаче в долгосрочную аренду, поэтому и стоит она больше. Обычная ставка риэлтора при поиске жильца на долгий срок – 9–10% от годовой суммы аренды или комиссия в размере платы за один месяц. А в случае краткосрочной аренды компания, которая берёт на себя заботы о вашей квартире, попросит до 30% от вашего чистого дохода.

Зная всё это, вы достаточно точно посчитаете, на какую доходность можете рассчитывать, определите, способно ли конкретное агентство вам эту прибыль обеспечить, а значит, примете взвешенное решение, основанное на расчётах, а не на эмоциях или заверениях продавца.

И последний момент. Всё больше покупателей недвижимости за рубежом хотят получить гарантии доходности. Иными словами, если агентство или застройщик заверяет, что квартира будет сдаваться по такой-то цене и принесёт такой-то доход, то вполне логично спросить: «А готовы ли вы гарантировать мне, прописав это в контракте, хотя бы половину обещанной доходности? Раз вы говорите, что сможете обеспечить заполняемость моей квартиры, то давайте и пропишем хоть какие-то гарантии».

Брали бы они на себя гарантии, может, и не пришлось бы собирать информацию на booking и airbnb, считать и сравнивать… Но в большинстве случаев продавец и агент не принимают на себя никаких обязательств. Все риски достаются вам. Поэтому берём калькулятор и считаем.

Условия цитирования материалов Prian.ru