a
Версия
для печати

Лайфхаки для владельцев курортных квартир: как оценить перспективы сдачи в аренду

Чтобы понять, сколько вы сможете заработать на посуточной аренде квартиры за границей, необязательно быть профессиональным инвестором. Есть простые лайфхаки, которые помогут каждому оценить перспективы этого бизнеса в любой стране. Какие? Расскажет консультант по доходной недвижимости.

Многие покупатели курортной недвижимости за рубежом мечтают периодически жить в своей новой квартире, а в остальное время сдавать её в краткосрочную аренду, обеспечивая себе пассивный доход.

Если именно таков ваш план, то перед тем, как покупать квартиру, стоит выяснить следующее.

  1. Разрешена ли вообще краткосрочная аренда и требуется ли сертификат/лицензия для такого рода деятельности там, где вы планируете приобретать недвижимость?
  2. Кто будет заниматься арендой вашей квартиры, на каких условиях и как правильно выбрать агента для этой цели?
  3. Какие местные налоги вы будете платить с такого дохода?
  4. Как определить реальную арендную стоимость вашей будущей квартиры?

По первому и третьему пунктам много полезной информации на портале Prian.ru (например, здесь собраны регионы, в которых есть ограничения на сдачу жилья посуточно. – прим. ред.). В этой статье я расскажу, как правильно выбрать агентство для краткосрочной аренды, как оценить рынок в конкретном городе и какую важную информацию вы можете почерпнуть на сайтах airbnb и booking.

Смотрите также: Подборка статей о процедуре покупки недвижимости в разных странах

Как оценить рынок

Если вы планируете сдавать свою квартиру в аренду, то стоит выяснить, сколько похожих вариантов уже имеется на рынке. Сложно оценить спрос, но можно по крайней мере понять, с кем вам предстоит конкурировать. Если бы вы открывали, скажем, кафе или магазин в своём городе, вы бы наверняка сначала изучили рынок (конкуренция, уровень цен, ассортимент и так далее). И лишь потом принимали бы решение об инвестициях в новый бизнес. Верно?

Самый простой способ получить некоторое представление о рынке арендного жилья – зайти на booking.com, выбрать локацию и произвольный период аренды. Возьмём, например, два варианта – февраль 2020-го (низкий сезон) и июль следующего года (высокий сезон) – и попробуем снять квартиру на одну неделю.

Вот сколько квартир на данный момент (подборка сделана в середине декабря 2019 года) свободны и предлагаются в аренду (я выбрал несколько популярных и недорогих курортных городов).

Город

3–9 февраля

6–12 июля

Торревьеха

700

600

Варна

394

319

Аланья

227

169

Батуми

1797

1373

При выборе на booking я отсекал отели (хотя и они являются потенциальными конкурентами) и оставлял только «апартаменты/квартиры».

Таким образом, уже сейчас в этих городах предлагаются в аренду сотни квартир, причём из этих четырёх городов Батуми идёт с феноменальным отрывом. Сравнительно небольшие цифры в Аланье, скорее всего, связаны с тем, что в Турции действуют серьёзные ограничения на краткосрочную аренду.

Читайте также: Как зарабатывать на аренде недвижимости в Турции после громкого закона 2017 года

Очевидно, что количество сдаваемых летом квартир увеличится ближе к сезону, но и эти цифры заставляют задуматься (я не считал еще airbnb, а есть собственники, которые рекламируют себя только на этой платформе, так что общие цифры будут ещё выше).

Booking и airbnb являются основными «поставщиками» арендаторов, поэтому логично, что и ваша будущая квартира появится там. Я не вижу ни одной реальной причины не публиковать предложение на самых популярных платформах в мире, кроме желания уйти от налогов (да, booking передаёт данные об арендном доходе в налоговую службу страны, где квартира сдаётся).

Как обойти конкурентов

Добавив свою квартиру на портал, мы оказываемся в конце длинной очереди. Перед нами сотни объектов, многие из которых уже имеют высокие оценки и большое количество положительных отзывов, то есть привлекают внимание арендатора в первую очередь.

Все мы пользовались этими сайтами и знаем, что никто не будет листать десятки страниц с предложениями в надежде найти в конце списка, на 20-30-й странице, именно свою квартиру. Так ведь?

Тогда возникает вопрос: как пробиться вперед? Тут можно обратиться к опыту продвижения в поисковиках типа Google или Yandex. Принцип такой же: либо вы платите деньги (в случае booking – более высокую комиссию), что означает существенную потерю в доходности, либо рассчитываете на медленный органический рост.

Для обеспечения последнего решающими являются три фактора: арендная загруженность, средняя оценка и количество отзывов. Эти порталы двигают вас наверх органически, только если вы добились постоянной загрузки и хороших отзывов. Процесс продвижения вашей квартиры в топ может занять от 6 до 12 месяцев и в случае, если вы найдёте способ привлечь внимание к своей квартире среди сотен похожих вариантов. Такой способ есть, и он очень простой – снижение арендной ставки.

Если ваш план – купить стандартную двушку за €50–70 тыс. и сдавать её в диапазоне €50–100 в сутки (в зависимости от сезона и продолжительности аренды), то на первое время вам придётся опуститься по цене вниз. Сначала вы будете  конкурировать с хостелами по восемь коек в комнате, чтобы на их фоне выглядеть подарком и обеспечить как заполняемость, так и хорошие оценки с отзывами. Только таким образом вы сможете начать двигаться наверх в списке квартир.

Всё это время, пока пробираетесь мимо сотен конкурентов, вы должны мириться либо с крайне редкой заполняемостью, либо с низкой доходностью.

Есть ещё один способ продвижения объекта, который тоже приведёт к снижению доходности, – повышенная комиссия порталу. Стандартная ставка booking составляет 15% от суммы аренды, её платит собственник недвижимости, то есть вы. Таким образом, €50 на букинге означают €42,5, которые выплачиваются вам. Если вы хотите, чтобы ваша квартира попала в топ, будьте готовы отдать до 30% от арендной цены вместо стандартных 15%.

Airbnb берет 3% с вас и ещё порядка 12% с арендатора. Таким образом, те, кто готов платить за квартиру €50 в сутки, всё равно вам лично принесут примерно те же €42,5.

И не забывайте о налогах на доходы от аренды. Их можно пытаться не платить, но рано или поздно вы попадётесь. Последствия могут быть разными. Штраф как минимум, запрет на въезд в ЕС в худшем случае.

Недорогие квартиры у моря
Квартира за 58 000 евро в Алании, Турция
58 000 €
Квартира в Алании, Турция
55 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
RFA Estate предлагает уютную квартиру в одном из самых востребованных районов Алании — Авсаллар. Этот объект станет отличным выбором для тех, кто ищет квартиры в Авсалларе в Турции с развитой инфраструктурой, шаговой доступностью до моря и готовыми условиями для проживания. Характеристики квартиры Планировка: 1+1...
RFA Estate
Апартаменты за 95 000 евро в Алании, Турция
95 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
60 м2 2 1 1
Объект под сдачу
ЦенаКвартира, 1+1Этаж: 4, , 60m², €95,000Добро пожаловать в невероятную возможность насладиться роскошью и комфортом в оживленном районе Махмутлар в Алании, Анталья. Эти исключительные апартаменты, расположенные всего в 400 метрах от чистейшего пляжа, предлагают уникальное сочетание современных удобств и захватывающего дух пейзажа. Представьте...
LUXURY ESTATE TURKEY
Апартаменты за 65 000 евро в Алании, Турция
65 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
58 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке
Buy Properties in Turkey
Квартира за 86 325 евро в Батуми, Грузия
86 325 €
Квартира в Батуми, Грузия
38 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Эксклюзивный инвестиционный комплекс в классическом стиле расположен в самом престижном и историческом районе города — Старом Батуми. Экстерьер выполнен в винтажном стиле, а интерьер — в современном. Главный вход в проект украшен колоннадой высотой 13 метров. Во дворе вас ждет пьяцца, венецианские фонтаны, рестораны и кафе высокого...
Satellite Estate
Апартаменты за 99 000 евро в Алании, Турция
99 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
65 м2 2 1 1
Объект под сдачу
ЦенаКвартира, 1+1Этаж: 5, , 65m², €99,000Добро пожаловать в великолепную возможность стать владельцем кусочка рая в самом сердце Махмутлара, Аланья. Эти изысканные апартаменты, расположенные всего в 200 метрах от чистейших пляжей, на 5-м этаже современного 7-этажного здания, предлагают идеальное сочетание комфорта, стиля и удобства. Построенный...
LUXURY ESTATE TURKEY
Апартаменты за 98 000 евро в Алании, Турция
98 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
2 1 1
ВНЖ при покупке
Buy Properties in Turkey
Квартира за 100 000 евро в Алании, Турция
100 000 €
Квартира в Алании, Турция
60 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Представляем вашему вниманию прекрасные апартаменты, расположенные в курортном районе Махмутлар, всего в нескольких шагах от Средиземного моря. Этот уникальный комплекс на закрытой территории предлагает всю необходимую инфраструктуру для комфортного проживания в любое время года. Мы предлагаем вам уникальную возможность онлайн-просмотра...
Maxxproperty. Hekimoglu construction
Квартира за 95 000 евро в Алании, Турция
95 000 €
Квартира в Алании, Турция
110 м2 3 2 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит
Алания район Паяллар В центре от моря 800 метров Квартира 2+1 110 м2 4 этажный/ 3 этаж Кухня отдельная 2 санузла На всех балконы и окна с раздвижным конструкциями , и понорамны вид В помещении и каждое комнаты естественный свет, Инфраструктура Открытый автопарк Открытый бассейн Детская площадка Фитнес Камера наблюдения...
Demirkaya inşaat&Telatiye Property
Квартира за 92 000 евро в Авсалларе, Турция
92 000 €
Квартира в Авсалларе, Турция
58 м2 2 1 1
Данное предложение заинтересует тех покупателей, которые хотят приобрести курортную недвижимость на выгодных условиях в комфортабельном жилом комплексе. Район Авсаллар весьма популяре у туристов, благодаря своим знаменитым песчаным пляжам с пологим входом в море и хвойными лесами. За счёт этого недвижимость в данном районе очень хорошо сдается в...
Ataberk estate
Апартаменты за 60 000 евро в Алании, Турция
60 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
78 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит
О квартире: апартаменты планировки 1+1 площадью 78 кв.м. расположены на четвёртом этаже и состоят из прихожей, гостиной, совмещённой с кухней американского типа, одной спальни, одного санузлаи одного балкона. Квартира укомплектована мебелью и бытовой техникой. Окна квартиры ориентированы на 2 стороны: север и юг. ️О комплексе: 5-этажный жилой...
GLOBAL ESTATE
Квартира за 88 000 евро в Алании, Турция
88 000 €
Квартира в Алании, Турция
47 м2 1
Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Представляем Вашему вниманию большую, уютную и светлую квартиру в районе Оба. Площадь апартаментов 47 м2, расположена на 3-м этаже. Панировка 1+1 с отдельной спальней, сан узлом и совмещенной кухней-гостиной.Квартира расположена на 1 этаже пятиэтажного здания. Квартира продается с мебелью и техникой и полностью готова к переезду. Жилой комплекс...
RestProperty
Квартира за 96 000 евро в Авсалларе, Турция
96 000 €
Квартира в Авсалларе, Турция
53 м2 1
Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
В комплексе с отельной инфраструктурой от собственника выставлена двухкомнатная квартира на продажу на 6 этаже. В планировку квартира 1+1 входят одна спальня, одна гостиная с кухней американского типа, а также одна ванная комната и один балкон. В стоимость квартиры включены чистовая отделка, кухонный гарнитур и укомплектованный санузел. Комплекс...
RestProperty
Апартаменты за 85 000 евро в Алании, Турция
85 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
50 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке
Buy Properties in Turkey
Квартира за 85 000 евро в Алании, Турция
85 000 €
Квартира в Алании, Турция
47 м2 1
Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Представляем Вашему вниманию новый комплекс в развивающемся районе Паяллар. Данное предложение можно рассмотреть как для собственного отдыха или проживания, так и в целях инвестиций. Комплекс состоит из одного девятиэтажного жилого блока, который расположен на закрытой охраняемой территории общей площадью 3 505 м2. В наличии есть квартиры...
RestProperty
Апартаменты за 61 000 евро в Алании, Турция
61 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
48 м2 2 1 1
Объект под сдачу
ЦенаКвартира, 1+1Этаж: 2, , 48m², €61,000Добро пожаловать в мир исключительной жизни в оживленном районе Алании, Анталья! Эти изысканные апартаменты предлагают уникальное сочетание роскоши, комфорта и инвестиционного потенциала. Расположенный в тихом районе Паяллар, этот строящийся жилой комплекс находится всего в 100 метрах от магазинов, в 45...
LUXURY ESTATE TURKEY
Апартаменты за 84 000 евро в Алании, Турция
84 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
55 м2 2 1 1
Объект под сдачу
ЦенаКвартира, 1+1Этаж: 10, , 55m², €84,000Откройте для себя мир роскоши и возможностей, остановившись в этих изысканных апартаментах, расположенных в оживленном районе Махмутлар в Алании. Идеально расположенные всего в 200 метрах от магазинов, в 33 километрах от аэропорта и всего в 750 метрах от пляжа, эти апартаменты предлагают непревзойденный...
LUXURY ESTATE TURKEY
Апартаменты за 50 000 евро в Алании, Турция
50 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
47 м2 2 1 1
Объект под сдачу
ЦенаКвартира, 1+1Этаж: 1, , 47m², €50,000Откройте для себя воплощение современной жизни в самом сердце Авсаллара, Аланья, где комфорт сочетается с удобством, в этих потрясающих новых апартаментах, строительство которых будет завершено к маю 2025 года. Расположенный всего в 1,1 км от чистейшего пляжа и всего в 150 метрах от магазинов, этот...
LUXURY ESTATE TURKEY
Квартира за 60 500 евро в Авсалларе, Турция
60 500 €
Квартира в Авсалларе, Турция
43 м2 1
Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Представляем квартиру 1+1 в совершенно новом комплексе площадью 43 м2, находящиеся на 1 этаже, 9-этажного дома. Планировка включает в себя гостиную совмещенную с кухней, спальную комнату, санузел и балкон.Сам комплекс расположен в 1.3 км от моря изнаменитого пляжа, который награжден за свою чистоту. Резиденция имеет отельную инфраструктуру,...
RestProperty
Квартира за 89 500 евро в Авсалларе, Турция
89 500 €
Квартира в Авсалларе, Турция
55 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу
Комплекс был построен в 2023 году в районе Авсаллар города Алания. Он расположен в 1,8 км от центра Авсаллара и пляжа. В комплексе есть крытый и открытый бассейны, открытая парковка, турецкая баня, сауна, фитнес-центр, детская игровая площадка, детская игровая комната и беседки. Квартира на 1-м этаже 9-этажного здания имеет общую полезную...
PRO TEAM ESTATE
Квартира за 97 000 евро в Алании, Турция
97 000 €
Квартира в Алании, Турция
120 м2 3 2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Квартира 2+1 в Махмутларе — всего 250 м до пляжа RFA Estate предлагает отличный вариант для тех, кто хочет купить квартиру в Махмутларе и инвестировать в качественную недвижимость в Турции. Просторная квартира 2+1 площадью 120 м² расположена на 9-м этаже 11-этажного дома Sonbay и продаётся с мебелью. Южно-западная ориентация и два...
RFA Estate

Как найти помощника

Теперь поговорим об агентствах недвижимости, которые занимаются краткосрочной арендой или по крайней мере предлагают свои услуги в этой сфере (как правило, при покупке квартиры, если вы сразу говорите, что цель – сдача в краткосрочную аренду, агент выражает полную готовность в этом помогать).

Мне видится, что компания, успешно занимающаяся краткосрочной арендой квартир своих клиентов, должна делать это официально. А значит, легко может предоставить вам доказательства своей успешной работы. Несколько ссылок на их объекты в booking или airbnb расставят все точки над i.

По этим объектам вы сможете сразу понять, как давно компания занимается этим бизнесом, каков уровень её сервиса (отзывы и оценки) и по каким ценам они сдают квартиры, аналогичные той, что вы планируете купить. В дальнейшем вы сможете следить за тем, как сдаётся ваша квартира на этих сайтах, что особенно важно, когда вы находитесь за тысячи километров от своей собственности.

Если агентство не публикует арендные квартиры на этих порталах, а, по их словам, «сдаёт знакомым» или «через социальные сети», то я бы на постоянный приток денег с аренды не рассчитывал. К тому же, скорее всего, они не платят налоги, поэтому рискуют попасться, со всеми вытекающими и для вас последствиями.

Те, кто занимается краткосрочной арендой более чем одной-двух квартир, знают, что это тяжёлый труд. Дело не только в том, что нужно постоянно заселять и выселять туристов, собирать и отдавать залоги, докупать всякую всячину типа туалетной бумаги и лампочек… К сожалению, арендаторы часто воспринимают агента как бесплатного гида-консультанта-помощника по широкому кругу вопросов и дёргают его периодически.

Всё это, очевидно, работа совсем иного плана, чем при сдаче в долгосрочную аренду, поэтому и стоит она больше. Обычная ставка риэлтора при поиске жильца на долгий срок – 9–10% от годовой суммы аренды или комиссия в размере платы за один месяц. А в случае краткосрочной аренды компания, которая берёт на себя заботы о вашей квартире, попросит до 30% от вашего чистого дохода.

Зная всё это, вы достаточно точно посчитаете, на какую доходность можете рассчитывать, определите, способно ли конкретное агентство вам эту прибыль обеспечить, а значит, примете взвешенное решение, основанное на расчётах, а не на эмоциях или заверениях продавца.

И последний момент. Всё больше покупателей недвижимости за рубежом хотят получить гарантии доходности. Иными словами, если агентство или застройщик заверяет, что квартира будет сдаваться по такой-то цене и принесёт такой-то доход, то вполне логично спросить: «А готовы ли вы гарантировать мне, прописав это в контракте, хотя бы половину обещанной доходности? Раз вы говорите, что сможете обеспечить заполняемость моей квартиры, то давайте и пропишем хоть какие-то гарантии».

Брали бы они на себя гарантии, может, и не пришлось бы собирать информацию на booking и airbnb, считать и сравнивать… Но в большинстве случаев продавец и агент не принимают на себя никаких обязательств. Все риски достаются вам. Поэтому берём калькулятор и считаем.

Читайте также: Как получать доход от аренды недвижимости за границей – советы юриста

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Инвестиции, Аренда, Недвижимость

Читайте также

Лизхолд. Как работает это право владения и что важно знать покупателям
Подробный разбор модели владения лизхолд
Как получить ПМЖ Кипра в 2025 году и почему просто купить квартиру куда легче
Рассказывает руководитель кипрского агентства недвижимости
Всем хорошо. Коливинги – новое инвестиционное решение в ОАЭ
Предложение в дефиците
Недвижимость в Болгарии за год подорожала как перед кризисом 2008-го. Что вообще происходит?
Как купить, как продать и надо ли это делать
Инвестиции в недвижимость в Дубае: как зарабатывать в Эмиратах
Доходность без налогов
€250 тыс. за «золотую визу» Греции по-прежнему реальность. Как новый закон о ВНЖ переворачивает рынок Эллады
Интересно покопаться в деталях

Интересно почитать

Полезные статьи

Как купить недвижимость во Франции в 2025 году

Пошаговая инструкция сделки купли-продажи во Франции

  • 06.03.2025
  • 43388

Процедура приобретения недвижимости в Великобритании

Разбираем детали сделки и подводные камни

  • 30.09.2025
  • 33902