Лайфхаки для владельцев курортных квартир: как оценить перспективы сдачи в аренду

Об авторе: Эрик Розенфельд
консультант по доходной недвижимости
Эрик Розенфельд

Задать вопрос

Многие покупатели курортной недвижимости за рубежом мечтают периодически жить в своей новой квартире, а в остальное время сдавать её в краткосрочную аренду, обеспечивая себе пассивный доход.

Если именно таков ваш план, то перед тем, как покупать квартиру, стоит выяснить следующее.

1. Разрешена ли вообще краткосрочная аренда и требуется ли сертификат/лицензия для такого рода деятельности там, где вы планируете приобретать недвижимость?
2. Кто будет заниматься арендой вашей квартиры, на каких условиях и как правильно выбрать агента для этой цели?
3. Какие местные налоги вы будете платить с такого дохода?
4. Как определить реальную арендную стоимость вашей будущей квартиры?

По первому и третьему пунктам много полезной информации на портале Prian.ru (например, здесь собраны регионы, в которых есть ограничения на сдачу жилья посуточно. – прим. ред.). В этой статье я расскажу, как правильно выбрать агентство для краткосрочной аренды, как оценить рынок в конкретном городе и какую важную информацию вы можете почерпнуть на сайтах airbnb и booking.

Как оценить рынок

Если вы планируете сдавать свою квартиру в аренду, то стоит выяснить, сколько похожих вариантов уже имеется на рынке. Сложно оценить спрос, но можно по крайней мере понять, с кем вам предстоит конкурировать. Если бы вы открывали, скажем, кафе или магазин в своём городе, вы бы наверняка сначала изучили рынок (конкуренция, уровень цен, ассортимент и так далее). И лишь потом принимали бы решение об инвестициях в новый бизнес. Верно?

Самый простой способ получить некоторое представление о рынке арендного жилья – зайти на booking.com, выбрать локацию и произвольный период аренды. Возьмём, например, два варианта – февраль 2020-го (низкий сезон) и июль следующего года (высокий сезон) – и попробуем снять квартиру на одну неделю.

Вот сколько квартир на данный момент (подборка сделана в середине декабря 2019 года) свободны и предлагаются в аренду (я выбрал несколько популярных и недорогих курортных городов).

При выборе на booking я отсекал отели (хотя и они являются потенциальными конкурентами) и оставлял только «апартаменты/квартиры».

Таким образом, уже сейчас в этих городах предлагаются в аренду сотни квартир, причём из этих четырёх городов Батуми идёт с феноменальным отрывом. Сравнительно небольшие цифры в Аланье, скорее всего, связаны с тем, что в Турции действуют серьёзные ограничения на краткосрочную аренду.

Очевидно, что количество сдаваемых летом квартир увеличится ближе к сезону, но и эти цифры заставляют задуматься (я не считал еще airbnb, а есть собственники, которые рекламируют себя только на этой платформе, так что общие цифры будут ещё выше).

Booking и airbnb являются основными «поставщиками» арендаторов, поэтому логично, что и ваша будущая квартира появится там. Я не вижу ни одной реальной причины не публиковать предложение на самых популярных платформах в мире, кроме желания уйти от налогов (да, booking передаёт данные об арендном доходе в налоговую службу страны, где квартира сдаётся).

Как обойти конкурентов

Добавив свою квартиру на портал, мы оказываемся в конце длинной очереди. Перед нами сотни объектов, многие из которых уже имеют высокие оценки и большое количество положительных отзывов, то есть привлекают внимание арендатора в первую очередь.

Все мы пользовались этими сайтами и знаем, что никто не будет листать десятки страниц с предложениями в надежде найти в конце списка, на 20-30-й странице, именно свою квартиру. Так ведь?

Тогда возникает вопрос: как пробиться вперед? Тут можно обратиться к опыту продвижения в поисковиках типа Google или Yandex. Принцип такой же: либо вы платите деньги (в случае booking – более высокую комиссию), что означает существенную потерю в доходности, либо рассчитываете на медленный органический рост.

Для обеспечения последнего решающими являются три фактора: арендная загруженность, средняя оценка и количество отзывов. Эти порталы двигают вас наверх органически, только если вы добились постоянной загрузки и хороших отзывов. Процесс продвижения вашей квартиры в топ может занять от 6 до 12 месяцев и в случае, если вы найдёте способ привлечь внимание к своей квартире среди сотен похожих вариантов. Такой способ есть, и он очень простой – снижение арендной ставки.

Если ваш план – купить стандартную двушку за €50–70 тыс. и сдавать её в диапазоне €50–100 в сутки (в зависимости от сезона и продолжительности аренды), то на первое время вам придётся опуститься по цене вниз. Сначала вы будете  конкурировать с хостелами по восемь коек в комнате, чтобы на их фоне выглядеть подарком и обеспечить как заполняемость, так и хорошие оценки с отзывами. Только таким образом вы сможете начать двигаться наверх в списке квартир.

Всё это время, пока пробираетесь мимо сотен конкурентов, вы должны мириться либо с крайне редкой заполняемостью, либо с низкой доходностью.

Есть ещё один способ продвижения объекта, который тоже приведёт к снижению доходности, – повышенная комиссия порталу. Стандартная ставка booking составляет 15% от суммы аренды, её платит собственник недвижимости, то есть вы. Таким образом, €50 на букинге означают €42,5, которые выплачиваются вам. Если вы хотите, чтобы ваша квартира попала в топ, будьте готовы отдать до 30% от арендной цены вместо стандартных 15%.

Airbnb берет 3% с вас и ещё порядка 12% с арендатора. Таким образом, те, кто готов платить за квартиру €50 в сутки, всё равно вам лично принесут примерно те же €42,5.

И не забывайте о налогах на доходы от аренды. Их можно пытаться не платить, но рано или поздно вы попадётесь. Последствия могут быть разными. Штраф как минимум, запрет на въезд в ЕС в худшем случае.

Недорогие квартиры у моря

75 000 €

Квартира в Торревьехе, Испания

95 м² 2

Кредит

Квартира в Ориуэла Коста, Urb. Аламеда-дель-Мар, 200 метрах от моря и в 2 шагах от всех удобств, полностью закрыто urbanizacion, 3 бассейна и парковки. Квартира состоит из большой гостиной и открытой кухней, 2 spalni., 2 ванные комнаты. С видом на море, продается со всей мебелью, электроприборов, спутниковая антенна. Отличная возможность! 15...

Sol Costa Blanca

99 000 €

Квартира в Алании, Турция

70 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Из больших окон квартир и балконов открывается замечательный вид на море и горы. Вся территория комплекса украшена красивым зеленым газоном и декоративными деревьями. На территории комплекса находятся: 3 больших бассейна, 1 бассейн с горками, 1 бассейн с зоной отдыха и 2 детских бассейна. Рядом с бассейном есть бар, место для мангала, беседка,...

Bravo Invest

92 000 €

Квартира в Алании, Турция

49 м² 1

ВНЖ при покупке

Представляем вашему вниманию новый строящийся жилой комплекс в районе Авсаллар. Данный объект расположился в 900 метрах от песчаных пляжей, а поблизости есть супермаркеты и автобусные остановки. Покупая квартиру здесь, вы получаете не только комфортабельное жилье, но еще и хороший источник пассивного дохода от сдачи вашей квартиры в аренду....

RestProperty

90 000 €

Квартира в Алании, Турция

42 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Авсаллар это тихое живописное место к западу от Аланьи. Район окружен густым хвойным лесом и красивыми горными пейзажами. В районе находится один из лучших пляжей города — Инжекум. Это чистый песчаный пляж защищенный бухтой от сильного ветра. Удобный пологий вход и отсутствие крупных камней делает его отличным местом для отдыха с детьми....

Alanya Brand Group

100 000 €

Квартира в Алании, Турция

53 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Представляем вам прекрасный инвестиционный проект в районе Авсаллар. Район Авсаллар для ценителей тишины, спокойствия и умеренной жизни. Несмотря на свою компактность, этот район ценится наличием городской инфраструктуры, ведь в Авсалларе предусмотрено все для комфортной жизни. Здесь есть детские сады, школы, частные спортивные секции для детей,...

Alanya Brand Group

85 900 €

Квартира в Авсалларе, Турция

55 м² 1

Проект комплекса включает следующие планировки квартир: Линейные 1+1 Двухуровневые пентхаусы 2+1 В этом комплексе доступны для покупки линейные апартаменты планировки 1+1 (одна спальня и кухня-гостиная американского типа). Все квартиры сдаются с полной чистовой отделкой: встроенный кухонный гарнитур, столешница, мойка, полностью...

Project Home

89 000 €

Квартира в Алании, Турция

53 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Комфортная однокомнатная квартира в районе Махмутлар, Аланья, ждёт своего нового хозяина. Отличное местоположение всего в 950 метрах от кристально чистого моря, это идеальный выбор для тех, кто мечтает о жизни у побережья. Район Махмутлар привлекает своим спокойствием и одновременно насыщенной инфраструктурой. Здесь найдутся как уютные кафе, так...

Alanya Brand Group

89 000 €

Квартира в Алании, Турция

65 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира в комплексе Kurt Safir Euro 16 в районе Махмутлар До моря 650 метров Квартира с видом на море и на Древний город Наула 1+1, 65 м2 6 этаж С мебелью и техникой Инфраструктура комплекса: Открытый бассейн Сауна Хамам Фитнес Детская площадка Зона Барбекю Открытая парковка Квартира расположена в центре Махмутлара...

Exclusive Home Real Estate

99 000 €

Апартаменты в Авсалларе, Турция

50 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Жилой комплекс, состоящий из двух корпусов, будет располагаться в районе Авсаллар рядом с зелуными лесными массивами. Территория у комплекса будет закрытая с собственной инфраструктурой как закрытой, так и открытой. Каждый корпус будет по 11 этажей, перые этажи выделены под зоны общего пользования. Квартиры начинаются со второго этажа и...

Alanya Eiendom

77 000 €

Квартира в Авсалларе, Турция

60 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Апартаменты 1+1 Авсаллар Алания 1+1, 60 м2 этаж 4/10 В комплексе: Бассейн Сауна Фитнес Детский бассейн Детская игровая площадка Парковка открытая / крытая Охрана Генератор Камеры видеонаблюдения 24/7

BEST HOUSE ALANYA

47 500 €

Студия в Алании, Турция

36 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Первоначальный взнос 40% = 15 800 евро. Остаток 23 700 евро в рассрочку до декабря 2025г. Проект будет расположен в Алании. Одном из крупнейших и красивейших городов Турции, а также туристическом центре, который видит солнце около 8 месяцев в году и считается Раем для Европейских и Российских туристов. Земельный участок проекта расположен под...

Exclusive Home Real Estate

45 300 €

Апартаменты в Батуми, Грузия

29 м² 1 1

Лучшее предложение на побережье в соотношении цена/качество/локация со сроком сдачи в декабре этого года. Первоначальный взнос 30 % и далее рассрочка. Самая желанная локация для отдыхающих. Самый высокий арендный потенциал. Жилой комплекс состоит из трёх корпусов 35 и 45 этажей. Расположен на Аллее Героев в 450 метрах от черноморского...

Rentsale

80 500 €

Квартира в Алании, Турция

110 м²

ВНЖ при покупке

Расположение: Эта просторная трехкомнатная квартира расположена в живописном районе Махмутлар, Алания, всего в 350 метрах от центра города и в 300 метрах от замечательного пляжа. Идеальное место для тех, кто ценит близость к морю и городским удобствам. Район Махмутлар привлекает своим теплым, лазурным морем и чистыми, хорошо обслуживаемыми...

Mayalanya Group

85 800 €

Квартира в Алании, Турция

60 м² 2 1 1

Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Представляем вашему вниманию прекрасные апартаменты, расположенные в курортном районе Махмутлар, всего в нескольких шагах от Средиземного моря. Этот уникальный комплекс на закрытой территории предлагает всю необходимую инфраструктуру для комфортного проживания в любое время года. Мы предлагаем вам уникальную возможность онлайн-просмотра...

Maxxproperty. Hekimoglu construction

89 000 €

Квартира в Авсалларе, Турция

60 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

1+1 в комплексе Elite Life 4 от застройщика Elite group, Авсаллар, закрытый комплекс полной отельной инфраструктуры, находится на 1 этаже, есть лифт, в комплексе СПА (хамам, римская парная, финская сауна, 2 массажные комнаты для процедур с работающим массажистом), крытый и открытый бассейн с детскими горками, спортзал, туалет у бассейна, wi-fi...

BEST HOUSE ALANYA

89 500 €

Квартира в Авсалларе, Турция

55 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

PRO TEAM ESTATE

99 900 €

Апартаменты в Торревьехе, Испания

65 м² 3 2 1

Кредит

Продаем апартаменты в 300м до центрального пляжа Playa del Cura и прогулочной набережной Торревьехи,рядом со всеми необходимыми коммерческими услугами.Расположены на 2-ом этаже,площадью 65м2: 2 спальни,1 ванная комната,кухня,гостиная,прихожая,терраса 4м2 и внутренний дворик(патио).Продаются с мебелью и быт.приборами. Побережье:...

Calipso

86 000 €

Квартира в Авсалларе, Турция

55 м²

ВНЖ при покупке

Светлая двухкомнатная квартира в районе Авсаллар – купить в Mayalanya

Mayalanya Group

31 125 €

Студия в Батуми, Грузия

28 м² 1

Срочная продажа. Студия в жилом комплексе Horizons Deluxe. Квартира продается в черном каркасе. Дом будет построен в Батуми на улице Шерифа Химшиашвили буквально в паре минут ходьбы от побережья на первой линии от моря. В непосредственной близости от новостройки работают торговый центр Metro City, Детская республиканская больница, школа,...

BD Group

34 238 €

Квартира в Батуми, Грузия

33 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Многофункциональный жилой комплекс состоящий из 26 этажей, расположенный в туристической зоне. Комплекс строится недалеко от моря возле нового бульвара, аква-парка, крупнейшего торгового центра на западе Грузии в престижном районе города. Гармонично сочетающаяся инфраструктура и экстерьерный дизайн создают уникальный ландшафт. Проект...

Atlas Property

Посмотреть ещё 1294 похожих объекта

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Как найти помощника

Теперь поговорим об агентствах недвижимости, которые занимаются краткосрочной арендой или по крайней мере предлагают свои услуги в этой сфере (как правило, при покупке квартиры, если вы сразу говорите, что цель – сдача в краткосрочную аренду, агент выражает полную готовность в этом помогать).

Мне видится, что компания, успешно занимающаяся краткосрочной арендой квартир своих клиентов, должна делать это официально. А значит, легко может предоставить вам доказательства своей успешной работы. Несколько ссылок на их объекты в booking или airbnb расставят все точки над i.

По этим объектам вы сможете сразу понять, как давно компания занимается этим бизнесом, каков уровень её сервиса (отзывы и оценки) и по каким ценам они сдают квартиры, аналогичные той, что вы планируете купить. В дальнейшем вы сможете следить за тем, как сдаётся ваша квартира на этих сайтах, что особенно важно, когда вы находитесь за тысячи километров от своей собственности.

Если агентство не публикует арендные квартиры на этих порталах, а, по их словам, «сдаёт знакомым» или «через социальные сети», то я бы на постоянный приток денег с аренды не рассчитывал. К тому же, скорее всего, они не платят налоги, поэтому рискуют попасться, со всеми вытекающими и для вас последствиями.

Те, кто занимается краткосрочной арендой более чем одной-двух квартир, знают, что это тяжёлый труд. Дело не только в том, что нужно постоянно заселять и выселять туристов, собирать и отдавать залоги, докупать всякую всячину типа туалетной бумаги и лампочек… К сожалению, арендаторы часто воспринимают агента как бесплатного гида-консультанта-помощника по широкому кругу вопросов и дёргают его периодически.

Всё это, очевидно, работа совсем иного плана, чем при сдаче в долгосрочную аренду, поэтому и стоит она больше. Обычная ставка риэлтора при поиске жильца на долгий срок – 9–10% от годовой суммы аренды или комиссия в размере платы за один месяц. А в случае краткосрочной аренды компания, которая берёт на себя заботы о вашей квартире, попросит до 30% от вашего чистого дохода.

Зная всё это, вы достаточно точно посчитаете, на какую доходность можете рассчитывать, определите, способно ли конкретное агентство вам эту прибыль обеспечить, а значит, примете взвешенное решение, основанное на расчётах, а не на эмоциях или заверениях продавца.

И последний момент. Всё больше покупателей недвижимости за рубежом хотят получить гарантии доходности. Иными словами, если агентство или застройщик заверяет, что квартира будет сдаваться по такой-то цене и принесёт такой-то доход, то вполне логично спросить: «А готовы ли вы гарантировать мне, прописав это в контракте, хотя бы половину обещанной доходности? Раз вы говорите, что сможете обеспечить заполняемость моей квартиры, то давайте и пропишем хоть какие-то гарантии».

Брали бы они на себя гарантии, может, и не пришлось бы собирать информацию на booking и airbnb, считать и сравнивать… Но в большинстве случаев продавец и агент не принимают на себя никаких обязательств. Все риски достаются вам. Поэтому берём калькулятор и считаем.

Условия цитирования материалов Prian.ru