Лайфхаки для владельцев курортных квартир: как оценить перспективы сдачи в аренду

Об авторе: Эрик Розенфельд консультант по доходной недвижимости Эрик Розенфельд

Задать вопрос

Многие покупатели курортной недвижимости за рубежом мечтают периодически жить в своей новой квартире, а в остальное время сдавать её в краткосрочную аренду, обеспечивая себе пассивный доход.

Если именно таков ваш план, то перед тем, как покупать квартиру, стоит выяснить следующее.

1. Разрешена ли вообще краткосрочная аренда и требуется ли сертификат/лицензия для такого рода деятельности там, где вы планируете приобретать недвижимость?
2. Кто будет заниматься арендой вашей квартиры, на каких условиях и как правильно выбрать агента для этой цели?
3. Какие местные налоги вы будете платить с такого дохода?
4. Как определить реальную арендную стоимость вашей будущей квартиры?

По первому и третьему пунктам много полезной информации на портале Prian.ru (например, здесь собраны регионы, в которых есть ограничения на сдачу жилья посуточно. – прим. ред.). В этой статье я расскажу, как правильно выбрать агентство для краткосрочной аренды, как оценить рынок в конкретном городе и какую важную информацию вы можете почерпнуть на сайтах airbnb и booking.

Как оценить рынок

Если вы планируете сдавать свою квартиру в аренду, то стоит выяснить, сколько похожих вариантов уже имеется на рынке. Сложно оценить спрос, но можно по крайней мере понять, с кем вам предстоит конкурировать. Если бы вы открывали, скажем, кафе или магазин в своём городе, вы бы наверняка сначала изучили рынок (конкуренция, уровень цен, ассортимент и так далее). И лишь потом принимали бы решение об инвестициях в новый бизнес. Верно?

Самый простой способ получить некоторое представление о рынке арендного жилья – зайти на booking.com, выбрать локацию и произвольный период аренды. Возьмём, например, два варианта – февраль 2020-го (низкий сезон) и июль следующего года (высокий сезон) – и попробуем снять квартиру на одну неделю.

Вот сколько квартир на данный момент (подборка сделана в середине декабря 2019 года) свободны и предлагаются в аренду (я выбрал несколько популярных и недорогих курортных городов).

При выборе на booking я отсекал отели (хотя и они являются потенциальными конкурентами) и оставлял только «апартаменты/квартиры».

Таким образом, уже сейчас в этих городах предлагаются в аренду сотни квартир, причём из этих четырёх городов Батуми идёт с феноменальным отрывом. Сравнительно небольшие цифры в Аланье, скорее всего, связаны с тем, что в Турции действуют серьёзные ограничения на краткосрочную аренду.

Очевидно, что количество сдаваемых летом квартир увеличится ближе к сезону, но и эти цифры заставляют задуматься (я не считал еще airbnb, а есть собственники, которые рекламируют себя только на этой платформе, так что общие цифры будут ещё выше).

Booking и airbnb являются основными «поставщиками» арендаторов, поэтому логично, что и ваша будущая квартира появится там. Я не вижу ни одной реальной причины не публиковать предложение на самых популярных платформах в мире, кроме желания уйти от налогов (да, booking передаёт данные об арендном доходе в налоговую службу страны, где квартира сдаётся).

Как обойти конкурентов

Добавив свою квартиру на портал, мы оказываемся в конце длинной очереди. Перед нами сотни объектов, многие из которых уже имеют высокие оценки и большое количество положительных отзывов, то есть привлекают внимание арендатора в первую очередь.

Все мы пользовались этими сайтами и знаем, что никто не будет листать десятки страниц с предложениями в надежде найти в конце списка, на 20-30-й странице, именно свою квартиру. Так ведь?

Тогда возникает вопрос: как пробиться вперед? Тут можно обратиться к опыту продвижения в поисковиках типа Google или Yandex. Принцип такой же: либо вы платите деньги (в случае booking – более высокую комиссию), что означает существенную потерю в доходности, либо рассчитываете на медленный органический рост.

Для обеспечения последнего решающими являются три фактора: арендная загруженность, средняя оценка и количество отзывов. Эти порталы двигают вас наверх органически, только если вы добились постоянной загрузки и хороших отзывов. Процесс продвижения вашей квартиры в топ может занять от 6 до 12 месяцев и в случае, если вы найдёте способ привлечь внимание к своей квартире среди сотен похожих вариантов. Такой способ есть, и он очень простой – снижение арендной ставки.

Если ваш план – купить стандартную двушку за €50–70 тыс. и сдавать её в диапазоне €50–100 в сутки (в зависимости от сезона и продолжительности аренды), то на первое время вам придётся опуститься по цене вниз. Сначала вы будете  конкурировать с хостелами по восемь коек в комнате, чтобы на их фоне выглядеть подарком и обеспечить как заполняемость, так и хорошие оценки с отзывами. Только таким образом вы сможете начать двигаться наверх в списке квартир.

Всё это время, пока пробираетесь мимо сотен конкурентов, вы должны мириться либо с крайне редкой заполняемостью, либо с низкой доходностью.

Есть ещё один способ продвижения объекта, который тоже приведёт к снижению доходности, – повышенная комиссия порталу. Стандартная ставка booking составляет 15% от суммы аренды, её платит собственник недвижимости, то есть вы. Таким образом, €50 на букинге означают €42,5, которые выплачиваются вам. Если вы хотите, чтобы ваша квартира попала в топ, будьте готовы отдать до 30% от арендной цены вместо стандартных 15%.

Airbnb берет 3% с вас и ещё порядка 12% с арендатора. Таким образом, те, кто готов платить за квартиру €50 в сутки, всё равно вам лично принесут примерно те же €42,5.

И не забывайте о налогах на доходы от аренды. Их можно пытаться не платить, но рано или поздно вы попадётесь. Последствия могут быть разными. Штраф как минимум, запрет на въезд в ЕС в худшем случае.

Недорогие квартиры у моря

49 867 €

Квартира в Батуми, Грузия

44 м² 2 1 1

Квартира 1-bedroom в готовом доме бизнес-класса Bagrationi Residence, Батуми. Отличный вариант для инвестиций и получения стабильного пассивного дохода от долгосрочной аренды, а также для комфортного проживания у моря. Дом с панорамным видом на Аллею героев, одну из главных достопримечательностей Батуми — аналогичных проектов в этом...

Orange Group Georgia

75 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

55 м² 2 1 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1Этаж: 5, , 55m², €75,000Добро пожаловать в царство изысканности и комфорта в самом сердце Махмутлара. Эти изысканные апартаменты 1+1 на 6-м этаже предлагают уникальное сочетание элегантности и функциональности, идеально подходящие для тех, кто ценит роскошный образ жизни. Эта резиденция площадью 55 квадратных метров с тщательно...

LUXURY ESTATE TURKEY

100 000 €

Апартаменты в Авсалларе, Турция

54 м²

Оплата криптовалютой

Новый жилой комплекс в районе Авсаллар, Алания Новый проект для выгодных инвестиций. Комплекс состоит из двух девятиэтажных блоков. В проекте 63 квартиры площадью от 54 до 145 кв.м. Квартиры 1+1 и 2+1 Дуплексы 3+1 Квартиры сдаются в качественной чистовой отделке, укомплектованными санузлами и встроенным кухонным гарнитуром Комплекс будет сдан в...

Intermark Global

81 500 €

Квартира в Авсалларе, Турция

45 м² 1 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Предлагается светлая квартира планировки 1+1, расположенная на первом этаже семиэтажного дома. Площадь — 45 м². Внутреннее пространство включает гостиную с кухонной зоной из гранита, спальню, ванную комнату с душевой кабиной и балкон. В квартире предусмотрена установка кондиционера, пол выполнен из плитки. Жилой комплекс создан для комфортной...

RestProperty

90 000 €

Квартира в Алании, Турция

55 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит Объект под сдачу

Продается квартира 1+1 в Авсалар — 55 м², с мебелью и техникой, готова к заселению! Предлагаем вашему вниманию уютную квартиру формата 1+1 площадью 55 м² в современном жилом комплексе с богатой отельной инфраструктурой в районе Авсалар, Аланья. Квартира полностью меблирована, оснащена новой бытовой техникой и готова к...

ART ALANYA Real Estate

90 000 €

Квартира в Алании, Турция

85 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Кредит

Алания район Конаклы 150 метров до моря Продается меблированная квартира с мебелью Планировка 2+1 85 м2 1 ванная комната с туалетом 1 балкона На 3 этаже 6-этажного дома. На балконе есть барбекю Комплексе имеется Бассейн Лифт Разрешение на право собственности Тапу искан имеется Позвоните нам для получения подробной...

Demirkaya inşaat&Telatiye Property

39 231 €

Квартира в Батуми, Грузия

35 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается студия в новом комплексе Royal Residence, Батуми! Идеальное предложение для инвестиций или проживания! Локация: Батуми, жилой комплекс Royal Residence, расположен в быстроразвивающимся районе Нового Бульвара, 200м до парка и набережной Площадь: 35 м²- просторная студия Состояние: Белый каркас – готово к вашему...

BD Group

64 000 €

Квартира в Авсалларе, Турция

45 м² 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Представляем вашему вниманию квартиру 1+1 в самом озелененном районе Авсаллар. Квартира расположена на 2 этаже, общая площадь 45 м2. Планировка состоит из гостиной, которая совмещена с кухней в американском стиле и одной изолированной комнаты. Квартира оснащена всей необходимой техникой и мебелью. Комплекс введен в эксплуатацию в 2022 году и...

RestProperty

59 327 €

Квартира в Батуми, Грузия

64 м²

Продается квартира 64.20 м² за 68 052$ на Новом Бульваре Батуми. Доступна беспроцентная рассрочка на 52 месяца. Первый взнос — 6 805$ Ежемесячный платёж — 1 178$ Инфраструктура жилого комплекса Коммерческие площади – 8 000 м² (1 2 3 этаж). Внутреннее распределение: Детская комната – 109 м² (1...

VIA BATUMI

95 900 €

Апартаменты в Варне, Болгария

71 м² 2 1 1

IBG Property представляет Вашему вниманию двухкомнатную квартиру в новостройке в районе Младост. Квартира общей площадью 71 кв.м., расположена на 15 этаже. Планировка: коридор, гостиная с кухонным уголком, спальня, санузел совмещенный, балкон. Комплекс расположен в квартале Младост, который предпочитают многие жители Варны. Район предлагает...

IBG Property

89 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

65 м² 2 1 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1Этаж: 3, , 65m², €89,000Представьте, как вы просыпаетесь под нежный шум волн и любуетесь живописным видом на море с собственного балкона. Эта мечта может стать реальностью в изысканной резиденции, расположенной в очаровательном прибрежном районе Кестель. Эти тщательно обставленные апартаменты 1+1 площадью 65 квадратных метров на...

LUXURY ESTATE TURKEY

97 000 €

Квартира в Варне, Болгария

64 м² 2 1 1

ВЫБОР КВАРТИР в микрорайоне Кайсиева Градина! НОВЫЙ ПРОЕКТ!!! ОТСРОЧКА ПЛАТЕЖА!!! ПРОВЕРЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬ!!! Код: 16748. Компания «Stefanov Invest» предлагает на продажу новый проект - жилой дом, расположенную в одном из самых благоустроенных районов города. Варна- Кайсиева градина. Район предлагает множество удобств - в...

STEFANOV INVEST

90 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

100 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке

Buy Properties in Turkey

88 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

53 м² 2 1 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1Этаж: 1, , 53m², €88,000Окунитесь в мир современной изысканности и непревзойденного комфорта в этих изысканных апартаментах 1+1, идеально расположенных в оживленном районе Махмутлар. Эта безупречная резиденция, построенная в 2023 году, предлагает гармоничное сочетание современного дизайна и роскоши, что делает её уникальным...

LUXURY ESTATE TURKEY

62 685 €

Квартира в Батуми, Грузия

64 м²

Продается квартира 64.20 м² за 71 904$ на Новом Бульваре Батуми. Доступна беспроцентная рассрочка на 52 месяца. Первый взнос — 7 190$ Ежемесячный платёж — 1 244$ Инфраструктура жилого комплекса Коммерческие площади – 8 000 м² (1 2 3 этаж). Внутреннее распределение: Детская комната – 109 м² (1...

VIA BATUMI

80 554 €

Квартира в Батуми, Грузия

28 м² 1 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит от 7.5%

Запуск нового проекта в туристическом сердце Батуми. Это уникальная локация, единственная земля, которая ещё может быть застроена в туристическом центре и на первой береговой линии. Новый отель международной сети рядом со скульптурой Али и Нино, рядом с Приморским бульваром, колесом обозрения, яхт-клубом, ресторанами и всей туристической и...

Satellite Estate

43 729 €

Апартаменты в Батуми, Грузия

40 м² 1 1 1

Аппартаменты в новом, многоэтажном жилом доме премиум - класса, расположенном в самом развивающемся районе города Батуми, в 180 метрах от моря. Комплекс расположен у моря, на новом бульваре, где сочетаются туризм, бизнес и повседневная жизнь. Апартаменты с прекрасным панорамным видом на город, горы и Черное море. Современная архитектура,...

Satellite Estate

90 200 €

Квартира в Алании, Турция

50 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Агентство недвижимости «MAXXPROPERTY» предлагает Вашему вниманию квартиру, которая расположена в самом динамично развивающемся районе Махмутлар города Аланья. Прекрасный климат, великолепная природа, качественные продовольственные продукты, уникальная архитектура - делают этот регион самым излюбленным местом отдыха и проживания....

Maxxproperty. Hekimoglu construction

49 350 €

Апартаменты в Батуми, Грузия

85 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Продаются апартаменты на берегу черного моря в Грузии, г. Батуми, а именно договор рассрочки с застройщиком "Horizons Group". Продажа происходит по переуступке прав собственности. Застройщиком реализовано уже 3 проекта, именно поэтому мой выбор пал на них. В процессе реализации находятся 2 обьекта. За ходом строительства можно...

Частное лицо

87 000 €

Квартира в Алании, Турция

55 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира 1+1 у пляжа Клеопатра — уют и комфорт рядом с морем RFA Estate предлагает уникальную возможность приобрести квартиру в одном из самых престижных районов Аланьи — всего в 300 метрах от знаменитого пляжа Клеопатра. Это сочетание удачной локации, современного комфорта и готового решения для жизни или инвестиций. Описание...

RFA Estate

Посмотреть ещё 1718 похожих объектов

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Как найти помощника

Теперь поговорим об агентствах недвижимости, которые занимаются краткосрочной арендой или по крайней мере предлагают свои услуги в этой сфере (как правило, при покупке квартиры, если вы сразу говорите, что цель – сдача в краткосрочную аренду, агент выражает полную готовность в этом помогать).

Мне видится, что компания, успешно занимающаяся краткосрочной арендой квартир своих клиентов, должна делать это официально. А значит, легко может предоставить вам доказательства своей успешной работы. Несколько ссылок на их объекты в booking или airbnb расставят все точки над i.

По этим объектам вы сможете сразу понять, как давно компания занимается этим бизнесом, каков уровень её сервиса (отзывы и оценки) и по каким ценам они сдают квартиры, аналогичные той, что вы планируете купить. В дальнейшем вы сможете следить за тем, как сдаётся ваша квартира на этих сайтах, что особенно важно, когда вы находитесь за тысячи километров от своей собственности.

Если агентство не публикует арендные квартиры на этих порталах, а, по их словам, «сдаёт знакомым» или «через социальные сети», то я бы на постоянный приток денег с аренды не рассчитывал. К тому же, скорее всего, они не платят налоги, поэтому рискуют попасться, со всеми вытекающими и для вас последствиями.

Те, кто занимается краткосрочной арендой более чем одной-двух квартир, знают, что это тяжёлый труд. Дело не только в том, что нужно постоянно заселять и выселять туристов, собирать и отдавать залоги, докупать всякую всячину типа туалетной бумаги и лампочек… К сожалению, арендаторы часто воспринимают агента как бесплатного гида-консультанта-помощника по широкому кругу вопросов и дёргают его периодически.

Всё это, очевидно, работа совсем иного плана, чем при сдаче в долгосрочную аренду, поэтому и стоит она больше. Обычная ставка риэлтора при поиске жильца на долгий срок – 9–10% от годовой суммы аренды или комиссия в размере платы за один месяц. А в случае краткосрочной аренды компания, которая берёт на себя заботы о вашей квартире, попросит до 30% от вашего чистого дохода.

Зная всё это, вы достаточно точно посчитаете, на какую доходность можете рассчитывать, определите, способно ли конкретное агентство вам эту прибыль обеспечить, а значит, примете взвешенное решение, основанное на расчётах, а не на эмоциях или заверениях продавца.

И последний момент. Всё больше покупателей недвижимости за рубежом хотят получить гарантии доходности. Иными словами, если агентство или застройщик заверяет, что квартира будет сдаваться по такой-то цене и принесёт такой-то доход, то вполне логично спросить: «А готовы ли вы гарантировать мне, прописав это в контракте, хотя бы половину обещанной доходности? Раз вы говорите, что сможете обеспечить заполняемость моей квартиры, то давайте и пропишем хоть какие-то гарантии».

Брали бы они на себя гарантии, может, и не пришлось бы собирать информацию на booking и airbnb, считать и сравнивать… Но в большинстве случаев продавец и агент не принимают на себя никаких обязательств. Все риски достаются вам. Поэтому берём калькулятор и считаем.

Условия цитирования материалов Prian.ru