Лайфхаки для владельцев курортных квартир: как оценить перспективы сдачи в аренду

Об авторе: Эрик Розенфельд консультант по доходной недвижимости Эрик Розенфельд

Задать вопрос

Многие покупатели курортной недвижимости за рубежом мечтают периодически жить в своей новой квартире, а в остальное время сдавать её в краткосрочную аренду, обеспечивая себе пассивный доход.

Если именно таков ваш план, то перед тем, как покупать квартиру, стоит выяснить следующее.

1. Разрешена ли вообще краткосрочная аренда и требуется ли сертификат/лицензия для такого рода деятельности там, где вы планируете приобретать недвижимость?
2. Кто будет заниматься арендой вашей квартиры, на каких условиях и как правильно выбрать агента для этой цели?
3. Какие местные налоги вы будете платить с такого дохода?
4. Как определить реальную арендную стоимость вашей будущей квартиры?

По первому и третьему пунктам много полезной информации на портале Prian.ru (например, здесь собраны регионы, в которых есть ограничения на сдачу жилья посуточно. – прим. ред.). В этой статье я расскажу, как правильно выбрать агентство для краткосрочной аренды, как оценить рынок в конкретном городе и какую важную информацию вы можете почерпнуть на сайтах airbnb и booking.

Как оценить рынок

Если вы планируете сдавать свою квартиру в аренду, то стоит выяснить, сколько похожих вариантов уже имеется на рынке. Сложно оценить спрос, но можно по крайней мере понять, с кем вам предстоит конкурировать. Если бы вы открывали, скажем, кафе или магазин в своём городе, вы бы наверняка сначала изучили рынок (конкуренция, уровень цен, ассортимент и так далее). И лишь потом принимали бы решение об инвестициях в новый бизнес. Верно?

Самый простой способ получить некоторое представление о рынке арендного жилья – зайти на booking.com, выбрать локацию и произвольный период аренды. Возьмём, например, два варианта – февраль 2020-го (низкий сезон) и июль следующего года (высокий сезон) – и попробуем снять квартиру на одну неделю.

Вот сколько квартир на данный момент (подборка сделана в середине декабря 2019 года) свободны и предлагаются в аренду (я выбрал несколько популярных и недорогих курортных городов).

При выборе на booking я отсекал отели (хотя и они являются потенциальными конкурентами) и оставлял только «апартаменты/квартиры».

Таким образом, уже сейчас в этих городах предлагаются в аренду сотни квартир, причём из этих четырёх городов Батуми идёт с феноменальным отрывом. Сравнительно небольшие цифры в Аланье, скорее всего, связаны с тем, что в Турции действуют серьёзные ограничения на краткосрочную аренду.

Очевидно, что количество сдаваемых летом квартир увеличится ближе к сезону, но и эти цифры заставляют задуматься (я не считал еще airbnb, а есть собственники, которые рекламируют себя только на этой платформе, так что общие цифры будут ещё выше).

Booking и airbnb являются основными «поставщиками» арендаторов, поэтому логично, что и ваша будущая квартира появится там. Я не вижу ни одной реальной причины не публиковать предложение на самых популярных платформах в мире, кроме желания уйти от налогов (да, booking передаёт данные об арендном доходе в налоговую службу страны, где квартира сдаётся).

Как обойти конкурентов

Добавив свою квартиру на портал, мы оказываемся в конце длинной очереди. Перед нами сотни объектов, многие из которых уже имеют высокие оценки и большое количество положительных отзывов, то есть привлекают внимание арендатора в первую очередь.

Все мы пользовались этими сайтами и знаем, что никто не будет листать десятки страниц с предложениями в надежде найти в конце списка, на 20-30-й странице, именно свою квартиру. Так ведь?

Тогда возникает вопрос: как пробиться вперед? Тут можно обратиться к опыту продвижения в поисковиках типа Google или Yandex. Принцип такой же: либо вы платите деньги (в случае booking – более высокую комиссию), что означает существенную потерю в доходности, либо рассчитываете на медленный органический рост.

Для обеспечения последнего решающими являются три фактора: арендная загруженность, средняя оценка и количество отзывов. Эти порталы двигают вас наверх органически, только если вы добились постоянной загрузки и хороших отзывов. Процесс продвижения вашей квартиры в топ может занять от 6 до 12 месяцев и в случае, если вы найдёте способ привлечь внимание к своей квартире среди сотен похожих вариантов. Такой способ есть, и он очень простой – снижение арендной ставки.

Если ваш план – купить стандартную двушку за €50–70 тыс. и сдавать её в диапазоне €50–100 в сутки (в зависимости от сезона и продолжительности аренды), то на первое время вам придётся опуститься по цене вниз. Сначала вы будете  конкурировать с хостелами по восемь коек в комнате, чтобы на их фоне выглядеть подарком и обеспечить как заполняемость, так и хорошие оценки с отзывами. Только таким образом вы сможете начать двигаться наверх в списке квартир.

Всё это время, пока пробираетесь мимо сотен конкурентов, вы должны мириться либо с крайне редкой заполняемостью, либо с низкой доходностью.

Есть ещё один способ продвижения объекта, который тоже приведёт к снижению доходности, – повышенная комиссия порталу. Стандартная ставка booking составляет 15% от суммы аренды, её платит собственник недвижимости, то есть вы. Таким образом, €50 на букинге означают €42,5, которые выплачиваются вам. Если вы хотите, чтобы ваша квартира попала в топ, будьте готовы отдать до 30% от арендной цены вместо стандартных 15%.

Airbnb берет 3% с вас и ещё порядка 12% с арендатора. Таким образом, те, кто готов платить за квартиру €50 в сутки, всё равно вам лично принесут примерно те же €42,5.

И не забывайте о налогах на доходы от аренды. Их можно пытаться не платить, но рано или поздно вы попадётесь. Последствия могут быть разными. Штраф как минимум, запрет на въезд в ЕС в худшем случае.

Недорогие квартиры у моря

81 000 €

Квартира в Алании, Турция

46 м² 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Предлагаем Вашему вниманию светлую и уютную квартиру от собственника, в новом и современном комплексе на 3-м этаже в районе Оба. Апартаменты планировкой 1+1, имеют 1 спальную комнату, гостиную американского типа, совмещенную с кухней, большой балкон, а также оборудованный санузел. В квартире выполнен качественный ремонт и имеется вся необходимая...

RestProperty

71 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

50 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1, 50m², €71,000Почувствуйте воплощение современной жизни в оживленном городе Махмутлар, Алания. Эта потрясающая недвижимость воплощает в себе суть роскоши и удобства, идеально расположена всего в 200 метрах от торговых центров, в 34 километрах от аэропорта, в 15 километрах от центра города и всего в 600 метрах от прекрасного...

LUXURY ESTATE TURKEY

93 500 €

Квартира в Алании, Турция

103 м² 2

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Представляем Вам просторную квартиру 2+1 общей площадью 103 м2, расположенную на 1 этаже. Апартаменты состоят из гостиной, отдельной кухни и 2-х изолированных спален. Комплекс сдан в эксплуатацию в 2022 году. Расстояние до моря 600 м. В квартире имеется вся необходимая мебель и техника. В инфраструктуру комплекса входит: открытый бассейн с...

RestProperty

96 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

80 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Кредит

Новый жилой комплекс с развитой инфраструктурой будет располагаться в популярном районе Алании Оба. Проект предлагает квартиры по очень выгодным ценам с беспроцентной рассрочкой платежа. Комплекс будет состоять из трёх блоков, закрытой территории с инфраструктурой. На продажу предлагаются квартиры: 1+1 площадью 66 м2, 2+1 площадью 90 м2,...

Alanya Eiendom

29 068 €

Квартира в Батуми, Грузия

29 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается уютная студия площадью 29 м², расположенная в новом современном доме по адресу Ангиса 29. Это идеальный вариант для тех, кто ищет комфортное жилье в шаговой доступности от моря и городской инфраструктуры. Студия предлагается с выполненным белым каркасом, обеспечивающим возможность воплотить в жизнь любые дизайнерские идеи и...

BD Group

69 000 €

Квартира в Алании, Турция

48 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит Объект под сдачу

Спешим презентовать Вам великолепныйпроект в динамично развивающемся районе Паяллар, который расположен в 12 км от Аланьи. Это динамично развивающийся район с развитой инфраструктурой, которая включает в себя магазины, школы, детские сады и поликлинику. Ухоженные и облагороженные пляжи с пологим входом в море делают данный район идеальным местом...

ABG Brand Group

63 999 €

Квартира в Алании, Турция

55 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой Объект под сдачу

СРОЧНАЯ ГОРЯЩАЯ ПРОДАЖА 2 К.КВАРТИРЫ 55 М2 В НОВОЙ РЕЗИДЕНЦИИ С ПОЛНОЙ ИНФРАСТРУКТУРОЙ В АЛАНИИ ЗА 63999!!! Современный комплекс в тихом жилом районе Оба, вдали от шума и туризма. Инфраструктура комплекса: Открытый бассейн Детский бассейн Бар у бассейна Сад Фитнес Сауна Настольный теннис Бильярд Вестибюль КВАРТИРА 1+1 55...

Imperial Real Estate

85 000 €

Квартира в Алании, Турция

47 м² 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Представляем Вашему вниманию новый комплекс в развивающемся районе Паяллар. Данное предложение можно рассмотреть как для собственного отдыха или проживания, так и в целях инвестиций. Комплекс состоит из одного девятиэтажного жилого блока, который расположен на закрытой охраняемой территории общей площадью 3 505 м2. В наличии есть квартиры...

RestProperty

36 819 €

Квартира в Батуми, Грузия

40 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Откройте новые горизонты жизни и инвестиций! 0 % Налога на покупку недвижимости! А безвизовый режим обеспечит комфортное пребывание . Представляем новый прибрежный проект – идеальное сочетание комфорта, удобства и первоклассной инфраструктуры на Черноморском побережье! Проект расположен в популярном районе Батуми – Новом Бульваре,...

Atlas Property

99 701 €

Апартаменты в Батуми, Грузия

50 м² 1 1 1

Ваша личная 5-звездочная резиденция на берегу моря Престижное жилье с высоким инвестиционным потенциалом и доходностью. 576 премиум-апартаментов К вашим услугам: частный пляж открытый бассейн панорамный ресторан казино фитнес-центр конференц-зал a la carte ресторан и многое другое. ROI - 10-12$

Satellite Estate

99 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

48 м² 2 1 1

Новый инвестиционный проект на первой береговой линии,с гаранитей закреаленной цены и экономии почти 30% при покупке квартиры на котловане! Информация о проекте: Площадь земли: 2.230 М² 1 блок 5 этажей 8 квартир на этаже 18 (1 + 1) 14 (2 + 1) 4 (2 + 1 дуплекс) 4 (4 + 1 дуплекс) Инфраструктура: Ресепшен Консьерж Бизнес кабинет Библиотека...

Bravo Invest

29 068 €

Студия в Батуми, Грузия

29 м² 1 1

Жилой комплекс Calligraphy Towers – многоэтажная новостройка премиум-класса, которая отлично подойдет для бизнеса, отдыха, жизни и инвестиций. Локация ЖК Calligraphy Towers в Батуми строится недалеко от Нового бульвара по улице Жиули Шартава. Отсюда всего пять минут ходьбы до морского побережья, озера Ардагани и Танцующих фонтанов. В...

BD Group

85 990 €

Квартира в Батуми, Грузия

74 м² 2 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

One Жилой дом бизнес-класса в Батуми! В нём каждая квартира спроектирована для комфортного долгосрочного проживания. Поэтому он идеально подходит как для сезонной аренды, так и постоянного проживания. Участвует в государственной целевой программе реновации, в котором Муниципалитет выступает партнером и контролирует его реализацию....

VRC Idrisova

66 000 €

Квартира в Алании, Турция

45 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит Объект под сдачу

Продается уютная и комфортабельная квартира планировки 1+1, идеально подходящая как для постоянного проживания, так и для отдыха на побережье Средиземного моря. Квартира расположена в живописном районе Махмутлар, который славится своим развитым курортным ритмом жизни и удобствами. Этот район сочетает в себе прекрасные пляжи, набережную с уютными...

ABG Brand Group

72 500 €

Квартира в Алании, Турция

55 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Аланья, Авсаллар. 8 этаж, видовая квартира 1+1, в комплексе 2023 года постройки. Цена 72.500 евро. Комплекс находится в самом центре Авсаллара, до моря - 800 метров. В вашем распоряжении будет уютная, новая квартира, для комфортного отдыха и проживания на Средиземном море. Планировка квартиры представляет собой гостиную, совмещенную с кухней, 1...

NV-COMPANY

99 000 €

Квартира в Алании, Турция

55 м² 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Представляем Вашему вниманию квартиру с планировкой 1+1 в новом современном комплексе в районе Махмутлар - это идеальное жилье для тех, кто ищет комфорт и уют в живописном прибрежном городе Аланья. Планировка квартиры 1+1 включает в себя: кухню открытого плана, совмещенную с гостиной, одну спальную комнату, санузел и один балкон. Квартира...

RestProperty

85 900 €

Квартира в Авсалларе, Турция

55 м² 1

Проект комплекса включает следующие планировки квартир: Линейные 1+1 Двухуровневые пентхаусы 2+1 В этом комплексе доступны для покупки линейные апартаменты планировки 1+1 (одна спальня и кухня-гостиная американского типа). Все квартиры сдаются с полной чистовой отделкой: встроенный кухонный гарнитур, столешница, мойка, полностью...

Project Home

35 234 €

Квартира в Батуми, Грузия

40 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира студия в строящемся комплексе в состоянии белого каркаса. Optima Residences в Батуми – идеальный выбор для всех, кто ищет комфортное жилье с захватывающим видом на город и величественное Черное море. Комплекс занимает почетное место в инвестиционном центре Батуми, известном как ELT-квартал, что делает его особенно...

BD Group

96 893 €

Квартира в Батуми, Грузия

37 м² 1 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продаётся студия в жилом комплексе Batumi View Уютная и стильная студия в престижном жилом комплексе Batumi View, расположенном на первой линии у моря. Вид на море Дизайнерский ремонт, мебель и техника Готова к проживанию или сдаче в аренду Развитая инфраструктура комплекса: ресторан, лаунж-зона, охрана Управление арендой –...

BD Group

38 361 €

Квартира в Батуми, Грузия

33 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Мир без границ! Инвестиции без налогов: 0% на покупку недвижимости. Откройте для себя свободу жизниМногофункциональный жилой комплекс состоящий из 26 этажей, расположенный в туристической зоне. Комплекс строится недалеко от моря возле нового бульвара, аква-парка, крупнейшего торгового центра на западе Грузии в престижном районе города....

Atlas Property

Посмотреть ещё 1254 похожих объекта

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Как найти помощника

Теперь поговорим об агентствах недвижимости, которые занимаются краткосрочной арендой или по крайней мере предлагают свои услуги в этой сфере (как правило, при покупке квартиры, если вы сразу говорите, что цель – сдача в краткосрочную аренду, агент выражает полную готовность в этом помогать).

Мне видится, что компания, успешно занимающаяся краткосрочной арендой квартир своих клиентов, должна делать это официально. А значит, легко может предоставить вам доказательства своей успешной работы. Несколько ссылок на их объекты в booking или airbnb расставят все точки над i.

По этим объектам вы сможете сразу понять, как давно компания занимается этим бизнесом, каков уровень её сервиса (отзывы и оценки) и по каким ценам они сдают квартиры, аналогичные той, что вы планируете купить. В дальнейшем вы сможете следить за тем, как сдаётся ваша квартира на этих сайтах, что особенно важно, когда вы находитесь за тысячи километров от своей собственности.

Если агентство не публикует арендные квартиры на этих порталах, а, по их словам, «сдаёт знакомым» или «через социальные сети», то я бы на постоянный приток денег с аренды не рассчитывал. К тому же, скорее всего, они не платят налоги, поэтому рискуют попасться, со всеми вытекающими и для вас последствиями.

Те, кто занимается краткосрочной арендой более чем одной-двух квартир, знают, что это тяжёлый труд. Дело не только в том, что нужно постоянно заселять и выселять туристов, собирать и отдавать залоги, докупать всякую всячину типа туалетной бумаги и лампочек… К сожалению, арендаторы часто воспринимают агента как бесплатного гида-консультанта-помощника по широкому кругу вопросов и дёргают его периодически.

Всё это, очевидно, работа совсем иного плана, чем при сдаче в долгосрочную аренду, поэтому и стоит она больше. Обычная ставка риэлтора при поиске жильца на долгий срок – 9–10% от годовой суммы аренды или комиссия в размере платы за один месяц. А в случае краткосрочной аренды компания, которая берёт на себя заботы о вашей квартире, попросит до 30% от вашего чистого дохода.

Зная всё это, вы достаточно точно посчитаете, на какую доходность можете рассчитывать, определите, способно ли конкретное агентство вам эту прибыль обеспечить, а значит, примете взвешенное решение, основанное на расчётах, а не на эмоциях или заверениях продавца.

И последний момент. Всё больше покупателей недвижимости за рубежом хотят получить гарантии доходности. Иными словами, если агентство или застройщик заверяет, что квартира будет сдаваться по такой-то цене и принесёт такой-то доход, то вполне логично спросить: «А готовы ли вы гарантировать мне, прописав это в контракте, хотя бы половину обещанной доходности? Раз вы говорите, что сможете обеспечить заполняемость моей квартиры, то давайте и пропишем хоть какие-то гарантии».

Брали бы они на себя гарантии, может, и не пришлось бы собирать информацию на booking и airbnb, считать и сравнивать… Но в большинстве случаев продавец и агент не принимают на себя никаких обязательств. Все риски достаются вам. Поэтому берём калькулятор и считаем.

Условия цитирования материалов Prian.ru