a
Версия
для печати

Лайфхаки для владельцев курортных квартир: как оценить перспективы сдачи в аренду

Чтобы понять, сколько вы сможете заработать на посуточной аренде квартиры за границей, необязательно быть профессиональным инвестором. Есть простые лайфхаки, которые помогут каждому оценить перспективы этого бизнеса в любой стране. Какие? Расскажет консультант по доходной недвижимости.

Многие покупатели курортной недвижимости за рубежом мечтают периодически жить в своей новой квартире, а в остальное время сдавать её в краткосрочную аренду, обеспечивая себе пассивный доход.

Если именно таков ваш план, то перед тем, как покупать квартиру, стоит выяснить следующее.

  1. Разрешена ли вообще краткосрочная аренда и требуется ли сертификат/лицензия для такого рода деятельности там, где вы планируете приобретать недвижимость?
  2. Кто будет заниматься арендой вашей квартиры, на каких условиях и как правильно выбрать агента для этой цели?
  3. Какие местные налоги вы будете платить с такого дохода?
  4. Как определить реальную арендную стоимость вашей будущей квартиры?

По первому и третьему пунктам много полезной информации на портале Prian.ru (например, здесь собраны регионы, в которых есть ограничения на сдачу жилья посуточно. – прим. ред.). В этой статье я расскажу, как правильно выбрать агентство для краткосрочной аренды, как оценить рынок в конкретном городе и какую важную информацию вы можете почерпнуть на сайтах airbnb и booking.

Смотрите также: Подборка статей о процедуре покупки недвижимости в разных странах

Как оценить рынок

Если вы планируете сдавать свою квартиру в аренду, то стоит выяснить, сколько похожих вариантов уже имеется на рынке. Сложно оценить спрос, но можно по крайней мере понять, с кем вам предстоит конкурировать. Если бы вы открывали, скажем, кафе или магазин в своём городе, вы бы наверняка сначала изучили рынок (конкуренция, уровень цен, ассортимент и так далее). И лишь потом принимали бы решение об инвестициях в новый бизнес. Верно?

Самый простой способ получить некоторое представление о рынке арендного жилья – зайти на booking.com, выбрать локацию и произвольный период аренды. Возьмём, например, два варианта – февраль 2020-го (низкий сезон) и июль следующего года (высокий сезон) – и попробуем снять квартиру на одну неделю.

Вот сколько квартир на данный момент (подборка сделана в середине декабря 2019 года) свободны и предлагаются в аренду (я выбрал несколько популярных и недорогих курортных городов).

Город

3–9 февраля

6–12 июля

Торревьеха

700

600

Варна

394

319

Аланья

227

169

Батуми

1797

1373

При выборе на booking я отсекал отели (хотя и они являются потенциальными конкурентами) и оставлял только «апартаменты/квартиры».

Таким образом, уже сейчас в этих городах предлагаются в аренду сотни квартир, причём из этих четырёх городов Батуми идёт с феноменальным отрывом. Сравнительно небольшие цифры в Аланье, скорее всего, связаны с тем, что в Турции действуют серьёзные ограничения на краткосрочную аренду.

Читайте также: Как зарабатывать на аренде недвижимости в Турции после громкого закона 2017 года

Очевидно, что количество сдаваемых летом квартир увеличится ближе к сезону, но и эти цифры заставляют задуматься (я не считал еще airbnb, а есть собственники, которые рекламируют себя только на этой платформе, так что общие цифры будут ещё выше).

Booking и airbnb являются основными «поставщиками» арендаторов, поэтому логично, что и ваша будущая квартира появится там. Я не вижу ни одной реальной причины не публиковать предложение на самых популярных платформах в мире, кроме желания уйти от налогов (да, booking передаёт данные об арендном доходе в налоговую службу страны, где квартира сдаётся).

Как обойти конкурентов

Добавив свою квартиру на портал, мы оказываемся в конце длинной очереди. Перед нами сотни объектов, многие из которых уже имеют высокие оценки и большое количество положительных отзывов, то есть привлекают внимание арендатора в первую очередь.

Все мы пользовались этими сайтами и знаем, что никто не будет листать десятки страниц с предложениями в надежде найти в конце списка, на 20-30-й странице, именно свою квартиру. Так ведь?

Тогда возникает вопрос: как пробиться вперед? Тут можно обратиться к опыту продвижения в поисковиках типа Google или Yandex. Принцип такой же: либо вы платите деньги (в случае booking – более высокую комиссию), что означает существенную потерю в доходности, либо рассчитываете на медленный органический рост.

Для обеспечения последнего решающими являются три фактора: арендная загруженность, средняя оценка и количество отзывов. Эти порталы двигают вас наверх органически, только если вы добились постоянной загрузки и хороших отзывов. Процесс продвижения вашей квартиры в топ может занять от 6 до 12 месяцев и в случае, если вы найдёте способ привлечь внимание к своей квартире среди сотен похожих вариантов. Такой способ есть, и он очень простой – снижение арендной ставки.

Если ваш план – купить стандартную двушку за €50–70 тыс. и сдавать её в диапазоне €50–100 в сутки (в зависимости от сезона и продолжительности аренды), то на первое время вам придётся опуститься по цене вниз. Сначала вы будете  конкурировать с хостелами по восемь коек в комнате, чтобы на их фоне выглядеть подарком и обеспечить как заполняемость, так и хорошие оценки с отзывами. Только таким образом вы сможете начать двигаться наверх в списке квартир.

Всё это время, пока пробираетесь мимо сотен конкурентов, вы должны мириться либо с крайне редкой заполняемостью, либо с низкой доходностью.

Есть ещё один способ продвижения объекта, который тоже приведёт к снижению доходности, – повышенная комиссия порталу. Стандартная ставка booking составляет 15% от суммы аренды, её платит собственник недвижимости, то есть вы. Таким образом, €50 на букинге означают €42,5, которые выплачиваются вам. Если вы хотите, чтобы ваша квартира попала в топ, будьте готовы отдать до 30% от арендной цены вместо стандартных 15%.

Airbnb берет 3% с вас и ещё порядка 12% с арендатора. Таким образом, те, кто готов платить за квартиру €50 в сутки, всё равно вам лично принесут примерно те же €42,5.

И не забывайте о налогах на доходы от аренды. Их можно пытаться не платить, но рано или поздно вы попадётесь. Последствия могут быть разными. Штраф как минимум, запрет на въезд в ЕС в худшем случае.

Недорогие квартиры у моря
Апартаменты за 85 000 евро в Алании, Турция
85 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
160 м2 4 3 2
Объект под сдачу
ЦенаКвартира, 3+1 (Двухэтажная квартира), 160m², €85,000Расположенный в оживленном районе Махмутлар, Алания, находится недвижимость, которая обещает переосмыслить ваш жизненный опыт. Всего в 31 минуте езды от аэропорта и всего в 13,8 километрах от оживленного центра города, эта недвижимость предлагает идеальный баланс спокойствия и доступности....
LUXURY ESTATE TURKEY
Квартира за 74 900 евро в Алании, Турция
74 900 €
Квартира в Алании, Турция
50 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Новая квартира в чудесном комплексе! Окунитесь в Средиземноморское наслаждение! Покупайте квартиру сейчас - отдыхайте и зарабатывайте уже завтра! Центральная часть Алании – район Оба! Новая квартира, площадь 55м2 В Комплексе есть все для Вашего комфорта! Открытый плавательный бассейн, сауна, джакузи с подогревом,...
NSM Real Estate
Апартаменты за 93 000 евро в Алании, Турция
93 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
53 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка
Новый жилой комплекс на стадии строительства находится в уютном туристическом районе Паяллар. На участке площадью 3101 м2 в 1800 м до моря и в 2 км до центра Конаклы. Комплекс будет состоять из 1-го 8-ми этажного блока на 56 квартир, из которых 49 планировки 1+1 и 7 двухуровневых квартир планировки 2+1. Каждая квартира будет оборудована...
Alanya Eiendom
Квартира за 98 000 евро в Алании, Турция
98 000 €
Квартира в Алании, Турция
90 м2 3 2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Квартира 2+1 с видом на море, первая береговая линия Находится на 5 этаже в 9 этажном доме Площадь 90 м2 Продается с мебелью и техникой Закрытый комплекс, на территории есть бассейн
NSM Real Estate
Апартаменты за 59 000 евро в Алании, Турция
59 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
55 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Квартира с видом на лес в двухблочном комплексе в Аланье, Авсаллар Авсаллар — быстроразвивающийся район в Аланье, известный своим инвестиционным потенциалом и многочисленными новыми строительными проектами. Район предлагает легкий доступ к различным социальным удобствам для удовлетворения ваших повседневных потребностей. Квартира на продажу в...
TEKCE
Квартира за 90 200 евро в Алании, Турция
90 200 €
Квартира в Алании, Турция
50 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Агентство недвижимости «MAXXPROPERTY» предлагает Вашему вниманию квартиру, которая расположена в самом динамично развивающемся районе Махмутлар города Аланья. Прекрасный климат, великолепная природа, качественные продовольственные продукты, уникальная архитектура - делают этот регион самым излюбленным местом отдыха и проживания....
Maxxproperty. Hekimoglu construction
Квартира за 60 500 евро в Авсалларе, Турция
60 500 €
Квартира в Авсалларе, Турция
44 м2 1
Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Продается квартира в новомкомплексе в районе с песчаными пляжамами. Планировка 1+1 включает в себя: гостиную совмещеннуюс кухонной зоной, изолированная спальная комната, ванная комната и балкон. Комплекс состоит из одного блока, этажностью 9 этажей. На территории комплекса будет представлена инфраструктура для комфортного проживания , которая...
RestProperty
Квартира за 52 619 евро в Батуми, Грузия
52 619 €
Квартира в Батуми, Грузия
48 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Продаётся студия в Calligraphy Towers (Блок G) Сдача дома - 2 кв. 2026 года г. Батуми, ул. Ж. Шартава, 18 (на Аллее Героев, напротив стадиона УЕФА) 62 000 $ 30 этаж 48.2 m2 Белый каркас Центральная система отопления (Общая котельная) Вид на горы. Инфраструктура комплекса: подземный паркинг; СПА комплекс; фитнес-центр;...
BD Group
Апартаменты за 80 000 евро в Алании, Турция
80 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
65 м2 2 1 1
Объект под сдачу
ЦенаКвартира, 1+1, 65m², €80,000Шагните в мир роскоши и изысканности с этой потрясающей недвижимостью, расположенной в самом сердце Каргыджака, Алания. Всего в 300 метрах от нетронутых пляжей и всего в 150 метрах от удобных магазинов, эта изысканная недвижимость предлагает идеальное сочетание спокойствия и доступности. Имея современное...
LUXURY ESTATE TURKEY
Квартира за 85 000 евро в Алании, Турция
85 000 €
Квартира в Алании, Турция
46 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
MILAN HOMES
Квартира за 73 500 евро в Авсалларе, Турция
73 500 €
Квартира в Авсалларе, Турция
60 м2 1
Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
На продажу представлена квартира планировкой 1+1 в 1,5 км от моря. Комплекс расположен в районе Авсаллар, который привлекает своими песчаными пляжами, наличием необходимой городской инфраструктуры, а также доступными ценами на недвижимость. Квартира 1+1 включает в себя прихожую с установленным шкафом для верхней одежды, гостиную, объединенную с...
RestProperty
Квартира за 95 000 евро в Авсалларе, Турция
95 000 €
Квартира в Авсалларе, Турция
48 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке
Что вы получаете: Апартаменты различных планировок в уникальном новом комплексе района Авсалар. О строительстве: Строительство этого уникального комплекса в стиле бутик уже началось, а сдача в эксплуатацию ожидается в августе 2023 года. Район\пляж: Авсалар – это район с развитой инфраструктурой, но его основной особенностью является красивая...
Uptrend homes
Квартира за 56 013 евро в Батуми, Грузия
56 013 €
Квартира в Батуми, Грузия
31 м2 1 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Продаётся студия в ЖК Steps! Студия на 16-м этаже с панорамным видом на город. Жилой комплекс Steps – это современная архитектура, удобное расположение и высокий инвестиционный потенциал. Отличный вариант как для жизни, так и для сдачи в аренду. Можно управлять арендой самостоятельно. Общая площадь – 31 м² Этаж 16 Адрес:...
BD Group
Квартира за 100 000 евро в Алании, Турция
100 000 €
Квартира в Алании, Турция
55 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Новая двухкомнатная квартира в комплексе Tekinoglu Residence в районе Аланьи – Махмутлар. Предлагается к продаже двухкомнатная квартира общей площадью 55 м2 2023 года постройки в Махмутларе. Планировка включает в себя: гостиную, совмещённую с кухней, спальную комнату, ванную комнату и балкон. Расположена на 7-м этаже 13- этажного дома....
TURKEY INVEST PROPERTY
Квартира за 96 000 евро в Алании, Турция
96 000 €
Квартира в Алании, Турция
67 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке
Что вы получаете: Просторная квартира с планировкой 1+1 и общей площадью 67 м² расположена на 10 этаже. Полностью меблирована, включая качественную технику и современную мебель, что позволяет заехать и жить сразу после покупки. Это идеальное сочетание уюта и практичности! О строительстве: Комплекс выполнен в современном стиле, с использованием...
Uptrend homes
Апартаменты за 95 000 евро в Алании, Турция
95 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
56 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Квартиры в комплексе у моря в Аланье, Анталия Махмутлар – быстроразвивающийся регион Алании. Район привлекает внимание недавно открывшимися ресторанами, кафе, аптеками и супермаркетами. Все необходимое для повседневной жизни можно найти в нескольких минутах ходьбы. Квартиры в Аланье, Анталия, расположены в 400 м от супермаркета, аптеки, школы и...
TEKCE
Квартира за 63 327 евро в Авсалларе, Турция
63 327 €
Квартира в Авсалларе, Турция
52 м2 1
Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Представляем вашему вниманию квартиру, расположенную в популярном районе Авсаллар, в новом современном комплексе 2021 г. постройки. Планировка квартиры 1+1, общей площадью - 52 м2 и включает в себя: кухню совмещенную с гостиной, одну спальную комнату, санузел и один балкон. Апартаменты готовы к заселению, остаются лишь приятные хлопоты в виде...
RestProperty
Квартира за 79 750 евро в Алании, Турция
79 750 €
Квартира в Алании, Турция
55 м2 2 1 1
Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
• Квартира: 1+1 • Площадь: 55 m² • Цена: 79 750 евро • Спальня: 1 • Гостиная: 1 • Ванная комната: 1 • Балкон: 1 • Дом: 3 этаж / 5 этажей • Год постройки: 2024 г. — Характеристика: • Беседка • Зона для барбекю • Детская игровая площадка •...
Maxxproperty. Hekimoglu construction
Квартира за 94 999 евро в Алании, Турция
94 999 €
Квартира в Алании, Турция
70 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой Объект под сдачу
ВАША МЕЧТА О КВАРТИРЕ У МОРЯ ПОД КЛЮЧ И С ЛЮБОВЬЮ!!! УЛЬТРАМОДНАЯ И СОВРЕМЕННАЯ КВАРТИРА 1+1 60 М2 С НОВОЙ МЕБЕЛЬЮ И ТЕХНИКОЙ В ПРЕСТИЖНОМ КОМПЛЕКСЕ АЛАНИИ! РЕЗИДЕНЦИЯ ВКЛЮЧАЕТ : ОТКРЫТЫЙ БАССЕЙН КРЫТЫЙ ЗИМНИЙ БАССЕЙН САУНА ПАРНАЯ КОМНАТА ХАМАМ ФИТНЕС ДЕТСКАЯ ИГРОВАЯ КОМНАТА ДЕТСКАЯ ПЛОЩАДКА ПОДЗЕМНЫЙ ПАРКИНГ ГЕНЕРАТОР...
Imperial Real Estate
Апартаменты за 83 000 евро в Алании, Турция
83 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
60 м2 2 1 1
Объект под сдачу
ЦенаКвартира, 1+1, 60m², €83,000Откройте для себя воплощение высококлассной жизни в Махмутларе, Алания, где очарование Средиземноморья встречается с современной элегантностью. Эта исключительная недвижимость предлагает гармоничное сочетание комфорта и удобства, что делает ее лучшим выбором для тех, кто ищет спокойный, но яркий образ жизни. Всего...
LUXURY ESTATE TURKEY

Как найти помощника

Теперь поговорим об агентствах недвижимости, которые занимаются краткосрочной арендой или по крайней мере предлагают свои услуги в этой сфере (как правило, при покупке квартиры, если вы сразу говорите, что цель – сдача в краткосрочную аренду, агент выражает полную готовность в этом помогать).

Мне видится, что компания, успешно занимающаяся краткосрочной арендой квартир своих клиентов, должна делать это официально. А значит, легко может предоставить вам доказательства своей успешной работы. Несколько ссылок на их объекты в booking или airbnb расставят все точки над i.

По этим объектам вы сможете сразу понять, как давно компания занимается этим бизнесом, каков уровень её сервиса (отзывы и оценки) и по каким ценам они сдают квартиры, аналогичные той, что вы планируете купить. В дальнейшем вы сможете следить за тем, как сдаётся ваша квартира на этих сайтах, что особенно важно, когда вы находитесь за тысячи километров от своей собственности.

Если агентство не публикует арендные квартиры на этих порталах, а, по их словам, «сдаёт знакомым» или «через социальные сети», то я бы на постоянный приток денег с аренды не рассчитывал. К тому же, скорее всего, они не платят налоги, поэтому рискуют попасться, со всеми вытекающими и для вас последствиями.

Те, кто занимается краткосрочной арендой более чем одной-двух квартир, знают, что это тяжёлый труд. Дело не только в том, что нужно постоянно заселять и выселять туристов, собирать и отдавать залоги, докупать всякую всячину типа туалетной бумаги и лампочек… К сожалению, арендаторы часто воспринимают агента как бесплатного гида-консультанта-помощника по широкому кругу вопросов и дёргают его периодически.

Всё это, очевидно, работа совсем иного плана, чем при сдаче в долгосрочную аренду, поэтому и стоит она больше. Обычная ставка риэлтора при поиске жильца на долгий срок – 9–10% от годовой суммы аренды или комиссия в размере платы за один месяц. А в случае краткосрочной аренды компания, которая берёт на себя заботы о вашей квартире, попросит до 30% от вашего чистого дохода.

Зная всё это, вы достаточно точно посчитаете, на какую доходность можете рассчитывать, определите, способно ли конкретное агентство вам эту прибыль обеспечить, а значит, примете взвешенное решение, основанное на расчётах, а не на эмоциях или заверениях продавца.

И последний момент. Всё больше покупателей недвижимости за рубежом хотят получить гарантии доходности. Иными словами, если агентство или застройщик заверяет, что квартира будет сдаваться по такой-то цене и принесёт такой-то доход, то вполне логично спросить: «А готовы ли вы гарантировать мне, прописав это в контракте, хотя бы половину обещанной доходности? Раз вы говорите, что сможете обеспечить заполняемость моей квартиры, то давайте и пропишем хоть какие-то гарантии».

Брали бы они на себя гарантии, может, и не пришлось бы собирать информацию на booking и airbnb, считать и сравнивать… Но в большинстве случаев продавец и агент не принимают на себя никаких обязательств. Все риски достаются вам. Поэтому берём калькулятор и считаем.

Читайте также: Как получать доход от аренды недвижимости за границей – советы юриста

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Инвестиции, Аренда, Недвижимость

Читайте также

Лучшие районы для жизни в Дубае
Для удалёнщиков, инвесторов, семей с детьми
В очередь за отелями! Гостиничный сектор Европы в 2024 году привлекает инвесторов
Какие стратегии выбирают профессиональные инвесторы
Процедура приобретения недвижимости в Германии
Подробная инструкция для покупателей
Вануату теперь требует от заявителей на гражданство приезжать в страну. Разбираемся, куда, как и зачем придётся лететь
На остров придётся ехать
Обзор рынка недвижимости Эстонии 2024–2025: цены, правила, тренды
Почему здесь дешёвая недвижимость? Объясняем
€250 тыс. за «золотую визу» Греции по-прежнему реальность. Как новый закон о ВНЖ переворачивает рынок Эллады
Интересно покопаться в деталях

Интересно почитать

Полезные статьи

Процедура приобретения недвижимости в Турции

Обновили полезную информацию

  • 20.11.2024
  • 144011

Визовый режим, вид на жительство и гражданство Турции

Разбираемся в вопросах смены резидентства

  • 15.04.2025
  • 153446