Лайфхаки для владельцев курортных квартир: как оценить перспективы сдачи в аренду

Об авторе: Эрик Розенфельд
консультант по доходной недвижимости
Эрик Розенфельд

Задать вопрос

Многие покупатели курортной недвижимости за рубежом мечтают периодически жить в своей новой квартире, а в остальное время сдавать её в краткосрочную аренду, обеспечивая себе пассивный доход.

Если именно таков ваш план, то перед тем, как покупать квартиру, стоит выяснить следующее.

1. Разрешена ли вообще краткосрочная аренда и требуется ли сертификат/лицензия для такого рода деятельности там, где вы планируете приобретать недвижимость?
2. Кто будет заниматься арендой вашей квартиры, на каких условиях и как правильно выбрать агента для этой цели?
3. Какие местные налоги вы будете платить с такого дохода?
4. Как определить реальную арендную стоимость вашей будущей квартиры?

По первому и третьему пунктам много полезной информации на портале Prian.ru (например, здесь собраны регионы, в которых есть ограничения на сдачу жилья посуточно. – прим. ред.). В этой статье я расскажу, как правильно выбрать агентство для краткосрочной аренды, как оценить рынок в конкретном городе и какую важную информацию вы можете почерпнуть на сайтах airbnb и booking.

Как оценить рынок

Если вы планируете сдавать свою квартиру в аренду, то стоит выяснить, сколько похожих вариантов уже имеется на рынке. Сложно оценить спрос, но можно по крайней мере понять, с кем вам предстоит конкурировать. Если бы вы открывали, скажем, кафе или магазин в своём городе, вы бы наверняка сначала изучили рынок (конкуренция, уровень цен, ассортимент и так далее). И лишь потом принимали бы решение об инвестициях в новый бизнес. Верно?

Самый простой способ получить некоторое представление о рынке арендного жилья – зайти на booking.com, выбрать локацию и произвольный период аренды. Возьмём, например, два варианта – февраль 2020-го (низкий сезон) и июль следующего года (высокий сезон) – и попробуем снять квартиру на одну неделю.

Вот сколько квартир на данный момент (подборка сделана в середине декабря 2019 года) свободны и предлагаются в аренду (я выбрал несколько популярных и недорогих курортных городов).

При выборе на booking я отсекал отели (хотя и они являются потенциальными конкурентами) и оставлял только «апартаменты/квартиры».

Таким образом, уже сейчас в этих городах предлагаются в аренду сотни квартир, причём из этих четырёх городов Батуми идёт с феноменальным отрывом. Сравнительно небольшие цифры в Аланье, скорее всего, связаны с тем, что в Турции действуют серьёзные ограничения на краткосрочную аренду.

Очевидно, что количество сдаваемых летом квартир увеличится ближе к сезону, но и эти цифры заставляют задуматься (я не считал еще airbnb, а есть собственники, которые рекламируют себя только на этой платформе, так что общие цифры будут ещё выше).

Booking и airbnb являются основными «поставщиками» арендаторов, поэтому логично, что и ваша будущая квартира появится там. Я не вижу ни одной реальной причины не публиковать предложение на самых популярных платформах в мире, кроме желания уйти от налогов (да, booking передаёт данные об арендном доходе в налоговую службу страны, где квартира сдаётся).

Как обойти конкурентов

Добавив свою квартиру на портал, мы оказываемся в конце длинной очереди. Перед нами сотни объектов, многие из которых уже имеют высокие оценки и большое количество положительных отзывов, то есть привлекают внимание арендатора в первую очередь.

Все мы пользовались этими сайтами и знаем, что никто не будет листать десятки страниц с предложениями в надежде найти в конце списка, на 20-30-й странице, именно свою квартиру. Так ведь?

Тогда возникает вопрос: как пробиться вперед? Тут можно обратиться к опыту продвижения в поисковиках типа Google или Yandex. Принцип такой же: либо вы платите деньги (в случае booking – более высокую комиссию), что означает существенную потерю в доходности, либо рассчитываете на медленный органический рост.

Для обеспечения последнего решающими являются три фактора: арендная загруженность, средняя оценка и количество отзывов. Эти порталы двигают вас наверх органически, только если вы добились постоянной загрузки и хороших отзывов. Процесс продвижения вашей квартиры в топ может занять от 6 до 12 месяцев и в случае, если вы найдёте способ привлечь внимание к своей квартире среди сотен похожих вариантов. Такой способ есть, и он очень простой – снижение арендной ставки.

Если ваш план – купить стандартную двушку за €50–70 тыс. и сдавать её в диапазоне €50–100 в сутки (в зависимости от сезона и продолжительности аренды), то на первое время вам придётся опуститься по цене вниз. Сначала вы будете  конкурировать с хостелами по восемь коек в комнате, чтобы на их фоне выглядеть подарком и обеспечить как заполняемость, так и хорошие оценки с отзывами. Только таким образом вы сможете начать двигаться наверх в списке квартир.

Всё это время, пока пробираетесь мимо сотен конкурентов, вы должны мириться либо с крайне редкой заполняемостью, либо с низкой доходностью.

Есть ещё один способ продвижения объекта, который тоже приведёт к снижению доходности, – повышенная комиссия порталу. Стандартная ставка booking составляет 15% от суммы аренды, её платит собственник недвижимости, то есть вы. Таким образом, €50 на букинге означают €42,5, которые выплачиваются вам. Если вы хотите, чтобы ваша квартира попала в топ, будьте готовы отдать до 30% от арендной цены вместо стандартных 15%.

Airbnb берет 3% с вас и ещё порядка 12% с арендатора. Таким образом, те, кто готов платить за квартиру €50 в сутки, всё равно вам лично принесут примерно те же €42,5.

И не забывайте о налогах на доходы от аренды. Их можно пытаться не платить, но рано или поздно вы попадётесь. Последствия могут быть разными. Штраф как минимум, запрет на въезд в ЕС в худшем случае.

Недорогие квартиры у моря

62 000 €

Квартира в Варне, Болгария

66 м² 2 1 1

Двухкомнатный апартамент с прекрасным видом на море, г. Варна Апартамент расположен на 4-м этаже пятиэтажного дома с лифтом.Ориентация окон квартиры – юг/восток. Непосредственная и нескрываемая морская панорама открывается от курорта Св. Константин и Елена до мыса Емине. Апартамент находится в жилом комплексе (всего на 11 квартир),...

Time to Invest

75 000 €

Квартира в Алании, Турция

35 м² 2 1 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка

Новый роскошный комплекс апартаментов в Алании, стоимость квартир начинается от 48.000 USD. В комплексе расположено 200 апартаментов от 35 до 135 кв.м. Доходность от сдачи апартаментов в аренду предполагается от 7% годовых. Отличный выбор высококачественной и инвестиционно- привлекательного жилья для Вас и Вашей семьи по разумным ценам и лучшее...

Savills

85 000 €

Квартира в Алании, Турция

55 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Представляем вам новый проект от известного застройщика. Данный проект расположен в известном районе Махмутлар. Уже сейчас этот район является одним из наиболее в востребованных в Аланье, а его популярность с каждым годом только растет. Здесь постоянно строятся новые, соответствующие современным стандартам, комплексы, одним из которых и является...

Alanya Brand Group

72 000 €

Квартира в Алании, Турция

2 1

ВНЖ при покупке

Редкая возможность для всех тех, кто мечтал обзавестись собственным жильем в потрясающем районе Тосмур! Известный в Аланье застройщик представил свой новый инвестиционный проект в самом центре района, всего в 200 метрах от Средиземного моря. Это значит, что именно сейчас вы можете оформить беспроцентную рассрочку до конца строительства и...

Alanya Brand Group

88 000 €

Квартира в Алании, Турция

38 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Месторасположение: Район Оба Расстояние до больницы: 1000 м Расстояние до моря: 2 км Расстояние до центра: 3.5 км Расстояние до аэропорта Газипаша:35 км Общая площадь участка: 998 м² Общее количество квартир: 24 квартир Площадь квартир: 1+1: 44,5 м² - 53м² 2+1: 93 м² -153 м² Дата начала строительства:...

Zera Homes

100 000 €

Квартира в Алании, Турция

65 м²

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

В августе прошедшего, 2021 года, стартовало строительство нового жилого комплекса класса «комфорт плюс» в 700м от моря в курортном поселке Демирташ. На территории площадью 4.177м2 будет построен вего 1 десятиэтажный корпус, включающий 69 квартир. Квартиры планировки 1+1 (65м2) по ценам от 100.000€ Двухуровневые пентхаусы...

Alanya Property Sales

72 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

7700 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

2 Открытых, 2 крытых бассейна Детская игровая площадка, игровая станция Фитнес, сауна, хаммам Бильярд, настольный теннис Кол-во комнат: 1+1, 2+1, 4+1Особенности территории: пешеходные дорожки бассейн с подогревом ландшафтный дизайн видеонаблюдение открытый бассейн закрытая территория наружное освещение сауна и фитнес центр открытый...

TOLERANCE

98 500 €

Квартира в Алании, Турция

48 м² 1

ВНЖ при покупке

Представляем вашему вниманию проект, строительство которого начнется уже в январе 2022 года, а сдача в эксплуатацию запланирована на январь 2024 года. Проект представляет собой современный жилой комплекс, состоящий из двух жилых блоков и 94 квартир. Располагается данный комплекс в двух минутах езды от места сосредоточена основной городской...

RestProperty

72 000 €

Пентхаус в Алании, Турция

61 м² 3

ВНЖ при покупке

Прекрасная возможность сохранить и преумножить свои инвестиции. Представляем вашему вниманию новый проект в развивающимся районе Демирташ. Окончание строительства и сдача комплекса запланировано на конец 2022 года, до этого времени застройщик предоставляет беспроцентную рассрочку. Комплекс расположенный в 1.3 км от пляжа, состоит из одного 7...

RestProperty

80 000 €

Квартира в Алании, Турция

67 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

О собственности Апартаменты, расположенные в проекте с видом на Средиземное море и наслаждающиеся воздухом Таврских гор, со всеми видами социальных зон Вы можете получить более подробную информацию об этой собственности и других наших портфолио, позвонив одному из агентов MELARES. Возможности Большие балконы с прекрасным видом...

MELARES TURKEY PROPERTIES

86 500 €

Квартира в Алании, Турция

80 м²

ВНЖ при покупке

Почему надо брать: Расположение. Квартира расположена в жилом комплексе в Махмутларе. Махмутлар – район Алании, который начинает купальный сезон раньше и завершает позже. До середины октября море на этом участке Турецкой ривьеры еще очень теплое, а температура воздуха вполне комфортная — в районе +26. Так что в пору «бархатного сезона» опытные...

Mayalanya Group

92 000 €

Квартира в Алании, Турция

61 м²

ВНЖ при покупке

Описание: Инвестиционный проект с видом на море из каждой квартиры. Объект разместился на площади 3.455 м². Дата завершения строительства: Декабрь 2022 Расположение: Объект расположен в экологически чистом районе Алании — Каргыджак. До центра города: 1500 м. До пляжа: 1700 м. Он находится в 26 км от аэропорта Газипаша. Каргиджак — это район...

Mayalanya Group

100 000 €

Квартира в Авсалларе, Турция

49 м²

ВНЖ при покупке

Почему надо брать: Выгодное расположение Проект находится в одном из самых экологически чистых районов Алании — Авсалларе. Он знаменит своим песчаным пляжем, Инжекум с пологим входом в море, а также хвойными лесами. Рядом с комплексом расположена вся необходимая социальная инфраструктура района — множество ресторанов и уютных кафе, магазины и...

Mayalanya Group

97 000 €

Квартира в Торревьехе, Испания

81 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

Ref. Coc-537 Torrevieja, Площадь 81м2 Терраса Комнат 3 Спальни 2 Ванные комнаты 1 Этаж 3 2003 Район пляж дель кура До моря 250м Годовой налог € Коммунальные € +Гараж +Кладовка

Planeta Spain

79 990 €

Апартаменты в Торревьехе, Испания

55 м² 3 2 1

Кредит

Продаем апартаменты на 2-ом этаже с видом на коммунальную зону, в популярном микро-районе Торревьехи / Торребланка в 1,5км до пляжа Ла Маты.Расположены в закрытом жилом комплексе с коммунальным бассейном,теннисным кортом,детской площадкой и парковой зоной.Площадью 55м2: 2 спальни, 1 ванная комната,кухня,гостиная и терраса с живописным...

Calipso

48 000 €

Студия в Варне, Болгария

38 м² 1 1

За дополнительной информацией, пожалуйста, обращайтесь: Реф. номер: VAR-101079 Аделина Матеева Тел (Болгария): +359 882 815 084Представляемая нами новая студия является частью современного комплекса с бассейном в Галате. Строятся новостройки с современным видением, в которых продаются квартиры. Жилой комплекс с живописным видом и...

PROPERTY.BG by SUPRIMMO

83 500 €

Квартира в Алании, Турция

50 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартира 1+1 в Махмутларе планируется к постройке в 2023 году, площадью 50 кв. метров. Планировка квартиры подразумевает гостиную, совмещённую с кухней, 1 спальню, 1 санузел, 1 балкон. В квартире будет сделан качественный ремонт с применением современных материалов. Санузел бедет оборудован душевой кабиной и современной сантехникой. Горячее...

Zera Homes

75 000 €

Квартира в Алании, Турция

42 м² 1

ВНЖ при покупке

Предлагаем Вашему вниманию квартиру в новом готовом комплексе. Квартира расположена на 3 этаже девятиэтажного дома, окна выходят на внутреннюю инфраструктуру комплекса. Общая площадь равна 42 кв. м. Планировка включает в себя изолированную спальную комнату, гостиную, объединенную с кухонной зоной, балкон и сан. узел. В квартире выполнен ремонт,...

RestProperty

59 584 €

Апартаменты в Батуми, Грузия

40 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Horizons Deluxe — современное здание высотой в 37 этажа. Станьте владельцем апартаментов премиум класса с инфраструктурой 4-хзвездочной гостиницы TRYP by Wyndham и швейцарской управляющей компанией Sophos Hotels с гарантированным доходом 8% в год. Надежный монолитный каркас обеспечивает высокий уровень сейсмостойкости и позволит...

Recom

43 528 €

Квартира в Батуми, Грузия

68 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Horizons Residence – современный многофункциональный комплекс, с разнообразной торговой и сервисной инфраструктурой. Уникальная особенность проекта – это обширное для нового центра города зеленое пространство. Последние 5 лет в Европе и США архитекторы создают парки и зеленые зоны на крышах небоскребов. Horizons Residence привнесли...

Recom

Посмотреть ещё 2917 похожих объектов

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Как найти помощника

Теперь поговорим об агентствах недвижимости, которые занимаются краткосрочной арендой или по крайней мере предлагают свои услуги в этой сфере (как правило, при покупке квартиры, если вы сразу говорите, что цель – сдача в краткосрочную аренду, агент выражает полную готовность в этом помогать).

Мне видится, что компания, успешно занимающаяся краткосрочной арендой квартир своих клиентов, должна делать это официально. А значит, легко может предоставить вам доказательства своей успешной работы. Несколько ссылок на их объекты в booking или airbnb расставят все точки над i.

По этим объектам вы сможете сразу понять, как давно компания занимается этим бизнесом, каков уровень её сервиса (отзывы и оценки) и по каким ценам они сдают квартиры, аналогичные той, что вы планируете купить. В дальнейшем вы сможете следить за тем, как сдаётся ваша квартира на этих сайтах, что особенно важно, когда вы находитесь за тысячи километров от своей собственности.

Если агентство не публикует арендные квартиры на этих порталах, а, по их словам, «сдаёт знакомым» или «через социальные сети», то я бы на постоянный приток денег с аренды не рассчитывал. К тому же, скорее всего, они не платят налоги, поэтому рискуют попасться, со всеми вытекающими и для вас последствиями.

Те, кто занимается краткосрочной арендой более чем одной-двух квартир, знают, что это тяжёлый труд. Дело не только в том, что нужно постоянно заселять и выселять туристов, собирать и отдавать залоги, докупать всякую всячину типа туалетной бумаги и лампочек… К сожалению, арендаторы часто воспринимают агента как бесплатного гида-консультанта-помощника по широкому кругу вопросов и дёргают его периодически.

Всё это, очевидно, работа совсем иного плана, чем при сдаче в долгосрочную аренду, поэтому и стоит она больше. Обычная ставка риэлтора при поиске жильца на долгий срок – 9–10% от годовой суммы аренды или комиссия в размере платы за один месяц. А в случае краткосрочной аренды компания, которая берёт на себя заботы о вашей квартире, попросит до 30% от вашего чистого дохода.

Зная всё это, вы достаточно точно посчитаете, на какую доходность можете рассчитывать, определите, способно ли конкретное агентство вам эту прибыль обеспечить, а значит, примете взвешенное решение, основанное на расчётах, а не на эмоциях или заверениях продавца.

И последний момент. Всё больше покупателей недвижимости за рубежом хотят получить гарантии доходности. Иными словами, если агентство или застройщик заверяет, что квартира будет сдаваться по такой-то цене и принесёт такой-то доход, то вполне логично спросить: «А готовы ли вы гарантировать мне, прописав это в контракте, хотя бы половину обещанной доходности? Раз вы говорите, что сможете обеспечить заполняемость моей квартиры, то давайте и пропишем хоть какие-то гарантии».

Брали бы они на себя гарантии, может, и не пришлось бы собирать информацию на booking и airbnb, считать и сравнивать… Но в большинстве случаев продавец и агент не принимают на себя никаких обязательств. Все риски достаются вам. Поэтому берём калькулятор и считаем.

Условия цитирования материалов Prian.ru