Лайфхаки для владельцев курортных квартир: как оценить перспективы сдачи в аренду

Об авторе: Эрик Розенфельд
консультант по доходной недвижимости
Эрик Розенфельд

Задать вопрос

Многие покупатели курортной недвижимости за рубежом мечтают периодически жить в своей новой квартире, а в остальное время сдавать её в краткосрочную аренду, обеспечивая себе пассивный доход.

Если именно таков ваш план, то перед тем, как покупать квартиру, стоит выяснить следующее.

1. Разрешена ли вообще краткосрочная аренда и требуется ли сертификат/лицензия для такого рода деятельности там, где вы планируете приобретать недвижимость?
2. Кто будет заниматься арендой вашей квартиры, на каких условиях и как правильно выбрать агента для этой цели?
3. Какие местные налоги вы будете платить с такого дохода?
4. Как определить реальную арендную стоимость вашей будущей квартиры?

По первому и третьему пунктам много полезной информации на портале Prian.ru (например, здесь собраны регионы, в которых есть ограничения на сдачу жилья посуточно. – прим. ред.). В этой статье я расскажу, как правильно выбрать агентство для краткосрочной аренды, как оценить рынок в конкретном городе и какую важную информацию вы можете почерпнуть на сайтах airbnb и booking.

Как оценить рынок

Если вы планируете сдавать свою квартиру в аренду, то стоит выяснить, сколько похожих вариантов уже имеется на рынке. Сложно оценить спрос, но можно по крайней мере понять, с кем вам предстоит конкурировать. Если бы вы открывали, скажем, кафе или магазин в своём городе, вы бы наверняка сначала изучили рынок (конкуренция, уровень цен, ассортимент и так далее). И лишь потом принимали бы решение об инвестициях в новый бизнес. Верно?

Самый простой способ получить некоторое представление о рынке арендного жилья – зайти на booking.com, выбрать локацию и произвольный период аренды. Возьмём, например, два варианта – февраль 2020-го (низкий сезон) и июль следующего года (высокий сезон) – и попробуем снять квартиру на одну неделю.

Вот сколько квартир на данный момент (подборка сделана в середине декабря 2019 года) свободны и предлагаются в аренду (я выбрал несколько популярных и недорогих курортных городов).

При выборе на booking я отсекал отели (хотя и они являются потенциальными конкурентами) и оставлял только «апартаменты/квартиры».

Таким образом, уже сейчас в этих городах предлагаются в аренду сотни квартир, причём из этих четырёх городов Батуми идёт с феноменальным отрывом. Сравнительно небольшие цифры в Аланье, скорее всего, связаны с тем, что в Турции действуют серьёзные ограничения на краткосрочную аренду.

Очевидно, что количество сдаваемых летом квартир увеличится ближе к сезону, но и эти цифры заставляют задуматься (я не считал еще airbnb, а есть собственники, которые рекламируют себя только на этой платформе, так что общие цифры будут ещё выше).

Booking и airbnb являются основными «поставщиками» арендаторов, поэтому логично, что и ваша будущая квартира появится там. Я не вижу ни одной реальной причины не публиковать предложение на самых популярных платформах в мире, кроме желания уйти от налогов (да, booking передаёт данные об арендном доходе в налоговую службу страны, где квартира сдаётся).

Как обойти конкурентов

Добавив свою квартиру на портал, мы оказываемся в конце длинной очереди. Перед нами сотни объектов, многие из которых уже имеют высокие оценки и большое количество положительных отзывов, то есть привлекают внимание арендатора в первую очередь.

Все мы пользовались этими сайтами и знаем, что никто не будет листать десятки страниц с предложениями в надежде найти в конце списка, на 20-30-й странице, именно свою квартиру. Так ведь?

Тогда возникает вопрос: как пробиться вперед? Тут можно обратиться к опыту продвижения в поисковиках типа Google или Yandex. Принцип такой же: либо вы платите деньги (в случае booking – более высокую комиссию), что означает существенную потерю в доходности, либо рассчитываете на медленный органический рост.

Для обеспечения последнего решающими являются три фактора: арендная загруженность, средняя оценка и количество отзывов. Эти порталы двигают вас наверх органически, только если вы добились постоянной загрузки и хороших отзывов. Процесс продвижения вашей квартиры в топ может занять от 6 до 12 месяцев и в случае, если вы найдёте способ привлечь внимание к своей квартире среди сотен похожих вариантов. Такой способ есть, и он очень простой – снижение арендной ставки.

Если ваш план – купить стандартную двушку за €50–70 тыс. и сдавать её в диапазоне €50–100 в сутки (в зависимости от сезона и продолжительности аренды), то на первое время вам придётся опуститься по цене вниз. Сначала вы будете  конкурировать с хостелами по восемь коек в комнате, чтобы на их фоне выглядеть подарком и обеспечить как заполняемость, так и хорошие оценки с отзывами. Только таким образом вы сможете начать двигаться наверх в списке квартир.

Всё это время, пока пробираетесь мимо сотен конкурентов, вы должны мириться либо с крайне редкой заполняемостью, либо с низкой доходностью.

Есть ещё один способ продвижения объекта, который тоже приведёт к снижению доходности, – повышенная комиссия порталу. Стандартная ставка booking составляет 15% от суммы аренды, её платит собственник недвижимости, то есть вы. Таким образом, €50 на букинге означают €42,5, которые выплачиваются вам. Если вы хотите, чтобы ваша квартира попала в топ, будьте готовы отдать до 30% от арендной цены вместо стандартных 15%.

Airbnb берет 3% с вас и ещё порядка 12% с арендатора. Таким образом, те, кто готов платить за квартиру €50 в сутки, всё равно вам лично принесут примерно те же €42,5.

И не забывайте о налогах на доходы от аренды. Их можно пытаться не платить, но рано или поздно вы попадётесь. Последствия могут быть разными. Штраф как минимум, запрет на въезд в ЕС в худшем случае.

Недорогие квартиры у моря

94 000 €

Пентхаус в Алании, Турция

48 м² 3

ВНЖ при покупке

Представляем вашему вниманию новый инвестиционный проект в районе Авсаллар, состоящий из одного жилого блока и шести этажей, где строительство началось в начале июня 2022 года, и сдача в эксплуатацию запланирована на август 2023 года. Комплекс расположился от моря всего 1500 метров, а также, всего в нескольких минутах ходьбы, находятся...

RestProperty

98 500 €

Квартира в Алании, Турция

73 м² 1 1 1

Данный проект расположен в 25 км от центра Алании, по пути в аэропорт Анталии, в районе Авсаллар. Район с развитой инфраструктурой, но основной особенностью является красивая природа и чистый воздух. Это экологически чистый район со всемирно известным пляжем Инжекум, а все важные объекты для комфортного проживания, находятся в шаговой...

Colibri consulting & Realty Turkey

97 000 €

Квартира в Алании, Турция

57 м² 2 1 1

Представляем вашему вниманию квартиру в новом жилом комплексе в одном из популярных районов Алании - Махмутлар. Резиденция расположена на расстоянии в 650 метров от моря, рядом есть вся городская инфраструктура: магазины, аптеки, парки, школа и многое другое. Комплекс состоит из одного 12-этажного моноблока, с полной инфраструктурой для вашего...

ALTOP Real Estate

75 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

62 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

TEKCE

83 500 €

Квартира в Алании, Турция

52 м²

ВНЖ при покупке

Расположение: Уютная двухкомнатная квартира расположена в живописном районе Демирташ, Алания, всего в 20 метрах от центра и в 1400 метрах от прекрасного пляжа. Отличное местоположение для тех, кто ищет уединение с природой, не жертвуя при этом доступностью городских удобств. Характеристики: Квартира площадью 52 м² на третьем этаже предлагается с...

Mayalanya Group

42 000 €

Квартира в Алании, Турция

34 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Новый жилой проект будет расположен в Алании. Одном из красивейших городов Турции, а также туристическом центре, который видит солнце около 8 месяцев в году и считается Раем для европейских туристов. Земельный участок проекта расположен под номером — 437/02 в Паяллар, район Алания, провинция Анталия. Наш проект находится в 2300 м от...

Invento Invest

95 000 €

Квартира в Алании, Турция

60 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

В самом центре большого и очень популярного района Аланьи – Махмутлар, на расстоянии 900 метров от береговой линии, в июне началось строительство элитного жилого комплекса. За этот проект отвечает известная и зарекомендовавшая себя компания-разработчик, имеющая множество успешно реализованных проектов. Комплекс отличается яркой и...

Invento Invest

95 000 €

Квартира в Алании, Турция

55 м² 2 1 1

Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продаю 1+1 квартиру в Центре Махмутлара (Рядом с Yekta Trade) пятый высокий Этаж! Подогрев полов! На дату 15.04.23 квартира абсолютно новая !!!! Полностью мебелированая ( всё до поварёшки есть) Запад! Теневая сторона! Вид на бассейн/ горы! Полная инфраструктура. Крытый бассейн! +491787813903 От Собственника, без комиссии! предлагаем Вашему...

Denis Sviridov

84 656 €

Квартира в Батуми, Грузия

70 м² 3

Квартира 2+1 70кв.м (белый каркас) в ЖК Royal Residence Продается просторная квартира 2+1 площадью 70 кв.м в современном жилом комплексе Royal Residence. Преимущества и расположение: Комплекс расположен в шаговой доступности от моря и Нового Бульвара, рядом с развитой инфраструктурой: Батуми Молл с магазинами, ресторанами и развлечениями,...

BD Group

52 999 €

Квартира в Алании, Турция

55 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Срочная продажа прекрасной 2к квартиры возле моря в живописном курортном городе Алании районе Оба. Эта уютная квартира площадью 55 квадратных метров находится в жилом комплексе 2024 году с развитой инфраструктурой. Вам предоставляется уникальная возможность насладиться жизнью у моря, в окружении красоты природы и удобств современного жилья....

Imperial Real Estate

67 999 €

Квартира в Алании, Турция

60 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Срочная продажа 2к квартиры возле моря в новом жилом комплексе 2024г Красивый панорамный вид Жилой комплекс расположен всего в 250 метрах до моря и имеет богатую собственную инфраструктуру : Бассейн открытый, фитнес, сауна, хаммам, крытый бассейн, автостоянка, детская площадка, кафетерий, йога-пилатес, закрытый подогреваемый бассейн,...

Imperial Real Estate

59 000 €

Квартира в Алании, Турция

60 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

СРОЧНАЯ ПРОДАЖА ВИДОВОЙ 2К КВАРТИРЫ ! У вас есть уникальный шанс стать обладателем уютной 2к квартиры возле моря в живописном курортном городе Алании, квартира площадью 55 кв.м. всего за 59 000€! Инфраструктура жилого комплекса 2023г. порадует вас разнообразием удобств: - Открытый бассейн для свежих утренних погружений - Собственная...

Imperial Real Estate

94 000 €

Квартира в Кестеле, Турция

50 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

На продажу выставлена квартира планировки 1+1, расположенная на высоком 1 этаже в комплексе из двух 5-ти этажных блоков с благоустроенной территорией. Общая площадь квартиры составляет 50 м2, планировка: гостиная с кухней в американском стиле, 1 спальня, 1 оборудованный душевой кабиной санузел, 1 балкон. Квартира с полной чистовой отделкой,...

Liga Real Estate

79 000 €

Квартира в Алании, Турция

56 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Что вы получаете: Современные квартиры с выгодной стартовой стоимостью, беспроцентная рассрочка до конца строительства, перспективное вложение в растущий район. Уникальная возможность приобрести недвижимость в перспективном проекте от надежного застройщика по выгодной стартовой стоимости. Гибкие условия оплаты включают первоначальный взнос всего...

Uptrend homes

86 000 €

Квартира в Алании, Турция

50 м²

ВНЖ при покупке

Квартира 1+1, 50 м², в новом жилом комплексе в районе Пайяллар. – купить в Mayalanya

Mayalanya Group

68 500 €

Апартаменты в Алании, Турция

55 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Объект под сдачу

Прайс-листАпартаменты, 1+1, 55m², €68,500Откройте для себя воплощение изысканной жизни с этой изысканной квартирой 1+1, расположенной в оживленном районе Махмутлар. Расположенная всего в 500 метрах от потрясающей береговой линии, эта резиденция предлагает идеальное сочетание комфорта и удобства, что делает ее лучшим выбором для взыскательных...

LUXURY ESTATE TURKEY

68 692 €

Квартира в Батуми, Грузия

40 м² 2 1 1

Объект под сдачу

Предлагаем вашему вниманию уютную квартиру площадью 40,4 кв. м. с панорамным видом на горы. Наслаждайтесь каждым восходом солнца, находясь в тихом и спокойном месте, но в непосредственной близости ко всем удобствам городской жизни. Преимущества квартиры: • Солнечная сторона: Наслаждайтесь обилием естественного света в течение всего дня....

BD Group

35 120 €

Квартира в Батуми, Грузия

33 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Мир без границ! Инвестиции без налогов: 0% на покупку недвижимости. Откройте для себя свободу жизниМногофункциональный жилой комплекс состоящий из 26 этажей, расположенный в туристической зоне. Комплекс строится недалеко от моря возле нового бульвара, аква-парка, крупнейшего торгового центра на западе Грузии в престижном районе города....

Atlas Property

99 000 €

Квартира в Алании, Турция

145 м² 4 3 1

3+1 ПОЛНОСТЬЮ МЕБЛИРОВАНА. 145 м2 5-Этаж КОМПЛЕКСНЫЕ ОСОБЕННОСТИ ️Открытый бассейн ️Сад Парковка Смотритель

NSM Real Estate

34 032 €

Квартира в Батуми, Грузия

33 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается студия с видом на море на первой линии моря! Квартира находится на 8 этаже жилого комплекса Rainbow. Rainbow - новый, созданный инновационными стандартами, многофункциональный жилой комплекс, расположенный на Новом Бульваре, у берега Черного моря. Rainbow в Батуми находится в поселке Адлия в районе Аэропорт . Здесь хорошая...

Atlas Property

Посмотреть ещё 1346 похожих объектов

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Как найти помощника

Теперь поговорим об агентствах недвижимости, которые занимаются краткосрочной арендой или по крайней мере предлагают свои услуги в этой сфере (как правило, при покупке квартиры, если вы сразу говорите, что цель – сдача в краткосрочную аренду, агент выражает полную готовность в этом помогать).

Мне видится, что компания, успешно занимающаяся краткосрочной арендой квартир своих клиентов, должна делать это официально. А значит, легко может предоставить вам доказательства своей успешной работы. Несколько ссылок на их объекты в booking или airbnb расставят все точки над i.

По этим объектам вы сможете сразу понять, как давно компания занимается этим бизнесом, каков уровень её сервиса (отзывы и оценки) и по каким ценам они сдают квартиры, аналогичные той, что вы планируете купить. В дальнейшем вы сможете следить за тем, как сдаётся ваша квартира на этих сайтах, что особенно важно, когда вы находитесь за тысячи километров от своей собственности.

Если агентство не публикует арендные квартиры на этих порталах, а, по их словам, «сдаёт знакомым» или «через социальные сети», то я бы на постоянный приток денег с аренды не рассчитывал. К тому же, скорее всего, они не платят налоги, поэтому рискуют попасться, со всеми вытекающими и для вас последствиями.

Те, кто занимается краткосрочной арендой более чем одной-двух квартир, знают, что это тяжёлый труд. Дело не только в том, что нужно постоянно заселять и выселять туристов, собирать и отдавать залоги, докупать всякую всячину типа туалетной бумаги и лампочек… К сожалению, арендаторы часто воспринимают агента как бесплатного гида-консультанта-помощника по широкому кругу вопросов и дёргают его периодически.

Всё это, очевидно, работа совсем иного плана, чем при сдаче в долгосрочную аренду, поэтому и стоит она больше. Обычная ставка риэлтора при поиске жильца на долгий срок – 9–10% от годовой суммы аренды или комиссия в размере платы за один месяц. А в случае краткосрочной аренды компания, которая берёт на себя заботы о вашей квартире, попросит до 30% от вашего чистого дохода.

Зная всё это, вы достаточно точно посчитаете, на какую доходность можете рассчитывать, определите, способно ли конкретное агентство вам эту прибыль обеспечить, а значит, примете взвешенное решение, основанное на расчётах, а не на эмоциях или заверениях продавца.

И последний момент. Всё больше покупателей недвижимости за рубежом хотят получить гарантии доходности. Иными словами, если агентство или застройщик заверяет, что квартира будет сдаваться по такой-то цене и принесёт такой-то доход, то вполне логично спросить: «А готовы ли вы гарантировать мне, прописав это в контракте, хотя бы половину обещанной доходности? Раз вы говорите, что сможете обеспечить заполняемость моей квартиры, то давайте и пропишем хоть какие-то гарантии».

Брали бы они на себя гарантии, может, и не пришлось бы собирать информацию на booking и airbnb, считать и сравнивать… Но в большинстве случаев продавец и агент не принимают на себя никаких обязательств. Все риски достаются вам. Поэтому берём калькулятор и считаем.

Условия цитирования материалов Prian.ru