Лайфхаки для владельцев курортных квартир: как оценить перспективы сдачи в аренду

Об авторе: Эрик Розенфельд консультант по доходной недвижимости Эрик Розенфельд

Задать вопрос

Многие покупатели курортной недвижимости за рубежом мечтают периодически жить в своей новой квартире, а в остальное время сдавать её в краткосрочную аренду, обеспечивая себе пассивный доход.

Если именно таков ваш план, то перед тем, как покупать квартиру, стоит выяснить следующее.

1. Разрешена ли вообще краткосрочная аренда и требуется ли сертификат/лицензия для такого рода деятельности там, где вы планируете приобретать недвижимость?
2. Кто будет заниматься арендой вашей квартиры, на каких условиях и как правильно выбрать агента для этой цели?
3. Какие местные налоги вы будете платить с такого дохода?
4. Как определить реальную арендную стоимость вашей будущей квартиры?

По первому и третьему пунктам много полезной информации на портале Prian.ru (например, здесь собраны регионы, в которых есть ограничения на сдачу жилья посуточно. – прим. ред.). В этой статье я расскажу, как правильно выбрать агентство для краткосрочной аренды, как оценить рынок в конкретном городе и какую важную информацию вы можете почерпнуть на сайтах airbnb и booking.

Как оценить рынок

Если вы планируете сдавать свою квартиру в аренду, то стоит выяснить, сколько похожих вариантов уже имеется на рынке. Сложно оценить спрос, но можно по крайней мере понять, с кем вам предстоит конкурировать. Если бы вы открывали, скажем, кафе или магазин в своём городе, вы бы наверняка сначала изучили рынок (конкуренция, уровень цен, ассортимент и так далее). И лишь потом принимали бы решение об инвестициях в новый бизнес. Верно?

Самый простой способ получить некоторое представление о рынке арендного жилья – зайти на booking.com, выбрать локацию и произвольный период аренды. Возьмём, например, два варианта – февраль 2020-го (низкий сезон) и июль следующего года (высокий сезон) – и попробуем снять квартиру на одну неделю.

Вот сколько квартир на данный момент (подборка сделана в середине декабря 2019 года) свободны и предлагаются в аренду (я выбрал несколько популярных и недорогих курортных городов).

При выборе на booking я отсекал отели (хотя и они являются потенциальными конкурентами) и оставлял только «апартаменты/квартиры».

Таким образом, уже сейчас в этих городах предлагаются в аренду сотни квартир, причём из этих четырёх городов Батуми идёт с феноменальным отрывом. Сравнительно небольшие цифры в Аланье, скорее всего, связаны с тем, что в Турции действуют серьёзные ограничения на краткосрочную аренду.

Очевидно, что количество сдаваемых летом квартир увеличится ближе к сезону, но и эти цифры заставляют задуматься (я не считал еще airbnb, а есть собственники, которые рекламируют себя только на этой платформе, так что общие цифры будут ещё выше).

Booking и airbnb являются основными «поставщиками» арендаторов, поэтому логично, что и ваша будущая квартира появится там. Я не вижу ни одной реальной причины не публиковать предложение на самых популярных платформах в мире, кроме желания уйти от налогов (да, booking передаёт данные об арендном доходе в налоговую службу страны, где квартира сдаётся).

Как обойти конкурентов

Добавив свою квартиру на портал, мы оказываемся в конце длинной очереди. Перед нами сотни объектов, многие из которых уже имеют высокие оценки и большое количество положительных отзывов, то есть привлекают внимание арендатора в первую очередь.

Все мы пользовались этими сайтами и знаем, что никто не будет листать десятки страниц с предложениями в надежде найти в конце списка, на 20-30-й странице, именно свою квартиру. Так ведь?

Тогда возникает вопрос: как пробиться вперед? Тут можно обратиться к опыту продвижения в поисковиках типа Google или Yandex. Принцип такой же: либо вы платите деньги (в случае booking – более высокую комиссию), что означает существенную потерю в доходности, либо рассчитываете на медленный органический рост.

Для обеспечения последнего решающими являются три фактора: арендная загруженность, средняя оценка и количество отзывов. Эти порталы двигают вас наверх органически, только если вы добились постоянной загрузки и хороших отзывов. Процесс продвижения вашей квартиры в топ может занять от 6 до 12 месяцев и в случае, если вы найдёте способ привлечь внимание к своей квартире среди сотен похожих вариантов. Такой способ есть, и он очень простой – снижение арендной ставки.

Если ваш план – купить стандартную двушку за €50–70 тыс. и сдавать её в диапазоне €50–100 в сутки (в зависимости от сезона и продолжительности аренды), то на первое время вам придётся опуститься по цене вниз. Сначала вы будете  конкурировать с хостелами по восемь коек в комнате, чтобы на их фоне выглядеть подарком и обеспечить как заполняемость, так и хорошие оценки с отзывами. Только таким образом вы сможете начать двигаться наверх в списке квартир.

Всё это время, пока пробираетесь мимо сотен конкурентов, вы должны мириться либо с крайне редкой заполняемостью, либо с низкой доходностью.

Есть ещё один способ продвижения объекта, который тоже приведёт к снижению доходности, – повышенная комиссия порталу. Стандартная ставка booking составляет 15% от суммы аренды, её платит собственник недвижимости, то есть вы. Таким образом, €50 на букинге означают €42,5, которые выплачиваются вам. Если вы хотите, чтобы ваша квартира попала в топ, будьте готовы отдать до 30% от арендной цены вместо стандартных 15%.

Airbnb берет 3% с вас и ещё порядка 12% с арендатора. Таким образом, те, кто готов платить за квартиру €50 в сутки, всё равно вам лично принесут примерно те же €42,5.

И не забывайте о налогах на доходы от аренды. Их можно пытаться не платить, но рано или поздно вы попадётесь. Последствия могут быть разными. Штраф как минимум, запрет на въезд в ЕС в худшем случае.

Недорогие квартиры у моря

49 520 €

Квартира в Батуми, Грузия

35 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается уютная квартира в комплексе STEPS , площадью 34,7 м² с качественным ремонтом под ключ! Это идеальный вариант для тех, кто ищет комфортное жилье без лишних забот. Квартира полностью готова к заселению, вам не нужно тратить время и деньги на скучный ремонт. Квартира без управления. STEPS — мультифункциональный жилой комплекс...

Atlas Property

64 800 €

Квартира в Алании, Турция

55 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой Объект под сдачу

СУПЕР ВЫГОДНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ! НЕ ПРОПУСТИТЕ! 2К.КВАРТИРА В НОВОЙ УЮТНОЙ РЕЗИДЕНЦИИ С ПОЛНОЙ ИНФРАСТРУКТУРОЙ : -ОТКРЫТЫЙ БАССЕЙН -КРЫТЫЙ ЗИМНИЙ БАССЕЙН С ПОДОГРЕВОМ - ⁠ХАМАМ - ⁠САУНА - ⁠ФИТНЕС - ПАРИЛЬНАЯ КОМНАТА - КАМЕЛИЯ - ⁠ДЕТСКИЙ ПАРК - ПРОГУЛОЧНАЯ ДОРОЖКА - ⁠БАСКЕТБОЛЬНОЕ ПОЛЕ - ⁠ТЕННИСНЫЙ КОРТ - ПАРКОВКА ПАРКОВКА -...

Imperial Real Estate

69 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

49 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Стильные квартиры в комплексе с богатой внутренней инфраструктурой в Аланье, Паяллар Аланья – одно из самых популярных туристических направлений Средиземноморья, известное своими пляжами, морем и 300 солнечными днями в году. Стильные квартиры расположены в Паялларе — быстро развивающемся районе Аланьи, который привлекает внимание удобным...

TEKCE

34 152 €

Квартира в Батуми, Грузия

40 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира студия в строящемся комплексе в состоянии белого каркаса. Optima Residences в Батуми – идеальный выбор для всех, кто ищет комфортное жилье с захватывающим видом на город и величественное Черное море. Комплекс занимает почетное место в инвестиционном центре Батуми, известном как ELT-квартал, что делает его особенно...

BD Group

89 990 €

Квартира в Торревьехе, Испания

52 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

Ref. 192b Torrevieja, Площадь 52м2 Терраса 2m2 Комнат 2 Спальни 1 Ванные комнаты 1 Этаж 3 1991 Район пляж Дель Кура До моря 700м

Planeta Spain

95 000 €

Квартира в Алании, Турция

48 м² 2 1 1

Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Квартира планировки 1+1 площадью 48 м2, расположена на 1 этаже. Планировка: коридор, кухня, совмещенная с гостиной, 1 спальня, 1 санузел, и просторный балкон. Находится в современном комплексе с инфраструктурой на территории в красивом тихом месте Алании - Кестель, всего в 500 метрах от моря. На территории большой плавательный бассейн. В...

ALTOP Real Estate

98 000 €

Квартира в Алании, Турция

48 м² 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Представляем вам новый инвестиционный проект в районе Демирташ, расположенный на площади 1 641 м2и состоящий из 3 блоков по 3 этажа каждый. Апартаменты представлены планировками 1+1, 2+1 и 3+1, площадью от 48 м2 до 135 м2. Квартиры будут сдаваться в чистовой отделке. Начало строительства запланировано на сентябрь 2023 года и завершится в октябре...

RestProperty

71 500 €

Квартира в Авсалларе, Турция

42 м² 1 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается уютная квартира формата 1+1, расположенная на 6 этаже современного жилого комплекса. Общая площадь составляет 42 м², что идеально подходит как для проживания, так и для аренды. Апартаменты полностью меблированы и оборудованы бытовой техникой, включая кондиционер. Пространство грамотно организовано, интерьер оформлен в светлых тонах, на...

RestProperty

79 500 €

Квартира в Авсалларе, Турция

45 м²

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

На продажу выставлена квартира в Авсалларе планировкой 1+0 общей площадью45 м2. Квартира расположена на пятом этаже и продаетсяс мебелью и техникой. Несмотря на то, что планировка не предусматривает изолированную спальную комнату, пространство использовано очень логично и за счет застекленного балкона есть дополнительное жилое пространство....

RestProperty

95 000 €

Квартира в Алании, Турция

50 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

*Элитная квартира 1+1 в Аланье Оба: Полностью Меблированная и Обновленная* Для неповторимого отдыха в Аланье Оба, расположенной в самом сердце города и оборудованной современными удобствами, предлагаем вам эту стильную квартиру 1+1. *Особенности:* - *Количество комнат:* 1 спальня и просторная гостиная обеспечивают комфортное проживание....

REMAX SELENGA

85 000 €

Апартаменты в Варне, Болгария

63 м² 2 1 1

IBG Property представляет Вашему вниманию двухкомнатную квартиру в новостройке в районе Христо Ботев (Колхозный Пазар). Квартира общей площадью 63 кв.м. на 4 этаже. Планировка: гостиная с кухней, спальня, ванная комната с туалетом и 2 балкона. Жилой дом расположен недалеко от центра города Варна, в тихом и коммуникативном районе с...

IBG Property

65 000 €

Квартира в Алании, Турция

48 м² 1

Новый проект жилого комплекса в аланийском районе Паяллар состоит из одного трёхэтажного блока с 18 квартирами и коммерческими помещениями на входном этаже. Расстояние до Средиземного моря составляет 2 км. Проект комплекса включает следующие планировки квартир: Линейные 1+1, 2+1 Двухуровневые пентхаусы 2+1, 3+1 В этом комплексе доступны...

Project Home

73 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

45 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

️О квартире: апартаменты 1+1 площадью 45 кв.м. находятся на 6 этаже и состоят из прихожей, гостиной, совмещённой с кухней американского типа, одной спальни, одного санузла и одного балкона. Напольное покрытие – ламинат в жилых комнатах, керамогранит – на балконе и в санузле. Южный фасад, вид на Средиземное море и крепость Алании....

GLOBAL ESTATE

53 000 €

Квартира в Алании, Турция

42 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Пространство для жизни и отдыха у моря — студия 1+0 в Platinum Homes, Махмутлар Представляем вашему вниманию уютную студию формата 1+0, расположенную в ухоженном и современном комплексе Platinum Homes, всего в 250 метрах от Средиземного моря. Здесь всё создано для комфортной жизни — от удобной планировки до насыщенной...

RFA Estate

88 000 €

Квартира в Алании, Турция

50 м² 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Представляем Вашему вниманию меблированную квартиру с планировкой 1+1 в районе Оба - ваш идеальный выбор для комфортного и уютного проживания на турецком побережье. Эта просторная и функциональная квартира предоставляет уникальную возможность насладиться жизнью в популярном курортном районе, не заботясь о мебели и оборудовании. Планировка...

RestProperty

93 500 €

Квартира в Алании, Турция

80 м² 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Представляем вашему вниманию укомплектованную квартиру планировки 1+1 на продажу в районе Махмутлар большой планировки 80 м2, что встречается на данный момент достаточно редко. Планировка квартиры представляет собой спальную комнату, гостиную, совмещенную с кухней американского типа, ванную комнату с душевой кабиной, а также большой балкон. В...

RestProperty

46 000 €

Квартира в Алании, Турция

91 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Не упустите ваш уникальный шанс приобрести в рассрочку эксклюзивные квартиры с собственным садом в жилом комплексе с отельной инфраструктурой премиум-класса в курортном городе Алания 1+1 квартира 70м² с собственным садом 20м² 2+1 квартира 91м² с собственным садом 20м² 3+1 квартира дуплекс 150 м² 3+1 отдельная...

Imperial Real Estate

52 000 €

Квартира в Алании, Турция

47 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Кредит

Алания Payallar Новый проект недвижемости Проект полной деятельности квартиры с видом на моря Наш проект в районе Паяллар одном из центров открытый район для ВНЖ притяжения Аланьи, привлекает внимание своим разным дизайном и архитектурной структурой. Этот проект находится всего в 1.5 км от моря. Квартира планировкой 1+1 47 м2...

Demirkaya inşaat&Telatiye Property

99 000 €

Квартира в Авсалларе, Турция

46 м² 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Представляем вашему вниманию двухкомнатную квартиру в районе Авсаллар. Планировка 1+1 с площадью 46 квадратных метров на первом этаже пятиэтажного дома, включает в себя: спальню, просторный зал со встроенной кухней американского типа, ванная комната и балкон. Светлая уютная новая квартира без мебели и техники, можно обставить на свой вкус....

RestProperty

72 000 €

Квартира в Кестеле, Турция

55 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Двухкомнатная квартира в новом комплексе CALIFORNIA в районе Кестель! Предлагаем к продаже просторную двухкомнатную квартиру общей площадью 55 м2 с большой гостиной американского типа (совмещена с кухней), спальной комнатой, ванной комнатой, а также балконом. Квартира расположена на 3-м этаже 5- этажного дома, 2024 года постройки. Дом оснащен...

TURKEY INVEST PROPERTY

Посмотреть ещё 1103 похожих объекта

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Как найти помощника

Теперь поговорим об агентствах недвижимости, которые занимаются краткосрочной арендой или по крайней мере предлагают свои услуги в этой сфере (как правило, при покупке квартиры, если вы сразу говорите, что цель – сдача в краткосрочную аренду, агент выражает полную готовность в этом помогать).

Мне видится, что компания, успешно занимающаяся краткосрочной арендой квартир своих клиентов, должна делать это официально. А значит, легко может предоставить вам доказательства своей успешной работы. Несколько ссылок на их объекты в booking или airbnb расставят все точки над i.

По этим объектам вы сможете сразу понять, как давно компания занимается этим бизнесом, каков уровень её сервиса (отзывы и оценки) и по каким ценам они сдают квартиры, аналогичные той, что вы планируете купить. В дальнейшем вы сможете следить за тем, как сдаётся ваша квартира на этих сайтах, что особенно важно, когда вы находитесь за тысячи километров от своей собственности.

Если агентство не публикует арендные квартиры на этих порталах, а, по их словам, «сдаёт знакомым» или «через социальные сети», то я бы на постоянный приток денег с аренды не рассчитывал. К тому же, скорее всего, они не платят налоги, поэтому рискуют попасться, со всеми вытекающими и для вас последствиями.

Те, кто занимается краткосрочной арендой более чем одной-двух квартир, знают, что это тяжёлый труд. Дело не только в том, что нужно постоянно заселять и выселять туристов, собирать и отдавать залоги, докупать всякую всячину типа туалетной бумаги и лампочек… К сожалению, арендаторы часто воспринимают агента как бесплатного гида-консультанта-помощника по широкому кругу вопросов и дёргают его периодически.

Всё это, очевидно, работа совсем иного плана, чем при сдаче в долгосрочную аренду, поэтому и стоит она больше. Обычная ставка риэлтора при поиске жильца на долгий срок – 9–10% от годовой суммы аренды или комиссия в размере платы за один месяц. А в случае краткосрочной аренды компания, которая берёт на себя заботы о вашей квартире, попросит до 30% от вашего чистого дохода.

Зная всё это, вы достаточно точно посчитаете, на какую доходность можете рассчитывать, определите, способно ли конкретное агентство вам эту прибыль обеспечить, а значит, примете взвешенное решение, основанное на расчётах, а не на эмоциях или заверениях продавца.

И последний момент. Всё больше покупателей недвижимости за рубежом хотят получить гарантии доходности. Иными словами, если агентство или застройщик заверяет, что квартира будет сдаваться по такой-то цене и принесёт такой-то доход, то вполне логично спросить: «А готовы ли вы гарантировать мне, прописав это в контракте, хотя бы половину обещанной доходности? Раз вы говорите, что сможете обеспечить заполняемость моей квартиры, то давайте и пропишем хоть какие-то гарантии».

Брали бы они на себя гарантии, может, и не пришлось бы собирать информацию на booking и airbnb, считать и сравнивать… Но в большинстве случаев продавец и агент не принимают на себя никаких обязательств. Все риски достаются вам. Поэтому берём калькулятор и считаем.

Условия цитирования материалов Prian.ru