Удалённая покупка недвижимости в Германии. Кейсы для инвестиций

8 апреля 2020 года
Автор: Юлия Ершова Просмотров: 951

Рубль катится вниз, минимальные цены на нефть тому способствуют. Проценты по валютным депозитам в российских банках стремятся к нулю. Неудивительно, что многие боятся за накопления. О том, как сохранить деньги в немецкой недвижимости, мы поговорили с генеральным директором DEM Group GmbH Екатериной Демидовой. Эти стратегии можно реализовать даже в условиях карантина. 

Стратегия № 1: дистанционная покупка доходной квартиры

Объекты: квартиры в городах-стотысячниках
Сумма инвестиций: от €40 тыс.
Доходность: 6–7% годовых без учёта налогов


Софт для подбора объекта «на удалёнке»

Пока границы государств закрыты на карантин, инвесторы заключают сделки не покидая своего города. Для удалённого подбора недвижимости достаточно договориться с риэлтором о видеотрансляции. Подойдут видеозвонки в социальных сетях и мессенджерах, FaceTime, Zoom, WhatsApp и другие программы.

Екатерина Демидова
генеральный директор
DEM Group GmbH

Наш сотрудник недавно выезжал на объект, чтобы устроить для клиента видеотрансляцию по WhatsApp. Ещё один хороший инструмент – Google maps. Можно посмотреть улицу, расположение объекта и убедиться, что ни кладбища, ни свалки рядом нет.

Локация: миллионники vs стотысячники

Интерес покупателей давно не ограничивается немецкими городами «большой семёрки» – Берлином, Гамбургом, Мюнхеном, Кёльном, Франкфуртом-на-Майне, Штутгартом, Дюссельдорфом.

Учитывая высокую стоимость квадратного метра и ограничения на повышение арендных ставок (например, в Берлине одобрили заморозку аренды на пять лет), доходность за пределами мегаполисов будет выше.

С капиталом до €100 тыс. можно рассматривать доходные квартиры, например, в Вуппертале, Эссене, Крефельде и других городах с населением от 300 тыс. человек, расположенных рядом с мегаполисами. Жильё в них пользуется спросом.

Крефельд, Германия

«В среднем такие квартиры приносят порядка 6–7% годового дохода после оплаты ЖКХ, но без учёта налогов. И речь идёт не только о квартирах за €100 тыс. Есть шансы найти объект и за €40–60 тыс. В городах поменьше, но рядом с крупными средняя цена двухкомнатной квартиры будет именно в этом диапазоне», – рассказывает эксперт.

Как правило, доходные квартиры продаются с подписанным договором аренды – по нему можно проследить, сколько платит съёмщик.

Читайте также: Германия на фоне коронавируса – быт, настроения, рынок недвижимости

Удалённая сделка: способы регистрации

Чтобы оформить сделку на покупку доходной недвижимости удалённо, достаточно воспользоваться услугами нотариуса в вашем городе. Договор купли-продажи может быть подписан двумя способами: по доверенности или по специальному согласию на совершение сделки (Genehmigung).

Оригинал документа заверяется, подписанный Genehmigung отправляется продавцу квартиры в Германию. Это легко заменяет поездку в ФРГ.

Совет

Подробно изучите договор, при необходимости сделайте перевод, обсудите с юристом сложные моменты.

Екатерина Демидова
генеральный директор
DEM Group GmbH

Genehmigung подтверждает, что мы от имени клиента в Германии заключили договор. Этот вариант даже лучше, чем доверенность, потому что согласие дано на конкретную сделку. Некоторые клиенты принципиально не предоставляют доверенность, так как опасаются злоупотреблений.От нас покупатель на руки получит в итоге два документа: договор купли-продажи и подтверждение прав на собственность (выписку из Земельной книги).

Перевод средств: нужен ли счёт в немецком банке?

Перечислять средства за квартиру можно напрямую из российского банка в немецкий, то есть открывать собственный счёт в Германии на этапе покупки необязательно. Но в последующем он понадобится: арендатору нужно куда-то перечислять деньги.

«Для покупателей мы открываем подсчета, на которые получаем аренду, оплачиваем коммунальные услуги, а разницу переводим на российский счёт клиента. Таким образом, собственнику недвижимости из России нет необходимости регистрировать зарубежный счёт. Такой упрощённый подход набирает популярность», – делится мыслями эксперт.

Пример доходной квартиры в Вуппертале

Перспективы отрасли: пандемия и неплательщики

В кризис проявляются устойчивые сегменты рынка. Офлайн-бизнес закрыт на карантин, поэтому владельцам торговой и офисной недвижимости сейчас непросто. Краткосрочная аренда из-за отмены международного авиасообщения тоже оказалась в затруднительном положении. Но для доходной жилой недвижимости и долгосрочной аренды ситуация осталась благоприятной.

«Для нас в целом ситуация складывается прекрасная, – утверждает Екатерина. – Мы всегда специализировались на доходных квартирах и жилой недвижимости в аренду. Как раз эта часть рынка не просела в связи с пандемией. Жильцы как платили, так и платят за съём».

В связи с пандемией люди сидят по домам, а немецкие власти готовы помочь материально тем, кто не в состоянии платить за арендованное жильё. Для сохранения рабочих мест государство выплачивает трудящимся специальное пособие (Kurzarbeitergeld) на случай неоплачиваемого отпуска или сокращения рабочих часов в связи с пандемией. Время простоя предприятия финансируется, чтобы не сокращать количество рабочих мест и оставить кадрам возможность вернуться к своим обязанностям, как только экономическая ситуация выправится.

«Например, работодатель говорит, что теперь будет платить половину зарплаты за сокращение рабочих часов и перевод на удалёнку, а государство увеличивает эту сумму до 60% от брутто-зарплаты для одиноких людей и до 67% для тех, у кого есть хотя бы один ребёнок. Сумма к выплате на руки для работника будет ещё больше в процентном отношении от обычной зарплаты, так как часть социальных отчислений и с него, и с работодателя при этом снимается», – поясняет Екатерина.

Стратегия № 2: инвестиции в строительство

Проекты: многоквартирные дома в Крефельде и Вуппертале
Сумма вложений: от €100 тыс.
Доходность: от 7,5% в год
Строительство: доходность выше


Многие строительные проекты в Германии – например, жилые здания или офисные центры – реализуются с привлечением средств инвесторов. Как правило, речь идёт о крупных суммах – от €500 тыс., а чаще даже от миллиона евро. Но некоторые девелоперы готовы рассматривать коллективные инвестиции. В этом случае порог входа в проект снижается, а доходность всё равно будет выше, чем в случае с покупкой готовой квартиры.

Екатерина Демидова
генеральный директор
DEM Group GmbH

Мы сейчас предлагаем инвесторам три новых проекта в Крефельде, Вуппертале и Кёльне. Сделка проходит по договору долевого участия. Минимальная инвестиция – €100 тыс.Мы гарантируем доходность в 7,5% годовых, так как в нашей собственности находится земельный участок под проект. Условия сделки не только подтверждены документально, но и гарантированы имуществом компании. Мы готовы вносить в соглашение обременение, которое запрещает нам продавать землю не рассчитавшись с инвестором.

Ещё один гарант частного инвестора – надёжный партнёр. Эти девелоперские проекты реализуются при поддержке немецкого банка (Sparkasse, немецкий аналог Сбербанка). Процесс строительства проверяется регулярно, в том числе представителями банка.

Офис банка Sparkasse

Если вы крупный инвестор

Инвестировать в эти строительные проекты можно не только коллективно, но и индивидуально. В этом случае инвестор становится учредителем компании, которая ведёт стройку. Порог входа – от €550 тыс. до €1 млн. Ожидаемая доходность всего проекта – 36–42%. Срок реализации – два года.

Инвестиционный проект в Вуппертале, Германия

В среднем инвестиции возвращаются за два года, для учредителей – по факту реализации квартир. При этом стоит учитывать имеющийся дефицит новостроек на немецком рынке. Большая часть объектов покупается на стадии проекта, а заказы от покупателей расписаны на год вперёд.

Перспективы отрасли: стройка продолжается

«Единственное, что сейчас работает в ФРГ, это стройка. Во время карантина не только продуктовые магазины и аптеки, но и стройки продолжают свою деятельность. Парадоксально, но факт», – утверждает Екатерина Демидова.

Немецкие учёные предсказывают быстрое восстановление экономики Германии (уже к 2021 году). Но пока ситуация неопределённая. Из-за этого многие инвесторы, которые традиционно активны на этом рынке, заняли выжидательную позицию. А значит, появилось больше объектов, чем обычно, а за покупку ни с кем не придётся соперничать.

Екатерина Демидова
генеральный директор
DEM Group GmbH

Сейчас можно купить объекты по хорошей цене. Как только ситуация наладится, люди поедут в Германию за недвижимостью, цены пойдут вверх. Поэтому я считаю, что не стоит ждать, а надо вкладываться во что-то стабильное. Начиная от доходной квартиры, заканчивая строительными проектами.

Теги: Германия, Инвестиции, Недвижимость, Процедура покупки

Условия цитирования материалов Prian.ru

Читайте также

Рынок не ждёт: как дистанционно совершить сделку с недвижимостью в Германии «Один билет в новогодний Гармиш-Партенкирхен, пожалуйста»: вредные советы для покупателей недвижимости в Альпах Реклама Пузыри на рынке недвижимости: инвестировать или нет? Недорогая недвижимость в Европе. Что и где? «Особые» основания для получения ВНЖ Германии. Как это работает Рынок коммерческой недвижимости Германии во второй половине 2019 года: тренды и прогнозы