Эксперты ожидают перемен на рынке жилья Германии

Что случилось? После более чем десятилетнего бума недвижимости в Германии и стремительного роста цен некоторые эксперты ожидают перемен на рынке жилья. Резкий рост процентных ставок, неопределённость из-за ситуации на Украине, дорогие строительные материалы и проблемы с логистикой – всё это приведёт к окончанию бума, считают они.

Цитата. По словам Михаэля Фойгтлендера, эксперта по недвижимости из Немецкого экономического института (IW), до сих пор наблюдался эффект притяжения от людей, которые хотели быстро купить недвижимость, прежде чем процентные ставки продолжат расти.

«Однако во втором квартале мы должны увидеть изменения на рынке недвижимости. Понятно, что при быстром росте процентных ставок с рынка уходит всё больше и больше групп покупателей. Картина меняется и для крупных инвесторов. Они по-прежнему хотят покупать, но по более низким ценам, учитывая более высокие процентные ставки», – объясняет эксперт.

Однако также возможно, что цены будут стагнировать в течение более длительного периода времени, пока рынок снова не обретёт равновесие благодаря росту доходов населения, говорит Фойгтлендер. Арендная плата по новым контрактам также вряд ли вырастет так сильно.

«Высокие затраты на электроэнергию отражаются на дополнительных расходах и снижают платёжеспособность людей», – добавляет он.

Процентные ставки. Процентные ставки резко выросли всего за несколько месяцев. По данным финансовой консалтинговой компании FMH, базирующейся во Франкфурте, процентные ставки по десятилетним стандартным кредитам с декабря выросли с 0,9% до примерно 2,5% — это самый быстрый рост с 1980 года. FMH полагает, что эта тенденция продолжится: «Процентные ставки четыре процента в этом году — это очень реалистичный прогноз».

С исторической точки зрения процентные ставки всё еще сравнительно низки, пишет Стефан Митропулос, экономист Landesbank Helaba, в недавнем исследовании. Тем не менее, не следует недооценивать рост процентных ставок. «Значительно более высокие затраты на финансирование, вероятно, снизят спрос на жилую недвижимость в целом и направят его в сторону более доступных районов, прилегающих к большим городам», – говорится в отчёте аналитика. В результате рост цен на рынке жилья должен «заметно замедлиться» в течение года.

Цены. Цены на недвижимость в последние годы росли все быстрее и быстрее, несмотря на все предупреждения о возможном «пузыре». В 2021 году покупателям квартир и домов пришлось платить в среднем на 11% больше, чем годом ранее. Центробанк был встревожен тенденцией к завышению цен на недвижимость в течение многих лет. Весной он предупредил, что цены на недвижимость в городах Германии на 15-40% завышены.

Эксперты Deutsche Bank также ожидают, что восходящий цикл на рынке жилья завершится и, согласно их моделям, уже в 2024 году. Завышение цен увеличивается, в то время как во время пандемии в Германию переезжает меньше людей, а новое строительство динамично растёт, пишет эксперт Йохен Мёберт. Он скорее ожидает «умеренной коррекции цен», чем резкого падения.

Неопределённость уже заметна на фондовом рынке. Акции компаний, занимающихся недвижимостью, таких как Vonovia, резко упали, поскольку инвесторы критически относятся к перспективам отрасли в связи с ростом процентных ставок. И девелоперы жилых и коммерческих проектов также сталкиваются с препятствиями. По сообщению аналитической компании Bulwiengesa, по мере роста стоимости финансирования банки всё менее охотно их кредитуют.

Источник: Zeit Online