Согласно консенсус-прогнозу аналитиков Reuters и данным VALUE Marktdatenbank за первый квартал 2026 года, после роста цен на 3,2% по итогам прошлого года немецкий жилой фонд продолжит дорожать в среднем на 3% ежегодно вплоть до 2028 года. Этому будут напрямую способствовать катастрофический дефицит новостроек в мегаполисах и высокие затраты застройщиков на возведение новых объектов.
Рынок недвижимости Германии преодолел кризис и вернулся к росту. Положительная динамика возобновилась после падения в 2022–2024 годах. Однако начавшееся восстановление цен остаётся умеренным и избирательным. Сектор поддерживают слабые объёмы новостроек и высокие затраты на строительство. При этом низкая доступность жилья и дорогая ипотека сдерживают сильный рост.
По данным Destatis, индекс цен на жильё вырос на 3,0% в годовом исчислении в четвёртом квартале 2025 года. В целом за прошлый год цены увеличились на 3,2%. Это первый годовой рост немецкого рынка с 2022 года. Тем не менее текущие средние ценники всё ещё на 9,7% ниже пика 2021 года.
Дома обгоняют квартиры
Данные индекса GREIX зафиксировали потерю равномерности в восстановлении рынка. В первом квартале 2026 года в секторе наметился раскол по типам объектов. Цены на квартиры в годовом исчислении выросли всего на 0,5%. При этом стоимость частных домов увеличилась на более значительные 3,2%. Руководитель проекта GREIX Йонас Здржалек назвал текущий рынок жёстко разделенным. Динамика в квартирном сегменте ослабевает, пока дома стабильно дорожают.
Траектория цен теперь полностью зависит от типа жилья, локации и энергоэффективности объекта. Аналитики VALUE Marktdatenbank зафиксировали нарастание расхождений между субрынками. В первом квартале средняя запрашиваемая цена на вторичные квартиры по стране достигла €3 532 за метр (плюс 3,9% за год). Средний ценник в новостройках составил €5 683 за метр (плюс 3,4%). Квартальный прирост оказался сдержанным: 0,3% на вторичке и 0,5% в новых домах.
Мегаполисы Германии
В крупнейших городах Германии сохраняются сильные ценовые контрасты. Абсолютным лидером по дороговизне остаётся Мюнхен. В первом квартале 2026 года квадратный метр вторичного жилья стоил здесь €8 588 (плюс 1,2% за год). Новостройки Мюнхена обойдутся в среднем в €11 237 за метр. Вторым идёт Франкфурт с ценником €6 167 на вторичке и €8 185 в новостройках. Гамбург занял третью строчку, показав годовой взлёт цен на вторичные квартиры на 6,4% до €5 918 за метр.
Берлин зафиксировал умеренный годовой прирост готового жилья на 1,6% до €5 533 за метр. При этом новые квартиры в столице подешевели на 0,6% до €8 300. Высокую динамику выдал Дюссельдорф, где вторичка подорожала на 6,2% до €4 884 за метр. В Кёльне готовое жильё выросло на 3,4% до €4 980, а в Штутгарте – на 1,2% до €4 582. Самыми доступными мегаполисами остаются Эссен (€2 592 за метр), Дортмунд (€2 500) и Лейпциг (€3 038).
Прогноз до 2028 года
Главным стимулом для цен остаётся низкая строительная активность. Из-за высоких издержек многие новостройки находятся на грани рентабельности. Это ограничивает предложение и удерживает первичный рынок от падения. Ценообразование стало жёстко реагировать на качество жилья. Современные энергоэффективные объекты показывают высокую устойчивость. Старый фонд с низким классом энергосбережения продаётся со скидками из-за будущих расходов на ремонт.
Официальный прогноз на ближайшие годы остается умеренно позитивным. В опросе Reuters аналитики спрогнозировали рост цен на жильё в Германии на 3,3% по итогам 2026 года. В 2027 и 2028 годах ожидается планомерное увеличение показателей на 3,0% ежегодно. Карстен Бжески из ING назвал восстановление неустойчивым из-за осторожности потребителей и инфляционных рисков. Тем не менее Бенедикт Хорведель из LBBW уверен, что сильного спада не будет. Реальные темпы завершения строительства в немецких мегаполисах всё ещё сильно отстают от спроса.
Блок из 8 самых ликвидных квартир - студий и 1-спальных - по специальной цене!
Новый жилой проект строится в деловом квартале района Фридрихсхайн.
Здесь расположены множество IT-стартапов, офисы Mercedes-Benz, PORR, Zalando Shoes and Fashion, MTV, Universal Music, Coca-Cola, новый кампус компании Google, многофункциональный стадион...
NF Group
95 000 €
Квартира в Реклингхаузене, Германия
65 м²311
Онлайн-показУдалённая сделка
Уютная квартира в самом сердце Реклингхаузена — отличная инвестиция!
Предлагается к продаже светлая и комфортная 2-комнатная квартира площадью 65 м², расположенная в центральной части города Recklinghausen.
Основные преимущества:
Просторная планировка: 2 комнаты, отдельная спальня
Расположение на 2 этаже ухоженного дома...
Элемента
82 000 €
Квартира в Дуйсбурге, Германия
45 м²321
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОбъект под сдачу
Продаётся инвестиционная квартира в Duisburg-Hamborn (Германия)
Квартира фактически самоокупаемая, отлично подойдёт для инвесторов, ищущих стабильный пассивный доход в Германии.
Продаётся 2,5-комнатная квартира на первом этаже, идеально подходящая для инвестиций. Квартира уже сдана в аренду, арендатор может быть сохранён, что позволяет...
Элемента
199 000 €
Квартира в Берлине, Германия
55 м²
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается квартира в Берлине
Дом построен в 1971 году. В 2017 году был полностью изменен дизайн фасадов и отремонтированы балконы.
Продаваемая квартира расположена на 3-м этаже. В доме есть лифт!
Жилая площадь около 54,92 кв. м разделена на спальню, выходящую во внутренний двор, гостиную с выходом на балкон, прихожую с практичной кладовой,...
DEM GROUP GmbH
77 000 €
Квартира в Херне, Германия
64 м²42
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается двухуровневая квартира в городе Херне
В квартире две стандартные комнаты и две маленькие комнаты выше уровнем
Два санузла.
Площадь квартиры 64,2 м2
На данный момент квартира сдана в аренду за 540 евро в месяц (арендаторы два года арендуют квартиру)
Hausgeld: 206 euro
Фактический годовой доход: 4008 евро
Комиссия для...
DEM GROUP GmbH
82 000 €
Квартира в Вуппертале, Германия
51 м²211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОбъект под сдачу
Чудесная с новым ремонтом 2х комнатная квартира в городе Вупперталь!
Общая площадь 51 м2, 2е просторные комнаты, большой холл, кухня, санузел.
Цена 82 000 евро. Торг уместен. Спешите, такие квартиры быстро резервируются и продаются. Записаться на просмотр можно по контактам компании.
Объект уже сдан в аренду, при покупке вы сразу получаете...
Элемента
48 000 000 €
Дом во Франкфурте-на-Майне, Германия
6180 м²124
Удалённая сделкаКредитОбъект под сдачу
Ключевые факты:
- Расположение в центре города
- 124 квартиры (17 из которых с балконом)
- Микрожилой сегмент
- 2 разделенных коммерческих блока
- 7 этажей
- Окончание строительства IV. квартал 2023 г.
- Очень качественная меблировка, включая полностью оборудованные кухни
Арендная площадь:
- Жилая: ок. 5380 кв.м.
-...
Weber Immo
Цена по запросу
Квартира в Мюнхене, Германия
275 м²5
Оплата в рублях
Цена по запросу.
Просторная и элегантная квартира расположена в самом сердце Мюнхена около знаменитой улице Maximilianstrasse, в окружении исторических достопримечательностей и культурных жемчужин города. Всего в нескольких минутах пешком находятся легендарная Баварская государственная опера, музеи и галереи, магазины премиальных брендов, а...
Campus Property
630 000 €
Квартира в Берлине, Германия
78 м²2
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается квартира в Берлине.
Исторический дом, полностью санированный в 2023-2024 году
В доме есть лифт.
Все новое: сантехника, паркет, плитка, электрика, трубы, отопление.
Состав квартиры: 2 комнаты, санузел, балкон
2 этаж (немецкий 1 OG).
Уютный, тихий и красивый двор
Доступны разные площади и планировки.
Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
737 280 €
Апартаменты в Берлине, Германия
58 м²
Новый жилой проект вскоре предложит своим жильцам спокойствие и безопасность в центре столицы. Во внутреннем дворе комплекса будут расположены сад с красивыми цветущими деревьями, детская площадка, места для велопарковки. Во всех апартаментах комплекса – высокие потолки и двери, панорамные окна, полы с подогревом, высококачественные материалы в...
NF Group
220 000 €
Квартира в Эркрате, Германия
64 м²2
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается двухкомнатная квартира в городе Экркрат
Квартира с панорамными окнами, сразу после ремонта!
Площадь квартиры 64 м2
Есть балкон, келлер и лифт!
Центральное газовое отопление
Отличный вариант для собственного проживания.
Рядом 2 больших озера.
Комиссия для покупателя +3,57% от стоимости обьекта.
Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
84 900 €
Квартира в Кёльне, Германия
65 м²3
Предлагается 3-комнатная квартира типа D.
Квартира и многоквартирный дом расположены на земельном участке, находящемся в праве застройки с 1972 года. Срок действия права застройки составляет 99 лет и истекает в 2071 году. Вся сумма арендной платы за право застройки уже полностью выплачена, поэтому для нового собственника дополнительные расходы...
L&B Immobiliya
74 000 €
Квартира в Боттропе, Германия
43 м²211
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Уютная 2-комнатная квартира с балконом и подземным гаражом в зеленом районе Ботропа
Стоимость: 74.000 € + 3,57% комиссия
Предлагается к продаже светлая и уютная 2-комнатная квартира общей площадью 43 м², дополненная балконом 3,5 м² и собственным местом в подземном гараже. Объект расположен на 4-м этаже ухоженного 8-этажного...
Элемента
432 258 €
Квартира в Тёнисфорсте, Германия
85 м²322
Онлайн-показУдалённая сделка
Предлагаются квартиры в новостройке, в городе 47918 Tönisvorst.
Очень выгодное расположение - рядом Дюссельдорф.
Данная квартира WE-4, площадью 85 м2
Квартира находится на втором этаже (1OG) rechts
Состав помещений и их площадь:
3 комнаты
2 санузла
1 балкон
W/E/K
35,7
m2
Bad
5,89...
DEM GROUP GmbH
715 000 €
Квартира в Баден-Бадене, Германия
130 м²422
Оплата в рублях
Эта уютная квартира расположена в живописном месте на берегу реки Оос, среди элегантных вилл в стиле югендстиль и зданий с богатой историей. Она входит в состав тщательно восстановленного жилого ансамбля начала XX века, который привлекает внимание своим выразительным изогнутым фронтоном. К дому ведёт отдельный частный мост, обеспечивающий...
Campus Property
533 500 €
Квартира в Дюссельдорфе, Германия
78 м²2
Онлайн-показУдалённая сделка
Квартиры премиум класса в престижном районе, на границе Дюссельдорфа.
Предлагаются квартиры в новом доме, в Дюссельдорф (Meerbusch)
Площадь квартиры 77,72 м2
2 комнаты, 2 санузла, есть балкон
Квартира на втором этаже - это немецкий 1OG этаж
расстояние до детского садика 0,86 km
расстояние до Grundschule 0,93 km
расстояние до...
DEM GROUP GmbH
172 000 €
Дом в Крецшау, Германия
270 м²10
Вашему вниманию представляется санированный и полностью сданный в аренду дом на 5 квартир с центральным расположением в городе Крецшау. Дом имеет площадь 270 м2 и находится на участке размером 589 м2. На первом этаже расположена большая квартира 92 м2, на втором этаже – 2 квартиры по 47 м2 и на третьем этаже – 2 квартиры по 42 м2....
L&B Immobiliya
175 000 €
Квартира в Берлине, Германия
64 м²21
Эта привлекательная двухкомнатная мезонет-квартира расположена в заднем корпусе ухоженного комплекса зданий начала 1900-х годов. Квартира занимает первый и второй этаж пятиэтажного дома и имеет общую площадь около 64 м².
Квартира находится в защищённой части заднего здания, что обеспечивает особенно тихую жилую атмосферу. Оба этажа имеют...
L&B Immobiliya
115 000 €
Квартира в Лейпциге, Германия
41 м²11
Эта уютная квартира в расположена в ухоженном многоквартирном доме в популярном районе Лейпцига Gohlis-Süd. Квартира находится на 2-ом этаже и имеет жилую площадь около 41,4 м².
Квартира с 2021 года сдана в аренду и поэтому особенно подходит в качестве инвестиции с текущим доходом от аренды. Холодная аренда составляет 300 евро, а...
L&B Immobiliya
1 575 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
137 м²543
Квартира в новом жилом проекте, который возводится в деловом квартале Берлина, в 10 минутах езды от центра города, на границе районов Митте и Фридрихсхайн. Две башни будут возвышаться над набережной Шпрее, обеспечивая жителям великолепные виды на реку и город. Ансамбль домов будет дополнен красивым ландшафтным парком.
На продажу выставлены 184...
