Согласно консенсус-прогнозу аналитиков Reuters и данным VALUE Marktdatenbank за первый квартал 2026 года, после роста цен на 3,2% по итогам прошлого года немецкий жилой фонд продолжит дорожать в среднем на 3% ежегодно вплоть до 2028 года. Этому будут напрямую способствовать катастрофический дефицит новостроек в мегаполисах и высокие затраты застройщиков на возведение новых объектов.
Рынок недвижимости Германии преодолел кризис и вернулся к росту. Положительная динамика возобновилась после падения в 2022–2024 годах. Однако начавшееся восстановление цен остаётся умеренным и избирательным. Сектор поддерживают слабые объёмы новостроек и высокие затраты на строительство. При этом низкая доступность жилья и дорогая ипотека сдерживают сильный рост.
По данным Destatis, индекс цен на жильё вырос на 3,0% в годовом исчислении в четвёртом квартале 2025 года. В целом за прошлый год цены увеличились на 3,2%. Это первый годовой рост немецкого рынка с 2022 года. Тем не менее текущие средние ценники всё ещё на 9,7% ниже пика 2021 года.
Дома обгоняют квартиры
Данные индекса GREIX зафиксировали потерю равномерности в восстановлении рынка. В первом квартале 2026 года в секторе наметился раскол по типам объектов. Цены на квартиры в годовом исчислении выросли всего на 0,5%. При этом стоимость частных домов увеличилась на более значительные 3,2%. Руководитель проекта GREIX Йонас Здржалек назвал текущий рынок жёстко разделенным. Динамика в квартирном сегменте ослабевает, пока дома стабильно дорожают.
Траектория цен теперь полностью зависит от типа жилья, локации и энергоэффективности объекта. Аналитики VALUE Marktdatenbank зафиксировали нарастание расхождений между субрынками. В первом квартале средняя запрашиваемая цена на вторичные квартиры по стране достигла €3 532 за метр (плюс 3,9% за год). Средний ценник в новостройках составил €5 683 за метр (плюс 3,4%). Квартальный прирост оказался сдержанным: 0,3% на вторичке и 0,5% в новых домах.
Мегаполисы Германии
В крупнейших городах Германии сохраняются сильные ценовые контрасты. Абсолютным лидером по дороговизне остаётся Мюнхен. В первом квартале 2026 года квадратный метр вторичного жилья стоил здесь €8 588 (плюс 1,2% за год). Новостройки Мюнхена обойдутся в среднем в €11 237 за метр. Вторым идёт Франкфурт с ценником €6 167 на вторичке и €8 185 в новостройках. Гамбург занял третью строчку, показав годовой взлёт цен на вторичные квартиры на 6,4% до €5 918 за метр.
Берлин зафиксировал умеренный годовой прирост готового жилья на 1,6% до €5 533 за метр. При этом новые квартиры в столице подешевели на 0,6% до €8 300. Высокую динамику выдал Дюссельдорф, где вторичка подорожала на 6,2% до €4 884 за метр. В Кёльне готовое жильё выросло на 3,4% до €4 980, а в Штутгарте – на 1,2% до €4 582. Самыми доступными мегаполисами остаются Эссен (€2 592 за метр), Дортмунд (€2 500) и Лейпциг (€3 038).
Прогноз до 2028 года
Главным стимулом для цен остаётся низкая строительная активность. Из-за высоких издержек многие новостройки находятся на грани рентабельности. Это ограничивает предложение и удерживает первичный рынок от падения. Ценообразование стало жёстко реагировать на качество жилья. Современные энергоэффективные объекты показывают высокую устойчивость. Старый фонд с низким классом энергосбережения продаётся со скидками из-за будущих расходов на ремонт.
Официальный прогноз на ближайшие годы остается умеренно позитивным. В опросе Reuters аналитики спрогнозировали рост цен на жильё в Германии на 3,3% по итогам 2026 года. В 2027 и 2028 годах ожидается планомерное увеличение показателей на 3,0% ежегодно. Карстен Бжески из ING назвал восстановление неустойчивым из-за осторожности потребителей и инфляционных рисков. Тем не менее Бенедикт Хорведель из LBBW уверен, что сильного спада не будет. Реальные темпы завершения строительства в немецких мегаполисах всё ещё сильно отстают от спроса.
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОбъект под сдачу
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПРОЕКТ!
В продаже два дома в Гельзенкирхене, которые в настоящее время полностью освобождены и требуют капитального ремонта. Это даёт инвестору возможность реализовать объект «с нуля» — провести модернизацию, задать новую ценовую политику и сформировать качественный арендный портфель.
Метражи домов...
Элемента
82 000 €
Студия в Гельзенкирхене, Германия
42 м²111
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОбъект под сдачу
Уютная квартира-студия с лоджией и парковочным местом в Гельзенкирхене (Bulmke-Hüllen)
Цена: 82.000 € (включая парковочное место)
РАССЧЕТ ДОХОДНОСТИ ПО ЗАПРОСУ!
Площадь: около 42 м²
Этаж: высокий первый этаж (Hochparterre) в доме с лифтом
Год постройки: 1976
Комнаты: 1 (просторная жилая зона, кухня, ванная, коридор,...
Элемента
482 077 €
Квартира в Верхней Баварии, Германия
60 м²211
Оплата в рублях
Продается уютная евро-двушка с современным евро ремонтом. Планировка включает изолированную спальню и кухню-гостиную, квартира имеет планировку на обе стороны дома - распашонка, что создает ощущение простора и комфорта. Высокие потолки 2.8 метра добавляют объема и света. Из окон открывается вид на солнечную сторону, наполняя помещение...
Частное лицо
737 280 €
Апартаменты в Берлине, Германия
58 м²
Новый жилой проект вскоре предложит своим жильцам спокойствие и безопасность в центре столицы. Во внутреннем дворе комплекса будут расположены сад с красивыми цветущими деревьями, детская площадка, места для велопарковки. Во всех апартаментах комплекса – высокие потолки и двери, панорамные окна, полы с подогревом, высококачественные материалы в...
NF Group
1 019 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
126 м²432
Просторная квартира с 3 спальнями в новом жилом проеке, который строится в растущем деловом квартале в раойне Фридрихсхайн. Здесь расположены множество IT-стартапов, офисы Mercedes-Benz, PORR, Zalando Shoes and Fashion, MTV, Universal Music, Coca-Cola, новый кампус компании Google, многофункциональный стадион Mercedes-Benz Arena, несколько...
NF Group
689 500 €
Квартира в Берлине, Германия
45 м²11
Новый жилой квартал расположен в центре Берлина, в 1,5 км от Потсдамер Плац и парка Тиргартен. Ансамбль из 14 корпусов гармонично вписывается в окружающие улицы благодаря разнообразию фасадов, выполненных из разных материалов – массивного клинкерного кирпича, архитектурного бетона и классической штукатурки. Квартиры с высококачественной отделкой...
NF Group
136 000 €
Квартира в Берлине, Германия
35 м²111
Оплата в рублях
️ Уютная 1-комнатная квартира в Берлине — отличная точка входа на рынок Германии
Предлагается к продаже комфортная 1-комнатная квартира в надежном районе Берлина — городе с устойчивым спросом на аренду и стабильным ростом цен на жильё.
Адрес: Rhinstrasse 20, 12307 Berlin, Германия
Цена: 136 000 €
Площадь: 35 м²
️...
Campus Property
99 000 €
Квартира в Дюссельдорфе, Германия
22 м²111
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОбъект под сдачу
Отличное вложение в немецкую недвижимость!!!
Квартира с великолепной доходностью. Спец предложение !!
Объект для инвестирования и жизни!!!
Рентабельный объект в городе Дюссельдорф, 21,5 м2.
1 комнатная большая квартира, после свежего ремонта. Квартира не сдана в аренду, можно сразу после покупки сдать в аренду.
Прекрасная доходная...
Элемента
87 000 €
Квартира в Эссене, Германия
72 м²3
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Продается просторная квартира в Эссене
Площадь квартиры 72 м2 (3 комнаты)
Этаж 2 от земли (немецкий 1OG)
Квартира сдана в аренду.
Годовой доход фактический: 4092 евро
Hausgeld 259 Euro
Комиссия для покупателя +3,57% от стоимости объекта.
Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
383 000 €
Квартира в Дюссельдорфе, Германия
102 м²32
Онлайн-показУдалённая сделка
Новостройка в 46509 Xanten (Marienbaum) — инвестиция в комфорт и стабильный доход у озёр Западной Германии
Проект из двух малоэтажных жилых зданий в экологически чистом районе на берегу крупных озёр, в непосредственной близости от границы с Нидерландами.
Представляем квартиру A3
Трёхкомнатная квартира площадью 101,62 м² с...
DEM GROUP GmbH
210 000 €
Дом в Мёнхенгладбахе, Германия
160 м²963
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Цена: 210.000 € за эту цену вы получаете дом из 3 квартир по 3 комнаты!!
Что может быть лучше? — Мега шикарное капитало вложение за столь маленькую цену!
Вы получете сразу жилье для себя и пассивный доход!!! Мёнхенгладбах (Nordrhein-Westfalen) - Этот город всего в 20 км от Дюссельдорфа!!
Спешите на просмотр, записаться можно по...
Элемента
1 101 034 €
Апартаменты в Берлине, Германия
90 м²32
2-спальная квартира с лоджией расположена в новом клубном проекте в престижном районе Груневальд. Проект состоит их двух элегантных зданий классической архитектуры по 5 квартир каждое, расположенных на участке 2 000 кв.м. Дома окружены ландшафтным парком со взрослыми деревьями.Особенности проекта:Квартиры площадью от 80 до 155 кв.мКоличество...
NF Group
720 000 €
Апартаменты во Франкфурте-на-Майне, Германия
65 м²211
2-х комнатная квартира в высотке Франкфурта с балконом и встроенной кухней в престижном центральном районе.
Это жилье для тех, кто ценит городской комфорт, высокие стандарты энергоэффективности и эстетику современной архитектуры.
Оснащение и преимущества:
Панорамное остекление: В квартире всегда много естественного света....
Estate-Service24
819 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
107 м²322
Квартира в новом жилом проекте, который возводится в деловом квартале Берлина, в 10 минутах езды от центра города, на границе районов Митте и Фридрихсхайн. Две башни будут возвышаться над набережной Шпрее, обеспечивая жителям великолепные виды на реку и город. Ансамбль домов будет дополнен красивым ландшафтным парком.
На продажу выставлены 184...
NF Group
131 000 €
Квартира в Гельзенкирхене, Германия
85 м²431
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОбъект под сдачу
Просторная 4-комнатная квартира с отличной доходностью в Гельзенкирхене (Роттхаузен)
Основные характеристики:
Общая площадь: 85 м²
Планировка: 3 спальни, 1 просторная гостиная, кухня, ванная, коридор, подвал
Подвал: общая площадь ок. 87 м²
Год постройки: 1910
Капитальная реновация: 2020
Цена покупки: 131.000 €...
Элемента
66 000 €
Дом в Хельмштедте, Германия
200 м²4
Предлагаемый дом стоит на участке площадью примерно 171 м² и включает четыре квартиры общей площадью около 200 м².
В пристройках на первом этаже бокового и заднего дома нет данных о площади.
Коммуникации: вода, электричество, канализация подключены к общественной сети. Вода и электричество были недавно проведены. Отопление ещё...
L&B Immobiliya
863 000 €
Дом в Бергиш-Гладбахе, Германия
305 м²6
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается дом в 51429 Bergisch Gladbach, 305 м2
Эта двухуровневая архитектурная вилла предлагает уникальную возможность объединить жилое пространство с офисным под одной крышей. Благодаря особенностям рельефа каждый этаж имеет отдельный вход и электросчетчик, что позволяет двум поколениям одной семьи жить вместе, но в автономных зонах, либо...
DEM GROUP GmbH
220 000 €
Квартира в Эркрате, Германия
64 м²2
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается двухкомнатная квартира в городе Экркрат
Квартира с панорамными окнами, сразу после ремонта!
Площадь квартиры 64 м2
Есть балкон, келлер и лифт!
Центральное газовое отопление
Отличный вариант для собственного проживания.
Рядом 2 больших озера.
Комиссия для покупателя +3,57% от стоимости обьекта.
Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
38 500 €
Дом в Лейпциге, Германия
190 м²10
Вашему вниманию представляется здание под капитальный ремонт, расположенное в центральной части города Лейсниг, Саксония.
Здание имеет площадь 190 м2 и расположено на участке площадью 280 м2. Дом был построен в 1865 году и находится под защитой памятников архитектуры. Здание имеет историческое значение, поскольку в нем родился генерал Фридрих...
L&B Immobiliya
519 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
72 м²321
Квартира с 2 спальнями в новом жилом проеке, который строится в растущем деловом квартале в раойне Фридрихсхайн. Здесь расположены множество IT-стартапов, офисы Mercedes-Benz, PORR, Zalando Shoes and Fashion, MTV, Universal Music, Coca-Cola, новый кампус компании Google, многофункциональный стадион Mercedes-Benz Arena, несколько художественных...
