Согласно консенсус-прогнозу аналитиков Reuters и данным VALUE Marktdatenbank за первый квартал 2026 года, после роста цен на 3,2% по итогам прошлого года немецкий жилой фонд продолжит дорожать в среднем на 3% ежегодно вплоть до 2028 года. Этому будут напрямую способствовать катастрофический дефицит новостроек в мегаполисах и высокие затраты застройщиков на возведение новых объектов.
Рынок недвижимости Германии преодолел кризис и вернулся к росту. Положительная динамика возобновилась после падения в 2022–2024 годах. Однако начавшееся восстановление цен остаётся умеренным и избирательным. Сектор поддерживают слабые объёмы новостроек и высокие затраты на строительство. При этом низкая доступность жилья и дорогая ипотека сдерживают сильный рост.
По данным Destatis, индекс цен на жильё вырос на 3,0% в годовом исчислении в четвёртом квартале 2025 года. В целом за прошлый год цены увеличились на 3,2%. Это первый годовой рост немецкого рынка с 2022 года. Тем не менее текущие средние ценники всё ещё на 9,7% ниже пика 2021 года.
Дома обгоняют квартиры
Данные индекса GREIX зафиксировали потерю равномерности в восстановлении рынка. В первом квартале 2026 года в секторе наметился раскол по типам объектов. Цены на квартиры в годовом исчислении выросли всего на 0,5%. При этом стоимость частных домов увеличилась на более значительные 3,2%. Руководитель проекта GREIX Йонас Здржалек назвал текущий рынок жёстко разделенным. Динамика в квартирном сегменте ослабевает, пока дома стабильно дорожают.
Траектория цен теперь полностью зависит от типа жилья, локации и энергоэффективности объекта. Аналитики VALUE Marktdatenbank зафиксировали нарастание расхождений между субрынками. В первом квартале средняя запрашиваемая цена на вторичные квартиры по стране достигла €3 532 за метр (плюс 3,9% за год). Средний ценник в новостройках составил €5 683 за метр (плюс 3,4%). Квартальный прирост оказался сдержанным: 0,3% на вторичке и 0,5% в новых домах.
Мегаполисы Германии
В крупнейших городах Германии сохраняются сильные ценовые контрасты. Абсолютным лидером по дороговизне остаётся Мюнхен. В первом квартале 2026 года квадратный метр вторичного жилья стоил здесь €8 588 (плюс 1,2% за год). Новостройки Мюнхена обойдутся в среднем в €11 237 за метр. Вторым идёт Франкфурт с ценником €6 167 на вторичке и €8 185 в новостройках. Гамбург занял третью строчку, показав годовой взлёт цен на вторичные квартиры на 6,4% до €5 918 за метр.
Берлин зафиксировал умеренный годовой прирост готового жилья на 1,6% до €5 533 за метр. При этом новые квартиры в столице подешевели на 0,6% до €8 300. Высокую динамику выдал Дюссельдорф, где вторичка подорожала на 6,2% до €4 884 за метр. В Кёльне готовое жильё выросло на 3,4% до €4 980, а в Штутгарте – на 1,2% до €4 582. Самыми доступными мегаполисами остаются Эссен (€2 592 за метр), Дортмунд (€2 500) и Лейпциг (€3 038).
Прогноз до 2028 года
Главным стимулом для цен остаётся низкая строительная активность. Из-за высоких издержек многие новостройки находятся на грани рентабельности. Это ограничивает предложение и удерживает первичный рынок от падения. Ценообразование стало жёстко реагировать на качество жилья. Современные энергоэффективные объекты показывают высокую устойчивость. Старый фонд с низким классом энергосбережения продаётся со скидками из-за будущих расходов на ремонт.
Официальный прогноз на ближайшие годы остается умеренно позитивным. В опросе Reuters аналитики спрогнозировали рост цен на жильё в Германии на 3,3% по итогам 2026 года. В 2027 и 2028 годах ожидается планомерное увеличение показателей на 3,0% ежегодно. Карстен Бжески из ING назвал восстановление неустойчивым из-за осторожности потребителей и инфляционных рисков. Тем не менее Бенедикт Хорведель из LBBW уверен, что сильного спада не будет. Реальные темпы завершения строительства в немецких мегаполисах всё ещё сильно отстают от спроса.
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОбъект под сдачу
Уютная квартира-студия с лоджией и парковочным местом в Гельзенкирхене (Bulmke-Hüllen)
Цена: 82.000 € (включая парковочное место)
РАССЧЕТ ДОХОДНОСТИ ПО ЗАПРОСУ!
Площадь: около 42 м²
Этаж: высокий первый этаж (Hochparterre) в доме с лифтом
Год постройки: 1976
Комнаты: 1 (просторная жилая зона, кухня, ванная, коридор,...
Элемента
1 917 487 €
Пентхаус в Берлине, Германия
134 м²32
Пентхаус с 2 спальнями и круговой террасой расположен в новом клубном проекте в престижном районе Груневальд. Проект состоит их двух элегантных зданий классической архитектуры по 5 квартир каждое, расположенных на участке 2 000 кв.м. Дома окружены ландшафтным парком со взрослыми деревьями.Особенности проекта:Квартиры площадью от 80 до 155...
NF Group
1 690 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
112 м²2
Апартаменты расположены на берегу реки Шпрее в Берлине.
Апартаменты площадью 112 кв. м включают 2 спальни, полностью оборудованную кухню с островом, гостиную и столовую открытого плана, террасу с садом и открытое парковочное место. В апартаментах панорамные окна с видом на реку. Техническое оснащение включает подогрев полов.
NF Group
1 390 000 €
Апартаменты в Мюнхене, Германия
104 м²22
Уникальная концепция апартаментов впечатляет: квартиры построены по очень высоким стандартам, отличное расположение с невероятным видом, роскошные интерьерные решения. Также в жилом комплексе: подземная парковка с зарядками для электрокаров, лифт, террасы и сады, система отопления. Уникальное месторасположение в элитном курортном районе юга...
NF Group
360 000 €
Квартира в Дюссельдорфе, Германия
66 м²2
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается ухоженная 2-х комнатная квартира, расположенная на 4 этаже
В доме есть лифт.
Площадь квартиры 66 м2.
Центральное газовое отопление.
Конечное потребление электроэнергии: 114 kWh/(m2*a)
Класс энергоэффективности: D
Дом был построен в 1976 году и состоит из 32 квартир, имеет лифт и бесплатные парковочные места для жителей...
DEM GROUP GmbH
533 500 €
Квартира в Дюссельдорфе, Германия
78 м²2
Онлайн-показУдалённая сделка
Квартиры премиум класса в престижном районе, на границе Дюссельдорфа.
Предлагаются квартиры в новом доме, в Дюссельдорф (Meerbusch)
Площадь квартиры 77,72 м2
2 комнаты, 2 санузла, есть балкон
Квартира на втором этаже - это немецкий 1OG этаж
расстояние до детского садика 0,86 km
расстояние до Grundschule 0,93 km
расстояние до...
DEM GROUP GmbH
729 900 €
Апартаменты в Берлине, Германия
86 м²11
Проект реконструкции исторического здания 1881 года, внесенного в список исторических памятников, расположен в популярном и престижном районе Кройцберг-Бергманкиз. Знаменитый район привлекает людей со всего мира своим богатым разнообразием культур и стилей жизни, яркой арт-сценой и бурлящим творческим сообществом.
Проект включает квартиры с 2-6...
NF Group
1 560 551 €
Апартаменты в Берлине, Германия
155 м²43
Дуплекс с 3 спальнями и приватным садом расположен в новом клубном проекте в престижном районе Груневальд. Проект состоит их двух элегантных зданий классической архитектуры по 5 квартир каждое, расположенных на участке 2 000 кв.м. Дома окружены ландшафтным парком со взрослыми деревьями.Особенности проекта:Квартиры площадью от 80 до 155...
NF Group
2 450 000 €
Пентхаус в Берлине, Германия
188 м²43
Бывшее промышленное здание, построенное в 1900 году, перестраивается в современный жилой проект. Здание расположено в центральном районе Митте, рядом с площадью Арконаплац. В проекте предлагаются 60 стильных лофтов от 1 до 4 комнат площадью от 33 до 209 кв.м для проживания, обустройства мастерских, для сдачи в аренду.
На нижнем этаже имеются...
NF Group
82 000 €
Квартира в Вуппертале, Германия
51 м²211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОбъект под сдачу
Чудесная с новым ремонтом 2х комнатная квартира в городе Вупперталь!
Общая площадь 51 м2, 2е просторные комнаты, большой холл, кухня, санузел.
Цена 82 000 евро. Торг уместен. Спешите, такие квартиры быстро резервируются и продаются. Записаться на просмотр можно по контактам компании.
Объект уже сдан в аренду, при покупке вы сразу получаете...
Элемента
720 000 €
Апартаменты во Франкфурте-на-Майне, Германия
65 м²211
2-х комнатная квартира в высотке Франкфурта с балконом и встроенной кухней в престижном центральном районе.
Это жилье для тех, кто ценит городской комфорт, высокие стандарты энергоэффективности и эстетику современной архитектуры.
Оснащение и преимущества:
Панорамное остекление: В квартире всегда много естественного света....
Estate-Service24
689 500 €
Квартира в Берлине, Германия
45 м²11
Новый жилой квартал расположен в центре Берлина, в 1,5 км от Потсдамер Плац и парка Тиргартен. Ансамбль из 14 корпусов гармонично вписывается в окружающие улицы благодаря разнообразию фасадов, выполненных из разных материалов – массивного клинкерного кирпича, архитектурного бетона и классической штукатурки. Квартиры с высококачественной отделкой...
NF Group
82 000 €
Квартира в Дуйсбурге, Германия
45 м²321
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОбъект под сдачу
Продаётся инвестиционная квартира в Duisburg-Hamborn (Германия)
Квартира фактически самоокупаемая, отлично подойдёт для инвесторов, ищущих стабильный пассивный доход в Германии.
Продаётся 2,5-комнатная квартира на первом этаже, идеально подходящая для инвестиций. Квартира уже сдана в аренду, арендатор может быть сохранён, что позволяет...
Элемента
370 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
42 м²1
Студия с огороженной спальней в новом жилом проеке, который строится в растущем деловом квартале в раойне Фридрихсхайн. Здесь расположены множество IT-стартапов, офисы Mercedes-Benz, PORR, Zalando Shoes and Fashion, MTV, Universal Music, Coca-Cola, новый кампус компании Google, многофункциональный стадион Mercedes-Benz Arena, несколько...
NF Group
55 900 €
Квартира в Вуппертале, Германия
33 м²1
Предлагаемая квартира находится в прекрасном историческом здании 1899 года постройки, которое за последние годы было полностью отреставрировано и модернизировано.
Квартира расположена на верхнем, 4-м этаже, её жилая площадь составляет примерно 34 м². Она была полностью отремонтирована и оснащена новой центральной газовой системой...
L&B Immobiliya
440 000 €
Квартира в Дюссельдорфе, Германия
83 м²321
Онлайн-показОбъект под сдачу
Эту квартиру вы, конечно, можете сдавать. Но вы, скорее всего, сами захотите в ней жить.
Представленная здесь квартира расположена в ста метрах от реки Рейн в тихом, уютном и очень эксклюзивном месте в столице федеральной земли Северный Рейн - Вестфалия городе Дюссельдорфе.
Три отдельные комнаты, кухня и прихожая - эти просторные помещения...
Phideon Immobilien GmbH
87 000 €
Квартира в Эссене, Германия
72 м²3
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Продается просторная квартира в Эссене
Площадь квартиры 72 м2 (3 комнаты)
Этаж 2 от земли (немецкий 1OG)
Квартира сдана в аренду.
Годовой доход фактический: 4092 евро
Hausgeld 259 Euro
Комиссия для покупателя +3,57% от стоимости объекта.
Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
807 500 €
Квартира в Берлине, Германия
85 м²
Жилой проект находится в центре Берлина в районе Шёнеберг, в шаговой доступности от популярных центральных локаций, недалеко от станции метро Viktoria-Luise-Platz. При этом само здание расположено в тихом переулке – вдали от шума и суеты.
В современном 6-этажном здании расположены шесть просторных 2-комнатных квартир площадью 85-105 кв.м, по...
NF Group
60 000 €
Пентхаус в Крефельде, Германия
114 м²43
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Продаётся перспективный проект под строительство 1–2 квартир в мансардном этаже дома.
Имеется действующее разрешение на строительство до октября 2026 года с возможностью продления. Предусмотрен снос существующего чердачного помещения и возведение нового повышенного мансардного этажа.
Дом уже прошёл масштабную санацию:
• новая...
Элемента
210 000 €
Дом в Мёнхенгладбахе, Германия
160 м²963
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Цена: 210.000 € за эту цену вы получаете дом из 3 квартир по 3 комнаты!!
Что может быть лучше? — Мега шикарное капитало вложение за столь маленькую цену!
Вы получете сразу жилье для себя и пассивный доход!!! Мёнхенгладбах (Nordrhein-Westfalen) - Этот город всего в 20 км от Дюссельдорфа!!
Спешите на просмотр, записаться можно по...
