Недвижимость Германии на перепутье: конец спада или временная передышка?

Что произошло

В четвёртом квартале 2024 года Федеральное статистическое управление (Destatis) зафиксировало первый рост индекса цен на жильё в Германии за последние девять кварталов — +1,93% в годовом исчислении. Однако с поправкой на инфляцию реальное изменение осталось слегка отрицательным (–0,35%), что указывает на хрупкость восстановления.

К началу 2025 года тенденция улучшилась: средние цены на вторичное жильё в Германии достигли €3403 за квадратный метр (+1,6% г/г), а на новостройки — €5478 (+2,9% г/г). Среди десяти крупнейших городов Мюнхен сохранил лидерство с рекордными €8476 за квадратный метр на вторичном рынке и €11 454 за новостройки. На противоположном конце расположился Дортмунд, где цены оставались самыми доступными — €2431 за «вторичку» и €4310 за новое жильё.

Крупные города

Динамика цен в крупных городах была неоднородной. В Берлине и Франкфурте наблюдался уверенный рост (до +4,8% г/г), тогда как в Гамбурге и Штутгарте цены на часть сегментов снижались. Например, новостройки в Штутгарте подешевели на 3,5%, а вторичное жильё в Гамбурге — на 0,4%. При этом Кёльн показал один из самых высоких темпов роста цен на «вторичку» — +5,2%.

Тренды и перспективы

Эксперты связывают восстановление рынка со снижением процентных ставок ЕЦБ, что делает ипотеку более доступной. Йонас Здржалек из Кильского института отметил, что покупатели перестали ждать дальнейшего падения цен и начали активнее выходить на рынок. Однако сохраняются риски, включая экономическую нестабильность и высокий уровень безработицы, которые могут замедлить рост.

Согласно опросу Reuters (февраль 2025), аналитики ожидают увеличения средних цен на жильё на 3,5% в 2025 году, с последующим замедлением до 3,0% в 2026–2027 годах. Йохен Мёберт из Deutsche Bank Research подчеркнул, что дефицит предложения и сильный спрос продолжат поддерживать рынок, но экономические факторы могут внести коррективы.

Таким образом, немецкий рынок недвижимости постепенно выходит из кризиса, но его восстановление остается умеренным и неравномерным. Ключевыми факторами в ближайшие годы будут ставки ЕЦБ, динамика доходов населения и баланс спроса и предложения.

Источник: Global Property Guide

Photo by Philippe Oursel on Unsplash