Версия
для печати
для печати
По оценкам, в Черногории насчитывается более 100 000 незаконных построек. Принятие нового Закона о легализации остановило их дальнейшее распространение, но при этом поставило в тупик множество уже существующих сделок. Под запрет также попадают граждане, которые ранее приобрели такую недвижимость и зарегистрировали её в кадастре с определёнными обременениями. На данный момент они не могут продать или передать её, так как любое, даже незначительное, отклонение от утверждённого проекта делает сделку невозможной.
Новый закон, принятый чуть меньше месяца назад, устанавливает срок в шесть месяцев для того, чтобы собственники сообщили о незаконных постройках, а затем ещё пять лет для проведения процедуры легализации. В течение этого времени продажа такой недвижимости не допускается, что ставит вопрос о длительности всего процесса и стагнации рынка.
Официально зарегистрировано около 62 000 незаконных построек, в то время как по оценкам их в реальности как минимум вдвое больше. При этом предыдущий закон о легализации действовал более семи лет, но было легализовано всего около 4000 построек, что ещё больше усиливает подозрения, что новые процедуры могут занять очень много времени.
На эту проблему первыми обратили внимание нотариусы, которые на практике не могут оформить договор купли-продажи, если есть хоть малейшее отклонение от утверждённого проекта. Это означает, что даже при наличии всех необходимых документов и уплате налогов, владельцы лишены права распоряжаться своим имуществом, что создаёт правовой коллапс.
Юристы и нотариусы напоминают, что государство годами разрешало продажу таких зданий и их регистрацию в кадастре на особых условиях, а новым решением оно фактически «нажало на курок», оставив тысячи квартир и домов без движения. Насколько это отразится на рынке недвижимости, пока неясно, но эксперты уже прогнозируют стагнацию и возможное снижение цен, поскольку предложение будет ограничено, а спрос со стороны инвесторов может снизиться.
«Основные последствия этого закона лягут на плечи граждан, являющихся собственниками таких зданий. Их права распоряжаться имуществом, то есть право на мирное пользование имуществом, гарантированное международными актами, окажутся под угрозой. Неизбежно возникнет вопрос о конституционности такого положения», — говорит Дарко Чурич, президент Нотариальной палаты Черногории, отмечая, что граждане массово обращаются с вопросами и жалобами.
В Управлении по легализации незаконных построек считают, что запрет продажи незаконной недвижимости необходим для того, чтобы пресечь практику незаконного строительства. «Мы считаем, что статья 33, запрещающая незаконные постройки, хороша. Мы обеспечиваем безопасность тем, кто построил законно, а тех, кто построил незаконно, мотивируем как можно скорее легализовать свои постройки и только потом вводить их в эксплуатацию. Мы не собираемся отказываться от этого решения», — говорит Никола Ражнатович из Управления.
Государство рассчитывает, что за счёт легализации оно может получить от €200 млн до €400 млн. Однако, учитывая скромные результаты предыдущих нормативных актов и медленные административные процедуры, вопрос о сроках и способности системы обрабатывать ожидаемое количество запросов остаётся открытым. Риелторы предупреждают, что неопределённость, связанная с новым законом, может заставить инвесторов и потенциальных покупателей отложить свои планы, что, в свою очередь, приведёт к снижению активности на рынке и его постепенному охлаждению.
Читайте также: В Черногории продают дома без разрешений на строительство – можно ли их покупать?
Источник: NewsMax Balkans
Photo by Ender Vatan on Unsplash
