100 дней – не полгода, или Почему не стоит паниковать. Реакция турецкого риелтора на новые законы в сфере недвижимости

Над материалом работали:

Марите Любинайте Контент-менеджер

Юлия Байдан руководитель отдела продаж Profit Real Estate

Ситуация на рынке

Давайте спокойно и без эмоций оценим ситуацию, сложившуюся на турецком рынке. На него влияют инфляция, выросшие цены и процентные ставки, а теперь новые правила краткосрочной аренды и оформления ВНЖ.

Все эти факторы привели к тому, что покупателей-иностранцев в Турции стало меньше, причём мы фиксируем снижение спроса практически с начала года. Одновременно увеличилось число предложений.

Любому рынку, и Турция здесь не исключение, свойственны стадии: рост, стагнация, падение и снова рост. Кризисные ситуации на турецком рынке уже бывали – в 2010 и 2016 годах. И всякий раз рынок восстанавливался в среднем за два года.

Один практически прошёл. И лично у меня есть ощущение, что с весны-лета 2024 года интерес к недвижимости Турции начнёт восстанавливаться. Причины, которые будут этому способствовать, в общем стандартные, но их много.

Мягкий климат, тёплое Средиземное море, безвизовый режим с РФ, отсутствие проблем с оформлением собственности и возможность оформить ВНЖ, пусть и уже за бОльшие деньги. Кажется, что это штампы. Но нет – это реальные преимущества. К тому же альтернатив Турции для россиян не так уж и много – и даже сейчас ежемесячно граждане РФ покупают в стране по 700–800 объектов. Ещё три – пять лет назад цифры были куда скромнее.

Поэтому самое главное, к чему я призываю сегодня, – не паникуйте и не переживайте! Вслед за ажиотажем пришло естественное успокоение и охлаждение, ведь 2022 год объективно был аномальным.

***

В интернете начали активно обсуждать проблемы для иностранных покупателей-инвесторов. Мол, они теряют свои вложения. Если говорить кратко – это не так! Давайте посмотрим.

Как я уже сказала, в 2021 и особенно в 2022 году спрос был аномально высоким. Цены в долларах и евро только за это время подскочили более чем в два раза. Поэтому сейчас тот, кто покупал несколько лет назад, не остался внакладе даже с учётом коррекции. По опыту наших клиентов, те, кто хочет продать срочно, а значит, вынужден существеннее всего двигаться по цене, – зарабатывает минимум 30–50%.

Обратите внимание ещё вот на что: цены сейчас снижаются только на вторичном рынке. По моим ощущениям, в долларах и евро можно найти варианты на 20–25% ниже пиковых значений 2022-го. Хотя и тут разброс большой, потому что ситуация у каждого продавца своя и цену он устанавливает с учётом личных обстоятельств.

Сегодня в центре Аланьи в старом фонде можно присмотреть вариант 1+1 стоимостью €85–90 тыс. Но комплексах, которые были сданы в эксплуатацию в 2022–2023 годах, вы не найдёте апартаментов дешевле €130–150 тыс. И по-прежнему есть предложения аналогичной планировки за €180–200 тыс.

А вот застройщики цены, пока по крайней мере, не снижают. Большинству из них спешить некуда, их мощности загружены строительством по всей Турции.

Изменения в получении ВНЖ

Правила оформления вида на жительство по тапу (свидетельству о собственности) изменились с середины октября. Сделано это было внезапно. Обычно турецкие власти оставляют какой-то адаптационный период, а здесь этого не было.

Во-первых, увеличен минимальный порог для получения ВНЖ – до $200 тыс. в эквиваленте в лирах по курсу на день получения тапу.

Во-вторых, теперь минимальная цена недвижимости определяется по кадастровой (!) оценке, а не экспертной, как было раньше. Напомню, что кадастровая стоимость прописывается непосредственно в тапу и от её значений рассчитываются налоги. Экспертная – значится в отчётах, которые делаются лицензированными экспертами для подачи документов на оформление тапу.

В-третьих, сохраняется требование к недвижимости: объект должен находиться в открытом районе.

Правило «$200 тыс. кадастровой стоимости» действует только для тех, кто будет приобретать объект после 16 октября 2023 года.

Кто оформил тапу до этой даты – на него данное нововведение не распространяется.

Помните и следующее.

Если тапу оформлено до 26 апреля 2022 года, ни оценочная, ни кадастровая стоимость не влияют на получение ВНЖ по тапу. То есть можно оформить вид на жительство без каких-либо дополнительных документов.
Если тапу выдано в период с 26 апреля 2022 по 16 октября 2023 года, необходимо, чтобы недвижимость находилась в открытом районе и имела экспертную оценку $75 тыс. (для крупных городов) или $50 тыс. (для небольших населённых пунктов). Для подавляющего большинства собственников это финансовое требование вполне выполнимо.

***

Повышение порога стало своеобразным фильтром: для турецких чиновников важно, чтобы ВНЖ получали люди с достатком и не претендующие на рабочие места.

Главный положительный момент – сроки оформления ВНЖ уже сокращаются. Ранее только ожидание рандеву составляло два-три месяца, сейчас – неделю. Сами карты заявители получают в течение трёх недель максимум.

На ценах эти нововведения никак не сказались. Во всяком случае застройщики не стали «подгонять» предложения под новые правила.

Примеры объектов недвижимости в Турции

1 685 000 €

Магазин в Ялове, Турция

474 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Магазины в районе Газиосманпаша в Ялове, с видом на Стамбульскую дорогу Ялова – популярный город, известный своей близостью к Стамбулу, Бурсе и Коджаэли, предлагающий легкий доступ к крупным городским центрам. Здесь есть пляжи, отмеченные Голубым флагом, природные горячие источники и красивые пейзажи, что делает его востребованным местом как для...

TEKCE

132 000 €

Квартира в Алании, Турция

70 м² 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Обратите внимание на новое предложение в районе Оба. Просторная двухкомнатная квартира планировки 1+1, общейплощадью 70 кв.м. Расположена на первом этаже 4-этажного жилого комплекса в одном из четырех блоков. Планировка квартиры представлена в американском стиле: кухня, совмещенная с гостиной, одна спальня, совмещенный санузел и большая терраса...

RestProperty

137 500 €

Квартира в Алании, Турция

53 м² 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Апартаменты 1+1 общей площадью 53 кв.м,в комплексе,который будет сдан в эксплуатацию в конце 2023 года представляют собой прекрасное решение для комфортного проживания. Они уже оборудованы чистовой отделкой, включающей в себя качественные материалы и стильный дизайн. В апартаментах также имеется встроенная кухня,и готовая ванная комната с...

RestProperty

91 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

50 м² 2 1 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1Этаж: 3, , 50m², €91,000Окунитесь в мир элегантности и комфорта, остановившись в этих изысканных апартаментах на берегу моря, расположенных в живописном районе Каргыджак в Алании. Этот очаровательный дом сочетает в себе современную роскошь и умиротворение природы, что делает его идеальным убежищем для тех, кто ищет уникальный...

LUXURY ESTATE TURKEY

566 458 €

Квартира в Стамбуле, Турция

ВНЖ при покупке

Ночная звездная башня расположена в самом сердце города, в особом месте, что позволяет ее жителям наслаждаться неповторимой атмосферой Стамбула. Ночная звездная башня предлагает 10 000 квадратных метров ландшафта и уникальную жилую площадь для всех членов вашей семьи. С момента своего вступления в Проект, вы сможете воспользоваться...

Mercury Group

86 000 €

Квартира в Авсалларе, Турция

46 м² 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

На продажу выставлена квартира в Авсалларе планировкой 1+1 с общей площадью46м2, расположенная на 4 этаже. Квартира продается с мебелью и техникой. Планировка включает в себя гостиную, совмещенную с кухонной зоной, спальную комнату, сан.узел и балкон. Комплекс был сдан в эксплуатацию в 2021году. Расстояние до моря всего 1,2 км. Богатая...

RestProperty

138 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

115 м² 3 2 2

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 2+1Этаж: 11, , 115m², €138,000Ощутите вершину роскоши жизни в оживленном районе Махмутлар в Алании. Эти изысканные апартаменты, расположенные на 11-м этаже престижного 12-этажного здания, предлагают непревзойденный вид на город и природу, который поразит вас. Эта современная резиденция, построенная в 2017 году, создана для тех, кто...

LUXURY ESTATE TURKEY

62 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

44 м² 2 1 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1Этаж: 3, , 44m², €62,000Добро пожаловать в ваш будущий оазис, где современная элегантность сочетается с безмятежным прибрежным очарованием. Этот исключительный комплекс, расположенный всего в 300 метрах от сверкающего берега, предлагает три совершенно новые однокомнатные квартиры, идеально подходящие для тех, кто ищет...

LUXURY ESTATE TURKEY

310 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

188 м² 5 4 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры со стильным дизайном в тихом районе Аланьи Роскошные квартиры расположены в тихом месте на лоне природы в районе Паяллар в Аланье. Паяллар – один из самых быстрорастущих регионов Аланьи, который в последние годы привлек внимание местных и международных инвесторов. Этот регион известен как дачный поселок благодаря своей потрясающей...

TEKCE

156 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

63 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Стильные квартиры в благоустроенном комплексе с системой управления в Аланье, Каргыджак Аланья – популярный регион средиземноморской Турции для жизни, инвестиций и отдыха. Он может похвастаться богатой историей, красивой природой, пляжами, простирающимися вдоль города с востока на запад, и высоким экономическим развитием. Предлагаемые на продажу...

TEKCE

232 000 €

Апартаменты в Турции

115 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Новые квартиры в Байраклы, Измир, в пешей доступности от всех повседневной инфраструктуры Квартиры расположены в районе Байраклы, недалеко от главной улицы Измира — в одном из самых динамично развивающихся и престижных деловых центров города. Байраклы известен своей насыщенной деловой, культурной и социальной инфраструктурой: здесь сосредоточены...

TEKCE

230 000 €

Пентхаус в Алании, Турция

115 м² 3 2 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры с видом на море и бассейн в проекте отельного типа недалеко от аэропорта в Аланье, Демирташ Демирташ — это динамично развивающийся район Аланьи, который становится новым инвестиционным центром после стремительного роста Кестеля, Махмутлара и Каргыджака. Благодаря своей природной красоте и чистым пляжам, Демирташ предлагает отличные...

TEKCE

1 160 000 €

Вилла в Фетхие, Турция

400 м² 8

Гражданство

Представляем вашему вниманию потрясающую роскошную виллу с 7 спальнями и 7 ванными комнатами площадью 400 кв.м. Она построена по высшим стандартам качества и находится в прекрасном месте в Овачике, Олюдениз. Вилла возвышается на склоне горы Бабадаг, предоставляя панорамные виды на природу и великолепный вид на море Олюдениз. Дом построен из...

İNEST HOMES

87 000 €

Квартира в Алании, Турция

60 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Продаются квартиры в центре Алании, в новом доме всего в 50 метрах Средиземного моря. Квартиры продаются с чистовой отделкой, оборудованные кухонным гарнитуром, также установленные двойные стеклопакеты, межкомнатые двери, выведены провода под кондиционеры. Наши специалисты помогут Вам в короткий срок полностью оборудовать данный вариант...

Cleopatra Invest Alanya

117 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

55 м² 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Новый жилой комплекс расположен в 15 минутах от моря. В пешей доступности находятся кафе, рестораны, базары , аптеки и магазины. В 45 км. находится аэропорт Газипаша. Комплекс будет оснащён полной инфраструктурой, как внутренней, так и внешней. Все квартиры с белой отделкой, санузлами и встроенными кухнями. Все квартиры имеют водоочистительные...

Alanya Eiendom

99 000 €

Квартира в Авсалларе, Турция

45 м²

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Представляем вашему вниманию полностью укомплектованную квартиру студию в современном комплексе с богатой инфраструктурой в районе Авсаллар. Данное предложение станет хорошим выбором для тех, кто мечтает о небольшой квартире у моря, а также для сдачи в аренду. Данный район, как и сам комплекс, отлично подходит для отдыха. Квартира студия...

RestProperty

105 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

65 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Buy Properties in Turkey

440 000 €

Вилла в Алании, Турция

180 м² 4 3 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Четырехкомнатная вилла c видом на море в районе Бекташ. Район подходит под ВНЖ. Предлагаем к продаже отдельно стоящую, двухэтажную четырехкомнатную виллу общей площадью 180 м2, участок площадью 220 м2. Вилла 2007 года постройки. Планировка включает в себя гостиную, совмещенную с кухней, три спальных комнаты, три ванные комнаты и два...

TURKEY INVEST PROPERTY

143 000 €

Квартира в Алании, Турция

50 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Вариант в Обе с мебелью и техникой премиум класса. Постройка 2022 год, сделан ремонт, обставлена, никто пока не жил. 50 квм, от моря 1200 метров, цена 143000 евро включая мебель и технику. Комфортабельные апартаменты с 1-й изолированной спальней, ванной комнатой, гостиной, совмещенной с кухней, балконом, расположенные на 2 этаже комплекса....

NV-COMPANY

427 500 €

Вилла в Анталии, Турция

5 4 3

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

350 м2 участок принадлежащий вилле Собственный сад Открытый бассейн Газовое отопление, с установленым газовым балоном и радиаторами Гардеробная комната Прачечая комната Хобби комната Генератор Крытое парковочное место Кол-во комнат: 4+1 Особенности территории: пешеходные дорожки ландшафтный дизайн видеонаблюдение...

TOLERANCE

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Нововведения по аренде

2 ноября 2023 года был принят закон № 7464 «Об использовании жилых помещений с целью туризма».

Закон регулирует процедуры и принципы сдачи объектов в краткосрочную аренду – менее 100 дней. Долгосрочные контракты под его действие не подпадают.

Новые правила будут применять к договорам, заключённым с 1 января 2024 года, но пока очень многие нюансы применения закона непонятны, поэтому предлагаем не спешить…

Известны лишь общие факты.

1. Арендодатель обязан получить лицензию от Министерства культуры и туризма.

Для этого необходимо собрать пакет документов, в их числе отчёт от пожарной службы и ряда других инстанций, подтверждающих, что недвижимость подходит для сдачи в аренду. Получать лицензию необходимо вне зависимости от того, есть ли аналогичный документ у жилого комплекса или нет. Если нет – см. пункт 2.

2. Собственнику необходимо собрать согласие ВСЕХ соседей по дому с тем, что апартаменты будут сдаваться в краткосрочную аренду. Если кто-то не подтвердит своё согласие подписью, лицензия на аренду не выдаётся.

3. В объектах высокого класса, то есть с развитой инфраструктурой на территории, можно, чтобы сдачей недвижимости занималась управляющая компания, у которой есть соответствующая лицензия. В данном случае запрет на субаренду не применяется.

4. Определена возможность сдавать недвижимость через туристические агентства группы А, которые сертифицированы ассоциацией турецких туристических агентств.

5. Необходима регистрация арендаторов в специальной системе KBS. Доступ в систему имеют только юрлица – риелторские агентства или управляющие компании. Зарегистрировать постояльца необходимо в течение трёх дней после его заезда.

Часть этих «нововведений», по сути, не нововведения. Они существовали и раньше. Самое главное, пока мы не знаем цену и порядок получения лицензий. Мы сами сдаём в аренду квартиры наших клиентов и отправили соответствующие запросы в министерство туризма. Так что не исключаю, что у наших клиентов никаких проблем не будет – все их будут решать агентства, занимающиеся сдачей жилья в аренду.

Ключевой вопрос, который мы уточнили у наших юристов, – КАК будет определяться срок краткосрочной аренды. В законе прописано: «Краткосрочной считается аренда короче 100 дней». Теперь если срок аренды превышает 100 дней, то уже можно заключать долгосрочный договор. И это хорошо – ранее долгосрочная аренда определялась сроком от шести месяцев.

***

Мое мнение: нововведения не скажутся на ценах на новостройки. На них сильнее влияют другие факторы: стоимость земельных участков и себестоимость строительства. И к слову, Институт статистики Турции сообщил, что к концу третьего квартала себестоимость строительства и стоимость рабочей силы значительно выросли. Поэтому о снижении цены не может идти речи.

Что касается вторичного рынка – здесь цены всегда будут подстраиваться под первичный рынок. А она в средиземноморском регионе дешевле не станет.

Северный Кипр – перспективное направление

Я уже сказала, что альтернатив Турции для россиян не так уж и много, но они есть. Особенно для тех, у кого получение ВНЖ является основным критерием, по которому они выбирают недвижимость. И наша компания эту альтернативу предлагает. Это Турецкая Республика Северного Кипра.

Не могу сказать, что иностранцы только сейчас открывают для себя северную часть острова. Англичане, немцы, скандинавы давно облюбовали это направление. Русскоговорящие инвесторы – лишь в последние два года.

Причин, которые делают этот регион инвестиционно привлекательным, несколько.

Во-первых, ценовая политика. За £65–70 тыс. можно купить квартиру планировки 1+1 в комплексе на первой береговой линии. Да, это будет не самый раскрученный район. Например, Газиверен, который не очень развит с точки зрения инфраструктуры. Но район развивается именно сейчас, а близость к морю всегда будет преимуществом. Особенно если цель покупки – сдача в аренду. Для сравнения – в Махмутларе квартира в аналогичном проекте будет стоить €300 тыс.

Во-вторых, здесь реализуются две инвестиционные стратегии: перепродажа при росте стоимости или сдача в аренду после ввода в эксплуатацию.

В-третьих, застройщики предлагают более гибкую систему рассрочки платежа: длинный период выплат (до девяти лет) и минимальный ежемесячный платёж – от €500 до 1 тыс.

В-четвёртых, просто легализоваться – есть возможность оформить ВНЖ на основе покупки или долгосрочной аренды квартиры. При этом ограничений по стоимости покупаемой или арендуемой недвижимости нет.

Сейчас инвесторы, которые нацелены на получение прибыли, понимают, что в ближайшие пять лет Северный Кипр будет развиваться. Плюс большое количество турецких застройщиков купили землю в этой части острова – явно не для того, чтобы смотреть на неё…

Поэтому обращайтесь. Оценим, сравним, выберем лучшее решение.