100 дней – не полгода, или Почему не стоит паниковать. Реакция турецкого риелтора на новые законы в сфере недвижимости

Ситуация на рынке

Давайте спокойно и без эмоций оценим ситуацию, сложившуюся на турецком рынке. На него влияют инфляция, выросшие цены и процентные ставки, а теперь новые правила краткосрочной аренды и оформления ВНЖ.

Все эти факторы привели к тому, что покупателей-иностранцев в Турции стало меньше, причём мы фиксируем снижение спроса практически с начала года. Одновременно увеличилось число предложений.

Любому рынку, и Турция здесь не исключение, свойственны стадии: рост, стагнация, падение и снова рост. Кризисные ситуации на турецком рынке уже бывали – в 2010 и 2016 годах. И всякий раз рынок восстанавливался в среднем за два года. 

Один практически прошёл. И лично у меня есть ощущение, что с весны-лета 2024 года интерес к недвижимости Турции начнёт восстанавливаться. Причины, которые будут этому способствовать, в общем стандартные, но их много.

Мягкий климат, тёплое Средиземное море, безвизовый режим с РФ, отсутствие проблем с оформлением собственности и возможность оформить ВНЖ, пусть и уже за бОльшие деньги. Кажется, что это штампы. Но нет – это реальные преимущества. К тому же альтернатив Турции для россиян не так уж и много – и даже сейчас ежемесячно граждане РФ покупают в стране по 700–800 объектов. Ещё три – пять лет назад цифры были куда скромнее.

Поэтому самое главное, к чему я призываю сегодня, – не паникуйте и не переживайте! Вслед за ажиотажем пришло естественное успокоение и охлаждение, ведь 2022 год объективно был аномальным.

***

В интернете начали активно обсуждать проблемы для иностранных покупателей-инвесторов. Мол, они теряют свои вложения. Если говорить кратко – это не так! Давайте посмотрим.

Как я уже сказала, в 2021 и особенно в 2022 году спрос был аномально высоким. Цены в долларах и евро только за это время подскочили более чем в два раза. Поэтому сейчас тот, кто покупал несколько лет назад, не остался внакладе даже с учётом коррекции. По опыту наших клиентов, те, кто хочет продать срочно, а значит, вынужден существеннее всего двигаться по цене, – зарабатывает минимум 30–50%.

Обратите внимание ещё вот на что: цены сейчас снижаются только на вторичном рынке. По моим ощущениям, в долларах и евро можно найти варианты на 20–25% ниже пиковых значений 2022-го. Хотя и тут разброс большой, потому что ситуация у каждого продавца своя и цену он устанавливает с учётом личных обстоятельств.

Сегодня в центре Аланьи в старом фонде можно присмотреть вариант 1+1 стоимостью €85–90 тыс. Но комплексах, которые были сданы в эксплуатацию в 2022–2023 годах, вы не найдёте апартаментов дешевле €130–150 тыс. И по-прежнему есть предложения аналогичной планировки за €180–200 тыс.

А вот застройщики цены, пока по крайней мере, не снижают. Большинству из них спешить некуда, их мощности загружены строительством по всей Турции.

Изменения в получении ВНЖ

Правила оформления вида на жительство по тапу (свидетельству о собственности) изменились с середины октября. Сделано это было внезапно. Обычно турецкие власти оставляют какой-то адаптационный период, а здесь этого не было.

Во-первых, увеличен минимальный порог для получения ВНЖ – до $200 тыс. в эквиваленте в лирах по курсу на день получения тапу. 

Во-вторых, теперь минимальная цена недвижимости определяется по кадастровой (!) оценке, а не экспертной, как было раньше. Напомню, что кадастровая стоимость прописывается непосредственно в тапу и от её значений рассчитываются налоги. Экспертная – значится в отчётах, которые делаются лицензированными экспертами для подачи документов на оформление тапу.

В-третьих, сохраняется требование к недвижимости: объект должен находиться в открытом районе.

Кто оформил тапу до этой даты – на него данное нововведение не распространяется. 

Помните и следующее.

• Если тапу оформлено до 26 апреля 2022 года, ни оценочная, ни кадастровая стоимость не влияют на получение ВНЖ по тапу. То есть можно оформить вид на жительство без каких-либо дополнительных документов.
• Если тапу выдано в период с 26 апреля 2022 по 16 октября 2023 года, необходимо, чтобы недвижимость находилась в открытом районе и имела экспертную оценку $75 тыс. (для крупных городов) или $50 тыс. (для небольших населённых пунктов). Для подавляющего большинства собственников это финансовое требование вполне выполнимо.

***

Повышение порога стало своеобразным фильтром: для турецких чиновников важно, чтобы ВНЖ получали люди с достатком и не претендующие на рабочие места.

Главный положительный момент – сроки оформления ВНЖ уже сокращаются. Ранее только ожидание рандеву составляло два-три месяца, сейчас – неделю. Сами карты заявители получают в течение трёх недель максимум.

На ценах эти нововведения никак не сказались. Во всяком случае застройщики не стали «подгонять» предложения под новые правила. 

Примеры объектов недвижимости в Турции

80 000 €

Квартира в Мерсине, Турция

70 м² 1

Новый жилой комплекс с собственной инфраструктурой расположен в районе Арпачбахшиш (Эрдемли, Мерсин), состоит из одного блока в 15 этажей. Расстояние до моря – 600 м. Комплекс находится в пешей доступности от торгового центра и остановок пассажирского транспорта. Проект комплекса включает следующие планировки квартир: Линейные 1+1 В этом...

Project Home

159 500 €

Квартира в Кестеле, Турция

110 м²

ВНЖ при покупке

Почему надо брать: Расположение. Светлые просторные апартаменты располагаются в ЖК района Кестель. Элитном и динамично развивающемся районе Алании. Расположен в 15 минутах езды от центра, на восточном побережье между районами Тосмур и Махмутлар. Здесь мало отелей, нет ночных клубов и баров. Первая береговая линия в основном застроена новыми...

Mayalanya Group

440 000 €

Апартаменты в Кестеле, Турция

190 м² 4 3 3

Прайс-листАпартаменты, 3+1 (Дуплекс), 190m², €440,000 Добро пожаловать в прибрежную резиденцию вашей мечты, где современная роскошь встречается с захватывающим видом на море. Эти полностью меблированные двухуровневые апартаменты 3+1 предлагают идеальное сочетание стиля, комфорта и удобства, расположенные на фоне потрясающего Средиземноморья....

LUXURY ESTATE TURKEY

186 900 €

Квартира в Стамбуле, Турция

86 м²

ВНЖ при покупке

Расположение: Светлый жилой комплекс расположен в стратегически выгодном районе Испартакуле, в самом сердце европейской части Стамбула. Современный дизайн и архитектурное мастерство делают этот проект выдающимся на фоне остальных. Комплекс занимает общую площадь в 18 000 квадратных метров и включает 220 домов, готовых к жизни, что делает его...

Mayalanya Group

208 000 €

Квартира в Алании, Турция

125 м²

ВНЖ при покупке

Эти апартаменты планировкой 2+1 в Махмутларе определенно выделяются среди других благодаря своему современному дизайну и уютной атмосфере. Одна из главных особенностей квартиры — это великолепный застекленный балкон, который станет вашим любимым местом для отдыха. Здесь вы сможете наслаждаться великолепными видами на природу и бассейн, а также...

Mayalanya Group

95 000 €

Квартира в Алании, Турция

64 м²

ВНЖ при покупке

Двухкомнатная квартира 1+1 на 10 этаже в Махмутларе. – купить в Mayalanya

Mayalanya Group

154 000 €

Апартаменты в Анталии, Турция

60 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры с подогревом полов и комби-бойлером в Коньяалты, Анталия Квартиры расположены в районе Хурма в Анталии, Коньяалты. Хурма является идеальным местом для тех, кто предпочитает спокойный образ жизни в непосредственной близости от моря. Район характеризуется широкими улицами и проспектами, создавая комфортную атмосферу для проживания....

TEKCE

55 000 €

Квартира в Мерсине, Турция

70 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

1+1 - 70 м2 350 метров до моря Уютная кухня-гостиная Отличный вид с панорамными окнами Инфраструктура комплекса: Собственный аквапарк, огромный бассейн, детский бассейн, Бар у бассейна Профессиональный и полноценный фитнес -центр, раздевалки, душ и туалет Баскетбольная, волейбольная, теннисная и детская площадка Турецкая баня...

DEEP GAYRIMENKUL

115 600 €

Апартаменты в Газипаше, Турция

53 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Объект под сдачу

Прайс-листАпартаменты, 1+1, 53m², €115,600 Апартаменты, 2+1 (Дуплекс), 100m², €175,000Представьте, что вы просыпаетесь под нежный шум волн и свежий морской бриз. Добро пожаловать в проект, один из новейших и самых потрясающих жилых комплексов, выполненный в современном архитектурном стиле. Этот необычный проект, расположенный в самом сердце...

LUXURY ESTATE TURKEY

465 000 €

Апартаменты в Картале, Турция

144 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры в комплексе с видом на море и острова в Стамбуле, Картал Квартиры на продажу расположены в Картале – одном из новых востребованных районов Стамбула у местных и иностранных инвесторов. Картал активно развивается и увеличивает свою стоимость благодаря проектам городской трансформации. Лес Айдос, один из популярных районов Картала,...

TEKCE

480 000 €

Вилла в Алании, Турция

267 м² 5 4 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Продаётся эксклюзивная частная вилла в центральном районе Алании - Хасбахче. Вилла планировки 4+1 состоит из 2х этажей и имеет жилую площадь 267 м2. Здесь есть 3 ванные комнаты, большой балкон и гардеробная. По всей площади оборудован подогрев полов. Вилла полностью укомплектована всем необходимым и готова к проживанию! На ухоженной...

Vikingen Estate

336 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

87 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры на берегу моря с потрясающим видом в Аланье, Турция Махмутлар — один из самых популярных районов в Аланье, который привлекает как местных жителей, так и иностранцев своей ухоженной инфраструктурой, чистыми улицами и прекрасными пляжами. Район предлагает удобный доступ ко всем необходимым удобствам, обеспечивая комфортное и качественное...

TEKCE

75 000 000 €

Отель, гостиница в Кемере, Турция

48 м²

Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

540 комнат Открытый и крытый бассейны, СПА центр, дискоклуб, рестораны, бары, детский клуб, теннисный корт Профессиональное управление Финансовый анализ и налоговый аудит Просчет рентабельности и будущего дохода Международная бухгалтерская отчетность Особенности территории: пешеходные дорожки ландшафтный дизайн круглосуточная...

TOLERANCE

725 600 €

Вилла в Фетхие, Турция

350 м²

ВНЖ при покупке

Расположение: Современная вилла идеально расположена в городе Фетхие, в 3100 метрах от его центра. Она находится в окружении великолепных гор и живописной природы, что создает атмосферу спокойствия и уединения. Расстояние до пляжа составляет 5000 метров, а до аэропорта всего 55 километров, что обеспечивает удобство путешествия и доступ ко всему,...

Mayalanya Group

358 500 €

Пентхаус в Кестеле, Турция

140 м² 4 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Агентство недвижимости «MAXXPROPERTY» предлагает Вашему вниманию новое предложение. Квартира расположена в курортном районе Кестель, который раскинулся вдоль берегов Средиземного моря. Вы можете заказать онлайн просмотр квартиры. В режиме реального времени наши менеджеры детально покажут Вам квартиру, а также прилегающую...

Maxxproperty. Hekimoglu construction

543 000 €

Вилла в Анталии, Турция

150 м² 3

ВНЖ при покупке

Компания RestProperty предлагает вниманию объект премиального сегмента в развивающемся районе Алтынташ! Двухуровневая вилла с бассейном планировки 3+1, общей площадью 150 м2 + турецкое гражданство! Проект продается в чистовой отделке с использованием высококачественных материалов, подключен к интернету и спутниковому телевидению, установлены...

RestProperty

550 000 €

Вилла в Сиде, Турция

225 м² 4 3 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Прекрасная новая качественная вилла в центральной части курорта Сиде с частной парковкой и басейном. ​Фасад объекта заслуживает особого внимания. Здание, площадью 368 квадратных метров расположено на участке 736 квадратных метров, выполнено в классическом стиле с применением современных технологий утепления и энергосбережения. В отделке...

VIEW HOMES SIDE REALTY

242 000 €

Квартира в Алании, Турция

117 м² 3 2 3

ВНЖ при покупке

Что вы получаете: Новый комплекс с инфраструктурой, апартаменты подходят для оформления внж. О строительстве: Строительство было завершено в 2023 году, комплекс ввели в эксплуатацию и он полноценно функционирует. Район\пляж: Центральный район Алании (Гюллерпынары) пользуется большой популярностью у туристов и имеет высокий арендный...

Uptrend homes

297 000 €

Пентхаус в Алании, Турция

240 м² 3

ВНЖ при покупке

Пентхаус планировки 3+1 выставлен на продажу от собственника в районе Кестель. Планировка подразумевает наличие трех спальных комнат, а также гостиной с кухней американского типа. Стоит отметить наличие двух ванных комнат, а также трех балконов, которые выходят как на южную сторону с видом на море, так и на северную с видом на горы. Квартира...

RestProperty

77 000 €

Квартира в Алании, Турция

55 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Что вы получаете: Двухкомнатную квартиру в новом доме с центральной локацией в районе Махмутлар. Район\пляж: Квартира находится в одном из самых востребованных районов Аланьи – Махмутларе, который славится развитой инфраструктурой и близостью к морю. Расстояние до пляжа всего 800 метров – здесь можно наслаждаться морем и солнцем в любое время...

Uptrend homes

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Нововведения по аренде

2 ноября 2023 года был принят закон № 7464 «Об использовании жилых помещений с целью туризма».

Закон регулирует процедуры и принципы сдачи объектов в краткосрочную аренду – менее 100 дней. Долгосрочные контракты под его действие не подпадают.

Известны лишь общие факты.

1. Арендодатель обязан получить лицензию от Министерства культуры и туризма.

Для этого необходимо собрать пакет документов, в их числе отчёт от пожарной службы и ряда других инстанций, подтверждающих, что недвижимость подходит для сдачи в аренду. Получать лицензию необходимо вне зависимости от того, есть ли аналогичный документ у жилого комплекса или нет. Если нет – см. пункт 2.

2. Собственнику необходимо собрать согласие ВСЕХ соседей по дому с тем, что апартаменты будут сдаваться в краткосрочную аренду. Если кто-то не подтвердит своё согласие подписью, лицензия на аренду не выдаётся.

3. В объектах высокого класса, то есть с развитой инфраструктурой на территории, можно, чтобы сдачей недвижимости занималась управляющая компания, у которой есть соответствующая лицензия. В данном случае запрет на субаренду не применяется.

4. Определена возможность сдавать недвижимость через туристические агентства группы А, которые сертифицированы ассоциацией турецких туристических агентств. 

5. Необходима регистрация арендаторов в специальной системе KBS. Доступ в систему имеют только юрлица – риелторские агентства или управляющие компании. Зарегистрировать постояльца необходимо в течение трёх дней после его заезда.

Часть этих «нововведений», по сути, не нововведения. Они существовали и раньше. Самое главное, пока мы не знаем цену и порядок получения лицензий. Мы сами сдаём в аренду квартиры наших клиентов и отправили соответствующие запросы в министерство туризма. Так что не исключаю, что у наших клиентов никаких проблем не будет – все их будут решать агентства, занимающиеся сдачей жилья в аренду.

Ключевой вопрос, который мы уточнили у наших юристов, – КАК будет определяться срок краткосрочной аренды. В законе прописано: «Краткосрочной считается аренда короче 100 дней». Теперь если срок аренды превышает 100 дней, то уже можно заключать долгосрочный договор. И это хорошо – ранее долгосрочная аренда определялась сроком от шести месяцев.

*** 

Мое мнение: нововведения не скажутся на ценах на новостройки. На них сильнее влияют другие факторы: стоимость земельных участков и себестоимость строительства. И к слову, Институт статистики Турции сообщил, что к концу третьего квартала себестоимость строительства и стоимость рабочей силы значительно выросли. Поэтому о снижении цены не может идти речи.

Что касается вторичного рынка – здесь цены всегда будут подстраиваться под первичный рынок. А она в средиземноморском регионе дешевле не станет.

Северный Кипр – перспективное направление

Я уже сказала, что альтернатив Турции для россиян не так уж и много, но они есть. Особенно для тех, у кого получение ВНЖ является основным критерием, по которому они выбирают недвижимость. И наша компания эту альтернативу предлагает. Это Турецкая Республика Северного Кипра.

Не могу сказать, что иностранцы только сейчас открывают для себя северную часть острова. Англичане, немцы, скандинавы давно облюбовали это направление. Русскоговорящие инвесторы – лишь в последние два года.

Причин, которые делают этот регион инвестиционно привлекательным, несколько.

Во-первых, ценовая политика. За £65–70 тыс. можно купить квартиру планировки 1+1 в комплексе на первой береговой линии. Да, это будет не самый раскрученный район. Например, Газиверен, который не очень развит с точки зрения инфраструктуры. Но район развивается именно сейчас, а близость к морю всегда будет преимуществом. Особенно если цель покупки – сдача в аренду. Для сравнения – в Махмутларе квартира в аналогичном проекте будет стоить €300 тыс.

Во-вторых, здесь реализуются две инвестиционные стратегии: перепродажа при росте стоимости или сдача в аренду после ввода в эксплуатацию.

В-третьих, застройщики предлагают более гибкую систему рассрочки платежа: длинный период выплат (до девяти лет) и минимальный ежемесячный платёж – от €500 до 1 тыс.

В-четвёртых, просто легализоваться – есть возможность оформить ВНЖ на основе покупки или долгосрочной аренды квартиры. При этом ограничений по стоимости покупаемой или арендуемой недвижимости нет.

Сейчас инвесторы, которые нацелены на получение прибыли, понимают, что в ближайшие пять лет Северный Кипр будет развиваться. Плюс большое количество турецких застройщиков купили землю в этой части острова – явно не для того, чтобы смотреть на неё…

Поэтому обращайтесь. Оценим, сравним, выберем лучшее решение.

Saray Mahallesi Mehmet Akif Ersoy Caddesi Kuzenler Apartmani No: 15/A, Alanya, Antalya

http://www.profitrealestate.ru

[email protected]

+90 533 055 0355

Реклама. ООО «ПРИАН», 7810596183, erid: 2SDnjdxAv6L

Фото: unsplash.com (Hasan Sarigul)

Условия цитирования материалов Prian.ru