100 дней – не полгода, или Почему не стоит паниковать. Реакция турецкого риелтора на новые законы в сфере недвижимости

Ситуация на рынке

Давайте спокойно и без эмоций оценим ситуацию, сложившуюся на турецком рынке. На него влияют инфляция, выросшие цены и процентные ставки, а теперь новые правила краткосрочной аренды и оформления ВНЖ.

Все эти факторы привели к тому, что покупателей-иностранцев в Турции стало меньше, причём мы фиксируем снижение спроса практически с начала года. Одновременно увеличилось число предложений.

Любому рынку, и Турция здесь не исключение, свойственны стадии: рост, стагнация, падение и снова рост. Кризисные ситуации на турецком рынке уже бывали – в 2010 и 2016 годах. И всякий раз рынок восстанавливался в среднем за два года.

Один практически прошёл. И лично у меня есть ощущение, что с весны-лета 2024 года интерес к недвижимости Турции начнёт восстанавливаться. Причины, которые будут этому способствовать, в общем стандартные, но их много.

Мягкий климат, тёплое Средиземное море, безвизовый режим с РФ, отсутствие проблем с оформлением собственности и возможность оформить ВНЖ, пусть и уже за бОльшие деньги. Кажется, что это штампы. Но нет – это реальные преимущества. К тому же альтернатив Турции для россиян не так уж и много – и даже сейчас ежемесячно граждане РФ покупают в стране по 700–800 объектов. Ещё три – пять лет назад цифры были куда скромнее.

Поэтому самое главное, к чему я призываю сегодня, – не паникуйте и не переживайте! Вслед за ажиотажем пришло естественное успокоение и охлаждение, ведь 2022 год объективно был аномальным.

***

В интернете начали активно обсуждать проблемы для иностранных покупателей-инвесторов. Мол, они теряют свои вложения. Если говорить кратко – это не так! Давайте посмотрим.

Как я уже сказала, в 2021 и особенно в 2022 году спрос был аномально высоким. Цены в долларах и евро только за это время подскочили более чем в два раза. Поэтому сейчас тот, кто покупал несколько лет назад, не остался внакладе даже с учётом коррекции. По опыту наших клиентов, те, кто хочет продать срочно, а значит, вынужден существеннее всего двигаться по цене, – зарабатывает минимум 30–50%.

Обратите внимание ещё вот на что: цены сейчас снижаются только на вторичном рынке. По моим ощущениям, в долларах и евро можно найти варианты на 20–25% ниже пиковых значений 2022-го. Хотя и тут разброс большой, потому что ситуация у каждого продавца своя и цену он устанавливает с учётом личных обстоятельств.

Сегодня в центре Аланьи в старом фонде можно присмотреть вариант 1+1 стоимостью €85–90 тыс. Но комплексах, которые были сданы в эксплуатацию в 2022–2023 годах, вы не найдёте апартаментов дешевле €130–150 тыс. И по-прежнему есть предложения аналогичной планировки за €180–200 тыс.

А вот застройщики цены, пока по крайней мере, не снижают. Большинству из них спешить некуда, их мощности загружены строительством по всей Турции.

Изменения в получении ВНЖ

Правила оформления вида на жительство по тапу (свидетельству о собственности) изменились с середины октября. Сделано это было внезапно. Обычно турецкие власти оставляют какой-то адаптационный период, а здесь этого не было.

Во-первых, увеличен минимальный порог для получения ВНЖ – до $200 тыс. в эквиваленте в лирах по курсу на день получения тапу.

Во-вторых, теперь минимальная цена недвижимости определяется по кадастровой (!) оценке, а не экспертной, как было раньше. Напомню, что кадастровая стоимость прописывается непосредственно в тапу и от её значений рассчитываются налоги. Экспертная – значится в отчётах, которые делаются лицензированными экспертами для подачи документов на оформление тапу.

В-третьих, сохраняется требование к недвижимости: объект должен находиться в открытом районе.

Правило «$200 тыс. кадастровой стоимости» действует только для тех, кто будет приобретать объект после 16 октября 2023 года.

Кто оформил тапу до этой даты – на него данное нововведение не распространяется.

Помните и следующее.

Если тапу оформлено до 26 апреля 2022 года, ни оценочная, ни кадастровая стоимость не влияют на получение ВНЖ по тапу. То есть можно оформить вид на жительство без каких-либо дополнительных документов.
Если тапу выдано в период с 26 апреля 2022 по 16 октября 2023 года, необходимо, чтобы недвижимость находилась в открытом районе и имела экспертную оценку $75 тыс. (для крупных городов) или $50 тыс. (для небольших населённых пунктов). Для подавляющего большинства собственников это финансовое требование вполне выполнимо.

***

Повышение порога стало своеобразным фильтром: для турецких чиновников важно, чтобы ВНЖ получали люди с достатком и не претендующие на рабочие места.

Главный положительный момент – сроки оформления ВНЖ уже сокращаются. Ранее только ожидание рандеву составляло два-три месяца, сейчас – неделю. Сами карты заявители получают в течение трёх недель максимум.

На ценах эти нововведения никак не сказались. Во всяком случае застройщики не стали «подгонять» предложения под новые правила.

Примеры объектов недвижимости в Турции

182 500 €

Апартаменты в Измире, Турция

60 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Возможность получения турецкого гражданства Уникальный ландшафтный дизайн Система "Умный дом", пятиэтажная парковка, подогрев полов Кол-во комнат: 1+1, 2+1, 3+1 Особенности территории: пешеходные дорожки ландшафтный дизайн круглосуточная охрана открытый бассейн закрытая территория наружное освещение детская площадка...

TOLERANCE

192 000 €

Пентхаус в Алании, Турция

56 м² 1

ВНЖ при покупке

Представляем вашему вниманию строящийся жилой комплекс, сдача в эксплуатацию которого запланирована на июнь 2022 года. Комплекс расположен вдали от городской суеты и шума, в 1,5 км от моря. При первоначальном взносе 30% предоставляется рассрочка сроком на 14 месяцев. Данное предложение станет хорошим выбором для тех, кто хочет приобрести новое...

RestProperty

302 500 €

Квартира в Алании, Турция

320 м² 4

ВНЖ при покупке

Представляем вашему вниманию пентхаус 4+1 в районе. Квартира планировкой 4+1 с площадью 320 м2 расположилась на самом последнем этаже двенадцатиэтажного жилого комплекса. Квартира продается полностью с мебелью и техникой, отличный вариант для собственного проживания, так и для сдачи в аренду. Комплекс был сдан в эксплуатацию в 2019 году и...

RestProperty

235 000 €

Квартира в Белеке, Турция

200 м² 4

ВНЖ при покупке

RestProperty

80 000 €

Апартаменты в Мерсине, Турция

71 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Бассейн, аквапарк, парковка, хаммам, детская площадка Баскетбольная площадка и теннисный корт Установлены радиаторы газового отопления Первоначальный взнос 50% Кол-во комнат: 2+1 Особенности территории: пешеходные дорожки ландшафтный дизайн круглосуточная охрана видеонаблюдение открытый бассейн беседки технический запас...

TOLERANCE

413 000 €

Вилла в Алании, Турция

250 м² 3

ВНЖ при покупке

Представляем вашему вниманию меблированную виллу с потрясающим видом на море в зеленом районе Каргыджак. Данное предложение это отличный вариант для тех, кто устал от суеты и шума больших городов и хочет пожить в тихом и спокойном месте в окружении природы. Планировка виллы 3+1 250м2, представляет собой совмещенную кухню гостиную, три...

RestProperty

196 000 €

Квартира в Анталии, Турция

130 м² 3

ВНЖ при покупке

Новые квартиры планировки 3+1 и 4+1 в районе Кепез Анталья. Район Кепез занимает довольно обширную территорию на севере Антальи, на сегодняшний день это самый многочисленный район Антальи. Это самый озелененный, быстро развивающийся район Антальи. Обширные парковые зоны, многочисленные скверы, хвойные леса, самая большая ферма и оливковая...

RestProperty

132 000 €

Квартира в Алании, Турция

46 м² 1

ВНЖ при покупке

В живописном районе Авсаллар, на продажу представлены апартаменты планировкой 1+1, которая включает в себя: спальную комнату, укомплектованную качественной мебелью, кухонную зону, совмещенную с гостиной, которая так же мебелирована и оснащена хорошей техникой, санузел и балкон. Особое внимание хочется уделить шикарной отельной инфраструктуре...

RestProperty

150 000 €

Апартаменты в Кестеле, Турция

2 1 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Открытый бассейн, фитнес, сауна, хаммам Мультикорт: теннис, волейбол, футбол Современный дизайн, высококачественное строительство и внутренняя отделка Первоначальный взнос 40%, рассрочка до конца строительства Кол-во комнат: 1+1, 2+1 Особенности территории: ландшафтный дизайн видеонаблюдение открытый бассейн закрытая территория...

TOLERANCE

397 000 €

Апартаменты в Турции

330 м² 6 5 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры в Престижном Проекте с Бассейном в Муданье Бурса Муданья, являющаяся самым любимым районом побережья Бурсы, представляет собой уникальный регион с его значимыми историческими достопримечательностями, природой, пляжами, прибрежными пешеходными дорожками, знаменитыми рыбными ресторанами. Проект расположен в районе Алтынташ в Муданье с...

TEKCE

174 000 €

Апартаменты в Анталии, Турция

145 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Просторная квартира рядом с инфраструктурой и морем в Гюзелобе, Анталия Квартира в Анталии находится в районе Гюзелоба, Лара в округе Муратпаша. Благодаря своему выгодному расположению, Гюзелоба постоянно растет в цене. Квартира в Гюзелобе находится рядом с социальными объектами, что также способствует ее инвестиционной привлекательности....

TEKCE

178 000 €

Апартаменты в Стамбуле, Турция

35 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Новые квартиры рядом с метро и линией Мармарай в Кадыкёе, Стамбул Квартиры расположены в районе Кадыкей на азиатской стороне Стамбула. Кадыкёй – один из районов этой части города, привлекающий больше всего местных и иностранных туристов. Благодаря развитой транспортной инфраструктуре Кадыкёй обеспечивает удобное сообщение между азиатской и...

TEKCE

6 500 000 €

Вилла в Бодруме, Турция

217 м² 6 5 6

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка

Масштабный проект, в который входят резиденции и виллы в элитном районе Ялыкавак.  Виды планировок: 2+1, 3+1, 4+1 и 5+1. Площадь объектов варьируется от 125 до 500 м2. Все объекты оснащены системой «умный дом», системой ВРВ кондиционирования и подогревом полов.  Комплекс имеет прекрасный вид на море и находится всего в 300 метрах...

REPTUR

280 000 €

Пентхаус в Алании, Турция

106 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры со стильным дизайном в комплексе в Аланье, Оба, среди природы Проект в Аланье расположен в тихом месте среди природы. Аланья – популярное место отдыха, известное своей сильной экономикой, благоприятным климатом и богатым историческим наследием. Район Оба становится все более популярным местом для инвестиций, особенно с открытием Новой...

TEKCE

269 000 €

Квартира в Алании, Турция

57 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Что вы получаете: Апартаменты 1+1 в эксклюзивном проекте премиум класса в районе Оба. О строительстве: Строительством занимается надежный застройщик, который имеет огромный опыт строительства жилых комплексов в Алании. Начало строительства – декабрь 2022 года, а сдача комплекса в эксплуатацию планируется в декабре 2024 года. При...

Uptrend homes

285 000 €

Офис в Эсеньюрте, Турция

107 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Офисы с видом на море в районе Эсеньюрт в Стамбуле Офисы на продажу расположены в районе Эсеньюрт в Стамбуле. Эсеньюрт – это жилой район, который активно развивается и пользуется высоким спросом. Офисы в Эсеньюрте, Стамбул, находятся в 300 м от шоссе E-5 и метробуса, в 1 км от конгресс-центра Tüyap, в 1 км от торгового центра Perla Vista, в 2 км...

TEKCE

543 000 €

Апартаменты в Анталии, Турция

180 м² 5 3 3

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ЦЕНА СНИЖЕНА С 600 000 ДОЛЛАРОВ!! Открытый бассейн, система видеонаблюдения, подземная парковка Газовое отопление с установленным котлом и радиаторами Полный набор мебели и техники Престижный район, рядом с набережной Коньяалты, кафе, магазинами Кол-во комнат: 3+2 Особенности территории: пешеходные дорожки ландшафтный дизайн...

TOLERANCE

244 000 €

Апартаменты в Стамбуле, Турция

104 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры в живописном комплексе недалеко от метро в Стамбуле, Санджактепе Санджактепе – один из самых быстро развивающихся районов на азиатской стороне Стамбула. Благодаря улучшенной инфраструктуре и удобному общественному транспорту, район становится всё более привлекательным как для проживания, так и для инвестиций. В Санджактепе расположена...

TEKCE

131 000 €

Квартира в Анталии, Турция

70 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

НОВЫЙ ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС В АНТАЛИИ!

ProperHome

88 000 €

Квартира в Алании, Турция

55 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

На продажу поступила новая просторная и уютная квартира планировки 1+1, общей площадью 55 м², полностью обставленная мебелью и оснащенная необходимой бытовой техникой. Апартаменты расположены на юго-восточной стороне, что обеспечивает их отличное освещение в течение дня. С балкона открывается прекрасный вид на море и городской пейзаж, создавая...

ABG Brand Group

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Нововведения по аренде

2 ноября 2023 года был принят закон № 7464 «Об использовании жилых помещений с целью туризма».

Закон регулирует процедуры и принципы сдачи объектов в краткосрочную аренду – менее 100 дней. Долгосрочные контракты под его действие не подпадают.

Новые правила будут применять к договорам, заключённым с 1 января 2024 года, но пока очень многие нюансы применения закона непонятны, поэтому предлагаем не спешить…

Известны лишь общие факты.

1. Арендодатель обязан получить лицензию от Министерства культуры и туризма.

Для этого необходимо собрать пакет документов, в их числе отчёт от пожарной службы и ряда других инстанций, подтверждающих, что недвижимость подходит для сдачи в аренду. Получать лицензию необходимо вне зависимости от того, есть ли аналогичный документ у жилого комплекса или нет. Если нет – см. пункт 2.

2. Собственнику необходимо собрать согласие ВСЕХ соседей по дому с тем, что апартаменты будут сдаваться в краткосрочную аренду. Если кто-то не подтвердит своё согласие подписью, лицензия на аренду не выдаётся.

3. В объектах высокого класса, то есть с развитой инфраструктурой на территории, можно, чтобы сдачей недвижимости занималась управляющая компания, у которой есть соответствующая лицензия. В данном случае запрет на субаренду не применяется.

4. Определена возможность сдавать недвижимость через туристические агентства группы А, которые сертифицированы ассоциацией турецких туристических агентств.

5. Необходима регистрация арендаторов в специальной системе KBS. Доступ в систему имеют только юрлица – риелторские агентства или управляющие компании. Зарегистрировать постояльца необходимо в течение трёх дней после его заезда.

Часть этих «нововведений», по сути, не нововведения. Они существовали и раньше. Самое главное, пока мы не знаем цену и порядок получения лицензий. Мы сами сдаём в аренду квартиры наших клиентов и отправили соответствующие запросы в министерство туризма. Так что не исключаю, что у наших клиентов никаких проблем не будет – все их будут решать агентства, занимающиеся сдачей жилья в аренду.

Ключевой вопрос, который мы уточнили у наших юристов, – КАК будет определяться срок краткосрочной аренды. В законе прописано: «Краткосрочной считается аренда короче 100 дней». Теперь если срок аренды превышает 100 дней, то уже можно заключать долгосрочный договор. И это хорошо – ранее долгосрочная аренда определялась сроком от шести месяцев.

***

Мое мнение: нововведения не скажутся на ценах на новостройки. На них сильнее влияют другие факторы: стоимость земельных участков и себестоимость строительства. И к слову, Институт статистики Турции сообщил, что к концу третьего квартала себестоимость строительства и стоимость рабочей силы значительно выросли. Поэтому о снижении цены не может идти речи.

Что касается вторичного рынка – здесь цены всегда будут подстраиваться под первичный рынок. А она в средиземноморском регионе дешевле не станет.

Северный Кипр – перспективное направление

Я уже сказала, что альтернатив Турции для россиян не так уж и много, но они есть. Особенно для тех, у кого получение ВНЖ является основным критерием, по которому они выбирают недвижимость. И наша компания эту альтернативу предлагает. Это Турецкая Республика Северного Кипра.

Не могу сказать, что иностранцы только сейчас открывают для себя северную часть острова. Англичане, немцы, скандинавы давно облюбовали это направление. Русскоговорящие инвесторы – лишь в последние два года.

Причин, которые делают этот регион инвестиционно привлекательным, несколько.

Во-первых, ценовая политика. За £65–70 тыс. можно купить квартиру планировки 1+1 в комплексе на первой береговой линии. Да, это будет не самый раскрученный район. Например, Газиверен, который не очень развит с точки зрения инфраструктуры. Но район развивается именно сейчас, а близость к морю всегда будет преимуществом. Особенно если цель покупки – сдача в аренду. Для сравнения – в Махмутларе квартира в аналогичном проекте будет стоить €300 тыс.

Во-вторых, здесь реализуются две инвестиционные стратегии: перепродажа при росте стоимости или сдача в аренду после ввода в эксплуатацию.

В-третьих, застройщики предлагают более гибкую систему рассрочки платежа: длинный период выплат (до девяти лет) и минимальный ежемесячный платёж – от €500 до 1 тыс.

В-четвёртых, просто легализоваться – есть возможность оформить ВНЖ на основе покупки или долгосрочной аренды квартиры. При этом ограничений по стоимости покупаемой или арендуемой недвижимости нет.

Сейчас инвесторы, которые нацелены на получение прибыли, понимают, что в ближайшие пять лет Северный Кипр будет развиваться. Плюс большое количество турецких застройщиков купили землю в этой части острова – явно не для того, чтобы смотреть на неё…

Поэтому обращайтесь. Оценим, сравним, выберем лучшее решение.