100 дней – не полгода, или Почему не стоит паниковать. Реакция турецкого риелтора на новые законы в сфере недвижимости

Над материалом работали:

Марите Любинайте Контент-менеджер

Юлия Байдан руководитель отдела продаж Profit Real Estate

Ситуация на рынке

Давайте спокойно и без эмоций оценим ситуацию, сложившуюся на турецком рынке. На него влияют инфляция, выросшие цены и процентные ставки, а теперь новые правила краткосрочной аренды и оформления ВНЖ.

Все эти факторы привели к тому, что покупателей-иностранцев в Турции стало меньше, причём мы фиксируем снижение спроса практически с начала года. Одновременно увеличилось число предложений.

Любому рынку, и Турция здесь не исключение, свойственны стадии: рост, стагнация, падение и снова рост. Кризисные ситуации на турецком рынке уже бывали – в 2010 и 2016 годах. И всякий раз рынок восстанавливался в среднем за два года. 

Один практически прошёл. И лично у меня есть ощущение, что с весны-лета 2024 года интерес к недвижимости Турции начнёт восстанавливаться. Причины, которые будут этому способствовать, в общем стандартные, но их много.

Мягкий климат, тёплое Средиземное море, безвизовый режим с РФ, отсутствие проблем с оформлением собственности и возможность оформить ВНЖ, пусть и уже за бОльшие деньги. Кажется, что это штампы. Но нет – это реальные преимущества. К тому же альтернатив Турции для россиян не так уж и много – и даже сейчас ежемесячно граждане РФ покупают в стране по 700–800 объектов. Ещё три – пять лет назад цифры были куда скромнее.

Поэтому самое главное, к чему я призываю сегодня, – не паникуйте и не переживайте! Вслед за ажиотажем пришло естественное успокоение и охлаждение, ведь 2022 год объективно был аномальным.

***

В интернете начали активно обсуждать проблемы для иностранных покупателей-инвесторов. Мол, они теряют свои вложения. Если говорить кратко – это не так! Давайте посмотрим.

Как я уже сказала, в 2021 и особенно в 2022 году спрос был аномально высоким. Цены в долларах и евро только за это время подскочили более чем в два раза. Поэтому сейчас тот, кто покупал несколько лет назад, не остался внакладе даже с учётом коррекции. По опыту наших клиентов, те, кто хочет продать срочно, а значит, вынужден существеннее всего двигаться по цене, – зарабатывает минимум 30–50%.

Обратите внимание ещё вот на что: цены сейчас снижаются только на вторичном рынке. По моим ощущениям, в долларах и евро можно найти варианты на 20–25% ниже пиковых значений 2022-го. Хотя и тут разброс большой, потому что ситуация у каждого продавца своя и цену он устанавливает с учётом личных обстоятельств.

Сегодня в центре Аланьи в старом фонде можно присмотреть вариант 1+1 стоимостью €85–90 тыс. Но комплексах, которые были сданы в эксплуатацию в 2022–2023 годах, вы не найдёте апартаментов дешевле €130–150 тыс. И по-прежнему есть предложения аналогичной планировки за €180–200 тыс.

А вот застройщики цены, пока по крайней мере, не снижают. Большинству из них спешить некуда, их мощности загружены строительством по всей Турции.

Изменения в получении ВНЖ

Правила оформления вида на жительство по тапу (свидетельству о собственности) изменились с середины октября. Сделано это было внезапно. Обычно турецкие власти оставляют какой-то адаптационный период, а здесь этого не было.

Во-первых, увеличен минимальный порог для получения ВНЖ – до $200 тыс. в эквиваленте в лирах по курсу на день получения тапу. 

Во-вторых, теперь минимальная цена недвижимости определяется по кадастровой (!) оценке, а не экспертной, как было раньше. Напомню, что кадастровая стоимость прописывается непосредственно в тапу и от её значений рассчитываются налоги. Экспертная – значится в отчётах, которые делаются лицензированными экспертами для подачи документов на оформление тапу.

В-третьих, сохраняется требование к недвижимости: объект должен находиться в открытом районе.

Кто оформил тапу до этой даты – на него данное нововведение не распространяется. 

Помните и следующее.

• Если тапу оформлено до 26 апреля 2022 года, ни оценочная, ни кадастровая стоимость не влияют на получение ВНЖ по тапу. То есть можно оформить вид на жительство без каких-либо дополнительных документов.
• Если тапу выдано в период с 26 апреля 2022 по 16 октября 2023 года, необходимо, чтобы недвижимость находилась в открытом районе и имела экспертную оценку $75 тыс. (для крупных городов) или $50 тыс. (для небольших населённых пунктов). Для подавляющего большинства собственников это финансовое требование вполне выполнимо.

***

Повышение порога стало своеобразным фильтром: для турецких чиновников важно, чтобы ВНЖ получали люди с достатком и не претендующие на рабочие места.

Главный положительный момент – сроки оформления ВНЖ уже сокращаются. Ранее только ожидание рандеву составляло два-три месяца, сейчас – неделю. Сами карты заявители получают в течение трёх недель максимум.

На ценах эти нововведения никак не сказались. Во всяком случае застройщики не стали «подгонять» предложения под новые правила. 

Примеры объектов недвижимости в Турции

71 000 €

Апартаменты в Мерсине, Турция

60 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Аквапарк, открытый и крытый бассейны Подземная парковка Сауна, СПА , Хаммам Спортивные и детские площадки Кафе, кинотеатр Первоначальный взнос 50% Кол-во комнат: 1+1, 2+1 Особенности территории: пешеходные дорожки бассейн с подогревом ландшафтный дизайн круглосуточная охрана видеонаблюдение открытый бассейн беседки...

TOLERANCE

125 000 €

Апартаменты в Белеке, Турция

2 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Полностью меблирована с бытовой техникой Выгодное расположение недалеко от моря и центра Белека Возможна рассрочка Кол-во комнат: 1+1, 2+1, 4+1 Особенности территории: пешеходные дорожки ландшафтный дизайн видеонаблюдение открытый бассейн беседки технический запас воды и водонасос закрытая территория наружное освещение...

TOLERANCE

45 000 €

Квартира в Алании, Турция

60 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Кредит

Аланья, Пайаллар Паяаллар открытый район для ВНЖ Продажа квартир с видом на море 1+1 -комнатная квартира, 60 м², кухня в американском стиле Большие, просторные комнаты с видом на море Расположен в закрытом жилом комплексе Открытый бассейн Парковка, лифт Камелия От моря 900 метров Дата начало пректа 03. 2025 . Срок...

Demirkaya inşaat&Telatiye Property

184 000 €

Квартира в Анталии, Турция

80 м² 2

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

RestProperty

401 000 €

Апартаменты в Малтепе, Турция

132 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Готовые квартиры с видом на море в охраняемом комплексе в Стамбуле, Малтепе Квартиры с видом на море и остров расположены в районе Малтепе на азиатской стороне Стамбула. Малтепе – это район с развитым транспортным сообщением, здесь проходят автобусы, метро и Мармарай. Благодаря своему центральному расположению на азиатской стороне и налаженной...

TEKCE

565 000 €

Квартира в Анталии, Турция

182 м² 4 3 2

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Объект под сдачу

Элитный жилой комплекс в престижном районе Унджалы (Конаклар), Анталия ГРАЖДАНСТВО ТУРЦИИ Представляем уникальный жилой комплекс, расположенный в одном из самых престижных районов Анталии – Унджалы (Конаклар). Этот современный проект объединяет комфорт, безопасность и передовые технологии, предлагая просторные 3+1 квартиры с отдельными...

İNEST HOMES

129 000 €

Квартира в Алании, Турция

45 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Строительство жилого комплекса проходит в исторической части Алании, на Кале. Уникальность данной локации-это удаленность от пляжа Клеопатра всего 300 м, в шаговой доступности морской порт, лучшие рестораны города и многое другое. Идеальное расположение для любителей городской жизни, а также для тех кто хочет максимально прочувствовать турецкий...

ART ALANYA Real Estate

72 000 €

Апартаменты в Турции

51 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартира с балконом в жилом доме с лифтом в районе Каршияка, Измир Продается уютная квартира в одном из самых популярных районов Измира — Каршияка. Этот район славится своей продуманной архитектурой, спокойной атмосферой, живописными улицами, оживленным базаром, стильными ресторанами, смотровыми площадками и музеями. Близость к необходимой...

TEKCE

128 000 €

Квартира в Алании, Турция

110 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Уютная квартира 2+1 (110 м²) на первом этаже с собственным садом, вы можете распланировать его по своему желанию. Меблирована, 2 застеклённых балкона, парковка, беседка, генератор. Всего 200 м до Alanyum AVM, здание 8 лет, адаптировано для людей с ОВЗ.

Selectum Property

82 000 €

Квартира в Алании, Турция

100 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Предлагается к продаже уютная и светлая трехкомнатная квартира общей площадью 100 м2, расположенная на 5 этаже 5-этажного дома, 2005года. Планировка квартиры состоит из гостиной, совмещенной с кухней, двух спальных комнат, двух санузлов и двух балконов. Квартира полностью укомплектована мебелью и бытовой техникой, что позволяет сразу въехать...

TURKEY INVEST PROPERTY

110 000 €

Квартира в Анталии, Турция

50 м² 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Новая квартира от собственника в новом комплексе всего в 10 минутах пешей ходьбы до пляжа! Уютная квартира планировки 1+1 находится в закрытом комплексе с бассейном на 2 этаже. Общая площадь квартиры составляет 50 кв.м., предусматривает наличие спальни, ванной комнаты, балкона, гостиной, совмещенной с кухней. Квартира частично меблирована новой...

RestProperty

550 000 €

Квартира в Анталии, Турция

170 м² 4 3 2

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка

Просторная квартира 3+1 в Коньяалты – идеальный вариант для жизни и инвестиций! Представляем квартиру с тремя спальнями в одном из самых престижных районов Анталии – Коньяалты. Современный люкс-комплекс, панорамные окна и высокий уровень комфорта – всё, что нужно для уютной жизни или выгодной инвестиции. Основные...

İNEST HOMES

140 000 €

Апартаменты в Анталии, Турция

92 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Инвестиционные квартиры с газом в Сарысу, Коньяалты Квартиры расположены в популярном месте в районе Сарысу в Коньяалты, Анталия. Коньяалты – красивый район с красочной обстановкой, галечными пляжами, ухоженной набережной и спокойной атмосферой. Благодаря своему стратегическому расположению он обладает большим инвестиционным потенциалом....

TEKCE

550 000 €

Вилла в Кушадасы, Турция

250 м² 6 5 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Отдельные виллы среди природы и рядом с пляжем в Кушадасы Кушадасы — популярный портовый город недалеко от древнего Эфеса. Он известен своей богатой историей и активной туристической жизнью. Золотистые пляжи, древние города, национальный парк Гюзельчамлы и живописные природные пейзажи делают этот район привлекательным для туристов и круизных...

TEKCE

495 000 €

Пентхаус в Конаклы, Турция

300 м² 4

Предлагается роскошная квартира с потрясающим видом на море, расположенная на четвертом этаже одного из 10 жилых блоков комплекса. Квартира имеет общую площадь 300 м² и включает в себя просторную гостиную, 4 спальни, 2 ванные комнаты и 2 туалета. Особое внимание привлекают 2 балкона и терраса, с которых открывается живописный вид на окрестности....

RestProperty

465 000 €

Особняк в Бодруме, Турция

200 м² 4 4

ВНЖ при покупке

Отдельные трехэтажные виллы в бутик-комплексе: 4 спальни, 4 ванные комнаты, 2 гостиные, 1 кухня. Каждая вилла построена на участке площадью 300 м2. На территории имеются частный сад, бассейн. Всего 10 вилл в комплексе. Инфраструктура: 20 км до центра Бодрума, 18 км до аэропорта Бодрума, 1,5 км до торгового центра, 5 км до ближайшего пляжа....

NF Group

203 500 €

Квартира в Алании, Турция

120 м² 2

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Представляем квартиру от собственника, с отличной и практичной планировкой 2+1, с двумя отдельными спальнями, большим санузлом, двумя балконами, прихожей и просторной кухней, которая совмещена с гостиной и зоной отдыха. В квартире выполнен новый и качественный ремонт, так что Вам просто остается только заехать с наилучшим настроением и...

RestProperty

413 000 €

Квартира в Анталии, Турция

270 м² 6 5 3

Продается квартира 5+1 в районе Коньяалты города Анталья, общей площадью 270 м2 . На территории комплекса имеется плавательный бассейн с детской секцией, детская площадка, крытая парковка, ухоженная территория. Квартира находится на 5м этаже, тип - дублекс. В квартире 5 спальных комнат, отдельная кухня, 3 санузла, 2 балкона, установлен...

ANTREAL

33 000 €

Квартира в Мерсине, Турция

28 м² 1 1

Объект под сдачу

Квартиры студии 1+0 в Лимонлу, Эрдемли - SERLIM10 Квартиры в Лимонлу, ЭрдемлиКвартиры студии, 1+1 и 2+1Окончание строительства - август 2025До моря 700 мКомплекс состоит из 2 блоковЭтажность 9Площадь 1+0 28 м2 бруттоПлощадь 1+1 49 м2 бруттоПлощадь 2+1 70 м2 бруттоЦена 1+0 от 33.000 евроБеспроцентная рассрочка на 6 месяцев, первый взнос 50%При...

Income Mersin Gayrimenkul

2 450 000 €

Квартира в Стамбуле, Турция

258 м² 4 2

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Предлагается стильная Квартира с планировкой 4+1 с видом на море и общей площадью 258 м², в Стамбул. Количество спален: 4, ванных комнат: 2. В комплексе имеются: Открытый бассейн, Спутниковое ТВ, Круглосуточная охрана, Консьерж, Электрогенератор, Видеонаблюдение, СПА, Фитнес, Турецкий хамам, Магазины / ТЦ.

RestProperty

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Нововведения по аренде

2 ноября 2023 года был принят закон № 7464 «Об использовании жилых помещений с целью туризма».

Закон регулирует процедуры и принципы сдачи объектов в краткосрочную аренду – менее 100 дней. Долгосрочные контракты под его действие не подпадают.

Известны лишь общие факты.

1. Арендодатель обязан получить лицензию от Министерства культуры и туризма.

Для этого необходимо собрать пакет документов, в их числе отчёт от пожарной службы и ряда других инстанций, подтверждающих, что недвижимость подходит для сдачи в аренду. Получать лицензию необходимо вне зависимости от того, есть ли аналогичный документ у жилого комплекса или нет. Если нет – см. пункт 2.

2. Собственнику необходимо собрать согласие ВСЕХ соседей по дому с тем, что апартаменты будут сдаваться в краткосрочную аренду. Если кто-то не подтвердит своё согласие подписью, лицензия на аренду не выдаётся.

3. В объектах высокого класса, то есть с развитой инфраструктурой на территории, можно, чтобы сдачей недвижимости занималась управляющая компания, у которой есть соответствующая лицензия. В данном случае запрет на субаренду не применяется.

4. Определена возможность сдавать недвижимость через туристические агентства группы А, которые сертифицированы ассоциацией турецких туристических агентств. 

5. Необходима регистрация арендаторов в специальной системе KBS. Доступ в систему имеют только юрлица – риелторские агентства или управляющие компании. Зарегистрировать постояльца необходимо в течение трёх дней после его заезда.

Часть этих «нововведений», по сути, не нововведения. Они существовали и раньше. Самое главное, пока мы не знаем цену и порядок получения лицензий. Мы сами сдаём в аренду квартиры наших клиентов и отправили соответствующие запросы в министерство туризма. Так что не исключаю, что у наших клиентов никаких проблем не будет – все их будут решать агентства, занимающиеся сдачей жилья в аренду.

Ключевой вопрос, который мы уточнили у наших юристов, – КАК будет определяться срок краткосрочной аренды. В законе прописано: «Краткосрочной считается аренда короче 100 дней». Теперь если срок аренды превышает 100 дней, то уже можно заключать долгосрочный договор. И это хорошо – ранее долгосрочная аренда определялась сроком от шести месяцев.

*** 

Мое мнение: нововведения не скажутся на ценах на новостройки. На них сильнее влияют другие факторы: стоимость земельных участков и себестоимость строительства. И к слову, Институт статистики Турции сообщил, что к концу третьего квартала себестоимость строительства и стоимость рабочей силы значительно выросли. Поэтому о снижении цены не может идти речи.

Что касается вторичного рынка – здесь цены всегда будут подстраиваться под первичный рынок. А она в средиземноморском регионе дешевле не станет.

Северный Кипр – перспективное направление

Я уже сказала, что альтернатив Турции для россиян не так уж и много, но они есть. Особенно для тех, у кого получение ВНЖ является основным критерием, по которому они выбирают недвижимость. И наша компания эту альтернативу предлагает. Это Турецкая Республика Северного Кипра.

Не могу сказать, что иностранцы только сейчас открывают для себя северную часть острова. Англичане, немцы, скандинавы давно облюбовали это направление. Русскоговорящие инвесторы – лишь в последние два года.

Причин, которые делают этот регион инвестиционно привлекательным, несколько.

Во-первых, ценовая политика. За £65–70 тыс. можно купить квартиру планировки 1+1 в комплексе на первой береговой линии. Да, это будет не самый раскрученный район. Например, Газиверен, который не очень развит с точки зрения инфраструктуры. Но район развивается именно сейчас, а близость к морю всегда будет преимуществом. Особенно если цель покупки – сдача в аренду. Для сравнения – в Махмутларе квартира в аналогичном проекте будет стоить €300 тыс.

Во-вторых, здесь реализуются две инвестиционные стратегии: перепродажа при росте стоимости или сдача в аренду после ввода в эксплуатацию.

В-третьих, застройщики предлагают более гибкую систему рассрочки платежа: длинный период выплат (до девяти лет) и минимальный ежемесячный платёж – от €500 до 1 тыс.

В-четвёртых, просто легализоваться – есть возможность оформить ВНЖ на основе покупки или долгосрочной аренды квартиры. При этом ограничений по стоимости покупаемой или арендуемой недвижимости нет.

Сейчас инвесторы, которые нацелены на получение прибыли, понимают, что в ближайшие пять лет Северный Кипр будет развиваться. Плюс большое количество турецких застройщиков купили землю в этой части острова – явно не для того, чтобы смотреть на неё…

Поэтому обращайтесь. Оценим, сравним, выберем лучшее решение.

Saray Mahallesi Mehmet Akif Ersoy Caddesi Kuzenler Apartmani No: 15/A, Alanya, Antalya

http://www.profitrealestate.ru

info@profitrealestate.ru

+90 533 055 0355

Реклама. ООО «ПРИАН», 7810596183, erid: 2SDnjdxAv6L

Фото: unsplash.com (Hasan Sarigul)

Условия цитирования материалов Prian.ru