100 дней – не полгода, или Почему не стоит паниковать. Реакция турецкого риелтора на новые законы в сфере недвижимости

Ситуация на рынке

Давайте спокойно и без эмоций оценим ситуацию, сложившуюся на турецком рынке. На него влияют инфляция, выросшие цены и процентные ставки, а теперь новые правила краткосрочной аренды и оформления ВНЖ.

Все эти факторы привели к тому, что покупателей-иностранцев в Турции стало меньше, причём мы фиксируем снижение спроса практически с начала года. Одновременно увеличилось число предложений.

Любому рынку, и Турция здесь не исключение, свойственны стадии: рост, стагнация, падение и снова рост. Кризисные ситуации на турецком рынке уже бывали – в 2010 и 2016 годах. И всякий раз рынок восстанавливался в среднем за два года. 

Один практически прошёл. И лично у меня есть ощущение, что с весны-лета 2024 года интерес к недвижимости Турции начнёт восстанавливаться. Причины, которые будут этому способствовать, в общем стандартные, но их много.

Мягкий климат, тёплое Средиземное море, безвизовый режим с РФ, отсутствие проблем с оформлением собственности и возможность оформить ВНЖ, пусть и уже за бОльшие деньги. Кажется, что это штампы. Но нет – это реальные преимущества. К тому же альтернатив Турции для россиян не так уж и много – и даже сейчас ежемесячно граждане РФ покупают в стране по 700–800 объектов. Ещё три – пять лет назад цифры были куда скромнее.

Поэтому самое главное, к чему я призываю сегодня, – не паникуйте и не переживайте! Вслед за ажиотажем пришло естественное успокоение и охлаждение, ведь 2022 год объективно был аномальным.

***

В интернете начали активно обсуждать проблемы для иностранных покупателей-инвесторов. Мол, они теряют свои вложения. Если говорить кратко – это не так! Давайте посмотрим.

Как я уже сказала, в 2021 и особенно в 2022 году спрос был аномально высоким. Цены в долларах и евро только за это время подскочили более чем в два раза. Поэтому сейчас тот, кто покупал несколько лет назад, не остался внакладе даже с учётом коррекции. По опыту наших клиентов, те, кто хочет продать срочно, а значит, вынужден существеннее всего двигаться по цене, – зарабатывает минимум 30–50%.

Обратите внимание ещё вот на что: цены сейчас снижаются только на вторичном рынке. По моим ощущениям, в долларах и евро можно найти варианты на 20–25% ниже пиковых значений 2022-го. Хотя и тут разброс большой, потому что ситуация у каждого продавца своя и цену он устанавливает с учётом личных обстоятельств.

Сегодня в центре Аланьи в старом фонде можно присмотреть вариант 1+1 стоимостью €85–90 тыс. Но комплексах, которые были сданы в эксплуатацию в 2022–2023 годах, вы не найдёте апартаментов дешевле €130–150 тыс. И по-прежнему есть предложения аналогичной планировки за €180–200 тыс.

А вот застройщики цены, пока по крайней мере, не снижают. Большинству из них спешить некуда, их мощности загружены строительством по всей Турции.

Изменения в получении ВНЖ

Правила оформления вида на жительство по тапу (свидетельству о собственности) изменились с середины октября. Сделано это было внезапно. Обычно турецкие власти оставляют какой-то адаптационный период, а здесь этого не было.

Во-первых, увеличен минимальный порог для получения ВНЖ – до $200 тыс. в эквиваленте в лирах по курсу на день получения тапу. 

Во-вторых, теперь минимальная цена недвижимости определяется по кадастровой (!) оценке, а не экспертной, как было раньше. Напомню, что кадастровая стоимость прописывается непосредственно в тапу и от её значений рассчитываются налоги. Экспертная – значится в отчётах, которые делаются лицензированными экспертами для подачи документов на оформление тапу.

В-третьих, сохраняется требование к недвижимости: объект должен находиться в открытом районе.

Кто оформил тапу до этой даты – на него данное нововведение не распространяется. 

Помните и следующее.

• Если тапу оформлено до 26 апреля 2022 года, ни оценочная, ни кадастровая стоимость не влияют на получение ВНЖ по тапу. То есть можно оформить вид на жительство без каких-либо дополнительных документов.
• Если тапу выдано в период с 26 апреля 2022 по 16 октября 2023 года, необходимо, чтобы недвижимость находилась в открытом районе и имела экспертную оценку $75 тыс. (для крупных городов) или $50 тыс. (для небольших населённых пунктов). Для подавляющего большинства собственников это финансовое требование вполне выполнимо.

***

Повышение порога стало своеобразным фильтром: для турецких чиновников важно, чтобы ВНЖ получали люди с достатком и не претендующие на рабочие места.

Главный положительный момент – сроки оформления ВНЖ уже сокращаются. Ранее только ожидание рандеву составляло два-три месяца, сейчас – неделю. Сами карты заявители получают в течение трёх недель максимум.

На ценах эти нововведения никак не сказались. Во всяком случае застройщики не стали «подгонять» предложения под новые правила. 

Примеры объектов недвижимости в Турции

310 000 €

Пентхаус в Алании, Турция

68 м² 3

ВНЖ при покупке

Представляем вашему вниманию новый строящийся комплекс от известного застройщика средиземноморского побережья Турции. Завершение данного проекта, состоящего из 9 жилых блоков, планируется на 2021 год. На продажу здесь представлены квартиры и пентхаусы различных планировок 1,2,3,4+1. Богатая инфраструктура комплекса включает в себя...

RestProperty

1 024 000 €

Вилла в Анталии, Турция

335 м² 4

ВНЖ при покупке

На продажу выставлена отдельно стоящая двухэтажная вилла в экологически чистом и элитном районе Антальи - Дешемеалты. Прекрасные видовые характеристики в окружении гор, уникальный климат, который обеспечивает прохладу в самые жаркие дни и низкую влажность воздуха, а также малоэтажная застройка, состоящая из частных вилл дает большие преимущества...

RestProperty

83 000 €

Квартира в Мерсине, Турция

75 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Обращаем Ваше внимание на новый проект с хорошей инфраструктурой в Мерсине, район Эрдемли, микрорайон Арпачбахшиш. Всего в 500 метрах от песчаного пляжа с пологим входом в море. Район открыт для получения вида на жительство и стремительно набирает популярность среди иностранцев, а с открытием международного аэропорта в Чукурова спрос на...

Alanya Brand Group

429 000 €

Вилла в Алании, Турция

215 м²

ВНЖ при покупке

Расположение: Вилла с великолепным видом на горы расположена в живописном районе Бекташ в городе Алания. Бекташ — это истинное сокровище, среди множества впечатляющих мест в турецком регионе Средиземноморья. Это место обладает особой магией и неповторимым очарованием, которые захватывают вас с первого взгляда. Бекташ идеально подходит для тех,...

Mayalanya Group

450 000 €

Дом в Алании, Турция

150 м² 2

Представляем Вашему внимаю квартиру в жилой комплексе в районе пляжа Клеопатры, Аланья. Район Клеопатры –Подходит как для постоянного проживания, так и сдачи в аренду или инвестиций. Многочисленные отели, широкие пляжи, транспортная доступность, рестораны, бары, дискотеки на любой вкус, канатная дорога, ведущая на знаменитую Красную крепость,...

Project Home

210 000 €

Апартаменты в Анталии, Турция

100 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры Рядом с Пляжем в Анталии, Алтынташ, в Проекте с Детским Бассейном Квартиры в комплексе расположены в Аксу, Алтынташ, который считается новым элитным центром Анталии. Район Алтынташ выделяется как один из перспективных жилых районов, где расположены проекты высокого уровня с высоким инвестиционным потенциалом. Квартиры в Анталии, Аксу,...

TEKCE

650 000 €

Вилла в Фетхие, Турция

170 м² 5 4 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Отдельный дом 4+1 с личным бассейном рядом с пляжем Чалыш в Фетхие Фетхие – один из наиболее предпочтительных регионов как для отдыха, так и для постоянного проживания, с его пляжами, обилием солнца, красивой природой и историческими достопримечательностями. Дом в Фетхие, Мугла, находится в нескольких минутах ходьбы от аптеки, магазина, кафе,...

TEKCE

219 000 €

Квартира в Алании, Турция

89 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Новый современный проект, спроектированный профессиональными архитекторами и опытными инженерами, которые продумали все до мелочей для вашей комфортной жизни. Проект будет состоять из одного пятиэтажного блока, расположенного на благоустроенной территории. Расстояние до моря составит 450м. Квартиры будут сданы с чистовой отделкой, кухонным...

Liga Real Estate

91 500 €

Квартира в Алании, Турция

64 м²

ВНЖ при покупке

Расположение: Расположенная в одном из самых популярных районов Алании, Оба, эта трехкомнатная квартира находится на расстоянии 1200 метров от центра и 1500 метров от моря. Район Оба в Аланье – настоящая жемчужина Средиземноморья, привлекающая внимание не только туристов, но и иностранцев, выбирающих его для долгосрочного проживания....

Mayalanya Group

242 000 €

Пентхаус в Алании, Турция

190 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Представляем вашему вниманию квартиру-пентхаус, расположенную на четвертом этаже жилого комплекса. Квартира общей площадью 190м2 располагает планировкой 3+2, включающей в себя две кухни американского типа, три спальни, два санузла и балконы; из окон открывается вид на город. Квартира полностью меблирована, оборудована системой...

Liga Real Estate

176 000 €

Квартира в Алании, Турция

120 м²

ВНЖ при покупке

Расположение: Эта квартира расположена всего в 200 метрах от побережья и в 400 метрах от центра города Алания, предлагая простой доступ к пляжу и городской инфраструктуре. Окружающая туристическая инфраструктура делает её идеальным выбором для отдыха и постоянного проживания. Характеристики: Квартира на пятом этаже с двумя спальнями и гостиной...

Mayalanya Group

3 435 600 €

Квартира в Стамбуле, Турция

ВНЖ при покупке

Проект был разработан, чтобы позволить вам использовать все средства и возможности города и сделать вашу жизнь проще. В центре внимания Проект - современная роскошь и городской образ жизни. С одной стороны, он создает для вас уникальный мир, а с другой приносит городскую жизнь прямо у вас на пороге. Проект состоит из 2 жилых блоков и 1...

Mercury Group

137 000 €

Апартаменты в Турции

240 м² 6 4 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Меблированные квартиры с видом на море в Араклы, Трабзон Квартиры расположены в жилом проекте в районе Араклы в Трабзоне, Турция. Араклы – популярный жилой район, который является третьим по численности населения в городе. Квартиры в Трабзоне находятся в 500 м от моря, в 29 км от междугороднего автовокзала, в 30 км от аэропорта Трабзона и в 33...

TEKCE

112 000 €

Квартира в Алании, Турция

110 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Трёхкомнатная квартира в жилом комплексе с бассейном с видом на реку Дим-чай в районе Тосмур Район подходит под получение ВНЖ. Представляем вашему вниманию большую трёхкомнатную квартиру общей площадью 110 м2 в комплексе 2009 года постройки в районе Тосмур на берегу реки Дим-чай. Планировка квартиры представляет собой большую гостиную,...

TURKEY INVEST PROPERTY

71 500 €

Квартира в Газипаше, Турция

60 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Для аренды Для инвестиций Что вы получаете: Просторные апартаменты 1+1 в новом комплексе в районе Газипаша. О строительстве: Строительство началось в сентябре 2022 года, а завершение планируется в мае 2025 года. Район\пляж: Газипаша находится в 5 км от аэропорта и в 40 км от центра Алании. Здесь хорошо развита инфраструктура, расположены...

Uptrend homes

234 000 €

Квартира в Алании, Турция

55 м² 2 1 2

ВНЖ при покупке

Для инвестиций Что вы получаете: Инвестиционный проект с видом на море и горы в районе Тосмур. О строительстве: Строительство ведется в районе Тосмур, в 200 метрах от Средиземного моря, благоустроенных пляжей и потрясающе красивой набережной. Площадь застраиваемого участка 3.500 квадратных метров. Строительство уже началось, а сдача дома...

Uptrend homes

67 000 €

Квартира в Анталии, Турция

85 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира на участке с бассейном в Кепезе!

ProperHome

59 000 €

Апартаменты в Турции

70 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Готовые квартиры в комплексе с бассейном на берегу моря в Мерсине, Чешмели Мерсин, красивый город, расположенный на побережье Средиземного моря, является популярным местом для инвестиций в недвижимость, отдыха и постоянного проживания. Город выделяется своими потрясающими пляжами, мягким климатом и хорошо развитой транспортной инфраструктурой....

TEKCE

306 883 €

Квартира в Анталии, Турция

207 м² 4 4 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартира с потрясающим панорамным видом. Комплекс выгоден не только для проживания, но и для инвестирования. Проект построен из новых строительных технологий, современного архитектурного решения. Проект сочетает в себе жизнь в городе в окружении прекрасной природы. Зеленые насаждения на территории комплекса. Расположение в одном из самых...

DDA Real Estate

105 000 €

Квартира в Алании, Турция

48 м² 2 1 1

Оплата в рублях Оплата криптовалютой

В небольшом уютном комплексе квартира 1+1 с новой мебелью и техникой. До пляжа рукой подать – перейти дорогу и пройти по скверу 50 метров. Апартаменты расположены на 4 м (фактически на 6м этаже т к первые два этажа в доме коммерческие). Площадь 48 м2. Гостиная объединена со столовой и кухонной зоной, спальня, балкон, ванная комната и...

Rentsale

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Нововведения по аренде

2 ноября 2023 года был принят закон № 7464 «Об использовании жилых помещений с целью туризма».

Закон регулирует процедуры и принципы сдачи объектов в краткосрочную аренду – менее 100 дней. Долгосрочные контракты под его действие не подпадают.

Известны лишь общие факты.

1. Арендодатель обязан получить лицензию от Министерства культуры и туризма.

Для этого необходимо собрать пакет документов, в их числе отчёт от пожарной службы и ряда других инстанций, подтверждающих, что недвижимость подходит для сдачи в аренду. Получать лицензию необходимо вне зависимости от того, есть ли аналогичный документ у жилого комплекса или нет. Если нет – см. пункт 2.

2. Собственнику необходимо собрать согласие ВСЕХ соседей по дому с тем, что апартаменты будут сдаваться в краткосрочную аренду. Если кто-то не подтвердит своё согласие подписью, лицензия на аренду не выдаётся.

3. В объектах высокого класса, то есть с развитой инфраструктурой на территории, можно, чтобы сдачей недвижимости занималась управляющая компания, у которой есть соответствующая лицензия. В данном случае запрет на субаренду не применяется.

4. Определена возможность сдавать недвижимость через туристические агентства группы А, которые сертифицированы ассоциацией турецких туристических агентств. 

5. Необходима регистрация арендаторов в специальной системе KBS. Доступ в систему имеют только юрлица – риелторские агентства или управляющие компании. Зарегистрировать постояльца необходимо в течение трёх дней после его заезда.

Часть этих «нововведений», по сути, не нововведения. Они существовали и раньше. Самое главное, пока мы не знаем цену и порядок получения лицензий. Мы сами сдаём в аренду квартиры наших клиентов и отправили соответствующие запросы в министерство туризма. Так что не исключаю, что у наших клиентов никаких проблем не будет – все их будут решать агентства, занимающиеся сдачей жилья в аренду.

Ключевой вопрос, который мы уточнили у наших юристов, – КАК будет определяться срок краткосрочной аренды. В законе прописано: «Краткосрочной считается аренда короче 100 дней». Теперь если срок аренды превышает 100 дней, то уже можно заключать долгосрочный договор. И это хорошо – ранее долгосрочная аренда определялась сроком от шести месяцев.

*** 

Мое мнение: нововведения не скажутся на ценах на новостройки. На них сильнее влияют другие факторы: стоимость земельных участков и себестоимость строительства. И к слову, Институт статистики Турции сообщил, что к концу третьего квартала себестоимость строительства и стоимость рабочей силы значительно выросли. Поэтому о снижении цены не может идти речи.

Что касается вторичного рынка – здесь цены всегда будут подстраиваться под первичный рынок. А она в средиземноморском регионе дешевле не станет.

Северный Кипр – перспективное направление

Я уже сказала, что альтернатив Турции для россиян не так уж и много, но они есть. Особенно для тех, у кого получение ВНЖ является основным критерием, по которому они выбирают недвижимость. И наша компания эту альтернативу предлагает. Это Турецкая Республика Северного Кипра.

Не могу сказать, что иностранцы только сейчас открывают для себя северную часть острова. Англичане, немцы, скандинавы давно облюбовали это направление. Русскоговорящие инвесторы – лишь в последние два года.

Причин, которые делают этот регион инвестиционно привлекательным, несколько.

Во-первых, ценовая политика. За £65–70 тыс. можно купить квартиру планировки 1+1 в комплексе на первой береговой линии. Да, это будет не самый раскрученный район. Например, Газиверен, который не очень развит с точки зрения инфраструктуры. Но район развивается именно сейчас, а близость к морю всегда будет преимуществом. Особенно если цель покупки – сдача в аренду. Для сравнения – в Махмутларе квартира в аналогичном проекте будет стоить €300 тыс.

Во-вторых, здесь реализуются две инвестиционные стратегии: перепродажа при росте стоимости или сдача в аренду после ввода в эксплуатацию.

В-третьих, застройщики предлагают более гибкую систему рассрочки платежа: длинный период выплат (до девяти лет) и минимальный ежемесячный платёж – от €500 до 1 тыс.

В-четвёртых, просто легализоваться – есть возможность оформить ВНЖ на основе покупки или долгосрочной аренды квартиры. При этом ограничений по стоимости покупаемой или арендуемой недвижимости нет.

Сейчас инвесторы, которые нацелены на получение прибыли, понимают, что в ближайшие пять лет Северный Кипр будет развиваться. Плюс большое количество турецких застройщиков купили землю в этой части острова – явно не для того, чтобы смотреть на неё…

Поэтому обращайтесь. Оценим, сравним, выберем лучшее решение.

Saray Mahallesi Mehmet Akif Ersoy Caddesi Kuzenler Apartmani No: 15/A, Alanya, Antalya

https://profitrealestate.ru/

[email protected]

+90 533 055 0355

Реклама. ООО «ПРИАН», 7810596183, erid: 2SDnjdxAv6L

Фото: unsplash.com (Hasan Sarigul)

Условия цитирования материалов Prian.ru