100 дней – не полгода, или Почему не стоит паниковать. Реакция турецкого риелтора на новые законы в сфере недвижимости

Ситуация на рынке

Давайте спокойно и без эмоций оценим ситуацию, сложившуюся на турецком рынке. На него влияют инфляция, выросшие цены и процентные ставки, а теперь новые правила краткосрочной аренды и оформления ВНЖ.

Все эти факторы привели к тому, что покупателей-иностранцев в Турции стало меньше, причём мы фиксируем снижение спроса практически с начала года. Одновременно увеличилось число предложений.

Любому рынку, и Турция здесь не исключение, свойственны стадии: рост, стагнация, падение и снова рост. Кризисные ситуации на турецком рынке уже бывали – в 2010 и 2016 годах. И всякий раз рынок восстанавливался в среднем за два года. 

Один практически прошёл. И лично у меня есть ощущение, что с весны-лета 2024 года интерес к недвижимости Турции начнёт восстанавливаться. Причины, которые будут этому способствовать, в общем стандартные, но их много.

Мягкий климат, тёплое Средиземное море, безвизовый режим с РФ, отсутствие проблем с оформлением собственности и возможность оформить ВНЖ, пусть и уже за бОльшие деньги. Кажется, что это штампы. Но нет – это реальные преимущества. К тому же альтернатив Турции для россиян не так уж и много – и даже сейчас ежемесячно граждане РФ покупают в стране по 700–800 объектов. Ещё три – пять лет назад цифры были куда скромнее.

Поэтому самое главное, к чему я призываю сегодня, – не паникуйте и не переживайте! Вслед за ажиотажем пришло естественное успокоение и охлаждение, ведь 2022 год объективно был аномальным.

***

В интернете начали активно обсуждать проблемы для иностранных покупателей-инвесторов. Мол, они теряют свои вложения. Если говорить кратко – это не так! Давайте посмотрим.

Как я уже сказала, в 2021 и особенно в 2022 году спрос был аномально высоким. Цены в долларах и евро только за это время подскочили более чем в два раза. Поэтому сейчас тот, кто покупал несколько лет назад, не остался внакладе даже с учётом коррекции. По опыту наших клиентов, те, кто хочет продать срочно, а значит, вынужден существеннее всего двигаться по цене, – зарабатывает минимум 30–50%.

Обратите внимание ещё вот на что: цены сейчас снижаются только на вторичном рынке. По моим ощущениям, в долларах и евро можно найти варианты на 20–25% ниже пиковых значений 2022-го. Хотя и тут разброс большой, потому что ситуация у каждого продавца своя и цену он устанавливает с учётом личных обстоятельств.

Сегодня в центре Аланьи в старом фонде можно присмотреть вариант 1+1 стоимостью €85–90 тыс. Но комплексах, которые были сданы в эксплуатацию в 2022–2023 годах, вы не найдёте апартаментов дешевле €130–150 тыс. И по-прежнему есть предложения аналогичной планировки за €180–200 тыс.

А вот застройщики цены, пока по крайней мере, не снижают. Большинству из них спешить некуда, их мощности загружены строительством по всей Турции.

Изменения в получении ВНЖ

Правила оформления вида на жительство по тапу (свидетельству о собственности) изменились с середины октября. Сделано это было внезапно. Обычно турецкие власти оставляют какой-то адаптационный период, а здесь этого не было.

Во-первых, увеличен минимальный порог для получения ВНЖ – до $200 тыс. в эквиваленте в лирах по курсу на день получения тапу. 

Во-вторых, теперь минимальная цена недвижимости определяется по кадастровой (!) оценке, а не экспертной, как было раньше. Напомню, что кадастровая стоимость прописывается непосредственно в тапу и от её значений рассчитываются налоги. Экспертная – значится в отчётах, которые делаются лицензированными экспертами для подачи документов на оформление тапу.

В-третьих, сохраняется требование к недвижимости: объект должен находиться в открытом районе.

Кто оформил тапу до этой даты – на него данное нововведение не распространяется. 

Помните и следующее.

• Если тапу оформлено до 26 апреля 2022 года, ни оценочная, ни кадастровая стоимость не влияют на получение ВНЖ по тапу. То есть можно оформить вид на жительство без каких-либо дополнительных документов.
• Если тапу выдано в период с 26 апреля 2022 по 16 октября 2023 года, необходимо, чтобы недвижимость находилась в открытом районе и имела экспертную оценку $75 тыс. (для крупных городов) или $50 тыс. (для небольших населённых пунктов). Для подавляющего большинства собственников это финансовое требование вполне выполнимо.

***

Повышение порога стало своеобразным фильтром: для турецких чиновников важно, чтобы ВНЖ получали люди с достатком и не претендующие на рабочие места.

Главный положительный момент – сроки оформления ВНЖ уже сокращаются. Ранее только ожидание рандеву составляло два-три месяца, сейчас – неделю. Сами карты заявители получают в течение трёх недель максимум.

На ценах эти нововведения никак не сказались. Во всяком случае застройщики не стали «подгонять» предложения под новые правила. 

Примеры объектов недвижимости в Турции

98 000 €

Квартира в Турции

30 м²

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартиры разных планировок по выгодной цене. Локация Микрорайон Хаджиалиляр (Алтынташ) — это перспективный и относительно новый район Анталии. Современный и уютный, сейчас он переживает бурное развитие. В нем обустраивается различная инфраструктура, появляются новые социальные и развлекательные объекты, продуманная транспортная сеть....

RestProperty

4 823 597 €

Квартира в Стамбуле, Турция

364 м² 1 4

ВНЖ при покупке

Особняк Гранд Мансион расположен в самом сердце города с его 4 кварталами, площадью, жизнью, где можно оживить район, пышными садами, где дети могут свободно играть, выбором ресторанов и расположением рядом с историческим полуостровом. Проект поднимается в такой момент, когда жители проекта всех возрастов могут быстро удовлетворить свои...

Mercury Group

1 081 666 €

Квартира в Стамбуле, Турция

130 м² 2 2

ВНЖ при покупке

В престижном зеленом районе Бейкоз, микрорайона Аджаркент со своей необходимой инфраструктурой, расположен новый жилой комплекс. Общее количество апартаментов – 163, площадью от 130 до 287 кв.м. Апартаменты просторные, с балконами и террасами. У жилого комплекса имеется свой частный лес и озеро. На территории есть крытый бассейн, фитнес-центр,...

NF Group

1 050 000 €

Квартира в Стамбуле, Турция

500 м² 6

Представляем вашему вниманию апартаменты в новом жилом комплексе с его уникальным расположением и архитектурой в самом сердце Бешикташа,среди ветвей 200-летних деревьев, достигающих неба с оттенками синего Босфора,запускается проект, который станет наследием для будущих поколений.Инновационный подход к району с глубоко укоренившейся...

İNEST HOMES

327 500 €

Квартира в Стамбуле, Турция

54 м² 2 1 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит Объект под сдачу

С радостью представляем Вашему вниманию новый жилой комплекс, который расположен в Стамбуле, а именно в районе Мальтепе - одном из самых динамично развивающихся районов на азиатской стороне города. Этот район сочетает в себе все преимущества мегаполиса, оставаясь при этом тихим и спокойным местом для проживания. Мальтепе граничит с известными...

ABG Brand Group

661 000 €

Апартаменты в Турции

136 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры с видом на море и город в Измире, Конак, рядом с метро Конак — один из ключевых районов Измира и всего Эгейского региона, отличающийся активной деловой жизнью. Это центральная часть города, откуда удобно добираться в любую точку Измира. Конак также служит важным транспортным узлом — здесь пересекаются линии метро, трамвая, поездов и...

TEKCE

262 000 €

Квартира в Малтепе, Турция

56 м² 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Район Малтепе находится на азиатской части Стамбула, на побережье Мраморного моря, между районами Кадыкёй к западу и Картал к востоку от Малтепе. Малтепе предлагает гостям прекрасные виды на море и Принцевы острова. В районе огромное количество ресторанов и пекарен. Одна из самых больших мечетей подпирает своими куполами небо! Район имеет...

RestProperty

287 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

140 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 2+1, 140m², €287,000Откройте для себя идеальное сочетание роскоши и удобства в проекте, где каждая деталь создана для улучшения вашего образа жизни. Расположенные всего в 300 метрах от сверкающего моря, эти потрясающие апартаменты с 2 спальнями, полностью меблированные, предлагают просторные 140 квадратных метров жилой площади,...

LUXURY ESTATE TURKEY

148 000 €

Апартаменты в Анкаре, Турция

140 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Новые квартиры в престижном районе Чанкая в Анкаре Эти квартиры с потрясающим видом на город находятся в Чанкае — одном из самых центральных и престижных районов Анкары. Чанкая — это сердце города, где сосредоточены правительственные учреждения, университеты, посольства и деловые центры. Этот район отличается высоким качеством жизни, предлагая...

TEKCE

210 000 €

Пентхаус в Алании, Турция

180 м² 5 4 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

TEKCE

96 250 €

Квартира в Алании, Турция

53 м² 2 1 1

Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Расположение: Махмутлар Расстояние до моря: 900 м. Расстояние до аэропорта: 35 км. Этажность: 12 этажей / 1 этаж Год постройки: 2024 г. Стоимость на момент публикации: 1+1, 1 с/у, 53 м2, 96 250 евро В стоимость квартиры входит высококачественная чистовая отделка, встроенная корпусная мебель в кухонной зоне, а также полностью...

Maxxproperty. Hekimoglu construction

103 500 €

Квартира в Алании, Турция

52 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Cовременный комплекс в Демирташе Представляем Вашему вниманию новый современный комплекс со собственной множественной инфраструктурой, расположенный в районе Демирташ. Резиденция представит собой одно восьмиэтажное здание с закрытой территорией и с отличной социальной множественной инфраструктурой. Район Демирташ – укромный уголок...

Exclusive Home Real Estate

45 000 €

Квартира в Трабзоне, Турция

85 м² 2 1 1

Наша компания имеет большую 10-летнюю историю и тысячи довольных клиентов. Мы специализируемся на недвижимости и инвестициях. Наша команда состоит из 40 человек, штаб-квартира компании располагается в Трабзоне, а так же филиалы “Trabzon İnvest” представлены в Стамбуле, Анкаре и Измире. Мы работаем в 34-х провинциях Турции. Наша...

TRABZON INVEST

3 220 935 €

Апартаменты в Стамбуле, Турция

242 м² 3

Все квартиры сдаются с полной чистовой отделкой: встроенный кухонный гарнитур, столешница, мойка, полностью оборудованные санузлы, окна и балконные двери с двойным остеклением, стальная входная дверь, межкомнатные двери, система спутникового телевидения и тп. В этом комплексе доступны для покупки линейные апартаменты планировки 3+1 (три...

Project Home

75 000 000 €

Отель, гостиница в Кемере, Турция

48 м²

Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

540 комнат Открытый и крытый бассейны, СПА центр, дискоклуб, рестораны, бары, детский клуб, теннисный корт Профессиональное управление Финансовый анализ и налоговый аудит Просчет рентабельности и будущего дохода Международная бухгалтерская отчетность Особенности территории: пешеходные дорожки ландшафтный дизайн круглосуточная...

TOLERANCE

476 000 €

Особняк в Бодруме, Турция

2 2

ВНЖ при покупке

Виллы находятся в Бодруме. Концепция и атмосфера природной деревни. На территории: пешеходные дорожки, городская площадь, кафе, ресторан, два бассейна, мини-аквапарк, спортивные площадки, зона для барбекю, фитнес-зал, детская игровая площадка, фермы по производству молока и яиц, камин в гостиной. Доступны виллы с 2, 3 или 4 спальнями....

NF Group

435 000 €

Пентхаус в Алании, Турция

197 м² 3

пешей доступности от комплекса находятся городская больница и крупные торговые центры Метро, Аланиум и Кочташ. Проект комплекса включает следующие планировки квартир: Линейные 1+1, 2+1 и 3+1 Садовые дуплексы 2+1, 3+1, 4+1 Двухуровневые пентхаусы 2+1, 3+1, 4+1 Согласно проекту некоторые планировки квартир с двумя, тремя и четырьмя...

Project Home

287 000 €

Апартаменты в Турции

260 м² 5 4 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры рядом с морем в комплексе с крытым и открытым бассейнами в Бурсе Готовые к заселению квартиры расположены в комплексе в тихом районе Алтынташ города Муданья, недалеко от моря в провинции Бурса. Современный проект состоит из двух этапов и включает в себя 177 квартир. Все апартаменты имеют вид на море и находятся в нескольких минутах...

TEKCE

110 000 €

Квартира в Алании, Турция

100 м² 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Новая трехкомнатная квартира с частичным видом на море в Махмутларе. Предлагаем к продаже трехкомнатную квартиру, площадью 100 м2, расположенную на 5-м этаже 10-этажного дома, в районе Аланьи - Махмутлар. Год постройки 2023. Дом оснащен генератором. Планировка включает в себя гостиную, совмещенную с кухней, две спальные комнаты, две ванные...

TURKEY INVEST PROPERTY

558 918 €

Квартира в Анталии, Турция

165 м² 5 4

ВНЖ при покупке

Новый жилой комплекс роскошных квартир, расположенный в районе Махмутлар в солнечной Алании, всего в 350 метрах от побережья Средиземного моря в окружении живописных Таврских гор. Комплекс построен на территории 3389 квадратных метров, и включает в себя комфортабельные квартиры с меблированной кухней и ванной комнатой. . Махмутлар — динамично...

Mercury Group

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Нововведения по аренде

2 ноября 2023 года был принят закон № 7464 «Об использовании жилых помещений с целью туризма».

Закон регулирует процедуры и принципы сдачи объектов в краткосрочную аренду – менее 100 дней. Долгосрочные контракты под его действие не подпадают.

Известны лишь общие факты.

1. Арендодатель обязан получить лицензию от Министерства культуры и туризма.

Для этого необходимо собрать пакет документов, в их числе отчёт от пожарной службы и ряда других инстанций, подтверждающих, что недвижимость подходит для сдачи в аренду. Получать лицензию необходимо вне зависимости от того, есть ли аналогичный документ у жилого комплекса или нет. Если нет – см. пункт 2.

2. Собственнику необходимо собрать согласие ВСЕХ соседей по дому с тем, что апартаменты будут сдаваться в краткосрочную аренду. Если кто-то не подтвердит своё согласие подписью, лицензия на аренду не выдаётся.

3. В объектах высокого класса, то есть с развитой инфраструктурой на территории, можно, чтобы сдачей недвижимости занималась управляющая компания, у которой есть соответствующая лицензия. В данном случае запрет на субаренду не применяется.

4. Определена возможность сдавать недвижимость через туристические агентства группы А, которые сертифицированы ассоциацией турецких туристических агентств. 

5. Необходима регистрация арендаторов в специальной системе KBS. Доступ в систему имеют только юрлица – риелторские агентства или управляющие компании. Зарегистрировать постояльца необходимо в течение трёх дней после его заезда.

Часть этих «нововведений», по сути, не нововведения. Они существовали и раньше. Самое главное, пока мы не знаем цену и порядок получения лицензий. Мы сами сдаём в аренду квартиры наших клиентов и отправили соответствующие запросы в министерство туризма. Так что не исключаю, что у наших клиентов никаких проблем не будет – все их будут решать агентства, занимающиеся сдачей жилья в аренду.

Ключевой вопрос, который мы уточнили у наших юристов, – КАК будет определяться срок краткосрочной аренды. В законе прописано: «Краткосрочной считается аренда короче 100 дней». Теперь если срок аренды превышает 100 дней, то уже можно заключать долгосрочный договор. И это хорошо – ранее долгосрочная аренда определялась сроком от шести месяцев.

*** 

Мое мнение: нововведения не скажутся на ценах на новостройки. На них сильнее влияют другие факторы: стоимость земельных участков и себестоимость строительства. И к слову, Институт статистики Турции сообщил, что к концу третьего квартала себестоимость строительства и стоимость рабочей силы значительно выросли. Поэтому о снижении цены не может идти речи.

Что касается вторичного рынка – здесь цены всегда будут подстраиваться под первичный рынок. А она в средиземноморском регионе дешевле не станет.

Северный Кипр – перспективное направление

Я уже сказала, что альтернатив Турции для россиян не так уж и много, но они есть. Особенно для тех, у кого получение ВНЖ является основным критерием, по которому они выбирают недвижимость. И наша компания эту альтернативу предлагает. Это Турецкая Республика Северного Кипра.

Не могу сказать, что иностранцы только сейчас открывают для себя северную часть острова. Англичане, немцы, скандинавы давно облюбовали это направление. Русскоговорящие инвесторы – лишь в последние два года.

Причин, которые делают этот регион инвестиционно привлекательным, несколько.

Во-первых, ценовая политика. За £65–70 тыс. можно купить квартиру планировки 1+1 в комплексе на первой береговой линии. Да, это будет не самый раскрученный район. Например, Газиверен, который не очень развит с точки зрения инфраструктуры. Но район развивается именно сейчас, а близость к морю всегда будет преимуществом. Особенно если цель покупки – сдача в аренду. Для сравнения – в Махмутларе квартира в аналогичном проекте будет стоить €300 тыс.

Во-вторых, здесь реализуются две инвестиционные стратегии: перепродажа при росте стоимости или сдача в аренду после ввода в эксплуатацию.

В-третьих, застройщики предлагают более гибкую систему рассрочки платежа: длинный период выплат (до девяти лет) и минимальный ежемесячный платёж – от €500 до 1 тыс.

В-четвёртых, просто легализоваться – есть возможность оформить ВНЖ на основе покупки или долгосрочной аренды квартиры. При этом ограничений по стоимости покупаемой или арендуемой недвижимости нет.

Сейчас инвесторы, которые нацелены на получение прибыли, понимают, что в ближайшие пять лет Северный Кипр будет развиваться. Плюс большое количество турецких застройщиков купили землю в этой части острова – явно не для того, чтобы смотреть на неё…

Поэтому обращайтесь. Оценим, сравним, выберем лучшее решение.

Saray Mahallesi Mehmet Akif Ersoy Caddesi Kuzenler Apartmani No: 15/A, Alanya, Antalya

http://www.profitrealestate.ru

[email protected]

+90 533 055 0355

Реклама. ООО «ПРИАН», 7810596183, erid: 2SDnjdxAv6L

Фото: unsplash.com (Hasan Sarigul)

Условия цитирования материалов Prian.ru