100 дней – не полгода, или Почему не стоит паниковать. Реакция турецкого риелтора на новые законы в сфере недвижимости

Над материалом работали:

Марите Любинайте Контент-менеджер

Юлия Байдан руководитель отдела продаж Profit Real Estate

Ситуация на рынке

Давайте спокойно и без эмоций оценим ситуацию, сложившуюся на турецком рынке. На него влияют инфляция, выросшие цены и процентные ставки, а теперь новые правила краткосрочной аренды и оформления ВНЖ.

Все эти факторы привели к тому, что покупателей-иностранцев в Турции стало меньше, причём мы фиксируем снижение спроса практически с начала года. Одновременно увеличилось число предложений.

Любому рынку, и Турция здесь не исключение, свойственны стадии: рост, стагнация, падение и снова рост. Кризисные ситуации на турецком рынке уже бывали – в 2010 и 2016 годах. И всякий раз рынок восстанавливался в среднем за два года. 

Один практически прошёл. И лично у меня есть ощущение, что с весны-лета 2024 года интерес к недвижимости Турции начнёт восстанавливаться. Причины, которые будут этому способствовать, в общем стандартные, но их много.

Мягкий климат, тёплое Средиземное море, безвизовый режим с РФ, отсутствие проблем с оформлением собственности и возможность оформить ВНЖ, пусть и уже за бОльшие деньги. Кажется, что это штампы. Но нет – это реальные преимущества. К тому же альтернатив Турции для россиян не так уж и много – и даже сейчас ежемесячно граждане РФ покупают в стране по 700–800 объектов. Ещё три – пять лет назад цифры были куда скромнее.

Поэтому самое главное, к чему я призываю сегодня, – не паникуйте и не переживайте! Вслед за ажиотажем пришло естественное успокоение и охлаждение, ведь 2022 год объективно был аномальным.

***

В интернете начали активно обсуждать проблемы для иностранных покупателей-инвесторов. Мол, они теряют свои вложения. Если говорить кратко – это не так! Давайте посмотрим.

Как я уже сказала, в 2021 и особенно в 2022 году спрос был аномально высоким. Цены в долларах и евро только за это время подскочили более чем в два раза. Поэтому сейчас тот, кто покупал несколько лет назад, не остался внакладе даже с учётом коррекции. По опыту наших клиентов, те, кто хочет продать срочно, а значит, вынужден существеннее всего двигаться по цене, – зарабатывает минимум 30–50%.

Обратите внимание ещё вот на что: цены сейчас снижаются только на вторичном рынке. По моим ощущениям, в долларах и евро можно найти варианты на 20–25% ниже пиковых значений 2022-го. Хотя и тут разброс большой, потому что ситуация у каждого продавца своя и цену он устанавливает с учётом личных обстоятельств.

Сегодня в центре Аланьи в старом фонде можно присмотреть вариант 1+1 стоимостью €85–90 тыс. Но комплексах, которые были сданы в эксплуатацию в 2022–2023 годах, вы не найдёте апартаментов дешевле €130–150 тыс. И по-прежнему есть предложения аналогичной планировки за €180–200 тыс.

А вот застройщики цены, пока по крайней мере, не снижают. Большинству из них спешить некуда, их мощности загружены строительством по всей Турции.

Изменения в получении ВНЖ

Правила оформления вида на жительство по тапу (свидетельству о собственности) изменились с середины октября. Сделано это было внезапно. Обычно турецкие власти оставляют какой-то адаптационный период, а здесь этого не было.

Во-первых, увеличен минимальный порог для получения ВНЖ – до $200 тыс. в эквиваленте в лирах по курсу на день получения тапу. 

Во-вторых, теперь минимальная цена недвижимости определяется по кадастровой (!) оценке, а не экспертной, как было раньше. Напомню, что кадастровая стоимость прописывается непосредственно в тапу и от её значений рассчитываются налоги. Экспертная – значится в отчётах, которые делаются лицензированными экспертами для подачи документов на оформление тапу.

В-третьих, сохраняется требование к недвижимости: объект должен находиться в открытом районе.

Кто оформил тапу до этой даты – на него данное нововведение не распространяется. 

Помните и следующее.

• Если тапу оформлено до 26 апреля 2022 года, ни оценочная, ни кадастровая стоимость не влияют на получение ВНЖ по тапу. То есть можно оформить вид на жительство без каких-либо дополнительных документов.
• Если тапу выдано в период с 26 апреля 2022 по 16 октября 2023 года, необходимо, чтобы недвижимость находилась в открытом районе и имела экспертную оценку $75 тыс. (для крупных городов) или $50 тыс. (для небольших населённых пунктов). Для подавляющего большинства собственников это финансовое требование вполне выполнимо.

***

Повышение порога стало своеобразным фильтром: для турецких чиновников важно, чтобы ВНЖ получали люди с достатком и не претендующие на рабочие места.

Главный положительный момент – сроки оформления ВНЖ уже сокращаются. Ранее только ожидание рандеву составляло два-три месяца, сейчас – неделю. Сами карты заявители получают в течение трёх недель максимум.

На ценах эти нововведения никак не сказались. Во всяком случае застройщики не стали «подгонять» предложения под новые правила. 

Примеры объектов недвижимости в Турции

120 000 €

Квартира в Алании, Турция

61 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

• Квартира: 1+1 • Площадь: 61 m² • Цена: 120 000 евро • Спальня: 1 • Гостиная: 1 • Ванная комната: 1 • Балкон: 1 • Дом: 5 этажей / 1 этажи • Год постройки: 2024 г. — Характеристика квартиры: • Стальная входная дверь • Домофон с видеосистемой • Двойные...

Maxxproperty. Hekimoglu construction

79 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

60 м² 2 1 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1Этаж: 3, , 60m², €79,000Окунитесь в мир комфорта и изысканности в этой исключительной резиденции, расположенной в очаровательном прибрежном районе Махмутлар. Всего в 300 метрах от первозданного побережья находится изысканный дом 1+1 площадью 60 квадратных метров современной жилой площади, созданный для тех, кто ценит отдых и...

LUXURY ESTATE TURKEY

70 900 €

Квартира в Анталии, Турция

75 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Комплекс был построен в Аксу/Алтинтас, инвестиционном районе Анталии. Завершение строительства в апреле 2024 года: Бассейн, генератор, детская игровая площадка, открытая парковка, круглосуточная охрана, баскетбольная площадка, зоны с камелиями, фитнес, сауна и т.д. Имеется множество социальных объектов. В комплексе, состоящем из 3 блоков и в...

PRO TEAM ESTATE

78 000 €

Квартира в Алании, Турция

66 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Двухкомнатная квартира в комплексе Angel Home в районе Аланьи – Махмутлар. Предлагается к продаже двухкомнатная квартира общей площадью 66 м2, расположена на западной стороне на 4-м этаже 12-этажного дома 2016 года постройки. Планировка включает в себя: гостиную, совмещённую с кухней, спальную комнату, ванную комнату и балкон, с...

TURKEY INVEST PROPERTY

1 485 000 €

Апартаменты в Анталии, Турция

180 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Панорамный вид на море Полы с подогревом, гардеробная Крытый и открытый бассейны, фитнес и сауна Детская игровая зона, подземная парковка Возможность оформления гражданства Турции Кол-во комнат: 3+1 Особенности территории: пешеходные дорожки бассейн с подогревом ландшафтный дизайн круглосуточная охрана видеонаблюдение...

TOLERANCE

88 000 €

Квартира в Алании, Турция

51 м² 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Представляем вам квартиру 1+1 общей площадью 51,5 м2, расположенную на 2 этаже. Апартаменты состоят из гостиной совмещенной с кухней, одной изолированной спальни, одного санузла и балкона. Квартиры будут сдаваться с чистовой внутренней отделкой, со встроенным кухонным гарнитуром и столешницей, а напольное покрытие выложено высококачественной...

RestProperty

582 302 €

Офис в Стамбуле, Турция

135 м²

Представляем вашему вниманию новый объект комплексной застройки. Его строительство ведется в одном из самых престижных районов Стамбула — Нишанташи. Ключевая фраза в этом описании — комплексная застройка. По той простой причине, что на площади в 97000 квадратных метров есть в буквальном смысле всё, что нужно. 62 квартиры, 99 офисных помещений, а...

Mercury Group

480 000 €

Вилла в Анталии, Турция

255 м² 5 4 4

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Частный бассейн Частично меблированны Газовый котел, полы с подогревом Гардеробная комната, видеонаблюдение, охрана Кол-во комнат: 4+1 Особенности территории: пешеходные дорожки ландшафтный дизайн круглосуточная охрана видеонаблюдение открытый бассейн закрытая территория наружное освещение генератор автоматические...

TOLERANCE

175 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

50 м² 2 1 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1, 50m², €175,000 Квартира, 2+1, 71m², €270,000 Квартира, 3+1, 132m², €440,000Откройте для себя новый уровень жизни с этим исключительным жилым комплексом, стратегически расположенным в оживленном центре Алании, всего в нескольких шагах от чистейших пляжей и необходимых удобств. Этот замечательный проект расположен на...

LUXURY ESTATE TURKEY

610 000 €

Вилла в Алании, Турция

220 м² 4 3 3

Объект под сдачу

ЦенаВилла, 3+1Этаж: 1, , 220m², €610,000Окунитесь в мир элегантности и спокойствия в этом изысканном дуплексе 3+1, расположенном в живописном районе Авсаллар. Этот современный дом, построенный в 2019 году, предлагает просторную жилую площадь 220 квадратных метров на обширном участке площадью 600 квадратных метров. Представьте себе, как вы...

LUXURY ESTATE TURKEY

175 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

57 м² 2 1 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1, 57m², €175,000 Квартира, 2+1, 76m², €265,500 Квартира, 2+1 (Duplex), 149m², €395,000 Квартира, 3+1, 149m², €395,000 Квартира, 3+1 (Duplex), 156m², €410,000Добро пожаловать в воплощение роскоши, расположенное в оживленном центре Алании. Этот эксклюзивный проект обещает непревзойденный комфорт и удобство, предлагая...

LUXURY ESTATE TURKEY

170 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

90 м² 3 2 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 2+1Этаж: 2, , 90m², €170,000Окунитесь в мир современной элегантности и прибрежного очарования, остановившись в этих потрясающих апартаментах 2+1 в тихом районе Хасбахче. Эти изысканные апартаменты, спроектированные с учётом современных требований к жилью, предлагают непревзойденное сочетание комфорта, стиля и удобства, что делает...

LUXURY ESTATE TURKEY

97 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

52 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Предлагаем вниманию новый проект на стадии строительства в новом развивающемся районе Демирташ. Проект будет располагаться на участке площадью 2500 кв.м., всего в 600 м. от центра Демирташ, гле сосредоточена вся инфраструктура района. Расстояние до моря составляет 2500 м. Комплекс будет состоять из одного жилого блока на 62 квартиры след....

Alanya Eiendom

100 000 €

Квартира в Мерсине, Турция

96 м² 3 2 1

Новый комплекс 2+1 в Мезитли, Мерсин - EAZU21 Новый комплекс в Мерсине, Мезитли, недалеко от Соли центраРасположен в 660 метрах от моряКвартиры 1+1 и 2+1Один блок. 15 этажейЭтажность: нулевой этаж + 14 этажейПлощадь 1+1 - 53 м2 брутто, 42 м2 неттоНачало строительства - 28.02.2023Окончание строительства - 30.04.2025Цена квартиры 2+1 от 109.000...

Income Mersin Gayrimenkul

130 300 €

Квартира в Анталии, Турция

70 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Квартира расположена в районе Коньяалты/Сарису, строительство комплекса было завершено в начале 2024 года и состоит из двух блоков. Комплекс расположен в 14 км от центра Анталии и в 2,4 км от моря. Пожалуйста, свяжитесь с нами для получения подробной информации и альтернативных вариантов.

PRO TEAM ESTATE

1 580 000 €

Квартира в Стамбуле, Турция

223 м² 3 2

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Предлагается стильная Квартира с планировкой 3+1 с видом на море и общей площадью 223 м², в Стамбул. Количество спален: 3, ванных комнат: 2. В комплексе имеются: Открытый бассейн, Спутниковое ТВ, Круглосуточная охрана, Консьерж, Электрогенератор, Видеонаблюдение, СПА, Фитнес, Турецкий хамам, Магазины / ТЦ.

RestProperty

128 000 €

Апартаменты в Ялове, Турция

123 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры с видом на море в Ялове в комплексе рядом с инфраструктурой Расположенная на берегу Мраморного моря, Ялова выделяется близким расположением к Стамбулу, Бурсе и Коджаэли. Это живописный регион с красивой природой и длинной береговой линией, Ялова отличается мирной и спокойной атмосферой. Город имеет продуманную транспортную...

TEKCE

126 500 €

Квартира в Алании, Турция

115 м² 2 2

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продаётся просторная квартира с планировкой 2+1 общей площадью 115 м², расположенная на 6 этаже жилого комплекса. Апартамент включает светлую гостиную, отдельную кухню с гранитной рабочей поверхностью, две спальни, две ванные комнаты с душевыми кабинами, один балкон с видом на море. Квартира полностью меблирована и оснащена бытовой техникой,...

RestProperty

267 000 €

Апартаменты в Башакшехире, Турция

90 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Просторные квартиры с балконами в жилом комплексе в Башакшехире, Стамбул Башакшехир — один из самых привлекательных районов Стамбула, с множеством новых жилых комплексов и хорошими условиями для семейного проживания. Этот район активно развивается и становится всё более популярным среди инвесторов и жителей города благодаря современным жилым...

TEKCE

297 000 €

Отель, гостиница в Стамбуле, Турция

72 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Гостиничные номера для инвестиций в 1,2 км от метро в Кягытхане, Стамбул Готовый проект расположен в Кягытхане – одном из новых центров жизни европейской части Стамбула. Кягытхане – один из жилых районов, пользующийся постоянным спросом в последние годы. Здесь есть общественный транспорт, который обеспечивает легкий доступ ко многим точкам...

TEKCE

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Нововведения по аренде

2 ноября 2023 года был принят закон № 7464 «Об использовании жилых помещений с целью туризма».

Закон регулирует процедуры и принципы сдачи объектов в краткосрочную аренду – менее 100 дней. Долгосрочные контракты под его действие не подпадают.

Известны лишь общие факты.

1. Арендодатель обязан получить лицензию от Министерства культуры и туризма.

Для этого необходимо собрать пакет документов, в их числе отчёт от пожарной службы и ряда других инстанций, подтверждающих, что недвижимость подходит для сдачи в аренду. Получать лицензию необходимо вне зависимости от того, есть ли аналогичный документ у жилого комплекса или нет. Если нет – см. пункт 2.

2. Собственнику необходимо собрать согласие ВСЕХ соседей по дому с тем, что апартаменты будут сдаваться в краткосрочную аренду. Если кто-то не подтвердит своё согласие подписью, лицензия на аренду не выдаётся.

3. В объектах высокого класса, то есть с развитой инфраструктурой на территории, можно, чтобы сдачей недвижимости занималась управляющая компания, у которой есть соответствующая лицензия. В данном случае запрет на субаренду не применяется.

4. Определена возможность сдавать недвижимость через туристические агентства группы А, которые сертифицированы ассоциацией турецких туристических агентств. 

5. Необходима регистрация арендаторов в специальной системе KBS. Доступ в систему имеют только юрлица – риелторские агентства или управляющие компании. Зарегистрировать постояльца необходимо в течение трёх дней после его заезда.

Часть этих «нововведений», по сути, не нововведения. Они существовали и раньше. Самое главное, пока мы не знаем цену и порядок получения лицензий. Мы сами сдаём в аренду квартиры наших клиентов и отправили соответствующие запросы в министерство туризма. Так что не исключаю, что у наших клиентов никаких проблем не будет – все их будут решать агентства, занимающиеся сдачей жилья в аренду.

Ключевой вопрос, который мы уточнили у наших юристов, – КАК будет определяться срок краткосрочной аренды. В законе прописано: «Краткосрочной считается аренда короче 100 дней». Теперь если срок аренды превышает 100 дней, то уже можно заключать долгосрочный договор. И это хорошо – ранее долгосрочная аренда определялась сроком от шести месяцев.

*** 

Мое мнение: нововведения не скажутся на ценах на новостройки. На них сильнее влияют другие факторы: стоимость земельных участков и себестоимость строительства. И к слову, Институт статистики Турции сообщил, что к концу третьего квартала себестоимость строительства и стоимость рабочей силы значительно выросли. Поэтому о снижении цены не может идти речи.

Что касается вторичного рынка – здесь цены всегда будут подстраиваться под первичный рынок. А она в средиземноморском регионе дешевле не станет.

Северный Кипр – перспективное направление

Я уже сказала, что альтернатив Турции для россиян не так уж и много, но они есть. Особенно для тех, у кого получение ВНЖ является основным критерием, по которому они выбирают недвижимость. И наша компания эту альтернативу предлагает. Это Турецкая Республика Северного Кипра.

Не могу сказать, что иностранцы только сейчас открывают для себя северную часть острова. Англичане, немцы, скандинавы давно облюбовали это направление. Русскоговорящие инвесторы – лишь в последние два года.

Причин, которые делают этот регион инвестиционно привлекательным, несколько.

Во-первых, ценовая политика. За £65–70 тыс. можно купить квартиру планировки 1+1 в комплексе на первой береговой линии. Да, это будет не самый раскрученный район. Например, Газиверен, который не очень развит с точки зрения инфраструктуры. Но район развивается именно сейчас, а близость к морю всегда будет преимуществом. Особенно если цель покупки – сдача в аренду. Для сравнения – в Махмутларе квартира в аналогичном проекте будет стоить €300 тыс.

Во-вторых, здесь реализуются две инвестиционные стратегии: перепродажа при росте стоимости или сдача в аренду после ввода в эксплуатацию.

В-третьих, застройщики предлагают более гибкую систему рассрочки платежа: длинный период выплат (до девяти лет) и минимальный ежемесячный платёж – от €500 до 1 тыс.

В-четвёртых, просто легализоваться – есть возможность оформить ВНЖ на основе покупки или долгосрочной аренды квартиры. При этом ограничений по стоимости покупаемой или арендуемой недвижимости нет.

Сейчас инвесторы, которые нацелены на получение прибыли, понимают, что в ближайшие пять лет Северный Кипр будет развиваться. Плюс большое количество турецких застройщиков купили землю в этой части острова – явно не для того, чтобы смотреть на неё…

Поэтому обращайтесь. Оценим, сравним, выберем лучшее решение.

Saray Mahallesi Mehmet Akif Ersoy Caddesi Kuzenler Apartmani No: 15/A, Alanya, Antalya

http://www.profitrealestate.ru

info@profitrealestate.ru

+90 533 055 0355

Реклама. ООО «ПРИАН», 7810596183, erid: 2SDnjdxAv6L

Фото: unsplash.com (Hasan Sarigul)

Условия цитирования материалов Prian.ru