100 дней – не полгода, или Почему не стоит паниковать. Реакция турецкого риелтора на новые законы в сфере недвижимости

Над материалом работали:

Марите Любинайте Контент-менеджер

Юлия Байдан руководитель отдела продаж Profit Real Estate

Ситуация на рынке

Давайте спокойно и без эмоций оценим ситуацию, сложившуюся на турецком рынке. На него влияют инфляция, выросшие цены и процентные ставки, а теперь новые правила краткосрочной аренды и оформления ВНЖ.

Все эти факторы привели к тому, что покупателей-иностранцев в Турции стало меньше, причём мы фиксируем снижение спроса практически с начала года. Одновременно увеличилось число предложений.

Любому рынку, и Турция здесь не исключение, свойственны стадии: рост, стагнация, падение и снова рост. Кризисные ситуации на турецком рынке уже бывали – в 2010 и 2016 годах. И всякий раз рынок восстанавливался в среднем за два года. 

Один практически прошёл. И лично у меня есть ощущение, что с весны-лета 2024 года интерес к недвижимости Турции начнёт восстанавливаться. Причины, которые будут этому способствовать, в общем стандартные, но их много.

Мягкий климат, тёплое Средиземное море, безвизовый режим с РФ, отсутствие проблем с оформлением собственности и возможность оформить ВНЖ, пусть и уже за бОльшие деньги. Кажется, что это штампы. Но нет – это реальные преимущества. К тому же альтернатив Турции для россиян не так уж и много – и даже сейчас ежемесячно граждане РФ покупают в стране по 700–800 объектов. Ещё три – пять лет назад цифры были куда скромнее.

Поэтому самое главное, к чему я призываю сегодня, – не паникуйте и не переживайте! Вслед за ажиотажем пришло естественное успокоение и охлаждение, ведь 2022 год объективно был аномальным.

***

В интернете начали активно обсуждать проблемы для иностранных покупателей-инвесторов. Мол, они теряют свои вложения. Если говорить кратко – это не так! Давайте посмотрим.

Как я уже сказала, в 2021 и особенно в 2022 году спрос был аномально высоким. Цены в долларах и евро только за это время подскочили более чем в два раза. Поэтому сейчас тот, кто покупал несколько лет назад, не остался внакладе даже с учётом коррекции. По опыту наших клиентов, те, кто хочет продать срочно, а значит, вынужден существеннее всего двигаться по цене, – зарабатывает минимум 30–50%.

Обратите внимание ещё вот на что: цены сейчас снижаются только на вторичном рынке. По моим ощущениям, в долларах и евро можно найти варианты на 20–25% ниже пиковых значений 2022-го. Хотя и тут разброс большой, потому что ситуация у каждого продавца своя и цену он устанавливает с учётом личных обстоятельств.

Сегодня в центре Аланьи в старом фонде можно присмотреть вариант 1+1 стоимостью €85–90 тыс. Но комплексах, которые были сданы в эксплуатацию в 2022–2023 годах, вы не найдёте апартаментов дешевле €130–150 тыс. И по-прежнему есть предложения аналогичной планировки за €180–200 тыс.

А вот застройщики цены, пока по крайней мере, не снижают. Большинству из них спешить некуда, их мощности загружены строительством по всей Турции.

Изменения в получении ВНЖ

Правила оформления вида на жительство по тапу (свидетельству о собственности) изменились с середины октября. Сделано это было внезапно. Обычно турецкие власти оставляют какой-то адаптационный период, а здесь этого не было.

Во-первых, увеличен минимальный порог для получения ВНЖ – до $200 тыс. в эквиваленте в лирах по курсу на день получения тапу. 

Во-вторых, теперь минимальная цена недвижимости определяется по кадастровой (!) оценке, а не экспертной, как было раньше. Напомню, что кадастровая стоимость прописывается непосредственно в тапу и от её значений рассчитываются налоги. Экспертная – значится в отчётах, которые делаются лицензированными экспертами для подачи документов на оформление тапу.

В-третьих, сохраняется требование к недвижимости: объект должен находиться в открытом районе.

Кто оформил тапу до этой даты – на него данное нововведение не распространяется. 

Помните и следующее.

• Если тапу оформлено до 26 апреля 2022 года, ни оценочная, ни кадастровая стоимость не влияют на получение ВНЖ по тапу. То есть можно оформить вид на жительство без каких-либо дополнительных документов.
• Если тапу выдано в период с 26 апреля 2022 по 16 октября 2023 года, необходимо, чтобы недвижимость находилась в открытом районе и имела экспертную оценку $75 тыс. (для крупных городов) или $50 тыс. (для небольших населённых пунктов). Для подавляющего большинства собственников это финансовое требование вполне выполнимо.

***

Повышение порога стало своеобразным фильтром: для турецких чиновников важно, чтобы ВНЖ получали люди с достатком и не претендующие на рабочие места.

Главный положительный момент – сроки оформления ВНЖ уже сокращаются. Ранее только ожидание рандеву составляло два-три месяца, сейчас – неделю. Сами карты заявители получают в течение трёх недель максимум.

На ценах эти нововведения никак не сказались. Во всяком случае застройщики не стали «подгонять» предложения под новые правила. 

Примеры объектов недвижимости в Турции

99 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

60 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1, 60m², €99,000Меблированная 2-комнатная квартира на продажу в Caspian Residence, Аланья Джикджилли Эта меблированная 2-комнатная квартира в районе Джикджилли в Аланье — отличный выбор для постоянного проживания или выгодной инвестиции. Расположенная в современном жилом комплексе Caspian Residence, квартира отличается...

LUXURY ESTATE TURKEY

725 000 €

Вилла в Измире, Турция

240 м² 4 4

ВНЖ при покупке

Двухэтажная вилла расположена в Дидиме, Турция. Площадь дома 240 м2. Характеристики: частный бассейн, частная парковка, система полива сада, отдельный вход, 4 спальни, 1 гостиная и кухня, 4 ванные комнаты, спутниковое телевидение, система "умный дом", 2 больших балкона и террасы, система видеонаблюдения, красивый вид на закат и природу, полный...

NF Group

73 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

55 м² 2 1 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1, 55m², €73,000Добро пожаловать в кусочек рая, расположенный в оживленном районе Махмутлар, Алания. Эта изысканная резиденция предлагает непревзойденное сочетание современной роскоши и удобного проживания, идеально подходит для тех, кто ищет как релаксацию, так и волнение. Пляж находится всего в 100 метрах, ваши дни могут быть...

LUXURY ESTATE TURKEY

155 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

125 м² 3 2 2

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 2+1, 125m², €155,000Почему Махмутлар — идеальное место для жизни и инвестиций? Махмутлар — это один из самых популярных районов Аланьи, который удачно сочетает в себе спокойную атмосферу, туристическую инфраструктуру и удобства для постоянного проживания. Здесь живёт большое количество иностранцев, особенно из Европы и стран СНГ....

LUXURY ESTATE TURKEY

309 000 €

Апартаменты в Кемере, Турция

150 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Полный набор мебели и техники Кухня открытого типа со встроенной мебелью Установлены кондиционеры в каждой комнате 2 просторных балкона и 2 веранды Кол-во комнат: 3+1 Особенности территории: пешеходные дорожки ландшафтный дизайн открытый бассейн закрытая территория наружное освещение Особенности объекта: окна из...

TOLERANCE

119 000 €

Апартаменты в Анкаре, Турция

152 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Новые роскошные квартиры с видом на город и большими балконами в Анкаре, Алтындаг Эти новые квартиры расположены в Алтындаге – одном из самых популярных районов Анкары. Благодаря недавним инвестициям и проектам по городской трансформации, Алтындаг стал центром притяжения и пользуется высоким спросом. Роскошные квартиры находятся в районе Феридун...

TEKCE

99 000 €

Квартира в Алании, Турция

110 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Трехкомнатная квартира с частичным видом на горы в комплексе Cebeci Kozan в районе Аланьи - Тосмур. Подходит для получения ВНЖ. Предлагаем к продаже трехкомнатную квартиру, площадью 110 м2, расположенную на 2-м этаже 8-этажного дома, в районе Аланьи - Тосмур. Год постройки 2012. Дом оснащен лифтом. Планировка включает в себя гостиную,...

TURKEY INVEST PROPERTY

76 000 €

Апартаменты в Мерсине, Турция

69 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Бассейн, детская площадка, беседки Открытая парковка, умная лифтовая система, генератор Удобная планировка Кол-во комнат: 2+1 Особенности территории: круглосуточная охрана открытый бассейн беседки закрытая территория наружное освещение детская площадка генератор каждое здание оборудовано лифтом автоматические ворота на...

TOLERANCE

194 000 €

Апартаменты в Анталии, Турция

80 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Инвестиционные квартиры в проекте курортного типа в Алтынташе, Анталия Квартиры со стильным дизайном расположены в районе Алтынташ округа Аксу – новом популярном жилом центре Анталии. Алтынташ привлекает внимание как территория с хорошим инвестиционным потенциалом в сфере недвижимости. Он имеет выгодное расположение – недалеко от пляжа Лара и...

TEKCE

48 000 €

Квартира в Алании, Турция

47 м² 2 1 1

Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит

️О квартире: апартаменты планировки 1+1 площадью 47 кв.м. расположены на втором этаже и состоят из прихожей, гостиной, совмещенной с кухней, одной спальни, санузла и балкона. В квартире есть сантехника, кухонный гарнитур, точечное освещение, встроенные шкафчики в санузле, напольное покрытие – керамогранит. Южный фасад️, вид на Средиземное...

GLOBAL ESTATE

55 000 €

Квартира в Алании, Турция

47 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Что вы получаете: Квартира планировки 1+1, площадью 47 м², расположена на первом этаже нового жилого комплекса. Пространство наполнено естественным светом благодаря удачной планировке и ориентации: солнечная гостиная с кухней открытого типа, спальня, ванная комната и просторный балкон, с которого открывается частичный вид на море и зелёную...

Uptrend homes

262 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

95 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры в Аланье в благоустроенном комплексе недалеко от побережья Район Кестель, расположенный к востоку от Аланьи, считается одним из престижных и быстро развивающихся районов города. Он привлекает как местных жителей, так и иностранных инвесторов благодаря своей живописной природной среде, ухоженным пляжам и протяжённым пешеходным маршрутам...

TEKCE

120 000 €

Апартаменты в Анталии, Турция

45 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Открытый бассейн Детский бассейн, игровая площадка Тенисный корт, баскетбольная и волейбольная площадки Открытый кинотеатр Костровая яма Беседки на территории комплекса Круглосуточная охрана Подземная парковка Кол-во комнат: 1+1, 2+1 Особенности территории: пешеходные дорожки ландшафтный дизайн круглосуточная охрана...

TOLERANCE

140 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

115 м² 3 2 2

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 2+1, 115m², €140,000Добро пожаловать в дом вашей мечты в прекрасном районе Махмутлар, Алания, где современная роскошь встречается с непревзойденным удобством. Этот впечатляющий объект, который должен быть завершен в октябре 2024 года, может похвастаться впечатляющим 11-этажным строением, обещающим захватывающие виды и образ жизни,...

LUXURY ESTATE TURKEY

70 000 €

Апартаменты в Трабзоне, Турция

145 м² 4 3 1

АПАРТАМЕНТЫ № 1 НАХОДЯТСЯ В ГОРОДЕ БОСТАНДЖИ, В НЕСКОЛЬКИХ МИНУТАХ ХОДЬБЫ ОТ БОЛЬНИЦЫ ФАРАБИ И ЖЕНСКОГО ОБЩЕЖИТИЯ ВОСТОЧНОГО ПРИЧЕРНОМОРЬЯ. ПЛОЩАДЬ АПАРТАМЕНТОВ 3+1 СОСТАВЛЯЕТ 110 КВАДРАТНЫХ МЕТРОВ. В АПАРТАМЕНТАХ ЕСТЬ 2 БАЛКОНА, 1 ТУАЛЕТ С АЛАТУРКОЙ И 1 ТУАЛЕТ С АЛАФРАНГОЙ. АПАРТАМЕНТЫ РАСПОЛОЖЕНЫ НА 2 ЭТАЖЕ И ОСНАЩЕНЫ ПРИРОДНЫМ ГАЗОМ....

TRABZON INVEST

153 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

110 м² 3 2 2

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 2+1 (Двухэтажная квартира) (Сад), 110m², €153,000Представьте себе, что вы просыпаетесь в безмятежном оазисе, где роскошь встречается с комфортом, в самом сердце Каргыджака. Этот изысканный дуплекс 2+1 предлагает гармоничное сочетание современной элегантности и удобства, что делает его идеальным убежищем для тех, кто стремится к...

LUXURY ESTATE TURKEY

111 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

50 м² 2 1 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1, 50m², €111,000Квартира на продажу в Toprak Panorama Kargıcak – новостройка, всего 100 м от пляжа Эта 2-комнатная квартира на продажу в Аланье, расположенная в новом комплексе Toprak Panorama Residence в Каргыджаке, представляет собой редкую возможность для разумных инвесторов и покупателей, стремящихся к прибрежному образу...

LUXURY ESTATE TURKEY

550 000 €

Таунхаус в Алании, Турция

230 м² 4 3 2

Гражданство

Выставлена на продажу полностью меблированная квартира 3+1 садовый дуплекс площадью 230 кв.м расположенная в Алании, район Каргыджак. Элитный комплекс расположен в 100 метрах от чистого и благоустроенного собственно пляжа, также есть свой собственный переход на пляж. Зеленая территория комплекса и панорамные виды на море позволит вам максимум...

HOME REAL ESTATE & INVESTMENT

171 000 €

Апартаменты в Стамбуле, Турция

70 м² 3 2 1

Гражданство Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 2+1, 70m², €171,000 Квартира, 3+2 (Двухэтажная квартира), 118m², €440,000Pera Blue 2 – Новый взгляд на жизнь у Золотого Рога При покупке недвижимости в Стамбуле расположение — это ключевой фактор. И проект Pera Blue 2, расположенный в живописном районе Халич (Золотой Рог), отвечает всем требованиям как для комфортного проживания,...

LUXURY ESTATE TURKEY

91 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

60 м² 2 1 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1, 60m², €91,000Расположенный в оживленном центре Махмутлара, Алания, этот потрясающий объект предлагает исключительное сочетание современной жизни и удобства. Всего в 800 метрах от солнечных пляжей и всего в 300 метрах от оживленных торговых центров, проект предоставляет непревзойденные возможности для образа жизни. С быстрым...

LUXURY ESTATE TURKEY

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Нововведения по аренде

2 ноября 2023 года был принят закон № 7464 «Об использовании жилых помещений с целью туризма».

Закон регулирует процедуры и принципы сдачи объектов в краткосрочную аренду – менее 100 дней. Долгосрочные контракты под его действие не подпадают.

Известны лишь общие факты.

1. Арендодатель обязан получить лицензию от Министерства культуры и туризма.

Для этого необходимо собрать пакет документов, в их числе отчёт от пожарной службы и ряда других инстанций, подтверждающих, что недвижимость подходит для сдачи в аренду. Получать лицензию необходимо вне зависимости от того, есть ли аналогичный документ у жилого комплекса или нет. Если нет – см. пункт 2.

2. Собственнику необходимо собрать согласие ВСЕХ соседей по дому с тем, что апартаменты будут сдаваться в краткосрочную аренду. Если кто-то не подтвердит своё согласие подписью, лицензия на аренду не выдаётся.

3. В объектах высокого класса, то есть с развитой инфраструктурой на территории, можно, чтобы сдачей недвижимости занималась управляющая компания, у которой есть соответствующая лицензия. В данном случае запрет на субаренду не применяется.

4. Определена возможность сдавать недвижимость через туристические агентства группы А, которые сертифицированы ассоциацией турецких туристических агентств. 

5. Необходима регистрация арендаторов в специальной системе KBS. Доступ в систему имеют только юрлица – риелторские агентства или управляющие компании. Зарегистрировать постояльца необходимо в течение трёх дней после его заезда.

Часть этих «нововведений», по сути, не нововведения. Они существовали и раньше. Самое главное, пока мы не знаем цену и порядок получения лицензий. Мы сами сдаём в аренду квартиры наших клиентов и отправили соответствующие запросы в министерство туризма. Так что не исключаю, что у наших клиентов никаких проблем не будет – все их будут решать агентства, занимающиеся сдачей жилья в аренду.

Ключевой вопрос, который мы уточнили у наших юристов, – КАК будет определяться срок краткосрочной аренды. В законе прописано: «Краткосрочной считается аренда короче 100 дней». Теперь если срок аренды превышает 100 дней, то уже можно заключать долгосрочный договор. И это хорошо – ранее долгосрочная аренда определялась сроком от шести месяцев.

*** 

Мое мнение: нововведения не скажутся на ценах на новостройки. На них сильнее влияют другие факторы: стоимость земельных участков и себестоимость строительства. И к слову, Институт статистики Турции сообщил, что к концу третьего квартала себестоимость строительства и стоимость рабочей силы значительно выросли. Поэтому о снижении цены не может идти речи.

Что касается вторичного рынка – здесь цены всегда будут подстраиваться под первичный рынок. А она в средиземноморском регионе дешевле не станет.

Северный Кипр – перспективное направление

Я уже сказала, что альтернатив Турции для россиян не так уж и много, но они есть. Особенно для тех, у кого получение ВНЖ является основным критерием, по которому они выбирают недвижимость. И наша компания эту альтернативу предлагает. Это Турецкая Республика Северного Кипра.

Не могу сказать, что иностранцы только сейчас открывают для себя северную часть острова. Англичане, немцы, скандинавы давно облюбовали это направление. Русскоговорящие инвесторы – лишь в последние два года.

Причин, которые делают этот регион инвестиционно привлекательным, несколько.

Во-первых, ценовая политика. За £65–70 тыс. можно купить квартиру планировки 1+1 в комплексе на первой береговой линии. Да, это будет не самый раскрученный район. Например, Газиверен, который не очень развит с точки зрения инфраструктуры. Но район развивается именно сейчас, а близость к морю всегда будет преимуществом. Особенно если цель покупки – сдача в аренду. Для сравнения – в Махмутларе квартира в аналогичном проекте будет стоить €300 тыс.

Во-вторых, здесь реализуются две инвестиционные стратегии: перепродажа при росте стоимости или сдача в аренду после ввода в эксплуатацию.

В-третьих, застройщики предлагают более гибкую систему рассрочки платежа: длинный период выплат (до девяти лет) и минимальный ежемесячный платёж – от €500 до 1 тыс.

В-четвёртых, просто легализоваться – есть возможность оформить ВНЖ на основе покупки или долгосрочной аренды квартиры. При этом ограничений по стоимости покупаемой или арендуемой недвижимости нет.

Сейчас инвесторы, которые нацелены на получение прибыли, понимают, что в ближайшие пять лет Северный Кипр будет развиваться. Плюс большое количество турецких застройщиков купили землю в этой части острова – явно не для того, чтобы смотреть на неё…

Поэтому обращайтесь. Оценим, сравним, выберем лучшее решение.

Saray Mahallesi Mehmet Akif Ersoy Caddesi Kuzenler Apartmani No: 15/A, Alanya, Antalya

http://www.profitrealestate.ru

info@profitrealestate.ru

+90 533 055 0355

Реклама. ООО «ПРИАН», 7810596183, erid: 2SDnjdxAv6L

Фото: unsplash.com (Hasan Sarigul)

Условия цитирования материалов Prian.ru