100 дней – не полгода, или Почему не стоит паниковать. Реакция турецкого риелтора на новые законы в сфере недвижимости

Над материалом работали:

Марите Любинайте Контент-менеджер

Юлия Байдан руководитель отдела продаж Profit Real Estate

Ситуация на рынке

Давайте спокойно и без эмоций оценим ситуацию, сложившуюся на турецком рынке. На него влияют инфляция, выросшие цены и процентные ставки, а теперь новые правила краткосрочной аренды и оформления ВНЖ.

Все эти факторы привели к тому, что покупателей-иностранцев в Турции стало меньше, причём мы фиксируем снижение спроса практически с начала года. Одновременно увеличилось число предложений.

Любому рынку, и Турция здесь не исключение, свойственны стадии: рост, стагнация, падение и снова рост. Кризисные ситуации на турецком рынке уже бывали – в 2010 и 2016 годах. И всякий раз рынок восстанавливался в среднем за два года. 

Один практически прошёл. И лично у меня есть ощущение, что с весны-лета 2024 года интерес к недвижимости Турции начнёт восстанавливаться. Причины, которые будут этому способствовать, в общем стандартные, но их много.

Мягкий климат, тёплое Средиземное море, безвизовый режим с РФ, отсутствие проблем с оформлением собственности и возможность оформить ВНЖ, пусть и уже за бОльшие деньги. Кажется, что это штампы. Но нет – это реальные преимущества. К тому же альтернатив Турции для россиян не так уж и много – и даже сейчас ежемесячно граждане РФ покупают в стране по 700–800 объектов. Ещё три – пять лет назад цифры были куда скромнее.

Поэтому самое главное, к чему я призываю сегодня, – не паникуйте и не переживайте! Вслед за ажиотажем пришло естественное успокоение и охлаждение, ведь 2022 год объективно был аномальным.

***

В интернете начали активно обсуждать проблемы для иностранных покупателей-инвесторов. Мол, они теряют свои вложения. Если говорить кратко – это не так! Давайте посмотрим.

Как я уже сказала, в 2021 и особенно в 2022 году спрос был аномально высоким. Цены в долларах и евро только за это время подскочили более чем в два раза. Поэтому сейчас тот, кто покупал несколько лет назад, не остался внакладе даже с учётом коррекции. По опыту наших клиентов, те, кто хочет продать срочно, а значит, вынужден существеннее всего двигаться по цене, – зарабатывает минимум 30–50%.

Обратите внимание ещё вот на что: цены сейчас снижаются только на вторичном рынке. По моим ощущениям, в долларах и евро можно найти варианты на 20–25% ниже пиковых значений 2022-го. Хотя и тут разброс большой, потому что ситуация у каждого продавца своя и цену он устанавливает с учётом личных обстоятельств.

Сегодня в центре Аланьи в старом фонде можно присмотреть вариант 1+1 стоимостью €85–90 тыс. Но комплексах, которые были сданы в эксплуатацию в 2022–2023 годах, вы не найдёте апартаментов дешевле €130–150 тыс. И по-прежнему есть предложения аналогичной планировки за €180–200 тыс.

А вот застройщики цены, пока по крайней мере, не снижают. Большинству из них спешить некуда, их мощности загружены строительством по всей Турции.

Изменения в получении ВНЖ

Правила оформления вида на жительство по тапу (свидетельству о собственности) изменились с середины октября. Сделано это было внезапно. Обычно турецкие власти оставляют какой-то адаптационный период, а здесь этого не было.

Во-первых, увеличен минимальный порог для получения ВНЖ – до $200 тыс. в эквиваленте в лирах по курсу на день получения тапу. 

Во-вторых, теперь минимальная цена недвижимости определяется по кадастровой (!) оценке, а не экспертной, как было раньше. Напомню, что кадастровая стоимость прописывается непосредственно в тапу и от её значений рассчитываются налоги. Экспертная – значится в отчётах, которые делаются лицензированными экспертами для подачи документов на оформление тапу.

В-третьих, сохраняется требование к недвижимости: объект должен находиться в открытом районе.

Кто оформил тапу до этой даты – на него данное нововведение не распространяется. 

Помните и следующее.

• Если тапу оформлено до 26 апреля 2022 года, ни оценочная, ни кадастровая стоимость не влияют на получение ВНЖ по тапу. То есть можно оформить вид на жительство без каких-либо дополнительных документов.
• Если тапу выдано в период с 26 апреля 2022 по 16 октября 2023 года, необходимо, чтобы недвижимость находилась в открытом районе и имела экспертную оценку $75 тыс. (для крупных городов) или $50 тыс. (для небольших населённых пунктов). Для подавляющего большинства собственников это финансовое требование вполне выполнимо.

***

Повышение порога стало своеобразным фильтром: для турецких чиновников важно, чтобы ВНЖ получали люди с достатком и не претендующие на рабочие места.

Главный положительный момент – сроки оформления ВНЖ уже сокращаются. Ранее только ожидание рандеву составляло два-три месяца, сейчас – неделю. Сами карты заявители получают в течение трёх недель максимум.

На ценах эти нововведения никак не сказались. Во всяком случае застройщики не стали «подгонять» предложения под новые правила. 

Примеры объектов недвижимости в Турции

287 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

200 м² 4 3 2

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 3+1 (Duplex)Этаж: 4, , 200m², €287,000Добро пожаловать в непревзойденный мир жизни в самом сердце Конаклы, где роскошь и комфорт гармонично сочетаются в этой изысканной трёхкомнатной квартире. Расположенная на третьем этаже современного пятиэтажного здания, построенного в 2010 году, эта просторная квартира площадью 200 м²...

LUXURY ESTATE TURKEY

175 000 €

Квартира в Турции

40 м² 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Алтынташ находится на востоке Анталии. Территориально он входит в район Аксу. Название района Алтынташ переводится как золотой камень. На западе этот район граничит с аэропортом Анталии, на севере с районом Гузелйюрт, на востоке с районом Мандырлар и на юге с районами Эрменек и Кунду. Расстояние до аэропорта Анталии от района Алтынташ всего 1.5...

RestProperty

904 000 €

Вилла в Каше, Турция

270 м² 6 5 5

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Меблированная вилла с видом на море в Каше, на полуострове Чукурбаг Полуостров Чукурбаг — одна из настоящих жемчужин Анталии, отличающаяся своей природной красотой, уединенной атмосферой и высоким инвестиционным потенциалом. Этот район Каша славится престижной жилой застройкой, где преобладают современные виллы с панорамными видами на море....

TEKCE

904 000 €

Вилла в Бодруме, Турция

480 м² 6 5 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Отдельная вилла с собственным бассейном в комплексе в Ялыкаваке Ялыкавак — один из самых престижных районов Бодрума, который славится своим чистым морем, природной красотой, ветряными мельницами и свежей рыбой. В последние годы этот район стал одним из самых популярных туристических направлений. Ялыкавак находится в 18 км от центра Бодрума и...

TEKCE

187 000 €

Пентхаус в Алании, Турция

90 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Стильные квартиры рядом с морем в Аланье, Авсаллар Авсаллар — стремительно развивающийся район Аланьи, где активно строятся новые жилые проекты. Этот район уже стал одним из самых популярных в городе и продолжает активно развиваться. Квартиры на продажу в Аланье, Турция, находятся в жилом комплексе на участке площадью 33 325 м². Комплекс...

TEKCE

300 000 €

Пентхаус в Газипаше, Турция

200 м² 5 4 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Элитная недвижимость в комплексе рядом с удобствами в Анталии, Газипаша Предлагаем недвижимость в роскошном проекте с отличными удобствами в Газипаше — тихом прибрежном районе в восточной части Анталии, недалеко от Мерсина и Аланьи. Этот район идеально подходит для инвестиций благодаря своей развитой сети недвижимости и удобному расположению,...

TEKCE

134 000 €

Апартаменты в Анталии, Турция

90 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры в жилом комплексе недалеко от аэропорта и торгового центра в Анталии Этот жилой комплекс расположен в быстроразвивающемся районе Гёксу в Кепезе, Анталия. Благодаря удобному расположению, квартиры в этом комплексе являются отличным вариантом как для проживания, так и для инвестиций. Рядом находятся аэропорт, торговые центры и другие...

TEKCE

172 500 €

Квартира в Анталии, Турция

150 м² 5

Итак, вы хотите вложить свои деньги в недвижимость, но не в любую, а в ту, что принесет максимальную выгоду и подарит ощущение свободы? Добро пожаловать в Сарысу, Коньяалты — один из самых перспективных районов Анталии! Почему именно Сарысу? Этот район — настоящая находка для тех, кто ценит баланс между природой и городской...

İNEST HOMES

93 000 €

Квартира в Мерсине, Турция

110 м² 3 2 2

Новый комплекс квартир 2+1, Аяш - KLS21 Квартиры 2+1 Аяш, Мерсин Новый комплекс с панорамным видом Дата окончания строительства - 05.2025 Этажность 13 Один блок Ориентация: юг-восток / зарад - север Торцевые квартиры Типы квартир: 1+1 - брутто 70 m2 , нетто 48 m2 2+1 - брутто 110 m2, нетто 70 m2 Дуплекс 3+2 - брутто 250 м2, нетто - 190 м2...

Income Mersin Gayrimenkul

499 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

141 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры с видом на море в популярном комплексе в Аланье Квартиры расположены в популярном районе Бююкхасбахче в Аланье — городе, который привлекает мягким климатом, чистым морем, зелеными пейзажами, богатым историческим наследием и активной социальной жизнью. Алания — один из самых популярных регионов Средиземноморья как для отдыха, так и для...

TEKCE

125 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

115 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке

Buy Properties in Turkey

99 000 €

Квартира в Алании, Турция

70 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Из больших окон квартир и балконов открывается замечательный вид на море и горы. Вся территория комплекса украшена красивым зеленым газоном и декоративными деревьями. На территории комплекса находятся: 3 больших бассейна, 1 бассейн с горками, 1 бассейн с зоной отдыха и 2 детских бассейна. Рядом с бассейном есть бар, место для мангала, беседка,...

Bravo Invest

427 500 €

Вилла в Анталии, Турция

188 м² 5 4 2

Гражданство Онлайн-показ

Современная вилла 4+1 с высоким уровнем комфорта и инновационными технологиями Представляем просторную виллу 4+1 площадью 188,5 м², расположенную в экологически чистом районе с панорамными видами и развитой инфраструктурой. Современный дизайн, передовые технологии и продуманные детали создают пространство для комфортной жизни. Основные...

İNEST HOMES

200 000 €

Квартира в Авсалларе, Турция

70 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке

Что вы получаете: Трехкомнатная квартира с ликвидным видом на бассейн в масштабном комплексе района Авсаллар. О строительстве: Строительство осуществляет надёжный застройщик с опытом работы в сфере недвижимости более 25 лет и 20 завершенными проектами. Сдача в эксплуатацию запланирована на осень 2024 года. Район\пляж: Комплекс находится в...

Uptrend homes

200 000 €

Квартира в Трабзоне, Турция

192 м² 5 4 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

НАЧАТО СТРОИТЕЛЬСТВО 2-ГО ЭТАПА ПРОЕКТА. САЙТ ЯВЛЯЕТСЯ САЙТОМ ЯЛИНДЖАК АЛТЫНШЕХИР. ПРОЕКТ СОСТОИТ ИЗ 176 КВАРТИР 4+1. АПАРТАМЕНТЫ РАСПОЛАГАЮТ 3 БАЛКОНАМИ. ЭТО ОДИН ИЗ САМЫХ ОБШИРНЫХ ОБЪЕКТОВ В РЕГИОНЕ, В КОТОРОМ ЕСТЬ МНОЖЕСТВО УДОБСТВ, ТАКИХ КАК ОТКРЫТЫЙ БАССЕЙН, ДЕТСКИЕ ИГРОВЫЕ ПЛОЩАДКИ, КРУГЛОСУТОЧНАЯ ОХРАНА, ТРЕНАЖЕРНЫЙ ЗАЛ, КРЫТАЯ И...

TRABZON INVEST

150 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

135 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке

Buy Properties in Turkey

191 646 €

Квартира в Стамбуле, Турция

76 м² 2 1

Расположение: Бююкчекмедже Рядом с основной магистралью Всего 7 минут до выставочного центра TÜYAP 30 минут до аэропорта Стамбула Панорамные виды на море и озеро Квартиры подходят для получения гражданства Турции Концепция, подходящая почти для всех типов инвесторов Особенности проекта: Охраняемый жилой комплекс Социальные зоны и спортивные...

Galeo

55 000 €

Квартира в Авсалларе, Турция

50 м² 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Предлагаем вашему вниманию квартиру 1+1 в строящемся комплексе на последних этапах сдачи. Комплекс расположен в экологически чистом районе с прекрасными пляжами- Авсаллар. Общая площадь квартиры 50 м2 и включает в себя гостиную, совмещенную с кухней, спальную комнату,санузел, а также балкон. Квартира будет сдана в чистовой отделке, будет...

RestProperty

79 000 €

Квартира в Алании, Турция

60 м² 1 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продаётся квартира планировки 1+1 площадью 60 м² на первом этаже нового жилого комплекса, строительство которого завершится в августе 2024 года. Комплекс расположен всего в 900 м от моря и в 500 м от центра Махмутлара. Планировка включает просторную гостиную с кухней открытого типа, светлую спальню, современный санузел с душевой кабиной и...

RestProperty

715 000 €

Квартира в Стамбуле, Турция

ВНЖ при покупке

Проект был разработан, чтобы позволить вам использовать все средства и возможности города и сделать вашу жизнь проще. В центре внимания Проект - современная роскошь и городской образ жизни. С одной стороны, он создает для вас уникальный мир, а с другой приносит городскую жизнь прямо у вас на пороге. Проект состоит из 2 жилых блоков и 1...

Mercury Group

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Нововведения по аренде

2 ноября 2023 года был принят закон № 7464 «Об использовании жилых помещений с целью туризма».

Закон регулирует процедуры и принципы сдачи объектов в краткосрочную аренду – менее 100 дней. Долгосрочные контракты под его действие не подпадают.

Известны лишь общие факты.

1. Арендодатель обязан получить лицензию от Министерства культуры и туризма.

Для этого необходимо собрать пакет документов, в их числе отчёт от пожарной службы и ряда других инстанций, подтверждающих, что недвижимость подходит для сдачи в аренду. Получать лицензию необходимо вне зависимости от того, есть ли аналогичный документ у жилого комплекса или нет. Если нет – см. пункт 2.

2. Собственнику необходимо собрать согласие ВСЕХ соседей по дому с тем, что апартаменты будут сдаваться в краткосрочную аренду. Если кто-то не подтвердит своё согласие подписью, лицензия на аренду не выдаётся.

3. В объектах высокого класса, то есть с развитой инфраструктурой на территории, можно, чтобы сдачей недвижимости занималась управляющая компания, у которой есть соответствующая лицензия. В данном случае запрет на субаренду не применяется.

4. Определена возможность сдавать недвижимость через туристические агентства группы А, которые сертифицированы ассоциацией турецких туристических агентств. 

5. Необходима регистрация арендаторов в специальной системе KBS. Доступ в систему имеют только юрлица – риелторские агентства или управляющие компании. Зарегистрировать постояльца необходимо в течение трёх дней после его заезда.

Часть этих «нововведений», по сути, не нововведения. Они существовали и раньше. Самое главное, пока мы не знаем цену и порядок получения лицензий. Мы сами сдаём в аренду квартиры наших клиентов и отправили соответствующие запросы в министерство туризма. Так что не исключаю, что у наших клиентов никаких проблем не будет – все их будут решать агентства, занимающиеся сдачей жилья в аренду.

Ключевой вопрос, который мы уточнили у наших юристов, – КАК будет определяться срок краткосрочной аренды. В законе прописано: «Краткосрочной считается аренда короче 100 дней». Теперь если срок аренды превышает 100 дней, то уже можно заключать долгосрочный договор. И это хорошо – ранее долгосрочная аренда определялась сроком от шести месяцев.

*** 

Мое мнение: нововведения не скажутся на ценах на новостройки. На них сильнее влияют другие факторы: стоимость земельных участков и себестоимость строительства. И к слову, Институт статистики Турции сообщил, что к концу третьего квартала себестоимость строительства и стоимость рабочей силы значительно выросли. Поэтому о снижении цены не может идти речи.

Что касается вторичного рынка – здесь цены всегда будут подстраиваться под первичный рынок. А она в средиземноморском регионе дешевле не станет.

Северный Кипр – перспективное направление

Я уже сказала, что альтернатив Турции для россиян не так уж и много, но они есть. Особенно для тех, у кого получение ВНЖ является основным критерием, по которому они выбирают недвижимость. И наша компания эту альтернативу предлагает. Это Турецкая Республика Северного Кипра.

Не могу сказать, что иностранцы только сейчас открывают для себя северную часть острова. Англичане, немцы, скандинавы давно облюбовали это направление. Русскоговорящие инвесторы – лишь в последние два года.

Причин, которые делают этот регион инвестиционно привлекательным, несколько.

Во-первых, ценовая политика. За £65–70 тыс. можно купить квартиру планировки 1+1 в комплексе на первой береговой линии. Да, это будет не самый раскрученный район. Например, Газиверен, который не очень развит с точки зрения инфраструктуры. Но район развивается именно сейчас, а близость к морю всегда будет преимуществом. Особенно если цель покупки – сдача в аренду. Для сравнения – в Махмутларе квартира в аналогичном проекте будет стоить €300 тыс.

Во-вторых, здесь реализуются две инвестиционные стратегии: перепродажа при росте стоимости или сдача в аренду после ввода в эксплуатацию.

В-третьих, застройщики предлагают более гибкую систему рассрочки платежа: длинный период выплат (до девяти лет) и минимальный ежемесячный платёж – от €500 до 1 тыс.

В-четвёртых, просто легализоваться – есть возможность оформить ВНЖ на основе покупки или долгосрочной аренды квартиры. При этом ограничений по стоимости покупаемой или арендуемой недвижимости нет.

Сейчас инвесторы, которые нацелены на получение прибыли, понимают, что в ближайшие пять лет Северный Кипр будет развиваться. Плюс большое количество турецких застройщиков купили землю в этой части острова – явно не для того, чтобы смотреть на неё…

Поэтому обращайтесь. Оценим, сравним, выберем лучшее решение.

Saray Mahallesi Mehmet Akif Ersoy Caddesi Kuzenler Apartmani No: 15/A, Alanya, Antalya

http://www.profitrealestate.ru

info@profitrealestate.ru

+90 533 055 0355

Реклама. ООО «ПРИАН», 7810596183, erid: 2SDnjdxAv6L

Фото: unsplash.com (Hasan Sarigul)

Условия цитирования материалов Prian.ru