100 дней – не полгода, или Почему не стоит паниковать. Реакция турецкого риелтора на новые законы в сфере недвижимости

Над материалом работали:

Марите Любинайте Контент-менеджер

Юлия Байдан руководитель отдела продаж Profit Real Estate

Ситуация на рынке

Давайте спокойно и без эмоций оценим ситуацию, сложившуюся на турецком рынке. На него влияют инфляция, выросшие цены и процентные ставки, а теперь новые правила краткосрочной аренды и оформления ВНЖ.

Все эти факторы привели к тому, что покупателей-иностранцев в Турции стало меньше, причём мы фиксируем снижение спроса практически с начала года. Одновременно увеличилось число предложений.

Любому рынку, и Турция здесь не исключение, свойственны стадии: рост, стагнация, падение и снова рост. Кризисные ситуации на турецком рынке уже бывали – в 2010 и 2016 годах. И всякий раз рынок восстанавливался в среднем за два года. 

Один практически прошёл. И лично у меня есть ощущение, что с весны-лета 2024 года интерес к недвижимости Турции начнёт восстанавливаться. Причины, которые будут этому способствовать, в общем стандартные, но их много.

Мягкий климат, тёплое Средиземное море, безвизовый режим с РФ, отсутствие проблем с оформлением собственности и возможность оформить ВНЖ, пусть и уже за бОльшие деньги. Кажется, что это штампы. Но нет – это реальные преимущества. К тому же альтернатив Турции для россиян не так уж и много – и даже сейчас ежемесячно граждане РФ покупают в стране по 700–800 объектов. Ещё три – пять лет назад цифры были куда скромнее.

Поэтому самое главное, к чему я призываю сегодня, – не паникуйте и не переживайте! Вслед за ажиотажем пришло естественное успокоение и охлаждение, ведь 2022 год объективно был аномальным.

***

В интернете начали активно обсуждать проблемы для иностранных покупателей-инвесторов. Мол, они теряют свои вложения. Если говорить кратко – это не так! Давайте посмотрим.

Как я уже сказала, в 2021 и особенно в 2022 году спрос был аномально высоким. Цены в долларах и евро только за это время подскочили более чем в два раза. Поэтому сейчас тот, кто покупал несколько лет назад, не остался внакладе даже с учётом коррекции. По опыту наших клиентов, те, кто хочет продать срочно, а значит, вынужден существеннее всего двигаться по цене, – зарабатывает минимум 30–50%.

Обратите внимание ещё вот на что: цены сейчас снижаются только на вторичном рынке. По моим ощущениям, в долларах и евро можно найти варианты на 20–25% ниже пиковых значений 2022-го. Хотя и тут разброс большой, потому что ситуация у каждого продавца своя и цену он устанавливает с учётом личных обстоятельств.

Сегодня в центре Аланьи в старом фонде можно присмотреть вариант 1+1 стоимостью €85–90 тыс. Но комплексах, которые были сданы в эксплуатацию в 2022–2023 годах, вы не найдёте апартаментов дешевле €130–150 тыс. И по-прежнему есть предложения аналогичной планировки за €180–200 тыс.

А вот застройщики цены, пока по крайней мере, не снижают. Большинству из них спешить некуда, их мощности загружены строительством по всей Турции.

Изменения в получении ВНЖ

Правила оформления вида на жительство по тапу (свидетельству о собственности) изменились с середины октября. Сделано это было внезапно. Обычно турецкие власти оставляют какой-то адаптационный период, а здесь этого не было.

Во-первых, увеличен минимальный порог для получения ВНЖ – до $200 тыс. в эквиваленте в лирах по курсу на день получения тапу. 

Во-вторых, теперь минимальная цена недвижимости определяется по кадастровой (!) оценке, а не экспертной, как было раньше. Напомню, что кадастровая стоимость прописывается непосредственно в тапу и от её значений рассчитываются налоги. Экспертная – значится в отчётах, которые делаются лицензированными экспертами для подачи документов на оформление тапу.

В-третьих, сохраняется требование к недвижимости: объект должен находиться в открытом районе.

Кто оформил тапу до этой даты – на него данное нововведение не распространяется. 

Помните и следующее.

• Если тапу оформлено до 26 апреля 2022 года, ни оценочная, ни кадастровая стоимость не влияют на получение ВНЖ по тапу. То есть можно оформить вид на жительство без каких-либо дополнительных документов.
• Если тапу выдано в период с 26 апреля 2022 по 16 октября 2023 года, необходимо, чтобы недвижимость находилась в открытом районе и имела экспертную оценку $75 тыс. (для крупных городов) или $50 тыс. (для небольших населённых пунктов). Для подавляющего большинства собственников это финансовое требование вполне выполнимо.

***

Повышение порога стало своеобразным фильтром: для турецких чиновников важно, чтобы ВНЖ получали люди с достатком и не претендующие на рабочие места.

Главный положительный момент – сроки оформления ВНЖ уже сокращаются. Ранее только ожидание рандеву составляло два-три месяца, сейчас – неделю. Сами карты заявители получают в течение трёх недель максимум.

На ценах эти нововведения никак не сказались. Во всяком случае застройщики не стали «подгонять» предложения под новые правила. 

Примеры объектов недвижимости в Турции

542 000 €

Апартаменты в Стамбуле, Турция

245 м² 5 4 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Шикарные квартиры в бутик-проекте в Стамбуле, Авджылар Квартиры расположены в северной части района Авджылар в Стамбуле. Быстро развивающийся регион подходит для покупки с целью инвестиций. Квартиры в Стамбуле, Авджылар, расположены в 2 км от шоссе ТЕМ, в 3 км от озера Кючюкчекмедже, в 10 км от озера Бююкчекмедже, в 12 км от Мраморного моря и...

TEKCE

49 000 €

Квартира в Мерсине, Турция

52 м² 2 1 1

Комплекс квартир 1+1 в Коджахасанлы, Эрдемли - SERKOC11 Комплекс квартир в Коджахасанлы, ЭрдемлиКомплекс состоит из одного блокаЭтажность 5 (-1, нулевой + 3 этажа)Квартиры 1+1Дом сданДо моря 150 мПлощадь 1+1 48 м2 брутто, 52 м2 бруттоПрихожая, сан.узел, спальня с французским балконом, салон с террасойВыводы под кондиционерыРазводка под газовое...

Income Mersin Gayrimenkul

353 000 €

Квартира в Ларе, Турция

55 м² 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

В самом живописном и престижном районе Антальи – Лара, Шириньялы представляем к продаже проект нового жилого комплекса семейного типа с отличной инфраструктурой! Строительство жилого комплекса начато в июне 2023 года на территории микрорайона Шириньялы, известного своим роскошным расположением всего в 300 - х метрах от красивейшего променада...

RestProperty

349 000 €

Апартаменты в Стамбуле, Турция

44 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартира-студия с кухней открытой планировки в проекте «Galatasaray Leo» в Стамбуле, Меджидиекёй Квартира находится в «GS Leo» – жилом проекте известного турецкого спортивного клуба «Галатасарай». Проект, расположенный в районе Меджидиекёй округа Шишли, находится рядом с роскошными резиденциями, известными отелями и торговыми центрами....

TEKCE

154 000 €

Пентхаус в Алании, Турция

135 м² 2

На продажу в благоустроенном жилом комплексе района Махмутлар представлена трехкомнатная квартира планировки пентхаус. Комплекс располагается в 10минутах ходьбы от моря, рядом с комплексом есть автобусные остановки, супермаркеты, аптеки, пекарни. Данное предложение это отличный вариант как для самостоятельного отдыха и проживания. Планировка 2+1...

RestProperty

2 285 000 €

Вилла в Чекмекёе, Турция

480 м² 9 7 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Виллы рядом с финансовым центром в Стамбуле, Чекмекёй Вилла на продажу находится в Чекмекёе — одном из самых быстроразвивающихся районов азиатской части Стамбула. Удобное центральное расположение, близость к шоссе Шиле, наличие метро и развитая транспортная сеть обеспечивают легкую связь с остальными районами города. В Чекмекёе есть торговые...

TEKCE

565 000 €

Коммерческая недвижимость в Алании, Турция

74 м²

ЦенаПомещение, , 74m², €565,000 Помещение, , 111m², €685,000Испытайте максимальную роскошь жизни с этой исключительной недвижимостью, расположенной в живописном прибрежном городе Каргыджак, Алания. Всего в нескольких шагах от нетронутого пляжа, этот замечательный проект предлагает идеальное сочетание современных удобств и безмятежной природной...

LUXURY ESTATE TURKEY

1 050 000 €

Вилла в Белеке, Турция

450 м² 7 6 5

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Великолепные виллы рядом с пляжем и полями для гольфа в Белеке, Анталия Виллы расположены в Белеке — одном из самых престижных туристических районов Анталии, известном своими футбольными полями и полями для гольфа. Этот регион предлагает круглогодичную инфраструктуру благодаря мирового уровня гольф-отелям и является привлекательным направлением...

TEKCE

333 500 €

Пентхаус в Алании, Турция

177 м² 3

Проект комплекса включает следующие планировки квартир: Линейные 1+1 Двухуровневые пентхаусы 2+1, 3+1 В этом комплексе доступны для покупки двухуровневые пентхаусы планировки 3+1 (три спальни и кухня-гостиная американского типа). Все квартиры сдаются с полной чистовой отделкой, установленным кухонным гарнитуром со столешницей и мойкой,...

Project Home

322 000 €

Апартаменты в Бейликдюзю, Турция

113 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры со стильным дизайном в Стамбуле, Бейликдюзю, на шоссе E-5 Квартиры на продажу расположены в районе Бейликдюзю в Стамбуле. Бейликдюзю — один из стремительно развивающихся и востребованных районов города. Благодаря близости к недавно построенной пристани для яхт, удобному расположению рядом с ключевыми транспортными артериями и активному...

TEKCE

600 000 €

Квартира в Алании, Турция

210 м² 5 4 4

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается Элитная Квартира от Инвестора в Алании Идеальная инвестиция с возможностью получения гражданства Турецкой Республики Предлагаем вашему вниманию уникальное предложение – шикарная квартира 4+1 с индивидуальным дизайном, спроектированная путем объединения двух квартир. Из окон открывается потрясающий панорамный вид на море и...

REMAX SELENGA

318 000 €

Апартаменты в Фетхие, Турция

134 м² 5 4 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Инвестиционные квартиры рядом с пляжем Чалыш в Фетхие, Мугла Фетхие, расположенный в Мугле, является одним из самых популярных районов. Он славится своей великолепной природой и известными историческими и природными достопримечательностями, включая пляж Чалыш. Фетхие предлагает легкий доступ к необходимым удобствам и спокойную атмосферу,...

TEKCE

198 000 €

Квартира в Алании, Турция

110 м² 2

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Представляем Вашему вниманию квартиру 2+1, общей площадью - 110 м2 в одном из самых популярных районов - Оба. Объект продажи имеет две спальные комнаты, совмещенную кухню гостиную, два санузла, два балкона, полностью обставлена мебелью и техникой. Покупая эту квартиру, Вы и Ваша семья получаете возможность получить ВНЖ по новым правилам....

RestProperty

270 000 €

Пентхаус в Алании, Турция

190 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

TEKCE

1 226 502 €

Квартира в Анталии, Турция

379 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Архитектурный ансамбль создан в современном, запоминающемся стиле. Фасад ослепительно белого цвета и формы, виден на приличном удалении от объекта. Расположен комплекс в современном, быстро застраиваемом районе Алтынташ города Антальи. Расстояние до аэропорта – всего пятьсот метров. Отправиться на шопинг можно, совместив его с приятной прогулкой...

Mercury Group

70 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

55 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Стильные квартиры в комплексе с бассейном возле моря в Махмутларе, Аланья Махмутлар – идеальный жилой центр с живописными видами на природу, приятным образом жизни и богатой социальной инфраструктурой в Аланье. Квартиры в Аланье, Махмутлар, находятся в нескольких минутах ходьбы от районного центра, где есть все необходимое для повседневной...

TEKCE

209 000 €

Вилла в Алании, Турция

130 м² 2

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

На продажу представлен таунхаус планировкой 2+1, который расположен в живописном районе Каргыджак в пешей доступности к морю. Район Каргыджак привлекает своим неспешным темпом жизни, а также сочетанием горной природы и чистых пляжей. Общая площадь объекта составляет 130 м2. Планировка включает в себя гостиную, объединенную с кухней, две спальни,...

RestProperty

259 000 €

Квартира в Алании, Турция

150 м² 5 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Выставлена на продажу квартира 3+1 дуплекс с собственным садом и отдельной кухней. Квартира находится в комплексе расположеном в Алании, район Хасбахче, в 4 км от Средиземного моря с потрясающими панорамными видами на крепость Алании, море, горы и город. Инфраструктура с с магазинами расположена в 350 метров от комплекса. Квартира продается без...

HOME REAL ESTATE & INVESTMENT

187 000 €

Квартира в Алании, Турция

90 м² 2

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Представляем Вашему вниманию меблированную трехкомнатную квартиру в одном из жилых комплексов района Тосмур. Данное предложение можно рассмотреть как для временного отдыха, так и для постоянного проживания. Квартира находится на третьем этаже и имеет планировку 2+1, которая включает в себя гостиную с кухонной зоной, две спальные комнаты, санузел...

RestProperty

72 000 €

Квартира в Мерсине, Турция

68 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Район: Аяш Планировка: 1+1 Площадь брутто: 68,62 m² Площадь нетто: 61,41 m² Этажность дома: 12 Вид на море На территории комплекса: Зона для отдыха - беседки, скамейки, зона барбекю Генератор полного цикла Парковка Бассейн Зеленая территория Охрана и видеонаблюдение 24/7 Детская игровая площадка До моря: 100...

Regnum Group Real Estate

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Нововведения по аренде

2 ноября 2023 года был принят закон № 7464 «Об использовании жилых помещений с целью туризма».

Закон регулирует процедуры и принципы сдачи объектов в краткосрочную аренду – менее 100 дней. Долгосрочные контракты под его действие не подпадают.

Известны лишь общие факты.

1. Арендодатель обязан получить лицензию от Министерства культуры и туризма.

Для этого необходимо собрать пакет документов, в их числе отчёт от пожарной службы и ряда других инстанций, подтверждающих, что недвижимость подходит для сдачи в аренду. Получать лицензию необходимо вне зависимости от того, есть ли аналогичный документ у жилого комплекса или нет. Если нет – см. пункт 2.

2. Собственнику необходимо собрать согласие ВСЕХ соседей по дому с тем, что апартаменты будут сдаваться в краткосрочную аренду. Если кто-то не подтвердит своё согласие подписью, лицензия на аренду не выдаётся.

3. В объектах высокого класса, то есть с развитой инфраструктурой на территории, можно, чтобы сдачей недвижимости занималась управляющая компания, у которой есть соответствующая лицензия. В данном случае запрет на субаренду не применяется.

4. Определена возможность сдавать недвижимость через туристические агентства группы А, которые сертифицированы ассоциацией турецких туристических агентств. 

5. Необходима регистрация арендаторов в специальной системе KBS. Доступ в систему имеют только юрлица – риелторские агентства или управляющие компании. Зарегистрировать постояльца необходимо в течение трёх дней после его заезда.

Часть этих «нововведений», по сути, не нововведения. Они существовали и раньше. Самое главное, пока мы не знаем цену и порядок получения лицензий. Мы сами сдаём в аренду квартиры наших клиентов и отправили соответствующие запросы в министерство туризма. Так что не исключаю, что у наших клиентов никаких проблем не будет – все их будут решать агентства, занимающиеся сдачей жилья в аренду.

Ключевой вопрос, который мы уточнили у наших юристов, – КАК будет определяться срок краткосрочной аренды. В законе прописано: «Краткосрочной считается аренда короче 100 дней». Теперь если срок аренды превышает 100 дней, то уже можно заключать долгосрочный договор. И это хорошо – ранее долгосрочная аренда определялась сроком от шести месяцев.

*** 

Мое мнение: нововведения не скажутся на ценах на новостройки. На них сильнее влияют другие факторы: стоимость земельных участков и себестоимость строительства. И к слову, Институт статистики Турции сообщил, что к концу третьего квартала себестоимость строительства и стоимость рабочей силы значительно выросли. Поэтому о снижении цены не может идти речи.

Что касается вторичного рынка – здесь цены всегда будут подстраиваться под первичный рынок. А она в средиземноморском регионе дешевле не станет.

Северный Кипр – перспективное направление

Я уже сказала, что альтернатив Турции для россиян не так уж и много, но они есть. Особенно для тех, у кого получение ВНЖ является основным критерием, по которому они выбирают недвижимость. И наша компания эту альтернативу предлагает. Это Турецкая Республика Северного Кипра.

Не могу сказать, что иностранцы только сейчас открывают для себя северную часть острова. Англичане, немцы, скандинавы давно облюбовали это направление. Русскоговорящие инвесторы – лишь в последние два года.

Причин, которые делают этот регион инвестиционно привлекательным, несколько.

Во-первых, ценовая политика. За £65–70 тыс. можно купить квартиру планировки 1+1 в комплексе на первой береговой линии. Да, это будет не самый раскрученный район. Например, Газиверен, который не очень развит с точки зрения инфраструктуры. Но район развивается именно сейчас, а близость к морю всегда будет преимуществом. Особенно если цель покупки – сдача в аренду. Для сравнения – в Махмутларе квартира в аналогичном проекте будет стоить €300 тыс.

Во-вторых, здесь реализуются две инвестиционные стратегии: перепродажа при росте стоимости или сдача в аренду после ввода в эксплуатацию.

В-третьих, застройщики предлагают более гибкую систему рассрочки платежа: длинный период выплат (до девяти лет) и минимальный ежемесячный платёж – от €500 до 1 тыс.

В-четвёртых, просто легализоваться – есть возможность оформить ВНЖ на основе покупки или долгосрочной аренды квартиры. При этом ограничений по стоимости покупаемой или арендуемой недвижимости нет.

Сейчас инвесторы, которые нацелены на получение прибыли, понимают, что в ближайшие пять лет Северный Кипр будет развиваться. Плюс большое количество турецких застройщиков купили землю в этой части острова – явно не для того, чтобы смотреть на неё…

Поэтому обращайтесь. Оценим, сравним, выберем лучшее решение.

Saray Mahallesi Mehmet Akif Ersoy Caddesi Kuzenler Apartmani No: 15/A, Alanya, Antalya

http://www.profitrealestate.ru

info@profitrealestate.ru

+90 533 055 0355

Реклама. ООО «ПРИАН», 7810596183, erid: 2SDnjdxAv6L

Фото: unsplash.com (Hasan Sarigul)

Условия цитирования материалов Prian.ru