100 дней – не полгода, или Почему не стоит паниковать. Реакция турецкого риелтора на новые законы в сфере недвижимости

Ситуация на рынке

Давайте спокойно и без эмоций оценим ситуацию, сложившуюся на турецком рынке. На него влияют инфляция, выросшие цены и процентные ставки, а теперь новые правила краткосрочной аренды и оформления ВНЖ.

Все эти факторы привели к тому, что покупателей-иностранцев в Турции стало меньше, причём мы фиксируем снижение спроса практически с начала года. Одновременно увеличилось число предложений.

Любому рынку, и Турция здесь не исключение, свойственны стадии: рост, стагнация, падение и снова рост. Кризисные ситуации на турецком рынке уже бывали – в 2010 и 2016 годах. И всякий раз рынок восстанавливался в среднем за два года. 

Один практически прошёл. И лично у меня есть ощущение, что с весны-лета 2024 года интерес к недвижимости Турции начнёт восстанавливаться. Причины, которые будут этому способствовать, в общем стандартные, но их много.

Мягкий климат, тёплое Средиземное море, безвизовый режим с РФ, отсутствие проблем с оформлением собственности и возможность оформить ВНЖ, пусть и уже за бОльшие деньги. Кажется, что это штампы. Но нет – это реальные преимущества. К тому же альтернатив Турции для россиян не так уж и много – и даже сейчас ежемесячно граждане РФ покупают в стране по 700–800 объектов. Ещё три – пять лет назад цифры были куда скромнее.

Поэтому самое главное, к чему я призываю сегодня, – не паникуйте и не переживайте! Вслед за ажиотажем пришло естественное успокоение и охлаждение, ведь 2022 год объективно был аномальным.

***

В интернете начали активно обсуждать проблемы для иностранных покупателей-инвесторов. Мол, они теряют свои вложения. Если говорить кратко – это не так! Давайте посмотрим.

Как я уже сказала, в 2021 и особенно в 2022 году спрос был аномально высоким. Цены в долларах и евро только за это время подскочили более чем в два раза. Поэтому сейчас тот, кто покупал несколько лет назад, не остался внакладе даже с учётом коррекции. По опыту наших клиентов, те, кто хочет продать срочно, а значит, вынужден существеннее всего двигаться по цене, – зарабатывает минимум 30–50%.

Обратите внимание ещё вот на что: цены сейчас снижаются только на вторичном рынке. По моим ощущениям, в долларах и евро можно найти варианты на 20–25% ниже пиковых значений 2022-го. Хотя и тут разброс большой, потому что ситуация у каждого продавца своя и цену он устанавливает с учётом личных обстоятельств.

Сегодня в центре Аланьи в старом фонде можно присмотреть вариант 1+1 стоимостью €85–90 тыс. Но комплексах, которые были сданы в эксплуатацию в 2022–2023 годах, вы не найдёте апартаментов дешевле €130–150 тыс. И по-прежнему есть предложения аналогичной планировки за €180–200 тыс.

А вот застройщики цены, пока по крайней мере, не снижают. Большинству из них спешить некуда, их мощности загружены строительством по всей Турции.

Изменения в получении ВНЖ

Правила оформления вида на жительство по тапу (свидетельству о собственности) изменились с середины октября. Сделано это было внезапно. Обычно турецкие власти оставляют какой-то адаптационный период, а здесь этого не было.

Во-первых, увеличен минимальный порог для получения ВНЖ – до $200 тыс. в эквиваленте в лирах по курсу на день получения тапу. 

Во-вторых, теперь минимальная цена недвижимости определяется по кадастровой (!) оценке, а не экспертной, как было раньше. Напомню, что кадастровая стоимость прописывается непосредственно в тапу и от её значений рассчитываются налоги. Экспертная – значится в отчётах, которые делаются лицензированными экспертами для подачи документов на оформление тапу.

В-третьих, сохраняется требование к недвижимости: объект должен находиться в открытом районе.

Кто оформил тапу до этой даты – на него данное нововведение не распространяется. 

Помните и следующее.

• Если тапу оформлено до 26 апреля 2022 года, ни оценочная, ни кадастровая стоимость не влияют на получение ВНЖ по тапу. То есть можно оформить вид на жительство без каких-либо дополнительных документов.
• Если тапу выдано в период с 26 апреля 2022 по 16 октября 2023 года, необходимо, чтобы недвижимость находилась в открытом районе и имела экспертную оценку $75 тыс. (для крупных городов) или $50 тыс. (для небольших населённых пунктов). Для подавляющего большинства собственников это финансовое требование вполне выполнимо.

***

Повышение порога стало своеобразным фильтром: для турецких чиновников важно, чтобы ВНЖ получали люди с достатком и не претендующие на рабочие места.

Главный положительный момент – сроки оформления ВНЖ уже сокращаются. Ранее только ожидание рандеву составляло два-три месяца, сейчас – неделю. Сами карты заявители получают в течение трёх недель максимум.

На ценах эти нововведения никак не сказались. Во всяком случае застройщики не стали «подгонять» предложения под новые правила. 

Примеры объектов недвижимости в Турции

98 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

51 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Продается квартира планировки 1+1 в комплексе премиум класса . Квартира расположена на 9 этаже 11-этажного дома и состоит из одной спальни, гостиной, совмещенной с кухней, санузла и балкона. Комплекс сдан в эксплуатацию 2023 г. Жилой комплекс люкс класса располагается на побережье Средиземного моря в районе Махмутлар и находится в 650 метрах...

NSM Real Estate

110 500 €

Квартира в Алании, Турция

107 м² 3 2 2

Кредит

Квартира продаётся на 20% ниже рыночной стоимости, что является отличной возможностью для тех, кто ищет выгодное вложение под ивеститции. Причина такой цены — срочная продажа Расположение: Турция/Алания До пляжа Клеопатра всего 300 метров Квартира в комплексе BEST HOME 33. 2+1 107 м² 3-й этаж Преимущества комплекса:...

Частное лицо

75 000 €

Квартира в Алании, Турция

47 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Спешим представить Вашему вниманию новый проект, который расположен в районе Паяллар. Данный район расположен к западу от центра Аланьи, стремительно набирает популярность среди покупателей недвижимости. Это живописное место, идеально подходящее как для постоянного проживания, так и для отдыха, радует жителей развитой инфраструктурой и...

ABG Brand Group

689 854 €

Дом в Стамбуле, Турция

173 м² 3

В комплексе спроектированы квартиры разных планировок, включая линейные апартаменты, садовые дуплексы, двухуровневые пентхаусы. Проектом предусмотрены кухни-гостиные американского типа, отдельные кухни и гостиные, балконы, террасы. В продаже в настоящее время линейные апартаменты 2+1, 3+1, 4+1 и дуплексы 3+1 и 4+1 (дуплексы с садом или...

Project Home

470 000 €

Апартаменты в Анталии, Турция

140 м² 3 2 3

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Система УМНЫЙ ДОМ Открытый и закрытый бассейн, СПА, фитнес и парная комната Детская игровая площадка, детский бассейн и аквапарк Подземная парковка Круглосуточная система видеонаблюдения с охраной Частный бассейн и терраса в каждой квартире Встроенная мебель с бытовой техникой: духовка, плита, вытяжка Теплые полы Кол-во комнат:...

TOLERANCE

110 000 €

Квартира в Фетхие, Турция

50 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Квартира 1х1 на продажу в тихом спокойном живописном уголке прекрасного Фетхие, пешая доступность до маркетов, торгового центра Эраста, центральной Марины. Комплекс состоит из 5 ти блоков, квартира имеет угловой расположение и находится на первом этаже. С балкона открывается вид на горы, сосновый лес и город. Идеальный вариант как для ПМЖ....

ANGA REAL ESTATE

94 000 €

Квартира в Алании, Турция

45 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Для аренды Для инвестиций Что вы получаете: Элитный жилой комплекс с собственным пляжем в районе Окурджалар. О строительстве: Строительство проекта осуществляет надежная компания застройщик, на счету которой уже большое количество сданных комплексов в регионе. Старт запланирован на июль 2023 года, а сдача комплекса в эксплуатацию ожидается...

Uptrend homes

1 200 000 €

Квартира в Бодруме, Турция

4 4

ВНЖ при покупке

Жилой комплекс на берегу моря в Ялыкаваке и один из редких проектов, где вы можете наслаждаться панорамным видом на море изнутри дома в Ялыкаваке.К услугам гостей общий бассейн и 2 отдельные частные террасы для загара на береговой линии протяженностью 482 метра.Предлагаемая квартира представляет собой привилегированную квартиру с потрясающим...

NF Group

80 000 €

Квартира в Алании, Турция

47 м² 2 1 1

Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит

️О квартире: апартаменты планировки 1+1 площадью 47 кв.м. находятся на третьем этаже и состоят из гостиной, совмещённой с кухней американского типа, одного санузла и одного балкона. Напольное покрытие – керамогранит. Квартира укомплектована мебелью и бытовой техникой. Южный фасад, вид на бассейн и территорию комплекса. ️О комплексе:...

GLOBAL ESTATE

256 000 €

Квартира в Анталии, Турция

190 м² 4

ВНЖ при покупке

RestProperty

95 000 €

Квартира в Алании, Турция

110 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Просторная квартира 2+1 с полной меблировкой В пешей доступности обустроенные пляжи и вся социальная инфраструктура на 3 этаж Большой застекленный балкон площадь 110м2 Комплекс с инфраструктурой: - закрытая территория - бассейн - сад - зона отдыха - фитнес - сауна

NSM Real Estate

417 000 €

Апартаменты в Чешме, Турция

71 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Элегантные квартиры рядом с пристанью в Измире, Чешме Элегантные квартиры находятся в Чешме – известном курорте Эгейского моря. Этот регион известен своим чистым морем, спокойными пляжами и ярким образом жизни. Помимо того, что он признан летним курортом, многие люди также выбирают его для постоянного проживания. Квартиры на продажу в Измире,...

TEKCE

215 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

67 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Новые квартиры у моря в центре Аланьи Совершенно новые квартиры в Аланье находятся в проекте, расположенном в пешей доступности от моря. Аланья – популярный туристический регион со своими знаменитыми улицами, чистым морем и уникальной атмосферой. Район, развивающийся день ото дня, выбирают как местные и иностранные жители как для проживания, так...

TEKCE

159 000 €

Пентхаус в Алании, Турция

115 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Представляем для Вас новый пентхаус 3+1, который находится в уютном комплексе в районе Каргыджак. Комплекс расположен в 400 метрах от побережья, где на территории будет открытый бассейн, сауна, фитнес и крытый бассейн, а также парковка для автомобилей. На двух первых этажах комплекса будет находится коммерческие помещения. Пентхаус расположен на...

Status Property

295 000 €

Квартира в Алании, Турция

100 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке

Что вы получаете: Квартиру площадью 100 м2, планировкой 2+1, расположенную в открытом для ВНЖ районе. О строительстве: Комплекс был сдан в эксплуатацию в 2016 году. Район\пляж: Тосмур– новый и тихий курортный район, живописное место, раскинувшееся вдоль горной реки Димчай, в окружении апельсиновых рощ и величественных Таврских гор. Здесь...

Uptrend homes

69 000 €

Квартира в Конаклы, Турция

49 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Что вы получаете: Современный жилой комплекс на территории площадью 6 000 м². Проект предлагает разнообразные планировки квартир: 1+1: 49 м² брутто, 1 ванная, 1 балкон; 2+1 дуплекс с садом: 90 м² брутто, 1 туалет, 1 ванная, 1 балкон + сад; 2+1 пентхаус: 90 м² брутто, 2 ванные, 2 балкона Квартиры спроектированы с учетом комфорта и...

Uptrend homes

179 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

85 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры в комплексе с охраной в центре Аланьи рядом со всей инфраструктурой Эти новые квартиры с уникальным дизайном расположены в Аланье – одном из самых популярных регионов среди местных и иностранных жителей. Аланья подходит как для жизни, так и для инвестиций с ее уникальным морем и пляжем, историей, природой, мягким климатом и...

TEKCE

990 000 €

Вилла в Калкане, Турция

370 м² 7

Предлагается к продаже восхитительная роскошная вилла с шикарной панорамой моря в живописном городе Калкан. Эта впечатляющая недвижимость поражает своей щедрой площадью в 370 квадратных метров, предоставляя роскошные пространства для комфортного проживания. Вилла представляет собой утонченную планировку 6+1, что означает наличие шести просторных...

İNEST HOMES

121 000 €

Квартира в Алании, Турция

85 м² 2

ВНЖ при покупке

Квартира 2+1 в новом комплексе 2023 года строительства, который расположен в элитном и комфортном для жизни районе Оба. Близость к социальной городской инфраструктуре, лучшим школам и колледжам Алании, красивой набережной с лучшими пляжами – делает это предложение идеальным для большой семьи, которая ценит комфорт и качество. Расстояние к...

RestProperty

130 000 €

Коммерческая недвижимость в Алании, Турция

46 м²

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит

Хотим обратить Ваше внимание на интересный готовый проект в районе Каргыджак. Каргыджак - живописный пригород Аланьи с идеальной экологией, малоэтажной застройкой и отличными перспективами дальнейшего развития. В комфортабельных жилых комплексах проживает много иностранцев и семей с детьми. Здесь есть школа, детский сад, поликлиника, магазины....

ABG Brand Group

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Нововведения по аренде

2 ноября 2023 года был принят закон № 7464 «Об использовании жилых помещений с целью туризма».

Закон регулирует процедуры и принципы сдачи объектов в краткосрочную аренду – менее 100 дней. Долгосрочные контракты под его действие не подпадают.

Известны лишь общие факты.

1. Арендодатель обязан получить лицензию от Министерства культуры и туризма.

Для этого необходимо собрать пакет документов, в их числе отчёт от пожарной службы и ряда других инстанций, подтверждающих, что недвижимость подходит для сдачи в аренду. Получать лицензию необходимо вне зависимости от того, есть ли аналогичный документ у жилого комплекса или нет. Если нет – см. пункт 2.

2. Собственнику необходимо собрать согласие ВСЕХ соседей по дому с тем, что апартаменты будут сдаваться в краткосрочную аренду. Если кто-то не подтвердит своё согласие подписью, лицензия на аренду не выдаётся.

3. В объектах высокого класса, то есть с развитой инфраструктурой на территории, можно, чтобы сдачей недвижимости занималась управляющая компания, у которой есть соответствующая лицензия. В данном случае запрет на субаренду не применяется.

4. Определена возможность сдавать недвижимость через туристические агентства группы А, которые сертифицированы ассоциацией турецких туристических агентств. 

5. Необходима регистрация арендаторов в специальной системе KBS. Доступ в систему имеют только юрлица – риелторские агентства или управляющие компании. Зарегистрировать постояльца необходимо в течение трёх дней после его заезда.

Часть этих «нововведений», по сути, не нововведения. Они существовали и раньше. Самое главное, пока мы не знаем цену и порядок получения лицензий. Мы сами сдаём в аренду квартиры наших клиентов и отправили соответствующие запросы в министерство туризма. Так что не исключаю, что у наших клиентов никаких проблем не будет – все их будут решать агентства, занимающиеся сдачей жилья в аренду.

Ключевой вопрос, который мы уточнили у наших юристов, – КАК будет определяться срок краткосрочной аренды. В законе прописано: «Краткосрочной считается аренда короче 100 дней». Теперь если срок аренды превышает 100 дней, то уже можно заключать долгосрочный договор. И это хорошо – ранее долгосрочная аренда определялась сроком от шести месяцев.

*** 

Мое мнение: нововведения не скажутся на ценах на новостройки. На них сильнее влияют другие факторы: стоимость земельных участков и себестоимость строительства. И к слову, Институт статистики Турции сообщил, что к концу третьего квартала себестоимость строительства и стоимость рабочей силы значительно выросли. Поэтому о снижении цены не может идти речи.

Что касается вторичного рынка – здесь цены всегда будут подстраиваться под первичный рынок. А она в средиземноморском регионе дешевле не станет.

Северный Кипр – перспективное направление

Я уже сказала, что альтернатив Турции для россиян не так уж и много, но они есть. Особенно для тех, у кого получение ВНЖ является основным критерием, по которому они выбирают недвижимость. И наша компания эту альтернативу предлагает. Это Турецкая Республика Северного Кипра.

Не могу сказать, что иностранцы только сейчас открывают для себя северную часть острова. Англичане, немцы, скандинавы давно облюбовали это направление. Русскоговорящие инвесторы – лишь в последние два года.

Причин, которые делают этот регион инвестиционно привлекательным, несколько.

Во-первых, ценовая политика. За £65–70 тыс. можно купить квартиру планировки 1+1 в комплексе на первой береговой линии. Да, это будет не самый раскрученный район. Например, Газиверен, который не очень развит с точки зрения инфраструктуры. Но район развивается именно сейчас, а близость к морю всегда будет преимуществом. Особенно если цель покупки – сдача в аренду. Для сравнения – в Махмутларе квартира в аналогичном проекте будет стоить €300 тыс.

Во-вторых, здесь реализуются две инвестиционные стратегии: перепродажа при росте стоимости или сдача в аренду после ввода в эксплуатацию.

В-третьих, застройщики предлагают более гибкую систему рассрочки платежа: длинный период выплат (до девяти лет) и минимальный ежемесячный платёж – от €500 до 1 тыс.

В-четвёртых, просто легализоваться – есть возможность оформить ВНЖ на основе покупки или долгосрочной аренды квартиры. При этом ограничений по стоимости покупаемой или арендуемой недвижимости нет.

Сейчас инвесторы, которые нацелены на получение прибыли, понимают, что в ближайшие пять лет Северный Кипр будет развиваться. Плюс большое количество турецких застройщиков купили землю в этой части острова – явно не для того, чтобы смотреть на неё…

Поэтому обращайтесь. Оценим, сравним, выберем лучшее решение.

Saray Mahallesi Mehmet Akif Ersoy Caddesi Kuzenler Apartmani No: 15/A, Alanya, Antalya

http://www.profitrealestate.ru

[email protected]

+90 533 055 0355

Реклама. ООО «ПРИАН», 7810596183, erid: 2SDnjdxAv6L

Фото: unsplash.com (Hasan Sarigul)

Условия цитирования материалов Prian.ru