100 дней – не полгода, или Почему не стоит паниковать. Реакция турецкого риелтора на новые законы в сфере недвижимости

Над материалом работали:

Марите Любинайте Контент-менеджер

Юлия Байдан руководитель отдела продаж Profit Real Estate

Ситуация на рынке

Давайте спокойно и без эмоций оценим ситуацию, сложившуюся на турецком рынке. На него влияют инфляция, выросшие цены и процентные ставки, а теперь новые правила краткосрочной аренды и оформления ВНЖ.

Все эти факторы привели к тому, что покупателей-иностранцев в Турции стало меньше, причём мы фиксируем снижение спроса практически с начала года. Одновременно увеличилось число предложений.

Любому рынку, и Турция здесь не исключение, свойственны стадии: рост, стагнация, падение и снова рост. Кризисные ситуации на турецком рынке уже бывали – в 2010 и 2016 годах. И всякий раз рынок восстанавливался в среднем за два года. 

Один практически прошёл. И лично у меня есть ощущение, что с весны-лета 2024 года интерес к недвижимости Турции начнёт восстанавливаться. Причины, которые будут этому способствовать, в общем стандартные, но их много.

Мягкий климат, тёплое Средиземное море, безвизовый режим с РФ, отсутствие проблем с оформлением собственности и возможность оформить ВНЖ, пусть и уже за бОльшие деньги. Кажется, что это штампы. Но нет – это реальные преимущества. К тому же альтернатив Турции для россиян не так уж и много – и даже сейчас ежемесячно граждане РФ покупают в стране по 700–800 объектов. Ещё три – пять лет назад цифры были куда скромнее.

Поэтому самое главное, к чему я призываю сегодня, – не паникуйте и не переживайте! Вслед за ажиотажем пришло естественное успокоение и охлаждение, ведь 2022 год объективно был аномальным.

***

В интернете начали активно обсуждать проблемы для иностранных покупателей-инвесторов. Мол, они теряют свои вложения. Если говорить кратко – это не так! Давайте посмотрим.

Как я уже сказала, в 2021 и особенно в 2022 году спрос был аномально высоким. Цены в долларах и евро только за это время подскочили более чем в два раза. Поэтому сейчас тот, кто покупал несколько лет назад, не остался внакладе даже с учётом коррекции. По опыту наших клиентов, те, кто хочет продать срочно, а значит, вынужден существеннее всего двигаться по цене, – зарабатывает минимум 30–50%.

Обратите внимание ещё вот на что: цены сейчас снижаются только на вторичном рынке. По моим ощущениям, в долларах и евро можно найти варианты на 20–25% ниже пиковых значений 2022-го. Хотя и тут разброс большой, потому что ситуация у каждого продавца своя и цену он устанавливает с учётом личных обстоятельств.

Сегодня в центре Аланьи в старом фонде можно присмотреть вариант 1+1 стоимостью €85–90 тыс. Но комплексах, которые были сданы в эксплуатацию в 2022–2023 годах, вы не найдёте апартаментов дешевле €130–150 тыс. И по-прежнему есть предложения аналогичной планировки за €180–200 тыс.

А вот застройщики цены, пока по крайней мере, не снижают. Большинству из них спешить некуда, их мощности загружены строительством по всей Турции.

Изменения в получении ВНЖ

Правила оформления вида на жительство по тапу (свидетельству о собственности) изменились с середины октября. Сделано это было внезапно. Обычно турецкие власти оставляют какой-то адаптационный период, а здесь этого не было.

Во-первых, увеличен минимальный порог для получения ВНЖ – до $200 тыс. в эквиваленте в лирах по курсу на день получения тапу. 

Во-вторых, теперь минимальная цена недвижимости определяется по кадастровой (!) оценке, а не экспертной, как было раньше. Напомню, что кадастровая стоимость прописывается непосредственно в тапу и от её значений рассчитываются налоги. Экспертная – значится в отчётах, которые делаются лицензированными экспертами для подачи документов на оформление тапу.

В-третьих, сохраняется требование к недвижимости: объект должен находиться в открытом районе.

Кто оформил тапу до этой даты – на него данное нововведение не распространяется. 

Помните и следующее.

• Если тапу оформлено до 26 апреля 2022 года, ни оценочная, ни кадастровая стоимость не влияют на получение ВНЖ по тапу. То есть можно оформить вид на жительство без каких-либо дополнительных документов.
• Если тапу выдано в период с 26 апреля 2022 по 16 октября 2023 года, необходимо, чтобы недвижимость находилась в открытом районе и имела экспертную оценку $75 тыс. (для крупных городов) или $50 тыс. (для небольших населённых пунктов). Для подавляющего большинства собственников это финансовое требование вполне выполнимо.

***

Повышение порога стало своеобразным фильтром: для турецких чиновников важно, чтобы ВНЖ получали люди с достатком и не претендующие на рабочие места.

Главный положительный момент – сроки оформления ВНЖ уже сокращаются. Ранее только ожидание рандеву составляло два-три месяца, сейчас – неделю. Сами карты заявители получают в течение трёх недель максимум.

На ценах эти нововведения никак не сказались. Во всяком случае застройщики не стали «подгонять» предложения под новые правила. 

Примеры объектов недвижимости в Турции

83 000 €

Апартаменты в Анталии, Турция

80 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Газ до двери Возможность сделать отдельную кухню Встроенный шкаф в прихожей Набор бытовой техники на кухне Кол-во комнат: 2+1 Особенности территории: пешеходные дорожки закрытая территория наружное освещение каждое здание оборудовано лифтом подъезды и лестицы выложены мрамором и гранитом природный газ Особенности объекта:...

TOLERANCE

285 000 €

Квартира в Стамбуле, Турция

72 м² 2 2

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Предлагается стильная Квартира с планировкой 2+1 и общей площадью 72 м², в Стамбул. Количество спален: 2, ванных комнат: 2. В комплексе имеются: Открытый бассейн, Спутниковое ТВ, Круглосуточная охрана, Консьерж, Электрогенератор, Видеонаблюдение, Фитнес, Барбекю-зона.

RestProperty

255 000 €

Пентхаус в Алании, Турция

120 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Уникальный дуплекс 2+1 в премиум-комплексе Yekta Kingdom — Махмутлар, Алания RFA Estate с гордостью предлагает вам отличную возможность купить квартиру в Турции Махмутлар — стильный и светлый дуплекс 2+1 в одном из самых знаковых проектов побережья — Yekta Kingdom Premium. Это идеальное решение для тех, кто ищет вторичную...

RFA Estate

93 500 €

Квартира в Алании, Турция

65 м² 1 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Предлагается уютная квартира с одной спальней, расположенная на 11 этаже современного жилого комплекса в Махмутларе. Общая площадь составляет 65 м², планировка — 1+1 с отдельной кухонной зоной и просторной гостиной. Из панорамных окон и с балкона открывается живописный вид на море и город. Квартира полностью меблирована, оснащена бытовой...

RestProperty

198 000 €

Апартаменты в Анталии, Турция

165 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Закрытая парковка Система "Умный дом" Библиотека Закрытый и открытый олимпийский бассейн Баскетбольная площадка Кол-во комнат: 3+1 Особенности территории: пешеходные дорожки бассейн с подогревом ландшафтный дизайн круглосуточная охрана видеонаблюдение открытый бассейн беседки закрытая территория наружное освещение...

TOLERANCE

137 500 €

Квартира в Алании, Турция

62 м² 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Рады представить Вам квартиру в комплексе на стадии строительства в популярном районе Тосмур. Окончание строительства запланировано на конец мая 2023 года. Апартаменты представлены планировкой 1+1. Квартира будет сдаваться в чистовой отделке с кухонным гарнитуром и полностью оборудованными сан узлами. Комплекс состоит из двух пятиэтажных блоков...

RestProperty

192 000 €

Апартаменты в Анкаре, Турция

140 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Просторные и элегантные новые квартиры в Анкаре, Чанкая, Кючюкесат Анкара — столица Турции с удобным расположением, где находятся правительственные учреждения и посольства. Город славится современной архитектурой, широкими улицами и развитой транспортной системой. Здесь есть отличные возможности для образования, здравоохранения и культурного...

TEKCE

84 000 €

Апартаменты в Ялове, Турция

76 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры на продажу в Ялове у дороги на Термаль Ялова стремительно набирает популярность благодаря своему удобному расположению рядом со Стамбулом, Бурсой и Коджаэли. Город привлекает своими пляжами с Голубым флагом, живописной природой и целебными термальными источниками. Всего в 40 минутах езды от Стамбула, Ялова идеально подходит как для...

TEKCE

86 000 €

Квартира в Алании, Турция

70 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Предлагаемая недвижимость находится в жилом комплексе закрытого типа, который состоит из двух пятиэтажных блоков. Располагает минимальной инфраструктурой. Айдат составляет 500 лир в месяц. Квартира расположена на высоком первом этаже (этажность по турецкой системе — нулевой). Планировка включает гостиную с кухней открытого типа,...

Ataberk estate

146 000 €

Апартаменты в Анкаре, Турция

159 м² 5 4 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Новые квартиры в комплексе с видом на долину в Анкаре в районе Алтындаг Квартиры находятся в районе Алтындаг — развивающемся и все более популярном районе Анкары. Здесь царит живая, насыщенная атмосфера с активным социальным и культурным взаимодействием. Алтындаг выгодно расположен неподалеку от центра города, а образовательные учреждения,...

TEKCE

298 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

145 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Стильные квартиры в комплексе с бассейном в Аланье, Оба Стильные квартиры расположены в Аланье в зеленом районе Оба. Это один из самых популярных районов у местных жителей и иностранцев. Оба обладает отличным инвестиционным потенциалом с возможностью высокой прибылью благодаря доступным ценам, социальным удобствам и роскошному образу жизни. Это...

TEKCE

75 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

48 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Buy Properties in Turkey

198 000 €

Квартира в Алании, Турция

42 м² 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Представляем Вам уникальный жилой комплекс на берегу знаменитого пляжа Клеопатра. Современный комплекс предлагает вам уникальную возможность стать обладателем уютной и стильной квартиры с планировкой 1+1 в самом сердце этого прекрасного курортного места. Планировки квартиры 1+1 включают в себя: кухню открытого плана, совмещенную с гостиной, одну...

RestProperty

302 500 €

Пентхаус в Алании, Турция

175 м² 2

Предлагаем вашему вниманию великолепный пентхаус в жилом комплексе, расположенный в престижном районе Карыгджак. Этот стильный и просторный пентхаус на втором этаже с панорамным видом на море идеально сочетает в себе комфорт, роскошь и современные удобства. С площадью 175 м², квартира включает две спальни, просторную гостиную, три ванные комнаты...

RestProperty

26 700 000 €

Вилла в Башакшехире, Турция

240 м² 5 2

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Роскошная Вилла 5+1 с общей площадью 240 м² идеально подойдёт для тех, кто ценит простор, комфорт и уединение. Новое строительство 2024 года. Высококачественная отделка и продуманные планировочные решения создают идеальные условия для жизни. Количество этажей: 3. В комплексе имеются: Круглосуточная охрана, Кафе / Ресторан, Барбекю-зона, Магазины...

RestProperty

139 500 €

Апартаменты в Алании, Турция

100 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит Объект под сдачу

Продается квартира 2+1 в комплексе Yenisey 1, Махмутлар, Аланья Просторная и уютная квартира площадью 100 м², расположенная на 2 этаже современного комплекса Yenisey 1. В квартире 2 спальни, 2 ванные комнаты и 2 туалета, полностью меблирована и готова к проживанию. Комплекс оснащен всеми удобствами для комфортной жизни: открытый...

Alanya home

179 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

66 м² 2 1 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1Этаж: 1, , 66m², €179,000Представьте, как вы просыпаетесь под умиротворяющий шум волн, разбивающихся о берег, и выходите на свой балкон, чтобы насладиться непревзойденным панорамным видом на море. Расположенный в престижном месте на берегу океана, этот проект предлагает изысканное сочетание современной жизни и спокойной...

LUXURY ESTATE TURKEY

320 000 €

Вилла в Алании, Турция

580 м² 3 2 2

Объект под сдачу

ЦенаВилла, 2+1 (Duplex)Этаж: 1, , 580m², €320,000Эта изысканная вилла, расположенная в живописном районе Конаклы в Алании, предлагает непревзойденное сочетание роскоши, комфорта и удобства. Идеальное расположение всего в 300 метрах от магазинов, в 800 метрах от чистейшего пляжа и всего в 11 километрах от центра города позволит вам всегда...

LUXURY ESTATE TURKEY

350 000 €

Пентхаус в Алании, Турция

135 м² 4 3 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры с видом на природу и море в комплексе недалеко от пляжа в Аланье, Махмутлар Аланья – один из самых идеальных средиземноморских районов для повседневной жизни и отдыха с его историческими достопримечательностями, зеленой природой, протяженными пляжами и теплым климатом. Квартиры в Аланье, Анталия, расположены в нескольких минутах ходьбы...

TEKCE

74 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

58 м² 2 1 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1Этаж: 4, , 58m², €74,000Добро пожаловать в мир роскоши и безмятежности, расположенный в самом сердце Алании, в районе Авсаллар. Эти изысканные апартаменты 1+1 — ваш путь к изысканному образу жизни, созданному для того, чтобы очаровывать и вдохновлять. Расположенные всего в 800 метрах от сверкающего моря и всего в 500 метрах от...

LUXURY ESTATE TURKEY

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Нововведения по аренде

2 ноября 2023 года был принят закон № 7464 «Об использовании жилых помещений с целью туризма».

Закон регулирует процедуры и принципы сдачи объектов в краткосрочную аренду – менее 100 дней. Долгосрочные контракты под его действие не подпадают.

Известны лишь общие факты.

1. Арендодатель обязан получить лицензию от Министерства культуры и туризма.

Для этого необходимо собрать пакет документов, в их числе отчёт от пожарной службы и ряда других инстанций, подтверждающих, что недвижимость подходит для сдачи в аренду. Получать лицензию необходимо вне зависимости от того, есть ли аналогичный документ у жилого комплекса или нет. Если нет – см. пункт 2.

2. Собственнику необходимо собрать согласие ВСЕХ соседей по дому с тем, что апартаменты будут сдаваться в краткосрочную аренду. Если кто-то не подтвердит своё согласие подписью, лицензия на аренду не выдаётся.

3. В объектах высокого класса, то есть с развитой инфраструктурой на территории, можно, чтобы сдачей недвижимости занималась управляющая компания, у которой есть соответствующая лицензия. В данном случае запрет на субаренду не применяется.

4. Определена возможность сдавать недвижимость через туристические агентства группы А, которые сертифицированы ассоциацией турецких туристических агентств. 

5. Необходима регистрация арендаторов в специальной системе KBS. Доступ в систему имеют только юрлица – риелторские агентства или управляющие компании. Зарегистрировать постояльца необходимо в течение трёх дней после его заезда.

Часть этих «нововведений», по сути, не нововведения. Они существовали и раньше. Самое главное, пока мы не знаем цену и порядок получения лицензий. Мы сами сдаём в аренду квартиры наших клиентов и отправили соответствующие запросы в министерство туризма. Так что не исключаю, что у наших клиентов никаких проблем не будет – все их будут решать агентства, занимающиеся сдачей жилья в аренду.

Ключевой вопрос, который мы уточнили у наших юристов, – КАК будет определяться срок краткосрочной аренды. В законе прописано: «Краткосрочной считается аренда короче 100 дней». Теперь если срок аренды превышает 100 дней, то уже можно заключать долгосрочный договор. И это хорошо – ранее долгосрочная аренда определялась сроком от шести месяцев.

*** 

Мое мнение: нововведения не скажутся на ценах на новостройки. На них сильнее влияют другие факторы: стоимость земельных участков и себестоимость строительства. И к слову, Институт статистики Турции сообщил, что к концу третьего квартала себестоимость строительства и стоимость рабочей силы значительно выросли. Поэтому о снижении цены не может идти речи.

Что касается вторичного рынка – здесь цены всегда будут подстраиваться под первичный рынок. А она в средиземноморском регионе дешевле не станет.

Северный Кипр – перспективное направление

Я уже сказала, что альтернатив Турции для россиян не так уж и много, но они есть. Особенно для тех, у кого получение ВНЖ является основным критерием, по которому они выбирают недвижимость. И наша компания эту альтернативу предлагает. Это Турецкая Республика Северного Кипра.

Не могу сказать, что иностранцы только сейчас открывают для себя северную часть острова. Англичане, немцы, скандинавы давно облюбовали это направление. Русскоговорящие инвесторы – лишь в последние два года.

Причин, которые делают этот регион инвестиционно привлекательным, несколько.

Во-первых, ценовая политика. За £65–70 тыс. можно купить квартиру планировки 1+1 в комплексе на первой береговой линии. Да, это будет не самый раскрученный район. Например, Газиверен, который не очень развит с точки зрения инфраструктуры. Но район развивается именно сейчас, а близость к морю всегда будет преимуществом. Особенно если цель покупки – сдача в аренду. Для сравнения – в Махмутларе квартира в аналогичном проекте будет стоить €300 тыс.

Во-вторых, здесь реализуются две инвестиционные стратегии: перепродажа при росте стоимости или сдача в аренду после ввода в эксплуатацию.

В-третьих, застройщики предлагают более гибкую систему рассрочки платежа: длинный период выплат (до девяти лет) и минимальный ежемесячный платёж – от €500 до 1 тыс.

В-четвёртых, просто легализоваться – есть возможность оформить ВНЖ на основе покупки или долгосрочной аренды квартиры. При этом ограничений по стоимости покупаемой или арендуемой недвижимости нет.

Сейчас инвесторы, которые нацелены на получение прибыли, понимают, что в ближайшие пять лет Северный Кипр будет развиваться. Плюс большое количество турецких застройщиков купили землю в этой части острова – явно не для того, чтобы смотреть на неё…

Поэтому обращайтесь. Оценим, сравним, выберем лучшее решение.

Saray Mahallesi Mehmet Akif Ersoy Caddesi Kuzenler Apartmani No: 15/A, Alanya, Antalya

http://www.profitrealestate.ru

info@profitrealestate.ru

+90 533 055 0355

Реклама. ООО «ПРИАН», 7810596183, erid: 2SDnjdxAv6L

Фото: unsplash.com (Hasan Sarigul)

Условия цитирования материалов Prian.ru