В сверхпопулярной у русскоязычных покупателей недвижимости Турции приняты новые правила получения ВНЖ через покупку жилья и закон о сдаче недвижимости в краткосрочную аренду. Как всё будет работать на практике? Участники рынка вникают в происходящее вместе с покупателями. На вебинаре Prian руководитель компании Profit Real Estate Юлия Байдан ответила на самые волнующие вопросы и предложила рассмотреть альтернативу турецкой недвижимости.
Ситуация на рынке
Давайте спокойно и без эмоций оценим ситуацию, сложившуюся на турецком рынке. На него влияют инфляция, выросшие цены и процентные ставки, а теперь новые правила краткосрочной аренды и оформления ВНЖ.
Все эти факторы привели к тому, что покупателей-иностранцев в Турции стало меньше, причём мы фиксируем снижение спроса практически с начала года. Одновременно увеличилось число предложений.
Любому рынку, и Турция здесь не исключение, свойственны стадии: рост, стагнация, падение и снова рост. Кризисные ситуации на турецком рынке уже бывали – в 2010 и 2016 годах. И всякий раз рынок восстанавливался в среднем за два года.
Один практически прошёл. И лично у меня есть ощущение, что с весны-лета 2024 года интерес к недвижимости Турции начнёт восстанавливаться. Причины, которые будут этому способствовать, в общем стандартные, но их много.
Мягкий климат, тёплое Средиземное море, безвизовый режим с РФ, отсутствие проблем с оформлением собственности и возможность оформить ВНЖ, пусть и уже за бОльшие деньги. Кажется, что это штампы. Но нет – это реальные преимущества. К тому же альтернатив Турции для россиян не так уж и много – и даже сейчас ежемесячно граждане РФ покупают в стране по 700–800 объектов. Ещё три – пять лет назад цифры были куда скромнее.
Поэтому самое главное, к чему я призываю сегодня, – не паникуйте и не переживайте! Вслед за ажиотажем пришло естественное успокоение и охлаждение, ведь 2022 год объективно был аномальным.
***
В интернете начали активно обсуждать проблемы для иностранных покупателей-инвесторов. Мол, они теряют свои вложения. Если говорить кратко – это не так! Давайте посмотрим.
Как я уже сказала, в 2021 и особенно в 2022 году спрос был аномально высоким. Цены в долларах и евро только за это время подскочили более чем в два раза. Поэтому сейчас тот, кто покупал несколько лет назад, не остался внакладе даже с учётом коррекции. По опыту наших клиентов, те, кто хочет продать срочно, а значит, вынужден существеннее всего двигаться по цене, – зарабатывает минимум 30–50%.
Обратите внимание ещё вот на что: цены сейчас снижаются только на вторичном рынке. По моим ощущениям, в долларах и евро можно найти варианты на 20–25% ниже пиковых значений 2022-го. Хотя и тут разброс большой, потому что ситуация у каждого продавца своя и цену он устанавливает с учётом личных обстоятельств.
Сегодня в центре Аланьи в старом фонде можно присмотреть вариант 1+1 стоимостью €85–90 тыс. Но комплексах, которые были сданы в эксплуатацию в 2022–2023 годах, вы не найдёте апартаментов дешевле €130–150 тыс. И по-прежнему есть предложения аналогичной планировки за €180–200 тыс.
А вот застройщики цены, пока по крайней мере, не снижают. Большинству из них спешить некуда, их мощности загружены строительством по всей Турции.
Изменения в получении ВНЖ
Правила оформления вида на жительство по тапу (свидетельству о собственности) изменились с середины октября. Сделано это было внезапно. Обычно турецкие власти оставляют какой-то адаптационный период, а здесь этого не было.
Во-первых, увеличен минимальный порог для получения ВНЖ – до $200 тыс. в эквиваленте в лирах по курсу на день получения тапу.
Во-вторых, теперь минимальная цена недвижимости определяется по кадастровой (!) оценке, а не экспертной, как было раньше. Напомню, что кадастровая стоимость прописывается непосредственно в тапу и от её значений рассчитываются налоги. Экспертная – значится в отчётах, которые делаются лицензированными экспертами для подачи документов на оформление тапу.
В-третьих, сохраняется требование к недвижимости: объект должен находиться в открытом районе.
Важно!
Правило «$200 тыс. кадастровой стоимости» действует только для тех, кто будет приобретать объект после 16 октября 2023 года.
Кто оформил тапу до этой даты – на него данное нововведение не распространяется.
Помните и следующее.
Если тапу оформлено до 26 апреля 2022 года, ни оценочная, ни кадастровая стоимость не влияют на получение ВНЖ по тапу. То есть можно оформить вид на жительство без каких-либо дополнительных документов.
Если тапу выдано в период с 26 апреля 2022 по 16 октября 2023 года, необходимо, чтобы недвижимость находилась в открытом районе и имела экспертную оценку $75 тыс. (для крупных городов) или $50 тыс. (для небольших населённых пунктов). Для подавляющего большинства собственников это финансовое требование вполне выполнимо.
***
Повышение порога стало своеобразным фильтром: для турецких чиновников важно, чтобы ВНЖ получали люди с достатком и не претендующие на рабочие места.
Главный положительный момент – сроки оформления ВНЖ уже сокращаются. Ранее только ожидание рандеву составляло два-три месяца, сейчас – неделю. Сами карты заявители получают в течение трёх недель максимум.
На ценах эти нововведения никак не сказались. Во всяком случае застройщики не стали «подгонять» предложения под новые правила.
Примеры объектов недвижимости в Турции
146 000 €
Квартира в Анталии, Турция
80 м22
ВНЖ при покупке
Инвестиционный проект в новом, строящемся микрорайоне города – Алтынташ. Проект развития района утвержден министерством туризма, что гарантирует архитектурное единство стилей и застроек. Несомненным преимуществом района является близость к песчаным пляжам, план развитой инфраструктуры и приближенность к аэропорту города Анталия.
Проект...
RestProperty
297 000 €
Квартира в Алании, Турция
54 м21
ВНЖ при покупке
На продажу от собственника предлагается квартира планировки 1+1 в центре Алании. Общая площадь квартиры 54 м2, что включает в себя гостиную совмещенную с кухней, спальную комнату, ванную комнату и балкон. В стоимость квартиры входит полный комплекс бытовой техники Siemens, кондиционеры в каждой комнате, подогрев полов в гостиной и ванной...
RestProperty
1 270 000 €
Вилла в Кемере, Турция
320 м24
ВНЖ при покупке
Представляем Вашему вниманию виллы на этапе строительства районе Кемер Анталья. Кемер расположен на прибрежной полосе между морем и горами более 2000 м высотой. С севера и юга поселок окружают огромные отели. Одна из главных достопримечательностей Кемера — улица Лиман, средоточие всевозможных торговых точек, начиная от дешевых сувенирных лавочек...
RestProperty
122 100 €
Квартира в Алании, Турция
51 м221
ВНЖ при покупке
Не пропустите старт нового масштабного проекта в Аланье в районе Авсаллар. На начальном этапе строительства Вы получаете самые лучшие цены на недвижимость. Авсаллар - перспективный район Аланьи, известный своими сосновыми лесами, шикарными пляжами с постепенным заходом в море и кристально чистым морем. В Авсалларе есть все необходимое для...
Alanya Brand Group
330 000 €
Квартира в Анталии, Турция
92 м22
ВНЖ при покупке
Новый инвестиционный проект в районе Коньяалты.Объект находится в живописном микрорайоне Сарысу. Сарысу – молодой микрорайон Коньяалты, который находится в самой западной части Антальи на выезде из города и занимает территорию у подножья Торосских гор. С запада и севера район ограничен горами, с юга морем, на востоке он граничит с микрорайонами...
RestProperty
184 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
51 м2
Инфраструктура комплекса: открытый бассейн (700 м²), джакузи, детский бассейн, детская площадка, кинотеатр под открытым небом, зоны отдыха, место для занятия йогой, working space, библиотека, бильярд, настольный теннис, закрытый бассейн, турецкая баня, сауна, соляная комната, паровая, джакузи, зона отдыха, тренажёрныйл зал, детская игровая...
Intermark Global
115 500 €
Квартира в Алании, Турция
50 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Представляем вам уютную квартиру в непосредственной близости от пляжа Клеопатра в Аланьи. Эта квартира идеально подходит для тех, кто хочет насладиться пляжным отдыхом, находясь в непосредственной близости от кристально чистых вод Средиземного моря.
Квартира обладает просторной и светлой гостиной. В ней также имеется полностью оборудованная...
Maxxproperty. Hekimoglu construction
168 000 €
Квартира в Анталии, Турция
4
Представляем Вашему вниманию строящийся жилой комплекс апартаментов в новом районе Анталии. Данный район активно развивается, сейчас там идёт строительство новых дорог, площадей , социальных объектов, торговых улиц, парков. У этого района большое будущее благодаря удачному расположению и близости к значимым объектам города, а так же район...
İNEST HOMES
125 000 €
Квартира в Анталии, Турция
50 м23
Представляем вашему вниманию уникальный проект, который находится в одном из самых перспективных и быстроразвивающихся районов Антальи - Алтынташ. Этот район соседствует с престижным районом Лара, и пляж Лары всего лишь в 10 минутах езды (3 км) от проекта. Международный аэропорт Антальи всего в 7 минутах езды, что придает этому проекту высокий...
İNEST HOMES
231 000 €
Квартира в Кестеле, Турция
120 м2
ВНЖ при покупке
Расположение:
Кестель — это настоящий уголок природы, где вас окружает великолепие экзотической растительности и величественных Торосских гор. Прогулки по этому району превращаются в настоящее приключение среди разноцветных цветов, ароматных кустарников и зеленых деревьев. Торосские горы создают живописные пейзажи, которые не только украшают...
Mayalanya Group
295 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
130 м2321
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Меблированная квартира с видом на море в комплексе отельного типа в Аланье, Каргыджак
Роскошная квартира расположена в Аланье, Каргыджак. Благодаря приятному климату круглый год, протяженным пляжам и развитой инфраструктуре, Аланью можно назвать популярным местом для жизни и отдыха. Каргыджак, где расположены предлагаемые квартиры, является...
TEKCE
962 000 €
Апартаменты в Чекмекёе, Турция
266 м2542
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Квартиры с видом на природу рядом с шоссе и метро в Стамбуле, Чекмекёй
Чекмекёй – тихий район на азиатской стороне Стамбула. Этот регион привлекает внимание своей природной красотой, лесными массивами, зелеными парками и чистым воздухом. Кроме того, это социально развитый район со всей необходимой инфраструктурой и торговым центром. Это...
TEKCE
60 500 €
Квартира в Алании, Турция
66 м2
ВНЖ при покупке
Расположение:
Исследуйте живописный район Демирташ в Алании, где эта квартира расположена всего в 500 метрах от центра и в километре от моря. Такое расположение обеспечивает удобный доступ к основным городским удобствам, а также к спокойствию и красоте местных пляжей. Расстояние до аэропорта составляет всего 17 км, что делает этот район особенно...
Mayalanya Group
235 000 €
Пентхаус в Алании, Турция
130 м2322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Квартиры с инвестиционным потенциалом рядом с пляжем в Махмутларе, Аланья
Аланья – популярный район Анталии с развитым туристическим сектором, яркой повседневной жизнью и сильной экономикой. Историческое богатство и природная красота Аланьи привлекают инвесторов в жилую и коммерческую недвижимость. Проект расположен в космополитическом районе...
TEKCE
264 000 €
Квартира в Алании, Турция
120 м2
ВНЖ при покупке
Расположение:
Откройте для себя привлекательность жизни в Джикджилли, одном из самых живописных районов Алании. Эта трехкомнатная квартира на 8 этаже расположена всего в 600 метрах от городского центра и 1200 метрах от берега моря, предлагая легкий доступ к пляжным и городским развлечениям.
Характеристики:
Просторная площадь в 120 м² включает в...
Mayalanya Group
111 200 €
Квартира в Анталии, Турция
50 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Квартира расположена в районе Анталии/Лары, имеет свой собственный сад.
Пожалуйста, свяжитесь с нами для получения подробной информации и альтернативных вариантов.
PRO TEAM ESTATE
155 000 €
Апартаменты в Турции
111 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
TEKCE
384 300 €
Квартира в Стамбуле, Турция
78 м2
ВНЖ при покупке
Новый жилой комплекс в районе Умрание на анатолийской стороне Стамбула предлагает большой выбор апартаментов с встроенной мебелью и высокими потолки высотой 2,9 м, где 85% территории отведено зеленым насаждениям. Благодаря удобной транспортной инфраструктуры жители смогут легко добираться до ключевых районов города и европейской стороны...
Mayalanya Group
168 000 €
Квартира в Сиде, Турция
130 м2433
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Искали вариант недвижимости рядом с песчаным пляжем и историческим центром города? Это предложение для вас!
Идеальная квартира у моря в сердце Сиде
Это двухуровневая четырехкомнатная квартира, перепланированная в трёхкомнатную.
На 1 этаже:
• просторная гостиная
• кухня
• санузел
• балкон.
На 2 этаже:
•...
VIEW HOMES SIDE REALTY
115 000 €
Квартира в Авсалларе, Турция
55 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Комплекс, построенный на участке площадью 2551 м2, был завершен 31.03.2024. В комплексе; бассейн, детская площадка, турецкая баня, сауна, фитнес, генератор, парковка, барбекю, джакузи, бильярд, настольный теннис, камелии и т.д. Есть много социальных объектов.
В квартирах установлены кондиционеры в каждой комнате, встроенная техника, входные...
PRO TEAM ESTATE
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Нововведения по аренде
2 ноября 2023 года был принят закон № 7464 «Об использовании жилых помещений с целью туризма».
Закон регулирует процедуры и принципы сдачи объектов в краткосрочную аренду – менее 100 дней. Долгосрочные контракты под его действие не подпадают.
Важно!
Новые правила будут применять к договорам, заключённым с 1 января 2024 года, но пока очень многие нюансы применения закона непонятны, поэтому предлагаем не спешить…
Известны лишь общие факты.
1. Арендодатель обязан получить лицензию от Министерства культуры и туризма.
Для этого необходимо собрать пакет документов, в их числе отчёт от пожарной службы и ряда других инстанций, подтверждающих, что недвижимость подходит для сдачи в аренду. Получать лицензию необходимо вне зависимости от того, есть ли аналогичный документ у жилого комплекса или нет. Если нет – см. пункт 2.
2. Собственнику необходимо собрать согласие ВСЕХ соседей по дому с тем, что апартаменты будут сдаваться в краткосрочную аренду. Если кто-то не подтвердит своё согласие подписью, лицензия на аренду не выдаётся.
3. В объектах высокого класса, то есть с развитой инфраструктурой на территории, можно, чтобы сдачей недвижимости занималась управляющая компания, у которой есть соответствующая лицензия. В данном случае запрет на субаренду не применяется.
4. Определена возможность сдавать недвижимость через туристические агентства группы А, которые сертифицированы ассоциацией турецких туристических агентств.
5. Необходима регистрация арендаторов в специальной системе KBS. Доступ в систему имеют только юрлица – риелторские агентства или управляющие компании. Зарегистрировать постояльца необходимо в течение трёх дней после его заезда.
Часть этих «нововведений», по сути, не нововведения. Они существовали и раньше. Самое главное, пока мы не знаем цену и порядок получения лицензий. Мы сами сдаём в аренду квартиры наших клиентов и отправили соответствующие запросы в министерство туризма. Так что не исключаю, что у наших клиентов никаких проблем не будет – все их будут решать агентства, занимающиеся сдачей жилья в аренду.
Ключевой вопрос, который мы уточнили у наших юристов, – КАК будет определяться срок краткосрочной аренды. В законе прописано: «Краткосрочной считается аренда короче 100 дней». Теперь если срок аренды превышает 100 дней, то уже можно заключать долгосрочный договор. И это хорошо – ранее долгосрочная аренда определялась сроком от шести месяцев.
***
Мое мнение: нововведения не скажутся на ценах на новостройки. На них сильнее влияют другие факторы: стоимость земельных участков и себестоимость строительства. И к слову, Институт статистики Турции сообщил, что к концу третьего квартала себестоимость строительства и стоимость рабочей силы значительно выросли. Поэтому о снижении цены не может идти речи.
Что касается вторичного рынка – здесь цены всегда будут подстраиваться под первичный рынок. А она в средиземноморском регионе дешевле не станет.
Северный Кипр – перспективное направление
Я уже сказала, что альтернатив Турции для россиян не так уж и много, но они есть. Особенно для тех, у кого получение ВНЖ является основным критерием, по которому они выбирают недвижимость. И наша компания эту альтернативу предлагает. Это Турецкая Республика Северного Кипра.
Не могу сказать, что иностранцы только сейчас открывают для себя северную часть острова. Англичане, немцы, скандинавы давно облюбовали это направление. Русскоговорящие инвесторы – лишь в последние два года.
Причин, которые делают этот регион инвестиционно привлекательным, несколько.
Во-первых, ценовая политика. За £65–70 тыс. можно купить квартиру планировки 1+1 в комплексе на первой береговой линии. Да, это будет не самый раскрученный район. Например, Газиверен, который не очень развит с точки зрения инфраструктуры. Но район развивается именно сейчас, а близость к морю всегда будет преимуществом. Особенно если цель покупки – сдача в аренду. Для сравнения – в Махмутларе квартира в аналогичном проекте будет стоить €300 тыс.
Во-вторых, здесь реализуются две инвестиционные стратегии: перепродажа при росте стоимости или сдача в аренду после ввода в эксплуатацию.
В-третьих, застройщики предлагают более гибкую систему рассрочки платежа: длинный период выплат (до девяти лет) и минимальный ежемесячный платёж – от €500 до 1 тыс.
В-четвёртых, просто легализоваться – есть возможность оформить ВНЖ на основе покупки или долгосрочной аренды квартиры. При этом ограничений по стоимости покупаемой или арендуемой недвижимости нет.
Сейчас инвесторы, которые нацелены на получение прибыли, понимают, что в ближайшие пять лет Северный Кипр будет развиваться. Плюс большое количество турецких застройщиков купили землю в этой части острова – явно не для того, чтобы смотреть на неё…
Поэтому обращайтесь. Оценим, сравним, выберем лучшее решение.
Saray Mahallesi Mehmet Akif Ersoy Caddesi Kuzenler Apartmani No: 15/A, Alanya, Antalya
