Французское затишье

Что касается интенсивной урбанизации, она существует во Франции уже несколько веков; старинный городской пейзаж охраняется государственными службами как народное достояние, так что пространства для новостроек довольно мало. Поэтому основные показатели состояния французского рынка недвижимости базируются на вторичном жилье, или, как здесь говорят, «старая недвижимость». Показательно, что в 2007 году было зарегистрировано около 600 000 сделок по «вторичке» и только 120 000 – по новостройкам.
Безостановочное удорожание «камня» последние 10 лет в этом году стало затихать; кое­где это видно уже по ценам, а во многих котируемых местах увеличиваются сроки экспозиции жилплощади, выставленной на продажу, до трех-четырех месяцев. Статистические данные красноречиво говорят о явном замедлении роста цен за последние три года: если в 2005-м по сравнению с 2004-м квадратный метр подорожал в среднем на 10,4%, то в 2006-м он набрал 7,1%, а в 2007-м – 3,8%. Судя по результатам продаж в первом триместре этого года, цены на жилье не должны превысить рост инфляции. Теперь мало кто покупает квартиры со спекулятивными целями, поэтому аналитики говорят скорее о стабилизации цен.
В провинции затишье рынка недвижимости заявляет о себе гораздо увереннее, нежели в Париже: до трех-четырех месяцев увеличиваются сроки экспозиции квартир, выставленных на продажу.
Столица не сдается без боя
Одна из французских поговорок гласит: «Париж – не Франция», и это утверждение как нельзя точно применимо к ценам на недвижимость столичного региона. Уже хотя бы потому, что общая тенденция к понижению здесь почти не заметна, хотя и предсказывается почти всеми аналитиками.
Наметившаяся стабилизация рынка парижской недвижимости проявляется прежде всего в замедленном росте цен: если за первый триместр столичное жилье возросло в годовой проекции на 5%, то это уже не так много, как в 2007 году (+8%) и существенно меньше, чем в 2006-м (+12%). В среднем квадратный метр уходит за €7000–8000. Кроме того, стабилизационная тенденция дает о себе знать, как ни странно, посредством усиления разнобоя в ценах на столичном рынке.
Главная проблема с жильем во французской столице – это то, что у города размеры совсем нестоличные: 105 кв. км, что почти в 5,5 раз меньше Петербурга, в 2 раза меньше Марселя. Быстрым прогулочным шагом город можно легко пройти вдоль и поперек; а именно, за три­четыре часа с востока на запад, и за два­три с севера на юг.
Облегчает дефицит жилого городского пространства то, что застройка здесь очень компактна и что на улицах довольно мало деревьев. Показательно, что еще несколько лет назад помещения на чердаках по 5 кв. м (у нас бы они назывались чуланами) могли продаваться как жилые комнаты при условии, что в них наличествовало окно; по недавнему законодательству об обновлении городского пространства запрещено сдавать такие комнаты (но их все равно сдают «по-черному»).
Основным ценообразующим фактором столичной недвижимости является не столько близость к центру, сколько расположение в фешенебельном районе. Другим фактором будет тип постройки дома (особенно ценятся дома из тесаного или штучного камня) и наличие элементов городского комфорта (лифт, гараж, консьерж и т. д.). Красивый вид, особенно на Эйфелеву башню, может поднять цену на 10%, даже если квартирка где­нибудь на чердаке без лифта.

Центр, правый берег (1–4-й округа)
Эксклюзивные апартаменты в фешенебельных домах престижных кварталов, не районов, по-прежнему продолжают расти и уходят быстро, тогда как квартиры в домах обычной парижской постройки в пяти-десяти минутах от респектабельных резиденций ждут покупателя по несколько месяцев и могут стоить на 15–20% дешевле.
Примеры квартир в продаже:
- однокомнатная (20 кв. м) – от 6600 до 15000/кв. м
- трехкомнатная (65 кв. м) – от 6500 до 14 500/кв. м
Центр, левый берег (5–7-й округа)
По­прежнему растут цены в домах вокруг живописных исторических площадей или с видами на легендарные монументы и памятники. Однако в квартирах по соседству, нуждающихся в серьезном ремонте, цена может спуститься до 20%.
Запад (8-й, 16–17-й округа)
В этой ультра-фешенебельной части города (здесь, между прочим, находится и огромный бункер российского посольства) цены никак не успокоятся; здешние риэлторы пророчат даже дальнейшее повышение на 6–8%; это чувствуется больше всего в неутихающем спросе на эксклюзивное жилье или небольшие квартирки. Потому что именно такие помещения раскупаются иностранцами-космополитами, которые живут во французской столице наездами. По­прежнему высоки цены на жилплощадь с 3–4 спальнями, поскольку здесь нашли себе прибежище семьи руководящих французских работников, напуганные стоимостью квадрата на левом берегу.
Восток (11–12-й, 19–20-й округа)
Последние три года цены росли здесь с постоянством на 10–15%, благо в этих традиционно бедных районах жилье было иногда дешевле, чем в иных пригородах. Эта дешевизна уже лет десять как стала привлекать сюда парочки молодых преуспевающих служащих и других многообещающих талантов, которые между тем обзавелись детьми; поэтому вокруг площадей Бастилии и Насьон семейное жилье или же квартиры, переделанные из многочисленных бывших ремесленных мастерских, по-прежнему нарасхват. Но вот на пустынных улицах, удаленных от метро, энтузиазм будущих квартировладельцев утихает, и уже теперь в бездушных строениях 60-х и 70-х «квадрат» можно купить на 10% ниже объявленной стоимости. Что обнадеживает.
Север (9–10-й, 18-й округа)
На Монмартре и его холмистых окрестностях всегда жили богема и люди попроще; не случайно, что горячие кварталы приютились именно здесь. Поэтому и взлетевшие за последние годы метры (8% с 2004 года) стали терять в цене уже сейчас, судя по удвоившимся срокам продаж недвижимости. Но не везде так. В близких к центру кварталах, где недавно успешно закончилась урбанистическая реконструкция, а также вдоль живописного канала Сэн­Мартэн за последние шесть месяцев цены взлетели почти на 10%!
Юг (13–15-й округа)
Близость к дорогим кварталам влияет как нигде на стоимость жилья в этих районах, поэтому и разнобой в ценах здесь очень резкий: квартира вблизи Эйфелевой башни будет стоить в два раза больше, чем на окраине Парижа. Однако есть уже первые признаки затишья: именно в пограничных с пригородом кварталах квартиры начинают залеживаться по несколько месяцев, а если повезет и продавец будет торопиться с продажей, то цену можно сбить даже и на 10%.
Пригороды на всякий вкус и кошелек
Парижские предместья – оплот людей семейных. Неудивительно, что здесь наибольшим спросом пользуются квартиры и дома от 100 кв. метров. И надвинувшаяся стагнация проявляет себя главным образом в потере интереса к однушкам и двушкам, которые ищут покупателя по несколько недель. Но пригород пригороду рознь. Квартирка на востоке, исторически бедной рабочей зоне, может стоить в четверо (не опечатка) раз меньше, чем те же метры в роскошном и утопающим в зелени уютном западном пригороде.
Как бы то ни было, одним из основных ценоопределяющих признаков в ближайших пригородах является наличие там линий парижского метро. Именно метро, а не пригородных электричек: ведь поскольку сам Париж небольшой, метро тянется на многие километры во все стороны за его пределы. Поэтому снижение цен началось прежде всего в кварталах, удаленных от метро.
Булонь
До войны на этой бедной окраине жили десятки тысяч русских эмигрантов. Сегодня одним из последних напоминаний о наших малоимущих соотечественниках стала скромная булонская православная церквушка. Поскольку близость к фешенебельному 16-му округу преобразила Булонь: теперь здесь много высотных домов современной автор­ской архитектуры, в которых расположены штаб-квартиры крупнейших международных компаний. И о понижении цен никто из потенциальных покупателей даже и не заикается. Особенно те, кто хотел бы купить что­нибудь с видом на Булонский лес: за те же деньги можно приобрести и апартаменты в шикарном центре Парижа. Тем не менее, одно- и двухкомнатные в домах 30-х и 60-х годов остаются непроданными по несколько недель.
Курбувуа
Когда-то бедное предместье, этот городок неплохо котируется уже лет пятнадцать, с тех пор как сюда провели метро, благодаря которому стал доступным его сверхвысотный деловой квартал Дефанс. Однако если вблизи бизнес-центра цены комфортабельных современных квартир с гаражом по-прежнему медленно, но верно растут, в старом центре однушки и двушки начинают залеживаться по несколько месяцев.
Иси-ле-Мулино
Этот городок уже лет 20 облюбовали под штабквартиры крупные французские фирмы и семьи молодых ИТР, что не могло не сказаться на небывалом для пригорода скачке цен: 130% за последние 8 лет! В этом году покупатели стали гораздо разборчивее, и уже случалось не раз, что продавцы, завысившие цены, шли на небольшие уступки.
Левалуа-Пере
Благодаря агрессивной инвестиционной политике правого муниципалитета, пригород обогнал котировку Иси-ле-Мулино, сумев привлечь на свои земли не только знаменитые предприятия, но и престижные институты. Поэтому в ценах на здешнее жилье разнобой гораздо значительнее. Квартиры на набережной, вблизи метро и парков, а также редкие здесь стометровки, по-прежнему продолжают слегка дорожать, тогда как двушки и трешки в кварталах, далеких от метро, стоят на 20% меньше.
Монтрой
Человек среднего достатка чувствует себя здесь среди своих, несмотря на резкое подорожание цен последних трех лет (10% в год), поскольку средняя цена квадратного метра в Монтрое вдвое ниже, чем в той же Булони или Левалуа. А если покупатель не боится шагать 20 минут до метро, то он сможет заполучить квартирку и на 10% дешевле. Здешние риэлторы тоже играют на дальнейшее понижение.
Монруж
Этот город ближе всех к центру Парижа, хотя от ближайшей станции метро до улиц Монружа надо перейти окружную дорогу и идти 10–15 минут. Именно поэтому жилье дорожало здесь не так быстро, как в других пригородах. Долгожданное метро обещали провести сюда в 2011 году, и поэтому наметившаяся было стагнация цен перерастает в стабилизацию. Как бы то ни было, здесь еще можно найти квартирки на 20–30% дешевле, чем в соседних городках, куда ходит метро.
Нейи
Престижный адрес на опушке Булонского леса, бастион легендарных косметических компаний и знаменитых людей, вотчина Николя Саркози, Нейи, так же как и шикарные районы Парижа, неприступен по ценам. С начала года семейные апартаменты подорожали еще на 3%. А вот одно- и двухкомнатные квартирки большим спросом не пользуются, и если метро далеко, то эти метры будут стоить на 10–15% ниже среднего.
Вансен
Восточный, а значит непрестижный, пригород Парижа по-прежнему любим многодетными семьями, и быстрые сделки на трех- и четырехкомнатные квартиры здесь более выгодны продавцу, чем покупателю. При уменьшении метража жилья соотношение сил меняется: одинокие люди бегут из этого пустынного по вечерам городка; однушки и двушки решительно теряют в цене.
 

Провинция успокоилась
Если в России термин провинция ассоциируется с чем­то второсортным, у французов это слово вызывает скорее мысли о спокойной уютной жизни в городе без сильного движения. Образ Парижа далеко не всегда притягателен для нестоличных французов: они, как правило, не стремятся не только жить в Париже, но даже и приехать на него посмотреть. Мне встречались сорокалетние инженеры и технические работники из средних по величине французских городов, которые боялись одни ездить в столичном метро; этот пример красноречиво говорит об огромной разнице менталитета парижан и остальных французов.
Что касается рынка недвижимости, то пресловутая стабилизация проявляется ярче всего в общем значительном уменьшении количества сделок. При этом обзор тенценций рынка в крупных городах Франции наводит на мысли о неминуемой стагнации.
Бордо
За предыдущие десять лет недвижимость подскочила в цене на 80%, благодаря чему столица виноделов стала одним из самых дорогих крупных французских городов. Однако за последние шесть месяцев число желающих вложить деньги в бордоский камень заметно уменьшилось, и дешевое жилье, а именно просторные квартиры 60-х годов или квартиры в старых домах, требующих капремонта, южной части города, стало падать в цене. Но вот однушки здесь котируются по-прежнему высоко, поскольку Бордо – город университетский. А красивые апартаменты в богатых кварталах вокруг площади Парламента по-прежнему недоступны.
Лилль
Эйфория продавцов последних лет сменилась чуть ли не депрессией: стремительно растет число непроданных квартир. Риэлторы этого близкого к Парижу города (час езды на скоростном поезде) объясняют стагнацию необоснованно высокими запросами продавцов. И если продавец спешит, покупатель легко может сбить стоимость на 10%. Как и в Бордо, присутствие десятков тысяч студентов не дает упасть однушкам.
Лион
Еще год назад это был чуть ли не третий по дороговизне жилья город Франции. А теперь даже в излюбленном местной буржуазией живописном центре напористый покупатель может нередко добиться 10%-ной уступки в цене. Не говоря о районах попроще, где подобная скидка ни у кого не вызовет удивление.
Марсель
Этот средиземноморский город со знаменитым певучим акцентом уже скоро год как начал выходить из моды, хотя последние 7 лет стоимость жилья росла, вздуваемая новооткрытой прямой магистралью скоростного поезда Париж–Марсель. Число сделок стало все более редким, а число непроданных квартир удвоилось. Покупатель начал вовсю этим пользоваться: как правило, метры уходят на 10–15% ниже запрошенной цены. Недвижимость залеживается даже в богатых кварталах. Недавно в уютном квартале Кастелан трешка с просторной терассой, простояв 8 месяцев, была куплена на
30% (!) меньше объявленной стоимости. В 2008 году риэлторы ожидают 5-процентное снижение.
Монпелье
Студенты составляют четвертую часть здешнего населения, и этот древний город на юге Франции особенно известен своей насыщенной культурной жизнью. Поэтому квартиры в хорошо отреставрированных кварталах, славных своими средневековыми и ренессансными домами или дворцами, не теряют своей привлекательности. А вот на частные дома в здешних предместьях спрос несколько меньше, и их продавцы вынуждены идти на уступки.
Нант
Бывшая бретонская столица, этот крупный индустриальный город по праву гордится хорошо сохранившимися историческими кварталами центра, где недвижимость не перестает слегка дорожать. Зато эрозия цен дает себя знать на окраинах и в рабочих предместьях. Начала терять в цене и жил­площадь в бездушных домах 60-х годов, поскольку в городе постоянно строятся удобные дома улучшенной планировки, где «квадрат» стоит всего €3000.
Ницца
Второй по дороговизне жилья город после Парижа, Ницца остается недоступной, маня, как магнит, самых богатых иностранцев со всего света. С прошлого сентября апартаменты в кварталах, прилегающих к Английскому променаду, подскочили еще на 7%. Но французов даже на высокооплачиваемых должностях среди здешних обитателей найдешь с трудом: они не любят пускать пыль в глаза. Поэтому цены районов, где живут коренные французы и жители Ниццы, несравнимо мягче, будучи в два раза ниже. И здесь уже налицо верные признаки стагнации: риэлторы все дольше ищут покупателя, а стометровки в кварталах попроще продаются на 5–10 процентов ниже объявленной стоимости. И наличие гаража или терассы дела не меняет.
Ренн
Нынешняя столица Бретани по динамике цен на недвижимость мало чем отличается от столицы исторической: красивые квартиры в старинном центре набирают по 5% годовых, а цены на жилплощадь попроще в том же центре, недавно еще постоянно набиравшие обороты, перестали пугать покупателей, если повезет, можно добиться и 10-процентной скидки. На окраинах, где общее подорожание проявилось гораздо слабее, жилье в неоправдавших надежд домах постройки 60–70-х годов продается с трудом, и риэлторы предсказывают значительное понижение.
Страсбург
Риэлторы новоявленной столицы Европы потеряли привычный за последние шесть лет оптимизм: число сделок уменьшилось. Спрос есть только на однушки и стометровки в центре, а также на апартаменты роскошных кварталов. Двушки и трешки на окраинах не удостаиваются визитов по несколько недель. И продавцы уже легко уступают даже и до 10% объявленной цены.
Тулуза
Красивые квартиры в центре розового города с величественной площадью Капитолия и эффектными перспективами набережных нескоро станут более доступными. Хотя в районах попроще, как и на окраинах, цены на метры перестали расти. Однако понижения не предвидится: экономическое процветание города привлекает каждый год около 15 тысяч кандидатов на звание тулузца.
Текст: Татьяна МАТАНЦЕВА
Консультанты: Натали Езерзер (заместитель директора юридической службы FNAIM), Высший Совет Нотариата (Notaires de France)

журнал "Ваш Дом За Рубежом"

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru