Что хотят покупатели из Санкт-Петербурга?

В последнее время интерес к зарубежной недвижимости среди россиян заметно увеличивается и неспроста, ведь, как утверждает ведущий аналитик по недвижимости инвестиционного банка «Ренессанс Капитал» Алексей Языков, «привлекательность зарубежной недвижимости для жителей России кроется, прежде всего, в более развитой инфраструктуре иностранных городов и в качестве построек самих зданий. Более того, спрос на зарубежную недвижимость в настоящий момент сильно растет. Связано это с тем, что в Европе наблюдается некий спад цен на жилье, в то время как в России цены стремительно тянутся вверх». С этим согласны и большинство риэлторов Санкт-Петербурга.

Популярные страны

Если выделять петербуржцев из общей массы российских покупателей зарубежной недвижимости, то «региональными хитами» для них являются недвижимость в Болгарии и Финляндии. «Первая идеально подходит для них как для северян, но при этом с ограниченным бюджетом, тяготеющих к теплому морскому побережью и доступным ценам. Вторая же, Финляндия, - продолжает Татьяна Родионова, директор агентства Planet Property Ltd., - прекрасная альтернатива даче в Ленинградской области. Цены те же, расстояние – немногим дальше, но при этом - великолепная экология и высокое качество строительства».

«Кроме того, свой финский загородный дом можно совершенно спокойно оставлять без присмотра, в отличие от загородного дома в России, - поясняет PR-директор агентства «Направление «Скандинавия» Наталья Алексеева. Мэр финского городка Кангасниеми Пекка Тойвонен в своем интервью Наталье лишь ещё раз подтверждает выбор петербуржцев в пользу Финляндии: «Кангасниеми – прекрасное место для жизни: здесь безопасно, красиво плюс хорошая экологическая обстановка. К тому же у нас отличные возможности для проведения свободного времени и занятий спортом: свой ледовый дворец, площадка для игры в гольф, тренажерный зал, кинотеатр. Есть условия для занятий верховой ездой, рыбалкой, ездой на мотосанях и т.д. Инфраструктура прекрасно развита: отремонтированы школы, дома престарелых, поликлиники и больницы; постоянно обновляется дорожное покрытие».

Помимо Болгарии и Финляндии, к наиболее популярным направлениям среди петербуржцев традиционно относятся Турция, Испания (побережье Коста Бланка, Коста Браво), Канарские острова (Тенерифе, Майорка), Франция (Лазурный берег в районе Ниццы, Канны, Антибы), Кипр (Лимассол, Пафос), Италия и Греция (Крит).

Об этом говорит и исполнительный директор Гильдии риэлторов Санкт-Петербурга Андрей Ведерников: «Безусловно, самое распространенное направление среди петербуржцев это – Финляндия, т.к. расположена эта страна ближе всего к Питеру, да и дома там в приемлемом ценовом диапазоне. Однако на выставке, прошедшей в марте, интерес у покупателей заметно вызывали Греция, Италия, Болгария и другие страны с теплым климатом, где активно застроена прибрежная полоса городов».

На выбор приобретения недвижимости в этих странах влияют следующие факторы: темпы экономического роста, уровень инфляции, доступность кредитов, права на частную собственность и качество жилья в крупных городах и деловых центрах, не говоря уже о безопасности, относительно низкой цене жилья и экологии.

«К примеру, Франция – это страна для амбициозных покупателей, - поясняет директор департамента зарубежной недвижимости корпорации «Адвекс. Недвижимость» Марина Васильева, - когда недвижимость покупается либо для работы, либо для престижного отдыха. Приплюсуйте сюда низкие ставки по кредиту, возможность выгодной сдачи в аренду и, конечно же, положение страны в Евросоюзе».

Любимым местом отдыха петербуржцев является Кипр, где полная безопасность, большая русская община, легко получить кредит и вид на жительство.

К таким странам как Италия, Турция, Греция и Португалия интерес граждан Санкт-Петербурга тоже проявляется довольно активно, т.к. это новые возможности для инвестиций.

Директор компании Europe Real Estate Дмитрий Толасов считает, что «недвижимость в Турции сегодня выгодно покупать недвижимость с целью перепродажи. Приобретая здесь недвижимость, вы можете быть уверены в ее ликвидности, так как, кроме низкой цены за квадратный метр, Турция предлагает европейский уровень жизни и сервиса, доступные цены на проживание и продукты питания, мягкий средиземноморский климат и высокие стандарты качества строительства».

Помимо неплохого денежного вложения, недвижимость за рубежом приобретают в качестве резиденции для сезонного отдыха. «В отношении сдачи в аренду российские покупатели, по отзывам наших зарубежных коллег, реже других иностранцев «пускают в оборот» свою заграничную собственность», - говорит Татьяна Родионова из Planet Property Ltd. «И совсем «русский акцент» заключается в подходе «зарубежная недвижимость – не роскошь, а средство передвижения», т.е. когда недвижимое имущество используется в иммиграционных целях». Опрос, который проводился через Интернет-портал prian.ru, показал примерное равенство доминирующих целей покупки «зарубежки» россиянами.

Исходя из данных опроса, 21% россиян покупают зарубежную недвижимость для сезонного отдыха, примерно по 20% опрошенных приобретают недвижимость, чтобы переехать за рубеж сразу же или, выйдя на пенсию, а до пенсии использовать дом как для летнего отдыха с семьей, так и для сдачи в аренду. Исключительно инвестиционные цели, прибыль от аренды или перепродажи, оказались основными для 22% россиян.

Спрос и цены

На растущий спрос зарубежной недвижимости, как выяснилось, влияет целый ряд факторов. Совершенно очевидными являются: визовые послабления для тех, кто приобрел недвижимость в той или иной стране, рост цен на жилье в Санкт-Петербурге, низкая процентная ставка по кредиту за рубежом, возможность в будущем приобщиться к Евросоюзу, потеря привлекательности для отдыха отечественных курортов (дорогие билеты, низкая безопасность, плохой сервис, политическая нестабильность).

Если говорить о Финляндии, то, как утверждает Наталья Алексеева, PR-директор компании «Направление «Скандинавия», «на рост спроса влияет понимание людей всех преимуществ недвижимости, находящейся на территории Евросоюза, стоящей столько же или меньше, чем недвижимость в Ленобласти, и возможность отдыхать одновременно на природе и среди отличной инфраструктуры. Часто сейчас покупается коммерческая недвижимость, и спрос на нее объясняется тем, что эта инвестиция очень быстро окупается и приносит хороший доход. Связано это с возможностью ведения безопасного бизнеса, и гарантированного дохода. Рентабельность коммерческой недвижимости невысока, 8-10 % годовых, но при наличии коммерческой недвижимости, граждане России могут претендовать на получение вида на жительства, а в последующем - гражданства Финляндии».

Довольно реалистичное предположение, с которым нельзя не согласиться, делает Татьяна Родионова из агентства Planet Property Ltd.: «На рост спроса, прежде всего, влияет просвещение, информационная составляющая, касающаяся как ценовой ситуации на рынках разных стран, так и процедур покупки, прав и обязанностей собственников жилья. Ведь раньше многие жители Петербурга и не догадывались, что, продав свою типовую двухкомнатную квартиру на окраине города, они смогут приобрести вполне достойную замену с видом на Средиземное море, например. И естественно, на рост спроса на «зарубежку» влияет рост цен на недвижимость на внутреннем рынке – всего лет 5-7 назад о таком «обмене» не приходилось и мечтать, а теперь средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Санкт-Петербурга перешагнула планку 2 800 евро, обогнав многие крупные города и популярные курорты Европы».

Приобретение недвижимости – будь то маленькая студия в Германии, или таун-хаус на Кипре – требует хорошего понимания тенденций рынка недвижимости в целом. Ведь если за объект заплатить, пока он строится, то можно сэкономить большую сумму денег, по сравнению с тем, когда он уже будет окончательно достроен. Об этом свидетельствует и Марина Васильева специалист по зарубежной недвижимости из «Адвекс. Недвижимость»: «На Кипре, например, недвижимость покупается зачастую «с плана», особенно если это хорошее дорогое место, потому что цены реально растут, и по окончании строительства объект может стоить в два раза дороже. То же самое можно сказать и о Болгарии, хотя большинство клиентов хотело бы купить готовый объект и самый последний, т.к. жить рядом со стройкой мало приятно, но в этом случае – это либо хуже вид, либо намного дороже объект, потому что он уже идет после перепродажи».

Если говорить о видах платежа, то в таких странах, как Испания, Франция, Кипр, Италия в основном петербуржцы берут кредит. При этом существуют программы, когда кредит начинаешь выплачивать лишь после того, когда объект будет полностью построен. В Болгарии, например, очень популярна рассрочка на весь период строительства и возможность получения кредита у компании-застройщика на долгий период времени.

Согласно опыту работы с клиентами в агентстве Planet Property Ltd., Татьяна Родионова говорит, что «чаще всего массовые клиенты рассчитывают на собственные силы – на активы в виде «лишней» российской недвижимости, на уже накопленный капитал. Как правило, речь о кредите чаще возникает при дорогих покупках – ведь приобретатели элитного жилья, как правило, даже при очень высоких доходах ценят возможность получения недорогого кредита вместо выведения крупных сумм из оборота. В рассрочку россияне охотно оплачивают строящиеся объекты в курортных жилых комплексах, предпочитая такую покупку вторичному рынку. Но сроки такой рассрочки невелики, выгоды – тоже, скорее, важен психологический фактор, нежели экономический».

Приобретая недвижимость, питерские покупатели руководствуются, естественно, не только лишь одной ценой постройки, но и инфраструктурой и дизайном дома. Так, например, если клиент выбирает дом у моря, то требует максимальной приближенности к береговой линии, если в горах - то красивый панорамный вид на залив или море. Также многие покупатели предпочитают, чтобы дом находился в пределах ходьбы до всех развлекательных и жизненно важных центров - супермаркетов, аптек, поликлиник и т.д. «Отделку дома, как и мебель, предпочитают испанскую. Во многих странах привлекаются специальные архитектурные бюро для дорогих объектов, где можно заказать дизайн по своему вкусу», - замечает Марина Васильева из агентства «Адвекс. Недвижимость».

Дмитрий Толасов из Europe Real Estate рассказывает, что «петербуржцы, привыкшие к красивейшей архитектуре родного города, весьма придирчивы к внешнему виду своего будущего дома. Многие платят несколько больше за красивый фасад виллы, ухоженный сад и бассейн причудливой формы. Что касается отделки, здесь пожелания бывают разные: например, клиент покупает два дома – один для сдачи в аренду с отделкой «побогаче», то есть из дорогостоящих материалов, а другой для себя, с более простой отделкой. Бывает и наоборот».

Каковы же ценовые градации, которые по плечу петербургским покупателям? Этот вопрос комментирует Татьяна Родионова: «В основном спросом пользуется наиболее дешевое жилье и, напротив, самое дорогое. Это показывает и практика, и результаты наших исследований. Оказалось, что ценовые градации таковы: большинство наших покупателей зарубежной недвижимости (31,5%) готовы выложить от 50 до 150 тыс. евро за дом или квартиру – что позволяет им приобретать недвижимость «эконом-класса» в Финляндии, аналогичную недвижимость в Испании, на Кипре и даже на юге Франции. В Болгарии, Турции, периферийной Чехии и восточной Германии, а тем более – в Египте недвижимость дешевле – и 28,1% покупателей готовы делать приобретения в пределах 25-50 тыс. евро, а значит, могут позволить себе квадратные метры именно в этих странах. Минимум клиентов (всего 4,4%) готовы выложить от 300 тыс. евро до миллиона. Но как ни парадоксально, около 7% покупателей приобретают недвижимость стоимостью свыше миллиона евро».

Перспективы рынка зарубежной недвижимости

Как лучше всего достучаться до питерского покупателя?, какой вид рекламы наиболее эффективен?, насколько насыщен рынок зарубежной недвижимости?, чего, наконец, не хватает рынку недвижимости в Санкт-Петербурге? Над всеми этими вопросами ломают голову маркетологи и аналитики риэлторских агентств и инвестиционных банков, пытаясь спрогнозировать развитие рынка зарубежной недвижимости, а также лучше понять предпочтения питерского покупателя.

Рынок предложения зарубежной недвижимости в Петербурге представлен очень подробно. Об этом говорят множество печатных изданий, посвященных недвижимости, реклама в Интернет, тематические выставки и т.д. В тоже время рынку не хватает недорогих, доступных объектов в Западной Европе, способных заинтересовать массового покупателя. «Заповедника богатеньких» в Питере как такового – не существует, в отличие от московской Рублевки, например», - поясняет Татьяна Родионова. К сожалению, образ российского клиента во многом подпорчен «шальными» деньгами 90-х годов прошлого века. Сложился стереотип богатого и неразборчивого нувориша с дурным вкусом. И сейчас, когда пришел на рынок средний класс с относительно небольшим бюджетом, от зарубежных коллег порой приходится слышать высказывания типа «Возни с ними не меньше, а заработки совсем небольшие – не надо нам таких присылать!» К счастью, наши партнеры подобной позиции не придерживаются».

По мнению директора департамента зарубежной недвижимости корпорации «Адвекс. Недвижимость» Марины Васильевой, «сегодня рынок насыщен определенными направлениями, например, Испанией или Болгарией. Только ленивый не продает недвижимость в этой стране! Хотя есть направления, которые плохо представлены на рынке, например, Чехия, Италия, Германия, Франция и т.д.

При этом рынку не хватает специалистов по продаже недвижимости за рубежом. Ведь хороший специалист должен обладать сразу тремя качествами: хорошо разбираться в недвижимости, быть одновременно профессионалом в туристическом бизнесе и при этом знать хотя бы один иностранный язык».

На счет эффективности рекламы, мнения экспертов рынка зарубежной недвижимости немного расходятся. К примеру, директор агентства по недвижимости Europe Real Estate Дмитрий Толасов полагает, что самым эффективным способом является личный контакт, специализированные выставки и презентации. «Большинство посетителей выставок – заинтересованные в приобретении недвижимости люди, - поясняет он. Придя на выставку, они могут за несколько часов пообщаться со всеми крупными компаниями на рынке недвижимости, задать вопросы, посмотреть предлагаемые объекты и таким образом быстрее принять решение о покупке. Второе место по эффективности занимает реклама в Интернете».

В то время как Татьяна Родионова из Planet Property Ltd. считает, что именно «Интернет – это наиболее эффективное орудие рекламы за счет «массового поражения» и технической возможности полноценно презентовать объекты». Рекламу в печатных изданиях Татьяна считает весьма затратной. А если уж платить деньги за рекламу, то и рекламировать нужно только выдающиеся объекты, недоступные по цене большинству интересантов. Профильные выставки привлекают перспективных клиентов, однако на них большинство людей интересуются, прежде всего, доступным жильем.

Говоря о прогнозе развития рынка зарубежной недвижимости в России, директор агентства Planet Property Ltd. поясняет: «Думаю, ситуация США нам не грозит, - говорит Татьяна Родионова. Ипотека не успела широко шагнуть и либерализоваться настолько, чтобы оказать на рынок недвижимости существенное влияние. Так что в ближайшие годы снижения цен на внутреннем рынке ждать не придется». Это значит – самое время продавать недвижимость на родине, пока российские квартиры высоко котируются на рынке, и покупать за рубежом. В Европе цены уже не растут, в Испании и Великобритании, как известно, даже снижаются. Но такое положение дел в пользу российской недвижимости долго не продлится – зарубежные рынки выровняются, а цены на российском рынке либо стабилизируются, либо будут продолжать расти.

В отношении изменений предпочтений питерских покупателей в будущем, ситуация, скорее, останется прежней: важными будут оставаться такие факторы, как безопасность, мягкий климат, возможность получения ПМЖ и доходные вложения. Единственное, что может измениться, это – расширение географии инвестиций в недвижимость со стороны жителей северной столицы.