Проблема жилья в Украине: быстрое решение и нулевой эффект

Премьер-министр Юлия Тимошенко решила одним махом решить все проблемы украинского рынка жилья. На прошлой неделе Кабинет министров издал постановление, которое озадачило не только участников рынка, но и самих чиновников. Правительственный документ предусматривает отмену большей части отчислений и сборов застройщиков в муниципальные бюджеты, а также оплату услуг государственных монополий.
По убеждению главы правительства, издержки, включающие затраты на стройматериалы и сопутствующие расходы, составляют 50% в себестоимости квадратного метра жилья. Тогда как все остальное — незаконные поборы муниципалитетов и других госорганизаций. Список таких поборов включает многое — это 7–20% от общего числа квартир, которые забирает город в свое распоряжение, два процента квартир, изымающиеся для служебного пользования, десятипроцентное отчисление на развитие социальной и транспортной инфраструктуры (всю инфраструктуру, необходимую для функционирования дома, застройщики возводят самостоятельно), пятипроцентный взнос в целевой фонд городского бюджета на развитие строительства и десять процентов в качестве платы за подключение к электросетям.
По расчетам премьер-министра, в результате действия постановления налоговые отчисления на жилую недвижимость сократятся с 49,5% (от стоимости строительства) до четырех процентов, на нежилую — с 37,5% до пяти процентов. Причем ограничиваться этим постановлением Тимошенко не собирается. Уже на ближайшем заседании правительства она намерена внести изменения в порядок введения в эксплуатацию строительных объектов. «Согласно новому порядку, будет упрощена процедура сдачи объектов в эксплуатацию, в частности, уменьшено количество необходимых виз и разрешений», — сообщила руководитель Кабинета министров.
Получилось удивить
«Судя по всему, мало кто даже из министров это постановление видел и тем более читал. Понять, за что проголосовали — очень сложно», — говорит народный депутат от фракции «Наша Украина — Народная самооборона» Ксения Ляпина. Безусловно, ситуация на рынке жилья давно требует государственного вмешательства, а нынешнее состояние со стагнирующим спросом может быть предвестником масштабного кризиса. Но даже на этом фоне инициативы Тимошенко кажутся неоправданно радикальными, а оттого — нереальными. Действительно, застройщики сейчас оказались в тисках застывших цен, растущей себестоимости строительства, дефицита финансовых ресурсов и снижения покупательского спроса. Эти проблемы уже нашли отражение в цифрах: по данным Госкомстата, за первое полугодие 2008−го валовая добавленная стоимость в строительной отрасли сократилась почти на четыре процента. Ситуация на рынке достаточно серьезная: многие застройщики, особенно маленькие и средние компании, оказались на грани банкротства.
Источником финансирования не могут выступить средства покупателей из-за того, что банки резко сократили программы ипотечного кредитования. А нынешние расценки на жилье без кредитов обойтись не позволяют. К пересмотру своей ценовой политики первый вице-премьер-министр Александр Турчинов призывал застройщиков еще в середине августа. «Цены на украинском рынке жилья превысили показатели в развитых европейских странах. Это не нормально», — подчеркнул политик. Кредитные учреждения не жалуют и самих застройщиков, поскольку займы строителям стали слишком рискованной операцией. В итоге компании срывают графики возведения жилья, что отражается на отраслевых показателях по темпам строительства. Казалось бы, снижение налогового давления должно помочь застройщикам: эффект мог бы проявиться уже во втором полугодии. Но этого не произойдет.
Правительство ожидает саботаж
Как ни странно, инициативы правительства особого энтузиазма у застройщиков не вызвали. Ни один из них не заявил о грядущем снижении цен, обусловленном радикальными действиями Кабмина. Дело в том, что участники рынка хорошо представляют себе оборотную сторону медали. «Постановление правительства попросту не может быть выполнено. Вводить и отменять налоговые и прочие отчисления — прерогатива органов местного самоуправления, в чьей собственности находится земля, на которой ведется строительство. Кабинет министров может лишь рекомендовать муниципальным властям отменить те или иные сборы, но никак не заставить их это сделать», — считает президент компании Real Estate Solutions Сергей Карамнов. С юридической точки зрения позиции муниципалитетов выглядят неуязвимыми.
Что, собственно, и подтвердила реакция властей Киева, где проблема доступности жилья стоит наиболее остро. Так, секретарь Киевсовета Олесь Довгий заявил, что премьер-министра ввели в заблуждение представители Кабмина, которые лоббируют интересы крупных застройщиков. «Действия правительства приведут лишь к росту доходов основных застройщиков, которые только в столице положат в свои карманы дополнительно полтора миллиарда гривен. Эти деньги могли бы пойти на обеспечение социально-экономических нужд города», — отметил Довгий. Решение Кабмина может дать эффект, противоположный ожидаемому: вместо новых стимулов к развитию рынок окажется на грани полного коллапса. Отчисления застройщиков в виде определенной части квартир городу необходимы для решения социальных проблем (другое дело — надзор за тем, как они решаются). Потребность в социальном жилье огромна: в квартирной очереди стоят 196 тыс. киевлян и на протяжении нескольких лет она почти не двигается. Из ежегодно вводимого в столице в эксплуатацию миллиона квадратных метров только 60 тыс. составляет социальное жилье. После принятия постановления шанс получить бесплатное жилье у большинства очередников становится минимальным.
«Нельзя вот так всё взять и отменить. Определенная доля города должна быть, другое дело, что она не всегда используется по назначению. Если в общей сложности все отчисления составили бы не пять процентов, как предлагает Тимошенко, а пятнадцать-двадцать, было бы прекрасно», — говорит Сергей Карамнов. Скорее всего, муниципалитеты просто проигнорируют решение правительства. Постановление не более чем красивый жест, эффект от которого будет минимальным. Даже если Кабмин предпишет городским властям привести свои нормативные акты в соответствие с новым документом, произойдет это очень не скоро. Этому как минимум будут предшествовать многочисленные судебные разбирательства и различные бюрократические проволочки.
Кроме того, непонятно, что будет с объектами незавершенного строительства, полностью или частично профинансированными. «Застройщики не будут искусственно снижать цены. В ближайшее время изменений на рынке не произойдет. Чтобы стоимость жилья действительно снизилась, правительство должно сделать более прозрачной процедуру выделения земельных участков и согласования проекта, а также минимизировать бюрократические процедуры при ее отводе и оформлении разрешений на строительство», — считает генеральный директор девелоперской компании Global Solutions Сергей Тумасов. Это позволит вывести из себестоимости квадратного метра немалые затраты строительных компаний на взятки чиновникам.
Прорубить окно
Последние четыре года чиновники неустанно обещают застройщикам создать прозрачные правила игры, упростив процедуру выделения земельных участков и оформления разрешений на строительство. Однако дальше слов дело не идет. Сейчас собрать перечень примерно из двухсот документов для различных инстанций почти нереально: процесс затягивается на три-четыре года. К тому же чиновники сознательно его тормозят. В результате все затраты, оплаченные в виде взяток, компенсируют строителям покупатели недвижимости. В такой ситуации жилье дешеветь не будет. Несмотря на снижение спроса, с начала года на вторичном рынке Киева квартиры подорожали на 12–15%, а в новостройках — на 15–21% в зависимости от класса жилья.
Облегчить участь застройщика может внедрение принципа «единого окна». Идея довольно перспективная, поскольку застройщику не нужно ездить по разным инстанциям и обивать пороги чиновников и разрешительных инстанций, добывая нужные подписи и печати. «Окно» может стать действенным способом борьбы с коррупцией. «Создается единая отдельная структура, которая будет заниматься всеми разрешительными документами. Компания получает своего менеджера, и он в четко определенные сроки (до двух месяцев) согласовывает все необходимые документы. Если возникают вопросы к застройщику, менеджер должен их решить тоже в течение лимитированного срока, оплатить все официальные платежи и получить весь пакет документов, который дает право на строительство», — говорит руководитель отдела маркетинга и РR строительно-инвестиционной компании «Київ Житло-Інвест» Владимир Германов.
Внедрить принцип «единого окна» обещает законопроект «О внесении изменений в законодательство Украины по вопросам упрощения разрешительных процедур в строительстве», подготовленный Министерством регионального развития и строительства. Проект закона сейчас находится на рассмотрении в Кабинете министров Украины. Если проблема с излишне запутанной и бюрократизированной процедурой получения разрешительной документации не будет решена в ближайшее время, отрасль рискует столкнуться с масштабным инвестиционно-строительным кризисом. В результате могут резко снизиться объемы строительства, — и тогда цены на жилье не упадут, а вновь подскочат.