Версия
для печати
для печати
Эксперты, опрошенные "РИА Новости – Недвижимость", уверены, что за последние годы девелоперы привыкли к работе в рамках политического противостояния и нестабильности. Вместе с тем, неоднозначная политика в отношении России в связи с противостоянием РФ и Грузии, а также очередной виток политического противостояния в Украине все-таки может помешать появлению новых игроков на рынке недвижимости Киева.
Бизнес привык к политической нестабильности
Большинство из опрошенных "РИА Новости – Недвижимость" экспертов уверены в том, что политическая нестабильность и политические кризисы, перманентно возникающие на Украине, не оказывают существенного влияния на развитие рынка недвижимости, а спад на этом рынке вызван несколькими причинами, среди которых политические противостояния стоят не на первом месте.
Так, утверждает генеральный директор компании "ПИК-Украина" Владимир Фесенко, украинский бизнес уже давно перестал зависеть от политики, и в условиях, когда ни одна из существующих политических сил не может стать доминирующей, компании постоянно работают в состоянии политических противостояний и споров.
"Сегодня о результатах противостояния НУНС (Наша Украина – Народная Самооборона) и БЮТ (Блок Юлии Тимошенко) говорить слишком рано, поскольку дальнейшее развитие ситуации будет известно после того, как стороны примут окончательные позиции. Однако теоретически, при определенных обстоятельствах, итоги этого противостояния могут ощутимо сказаться на бизнесе страны", – уверен он.
В то же время, по мнению руководителя пресс-службы компании "Тико – Констракшен" (занимается девелопментом жилой и коммерческой недвижимости) Надежды Леонец, кризис на рынке недвижимости в Украине может быть вызван, прежде всего, не нестабильной политической ситуацией, а действиями правительства и проводимой экономической политикой, следствием которых являются ускорение роста инфляции и сокращение реальных доходов населения, замедлением роста экономики и сокращение ипотечного кредитования.
"В настоящее время ряд решений правительства, в частности, повышение требований к банкам относительно обеспечения соответствующего уровня ликвидности, привело к резкому (в разы) сокращению и так небольших объемов ипотечного кредитования. Его темпы в этом году снизились почти в 3 раза. Поскольку 2/3 количества сделок на рынке осуществлялось с привлечением кредитных ресурсов, спрос на недвижимость существенно сократился", – заявляет она.
Однако, как заявила на днях в Мюнхене глава компании "Интеко" Елена Батурина, "Интеко", скорее всего, пересмотрит сроки реализации проектов в Украине".
"Не секрет, что ситуация, в том числе и политическая, на Украине сейчас сложная. Пока мы не будем форсировать развитие наших проектов там, дождемся разрешения ситуации. Хотя, вы сами знаете, что славяне переживают любые ситуации, даже самые трудные, так что, думаю, в Украине мы будем еще успешно работать", - указала она.
Финансовый кризис страшнее политического
Если к политическим играм большинство игроков украинского рынка недвижимости за последние годы уже адаптировалось, то финансовый кризис стал для многих компаний новым серьезным испытанием.
"Украинские компании надеялись, что кризис пройдет стороной: у нас развивающийся рынок, огромный дефицит жилья, сравнительно небольшие объемы строительства. Однако уже в конце 2007 – начале 2008 года строительные и девелоперские компании начали испытывать дефицит оборотных средств", – признает Фесенко.
По его мнению, банки также столкнулись с подорожанием ресурсов, а последовавшие антиинфляционные меры Национального банка Украины привели к росту процентных ставок, сокращению сроков ипотечного кредитования и увеличению требований банков к заемщикам.
В то же время, по мнению члена совета директоров корпорации Mirax Group Алексея Адикаева, удорожание и ограничение кредитования привели к существенному сокращению количества реальных сделок купли-продажи.
"В результате сокращения доступности ипотечного кредитования, число сделок уменьшилось на 70%. На рынке жилья сейчас застой. Многие объекты "замораживаются", продаются. Продаются и сами компании", – констатирует он.
О проблеме привлечения средств говорит и Фесенко, заявляя, что на первичном рынке даже крупнейшие компании Киева за месяц продают две-четыре квартиры, когда всего пятью месяцами ранее они продавали по 15-25 квартир в неделю.
В свою очередь, Адикаев уверяет, что коммерческую недвижимость ипотечный кризис практически не задел, "так как этот рынок ориентирован на иную целевую аудиторию".
"Можно говорить лишь о некотором подорожании кредитных ресурсов, привлекаемых девелоперскими компаниями для реализации проектов. Но эта ситуация временная – неудовлетворенный спрос на коммерческую недвижимость приведет к стабилизации рынка и дальнейшему росту цен", – уверен он.
С данной точкой зрения согласна и Леонец, которая обращает внимание на то, что коммерческая недвижимость ввиду все еще большого дефицита высококачественных офисов, складов, торговых центров и гостиниц продемонстрировала в этом году гораздо более стойкий иммунитет, а арендные ставки продолжали потихоньку расти.
"Так, аренда одного квадратного метра офисной площади класса А в Киеве в текущем году достигла 100 долларов в месяц с учетом налогов. Сейчас средние показатели аренды в столицах Восточной и Центральной Европы на 40-50% ниже, чем в Киеве, а если говорить об окупаемости торговых центров, то в Европе объект окупается за 10 – 15 лет, тогда как в Украине – всего за 3 – 5", – считает она.
В целом, по мнению Адикаева, ипотечный кризис приведет к заметным структурным изменениям рынка недвижимости Украины и к банкротству мелких и средних застройщиков.
"Но существуют и положительные последствия – на рынке останутся только крупные строительные компании, которые могут финансово обеспечить свои проекты. Кроме того, повысится уровень качества и культуры строительства, ужесточится конкуренция между девелоперами", – заявляет он.
В то же время, Фесенко утверждает, что "дно" рынка пока еще не найдено, и ему (рынку) есть куда падать".
Кризис может помешать появлению новых игроков
По мнению Леонец, неоднозначная политика Украины в отношении России в связи с ситуацией на Кавказе, может внести определенные коррективы в планы российских девелоперов по выходу на рынок Киева.
При этом, продолжает она, киевский рынок недвижимости привлекателен для российских девелоперов ввиду как географической, так и ментальной близости, схожести процессов развития, поскольку и московский, и киевский рынок находятся на этапе активного роста.
"Российские девелоперы, которые ранее зашли на наш рынок достаточно активно работают, что подтверждается как их количеством, так и масштабами реализуемых проектов. Однако выход новых российских игроков, а также других зарубежных инвесторов может оказаться под угрозой, если внешнеполитические угрозы двух стран в адрес друг друга будут продолжаться", – считает Леонец.
В то же время, некоторые российские девелоперы, которые уже присутствуют на киевском рынке недвижимости, заявляют о том, что политическая ситуация в стране и неоднозначная политика украинских властей в отношении России не отразится на планах компаний по развитию их бизнеса в Украине.
"Наша компания далека от политики. Мы ведем свой бизнес - как в России, так и в странах СНГ, - руководствуясь коммерческими факторами. Мы – профессиональные девелоперы, и наша главная задача – строить качественные проекты, которые были бы привлекательны как для инвесторов, так и для конечного потребителя, вне зависимости от политической ситуации", – говорит директор департамента по связям с общественностью компании AFI Development Наталия Иванова.
Также о неизменности планов своей компании рассказал и Фесенко, заявив, что "в 2009 году мы приступаем к реализации ряда инвестиционно-девелоперских проектов в сегменте эконом-класса. Уже сегодня ряд проектов одобрен, а над некоторыми еще идет работа".
"Мне, как бизнесмену, достаточно сложно судить о политике. Скажу лишь, что пока мы работаем на местном рынке, мы как-то незаметно для себя пережили уже пару-тройку внутриполитических кризисов. Очень не хочется думать, что политические эмоции и неоднозначные выпады могут взять верх и перейти в плоскость враждебного восприятия российского бизнеса в Украине, и, как следствие, к его сворачиванию", – констатирует он.
Инвестиции в Киев остаются привлекательными
Говоря о доходности на рынке недвижимости Киева и об уровне риска в связи с нестабильной политической ситуацией в стране, эксперты отмечают, что доходность проектов в Киеве и Украине несколько выше, чем в целом по России и сопоставима с Москвой, притом, что порог входа на рынок Киева значительно меньше, чем в Москве.
"90% рисков в процессе девелопмента действуют до начала строительства. Как только компания выходит на нулевой уровень (закончены фундаментные работы), риски любого характера сводятся практически к нулю. Основные риски связаны с длительным и непрозрачным периодом согласования проекта. В то же время, иностранные компании, в основном, покупают готовые к строительству проекты, чем страхуют себя от возможных рисков", – обращает внимание Фесенко.
Как признает Леонец, зависимость доходности и уровня риска, как правило, носит прямо пропорциональный характер: более высокий уровень доходности сопряжен с более высоким уровнем риска, однако политическая нестабильность может и не стать самой серьезной головной болью для рынка недвижимости Киева.
Однако, уверены собеседники агентства, несмотря на сравнительно высокий уровень политической нестабильности, зарубежные, и, в том числе, российские девелоперы вкладывают инвестиции в киевский рынок недвижимости, рассматривая его, как достаточно перспективный.
Адикаев уверен, что привлекательность Украины и Киева может быть доказана хотя бы тем, что крупные компании испытывают дефицит офисных помещений классов A и B+.
"В Киеве сейчас порядка четырех миллионов жителей, из них процентов 50 – работоспособное население, из которых около 20% (это примерно 400 тысяч человек) – служащие офисов. По всем расчетам, на человека приходится около 10 квадратных метров полезных площадей, то есть Киеву необходимо 4 миллиона квадратных метров полезной площади бизнес-центров", – констатировал Адикаев.
Как видно из комментариев экспертов, опрошенных "РИА Новости – Недвижимость", политическая нестабильность в Украине не играет определяющей роли для развития рынка недвижимости Киева. Многие компании руководствуются своими экономическими интересами, что в сумме с высоким уровнем доходности на рынке недвижимости Киева, подтверждает их желание продолжить свою работу.
В то же время эксперты считают, что на развитие рынка недвижимости Киева в настоящее время гораздо большее влияние оказывают иные факторы, например, мировой финансовый кризис и экономическая политика правительства Украины.
