Казахстан: кризис проверил рынок недвижимости на прочность

Поделиться своим негативным опытом, рассказать о том, как они все это пережили и чем занимаются сейчас, мы попросили казахстанских экспертов, работающих на рынке недвижимости.
Год назад мы писали о том, что Казахстан по уровню жизни ничуть не уступает России, а в чем-то даже ее превосходит. При ценах на продукты в Алма-Ате в 2,5 раза ниже московских, зарплата среднего алмаатинца находилась в районе тысячи долларов, что и в Москве еще недавно считалось бы вполне приемлемым. Неудивительно, что цены на недвижимость практически тогда догнали московские. Средняя цена алмаатинского квадратного метра составляла примерно 3400 долларов, а астанинского – более $5000. Сейчас все по-другому.
Но прежде чем мы перейдем непосредственно к недвижимости, давайте кратко обрисуем финансовую ситуацию, в которой оказались люди. Сокращения штатов не наблюдалось не только в бюджетной сфере, но и в коммерческих организациях, правда в последних имели место задержки с выплатами. Поэтому зимой отмечалась некоторая текучесть кадров, от которой пострадали в основном работодатели – им стало трудно найти специалистов. Зарплаты же в коммерческих структурах остались на прежнем уровне, а бюджетникам их даже прибавили на 30%.
Поднялись цены на продукты питания. В два раза подорожал хлеб (с 6 до 12 рублей за буханку), яблоки, которыми всегда славилась Алма-Ата (с 20 до 40-50 руб/кг). Сосиски, стоившие 100 руб., доросли до 130-140. Сахар, стоивший около 20 за кг., теперь стоит 24-26 рублей.
Остались практически неизменными расценки на коммунальные услуги (только несколько подорожало электричество). Однако жители Казахстана уже 15 лет оплачивают их безо всяких дотаций, а неподдающаяся нам реформа ЖКХ, проведена была в Казахстане еще в 1993-94 годах. Выпустили соответствующее постановление правительства, организовали КСК – кооперативы собственников квартир (аналоги нашего ТСЖ), и все собственники жилья оказались в этих кооперативах.
Население обязали приобрести счетчики воды и газа; тем, кто не мог купить, выдавали их в кредит. Платежи за кредит вписывали в единый платежный документ, по которому в Казахстане платят за все коммунальные услуги.
Американский кризис с местным акцентом

В Казахстане кризис начался где-то спустя год после того, как первые «нехорошие» признаки проявились в ипотечной системе США ,и в какой-то степени в нем отразились процессы, происходящие за океаном. Правда, не без местного колорита.
Как рассказал Нурлан Шаяхметов, глава строительной корпорации «Құрылыс», самые крупные казахстанские банки сидели на кредитных линиях банков американских, а банки помельче – занимали у крупных. В один прекрасный день американцы просто перестали выдавать очередные транши. Не располагая собственными средствами, мелкие и средние банки разорились. Затем кризис перекинулся на строительную отрасль - вслед за банками стали разоряться компании, строившие на деньги, полученные в кредит. Впрочем, многим из них еще повезло – на завершение начатых объектов деньги им выделило государство.
Гораздо меньше повезло строителям, сделавшим ставку на деньги граждан и продававшим еще непостроенные квартиры. В период, когда банки еще располагали практически неограниченными ресурсами, они охотно выдавали гражданам кредит на покупку квартиры, существующей лишь на бумаге. Затем оказалось, что достроить начатое жилье строители смогут лишь в том случае, если кто-то купит у них квартиры в следующем доме. Но покупатели кончились, так как банки перестали выдавать ипотечные кредиты. Соответственно, достроить свои объекты строители не смогли, а дольщики, теперь вынуждены погашать кредит за жилье, которое не строится.
Ситуацию усугубило и то, что на таких строителей быстро нашлась управа в лице карательных органов государства. Многих руководителей этих компаний посадили, а дольщики так и остались один на один с банками или сменившими их коллекторскими агентствами.
Ведь понабрав кредитов, люди оказались не в состоянии их погашать. Эллина Силантьева, глава общественной организации Интерлигал-Казахстан, подчеркивает, что в кризисе также виновата навязываемая обществу модель жизни в долг. Многочисленные дефолты заемщиков только усугубили банковский кризис.
Ипотека все же есть
На плаву остались четыре системообразующих банка: «Альянс банк», «БТА банк», «Халык банк» и «Казкоммерцбанк», которым в ближайшее время намерено материально помочь правительство. И эти банки охотно дают ипотеку под малые проценты – от 8 до 15.
Но не всем. По словам Дениса Вдовиченко, сотрудника брокерской компании «INTWAY WORLD CORPORATION», банки придумали простую схему проверки кредитоспособности потенциального заемщика и дальнейшей с ним работы. Дело в том, что каждый из этих банков имеет дочерний пенсионный фонд, куда работодатель отчисляет определенный процент с зарплаты. Кроме того, в последнее время зарплаты казахстанцам, в основном, перечисляются на карточку какого-нибудь из этих четырех банков. Глядя на размеры отчислений и на движение средств на карточках, они предоставляют кредит только своим клиентам.
Погашающие выплаты взимаются непосредственно с карточки, и заемщику не грозит просрочка. Если же средства на карточку сначала перестали поступать, а потом и вовсе закончились, их начнут изымать из пенсионного фонда, а если закончатся и там, то банк, как водится, начнет процедуру по «истребованию» заложенного имущества.
Кризис сделал свое дело: цены упали
Как рассказала нам Гульназ Алдабергенова, менеджер агентства «Алтын Шанырак», цены с ноября 2007 г. по февраль 2008 г. упали почти в три раза. Сейчас по наблюдению риэлторов, цены медленно, но начинают расти.
В среднем квадратный метр в необремененной квартире на вторичном рынке стоит теперь тысячу долларов. Квартира неудачливого заемщика, выставленная на торги, стоит дешевле – 600 долларов за метр.
Конкретные цены во многом зависят от района. Есть, например, в Алма-Ате удаленный микрорайон «Водник». Там жилье всегда было самым дешевым – в 1999- 2001 годах трехкомнатную квартиру можно было купить за три тысячи долларов. Осенью 2007 года эта же квартира стоила 120 тысяч долларов, а теперь за нее дают не больше 45.
Если трехкомнатная квартира в «Айнабулаке» - нечто эквивалентное нашему «Бирюлёво» - стоила 200 тысяч долларов, к февралю ее цена упала до 75, а теперь она не потянет больше, чем на сотню.
Квартиры в центре города в цене почти не упали. За то, за что просили полмиллиона долларов в прошлом году, просят полмиллиона и сейчас. Вот только тогда квартира уходила со свистом, а нынче они «висят» в базах агентств.

Гульназ Алдабергенова отмечает любопытную тенденцию - некое усреднение стоимости квартир. Они, по ее наблюдениям, стремятся к одному центру – стотысячедолларовой отметке. Объясняется это тем, что чем крупнее квартира, тем ниже ее ликвидность, и соответственно, цену приходится сбрасывать. Кроме того, с ростом метража растет и расход на отопление, чувствительно бьющий по карману людей среднего достатка.
Чем дело кончится
Что же касается времени окончания кризиса, то здесь мнения экспертов разделились. Так, по мнению Дениса Вдовиченко («INTWAY WORLD CORPORATION»), кризис в Казахстане можно считать закончившимся. Благодаря финансовым вливаниям со стороны правительства, многие замершие стройки все-таки заработали.
Однако большинство опрошенных с этим не соглашается, считая, что новая волна кризиса накроет Казахстан в самое ближайшее время. Так, Сауле Мамышева из компании «Ак-Бидай» считает, что кризис, достигший, наконец, России, вызовет снижение экспорта зерна из Казахстана, так как РФ – самый главный покупатель казахстанского хлеба. Кроме того, если при высоких ценах на нефть правительство могло смягчить удары кризиса, то теперь, когда нефть упала, у него уже не будет таких возможностей, и следует ожидать такого же удара, какой накрыл Казахстан 5 апреля 1999 года вскоре после российского дефолта.

Резюме
Не хотелось бы заканчивать на столь тревожной ноте. Тем более, что пример Казахстана показывает, как меры, которые принимает правительство, могут помочь пройти острые фазы кризиса. Хотя, как предсказывают аналитики, вся «острота» еще впереди – мировую экономику ждут серьезные испытания в 2009 году. Казахстан – одна из первых ласточек, хлебнувших негатива. Но рынок недвижимости там все же не умер, и даже ипотека умудрилась уцелеть.
Примеры предложений алмаатинских квартир

Автор: Сергей Шумаков 

Журнал "Metrinfo"

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru