Версия
для печати
для печати
Кипр разделен не только географически: через остров проходит граница интересов двух наций – греков и турок. В результате получается крепкий средиземноморский коктейль, ингредиентами которого являются Республика Кипр и Турецкая Республика Северного Кипра.
Ситуация с недвижимостью кажется предельно ясной: цены на недвижимость на севере на 50% дешевле, чем на юге. Когда (и если) воссоединение произойдет, цены на севере, скорее всего, повысятся.
Однако не все еще ясно. Главным вопросом остается юридическое оформление сделок. Юридическая консультация крайне необходима, несмотря на все заверения одних аналитиков рынка недвижимости о том, что документы, подтверждающие право собственности в ТРСК (Турецкая Республика Северного Кипра), надежны – и других, предостерегающих от покупки недвижимости на севере. Первое дело уже ждет окончательного решения в Европейском Суде.
История вопроса
3 ноября при поддержке ООН должна пройти последняя из ряда встреч лидеров греческих и турецких киприотов Деметриса Кристофиаса и Мехмета Али. Главной темой разговора будет недвижимость.
Вслед за «греческим переворотом», к которому население острова толкнули Черные полковники (хунта Греции – военной диктатуры 1967–1974), в свою очередь турецкие войска в 1974 году заняли северную часть Кипра, примерно треть острова. Тогда внутри страны произошла миграция – многие киприоты с севера переселились на юг и наоборот.
Вследствие переворота страна была официально признана как Республика Кипр, в которую вошли 97% территории острова и все прилежащие воды. Остальная территория осталась во владении Великобритании. Турецкие войска остались на территории так называемой. Демаркационной, или «зеленой», линии, организованной при поддержке ООН.
В 1983 году, когда турки заняли север острова, объявив его Турецкой Республикой Северного Кипра, только Турция признала это государство.
Переговоры о мире в 2004 году ни к чему не привели, так как греческая сторона отказалась выполнить условия мирного договора, представленного ООН. Однако сейчас существует дополнительная мотивация. Турция собирается вступить в Евросоюз, но это невозможно, пока страна требует независимости Северного Кипра. На текущий этап переговоров возлагаются большие надежды.
Действующий глава правительства Кипра (кстати, Кипр входит в Евросоюз) Димитрис Христофиас выступает за воссоединение активнее, чем его предшественник Тассос Пападопулос.
Спорные квадратные метры
Недвижимость – один из главных спорных вопросов, который предстоит решить. Греческие киприоты, которые уехали из страны во время переворота, теперь хотят возвратить свои дома и земли и/или компенсацию.
На Северном Кипре два типа свидетельств о праве собственности. Первый, действующий еще до 1974 года, признан мировым сообществом; иностранный покупатель может получить только одно такое свидетельство. Другой тип, свободное право собственности на недвижимость, признан Турцией и ТРСК. Он относится к земле, которая либо была оставлена владельцем в 1974, либо обменяна на участок на юге острова после 1974.
На сайте Посольства Великобритании на Кипре можно прочитать следующее: «Отказ признания ТРСК и возможность дальнейших политических изменений может иметь неприятные последствия для тех, кто собирается покупать недвижимость на севере Кипра. Перед приобретением следует полностью оценить ситуацию и обратиться за юридической консультацией».
Согласно международной юридической фирме, которая, в частности, занимается обслуживанием сделок с недвижимостью на Кипре, сейчас риск меньше, чем раньше, но до сих пор не все ясно. «Как бы ни рассуждали местные жители о том, что правильно и неправильно в сложившейся ситуации, международное сообщество и суды согласны в одном: с юридической точки зрения север острова был занят турецкой стороной неправомерно. Некоторые участки, которые люди покинули в 1974 году, до сих пор им принадлежат», – объясняет Джон Хауэл, управляющий партнер компании International Law Partnership.
Другими словами, есть риск того, что вы покупаете недвижимость на севере Кипра, а потом объявляется еще один прежний владелец и требует свою собственность назад. «Единственная возможность избежать подобных рисков – покупка недвижимости у людей, которые имеют свидетельство о праве на собственность, данное ранее 1974 года. В этом случае документ будет соответствовать законам как Северного, так и Южного Кипра», – говорит г-н Хауэл.
Достаточно большое количество людей, покупавших ранее недвижимость на севере Кипра, не воспринимали всерьез риск того, что бывший греческий владелец мог прийти к ним в гости и потребовать право собственности обратно.
Пока суд да дело
Однако когда в 2004 году Республика Кипр вошла в Европейский Союз, у киприотов, в тот момент живущих на юге острова, появилась возможность предъявить претензии непосредственно к «законным» владельцам их домов.
В итоге, это привело к судебному процессу. Метелиос Апостолидис, грек по происхождению, обратился в суд Никозии (Кипр) на английскую супружескую пару, Дэвида и Линду Орамс. Он утверждает, что он законный владелец участка на Северном Кипре и что этой земли его семья лишилась в 1974 году.
В 2002 году Орамсы приобрели участок земли у турецкого киприота. Все документы, включая право на собственность, были в порядке, в соответствии с законами северного Кипра. По неудачному стечению обстоятельств именно этот участок земли принадлежал г-ну Апостолидису. В соответствии с международным правом его право на собственность имеет большую силу, чем право турецкого киприота (которое он получил по законам ТРСК), продавшего Орамсам участок.
Суд постановил, что Орамсы должны снести дом, который они построили, и передать землю обратно Апостолидису. Владельцы отказались. Апостолидис обратился в английский суд, который в октябре 2005 года решил, что по законам Объединенного Королевства другая сторона должна вернуть Апостолидису землю. Орамсы подали апелляцию и выиграли.
Сейчас дело перешло в Европейский Суд, скоро будет вынесено окончательное решение и в деле будет поставлена точка.
Независимо от того как обернется судебный процесс, тем, кто в дальнейшем будут покупать недвижимость на Кипре, будет проще. Из сложившейся на данный момент ситуации понятно: жители Северного Кипра не могут вернуть дома, которые им когда-то принадлежали, через английский суд.
«Если вы – осторожный человек, следует подумать о приобретении недвижимости, право на владение которой датируется ранее, чем 1974 годом. В этом случае это право признается как в ТРСК, так и на юге Кипра», – говорит Джон Хауэл. – Если же вы готовы рискнуть, или вас не пугают возможные разбирательства с английским Верховным Судом, вы, скорее всего, при покупке недвижимости на северном Кипре рассчитываете на то, что не потеряете ваше имущество. Через несколько недель Европейский Суд вынесет свой вердикт, и тогда все прояснится».
Профессионалы рынка недвижимости считают, что при своевременной и правильной юридической поддержке инвесторы избавляются от подобного риска. «Принимая во внимание последние события на рынке, покупатель должен убедиться том, что с конкретным объектом недвижимости все в порядке», – говорит Катрина Мюллин, управляющий директор компании Property International, специализирующейся на строительстве коммерческой и жилой недвижимости на Северном Кипре.
«Инвесторы, покупающие недвижимость, действующее право на собственность которое выдано до 1974 года, могут быть уверены в том, что они не потеряют то, что они приобрели», – добавила г-жа Мюллин.
Представители компании Property International считают, что обсуждение текущей ситуации скоро подойдет к концу и будет принято единое соглашение. Скорее всего, это произойдет в конце года. «Рынку недвижимости Северного Кипра долгое время не придавали должного значения как возможности инвестиций. Воссоединение Кипра хорошо отразится на экономике и ускорит развитие рынков туризма и недвижимости», – предполагает Катрина Мюллин.
Каждый сделает свой выбор
Супружеская пара Жолин и Фионнтан Литамы, приехавшие из Белфаста, купили двухкомнатную квартиру на севере Кипра, хотя сначала их интересовал юг острова.
«Цена, качество и потрясающий вид заставили нас передумать», – говорит счастливая обладательница нового жилья. Литамы собирались купить за 130 тыс. фунтов квартиру в Айя-Напа, популярном среди туристов курорте на юге Кипра. Но один друг посоветовал им обратиться в Property International, и они решили посмотреть курорт Palms в Фамагусте, столице севера.
«Я была просто ошеломлена разницей в качестве и цене. Еще нам очень понравилось само место, оно очень красивое», – добавляет Жолин Литам. Их квартира за 80 тыс. фунтов стерлингов (€117,5 тыс.) скоро будет закончена, и они с нетерпением ждут того, чтобы приехать на шесть недель сюда со своими двумя детьми. Остальное время в году квартиру будут сдавать.
Те, кого прельщает покупка недвижимости на Северном Кипре, узнают, что правительство собирается сделать это место деловым и финансовым центром и вкладывает €400 млн в nsc/инфраструктуру. Отсутствует налог на наследование, а люди продающие недвижимость могут один раз воспользоваться определенными налоговыми льготами.
Туристический рынок, предположительно, разовьется до двух миллионов туристов в год (сейчас 433 тысяч) за последующие пять лет. С тех пор как в 2003 году была открыта граница между севером и югом, количество иностранных предложений о покупке недвижимости на севере Кипра значительно возросло. Правовая система похожа на британскую, цены указываются в фунтах стерлингов. Многие люди говорят по-английски, а движение – левостороннее.
Кипр и чугунная поступь кризиса
Большинство людей, собирающихся покупать недвижимость, все же склонны обращать внимание на юг острова, однако, согласно мнениям аналитиков, этот рынок может подвергнуться негативным последствиям текущего глобального кризиса.
«Условия ипотеки были искусственно ограничены, чтобы «охладить» рынок, в итоге количество подобных займов будет расти», – говорит аналитик Робин Боуман, автор статьи New Property Secrets, в которой он описал состояние рынка недвижимости Кипра.
«Наш опыт показывает, что этот рынок перенасыщен в районах побережья, объекты перепродать трудно, соответственно, отдача небольшая. Одна из проблем заключается в том, что нет единой базы данных по сделкам с недвижимостью, так что следует ответственно подходить к получению подобной информации», – рассказывает г-н Боуман.
Его исследование показывает, что, например, в Паралимини цены на недвижимость упали на 40% по сравнению с 2007 годом. «Хотя произошло это из-за резкого увеличения цен, произошедшего в 2007 году. Если брать статистику за два-три года, можно посмотреть, что изменение цен не столь радикально», говорит он.
Много объектов на Кипре покупают англичане, и тот факт, что британская экономика сейчас не в лучшем состоянии, окажет определенный эффект на экономику Кипра и, соответственно, на рынок недвижимости.
«В последнее время, большая часть покупателей – из России, и покупают они в основном виллы, а не квартиры», – говорит Робин Боуман.
«По большому счету, в основном рынок страдает из-за небольшого числа туристов на данный момент, перенасыщенности незанятыми новыми постройками, отсутствия ясности в будущем со стороны британских инвесторов и пенсионеров (тех, кто, имея накопления, переезжает жить на Кипр), которые осведомлены о состоянии английской экономики и глобальном кризисе», – объясняет специалист.
Воссоединение поможет ликвидировать спад в экономике. «Если переговоры об объединении завершатся успешно – а оба лидера тожественно обещают, что так и будет – то это крайне положительно отразится как на Южном, так и на Северном Кипре. В этом случае будет экономический прорыв, это вне сомнений», – считает г-н Боуман.
«Исследования показывают, что средняя прибыль каждого домовладельца на Кипре могла бы составлять €5,5 тыс. Киприоты – нация домовладельцев, соответственно эти деньги будут вложены в недвижимость. Среди недвижимости, больше всего подорожает север острова, юг тоже поднимется в цене, но не так сильно. Мы верим, что экономическая выгода будет для всего Кипра» – прогнозирует он.
Источник: портал propertywire
Перевод: Андрей Бочаров
