Версия
для печати
для печати
По данным эстонского интернет-портала со ссылкой на Институт по замеру земельных участков (Финляндия), россияне в 2007 году платили за земельные участки вблизи прибрежной зоны в среднем по стране на 4% больше, чем прочие, в области Лыуна-Саво – на 80%. При этом русские составляют почти три четверти иностранных покупателей. Вместе с тем доля иностранных граждан в общем объеме сделок на рынке недвижимости Финляндии менее 1,5% и, таким образом, существенного влияния на рынок целой страны оказать не может, только на отдельные локации.
Активность российских покупателей не прекратилась с наступлением кризиса: экономика Финляндии, по признанию иностранных инвесторов и банкиров, остается сегодня одной из самых стабильных среди европейских стран, а у россиян есть потребность сохранить накопленные средства. Зарабатывать на финской недвижимости из-за ее самой низкой в Европе доходности и достаточно высокой стоимости эксплуатации не представляется возможным.
Однако кризис повлиял на структуру сделок. По словам руководителя направления «Скандинавия» агентства «Смирнов и К» Михаила Зязева, сегодня примерно 10% покупок – смешанные объекты, включающие в себя и коммерческие помещения, и жилье, предназначенные для ведения бизнеса. Прочие сделки проводятся с домами для отдыха или объектами инвестиций. Инвестиционных сделок стало намного больше – сегодня их доля приближается к 50%.
Покупатели-миллионеры
Спрос российских покупателей на недвижимость Финляндии в последние годы рос и с наступлением кризиса не прекратился, а увеличился, отмечает руководитель по развитию представительства финской компании Rein Group Oy Ltd Лилиана Каменская.
Однако, по словам Михаила Зязева, хотя количество звонков в компанию остается прежним, то есть количество желающих приобрести финскую недвижимость не сокращается, сделок происходит меньше. Во-первых, пояснил Зязев, потенциальных покупателей в последнее время подводят банки: например, в октябре люди не смогли перевести отложенные на покупку недвижимости средства из России в Финляндию. Во-вторых, повлияла неблагоприятная конъюнктура российского рынка недвижимости. Были клиенты, которые планировали продать недвижимость в России, чтобы на вырученные деньги приобрести жилье в Финляндии. Продать не получилось.
Жители Северо-Запада в течение последних лет активно приобретали дома близ российско-финской границы. Москвичи, впервые проявившие интерес к финской недвижимости всего два-три года назад, предпочитают Хельсинки и его окрестности. По словам Каменской, большинство россиян не хотят углубляться в страну дальше 100 км от границы, поэтому лидер по популярности – Лаппеенранта. Затем следуют Хельсинки, Парва, Саавонлинне. По данным интернет-портала «PRIAN.RU – Недвижимость за Рубежом», россиян также интересуют окрестности Иматры, Миккеле, Сулкавы, Пуумалы, города Лахти, Турку, Тампере, Котка и Хамина. Михаил Зязев добавляет к перечню курортные места – Вуокатти, Химос.
Стабильный российский спрос, соответственно, поднял цены на финскую недвижимость в определенных районах. За два последних года земля в приграничной зоне подорожала в два раза, готовые дома – на 10−30%.
Сегодня большинство предложений, рассказывает Лилиана Каменская, сосредоточено в диапазоне 200 тыс. – 1 млн евро. Местные жители, по ее словам, предпочитают приобретать объекты стоимостью до 150 тыс. евро.
Финны, говорит Михаил Зязев, прежде нередко предлагали дома по завышенной цене, ориентируясь на российских покупателей, которые расплачивались не торгуясь. Однако теперь торг происходит. Зязев отмечает: «Дома за 200−400 тыс. евро продаются как продавались, но дома стоимостью от 600 тыс. евро сегодня – предмет переговоров продавца и покупателя, в результате которых заявленная цена может снизиться примерно на 15% или на 5−10%, если торг идет вокруг объекта, совмещающего жилые и нежилые функции».
Пока цены стоят, говорит Каменская, хотя прогнозы о предстоящем падении уже звучали.
Кому на Руси жить нехорошо
Еще три года назад найти агентство недвижимости, которое помогло бы жителям Северо-Западного региона приобрести недвижимость в Финляндии, было сложно. Сегодня в Петербурге свои услуги предлагают не только местные риэлторы, но и несколько представительств финских компаний.
Кроме риэлторов внимание на Суоми обращают и застройщики. По словам специалистов, в Финляндии строится по крайней мере несколько коттеджных поселков, предназначенных для отдыха, а не для постоянного проживания. Коттеджи предполагается сдавать в аренду россиянам. В качестве застройщиков в большинстве случаев выступают частные лица или непрофильные (не строительные) компании.
Петербургская компания Setl North Europe OY (входит в холдинг Setl Group) завершила строительство в 30 км от города Иматра, в районе курорта Тахко на берегу озера Сивари, первого коттеджного поселка, состоящего из десяти домов. Инвестиционная стоимость проекта в Тахко составила около 5 млн евро. Затраты планируется окупить за восемь лет.
Помимо этого поселка компания реализует проект гостиничного комплекса в районе Руоколахти (семь коттеджей, инвестиционная стоимость – около 4 млн евро, строительство почти завершено). Также рассматривается несколько земельных участков для инвестирования и реализации проектов в восточных и юго-западных районах Финляндии.
Руководство Setl North Europe OY обсудило несколько вариантов, планируя международную экспансию: Украина, Германия, страны Балтии. В конце концов выбрали Финляндию. По словам члена совета директоров холдинга Setl Group Вячеслава Семененко, интерес именно к Финляндии вызван несколькими причинами. Во-первых, высокий спрос со стороны россиян. Во-вторых, активно растущему бизнесу надо каким-то образом входить в Евросоюз. В-третьих, для компании важны потенциальные отношения с европейскими банками. Setl Group нуждался в кредитной истории на территории Европы. Получить первый кредит, рассказывает Семененко, было непросто. Удалось получить только 30% от стоимости проекта, потому что, во-первых, к русским в Европе настороженное отношение, во-вторых, кредит в европейском банке был для компании первым опытом. Кроме того, во многих странах Евросоюза есть специальные программы поддержки отечественного бизнеса, в том числе строительного, поэтому приход иностранных инвесторов воспринимается почти как вторжение.
Поскольку россияне едут отдыхать в Финляндию круглый год, в Setl Group решили строить дома для отдыха. Средняя годовая заполняемость таких объектов – примерно 60%. «Финляндия – почти своя, многие петербуржцы бывали там неоднократно. А малые локальные европейские рынки уже сформированы. Что там делать?» – резюмирует Семененко.
Невысокая доходность вложений в финскую недвижимость в данном случае оказывается далеко не первым фактором.
Уроки девелопмента
Если отвлечься от финансовой стороны проекта, российским девелоперам в Суоми работать значительно проще, чем на родине. Приобрести земельный участок в собственность – не вопрос. Цены на землю, отмечает Вячеслав Семененко, в разы ниже, чем, например, в Ленобласти. Землю можно приобрести у общины или у собственника – юридического или физического лица. И в том и в другом случае строительство, как правило, заранее регламентировано, то есть известно, сколько именно домов можно построить на конкретном участке. Поэтому, поясняет Михаил Зязев, размер земельного участка неважен: важно, сколько домов на нем можно разместить в соответствии с регламентом.
«В Финляндии более понятная система разрешений, чем в Петербурге, – рассказывает Семененко. – Жителей ставят в известность, что по соседству скоро начнется строительство. Если они имеют претензии, все вопросы решаются юридическим путем».
Участки продаются зачастую уже инженерно подготовленными. Дороги есть повсеместно. Если отсутствуют инженерные сети, получить разрешение на их создание – не проблема. Прокладывать коммуникации в этом случае должен сам застройщик. «При покупке участка, как правило, известна стоимость подключения электричества – 2,5−6 тыс. евро на один дом. Если надо подключить дом где-нибудь в глуши, это может обойтись и в 50 тыс. евро. Канализация стоит дорого – до 14 тыс. евро на дом. С 2012 года в Финляндии вступит в силу закон об очистных сооружениях. Поэтому сейчас в строящихся поселках уже устанавливается новое оборудование, более дорогое, чем ныне действующее. Но если строится не одиночный объект, а несколько домов, получается дешевле», – объясняет Зязев.
Всего с момента покупки земельного участка до завершения проекта проходит примерно полтора года, причем само строительство длится год.
Характерное спокойствие
Пока ситуация на финском рынке меняется мало. Прогнозируемое снижение цен все не наступает. По словам Михаила Зязева, ожидать его сложно, поскольку себестоимость строительства достаточно высока – 1,5−2 тыс. евро на 1 кв. м. Кроме серьезных затрат на инженерию и земельный участок дорогая позиция в структуре себестоимости – рабочая сила (от 40 евро в час).
Земельными участками на финском рынке до последнего времени спекулировали все – и частные лица, и местные компании. Однако сейчас наделы снимаются с продажи: владельцы рассчитывают, что уже в феврале 2009 года за них удастся выручить примерно на 10% больше. Иными словами, ожидается удорожание земли.
По мнению специалистов, даже если небольшое снижение цен произойдет, оно коснется только менее ликвидных объектов. «Вряд ли удачно расположенные дома подешевеют, потому что на такие объекты и в самой Финляндии достаточно покупателей», – поясняет Зязев. Финские жители на своей территории ставку на россиян не делают.
Автор: Елена Зубова
